文：任(rèn)泽平团队　　

　　导(dǎo)读

　　是该取消(xiāo)预售制了(le)。 1月(yuè)17日召开的全国住房和城乡建设工(gōng)作会议提出(chū)“有(yǒu)条件的可以进行现房销售(shòu)”，不足一个月时间，已有山东、安徽、河南、四川、广东等地明确(què)表态，试点现(xiàn)房(fáng)销售。

　　1、是该取消商品房预(yù)售(shòu)制(zhì)了，用你(nǐ)的钱，建(jiàn)你的房子，还(hái)烂尾了(le)，这是对购房者(zhě)的不公平。以后谁有钱谁(shuí)建房，没钱没实力的别建(jiàn)了，不能把包(bāo)袱甩给老百(bǎi)姓(xìng)和社会，这是房(fáng)地(dì)产从大开发时(shí)代步(bù)入高质(zhì)量发展阶段(duàn)的必然趋势(shì)，也是对购(gòu)房老(lǎo)百姓的最大保护。98年房改时，全国缺房子，开发(fā)商缺钱，预售制是权(quán)宜之计，现在全国套户比超过1，从大开发进入存量(liàng)时代(dài)，对(duì)购(gòu)房民众不公平(píng)的预(yù)售制已经过时(shí)了(le)，该取(qǔ)消了，改为现(xiàn)房销售。以(yǐ)后一手交(jiāo)钱，一(yī)手交房，天(tiān)经地义。当然二次房(fáng)改是(shì)个技术活(huó)，兼顾化(huà)解停贷、复(fù)工保(bǎo)交(jiāo)楼、重组(zǔ)房企债务(wù)、恢复市场信心以及长效机制，长效机制四大关(guān)键是推动(dòng)城市群战略、人地挂(guà)钩、金融中性稳定(dìng)和房地产税。如果按照经济规(guī)律办(bàn)事，中国一定能实现房地(dì)产软着陆和长(zhǎng)期平稳健康发(fā)展，跨过这道关(guān)，解好这道(dào)世界难题。

　　2、为什(shén)么要取消预售(shòu)制、改为现(xiàn)房销(xiāo)售？大家想想，绝大(dà)部分商品是一手交钱一手(shǒu)交货，预售(shòu)制(zhì)是(shì)对购买(mǎi)者的单方面不公(gōng)平制度，购房老(lǎo)百姓几乎承担(dān)了所有商品不能(néng)交付的风险。从个(gè)人层面看，预售制对购房者非常不公平(píng)，比(bǐ)如，交房(fáng)等待期一般为两年，在此期间(jiān)，购房者(zhě)不仅承担银行利息，还要承(chéng)担延迟(chí)交房、房(fáng)屋质量、房产证延期办理甚至不能交(jiāo)房的风(fēng)险(xiǎn)。从行业层(céng)面看，预售(shòu)制助推(tuī)部分房企过度举债、高杠杆(gān)扩张(zhāng)，若遇到(dào)下行周期，会引发(fā)资(zī)金(jīn)链断裂、项目(mù)搁(gē)置等(děng)系列风险。取消预(yù)售制，改为现房销售，这样有助(zhù)于落实中(zhōng)央房住不炒精(jīng)神、有助于保(bǎo)障购(gòu)房(fáng)老百姓权益、有(yǒu)助(zhù)于房企(qǐ)稳(wěn)健发展，一举多得，谋划长(zhǎng)远。

　　3、为(wèi)什(shén)么建(jiàn)议取消预售制度？预(yù)售制度怎(zěn)么来(lái)的(de)？国外什(shén)么情(qíng)况(kuàng)？简单科(kē)普一(yī)下(xià)：商品房预(yù)售最(zuì)早源于中国香(xiāng)港，俗称卖楼(lóu)花，卖期房，是一种(zhǒng)开发商放杠(gāng)杆的方式。98年房改，由(yóu)于(yú)商品房短缺，房企缺资(zī)金，借(jiè)鉴(jiàn)中国香港，引入(rù)了商品房预(yù)售(shòu)制度。其(qí)实，当前世界不少(shǎo)国家存在预售制。但(dàn)是，重点来了！发达国家一般(bān)有(yǒu)严格的监(jiān)管(guǎn)保障措施，开发商在(zài)项(xiàng)目(mù)获得政(zhèng)府批准后才可以开始销售，买家在购(gòu)买期房后并非像中(zhōng)国一样(yàng)在支付(fù)完首(shǒu)付(fù)款后从银行一(yī)次性贷款支付剩(shèng)余全部(bù)房款，而是(shì)根据(jù)开(kāi)发商工程进度在完全(quán)交(jiāo)房前进行分期支付(fù)。所以，预售制度(dù)是需要(yào)严(yán)格的资金监管、分期支付(fù)以及违约处罚措施作为(wèi)保(bǎo)障的，如果(guǒ)没有这些(xiē)保障(zhàng)措施(shī)，一定(dìng)会(huì)触发(fā)风险，对购房民众不公平，所以不如(rú)借(jiè)机(jī)取消预售(shòu)制度，以后(hòu)改为现房销售。客观讲预售制度有一定历史阶(jiē)段性，现在中国住(zhù)房进入存量时(shí)代，取消预售(shòu)制度有(yǒu)助于降负债降杠杆，不再把烂尾风险甩(shuǎi)给老(lǎo)百姓和(hé)社(shè)会，当然这需(xū)要配套(tào)房企债务重组、复工保交楼、恢复市场信心和房地(dì)产长效(xiào)机制。这是个技术活，只要(yào)坚持市场化(huà)改革(gé)，中国(guó)一(yī)定能化解这(zhè)个难题，让房地产回归实(shí)体经济和(hé)居住属性，安居乐业。

　　4、简(jiǎn)单讲，如果(guǒ)取消预售制，改为现房销售，开发商将拼的不是(shì)五(wǔ)花八门、眼(yǎn)花(huā)缭乱、不(bù)知道(dào)能不(bù)能(néng)兑(duì)现的营销(xiāo)手段，而(ér)是所(suǒ)见(jiàn)即所(suǒ)得(dé)的过硬的(de)产品质(zhì)量和诚信，这才是对购房民众(zhòng)的最根本最实质的保障，这样(yàng)将极大的提升开(kāi)发(fā)商的建筑(zhù)质(zhì)量，实(shí)现良币(bì)驱逐劣币(bì)。所(suǒ)有商业的本(běn)质是向善，是以客户(hù)为中(zhōng)心，房地(dì)产(chǎn)也不能(néng)例外，老百姓买(mǎi)房子是天大的事，烂尾毁三代，好房幸福一家人。从这个角(jiǎo)度，取消预售制、实(shí)施现房(fáng)销售是实(shí)现老百姓安居乐业、社(shè)会长(zhǎng)治久安、行(xíng)业企业健康发展的重大措施。在当前的情况下，取(qǔ)消预(yù)售制要结合稳楼(lóu)市(shì)、房地产(chǎn)软着陆、打通(tōng)金融(róng)支持当期三好生、新(xīn)模式等综(zōng)合施(shī)策(cè)。

　　作者十年前(qián)在国务院发展研究(jiū)中(zhōng)心参(cān)与财税改革方案研究(jiū)时，对预售制(zhì)、房(fáng)地产税(shuì)、人地挂钩(gōu)、金(jīn)融稳定、房企杠杆率等进行过长期系(xì)统(tǒng)的(de)专(zhuān)项研究(jiū)。（参(cān)考后来形成的专著《房(fáng)地产周期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中国内地(dì)商品(pǐn)房预售制的(de)前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按(àn)揭(jiē)”，霍英(yīng)东(dōng)创造“卖楼(lóu)花”模式

　　1.2 住房需求大、供给量少(shǎo)，引进“卖楼花”模式(shì)，形(xíng)成“中(zhōng)国内地版预(yù)售(shòu)制”

　　1.3 预售制推动城市(shì)化进程，但(dàn)背(bèi)后潜藏的风险确实存在(zài)

　　2 国(guó)际经验

　　2.1 美国(guó)：交付前预(yù)售资金第三方(fāng)全程(chéng)监(jiān)管，交付时开发商凭验收凭证取得房款(kuǎn)

　　2.2 德(dé)国(guó)：可(kě)零首付购房，提供期房(fáng)烂(làn)尾(wěi)险

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保(bǎo)护机(jī)制，55％-80％房款交房(fáng)时(shí)支(zhī)付

　　2.4 日本(běn)：为规范(fàn)期(qī)房交易立法，设置期(qī)房预付(fù)款保(bǎo)全(quán)措施

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金由银行监管，享1年保修(xiū)期后付尾款

　　3 启(qǐ)示

　　正文

　　1 中国内地(dì)商品房预(yù)售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍(huò)英东创造“卖楼花”模式

　　二十世纪五十年代(dài)在中国香港，楼宇出租是(shì)地产行业盛(shèng)行的方式，但有着转让难、出租资金周(zhōu)转期长等问(wèn)题，分层销(xiāo)售孕(yùn)育而生。20世纪50年(nián)代(dài)，中国香港(gǎng)还未推行公共房屋制度，许多人栖身于(yú)木(mù)屋或者其(qí)他临时住(zhù)宅，住房的需求是相当高，不过大多数居(jū)民的储蓄很少。当时楼宇(yǔ)买卖多数以一整栋楼(lóu)为(wèi)单(dān)位，需要雄厚的(de)资(zī)金实力才能购买(mǎi)。虽然楼宇出租(zū)是中(zhōng)国(guó)香港地产行业盛行的(de)方式，但有(yǒu)着转让难、出(chū)租资(zī)金周转期(qī)长等问(wèn)题。针对这(zhè)一(yī)系列问题，不少(shǎo)地(dì)产商(shāng)开始探(tàn)求新的方式，如(rú)把楼宇(yǔ)契(qì)约切开，即“分(fēn)契(qì)”，然后(hòu)将楼宇分(fēn)层出售。这模式(shì)一经(jīng)推行，购买(mǎi)楼宇(yǔ)的市民数量(liàng)有所增(zēng)加，开发商资金周转加快。

　　在分层(céng)出(chū)售的(de)基础上，将“按(àn)揭”模式引入房地(dì)产销售(shòu)，霍英东创造“卖楼花”模式。1953年底霍(huò)英东创办(bàn)立(lì)信置业(yè)有限公(gōng)司，凭借商业直觉和多年经营杂货铺、海上驳运业务的(de)经验，对于商(shāng)品流通、资金周转(zhuǎn)有着独到的见解，在努力寻求方(fāng)法加快自身资金(jīn)周转。当时其在购下九龙(lóng)的(de)一(yī)块地(dì)盘(pán)后，除了分(fēn)层(céng)出售、还(hái)印(yìn)发售(shòu)楼说明书，上(shàng)有文字详尽说明楼宇(yǔ)的(de)地势环境、建筑(zhù)材料、分层价格、订购(gòu)方法等。此(cǐ)外，“卖楼花”是另外(wài)一个亮点，即(jí)先收取买家的订金，采用(yòng)类似租(zū)金的分期(qī)付款(kuǎn)形式，等新楼落成时，收齐买家的钱(qián)，买家就拥有了自己的房产(chǎn)。这种方(fāng)式减轻了(le)民众购(gòu)房的(de)资金压(yā)力，加速了房屋(wū)的建造和销售，也解(jiě)决(jué)了制造商的资金(jīn)问题，降低投资风险，在当时可(kě)谓是“双赢(yíng)”的举措。“预售(shòu)楼花(huā)+分(fēn)期付款”的销售(shòu)模式成(chéng)为当时(shí)中国香(xiāng)港房(fáng)地(dì)产(chǎn)市场的一大特色(sè)，纵(zòng)观中国香(xiāng)港房地产市场的改革，“卖(mài)楼(lóu)花”模式高效(xiào)率地(dì)解决了(le)核心的住房供不应求的问题，使房市发展进入(rù)新阶段。

　　预售楼花模(mó)式推动(dòng)了中国(guó)香港楼市(shì)几十年繁(fán)荣，但期(qī)间(jiān)也出现过“烂尾(wěi)楼”的情况，但监管部(bù)门不断完善、规范化，建(jiàn)立(lì)健(jiàn)全的(de)监管(guǎn)机(jī)制(zhì)，促(cù)进市场健康发展。例如(rú)，1960年，位于(yú)大角(jiǎo)咀的一个(gè)楼盘因建(jiàn)筑(zhù)费用超支停工，出现(xiàn)“烂尾”情况。在(zài)1961年后，中国香港管理部门提升了(le)对于预售楼(lóu)花制(zhì)度(dù)的监管，即要求开(kāi)发商在预售前(qián)，确保(bǎo)地价款已经全部支(zhī)付，还(hái)要(yào)证明自身有资金等能(néng)力把项(xiàng)目完成，资金需放入(rù)律师所托管，支(zhī)取时(shí)需(xū)律所和建(jiàn)筑(zhù)师的核(hé)准。为了(le)防(fáng)止开发(fā)商、律所、建筑师等(děng)造假(jiǎ)，套取监管(guǎn)账户资金(jīn)，中国香港要求律师(shī)行在银行开设的信托账户（监管账(zhàng)户）、开(kāi)发(fā)商(shāng)操作等采取全透明化机(jī)制(zhì)，且(qiě)银(yín)行的责任上升，如出现房屋“烂尾”情况，银行将成最大风险方，后续需自身推动项目完工。随(suí)着(zhe)监管(guǎn)体系逐步完善，出现“烂尾”的现象较(jiào)少(shǎo)。

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给量少，引(yǐn)进“卖楼花(huā)”模式，形成“中国内地(dì)版(bǎn)预售制”

　　二十世纪九十年代，中国内(nèi)地面临住房需(xū)求大和供给量短缺问题，引入“卖(mài)楼(lóu)花”制度。建国(guó)以来，中(zhōng)国内地优先发展重(zhòng)工业(yè)，强调基(jī)础建(jiàn)设(shè)，这一导向使前期发展(zhǎn)工(gōng)业化(huà)的进程(chéng)大于(yú)城市(shì)化进程，唯(wéi)有(yǒu)解决(jué)住房基础等(děng)城市化配套(tào)问题，才能进一步推进(jìn)城(chéng)市化。但当时推行的是(shì)“统一(yī)管理，统一(yī)分(fēn)配，以租养房(fáng)”的福(fú)利分(fēn)房制度，住房(fáng)市场发展起步较晚(wǎn)、增速较(jiào)慢，福利分房制度也出现了分配不(bù)公、效率低(dī)、配套(tào)差(chà)等问题，因此福利分房制(zhì)度不再适用(yòng)于当(dāng)时的国情。叠加房地产(chǎn)市(shì)场面临商(shāng)品房(fáng)的需求量大，而社会(huì)缺少大型(xíng)房地(dì)产开(kāi)发商，商品房供应量小的(de)困境，此时引入中国香港的“卖楼花”模式无疑是(shì)对(duì)内地房地(dì)产市场的一针强心(xīn)剂。从1994年起，中国内地(dì)逐(zhú)步引进中国香港预售商品房制度，先后出台(tái)多项文件，大力(lì)支持(chí)国内房地产市场改革。例如，1998年，国务院出台(tái)《关于进一步深化城镇住房制(zhì)度改革(gé)，加快(kuài)住(zhù)房建设的通知》文件，决定(dìng)停(tíng)止住房无偿实物分配，逐步实行住房分配货币(bì)化(huà)、住房供给商品化、社会化的(de)住房新(xīn)体(tǐ)制，从计划经济(jì)下的福利分(fēn)房转向市场(chǎng)经(jīng)济的(de)商(shāng)品房。房地(dì)产市场采用预售制，允许开发商卖(mài)期房，解决了房(fáng)企缺少(shǎo)资(zī)金和开发时间周期(qī)长的两大(dà)难题，开发商(shāng)以预售款(kuǎn)撬动下一个项(xiàng)目(mù)的(de)开(kāi)发，形(xíng)成滚动(dòng)开发模(mó)式，住房供应速度加快。自此中国内地开始房改货币化，中(zhōng)国人民银行等多方迅速出台相关的信贷(dài)政策，支(zhī)持(chí)购房者，极(jí)大(dà)作用推(tuī)动(dòng)了房地产市(shì)场(chǎng)的(de)发展。

　　引入中国香港“卖楼花(huā)”模式后，经调整形成契合中(zhōng)国内地的商品(pǐn)房(fáng)预售(shò蒙古女人为什么不能碰u)制(zhì)度。预售制的初衷是为了缓解房企资金(jīn)压力，加快城镇住(zhù)房建设。具体来说，是(shì)指房地产开发企业(yè)将正(zhèng)在建设(shè)中的房(fáng)屋预先出(chū)售给购房者，由购(gòu)房(fáng)者支付(fù)定(dìng)金或房(fáng)款(kuǎn)的行为。区(qū)别于中国(guó)香(xiāng)港，在中国内地实践过程中(zhōng)，商品房预售流程为(wèi)：房地产开发商办(bàn)理预售许可证-签订商品房买卖(mài)合(hé)同-进行备案登记和(hé)预(yù)告登记-交付房屋(wū)。在购房(fáng)过程中，购(gòu)房者需要(yào)一次性付(fù)清首(shǒu)付款(kuǎn)，并采用银行贷款的形式一次性付清剩余房款，换言之(zhī)，房屋(wū)未建成，开发商可能(néng)已拿到(dào)了(le)全(quán)部购房款，这点与中国香(xiāng)港的按照工程进度(dù)付款有所(suǒ)不同。对中国内(nèi)地的开发(fā)商(shāng)而言，预售制商品房也(yě)开启了高周转、高杠杆的运作模式(shì)。

　　1.3预售(shòu)制推动(dòng)城市化进程，但背(bèi)后(hòu)潜藏(cáng)的风险确实(shí)存在

　　作为中国内地商品房销(xiāo)售的(de)最主要方式(shì)，预售(shòu)制极大缩短房企现金回笼周(zhōu)期，同时(shí)增加市场商品房供应，推动了城镇化(huà)发展进程。预(yù)售制(zhì)在过去20多年对(duì)中国(guó)内地房地产市(shì)场的稳步(bù)发展起到了重要作(zuò)用，不仅解决了房地产市场(chǎng)快速发展阶段的资金(jīn)需(xū)求，也提高(gāo)了居民居住水平(píng)，中国内地城镇居民从筒子(zi)楼住到住宅小区，从全民蜗(wō)居到(dào)基本适(shì)居，住房事业取(qǔ)得巨大进步，数十年时间走(zǒu)完发达国家几百年(nián)城镇(zhèn)化路程。改革开放以(yǐ)来，城镇化进(jìn)程进入(rù)快速发(fā)展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长至9.1亿人(rén)，43年间增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全国城(chéng)市建成区面积由7438平方公里增长至60721平方公里(lǐ)，增长7.2倍。根据(jù)我们发布的《中(zhōng)国住房存量报告：2021》测(cè)算，1978-2020年(nián)中国内地城镇(zhèn)住宅存(cún)量从不(bù)到14亿平增(zēng)至313.2亿(yì)平，城镇(zhèn)人均(jūn)住房建筑面积从8.1平(píng)方(fāng)米(mǐ)增至34.7平(píng)方米，城镇住(zhù)房套数从约(yuē)3100万(wàn)套(tào)增至3.63亿套，套户比(bǐ)从0.8增至(zhì)1.09。预售制(zhì)在当前(qián)已成(chéng)为中国内地(dì)商品房销售最主要方(fāng)式，2005年(nián)中国内地商(shāng)品住宅(zhái)期房销售(shòu)面积占总销售面(miàn)积的比重为63％，而2021年期(qī)房累计销(xiāo)售面积达15.6亿平，比重上升(shēng)至87％。

　　预售制也推(tuī)动(dòng)了中(zhōng)国(guó)内地(dì)房地产行业的发展。中国(guó)内地房地产历(lì)经二十多年长周期繁荣(róng)，行业各项指标大幅(fú)增长。1999-2021年，房屋新(xīn)开工面积从2.2亿(yì)平增至19.9亿平，累计上(shàng)涨8.2倍，年复合增速10.6％。房(fáng)地产(chǎn)开发(fā)投(tóu)资完成(chéng)额从0.4万(wàn)亿(yì)元增至14.8万(wàn)亿元(yuán)，累计上(shàng)涨(zhǎng)35.8倍(bèi)，年复(fù)合(hé)增(zēng)速17.8％。商品房(fáng)销售面积和销售金额分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿(yì)元增至18.2万亿元(yuán)，累计(jì)上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地(dì)产业的快(kuài)速发展(zhǎn)，房地产企业从无到有、从国企先行到民企崛(jué)起，队伍逐渐壮大。2018年，房地产(chǎn)企(qǐ)业数量达(dá)9.8万个，比1998年的2.4万个增(zēng)长3.1倍。

　　二十年来房(fáng)地(dì)产也成为拉动中国内地经济高(gāo)增长的火车头(tóu)。

　　1）从(cóng)经济增长渠(qú)道，房地(dì)产带(dài)动的上下(xià)游(yóu)产业(yè)链特别(bié)长(zhǎng)，高达50多个行(xíng)业。2020年(nián)房地产及其产(chǎn)业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房(fáng)地产业(yè)增(zēng)加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动产(chǎn)业链占GDP的(de)9.9％（间接贡献），其中房地产对金融、批发(fā)、建材的带动(dòng)最(zuì)为明显。

　　2）从投资渠道，2020年(nián)房地(dì)产完(wán)全拉动的投资占全社(shè)会固(gù)定资产投资(zī)的(de)51.5％，其中，房(fáng)地(dì)产(chǎn)开发(fā)投(tóu)资占固定(dìng)资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道(dào)，从房地(dì)产贷款占银(yín)行各(gè)项贷款(kuǎn)余(yú)额的比(bǐ)重看，2021年12月为27.07％，如(rú)果加上信托等通道业务，占比超过三分之一。从房地产(chǎn)融资存量占(zhàn)社融存(cún)量(liàng)比重(zhòng)看，2021年(nián)12月占(zhàn)比为(wèi)18.76％。如果房企大面积违约，将导(dǎo)致银行(xíng)不良率大幅上升。

　　4）从居民财(cái)富效(xiào)应渠道，根据我们的《中国住房(fáng)市值(zhí)测算报告》，2020年中国住房市值为62.6万亿(yì)美元，大(dà)于美国的(de)33.6万亿美元、日(rì)本的(de)10.8万亿美元、英法德三(sān)国合计的31.5万亿(yì)美元。从住房市值占股债房(fáng)市值的比例看，2020年中国为66.6％，高于(yú)美(měi)国的27％、日本的37％、英(yīng)国的49％、法国的56％、德国的64％。中国住房市值与股债房市值的比(bǐ)例较(jiào)高，主要是因为住房市值(zhí)高，以(yǐ)及中(zhōng)国资(zī)本市(shì)场发育尚不成熟，直接融资比(bǐ)例较低，股票、债券(quàn)市值较低，居民投(tóu)资渠道(dào)缺乏。

　　不可否(fǒu)认，预(yù)售制背后(hòu)潜藏的风险确实存在，当前的负面效(xiào)应愈发凸显(xiǎn)。

　　从个人(rén)层面(miàn)看(kàn)，绝大部分商(shāng)品是一手交(jiāo)钱一手交货，预(yù)售(shòu)制是对购买者(zhě)的单方面不(bù)公平制度，购房老百姓几(jǐ)乎承担了(le)所(suǒ)有商(shāng)品不能(néng)交付的(de)风险(xiǎn)。比(bǐ)如，交(jiāo)房(fáng)等待(dài)期一(yī)般为两年，在(zài)此期(qī)间，购房者不仅承担(dān)银行利(lì)息，还(hái)要承担延(yán)迟交(jiāo)房、“一(yī)房二卖(mài)”、房屋质量(liàng)、房产(chǎn)证延期办理甚至不能(néng)交房等风险。另(lìng)外，购房(fáng)者和开发商(shāng)之间的(de)购房合同、购房者和银行的按揭贷款(kuǎn)合同是两个(gè)独(dú)立的合同关系，如果开发商发生违(wéi)约(yuē)，购房者只能根据购(gòu)房合同向开发(fā)商主张权力，但依(yī)旧需(xū)要根据按揭贷(dài)款合同(tóng)按时向银行(xíng)进行贷款(kuǎn)偿(cháng)还，因此购房者承担(dān)的风险较大(dà)。

　　从行业层面(miàn)看(kàn)，预售制助推部分房(fáng)企过度举债、高杠杆扩(kuò)张，资金若遇到(dào)下行周期，会引发(fā)资金链(liàn)断裂、项目搁置(zhì)等系列风险，进行(xíng)影响自身信(xìn)用和购房者对(duì)行业的信心。

　　从(cóng)金融层(céng)面看，银行作(zuò)为按揭(jiē)贷款(kuǎn)的发(fā)放方(fāng)，一旦房企因为(wèi)市(shì)场波动或经(jīng)营不善，出现资金链断裂(liè)等一(yī)系列(liè)问题，导致“烂尾”等(děng)情况，而房企通过与购房(fáng)者(zhě)签订的(de)预(yù)售合同和(hé)按揭(jiē)合同，已经(jīng)从银行获得房款，如(rú)果购(gòu)房者(zhě)丧(sàng)失还款(kuǎn)能(néng)力或短(duǎn)期(qī)不能还款等，则风险完全由银(yín)行(xíng)承担，银行将(jiāng)面临较大(dà)的坏(huài)账压力(lì)。

　　从(cóng)监管角度看，购房者的预售(shòu)监管资金(jīn)去(qù)哪(nǎ)了(le)？楼盘“烂尾”，归根结底两个字那就(jiù)是“没钱”，即(jí)没(méi)钱付工程款。在2004版的《城(chéng)市商(shāng)品房预售(shòu)管理办法》中明确规(guī)定了开发企业预售商品房所得款项应当用于(yú)有关的(de)工(gōng)程建设(shè)，商(shāng)品(pǐn)房预售(shòu)款监管(guǎn)的具体办(bàn)法，由房地产管理部门制(zhì)定。但多年以(yǐ)来全国(guó)并(bìng)没有统一的预售资(zī)金(jīn)监(jiān)管(guǎn)规定(dìng)，各地实(shí)行“一(yī)城一策(cè)”。例(lì)如，太原、昆明、重庆、长沙等(děng)城市重点监管资(zī)金比例(lì)为总预售款的15-40％左右，郑州、福州、合肥等城市(shì)则按照项目的建安成(chéng)本乘以建筑面积或(huò)者(zhě)项目工程总(zǒng)额报价计(jì)算(suàn)重点(diǎn)资(zī)金。而事实是，不少购房款未进入监管账(zhàng)户(hù)、或进入监管账户后被(bèi)挪用，导致楼盘没有资金继续建设。收楼遥遥无期，月供却被迫(pò)继续还(hái)款。那(nà)么，监管账户资金(jīn)如何被(bèi)挪走(zǒu)的？实际上，在过去房地产大开(kāi)发时代(dài)的(de)高(gāo)周转背(bèi)景下，抽调预售款监管(guǎn)账户资金，是行业“潜(qián)规则”。比如工程总承包方，以(yǐ)工(gōng)程建设名(míng)义，获(huò)得监管账户拨付资金，再由工程方将资(zī)金转给房企，而拨付的工程(chéng)款，远(yuǎn)超工程进度所需。通(tōng)过这(zhè)些方式套取的资金，在(zài)房企各地项目间流动，变相加杠杆(gān)，这(zhè)样做提供了资(zī)金(jīn)流动(dòng)性，房企抽调资金统筹(chóu)拿(ná)地、还款和楼(lóu)盘(pán)建设，形成一种资金循环高(gāo)周转模式，但一定程(chéng)度(dù)上(shàng)把风险甩给了购房者。

　　2 国(guó)际经验

　　整体来说，国外商品(pǐn)房预售制度呈(chéng)现以下特点：

　　1）预(yù)付款保护：对(duì)于购房(fáng)者预(yù)付资金，一般设(shè)有(yǒu)定(dìng)金(jīn)或预(yù)付款保(bǎo)护机制，如英国、日本；

　　2）预付款(kuǎn)比重：要求购(gòu)房者支付的预付(fù)款比例相对较低，绝大部分(fēn)房款在房屋交付后开始支付；

　　3）预付款(kuǎn)支付方式：预付款一般以(yǐ)定金方(fāng)式支(zhī)付，或按工程进度分(fēn)期支(zhī)付，或二(èr)者结合；

　　4）按揭贷款方式(shì)：一般采用(yòng)两种方式发放按揭贷款，一(yī)是按工程进度付款，按揭贷(dài)款按照(zhào)工程进度逐渐发放，购(gòu)房(fáng)者开始月供；二是(shì)房屋交(jiāo)付后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂(làn)尾保护：为预售商品房提供期(qī)房烂尾保险(xiǎn)，在(zài)商品(pǐn)房出现(xiàn)重大延期或重大缺陷时，保障(zhàng)购房者权益；

　　6）房(fáng)屋交付保护：房屋交(jiāo)付(fù)质量的(de)保障有两种方式，一是期房由政府或(huò)第三方验收合格并提供验收(shōu)凭证(zhèng)后，开发(fā)商凭(píng)验收凭证(zhèng)取得购(gòu)房(fáng)者支付的房款。二是(shì)开发(fā)商为购房者提供一定的保修期，通常1-5年(nián)，保修期(qī)满，购(gòu)房者(zhě)支付(fù)尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资(zī)金第三方(fāng)全(quán)程监管，交付时开发商凭验收凭(píng)证取得房款(kuǎn)

　　美国期房定(dìng)金一(yī)定期限内无条件返(fǎn)还(hái)，最低首付比例为(wèi)3.5％，交房前仅支付首付，其余房(fáng)款(kuǎn)交(jiāo)付后按揭还款(kuǎn)，交付前(qián)资金由第三(sān)方全(quán)程监(jiān)管，交付时开发商凭验收凭证取得(dé)房款。

　　定金及首付环节，定(dìng)金比例一般为房款(kuǎn)的1％-5％，首付(fù)比例最(zuì)低可低于3.5％，根据美国(guó)官(guān)方数(shù)据，2021年美国(guó)平均首付比例为12％。

　　余款支付方面，除定金或首付外，购房者在房(fáng)屋交付后通过按揭贷款(kuǎn)支付剩余(yú)房款。

　　资金监管方面，美国为防止开发商挪用资金，购房者的(de)定金及首付款(kuǎn)由第(dì)三方公(gōng)证行或产权(quán)保险(xiǎn)公司(sī)的信托账(zhàng)户监管。如果(guǒ)开发商(shāng)倒闭导(dǎo)致楼盘烂尾，购房者(zhě)资金可通(tōng)过申(shēn)请(qǐng)仲裁取回(huí)，且不承担任何责任与损失(shī)。而开发(fā)商在(zài)房屋(wū)建设过程(chéng)中的资金全部来自银(yín)行，银行根据工程进(jìn)度向开发商提供一定比例的贷款，由(yóu)于开发商(shāng)挪用资金直接(jiē)损害(hài)银(yín)行利益，银行有充分(fēn)动(dòng)机监管(guǎn)开发商施工进度(dù)。开发商在房屋交付时需取得由政府相关部(bù)门经审查后发放的验收凭证，通过验收凭证(zhèng)向银行得到(dào)购(gòu)房(fáng)者支付的房(fáng)款。

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购(gòu)房，提供期房(fáng)烂尾险

　　德国期房可零首付购房(fáng)，房款按建造工(gōng)期进度支付(fù)，按揭按工期(qī)放款后(hòu)还贷(dài)，房(fáng)贷利率采用固定利率(lǜ)，开发商(shāng)或(huò)购房者可购买期房烂尾保险(xiǎn)。

　　预(yù)售门槛(kǎn)方面，德(dé)国(guó)开(kāi)发商在项目获批(pī)后即(jí)可(kě)预售房屋。签署购房(fáng)合同前，购房者需支付约(yuē)2000欧的(de)定(dìng)金并(bìng)进行预约公(gōng)证(zhèng)，签订(dìng)合同(tóng)后定金退还。如由于任(rèn)何原因不能购买，定金(jīn)按照德国(guó)法(fǎ)律全部退(tuì)还。

　　签(qiān)署购房合同后，购房者需支付(fù)公(gōng)证(zhèng)费和土(tǔ)地交易(yì)税，分(fēn)别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包(bāo)含在(zài)购房款(kuǎn)中，属于购房(fáng)附加费。

　　首付方面，德(dé)国没有规定最低首(shǒu)付比例(lì)，可零首付购房。

　　余款方面，德(dé)国也(yě)采取按工期支付房款的制度(dù)，一般分7笔进(jìn)行支付，具体支付节点(diǎn)、比例(lì)因项目而异。一般来说，支付节点可分为公(gōng)证后、主体完工(gōng)、内部水暖电路(lù)完工、窗户玻(bō)璃完工、室内清洁及墙(qiáng)面完工(gōng)、地板(bǎn)完工、全部(bù)完工(gōng)，支付比(bǐ)例(lì)可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面，购房者可在(zài)支付房款(kuǎn)前申请(qǐng)房贷，房贷利率采用固定利率，银(yín)行(xíng)按施工节(jié)奏分多(duō)次发放贷款，每笔(bǐ)贷款(kuǎn)给予购房者一(yī)定使(shǐ)用期限，期限结束后，购房者(zhě)开始还贷。

　　保(bǎo)险方面，德国保险公司针对期(qī)房设计了两种保险，保险的功(gōng)能是当房(fáng)屋出现重大延期或重大缺(quē)陷时，保险公司保(bǎo)证(zhèng)开发(fā)商赔偿或修复，开发商破产，由保险公司(sī)负责相应赔偿(cháng)。保险由开发商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保(bǎo)险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款交(jiāo)房时(shí)支付

　　英国预(yù)售制(zhì)设有10％定金保险保(bǎo)护机制，交房前(qián)付款比例仅20％-45％，资金由买卖双方(fāng)律(lǜ)师严(yán)格监管。

　　订(dìng)立合同前，买卖双方均有一(yī)名律师，负责沟通期(qī)房交易(yì)中的房产(chǎn)、资金、合同等各个环节，各(gè)环节内容确认无误后签订首付交(jiāo)换(huàn)合同。

　　定(dìng)金方面，英国设置了10％定金(jīn)保险保护机制，当开发商出现财务、经营问题时，购(gòu)房者10％的定金由保险公司赔付，而超出10％的(de)部(bù)分较难追回。

　　首付方面(miàn)，首付比例通常为(wèi)10％-25％，首(shǒu)付需要在合同签订21天内支付。

　　余款支付环(huán)节，英国(guó)采取(qǔ)按(àn)工程进度付款的方式(shì)，但(dàn)是交房前付款比例相对较(jiào)低，一般会在合(hé)同签(qiān)订6-24个(gè)月分别支付(fù)两笔5％-10％的款(kuǎn)项，即(jí)交房前付款(kuǎn)比例在(zài)20％-45％之间，剩余款项交(jiāo)房后(hòu)支付(fù)。

　　交付(fù)环节，英(yīng)国规(guī)定(dìng)房屋必须经过房产(chǎn)公证公司的(de)检验验收(shōu)后才能(néng)交付，交(jiāo)付后方(fāng)可按(àn)揭还贷。

　　资金监管环节，英国(guó)期房预售资金监管极为严格，资金也由律师监管，在确认(rèn)工程进度、支付相关款项过程中(zhōng)，由(yóu)买房律师将资金转给卖方(fāng)律(lǜ)师(shī)，卖方律师转给开发商，即资金在进入开发商账户前经过两道(dào)关口，有(yǒu)利(lì)于(yú)保障购房者资(zī)金(jīn)安全。

　　2.4 日(rì)本：为(wèi)规(guī)范期(qī)房交易立法，设置期房预付(fù)款保全措施

　　日本期房交易立法(fǎ)，定金超5％或(huò)1000万日元时(shí)，开发(fā)商必(bì)须完成“预(yù)售房定金保(bǎo)全措施”，交房前付款比例(lì)不超房款的20％，开发商违(wéi)约需返还定价(jià)并赔偿约10％房款，交房后按(àn)揭(jiē)还款。

　　立法方面(miàn)，日本二战结束(shù)后(hòu)由于房屋供(gōng)给严重失衡，叠加法(fǎ)律空(kōng)白，社会(huì)上“一房(fáng)二卖”现象普遍，为此，日本政府1952年出台(tái)《宅地建筑(zhù)物交(jiāo)易法》，经多次修(xiū)订(dìng)，目前是唯一一(yī)部规范期房交易的法律(lǜ)。

　　定金保(bǎo)护方面，根据日本《宅地建物取引业(yè)法》，对购(gòu)房者支付定金(jīn)超过(guò)5％或(huò)超1000万日元的部分，法律要(yào)求(qiú)开(kāi)发商必须完成定金保全(quán)措施(shī)才(cái)可预(yù)售。什么是定金(jīn)保全(quán)措施？即买卖双(shuāng)方签订(dìng)购房合同时，开发商向金融机构或指定(dìng)保证机构或保(bǎo)险机构签(qiān)订定金保(bǎo)证委(wěi)托(tuō)合同，设置(zhì)购房者定金的保证或保险，并将相应的保证(zhèng)金证明书交(jiāo)付给购房(fáng)者。除(chú)定金外，其他预先支(zhī)付的购(gòu)房款也受该(gāi)措(cuò)施保护。若开(kāi)发商倒闭导致期房烂尾，购房(fáng)者可凭保证金证明书向金融机构或保(bǎo)证机构(gòu)或保(bǎo)险公司兑付，同时，开发商需(xū)向购房者(zhě)赔(péi)付违(wéi)约金，一(yī)般约为房价的10％。

　　房(fáng)款支付(fù)环节，交房前(qián)只需(xū)支付(fù)最多不超(chāo)20％的定金，签(qiān)订购房合同后(hòu)，购房(fáng)者即(jí)可(kě)向(xiàng)银行申(shēn)请贷款，但交房后才(cái)开(kāi)始按揭(jiē)贷款(kuǎn)，除定(dìng)金外的剩余房(fáng)款在交房后(hòu)开(kāi)始(shǐ)支付。

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金由银行(xíng)监(jiān)管，享1年保修期(qī)后付(fù)尾款

　　新加坡(pō)期(qī)房购房者(zhě)违约可返还相当于3.75％房款(kuǎn)的订金，首付比(bǐ)例20％，余(yú)款按工程进度支(zhī)付，所有资金进银行专门项目资金账户，交房后满1年保修期后支付15％尾款。

　　订金支付环节，新加坡开(kāi)发商有(yǒu)统一的选(xuǎn)购权合(hé)同(tóng)以及(jí)订(dìng)金(jīn)返(fǎn)还机蒙古女人为什么不能碰制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作为订金，OTP有效期(qī)14天，执行OTP则进一(yī)步签订购买合同(tóng)，不执行(xíng)OTP则退还3.75％的房款。

　　首付(fù)比(bǐ)例方(fāng)面，签订购(gòu)房合同后，购房者需支(zhī)付(fù)15％的首付及印花税，同时购房者向银(yín)行申请(qǐng)按揭贷款(kuǎn)。

　　余款支付(fù)上，新加(jiā)坡(pō)期房同样采取(qǔ)按工程进(jìn)度付(fù)款的方式，《发展商(shāng)条例(lì)》对期房付款流程做了统一详细规定，要(yào)求所有开(kāi)发(fā)商遵守，支付(fù)节点一般(bān)为合(hé)同签订后(hòu)、地基完工、框架完工、管道门窗等(děng)完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭(jiē)贷款也依照工(gōng)程(chéng)进度放款，月(yuè)供在此过程中随着(zhe)放(fàng)出(chū)贷款的(de)增加而增(zēng)加(jiā)，未放款部分无需(xū)月供。

　　资金监(jiān)管方面，购房者的订金与付款会存入银行专门的项目资(zī)金账户(hù)，账(zhàng)户资金提取(qǔ)须与房屋(wū)建设有关。房屋交付后，购(gòu)房者享受1年的房(fáng)屋保修期，此后购房者支付(fù)15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房地产到了(le)政(zhèng)策(cè)出手(shǒu)临界点，重点是保交楼和(hé)房企重组。一(yī)方(fāng)面，加大对刚需和改(gǎi)善型需求的支持力度，长短兼顾妥善(shàn)应对局部(bù)停贷现象(xiàng)，重点是保交楼保复(fù)工保民(mín)生，给予强(qiáng)有力的金融工具支持。另一方面(miàn)，从现(xiàn)在起(qǐ)，对还在正常运(yùn)转的房企包括民营企(qǐ)业，加大支持力(lì)度，由(yóu)优质房(fáng)企牵(qiān)头并(bìng)购重组(zǔ)整(zhěng)个(gè)行业，为(wèi)每(měi)个房企配套AMC和财团，给予金融(róng)工具(jù)配套。

　　二(èr)，中期来看，应充(chōng)分估计形势复杂性和人(rén)性复杂性，兼顾(gù)化解(jiě)停贷、复工保交楼、重组(zǔ)房(fáng)企债务、恢复市(shì)场信心以及长效机制。长效机制四大(dà)关键是推动(dòng)城(chéng)市群战(zhàn)略、人地(dì)挂钩(gōu)、金融中(zhōng)性稳定(dìng)和(hé)房地产税。定金环节(jié)，建立(lì)开发商违约后(hòu)定(dìng)金保护机制，如将(jiāng)已支(zhī)付定金冻结至(zhì)房屋交(jiāo)付阶(jiē)段，保障购房者定金安全。签订合同环(huán)节，鼓(gǔ)励保险公司介(jiè)入，为房屋(wū)重(zhòng)大延期以及重大缺陷等情况提供充分的保(bǎo)障。余款支(zhī)付环(huán)节，建立按工程进度付(fù)款(kuǎn)机制或交房后(hòu)按揭(jiē)贷款机制，充分保护(hù)购房者的权益。资金监管环节，引入独(dú)立于开发商(shāng)、银行(xíng)的(de)第三方(fāng)资(zī)金监(jiān)管机构，或由(yóu)政府(fǔ)相(xiāng)关部门(mén)直(zhí)接监管，以此防止(zhǐ)资金挪用现象。交付环节，建立商(shāng)品房(fáng)保(bǎo)修期制度。保(bǎo)修(xiū)期内，开发(fā)商应(yīng)对(duì)房屋质量问题全权负责、免(miǎn)费维(wéi)修(xiū)，购房者在保修期(qī)结(jié)束后(hòu)支付尾款。

　　三，长期来(lái)看，取消(xiāo)商品房预售制是大势所趋。一方面(miàn)，98年房改时，全国缺房子(zi)，开发商缺钱，预售(shòu)制是权宜之计，现在(zài)全国套户(hù)比超过1，从大开发(fā)进入存量时代，对购房(fáng)民众不公平的预售制已(yǐ)经过(guò)时了(le)，该取(qǔ)消了，改(gǎi)为现房销售。另一方面，取消预售制，改为现房销(xiāo)售，开发(fā)商(shāng)将拼(pīn)的不是(shì)五花八门、眼(yǎn)花缭乱、不知(zhī)道能不(bù)能兑现的营销手段，而是所(suǒ)见即所得的过硬的(de)产品质量和(hé)诚(chéng)信(xìn)，这(zhè)才是对购(gòu)房民众的(de)最根本最实质的保障(zhàng)，这(zhè)样将极大(dà)的提升开发(fā)商的建(jiàn)筑(zhù)质量，实现良币(bì)驱逐劣币。

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