文：任泽平团队　　

　　导读

　　是(shì)该(gāi)取消预售制了。 1月17日召(zhào)开的全国住房(fáng)和(hé)城乡建设(shè)工作会议提出“有条件的可以(yǐ)进行现房销售”，不足一个(gè)月时间，已有山东、安徽(huī)、河南(nán)、四川、广(guǎng)东等(děng)地明确表态(tài)，试点现房销售(shòu)。

　　1、是(shì)该取消商品房预售(shòu)制(zhì)了(le)，用(yòng)你的钱(qián)，建(jiàn)你的(de)房子，还烂尾了，这是对(duì)购房者的(de)不公(gōng)平。以后谁有钱(qián)谁建房，没钱没实力的(de)别建了，不(bù)能把包袱(fú)甩给老百姓和社会，这是房(fáng)地产(chǎn)从大开发时代步入高质量(liàng)发展阶(jiē)段的(de)必(bì)然趋势，也是对购房老百姓的最大保护。98年房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售制是权(quán)宜之计，现在全国套户比超(chāo)过1，从大开发(fā)进入存量时代，对购房民众不(bù)公平的预(yù)售制已(yǐ)经过时(shí)了(le)，该取(qǔ)消了，改(gǎi)为(wèi)现房(fáng)销售。以(yǐ)后一手交钱，一手交房(fáng)，天经地义。当然二次房改是个技术活，兼顾(gù)化解停贷、复工保交楼(lóu)、重组房企债务、恢复(fù)市场信心(xīn)以(yǐ)及长效机制，长(zhǎng)效机制(zhì)四大关键是(shì)推动城(chéng)市群(qún)战略(lüè)、人地挂钩、金(jīn)融中性稳(wěn)定和房地(dì)产(chǎn)税。如果按照经济规(guī)律办事，中国一(yī)定(dìng)能实现房地产软着陆和长期(qī)平稳健康发(fā)展，跨(kuà)过这道(dào)关(guān)，解好这道世(shì)界难题。

　　2、为(wèi)什么要取消预售制、改为现房(fáng)销售(shòu)？大家想想(xiǎng)，绝(jué)大部(bù)分(fēn)商品是一(yī)手交钱一手交货，预售制是对购买者的单方面不公平制度，购房老百姓几乎(hū)承担了所有(yǒu)商品不能交付的风(fēng)险(xiǎn)。从个人层面(miàn)看，预售制(zhì)对(duì)购房者(zhě)非常(cháng)不公平(píng)，比如，交房等待期一般(bān)为两年，在此期间，购(gòu)房者不仅承担银行利息，还要承(chéng)担延迟交房(fáng)、房屋质量、房(fáng)产证延期办理(lǐ)甚至不(bù)能交房的风(fēng)险。从行业层(céng)面看，预售制助推部分房企过度举(jǔ)债、高杠杆(gān)扩张，若遇到下行周期，会引发(fā)资(zī)金链(liàn)断裂(liè)、项目搁置等系列风险。取(qǔ)消预售(shòu)制，改为(wèi)现(xiàn)房销(xiāo)售，这样有(yǒu)助于落(luò)实中(zhōng)央房住不炒精神、有助于保障购房(fáng)老百姓权(quán)益、有(yǒu)助于(yú)房企(qǐ)稳(wěn)健(jiàn)发(fā)展，一举多得，谋划长(zhǎng)远。

　　3、为什(shén)么(me)建议取消预售制度？预售制度怎么来的？国外什么(me)情(qíng)况？简(jiǎn)单科普一下：商品房预(yù)售最早源于中国香港，俗称(chēng)卖楼(lóu)花，卖(mài)期房，是一种开发商放杠杆的方(fāng)式。98年(nián)房(fáng)改(gǎi)，由于商品(pǐn)房短缺，房(fáng)企缺(quē)资(zī)金，借(jiè)鉴(jiàn)中国香港，引入了商品(pǐn)房预售制度(dù)。其实(shí)，当前世(shì)界不少国(guó)家(jiā)存在(zài)预售(shòu)制。但是，重点来了！发达国家(jiā)一般有严格的监管保障措施(shī)，开发商(shāng)在项(xiàng)目获(huò)得政府批准后才(cái)可以开(kāi)始销售，买家在购买期(qī)房(fáng)后并非像中国(guó)一样在支(zhī)付(fù)完首付款后从银行一次性(xìng)贷款支付剩余全部(bù)房款，而是根据开发商工(gōng)程进度在(zài)完全交房前进行分期支(zhī)付。所以，预售制度是需要(yào)严格的资(zī)金(jīn)监管、分期支付以及违(wéi)约处罚措(cuò)施作(zuò)为(wèi)保障(zhàng)的，如果没有(yǒu)这些保障措施，一定会触发风险，对购房民众不公平，所以不(bù)如(rú)借机取消预售制度(dù)，以后改为现(xiàn)房销售(shòu)。客观讲(jiǎng)预售制度有一定历史阶段性，现在中(zhōng)国住房(fáng)进入存量时代，取消预(yù)售制度有助于降(jiàng)负债(zhài)降杠杆，不再(zài)把(bǎ)烂尾风险甩给老百(bǎi)姓(xìng)和社会，当然这需要配套房企债务重(zhòng)组、复工保交楼、恢复(fù)市(shì)场信心和房(fáng)地(dì)产(chǎn)长效机制。这是个(gè)技术活，只要坚持市场化改革(gé)，中(zhōng)国一定(dìng)能(néng)化解(jiě)这个(gè)难(nán)题，让房地(dì)产回归实(shí)体经济和居住属(shǔ)性，安(ān)居(jū)乐(lè)业。

　　4、简单讲，如果取消预售制，改为现房销售(shòu)，开发(fā)商将拼的(de)不(bù)是五花八门、眼花缭乱(luàn)、不(bù)知(zhī)道能不能兑(duì)现(xiàn)的(de)营销手段(duàn)，而是所见即所得的过(guò)硬(yìng)的产品质量和诚信，这才是(shì)对购房民众的最根本最实质的(de)保障，这样(yàng)将(jiāng)极大的提升(shēng)开发商(shāng)的建筑质量，实现良币(bì)驱逐劣币。所(suǒ)有商业的本质是向善，是(shì)以客户为中心，房地产也不能例外，老百姓买房(fáng)子是天大的事，烂尾(wěi)毁三代，好房幸福(fú)一(yī)家(jiā)人。从这个角度(dù)，取消预售制、实(shí)施(shī)现(xiàn)房销(xiāo)售是实现老(lǎo)百姓安(ān)居乐业、社会长治久安、行业企业健(jiàn)康发展的重(zhòng)大措施。在当(dāng)前(qián)的情况下，取(qǔ)消预售制要结合(hé)稳楼(lóu)市(shì)、房地产软着陆、打(dǎ)通金(jīn)融(róng)支(zhī)持(chí)当期三好生、新(xīn)模(mó)式(shì)等(děng)综合施策(cè)。

　　作者十年前在国务(wù)院发展研究中心参(cān)与(yǔ)财(cái)税(shuì)改(gǎi)革方案(àn)研究时，对预售制(zhì)、房地产税、人地挂钩、金(jīn)融稳定、房企杠杆率等进行过长期系统的专项研究。（参考后来形(xíng)成的专著《房(fáng)地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预售(shòu)制(zhì)的前世今(jīn)生

　　1.1 起源(yuán)：分(fēn)层销(xiāo)售+“按(àn)揭”，霍(huò)英东创造(zào)“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给量少，引进“卖楼花”模式(shì)，形成“中国内地版预(yù)售制”

　　1.3 预售制推动城市化进程，但背后潜藏的风险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美(měi)国：交付(fù)前预(yù)售资金第三方全(quán)程监管，交(jiāo)付时开发商凭验收凭证取得房款

　　2.2 德国：可零首付购房，提供(gōng)期房烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英国(guó)：10％定金保(bǎo)险保护机(jī)制，55％-80％房(fáng)款交房(fáng)时(shí)支付

　　2.4 日本：为规(guī)范期房交易立(lì)法，设置(zhì)期(qī)房预付款保全措施

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资(zī)金由银行监管，享1年保修期后(hòu)付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地(dì)商品(pǐn)房预(yù)售(shòu)制的前世(shì)今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售(shòu)+“按(àn)揭”，霍英东创造“卖(mài)楼花”模式

　　二十世纪五十年代在中国香港，楼宇出租是地产行业盛行的(de)方式(shì)，但有着转让(ràng)难(nán)、出租资金周转期长等问题，分层销售孕(yùn)育而生。20世纪50年(nián)代，中国香港还未(wèi)推行公共房屋(wū)制度，许多人栖身于(yú)木屋或(huò)者其他临时住宅(zhái)，住(zhù)房的需求(qiú)是相当高，不过大多数(shù)居民的(de)储(chǔ)蓄很少。当时楼(lóu)宇买卖多数以(yǐ)一整栋(dòng)楼为单位(wèi)，需要雄厚的资金实力才能购买(mǎi)。虽然楼(lóu)宇出租是中国香(xiāng)港地产行(xíng)业(yè)盛行(xíng)的方(fāng)式，但有着转(zhuǎn)让难、出租资(zī)金周(zhōu)转期长等问题。针对这一系(xì)列问题，不少地产商开始探求新的方(fāng)式(shì)，如把楼(lóu)宇契约(yuē)切开，即“分契”，然后将(jiāng)楼宇分层出售。这模(mó)式(shì)一经(jīng)推行，购买楼宇(yǔ)的市民数量有所增加(jiā)，开发商资金周转加快。

　　在(zài)分(fēn)层出(chū)售的基础上，将“按揭”模式引入房地产(chǎn)销售，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模(mó)式(shì)。1953年底霍英东创办立信(xìn)置(zhì)业有限公司，凭借商业直觉和多年经营(yíng)杂(zá)货铺、海上驳(bó)运业务的经(jīng)验，对于商品流通(tōng)、资金(jīn)周转有着独到的见解(jiě)，在努力寻(xún)求(qiú)方法加快自(zì)身资金周(zhōu)转。当时其(qí)在购下(xià)九龙的一块地盘后(hòu)，除了分(fēn)层出售、还印发售楼说明书(shū)，上有文字详尽(jǐn)说明楼宇(yǔ)的地势环境、建筑材料、分(fēn)层价格、订购(gòu)方法等。此外，“卖楼花(huā)”是另外(wài)一个(gè)亮点，即先收取买家的订金，采用类似租金的分期付款形式(shì)，等新楼落成时，收齐买(mǎi)家的钱(qián)，买家(jiā)就拥有(yǒu)了自(zì)己的房产。这种方式减轻(qīng)了(le)民(mín)众购(gòu)房的资金(jīn)压力，加(jiā)速了房屋(wū)的建造(zào)和销售，也(yě)解决了制造商的资金问题，降低投(tóu)资风险，在当时可谓是“双赢”的举措。“预(yù)售(shòu)楼花(huā)+分(fēn)期付(fù)款”的销售模(mó)式成为(wèi)当时中国(guó)香港房地产(chǎn)市场的一大特色，纵观中国香(xiāng)港房(fáng)地(dì)产市场的改革，“卖楼花”模式高效率(lǜ)地解决(jué)了(le)核心的住房供不(bù)应求的问(wèn)题，使房市发展进入(rù)新阶段。

　　预售楼花模式推动了中(zhōng)国香港楼市几十年繁荣，但(dàn)期间也(yě)出现(xiàn)过(guò)“烂尾楼”的情况，但监管部(bù)门不断完善、规(guī)范(fàn)化，建立健全(quán)的监管机制，促进市场(chǎng)健康发展。例如(rú)，1960年，位(wèi)于大角咀的一个(gè)楼盘因建筑(zhù)费用超支停工(gōng)，出现“烂(làn)尾”情况。在(zài)1961年后(hòu)，中国香港管理部门提升(shēng)了(le)对于预(yù)售楼花制度的(de)监管，即要求开发(fā)商在预售前(qián)，确(què)保地价款已经全部支付，还要证(zhèng)明自身有资(zī)金(jīn)等能力把项目(mù)完成，资金需放(fàng)入(rù)律师所托管(guǎn)，支取(qǔ)时需律所和建筑师的核准。为(wèi)了防止(zhǐ)开发商、律所、建筑师(shī)等造假，套取监管账户资金，中国香(xiāng)港要求律(lǜ)师(shī)行(xíng)在银行开设的信托(tuō)账户(hù)（监管账户）、开发商(shāng)操作等采取全透明化(huà)机制(zhì)，且银行的责任上升，如出现房屋(wū)“烂尾”情况，银行将成最大(dà)风险方，后续需自身推动项目完工。随(suí)着监管体(tǐ)系逐步完善(shàn)，出现“烂(làn)尾”的(de)现象较少。

　　1.2 住房需求大、供给量(liàng)少，引进“卖楼花”模式，形(xíng)成“中国内地版(bǎn)预售制”

　　二十世纪九十年代，中(zhōng)国内地面临住房需(xū)求大和供给量短(duǎn)缺问题(tí)，引入“卖(mài)楼花”制度(dù)。建(jiàn)国以来，中国内地优(yōu)先发展重工业，强调基础建设，这一导(dǎo)向使前期发展工(gōng)业化的进程大(dà)于城市(shì)化进程，唯有解决(jué)住(zhù)房基础(chǔ)等(děng)城市化配套问题，才能进一(yī)步(bù)推进城(chéng)市化。但(dàn)当时推行的是“统(tǒng)一(yī)管理，统一分配(pèi)，以租养房”的(de)福利分房制度，住房市场发展起步较晚、增速(sù)较(jiào)慢，福(fú)利(lì)分房(fáng)制(zhì)度也(yě)出现(xiàn)了(le)分配不(bù)公(gōng)、效(xiào)率低、配套(tào)差(chà)等问题，因此福利分(fēn)房制度不再适用于当时(shí)的(de)国情。叠(dié)加房(fáng)地产市(shì)场面临商品(pǐn)房(fáng)的需求量大，而社会缺少大型房地(dì)产开发商，商品房供(gōng)应(yīng)量(liàng)小的困境，此时(shí)引入中(zhōng)国(guó)香港的“卖楼花”模(mó)式无疑是(shì)对内地房地产市场的一(yī)针(zhēn)强心(xīn)剂(jì)。从(cóng)1994年起，中国(guó)内(nèi)地逐步引进(jìn)中(zhōng)国香(xiāng)港(gǎng)预售商品房制度，先后出(chū)台多项文件，大(dà)力支持国内房地产市场改革。例如，1998年，国务(wù)院出台《关于进一步深化城(chéng)镇住房制度改革(gé)，加快住房建设的通知(zhī)》文件，决定停止住房无偿实物分配(pèi)，逐步实行住房分配货(huò)币化、住房供给商品(pǐn)化(huà)、社会化的住房新体制，从计划经济下的(de)福(fú)利分房(fáng)转向(xiàng)市场(chǎng)经济的商品房(fáng)。房地产市场采用预售制，允许开发商(shāng)卖期(qī)房，解决了房企缺少(shǎo)资金(jīn)和开发时间(jiān)周期长的两(liǎng)大难(nán)题(tí)，开发商以预售款(kuǎn)撬动下一个项目的开发，形(xíng)成滚动开发模式(shì)，住房供应(yīng)速度(dù)加快。自此中国内地开始房改货币化，中国人民(mín)银行等多方迅速出台相关的信贷(dài)政策，支持购房(fáng)者，极(jí)大作(zuò)用推动了房地(dì)产市场的发展。

　　引入(rù)中国香港“卖楼花”模式后(hòu)，经调整形(xíng)成(chéng)契合中国内(nèi)地的商品房预售(shòu)制度。预(yù)售制(zhì)的(de)初衷(zhōng)是为了缓(huǎn)解房(fáng)企资金压(yā)力(lì)，加快城镇住房建设。具(jù)体来说，是(shì)指房(fáng)地(dì)产开发(fā)企(qǐ)业将正在建(jiàn)设中(zhōng)的房屋(wū)预先(xiān)出售给购(gòu)房者(zhě)，由(yóu)购(gòu)房者支付定(dìng)金或房款的行(xíng)为(wèi)。区别(bié)于中国(guó)香(xiāng)港，在(zài)中(zhōng)国内地实践过程中，商品(pǐn)房(fáng)预售流(liú)程为：房地(dì)产(chǎn)开发商办(bàn)理预(yù)售许可证-签(qiān)订商品房买卖合同-进行备案登记和预告登记-交付房屋。在购房过程(chéng)中，购(gòu)房者(zhě)需(xū)要一(yī)次性付清(qīng)首(shǒu)付(fù)款，并采(cǎi)用(yòng)银(yín)行贷(dài)款的形式一次性付(fù)清剩余房款(kuǎn)，换言之，房屋未建成(chéng)，开发商可能已拿到了全部购房款，这点与中国(guó)香港(gǎng)的按照工(gōng)程进度付款有(yǒu)所不同。对中国(guó)内地的开发商而言，预售制商品(pǐn)房也开启(qǐ)了高周转(zhuǎn)、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售制推动城市(shì)化进程，但背后潜藏的风险(xiǎn)确实存在

　　作为中国内地商品房销售的最(zuì)主(zhǔ)要方式，预售制极大缩短房(fáng)企现金回笼周期，同时增(zēng)加市(shì)场商品(pǐn)房供应，推(tuī)动了城镇化发展进程。预售制在(zài)过去20多年对中国内(nèi)地房地产(chǎn)市场的稳步发展起到了重要作用(yòng)，不仅解决了(le)房地产市场(chǎng)快速发展(zhǎn)阶段的资(zī)金需(xū)求(qiú)，也提(tí)高了(le)居民(mín)居住(zhù)水(shuǐ)平(píng)，中国(guó)内(nèi)地城镇居民从筒子楼(lóu)住(zhù)到(dào)住宅小区，从全(quán)民蜗居到基本适(shì)居，住房事业取得巨大进步，数十年时间走完发达(dá)国家几百(bǎi)年(nián)城(chéng)镇化路(lù)程。改革(gé)开放以来，城镇化进(jìn)程进入(rù)快速发展时(shí)期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人(rén)增(zēng)长至(zhì)9.1亿人，43年(nián)间增长4.4倍；1981-2020年，全(quán)国(guó)城市建(jiàn)成区面积由7438平方公里增长至60721平方公(gōng)里，增(zēng)长7.2倍。根(gēn)据我们发布的《中(zhōng)国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国(guó)内地城镇(zhèn)住宅存量从不到14亿平(píng)增至313.2亿平，城(chéng)镇人均(jūn)住房建筑面(miàn)积从8.1平方(fāng)米增至(zhì)34.7平方米，城镇(zhèn)住房套(tào)数从(cóng)约(yuē)3100万套增至3.63亿套，套户比(bǐ)从(cóng)0.8增至1.09。预售制在当前已成为中国内地商品房(fáng)销售最主要方式，2005年(nián)中国(guó)内地(dì)商品住宅期房销售面(miàn)积占总(zǒng)销售(shòu)面积的比重为63％，而2021年期房累(lèi)计销(xiāo)售(shòu)面积达15.6亿平，比(bǐ)重上升至87％。

　　预售制也推动了(le)中国内地房地产行业的发展(zhǎn)。中国(guó)内地房地产(chǎn)历经二十多年(nián)长周(zhōu)期繁(fán)荣，行业各项指标大幅增长。1999-2021年，房屋新(xīn)开工面(miàn)积(jī)从2.2亿平(píng)增至19.9亿平，累计上涨(zhǎng)8.2倍，年复(fù)合(hé)增速10.6％。房地(dì)产开发投资完成(chéng)额(é)从0.4万亿元增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复合增速(sù)17.8％。商品(pǐn)房销售面积和销(xiāo)售金额分别从1.5亿(yì)平增至17.9亿(yì)平(píng)、0.3万亿元(yuán)增至(zhì)18.2万亿元，累(lèi)计(jì)上涨11.3、65.3倍，年(nián)复合增速12.1％、21％。伴随房地产业的快(kuài)速发展(zhǎn)，房地产企业从无到(dào)有、从国企先行(xíng)到民(mín)企(qǐ)崛起，队(duì)伍(wǔ)逐(zhú)渐(jiàn)壮大。2018年(nián)，房地(dì)产企(qǐ)业数量(liàng)达9.8万个，比1998年的2.4万个增(zēng)长3.1倍(bèi)。

　　二十(shí)年来房(fáng)地产也(yě)成为拉动中国内地(dì)经济高增长(zhǎng)的(de)火(huǒ)车头。

　　1）从经济增长(zhǎng)渠道，房地产带动的(de)上下游(yóu)产业链特别长，高达50多(duō)个(gè)行业。2020年房地产及其产(chǎn)业(yè)链占(zhàn)GDP的17.2％（完全贡献），其中房(fáng)地(dì)产业增加值(zhí)占(zhàn)GDP的(de)7.3％（直接贡(gòng)献），房地(dì)产(chǎn)带(dài)动产业链占GDP的9.9％（间接(jiē)贡献），其中房地产(chǎn)对金融、批(pī)发(fā)、建(jiàn)材的带动最(zuì)为明(míng)显。

　　2）从(cóng)投资渠道，2020年(nián)房(fáng)地产完全(quán)拉(lā)动的投资占全社会固定资产投资(zī)的51.5％，其中，房地产开(kāi)发(fā)投资占固(gù)定资产投资的27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠道，从房地(dì)产(chǎn)贷款占银行各项贷款(kuǎn)余额的比重看(kàn)，2021年12月为27.07％，如果加上信托等通道业务，占比(bǐ)超过三(sān)分之一。从房地产融资(zī)存量占社融存量比重(zhòng)看，2021年12月占比(bǐ)为18.76％。如果房企大面积违约，将导致(zhì)银行(xíng)不(bù)良率大(dà)幅(fú)上升。

　　4）从居民财富效应渠道，根据我们的《中国住房市值(zhí)测算(suàn)报告》，2020年中国(guó)住房市值(zhí)为62.6万亿美(měi)元，大于美国的33.6万亿美元、日本的10.8万(wàn)亿美元(yuán)、英法德三国合计的31.5万亿美元。从(cóng)住房市值占股债房(fáng)市值的比例看，2020年中国(guó)为66.6％，高于美国的27％、日本(běn)的37％、英国(guó)的(de)49％、法国的56％、德国的64％。中国(guó)住房市值与股债房市(shì)值的(de)比例较(jiào)高(gāo)，主要是因为住(zhù)房市(shì)值高，以及中国资本市场(chǎng)发育尚(shàng)不(bù)成熟，直接融资比(bǐ)例(lì)较低，股票、债(zhài)券(quàn)市值较低，居(jū)民投资(zī)渠(qú)道缺乏。

　　不(bù)可否认，预售制背后潜藏的风险确实存在，当前(qián)的负面效应愈发凸(tū)显。

　　从个人层面看，绝(jué)大部分商品是一手交钱一手交货，预售制是(shì)对购买者的单方面不公平制度(dù)，购房老(lǎo)百姓几乎(hū)承担了所有商品不能交付的风险。比如(rú)，交房等待期一般为两(liǎng)年，在此期间，购房者不仅承担银行(xíng)利(lì)息，还要承(chéng)担(dān)延(yán)迟交房、“一房(fáng)二卖”、房屋质(zhì)量、房(fáng)产证延期办理甚(shèn)至(zhì)不能交(jiāo)房等风险(xiǎn)。另外，购房者(zhě)和开发商之间的购房合同(tóng)、购(gòu)房者和(hé)银行的按揭(jiē)贷款合同是两个独立的合同关系，如果开(kāi)发(fā)商发生违约(yuē)，购(gòu)房(fáng)者(zhě)只能根据(jù)购房合(hé)同向(xiàng)开发商主(zhǔ)张权力，但(dàn)依旧需要根据按揭贷(dài)款(kuǎn)合同按时向银行进行贷款偿还(hái)，因此(cǐ)购(gòu)房者承担的(de)风险较大。

　　从行业层面看，预售(shòu)制助推部分房企过度举(jǔ)债、高杠杆(gān)扩张(zhāng)，资金若(ruò)遇到(dào)下行周期，会引发资金(jīn)链断(duàn)裂(liè)、项目搁置等系(xì)列风(fēng)险，进行影响自身(shēn)信用和购(gòu)房者对行业的信(xìn)心。

　　从金(jīn)融层面看，银行作为按揭(jiē)贷(dài)款的发放方，一旦房企因(yīn)为市场(chǎng)波动或经营不善，出现资金链断裂等一系列问题，导致(zhì)“烂尾”等情况，而房(fáng)企通过与购(gòu)房(fáng)者(zhě)签订(dìng)的预售合(hé)同和按(àn)揭合同，已经从银行(xíng)获得房款，如果购房(fáng)者丧失还(hái)款能力或(huò)短期(qī)不能还款等，则风(fēng)险(xiǎn)完全由银行(xíng)承(chéng)担，银行将面临(lín)较(jiào)大的坏(huài)账压力。

　　从(cóng)监管角度(dù)看(kàn)，购房者的(de)预(yù)售监管资(zī)金(jīn)去哪了？楼盘“烂尾”，归根结底两个字(zì)那就是(shì)“没钱”，即没钱付(fù)工程(chéng)款(kuǎn)。在2004版的《城(chéng)市商品房(fáng)预售管理办法》中明(míng)确规定(dìng)了开发企业预售商品房所得(dé)款项(xiàng)应当(dāng)用(yòng)于有关的工程建设，商(shāng)品房预售款监管(guǎn)的(de)具体(tǐ)办法，由房地产(chǎn)管理部门制定(dìng)。但多年(nián)以来全国并没(méi)有统一(yī)的(de)预售资金监管(guǎn)规定，各地实行“一城一策(cè)”。例如(rú)，太原、昆明、重庆、长沙等城市(shì)重点(diǎn)监管资金比例(lì)为总预(yù)售(shòu)款的15-40％左(zuǒ)右，郑州、福州、合肥等城市则按(àn)照(zhào)项目的建安(ān)成本乘(chéng)以建(jiàn)筑面(miàn)积或者项目工程(chéng)总额报(bào)价计算重点(diǎn)资金。而(ér)事实是，不少购房款未进入监管账户、或进入(rù)监管账户(hù)后被挪用，导致楼(lóu)盘没有资(zī)金继续建设。收(shōu)楼遥遥无期(qī)，月供却被迫(pò)继续还款。那么，监管(guǎn)账(zhàng)户(hù)资(zī)金如何被挪走的？实际上，在(zài)过去房地产大开(kāi)发时代的高周转背景下，抽调预(yù)售款监管(guǎn)账户资金，是行业“潜规则”。比如工(gōng)程总承(chéng)包方，以工程(chéng)建设名义，获得监管账户拨(bō)付资金，再由工程方将(jiāng)资金转(zhuǎn)给(gěi)房企，而拨付的工程(chéng)款(kuǎn)，远超工程进度所(suǒ)需。通过(guò)这些方式套取的资金，在(zài)房企各地项(xiàng)目间流动，变相加杠杆，这样做(zuò)提(tí)供了资金(jīn)流动性，房企抽调资金统筹拿地、还款和楼盘建设，形成一种资金循环(huán)高周(zhōu)转模式(shì)，但一定程(chéng)度上把(bǎ)风险甩给了购房者。

　　2 国(guó)际经验

　　整体来说，国(guó)外商品房预售制度呈现以下特点：

　　1）预付款保(bǎo)护：对于购房(fáng)者预(yù)付资金(jīn)，一般(bān)设有(yǒu)定金或预付(fù)款保护(hù)机制，如英国、日本(běn)；

　　2）预付款比重：要(yào)求购房(fáng)者支(zhī)付的(de)预(yù)付(fù)款比(bǐ)例相对较(jiào)低，绝(jué)大部分房款在房(fáng)屋交付(fù)后开始支付；

　　3）预付款支付(fù)方(fāng)式：预(yù)付款一般以定(dìng)金方式支(zhī)付，或按工程进度高山流水是什么意思服务项目，服务里面高山流水是什么意思分期(qī)支付，或二者结(jié)合；

　　4）按揭贷款(kuǎn)方式：一般(bān)采用两种方式发放按(àn)揭贷款，一是(shì)按工程进度(dù)付款(kuǎn)，按揭(jiē)贷款(kuǎn)按照工程进度逐渐发放，购房者开始月供；二是房屋交付后发放按揭(jiē)贷(dài)款；

　　5）房屋烂尾保护：为预(yù)售商品房提供期(qī)房烂尾保险，在商品房出现重大延(yán)期或重大缺陷时(shí)，保障购(gòu)房者权益(yì)；

　　6）房屋交付保(bǎo)护：房屋交(jiāo)付质量的保(bǎo)障有(yǒu)两种(zhǒng)方式，一(yī)是期房由政府或第三方验收合格并提供验收(shōu)凭证后，开发商凭验收凭证取(qǔ)得(dé)购房(fáng)者支付(fù)的房款(kuǎn)。二是开发商为购房者(zhě)提供一定(dìng)的保修(xiū)期(qī)，通常1-5年，保(bǎo)修期满，购房者支付尾(wěi)款。

　　2.1 美国：交付(fù)前预售资金第三方全(quán)程(chéng)监管，交付时开发商(shāng)凭(píng)验(yàn)收凭证取(qǔ)得房款

　　美国期(qī)房定金(jīn)一定期限(xiàn)内(nèi)无条件返还(hái)，最低(dī)首(shǒu)付比例为(wèi)3.5％，交(jiāo)房前仅支付首付，其余房款交付后(hòu)按揭还(hái)款(kuǎn)，交付前资(zī)金由第三(sān)方(fāng)全(quán)程监(jiān)管，交(jiāo)付(fù)时开发商(shāng)凭验(yàn)收凭(píng)证取得(dé)房款。

　　定金及首付环节，定(dìng)金比例一般为房款的1％-5％，首付比例最低可(kě)低于3.5％，根据美国官方数据(jù)，2021年美(měi)国平均首付比例为12％。

　　余款支付方面，除(chú)定金或首付外，购房者在房屋交付(fù)后通过按揭贷(dài)款支付剩余房款。

　　资(zī)金监管方面(miàn)，美国为防止开(kāi)发商(shāng)挪用资金，购房者的定金及首付款由第三方公证行或产权(quán)保险公司的信(xìn)托账户监管。如果开发商倒闭导致楼盘烂尾，购房者资金可通过申请仲裁取回，且不(bù)承担任何责任与损(sǔn)失。而开(kāi)发商(shāng)在房屋建设过(guò)程中的资金全部(bù)来(lái)自银行，银行根据工程进度向开发(fā)商提供(gōng)一定比例的贷款，由(yóu)于开发商挪(nuó)用(yòng)资金直接损害(hài)银行(xíng)利益，银行有充分动机监管开发商施工(gōng)进度。开(kāi)发商在房屋(wū)交付时需取得由政府相(xiāng)关部门(mén)经审查后发放的验收凭证(zhèng)，通过验收凭证向银行得到(dào)购房者支付的房款。

　　2.2 德国(guó)：可零(líng)首付购房，提(tí)供期房烂尾险

　　德国期房可(kě)零首付购房(fáng)，房(fáng)款按建造工期进度支付，按揭按(àn)工期放款后(hòu)还贷，房贷利(lì)率采用固定利率，开发商(shāng)或购(gòu)房者可购买期房烂尾保险。

　　预售门槛方(fāng)面(miàn)，德国开(kāi)发(fā)商在(zài)项目获(huò)批后即(jí)可预售房(fáng)屋。签(qiān)署购房合同前(qián)，购房者需支(zhī)付约2000欧的定金并进(jìn)行预约(yuē)公证，签订合同后(hòu)定金退(tuì)还。如(rú)由于任何原因不能(néng)购买(mǎi)，定(dìng)金按照德国法律全部(bù)退还。

　　签署购房(fáng)合同后，购(gòu)房(fáng)者(zhě)需支(zhī)付公(gōng)证费和土地交易(yì)税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房(fáng)款中，属高山流水是什么意思服务项目，服务里面高山流水是什么意思于购(gòu)房附加费。

　　首付方(fāng)面，德国没(méi)有规定最低首(shǒu)付比例，可零首付(fù)购房(fáng)。

　　余款方面，德国也采取按(àn)工期支付房(fáng)款的制度，一般分7笔进行(xíng)支付，具体支付(fù)节点、比(bǐ)例(lì)因项(xiàng)目而异。一般来说，支付节点(diǎn)可分为公证(zhèng)后、主体完工、内部水暖电(diàn)路(lù)完工、窗户玻璃完工、室内清洁及墙(qiáng)面(miàn)完工、地(dì)板完工(gōng)、全部完工(gōng)，支(zhī)付(fù)比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房(fáng)者可在支付房款前(qián)申请房贷，房贷利率采用固定利率，银行(xíng)按施工(gōng)节奏分多次发放(fàng)贷款，每笔贷款给(gěi)予购(gòu)房者一定使用期限，期限结束后，购房者开(kāi)始还(hái)贷(dài)。

　　保险方面，德国保险(xiǎn)公司针对期房设(shè)计(jì)了两种保险，保(bǎo)险的功能是当(dāng)房屋出现重大延期或重大缺陷时，保险公司保证开发(fā)商赔(péi)偿或修复，开(kāi)发(fā)商(shāng)破产，由保险公司负(fù)责相(xiāng)应赔偿(cháng)。保险由开(kāi)发商或购房者(zhě)购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护(hù)机制(zhì)，55％-80％房款交房时(shí)支付(fù)

　　英国预(yù)售制(zhì)设有10％定金保险(xiǎn)保护机制，交房前付款比例(lì)仅20％-45％，资(zī)金由买卖(mài)双方律(lǜ)师严格监管(guǎn)。

　　订(dìng)立(lì)合(hé)同前，买卖双方均有一名律师，负责沟(gōu)通期房(fáng)交易中的房(fáng)产(chǎn)、资金、合同等各个环节，各环节(jié)内(nèi)容确认无误后签(qiān)订首付交换合同(tóng)。

　　定(dìng)金方面，英国(guó)设置了10％定金保(bǎo)险保护机制，当开发商出现财务、经营问题时，购(gòu)房者10％的定金由保险公司(sī)赔付，而超出10％的部分(fēn)较难追回。

　　首付方面，首付比例通常为10％-25％，首付需要在合同签(qiān)订21天内支付。

　　余款支付环节，英(yīng)国采取按工程进度付款的方(fāng)式，但(dàn)是(shì)交房(fáng)前付(fù)款比例(lì)相对(duì)较低，一(yī)般(bān)会在合(hé)同(tóng)签订(dìng)6-24个月分(fēn)别(bié)支付(fù)两笔5％-10％的款项，即交房前付款比例在20％-45％之间，剩(shèng)余款项交房后支(zhī)付。

　　交付环节，英国规定房(fáng)屋必须(xū)经过房产公(gōng)证(zhèng)公司(sī)的检(jiǎn)验验收后才能交付，交付后方可按揭还贷。

　　资金监管环节，英国期房预售(shòu)资金监管极为严格，资金(jīn)也(yě)由律师监管，在确(què)认工程进度、支(zhī)付相关(guān)款项过程中(zhōng)，由(yóu)买房律师(shī)将资金转给卖方律师，卖方律师(shī)转给开(kāi)发商(shāng)，即资(zī)金在进入开发商账户前(qián)经过两道(dào)关口，有(yǒu)利于保(bǎo)障购房者资金安全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期房预(yù)付(fù)款(kuǎn)保全措(cuò)施

　　日本期房交易立法，定金(jīn)超5％或1000万日元时(shí)，开(kāi)发(fā)商必须完成“预(yù)售(shòu)房定金(jīn)保(bǎo)全措施(shī)”，交房前付(fù)款(kuǎn)比例不(bù)超房款的(de)20％，开发商(shāng)违约(yuē)需返还(hái)定价(jià)并赔(péi)偿(cháng)约(yuē)10％房款，交房(fáng)后按揭还(hái)款。

　　立法(fǎ)方(fāng)面，日本二战结束后由于房屋供(gōng)给严(yán)重失衡(héng)，叠加法律(lǜ)空白，社(shè)会上“一房二(èr)卖”现象普遍，为(wèi)此，日本政府1952年出台《宅地建筑物交易法(fǎ)》，经多次修订(dìng)，目(mù)前是(shì)唯一一部规(guī)范期房交(jiāo)易的法(fǎ)律(lǜ)。

　　定金保护方面，根据(jù)日(rì)本《宅地(dì)建物取引业(yè)法》，对(duì)购房者支付定金超过5％或(huò)超1000万(wàn)日元(yuán)的部分，法律要求开发商(shāng)必须完成定(dìng)金保全措施(shī)才可预售。什么是定金(jīn)保全(quán)措施？即(jí)买卖(mài)双方(fāng)签订(dìng)购房合同时，开发商向金融机构或指定(dìng)保(bǎo)证机构或保(bǎo)险机构签订(dìng)定金保证委托合同，设置购房者(zhě)定(dìng)金的保证或保险，并(bìng)将相应的保证(zhèng)金证明书(shū)交付给(gěi)购房者。除定金外，其他预先支付的购(gòu)房款也受该措施(shī)保护。若(ruò)开发商(shāng)倒闭导致(zhì)期房烂尾(wěi)，购房者(zhě)可(kě)凭保证(zhèng)金(jīn)证明(míng)书向金融机(jī)构或保证机构或(huò)保险公司兑付，同时(shí)，开发商需向购房者赔(péi)付违(wéi)约(yuē)金，一般约(yuē)为房价的10％。

　　房(fáng)款支(zhī)付环节，交房(fáng)前(qián)只需支付最多不超20％的定金，签订(dìng)购房(fáng)合同后，购房者(zhě)即可(kě)向银(yín)行申请贷款，但交房后才开始按(àn)揭贷款，除(chú)定金外的剩余(yú)房款在交房后(hòu)开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金由银行监管，享(xiǎng)1年保修期后付(fù)尾款

　　新加坡期房购房者违约可返还相当于(yú)3.75％房款的订金，首付比例20％，余款按工程进度支付，所有(yǒu)资金(jīn)进银(yín)行专门项目资金账户，交(jiāo)房后(hòu)满1年保修期(qī)后支(zhī)付(fù)15％尾款。

　　订金支付环节，新加(jiā)坡开发商有统一的选(xuǎn)购权(quán)合同以及订金返还(hái)机(jī)制，即OTP，签(qiān)订OTP后需支付5％房(fáng)款作为订(dìng)金，OTP有效期(qī)14天，执行(xíng)OTP则进(jìn)一(yī)步签订购买合(hé)同，不(bù)执行OTP则(zé)退还3.75％的房款。

　　首(shǒu)付比例方面，签订(dìng)购房合同后，购房者需支付15％的(de)首付及印花(huā)税，同时购房者向银行申(shēn)请按揭贷(dài)款。

　　余款(kuǎn)支(zhī)付上，新加坡期(qī)房同样(yàng)采取按(àn)工程进度付款的方式，《发(fā)展商条例》对(duì)期房付款流(liú)程(chéng)做了统一详(xiáng)细规定，要求所有开发(fā)商遵(zūn)守，支付节(jié)点一般为合同签订后(hòu)、地基完工(gōng)、框(kuāng)架完(wán)工、管道门窗等完工等，支付比(bǐ)例约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行(xíng)按揭贷(dài)款也依照工(gōng)程(chéng)进度放款，月(yuè)供在此过(guò)程中随着放出(chū)贷款的增加而增(zēng)加，未放款(kuǎn)部分无需月供。

　　资金监管方面(miàn)，购房者的(de)订金与付款(kuǎn)会(huì)存入(rù)银(yín)行专门的(de)项目资金账户，账户资金提取须与房屋建(jiàn)设有关(guān)。房屋交付(fù)后，购(gòu)房(fáng)者(zhě)享受1年(nián)的(de)房屋保修期，此后购房者支付(fù)15％的尾款。

　　3 启示

　　一(yī)，短期(qī)来看，当前(qián)房地产(chǎn)到(dào)了政策(cè)出(chū)手临界点，重点是(shì)保交(jiāo)楼和(hé)房企重组。一方面，加(jiā)大对刚需和改善型需求的支持力(lì)度(dù)，长短兼顾妥善应(yīng)对局部停贷现象，重点是保交楼保复工保民(mín)生(shēng)，给予强(qiáng)有力的金融工具支持。另一方面，从现(xiàn)在起，对还在正常(cháng)运转的房企包(bāo)括民营企业(yè)，加大支持力度，由优质房(fáng)企牵头并(bìng)购重(zhòng)组整个行业，为每个房(fáng)企配套AMC和财团，给予金融工具配(pèi)套(tào)。

　　二，中(zhōng)期来看，应充分(fēn)估计形(xíng)势复杂性和人性(xìng)复(fù)杂(zá)性，兼顾化解停贷(dài)、复工保交楼(lóu)、重组房企(qǐ)债务(wù)、恢(huī)复市场(chǎng)信心以及长效机制。长效机制四大关键是推动城(chéng)市(shì)群战略、人(rén)地挂钩、金融中性稳定和房(fáng)地(dì)产税(shuì)。定金环节，建(jiàn)立开发商违(wéi)约后定金保护机制，如将已(yǐ)支付定金(jīn)冻结至房(fáng)屋(wū)交付(fù)阶(jiē)段(duàn)，保(bǎo)障购房者(zhě)定金安全。签订合同(tóng)环节，鼓励保(bǎo)险公司介入，为房(fáng)屋重大延(yán)期以(yǐ)及重(zhòng)大缺(quē)陷等情况提供充分的保障。余款(kuǎn)支付环节，建(jiàn)立按工程(chéng)进(jìn)度(dù)付款(kuǎn)机(jī)制或交房(fáng)后(hòu)按揭(jiē)贷款机制，充分保护购(gòu)房者的权益。资(zī)金监管(guǎn)环节(jié)，引入独立于开发商(shāng)、银行的第(dì)三方(fāng)资金监管机构(gòu)，或(huò)由政府相关部门直接(jiē)监管，以此(cǐ)防止资金(jīn)挪用现象(xiàng)。交(jiāo)付环节，建立商品房保修期制度(dù)。保修期内，开发(fā)商应对房屋质量问题全权负(fù)责(zé)、免费维修，购(gòu)房(fáng)者(zhě)在保修(xiū)期结束后(hòu)支付尾(wěi)款。

　　三(sān)，长期来看(kàn)，取消商(shāng)品(pǐn)房(fáng)预售(shòu)制是大势(shì)所趋(qū)。一方面，98年房改时，全国缺房(fáng)子(zi)，开发商(shāng)缺(quē)钱，预售制是权宜之计，现在(zài)全国套户(hù)比超(chāo)过1，从大开发(fā)进入存(cún)量时代，对(duì)购房民众不公平的预售(shòu)制已经过(guò)时了，该取消(xiāo)了，改为现房(fáng)销售。另一(yī)方(fāng)面，取消预售制，改为现(xiàn)房销售(shòu)，开发商将拼的不是五(wǔ)花(huā)八门、眼花(huā)缭乱、不知(zhī)道能(néng)不能兑现的营销手(shǒu)段(duàn)，而是所见即所得的过硬的产品(pǐn)质量和诚信，这才(cái)是对购房民众的最根本最实质的保(bǎ高山流水是什么意思服务项目，服务里面高山流水是什么意思o)障，这样将极大的提升开发(fā)商的建筑质(zhì)量，实现良币驱逐劣币(bì)。

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