万柳书院，暴雷(léi)了。

　　今年年初(chū)“万柳(liǔ)少爷”的(de)意外走红，让这个位于北京海(hǎi)淀(diàn)的豪(háo)宅被全国知晓，其背(bèi)后(hòu)曾宣称要(yào)做地产界“劳斯莱斯”的神秘开发商(shāng)——中赫集团，也被(bèi)拉向台前。

　　而如今，万柳书院再次(cì)受到(dào)舆论关注，起因中赫集团(tuán)成了共同(tóng)债务(wù)人(rén)被中国信达追债，中国信达为了收(shōu)回钱(qián)款不得不将中赫抵押(yā)的75套(tào)万柳书院豪(háo)宅拍卖。可问(wèn)题是，这些房子早(zǎo)已售出，业主并非中赫集团，那些真正(zhèng)斥巨(jù)资(zī)购(gòu)入房产的有钱人，房子现在莫名(míng)奇妙地(dì)被拍卖(mài)，算是(shì)被割(gē)了！

　　截至发稿，暂未看到(dào)这些业主的维权信息，难怪有网友调侃：“富人被割韭菜的时候，他(tā)们(men)的(de)姿(zī)势(shì)都那么优雅(yǎ)。”

　　不(bù)过事件背后，可能没你想(xiǎng)象的那么简单。

　　1

　　富人被精(jīng)准收割？

　　最惨的(de)可(kě)能还是债主

　　“北京豪宅的(de)尽头(tóu)是万柳书院”，但谁都(dōu)没(méi)想到(dào)，这个位于海(hǎi)淀核心区位，名(míng)校(xiào)环(huán)绕(rào)的顶级豪宅，竟然暴雷了！

　　近日，有网友发现，中国信达在京东拍卖(mài)上，上架(jià)了“北京赫华恒瑞房(fáng)地产(chǎn)开发有限公司不良债权转让(ràng)项目”，债权总额高(gāo)达(dá)近47亿，该项(xiàng)目的(de)抵押物(wù)中，包括75套万(wàn)柳(liǔ)书院住宅。

　　据京东拍卖(mài)显示，上述(shù)不良债权转让项目的处(chù)置主体是中国信达(dá)资产管理(lǐ)股份有限公司北(běi)京市分公司（下(xià)称(chēng)中国信达北分(fēn)），处置的(de)是(shì)对北京赫华恒瑞(ruì)房(fáng)地产开发(fā)有限公司（下称赫华恒瑞(ruì)）的(de)不良债权。截至2023年1月31日，债(zhài)权金额约为46.95亿元人民币，其中(zhōng)债权本金37.50亿元。中赫集团有限公(gōng)司(sī)是共同债务人。目前，该项目已有1万(wàn)次围观，35名(míng)意向人。

　　从(cóng)表面上看，这就是(shì)一起中国(guó)信达北分(fēn)讨债(zhài)的故事，但实际(jì)上(shàng)，75套豪宅的(de)背后(hòu)暗藏秘密。

　　据此前媒体报(bào)道，万柳书院总共301户，而且(qiě)早已售罄。如果该报(bào)道属实，说明这些房子实际上都(dōu)是卖(mài)出去了的(de)，是有人住的。

　　那为什么中国(guó)信达的拍卖页面上(shàng)又注明这75套房子是“未出(chū)售”的(de)状(zhuàng)态呢？只能说明这些房子根(gēn)本没有网(wǎng)签，也没有房(fáng)产证！

　　第(dì)一财(cái)经的报道证实了上述(shù)内容。有豪宅(zhái)中(zhōng)介透露，中赫集团早就把这75套房子抵押出去，现(xiàn)在还没资(zī)金解抵押，所(suǒ)以不(bù)能网签、没办房本。

　　作为海淀(diàn)的顶级豪宅，最强学区房，万柳书院的业主基本都是北京的高端人士，柳传志(zhì)、丁磊等(děng)知名商业大(dà)佬(lǎo)也是万柳书院的(de)业主。另据地产自媒体“地(dì)产八卦(guà)女(nǚ)”爆(bào)料，万(wàn)柳书院的业主中，还有不少中赫集(jí)团(tuán)的(de)高(gāo)管、合作伙伴(bàn)、亲戚(qī)朋友等。

　　由(yóu)此，不少(shǎo)网(wǎng)友(yǒu)感(gǎn)叹，“富人也被精(jīng)准收割了！”

　　不(bù)过，如果这些业主确(què)实已(yǐ)经支付(fù)价款并实际占(zhàn)有，那么，中国(guó)信达转让这笔不良债权回本的(de)愿(yuàn)望，或(huò)将泡汤。这次(cì)拍卖(mài)损失最(zuì)大(dà)的，没准还是(shì)债(zhài)主中国信达。

　　根据相关法律规定(dìng)，民事(shì)执行中，业主已经支付价款(kuǎn)并(bìng)实际占有，但未办(bàn)理过户手续(xù)的，如果(guǒ)业主(zhǔ)没有过(guò)错，人民法院不得查封、扣押、冻结，已经查封的(de)可以向法院提出(chū)执行异议申请，请(qǐng)求法院解除查封，同时(shí)可以联合起(qǐ)诉(sù)开发商，要求退(tuì)还(hái)购房款(kuǎn)或办理房产证，并承担违约责任。

　　此外，今(jīn)年(nián)4月，人民法院报公布《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题(tí)的批复》，以司法(fǎ)解释(shì)的方式(shì)明(míng)确了购房人的优先(xiān)权：

　　商品(pǐn)房(fáng)消费者以(yǐ)居住为目的购买房(fáng)屋(wū)并已支付全部价款，主张其房屋交付请求权优先于建设工程价(jià)款(kuǎn)优先受偿权(quán)、抵押(yā)权以(yǐ)及其(qí)他债权的，人民法院应当予以支持。朵朵野花什么微风在田野里什么 朵朵野花迎着微风在田野里翩翩起舞是拟人句吗trong>只支(zhī)付了部分价款的商品(pǐn)房消费者，在一审法庭辩论(lùn)终结前已(yǐ)实际支付剩(shèng)余价(jià)款的(de)，可以适用前款规定。

　　也就是说(shuō)，如果这75套房子均为“已售未网签”，那么(me)这笔不(bù)良债权，实际(jì)上是(shì)个(gè)烫(tàng)手山芋。可(kě)能(néng)不仅(jǐn)不能卖出去回(huí)本，抵(dǐ)押的(de)这(zhè)75套房(fáng)子，还会被业(yè)主讨回去。

　　中国(guó)信达，将会赔了(le)夫人(rén)又折兵？

　　2

　　地产界(jiè)的(de)“劳斯莱斯朵朵野花什么微风在田野里什么 朵朵野花迎着微风在田野里翩翩起舞是拟人句吗”

　　成了“老赖”

　　这次债权公司(sī)中国信达申请不良债权转(zhuǎn)让(ràng)，可(kě)以(yǐ)追溯(sù)到金谷(gǔ)信托踩(cǎi)雷赫华(huá)恒瑞。

　　天眼(yǎn)查显示，目前中国(guó)信达已(yǐ)经成(chéng)为赫华恒(héng)瑞(ruì)唯一股东。但此(cǐ)前，赫华(huá)恒(héng)瑞(ruì)为中赫集团(tuán)旗下子公司。2019年(nián)4月22日，中赫(hè)集团、中赫置地等(děng)选(xuǎn)择退(tuì)出(chū)了赫华恒瑞(ruì)的股(gǔ)东行列，中(zhōng)国金谷国际信托有限责任公朵朵野花什么微风在田野里什么 朵朵野花迎着微风在田野里翩翩起舞是拟人句吗司成为了唯一股(gǔ)东(dōng)，后者(zhě)由中国(guó)信达资产管(guǎn)理(lǐ)股份有限公司(sī)持股93.75％。

　　作(zuò)为房地(dì)产(chǎn)开(kāi)发商，相(xiāng)较其(qí)他(tā)房(fáng)企，中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)既没有很(hěn)大规模，也没(méi)有很高的国民(mín)知名度(dù)，但(dàn)却在(zài)北京豪宅圈留下(xià)一(yī)个(gè)个传说。

　　如(rú)钓鱼台七号院，作为中(zhōng)赫集(jí)团进(jìn)入北京的第一个豪宅项目(mù)，2011年(nián)，中赫置地推出钓(diào)鱼岛七号院3号楼，高达30万/平米的天(tiān)价，成为当(dāng)时京城最贵的楼盘，引发了市场强(qiáng)烈(liè)震(zhèn)惊(jīng)。

　　随后开发的万(wàn)柳书院(yuàn)，更是(shì)被誉为“北京海(hǎi)淀顶端豪宅”。2012年(nián)，中赫置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从(cóng)融创、保利、万科等(děng)大型知名(míng)房企手(shǒu)中，抢下了北京万(wàn)柳地块，成(chéng)为北京当年的“双料地王”。很快，万柳书院(yuàn)就(jiù)以神秘(mì)高端的姿(zī)态杀入市场，无论是一(yī)块块从荷兰(lán)运回(huí)来(lái)的(de)灰砖垒起来的五(wǔ)米高墙，还是(shì)每棵(kē)成本(běn)超6万的成年银杏(xìng)树，还是每平米20万(wàn)元的价格，都令(lìng)业内外震撼(hàn)不已。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄(xiāo)八的顶儿、融(róng)创的(de)湖、紫(zǐ)辰院(yuàn)的树、北(běi)平(píng)府(fǔ)的院儿。”从这句(jù)顺口溜(liū)中，就可(kě)看出其在(zài)北京豪宅(zhái)圈的地位。2014年末上(shàng)市的它，对手是当时有名的融(róng)创(chuàng)观澜嘉苑、佳兆(zhào)业广场、恒大(dà)华府等，现如今，它远远超(chāo)过这(zhè)些对手。

　　去年，万柳书院一套300平米的法(fǎ)拍房(fáng)，最终成交价1.09亿、单价(jià)达到惊人(rén)的36万元/平米(mǐ)，说明万柳书(shū)院虽然(rán)已经推出了8年之久，但其依旧在北(běi)京豪宅(zhái)圈备受追捧。

　　中赫(hè)集团开(kāi)发的豪宅，也吸引(yǐn)了不少知名人士，如知名演员宋(sòng)丹丹，就住在(zài)钓鱼台(tái)七(qī)号院。而柳传志、丁磊等知名商业大佬则(zé)居住在(zài)万柳书(shū)院。

　　几大豪宅(zhái)的成功奠定(dìng)了中赫集团(tuán)的“高(gāo)端路(lù)线”，也(yě)因此，它(tā)被外界贴上了，“卖北(běi)京城最(zuì)贵的房，拿北京(jīng)城(chéng)最(zuì)贵的(de)地”，“做(zuò)地产中(zhōng)的‘劳(láo)斯莱(lái)斯’”的(de)标签。

　　但隐藏在豪宅开发商光环(huán)的(de)背(bèi)后(hòu)，这(zhè)个地(dì)产(chǎn)界“劳斯莱(lái)斯”却多次成为被执(zhí)行人，被执行(xíng)标的(de)高达11亿(yì)。

　　今年年初，因为履行能(néng)力而(ér)拒不履(lǚ)行生效法律文书(shū)确(què)定义(yì)务，中赫集团正(zhèng)式成了“老(lǎo)赖(lài)”。

　　3

　　中(zhōng)赫(hè)被北京国安坑了？

　　中赫(hè)集团如(rú)今沦落到这个地步，其实是有迹可循的。

　　事实上，早(zǎo)在今年年初(chū)“万柳书院少爷(yé)”走红之时(shí)，深蓝财经就(jiù)曾深挖出背后的中赫集团(tuán)，发现其(qí)深陷财务危机(jī)。

　　从(cóng)知(zhī)名(míng)豪宅(zhái)的开发商到(dào)沦为(wèi)“老赖”，中赫(hè)集团(tuán)实(shí)控人周(zhōu)金辉的人(rén)生轨迹(jì)跟着急转直下。而追根溯源，这个转折点(diǎn)，就在(zài)于收购北京国安。

　　近十年来，房企纷纷开始了多元化转型，但转型(xíng)之路(lù)并(bìng)不好走。早在2008年开始，中赫集团就(jiù)尝试(shì)过多元(yuán)化(huà)业务，先后进(jìn)军能源市场、团(tuán)购网站，但最终都惨淡收场。最终，周金辉将(jiāng)转型(xíng)的目光，放到(dào)了体育领(lǐng)域。

　　2016年，在(zài)蚂蚁金服与IDG资(zī)本退出后，中赫集团(tuán)以35.5亿元参股国安足球(qiú)俱乐部64％股权，成为国安(ān)的新东(dōng)家(jiā)。接着(zhe)在2021年6月，中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)从(cóng)中信集团手(shǒu)中(zhōng)拿下北京国安俱乐部36％股(gǔ)权，至此拿下(xià)北京国安俱乐部全部(bù)股权。如果北京国(guó)安的估值一直没变，那么(me)中赫(hè)集(jí)团拿下北(běi)京国安，总计花费了约(yuē)55.5亿。

　　看到这里(lǐ)，有人也许会感叹：卖豪宅真是赚(zhuàn)钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫为什么又要(yào)质押股权呢？

　　2017年(nián)以来(lái)，中赫集(jí)团(tuán)及其(qí)实控人(rén)周金辉夫(fū)妇(fù)将其(qí)手中的(de)中(zhōng)赫集团股份质(zhì)押陆续质押，据企查查(chá)显示，目前中(zhōng)赫集团共有11条股(gǔ)权出质记录。质(zhì)权人包(bāo)括海金商(shāng)业保理、北京建工、山东国际(jì)信托、中(zhōng)融(róng)信托(tuō)、中信(xìn)建(jiàn)设(shè)等。

　　这与入主北京国(guó)安(ān)的(de)时间(jiān)完(wán)全吻(wěn)合(hé)。

　　然而，入主北京国安(ān)后，不仅(jǐn)国安的经营状(zhuàng)况没(méi)有得到改(gǎi)善，中(zhōng)赫(hè)集团也被拉入(rù)泥(ní)淖。

　　据(jù)北京(jīng)产权交易所官网信息(xī)显示，2020年(nián)，北京国安足球俱乐部实现营业收入(rù)1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐部(bù)资产(chǎn)总(zǒng)计5.38亿(yì)元，总(zǒng)负债18.51亿元。

　　为了缓(huǎn)解资金压力，中赫集(jí)团和周金(jīn)辉夫妇还(hái)在持续(xù)质押手中的中(zhōng)赫集团(tuán)股份(fèn)，但国(guó)安和中(zhōng)赫的经营状况却(què)持续没有好转。

　　不仅中(zhōng)赫集团被5次列(liè)被执行人，执行标的(de)高达11亿，北京(jīng)国安也3次与(yǔ)中赫集团、中赫置地、及中赫集团股东(dōng)周金辉、李彩霞等共同成为被执行人(rén)，执行标的约(yuē)10.45亿。

　　今(jīn)年1月，因为履行能力而(ér)拒不(bù)履行生效法律(lǜ)文书确定义务，上述被执行(xíng)人(rén)成为“老赖”。只有北(běi)京国安，目(mù)前幸(xìng)免于难。不过在实(shí)控人都成为老赖(lài)的情况下，被执行(xíng)10个多(duō)亿(yì)的北京国安(ān)，又如何能独(dú)善其身？