饱受争议的二手房交易中(zhōng)介费问题(tí)，正(zhèng)逐渐得到监管部门的重视。

　　5月(yuè)8日，住建部、市场(chǎng)监管(guǎn)总(zǒng)局(jú)联合发布了关于(yú)规范房地产(chǎn)经纪服(fú)务的意见。意见提及，近年(nián)来，部分房地产(chǎn)经纪机(jī)构存(cún)在利用房源(yuán)客源优势收(shōu)取(qǔ)过高(gāo)费用、未明码(mǎ)标价、捆绑收费(fèi)、滥用客户(hù)个(gè)人(rén)信(xìn)息等问题，加重交(jiāo)易当事人负担、侵害其合(hé)法权益。

　　基于上述背景，两部(bù)门从(cóng)加强从业主体管(guǎn)理、明(míng)确经纪(jì)服务内容、合理(lǐ)确定(dìng)经纪服(fú)务(wù)收费、严格(gé)实行明(míng)码(mǎ)标价等十方面，提出了意(yì)见。

　　中原地产(chǎn)首(s讳疾忌医的故事简短，讳疾忌医的故事和寓意hǒu)席(xí)分析师张大伟称，随着城市(shì)发展，一二线城市二(èr)手房交易占比逐渐增加。以北京(jīng)、上海为例，二手房占(zhàn)市场成交比例超(chāo)过80％，大量(liàng)二(èr)手(shǒu)房成交依赖(lài)中介居间成交，房地(dì)产调控重心逐渐(jiàn)从开(kāi)发商过渡(dù)到中介公司。

　　广东省城规院住房(fáng)政(zhèng)策研(yán)究中心首席研究员李宇嘉表示，买房对居民来说属(shǔ)于金额不(bù)低的大宗交易(yì)，由于二手房(fáng)交易成本较(jiào)高、交(jiāo)易周期较(jiào)长，具有非常强的专业(yè)性，居民(mín)往(wǎng)往通过中介来完成。但很多中介利用信息(xī)不(bù)对称等问题，将非(fēi)必要的收费夹带其中，如(rú)收取过桥融资、按(àn)揭费、担保(bǎo)费(fèi)等(děng)，对居(jū)民造成额外的负担(dān)，而且这些服务事项(xiàng)并未(wèi)明(míng)码标价。

　　对于(yú)二手房市(shì)场交易过(guò)程中存在的“乱象”，李宇嘉指出，对包括经纪(jì)服务在内的相关市场(chǎng)交(jiāo)易行为及其主(zhǔ)体进行(xíng)规范和秩序整顿(dùn)，是(shì)房地产市(shì)场管(guǎn)理和调(diào)控的主题。“当下，推进(jìn)这项工作的(de)意(yì)义更大，也更急迫(pò)。”

　　中(zhōng)介收(shōu)费(fèi)问题成监管重(zhòng)点

　　二手房市场中，历来对房地产经纪服务行业关注最多的(de)一(yī)个(gè)话(huà)题(tí)，便是房(fáng)地产(chǎn)经纪服务费的问(wèn)题。

　　张(zhāng)大伟认(rèn)为，未(wèi)来(lái)相关(guān)部(bù)门主要(yào)监管的(de)重点，将是(shì)对房地产经纪(jì)服务(wù)收费及中介(jiè)交易进行规(guī)范(fàn)。

　　在热点城市，二手房屋交易过程中，部分价值不菲的房(fáng)屋，往往要缴纳一笔金额不(bù)低的(de)中介费(fèi)。以北京某房地产经纪(jì)服(fú)务机构2.7％的服务(wù)费率计算，一套1000万元的房(fáng)屋，中介费约为27万。

　　在合理确定经(jīng)纪服务收费(fèi)上，两部门(mén)在(zài)此次意见中提(tí)及(jí)，房地产(chǎn)经纪机构要(yào)合理降低住房买(mǎi)卖和租(zū)赁(lìn)经纪服务(wù)费用。鼓励按照成交价格越高、服务费(fèi)率越低的(de)原则实行分档定价。引(yǐn)导由(yóu)交(jiāo)易(yì)双(shuāng)方共(gòng)同承(chéng)担经纪(jì)服务费用(yòng)。

　　据张大伟介绍，目前房地产经(jīng)纪服务收费(fèi)标准(zhǔn)的(de)最早依(yī)据是1995年(nián)国家(jiā)计委建设(shè)部下发的《关于(yú)房(fáng)地产中介服务收费的通(tōng)知》（971号(hào)文），其中第六条规定：房屋(wū)买(mǎi)卖代理收费(fèi)，按(àn)成交价(jià)格总额的0.5-2.5％计(jì)收。

　　以(yǐ)北京为例，目前北(běi)京市执行的(de)2014年更新后的收费标准，即根据这样的规定：“少(shǎo)数特别复杂的住(zhù)宅买卖(mài)经纪服务，经交易各(gè)方协(xié)商同意，可在规定(dìng)的收(shōu)费标准基础上适当上(shàng)浮(fú)，上浮幅(fú)度(dù)最(zuì)高不得超过10％。”这意味着，当(dāng)前北京二手房(fáng)中介费上限为(wèi)：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着“简政(zhèng)放权”的精神，北京2015年取消了房(fáng)地产中介服务等(děng)57个政(zhèng)府(fǔ)定(dìng)价，房地产经纪服务收费(fèi)多(duō)少由各中介机构自行(xíng)决定。

　　“房产(chǎn)中介机构在实际收(shōu)取费用(yòng)过程中(zhōng)，相关监管部门当前并未明(míng)确具体(tǐ)的中(zhōng)介费(fèi)率，中介机构仅需在服务过程(chéng)中对收费标准进行明码标(biāo)价(jià)即可。而房地产经纪服务(wù)机构在具(jù)体(tǐ)收取过(guò)程中(zhōng)，会结合房屋价值及(jí)工资标准，综合计算出合适的中(zhōng)介费率。”张(zhāng)大伟(wěi)补充道(dào)。

　　对于明码标价问(wèn)题(tí)，两部门(mén)在此次意(yì)见中提及，房(fáng)地产经纪机构应当(dāng)在经营门店、网站、客户(hù)端(duān)等场所或渠道，公示(shì)服务项目(mù)、服务(wù)内(nèi)容和收费标准，不(bù)得混合标价和捆(kǔn)绑收费(fèi)。房(fáng)地产(chǎn)经纪(jì)机构提供的基本服(fú)务(wù)和(hé)延伸服务(wù)，应当分(fēn)别明确服务项目和收费(fèi)标准。房地产经纪机构收费前应当向交易当事人(rén)出具收(shōu)费清单，列明收(shōu)费(fèi)标准、收费金(jīn)额，由当事人签(qiān)字确认(rèn)。

　　另外，对收(shōu)费明显高于市(shì)场平均水平的房地(dì)产经纪机构，住房和城乡(xiāng)建设部门将会同市场监管等部门(mén)采取约谈等综合措施进行重点监管。市(shì)场(chǎng)监管部门会同有(yǒu)关(guān)部门(mén)依法查处不按规定明码标价、操(cāo)纵经纪服务收(shōu)费等违反价格和反垄断法律法规的行为(wèi)。对房(fáng)地产经纪(jì)机(jī)构相关违法违规信息，市场(chǎng)监管部门(mén)要依法依规(guī)纳入国家企业(yè)信用(yòng)信息(xī)公(gōng)示系统。

　　房屋中介费(fèi)要降了(le)？

　　鼓励按照成交价(jià)格越高、服务费率越(yuè)低的(de)原则(zé)实行分档(dàng)定价，是否意味着(zhe)，未(wèi)来豪宅的中介费有(yǒu)望大幅(fú)降(jiàng)低(dī)？

　　中原(yuán)地产华(huá)南区总(zǒng)裁兼深(shēn)圳(zhèn)中原(yuán)总经理郑(zhèng)叔伦(lún)称(chēng)，住建部发文鼓励按照成交价格越高、服务(wù)费率越低的原则实行分档定价(jià)，合理降(jiàng)低住(zhù)房(fáng)买卖和租(zū)赁经纪服务费用，主要还是规范行业(yè)，打击收费过高(gāo)的经(jīng)纪机(jī)构，但对市场影响有限(xiàn)，“以深(shēn)圳为例，深圳(zhèn)市场(chǎng)豪宅和普宅本来收费就(jiù)不同，各家收费普遍在合理范围内，加上经(jīng)纪服(fú)务费用对市场的影响不大。”

　　张大伟(wěi)指(zhǐ)出，由于当前两部门提出的意(yì)见仅为鼓励性质，即只(zhǐ)是纲领性文件而非规定，未来如(rú)何具体认定其中的细则，还需要(yào)看各(gè)城市落地执(zhí)行情况。

　　不(bù)过，张大(dà)伟表示，“从目前市场看，经(jīng)纪服(fú)务领域的调整(zhěng)改善、规范化(huà)，有利于行(xíng)业健康发展。同时，由于二手(shǒu)房很多房源在产权方(fāng)面(miàn)有瑕(xiá)疵，如产权(q讳疾忌医的故事简短，讳疾忌医的故事和寓意uán)抵押、不同(tóng)税(shuì)费(fèi)等都可能对交易(yì)产(chǎn)生影响，这对房(fáng)地(dì)产经纪服务行业的专业性提出更高的要求。”

　　58安居客研(yán)究院研究(jiū)总监陆骑麟指出，在二手房买卖过程中，原本应该由上下家各支付一半的中介费，但在一(yī)些热点城市的(de)二手房(fáng)交(jiāo)易过程中，往往会有这样的情形，因部分购房者(zhě)处于弱势地位，从而会出现中介费及(jí)税费均由购房(fáng)者(zhě)来承担(dān)。即(jí)使一些房(fáng)东愿意承担中介费(fèi)，这(zhè)部分费用也(yě)可能(néng)通过转嫁的方(fāng)式，在房价中有(yǒu)所(suǒ)体(tǐ)现。

　　“上家把中介费转嫁给下家，市场这种所谓(wèi)‘约定俗成’的情况，一些房(fáng)产中介公司将(jiāng)其视为向购(gòu)房者单(dān)边(biān)收费的行为(wèi)。部分中(zhōng)介公司可能会利用其支配地(dì)位，在原先经(jīng)纪(jì)服务收(shōu)费(fèi)的基础上，再次向房(fáng)东收取(qǔ)费用，而这部(bù)分(fēn)费(fèi)用，房东往往(wǎng)会将其转再次(cì)转嫁给(gěi)购(gòu)房者，这实际上相(xiāng)当于变(biàn)相(xiāng)推高了房价。两部门提出严禁操纵(zòng)经纪服务收费，不(bù)仅有(yǒu)利于提高交易中操作的透明度，也有利于房价的稳定(dìng)。”陆骑麟称。

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