5月以来，房地产板(bǎn)块个股多出现(xiàn)小幅上涨，截至(zhì)5月10日收盘(pán)，中信房地(dì)产(chǎn)指数(shù)本月涨幅约为2％。而以公(gōng)募基金为代表的机构对于这一(yī)板块已经(jīng)在悄然布局。数据(jù)显示，以南方和华(huá)夏(xià)的两只老(lǎo)牌ETF基金为例，5月9日时所公布(bù)的总份额均较(jiào)4月(yuè)28日时有小幅增长。根(gēn)据基金一(yī)季报统计，龙头与地方国企央企获得增持，持仓数(shù)量(liàng)占流通股比(bǐ)重增幅五只个股分别为华发股(gǔ)份+3.40％、滨(bīn)江集(jí)团+1.71％、中新(xīn)集(jí)团+1.49％、卧(wò)龙地产+0.97％、招商积(jī)余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底部(bù)回升”

　　行业红利时代(dài)已过 精(jīng)耕细作(zuò)成共识

　　从公募基金对房地产的配置看，2019年(nián)末(mò)，公(gōng)募(mù)所持有的房地产行业标(biāo)的(de)市值约1188亿元，占其所(suǒ)持股(gǔ)票市值的4.66％左右；2020年(nián)市场表(biǎo)现出色，但公募所持房地产(chǎn)公司市值在股票资产中的(de)占(zhàn)比却断崖式下跌(diē)至(zhì)1.85％；2021年，这(zhè)一数(shù)值更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年来的(de)首次(cì)回升，年底这一数(shù)值(zhí)从1.56％升至1.65％。与此(cǐ)同时，公募(mù)对房地(dì)产行业的(de)持(chí)股比(bǐ)例(lì)也同步回升，从(cóng)2021年底(dǐ)的(de)6.94％提高到(dào)2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎在今年一(yī)季度得以延续(xù)。数据(jù)统计显(xiǎn)示，公募重(zhòng)仓(cāng)持有房地产板块一季(jì)度市(shì)值TOP15门槛为1.6亿(yì)元，较2022年四季度提(tí)升6.71％。持仓(cāng)市值前五(wǔ)个股分别(bié)为保(bǎo)利(lì)发展、招商蛇口、万(wàn)科(kē)A、华发股(gǔ)份、滨江集团，持仓市值占板块比重合(hé)计达47.29％，环(huán)比下降3.05％。

　　从(cóng)中不难发现(xiàn)，公募(mù)对于(yú)房地产的(de)投资(zī)愈发(fā)喝康宝莱奶昔减下来会反弹吗，康宝莱奶昔减肥成功后会不会反弹有(yǒu)集中于(yú)龙头(tóu)的趋势。Wind显(xiǎn)示(shì)，在(zài)公募基金(jīn)一季报(bào)汇总的(de)重仓股中，房地产板块(kuài)排名(míng)最(zuì)高的是保利发展，在基(jī)金重仓第(dì)33位。排(pái)名第二的是招商蛇口，排(pái)在第78位。而(ér)老牌(pái)龙(lóng)头(tóu)股万科(kē)A排在第96位(wèi)。对比(bǐ)去年(nián)四(sì)季报(bào)，变(biàn)化之处首先在于(yú)几(jǐ)只(zhǐ)房地产龙头股(gǔ)从排位(wèi)上看均有退步，尤其(qí)是(shì)万科最为明显；其次是金地(dì)集(jí)团退出百大之列。但考(kǎo)虑到(dào)房地产是(shì)复苏(sū)链上最后(hòu)一(yī)环，且首季(jì)并非行业销售旺(wàng)季，其传(chuán)导到二级市场乃(nǎi)至机构持仓上还(hái)需要时间周期(qī)。

　　形(xíng)成共识的(de)是，经济(jì)圈判断房地产已(yǐ)经进(jìn)入大分(fēn)化时代，一二线城(chéng)市(shì)好(hǎo)于三四(sì)线城市。而映射到二级市场投资(zī)上，配置房(fáng)地产行业轻(qīng)松收获(huò)行(xíng)业贝塔的(de)红利期一去不返了。“如果按照产业周期(qī)来分类，包括(kuò)房地产等(děng)几类行业在盖特纳曲线里(lǐ)属于成熟期或者衰退期的行(xíng)业，传统(tǒng)认知上没有什么投资机会(huì)的(de)。但(dàn)在(zài)这几(jǐ)年特殊的行情里包括煤炭、电解铝等类似的行业也出现了(le)一些机(jī)会，背后的逻辑是(shì)供给侧发生了更(gèng)大的变(biàn)化(huà)。”一(yī)不(bù)愿具(jù)名的(de)上海公募基金(jīn)经理(lǐ)指出。

　　不过(guò)也有公募人士持谨慎乐(lè)观(guān)态度：“行业前几年17亿～18亿平方米的年销售面(miàn)积很(hěn)难再出现了，2022年光是居民(mín)存款(kuǎn)数量增加(jiā)了15万亿元。中国(guó)存(cún)量有400亿平方(fāng)米建筑面(miàn)积(jī)，考虑(lǜ)存量(liàng)地产的更新(xīn)，也有近(jìn)10亿平方(fāng)米。需求端(duān)还(hái)需要有一定的(de)政策出来去(qù)刺激购房。”

　　宝盈基(jī)金房(fáng)地产研究员(yuán)吕功绩也指出：“时(shí)至今日，无论从城(chéng)镇化的进程，还(hái)是(shì)人均住(zhù)房面积（接近(jìn)30平/人(rén)），我国(guó)均已告别住房短缺时代，而目前居民的杠杆率和(hé)房价收入也(yě)不支(zhī)撑(chēng)每年18万(wàn)亿元的销(xiāo)售额(é)，以及过快上行的房价，因而行业(yè)高(gāo)增的时代已(yǐ)经过去，未来行(xíng)业(yè)的需求或将回落，在此过程中，伴随(suí)着地产的高杠杆属性，就很容易出现信用风险问题（类似(shì)2022年的民营(yíng)地产爆(bào)雷），行业(yè)进入到供(gōng)给侧(cè)出清的过程。这个过程(chéng)中(zhōng)，综合竞(jìng)争力强的公司就能(néng)够通过大鱼(yú)吃(chī)小鱼(yú)的方式，获(huò)得(dé)市占率的提升。当行业(yè)需求见顶回落时(shí)，行业的贝塔(tǎ)已(yǐ)经过去了，但不代表没有投资机会，机会在于城市、位(wèi)置、产品的阿(ā)尔法，而对应到股票投资，就是强竞争力公司的阿(ā)尔法。”

　　或许也(yě)是基于这样的认识(shí)转变(biàn)，精耕细(xì)作个股成为公募乃至(zhì)整喝康宝莱奶昔减下来会反弹吗，康宝莱奶昔减肥成功后会不会反弹体机构的务实之举。

　　机构配(pèi)置房地产“风物长(zhǎng)宜放眼量”

　　头部央国(guó)企、优质区域性标的成香饽饽

　　5月以来，房地产板(bǎn)块个股多出现小幅上涨，截(jié)至(zhì)5月10日(rì)收盘，中(zhōng)信(xìn)房(fáng)地产指数本月(yuè)涨(zhǎng)幅(fú)约为2％。从具(jù)体的(de)个股来看，《红周刊(kān)》利用Wind统计申万房(fáng)地产板块个股，在纳入统计的124只房(fáng)地产类标的(de)股中，本月以来(lái)实现(xiàn)股价上涨的达到(dào)了81家。

　　其中，上述(shù)时间(jiān)段恰好排(pái)名前(qián)五的公(gōng)司(sī)月(yuè)内涨幅超过了(le)10％，它们分(fēn)别是上实(shí)发展、浦(pǔ)东金(jīn)桥(qiáo)、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产。排名(míng)第一的上(shàng)实发展，五(wǔ)一假期归来后(hòu)日成交量明显(xiǎn)放大，4日、5日(rì)连续两个(gè)交易日(rì)收出涨停。从该股的基本面来看，上(shàng)实(shí)发(fā)展的主营业务(wù)为房(fáng)地(dì)产开发(fā)与(yǔ)经营(yíng)。公司的主要产(chǎn)品(pǐn)及服务为(wèi)房地产销售(shòu)、房(fáng)地产租(zū)赁、物业管理(lǐ)服务、工程项目、酒店经营。从业绩(jì)数据来看，2022年(nián)，其实现营业收入52.48亿元，比上期减少(shǎo)47.85％，归母净(jìng)利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季度，其实现营业总(zǒng)收入(rù)27.87亿元(yuán)，同(tóng)比(bǐ)增长183.02％；归母净利润(rùn)2.86亿(yì)元，同(tóng)比扭亏。

　　不过(guò)从十大流通股股东来看，各类机构(gòu)都有对其布局(jú)的(de)例子。以3月31日时的首季十大(dà)流通股股东来看(kàn)， 具体包括公募的上银基金、私募的迎(yíng)水文龙、中央汇金、长(zhǎng)城资产管理公司(sī)等都跻身(shēn)前十的行(xíng)列。

　　巧合(hé)的是，涨幅暂时排(pái)名第二的浦东金桥也是上(shàng)海本地房企，其第一季(jì)度(dù)的收入利(lì)润规(guī)模(mó)大幅度复苏。究其原因，一方面(miàn)是该公司(sī)后疫情时代出租率复苏至(zhì)近(jìn)年(nián)来最(zuì)高，另(lìng)一方面则(zé)是公司拿地结算持续性向(xiàng)好，从(cóng)数字(zì)上看，一(yī)季(jì)度新(xīn)增虹口(kǒu)135、138住(zhù)宅地块，总建筑面积约(yuē)54万(wàn)平(píng)方米。

　　在这样的业绩势头向好(hǎo)背(bèi)景(jǐng)下，自然也吸(xī)引了(le)知名机(jī)构在其中持(chí)续驻足。从第一(yī)季度十大流通(tōng)股股东来看，知名私募高毅(yì)邓晓(xiǎo)峰的(de)两只产品(pǐn)依(yī)然在前十中(zhōng)，这也(yě)是连续第三个季(jì)度他有(yǒu)的两只产(chǎn)品杀入(rù)前十。同时榜单中还有一支(zhī)大名(míng)鼎鼎的QFII阿(ā)布扎比(bǐ)投资局，其(qí)当季还小幅(fú)增加了持股(gǔ)。

　　除去上述(shù)两家上海区(qū)域性地产公司(sī)外，荣安地产则是主要布局在深(shēn)圳的地产(chǎn)公司(sī)，一季报交出的(de)也是一份报(bào)喜的成绩单：首季公司实现(xiàn)营业(yè)收入(rù)51.85亿元，同比增长35.51％。归属(shǔ)于上市公司股东的净利(lì)润6.48亿元，同(tóng)比(bǐ)增长31.27％。

　　从机(jī)构态度来看(kàn)，《红(hóng)周刊(kān)》注意到两(liǎng)只(zhǐ)公募(mù)指基首季新杀入十大(dà)流通股股东(dōng)行列。具(jù)体说来， 南方(fāng)中证全指房(fáng)地产(chǎn)ETF上榜排(pái)名第七位，富国(guó)中证(zhèng)指数1000增强则排名第九位，此外联袂(mèi)出现(xiàn)的机构还有QFII高(gāo)盛国(guó)际和私募迎(yíng)水聚宝。

　　接(jiē)受《红周(zhōu)刊》采访时，兴证全(quán)球(qiú)基金相(xiāng)关人士分析：“经(jīng)历过行业洗牌和兼并(bìng)重(zhòng)组后，龙头的价值(zhí)更(gèng)为笃定突出；从拿地端看，2022年土(tǔ)地市场大(dà)幅降温，优质土地供(gōng)给较多（券商(shāng)测(cè)算对应潜在毛利率在25％以上，目前房企(qǐ)的利润率仅20％），绝大多数房企受限于信用问题或者(zhě)资金紧张没(méi)法拿地(dì)，龙头房企趁机获(huò)取(qǔ)低成本(běn)土地(dì)，龙头房企(qǐ)的(de)拿地力度（拿地金额/销售金额）基本在30％以(yǐ)上；从融资上看，龙头房企杠杆率较(jiào)低(dī)，净负债率基本在(zài)70％以下，而其他房企的净(jìng)负债(zhài)率普遍都在100％以上，加杠杆空间有限，从融资成(chéng)本看，龙头房企的融资(zī)成(chéng)本不断下滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年(nián)的(de)销售，龙头房企(qǐ)明(míng)显跑赢行(xíng)业，1～4月(yuè)百强房企的销售额增速为9％，而TOP14的(de)销售额增速为29％。”

　　需要(yào)强(qiáng)调的(de)是，在当前中特估的(de)浪潮(cháo)下(xià)，央国企地产(chǎn)股或存在发展(zhǎn)的大(dà)好机会(huì)。中信证券指出(chū)：“房地产行业(yè)的结构(gòu)性(xìng)机会(huì)依然(rán)存在，少部(bù)分公(gōng)司(sī)尤其是央企占据显著优势，其主(zhǔ)要又体(tǐ)现为库(kù)存的优(yōu)势。央企地产公(gōng)司(sī)，现阶段表现出较低(dī)的融资成本(běn)，优质(zhì)的开发(fā)资源和良好的不(bù)动产资产运(yùn)营能力的多重竞(jìng)争(zhēng)优势。”

　　“即使没有中特估(gū)，国(guó)央企相(xiāng)较于民营地产公(gōng)司也是更有优势的(de)。”吕(lǚ)功绩强调，“对于减(jiǎn)值、土地资源债权(quán)债务(wù)关系(xì)等问(wèn)题，市场对民营(yíng)房开企业的资产(chǎn)会有更多担忧和质(zhì)疑(yí)，所以在(zài)这一轮(lún)行业出清(qīng)的过程(chéng)中，央国(guó)企相(xiāng)较(jiào)于民企(qǐ)来说估(gū)值(zhí)的(de)修复更明显。中特(tè)估(gū)的角度从中长期(qī)的(de)维度看(kàn)，行业的逻辑(jí)在(zài)于集中度提(tí)升后，行业进入(rù)高(gāo)质量发展阶段，具备较快速发展阶段更(gèng)稳定(dìng)且可预期的盈利和现金流创造能力，以(yǐ)此带来估值中枢的(de)提升，应该关注估值相对较低(dī)，企业自身资产的质量好、运营能力强、可以创造(zào)持续现金(jīn)流的企业。”

　　“存量时代中行(xíng)业普涨的概率比较低，行业内部将出现分化(huà)，要关注将受益(yì)于行业集中度(dù)提升的头部公司。”星石(shí)投资首席(xí)研(yán)究官(guān)方(fāng)磊也表(biǎo)示。

　　顺应机构这一思(sī)路的话，或许还(hái)是保(bǎo)利发展、招商蛇口等国资(zī)背(bèi)景(jǐng)龙头前途更为光明。不过国投(tóu)瑞银(yín)基金投(tóu)资部(bù)副总监綦傅鹏表示(shì)：“需要(yào)客观地去持续观察国企央企在三个方面是否可以(yǐ)维持，首先是融资成本(běn)保持低位，其次是销售份额持续提升(shēng)，再(zài)次是拿地份额持续提(tí)升。”

　　复(fù)苏速度缓慢

　　机构需要(yào)多给一些耐心

　　而《红周刊(kān)》也根(gēn)据房企一季报梳(shū)理发(fā)现，对于2022年的(de)业绩出现的整体下滑(huá)，2023年一季(jì)度的(de)业绩分(fēn)化更趋明显，保利发展、滨江(jiāng)集(jí)团(tuán)等房(fáng)企营收、净利均实现了业绩的回正，甚至是较大增速(sù)的增长。而这些(xiē)公司也是机(jī)构的重仓对象。

　　对此，知名(míng)房地产业内(nèi)人士张宏伟向《红周刊(kān)》分析表示，业绩出现明显改善的房企(qǐ)，主要是因为过去两三年时间(jiān)，尤其(qí)是在2021年下半年民(mín)营房企不怎(zěn)么投资拿地之(zhī)后，国(guó)有企业仍(réng)在(zài)持续性(xìng)地拿地，且主要集中在核心城市，投资力度较(jiào)大。投资的(de)驱动能(néng)够推(tuī)动(dòng)房(fáng)企销(xiāo)售业绩的增长，从(cóng)而(ér)在2023年一季度市场(chǎng)恢复但仍处于(yú)调整的过程中，能够(gòu)保有一个正增(zēng)长。

　　不过张宏(hóng)伟(wěi)同(tóng)时(shí)也提醒表(biǎo)示，在(zài)房地产的复苏(sū)过程中，还面(miàn)临着(zhe)一(yī)些不确(què)定性(xìng)。其(qí)实整(zhěng)个(gè)市场从(cóng)四月份开始又在往下掉。除了杭州、成都等极个(gè)别城市四月环比(bǐ)三月相对表现(xiàn)较好之外(wài)，包括北京、上海在内的绝大(dà)多(duō)数城市都出(chū)现环比下滑的情况。而现(xiàn)在五月的市场表现也不太(tài)乐观。按照现在的经济状(zhuàng)况、收入情况，以及(jí)市场的去(qù)库存压力、企(qǐ)业的资金面(miàn)压力，可(kě)能会出现，到六月份房企为(wèi)了半(bàn)年报冲业绩(jì)出(chū)现市(shì)场的短期(qī)反(fǎn)弹外的一个市场乏力(lì)现(xiàn)象。也就(jiù)是说，第二季度(dù)、第三季度增(zēng)长不确定性的压力仍旧较大。

　　上海利檀投资董事(shì)长陈(chén)昊扬(yáng)也向《红周(zhōu)刊(kān)》指出，现在整个房地产以(yǐ)及其上(shàng)下游产(chǎn)业链的复苏速度(dù)都比想象(xiàng)的要慢(màn)很(hěn)多，我(wǒ)们要多给一些耐心，这个(gè)时候，在房地产以及上下游就(jiù)不是赚快钱的时候(hòu)，只能赚他基本(běn)面的钱。但(dàn)这也意味着，只有极(jí)为少(shǎo)数的、做得(dé)比同行好得(dé)多的(de)企业(yè)，会伴随(suí)整个行业的弱复苏，业绩会逐步(bù)体现出(chū)来(lái)。所以只能耐心地去等(děng)待它(tā)的基本面不断地(dì)凸显(xiǎn)出来，这需要时(shí)间。

　　（本文(wén)已刊发于(yú)5月13日《红周刊》，文中提及个股仅(jǐn)为举例分析，不做(zuò)买卖推荐(jiàn)。）

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