文：任泽平团队(duì)　　

　　导读

　　是该取消(xiāo)预售制了。 1月17日召开的全国(guó)住房(fáng)和城乡建设工作(zuò)会议提出“有条件的可以(yǐ)进(jìn)行现房销售”，不足一个月时(shí)间，已有山东、安徽(huī)、河南、四川(chuān)、广(guǎng)东等地(dì)明确表态，试点现房销售(shòu)。

　　1、是该取消商品房预售(shòu)制了，用(yòng)你的钱，建你的(de)房子，还(hái)烂(làn)尾了，这是对购房(fáng)者的不公平。以后(hòu)谁有钱谁建房，没钱没实力(lì)的别建了，不能把包袱甩给老(lǎo)百姓(xìng)和社(shè)会，这是房地产从大开发时代步入高(gāo)质量(liàng)发展阶段的(de)必(bì)然趋势，也是对(duì)购房(fáng)老百姓(xìng)的最大(dà)保护。98年房改(gǎi)时，全(quán)国缺房子，开发商(shāng)缺钱，预售制是权宜之计，现(xiàn)在(zài)全国套户(hù)比超过1，从大开发进入存量时代，对购房民众不公平的(de)预售制已经过(guò)时了，该(gāi)取消了(le)，改为现房销售。以后一手(shǒu)交钱(qián)，一手交房，天经地(dì)义。当然二次房(fáng)改是个(gè)技术活，兼顾(gù)化解(jiě)停贷、复(fù)工(gōng)保(bǎo)交楼、重组房(fáng)企债务、恢复市(shì)场信心以及(jí)长(zhǎng)效机(jī)制，长效机制四(sì)大关键是(shì)推动城(chéng)市群战略(lüè)、人地(dì)挂钩、金融中(zhōng)性稳定和房地产税。如果按照经济规律办事，中国一定能实现(xiàn)房(fáng)地(dì)产软着陆和长期平稳健康发展，跨过这(zhè)道关(guān)，解好这道(dào)世界难题。

　　2、为什么要取消预售制(zhì)、改(gǎi)为现房(fáng)销售(shòu)？大家想想，绝(jué)大部分商品是一手交钱(qián)一(yī)手交货，预售制是对购买(mǎi)者的单方面不公平制(zhì)度(dù)，购房老百姓几乎(hū)承担了(le)所有商品不能交付(fù)的风险。从个(gè)人(rén)层面看(kàn)，预(yù)售制对购(gòu)房者非常不公(gōng)平，比如，交房等待期一(yī)般为(wèi)两(liǎng)年，在此(cǐ)期间(jiān)，购房者不仅承担银(yín)行利息，还要(yào)承担延(yán)迟交房、房(fáng)屋质量、房产证延期办理甚至不能交房的风险(xiǎn)。从(cóng)行业层(céng)面看(kàn)，预(yù)售制助推部分房企过度举债、高杠杆扩张，若遇到下行(xíng)周期，会(huì)引(yǐn)发(fā)资金链断裂、项目(mù)搁置等系列(liè)风险(xiǎn)。取消预(yù)售制，改(gǎi)为现(xiàn)房(fáng)销售，这样有助于落(luò)实中央房住(zhù)不(bù)炒精神(shén)、有助于保(bǎo)障购(gòu)房老百姓(xìng)权益、有助于房企稳健发展，一举多得，谋划长远(yuǎn)。

　　3、为什么(me)建议取消预售(shòu)制度？预售制度怎么来的？国外什(shén)么情况？简单科普一下(xià)：商品房预(yù)售最早源于中国香港，俗称(chēng)卖(mài)楼花，卖(mài)期房，是一种开发商放杠(gāng)杆的方式。98年(nián)房改，由于商品(pǐn)房短缺，房(fáng)企缺资金，借(jiè)鉴中国香港，引入了商品房(fáng)预售制度。其实，当前世界不少(shǎo)国家存在预售(shòu)制。但是，重点来(lái)了！发(fā)达国(guó)家一般(bān)有(yǒu)严(yán)格的监管(guǎn)保障措施，开发商在项(xiàng)目获得政府批(pī)准后才可以开始销售，买家在购买期(qī)房后并非像中国(guó)一样在支付完(wán)首付(fù)款后从银行一次性贷(dài)款支付剩余全部房款(kuǎn)，而是根据(jù)开(kāi)发商工程进度在完全交房前进行分(fēn)期支付(fù)。所以，预售制度是(shì)需要严格(gé)的(de)资金(jīn)监(jiān)管、分(fēn)期支付以及违约处(chù)罚措施作为(wèi)保障的，如果没有这些保障措施，一定会触发风险，对购房民众不公平，所以不如(rú)借(jiè)机(jī)取消预售制度，以后改为现房销售。客观讲预(yù)售制度有一定历史阶段性，现在中(zhōng)国住(zhù)房(fáng)进入(rù)存量时代，取消预(yù)售制度有助(zhù)于降(jiàng)负债降杠杆，不再把烂尾风险甩(shuǎi)给老百姓和社会，当然这需要配套房企(qǐ)债务重组、复工保交楼、恢复(fù)市(shì)场信心(xīn)和房地产(chǎn)长效机制。这是(shì)个技术活，只要坚持市场化改(gǎi)革，中国一定能(néng)化解这个难(nán)题，让房地产回归实体经(jīng)济和居住属性，安(ān)居乐(lè)业。

　　4、简单(dān)讲，如果(guǒ)取消预(yù)售制，改(gǎi)为(wèi)现房销售，开发(fā)商将拼的不是(shì)五花八(bā)门、眼(yǎn)花缭乱、不知道能不(bù)能兑现的(de)营(yíng)销手段，而是所见即所得的(de)过硬的产品质量和诚信，这才是对购房民众的(de)最根本(běn)最(zuì)实质的(de)保障(zhàng)，这样将极大的提升开发商的建筑质量，实(shí)现良币(bì)驱逐(zhú)劣(liè)币。所有商(shāng)业的本(běn)质是(shì)向善，是以(yǐ)客户(hù)为中心，房地产也不能例外，老(lǎo)百(bǎi)姓买房子是天(tiān)大的事，烂尾毁三代，好房(fáng)幸福一家(jiā)人。从这个角度，取消预(yù)售制、实施现房销售是实现老百姓安居乐业、社会长治(zhì)久安、行业企业健康发展的重(zhòng)大(dà)措施。在当前的情况下，取消预售制要结合稳(wěn)楼市、房地产(chǎn)软着陆(lù)、打通金融支持当(dāng)期三好(hǎo)生(shēng)、新模式等综合施(shī)策。

　　作者十年前在国务院发展研究(jiū)中心参与财税改革方案研(yán)究时(shí)，对预售(shòu)制、房地(dì)产税、人(rén)地挂钩(gōu)、金(jīn)融稳(wěn)定(dìng)、房企杠杆率等进行过长期系(xì)统的专项(xiàng)研究。（参考后(hòu)来(lái)形成的专著《房(fáng)地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房(fáng)预售制的前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按揭”，霍英东创造(zào)“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大(dà)、供给量(liàng)少，引进(jìn)“卖(mài)楼花(huā)”模式(shì)，形成“中国内地版预售(shòu)制”

　　1.3 预(yù)售(shòu)制推动城(chéng)市化进程，但背后(hòu)潜(qián)藏的(de)风险确(què)实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预售资金第(dì)三方(fāng)全程监(jiān)管，交付时开发商凭验收凭证(zhèng)取得房款(kuǎn)

　　2.2 德(dé)国(guó)：可零首付(fù)购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制(zhì)，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为规范期房交(jiāo)易立法，设置期房预付款保(bǎo)全措施

　　2.5 新(xīn)加(jiā)坡(pō)：买方资金由银行监管(guǎn)，享1年保修期后付(fù)尾(wěi)款(kuǎn)

　　3 启示(shì)

　　正文(wén)

　　1 中国(guó)内地商品房预售制(zhì)的前世今生(shēng)

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按揭”，霍英(yīng)东创造“卖楼花(huā)”模式

　　二十世(shì)纪五十年代在(zài)中国香港(gǎng)，楼宇出租是地产行业(yè)盛行的方式(shì)，但有着转(zhuǎn)让难(nán)、出租(zū)资(zī)金周转期长等(děng)问题，分层销售孕育(yù)而(ér)生。20世纪50年代，中国香港还未推行公共房屋制度，许(xǔ)多人栖身于木屋或者其他临(lín)时住宅，住房的需求是相(xiāng)当高，不过大多数居(jū)民的(de)储蓄(xù)很(hěn)少(shǎo)。当时楼宇买卖多(duō)数(shù)以一整栋(dòng)楼为单位，需要(yào)雄厚的资金实(shí)力才能购买。虽然(rán)楼宇出租是(shì)中国香港地(dì)产行业盛行的方(fāng)式(shì)，但有(yǒu)着转(zhuǎn)让难、出租资金周转期(qī)长等问(wèn)题(tí)。针(zhēn)对这一系列问题，不少地产商开(kāi)始探求(qiú)新的方式，如把楼宇契约切开(kāi)，即(jí)“分契”，然后将(jiāng)楼宇分层(céng)出售。这(zhè)模(mó)式(shì)一经推(tuī)行，购买楼(lóu)宇的市民数量有(yǒu)所增加，开发商资金周(zhōu)转加快。

　　在分层出售(shòu)的基础(chǔ)上，将“按揭”模式引(yǐn)入(rù)房地产销售，霍(huò)英东创造“卖楼(lóu)花”模式。1953年(nián)底霍英(yīng)东创办立信置(zhì)业有限公司，凭借(jiè)商业直觉和多年(nián)经营(yíng)杂货铺、海(hǎi)上驳运业务的经验(yàn)，对于商品流通、资金周转有着(zhe)独到的见(jiàn)解，在努力寻(xún)求(qiú)方法加快(kuài)自(zì)身资(zī)金周转。当时(shí)其在购下九龙的(de)一(yī)块地(dì)盘(pán)后，除了分(fēn)层出售、还印发(fā)售楼说明书，上有文字(zì)详尽说明楼(lóu)宇的地势环境(jìng)、建筑材料、分层索尼是哪个国家的品牌，索尼是哪个公司的(céng)价格、订购方法等。此外，“卖(mài)楼(lóu)花”是(shì)另外一个亮点，即先(xiān)收取买家的订金(jīn)，采(cǎi)用类似租金的分期付(fù)款形式(shì)，等新楼落成时，收齐买家的钱，买家就拥有了自己的房产。这种方式(shì)减轻了(le)民(mín)众购(gòu)房的资金压力，加速了(le)房屋的(de)建造和销售，也解决了制(zhì)造商(shāng)的资金问题，降低投资(zī)风险(xiǎn)，在(zài)当(dāng)时可谓是“双赢(yíng)”的举(jǔ)措。“预售楼花(huā)+分(fēn)期付款”的销售(shòu)模式成(chéng)为当(dāng)时中国香港房地产市(shì)场的一(yī)大(dà)特色(sè)，纵(zòng)观中国(guó)香(xiāng)港(gǎng)房地产市场的(de)改革，“卖楼花”模(mó)式(shì)高效(xiào)率地解决了核心的(de)住(zhù)房供不应求(qiú)的(de)问题，使房市发展进(jìn)入新阶(jiē)段。

　　预售(shòu)楼(lóu)花模(mó)式推动了中国香(xiāng)港(gǎng)楼市几十年繁荣，但(dàn)期(qī)间(jiān)也出现过“烂尾楼”的情(qíng)况，但监(jiān)管(guǎn)部门(mén)不断完善、规范化，建立健全(quán)的监管机制(zhì)，促(cù)进市场健康发展(zhǎn)。例如，1960年，位于大角咀的一个(gè)楼盘因建筑费用超支停(tíng)工，出现“烂(làn)尾(wěi)”情(qíng)况。在1961年后，中(zhōng)国香(xiāng)港管理(lǐ)部门提升了(le)对于预售楼花制度的监管，即要求开发(fā)商在预(yù)售前，确保地价款已经全部(bù)支付，还要证明自身有资金等能力把项目(mù)完成(chéng)，资(zī)金(jīn)需放入律师所托管，支(zhī)取时需(xū)律所(suǒ)和建筑师的核准。为了(le)防(fáng)止开发商、律所、建(jiàn)筑师等造假(jiǎ)，套取监管账户资金，中国香港(gǎng)要求律师行在银行开设的信托账户（监管(guǎn)账户）、开(kāi)发商操(cāo)作(zuò)等采(cǎi)取全(quán)透明化机制，且银(yín)行的责任上升，如(rú)出现房屋“烂尾”情况，银行将(jiāng)成最(zuì)大风险方，后续需自身推(tuī)动(dòng)项(xiàng)目完工。随着监管体系逐步完善(shàn)，出现“烂尾”的现象较少(shǎo)。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进(jìn)“卖楼花(huā)”模式，形成“中(zhōng)国内(nèi)地(dì)版预售制”

　　二十世纪九十(shí)年代，中(zhōng)国内地面临(lín)住房需求(qiú)大(dà)和供给量(liàng)短缺问题(tí)，引入“卖楼(lóu)花”制度。建国以(yǐ)来，中(zhōng)国内地(dì)优先发展重工(gōng)业，强调基(jī)础建设(shè)，这一导向使前期发展工(gōng)业化的进(jìn)程(chéng)大于城市化进程，唯有解决住房(fáng)基础等城市(shì)化配套问题，才能进一步推进城市化。但(dàn)当时推(tuī)行的(de)是(shì)“统(tǒng)一管理(lǐ)，统一分配(pèi)，以租养房”的福利分房制度，住房(fáng)市场发展起步较晚、增速(sù)较慢(màn)，福利分房(fáng)制度也出现了(le)分配不公、效率低(dī)、配套差等问题，因此福利分房(fáng)制(zhì)度不再(zài)适用(yòng)于当(dāng)时的国情(qíng)。叠加房地产市场面临商品房(fáng)的需求量大(dà)，而社会(huì)缺少大型(xíng)房地产开发商，商品房供应量小的(de)困境，此时引入(rù)中国香(xiāng)港的(de)“卖楼花”模式无疑是(shì)对内地(dì)房地产市场的一针强心(xīn)剂(jì)。从1994年起，中国内(nèi)地逐步(bù)引进中(zhōng)国香港预售商品房制(zhì)度，先后(hòu)出台多项文件，大力支持国内房地产市场改革。例如，1998年，国务院出台《关于进一步深化城镇住房制度(dù)改(gǎi)革(gé)，加快住(zhù)房建设的通知(zhī)》文(wén)件，决定停止住房无(wú)偿实(shí)物分配，逐(zhú)步(bù)实(shí)行(xíng)住(zhù)房分配货币化、住房供给商品化、社会化(huà)的住房新体(tǐ)制，从计划经(jīng)济下的福利(lì)分房转(zhuǎn)向市场(chǎng)经济的商品房。房(fáng)地产市场采用预(yù)售制(zhì)，允许开发商卖期房，解决了房企(qǐ)缺少资(zī)金(jīn)和开发(fā)时间周期长的两大难题，开发商以预售款(kuǎn)撬动(dòng)下一个项目的开发，形成滚动开发模(mó)式，住(zhù)房(fáng)供应(yīng)速度(dù)加快。自此(cǐ)中国内地开始房改货币化，中国(guó)人(rén)民(mín)银行等(děng)多方迅速出(chū)台相关的(de)信贷政策，支持(chí)购(gòu)房者，极大作用推动了房地产市(shì)场的发(fā)展(zhǎn)。

　　引入中国香港(gǎng)“卖楼花(huā)”模式后(hòu)，经调整形成契合中(zhōng)国内地的(de)商品房预售制度。预售制的初衷是为了缓解房企(qǐ)资金(jīn)压力，加快城镇住房建设。具体来(lái)说(shuō)，是指房地产开发企业将正在建设中(zhōng)的房屋(wū)预先出售给购房者，由购房者支付(fù)定金(jīn)或房款的行为。区别于(yú)中国香港，在中国内地实(shí)践过程中，商品房预(yù)售流程为(wèi)：房地(dì)产(chǎn)开发商办理预售(shòu)许可(kě)证-签订商品房买卖(mài)合同-进行备案(àn)登记和预告登记-交付(fù)房屋。在(zài)购房过程中，购房者需要一(yī)次性付(fù)清(qīng)首付(fù)款，并采用银行贷款的形式一(yī)次性(xìng)付清(qīng)剩余(yú)房(fáng)款，换言(yán)之，房屋未建成，开(kāi)发(fā)商(shāng)可能已拿到(dào)了全部(bù)购(gòu)房款，这点(diǎn)与中国香(xiāng)港的按照(zhào)工程(chéng)进度(dù)付款有所不同。对中国内(nèi)地(dì)的开发商而言，预售制商(shāng)品房也(yě)开启了高(gāo)周(zhōu)转(zhuǎn)、高杠(gāng)杆的(de)运作模(mó)式。

　　1.3预售制推动城(chéng)市化进(jìn)程(chéng)，但背后潜藏的(de)风险确实存在

　　作为中国内地商品房销售的最(zuì)主要方式(shì)，预售(shòu)制(zhì)极大缩短房企现金(jīn)回笼周期，同时增加(jiā)市场(chǎng)商品房(fáng)供应，推(tuī)动了城镇化发(fā)展进程。预售制在过去20多(duō)年对中(zhōng)国内地房(fáng)地(dì)产市场(chǎng)的稳步发展(zhǎn)起(qǐ)到了重要作用，不仅解(jiě)决(jué)了(le)房地(dì)产市场快速发(fā)展(zhǎn)阶段的资金需求，也(yě)提(tí)高(gāo)了居民居住水平，中国内地城(chéng)镇(zhèn)居民从筒子楼(lóu)住到住宅小区，从全民蜗居到(dào)基(jī)本(běn)适居，住房(fáng)事业取得巨大进(jìn)步，数(shù)十年时间走完发达国家几百年(nián)城镇化路(lù)程。改(gǎi)革开放以来(lái)，城镇化(huà)进程进(jìn)入快速(sù)发展时期。1978-2021年，城镇(zhèn)人(rén)口(kǒu)由1.7亿人(rén)增长至9.1亿人，43年间增(zēng)长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全(quán)国城市建成区面积由7438平(píng)方公里增长至60721平(píng)方公里(lǐ)，增长7.2倍。根(gēn)据我们发(fā)布的《中国住(zhù)房存量报(bào)告：2021》测(cè)算，1978-2020年(nián)中国(guó)内(nèi)地城镇住(zhù)宅(zhái)存量从不到14亿平增至(zhì)313.2亿平，城镇人均住房建(jiàn)筑面(miàn)积从8.1平方米增至34.7平方米，城镇住房套数从约(yuē)3100万套增(zēng)至3.63亿套(tào)，套户比从0.8增至1.09。预(yù)售(shòu)制在当前已(yǐ)成为中(zhōng)国(guó)内地商品房销售最(zuì)主要(yào)方式，2005年中国内地商(shāng)品住宅(zhái)期房销售面积占总销售(shòu)面积的比重为63％，而2021年期房累计销售面积达15.6亿平，比重上升至(zhì)87％。

　　预(yù)售制也推(tuī)动了中国内地房(fáng)地产行业(yè)的发展。中国内(nèi)地房地产历经二十多年长(zhǎng)周期(qī)繁荣，行业(yè)各(gè)项指标大(dà)幅增(zēng)长。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复(fù)合增速10.6％。房地产(chǎn)开发投(tóu)资完(wán)成额从0.4万亿(yì)元增至14.8万(wàn)亿元(yuán)，累计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销售面积和销售(shòu)金额(é)分别(bié)从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿(yì)元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随(suí)房地产业的快速发展，房地产企业从无到有、从国企先行到民(mín)企崛起，队伍(wǔ)逐渐(jiàn)壮大。2018年，房地产(chǎn)企业数量达(dá)9.8万个(gè)，比(bǐ)1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二(èr)十年来(lái)房地产也成(chéng)为拉动中国内地(dì)经济高增长的火(huǒ)车头(tóu)。

　　1）从经济增长渠道，房地产带动的上下游产业链(liàn)特(tè)别长(zhǎng)，高达50多个行业。2020年房(fáng)地产及其产业链占(zhàn)GDP的17.2％（完全(quán)贡献），其中房地产业增加值(zhí)占(zhàn)GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动产(chǎn)业(yè)链占GDP的9.9％（间接(jiē)贡献），其中房地产对金融(róng)、批发、建材的带动最(zuì)为明显。

　　2）从投资(zī)渠道，2020年房地产完全(quán)拉(lā)动的投资(zī)占全(quán)社会固定资产投资的51.5％，其中(zhōng)，房地产(chǎn)开发投资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金(jīn)融(róng)渠道，从房地产贷款占银行(xíng)各项(xiàng)贷(dài)款余额的比重看(kàn)，2021年12月为27.07％，如果加(jiā)上信托等通道业务，占(zhàn)比(bǐ)超过(guò)三分之(zhī)一。从房地产融资存(cún)量占(zhàn)社融(róng)存(cún)量(liàng)比(bǐ)重看，2021年12月占比为18.76％。如(rú)果房(fáng)企大(dà)面(miàn)积违(wéi)约，将导(dǎo)致银行不良(liáng)率(lǜ)大幅上升。

　　4）从居民财富效(xiào)应(yīng)渠道，根(gēn)据我们的《中国住房市值(zhí)测算报告》，2020年中国住房市(shì)值(zhí)为62.6万(wàn)亿美元(yuán)，大于美国的33.6万(wàn)亿(yì)美元、日(rì)本的10.8万(wàn)亿(yì)美元(yuán)、英法德三国合(hé)计的31.5万(wàn)亿美(měi)元。从住房市值(zhí)占股债房市值的(de)比例看(kàn)，2020年中国(guó)为(wèi)66.6％，高于美(měi)国的27％、日本的37％、英国的(de)49％、法国的56％、德国(guó)的64％。中(zhōng)国住房市值与股(gǔ)债房市值(zhí)的(de)比例较高，主要(yào)是因为住房市值(zhí)高，以及中国资(zī)本市场发育尚不成熟，直(zhí)接(jiē)融资比(bǐ)例较低，股票、债券市(shì)值较低(dī)，居民投(tóu)资渠道缺(quē)乏。

　　不(bù)可否认，预售制背后潜藏的风险确实存在，当前(qián)的负面(miàn)效应愈发凸显。

　　从个人层面看，绝大部分商品是一手(shǒu)交钱一(yī)手交货(huò)，预售(shòu)制是对购买者的单方面不公平制度，购房老百姓(xìng)几(jǐ)乎承担了(le)所(suǒ)有(yǒu)商品(pǐn)不能(néng)交付的风险。比如(rú)，交房(fáng)等待期一(yī)般为两年，在此(cǐ)期(qī)间，购(gòu)房者(zhě)不(bù)仅承担银行利(lì)息，还要承担延迟交房、“一房二卖”、房屋质量、房产(chǎn)证(zhèng)延期办(bàn)理甚至不能(néng)交房等风险。另外(wài)，购(gòu)房者和开发(fā)商(shāng)之间的购房合同(tóng)、购房者和银行的按揭贷(dài)款合同是(shì)两个独立的合(hé)同关(guān)系，如果开发商发生违(wéi)约(yuē)，购房(fáng)者只能根据购房合同向开(kāi)发商主张权力(lì)，但依旧需要根据按(àn)揭(jiē)贷款合同按时(shí)向银行进行贷款偿还，因此购(gòu)房者承担的风险较大。

　　从行业层面看，预售制助推部分房企过度举债、高杠杆扩张，资金(jīn)若遇(yù)到下行周(zhōu)期，会引发资(zī)金(jīn)链断裂(liè)、项目搁置(zhì)等系列(liè)风险，进行影响自身信用和(hé)购(gòu)房者对行业的(de)信心。

　　从金(jīn)融(róng)层面看，银行(xíng)作为(wèi)按揭贷款的发放方(fāng)，一旦房企因为市场波动或(huò)经营不善，出现资金链断裂等一系列(liè)问题，导致“烂尾”等情况(kuàng)，而(ér)房企(qǐ)通过与购房(fáng)者(zhě)签(qiān)订的预售合(hé)同和(hé)按(àn)揭(jiē)合同(tóng)，已经(jīng)从银行获得(dé)房款，如果购房(fáng)者丧(sàng)失还款能力或(huò)短期不能还(hái)款等(děng)，则风险完全(quán)由银行承担，银行将(jiāng)面临较大(dà)的坏账(zhàng)压力索尼是哪个国家的品牌，索尼是哪个公司的。

　　从(cóng)监管角度看，购房者的预售监(jiān)管资金去哪了？楼盘“烂(làn)尾”，归根结(jié)底两(liǎng)个(gè)字那就是“没钱”，即没钱付工(gōng)程款。在2004版(bǎn)的《城市商品房预售管理办法》中明确规定(dìng)了开发企业预售商品房(fáng)所得(dé)款(kuǎn)项应当用于有关的(de)工程建(jiàn)设，商(shāng)品(pǐn)房预售款监管的具体办法，由(yóu)房地产(chǎn)管理部门(mén)制定。但多年(nián)以来全(quán)国并没有统(tǒng)一的预售资金监管规定，各地实行“一城一策(cè)”。例如(rú)，太原(yuán)、昆明、重庆、长沙等城(chéng)市重点(diǎn)监管资金(jīn)比(bǐ)例为总预(yù)售(shòu)款的15-40％左(zuǒ)右，郑州、福州(zhōu)、合肥等城市则按(àn)照项目的建(jiàn)安成本乘以建筑面积或者项目工程总额报价计(jì)算重点(diǎn)资金(jīn)。而事实是，不少(shǎo)购房款(kuǎn)未进入(rù)监(jiān)管账户、或进入监(jiān)管账户后被挪用(yòng)，导(dǎo)致楼盘没有资金继续建设(shè)。收楼遥遥无期，月供(gōng)却被迫继续还款。那么，监管账户资金如何被挪(nuó)走的？实际上，在过去房地产大开发(fā)时(shí)代的高(gāo)周转背景下(xià)，抽调预售(shòu)款监(jiān)管账户资金(jīn)，是(shì)行业“潜规则”。比如工程总(zǒng)承包方，以工程建设名(míng)义，获得监管账户拨付资(zī)金，再由工(gōng)程方将(jiāng)资(zī)金转给房企(qǐ)，而拨(bō)付(fù)的(de)工程款(kuǎn)，远超工程进度所需。通过这些方式套(tào)取的资金，在房企(qǐ)各地项目间流动，变相加杠杆，这样做提供了(le)资金(jīn)流动(dòng)性，房企抽调资金统(tǒng)筹拿地、还款和楼盘建(jiàn)设，形成一(yī)种资金循环高周转(zhuǎn)模式，但一定程度上把风险甩给(gěi)了(le)购房者。

　　2 国际(jì)经验

　　整(zhěng)体来说，国外商品房预售制度呈现以下特(tè)点：

　　1）预付款保护：对于购房者预付资(zī)金，一般设有定金或预付款保护(hù)机(jī)制，如英国(guó)、日本；

　　2）预(yù)付(fù)款比(bǐ)重：要求购房者(zhě)支付的预付款比例相对较低，绝大部分房款在房屋交付后开始(shǐ)支(zhī)付；

　　3）预付款支付方式：预付款(kuǎn)一般以定金方式支付，或按工(gōng)程进度(dù)分期(qī)支(zhī)付，或(huò)二者结合；

　　4）按揭(jiē)贷款方式：一般采用两种方式发放按揭贷款，一是(shì)按(àn)工程进(jìn)度付款(kuǎn)，按(àn)揭贷款按照(zhào)工程进度逐渐(jiàn)发放，购房者(zhě)开始月供；二(èr)是房屋交付后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护(hù)：为预售商品(pǐn)房(fáng)提供期房(fáng)烂尾保险，在商品房出现重(zhòng)大延期(qī)或(huò)重大缺陷时，保障购房者(zhě)权益；

　　6）房屋交付保护：房(fáng)屋交付(fù)质量(liàng)的保障(zhàng)有两种(zhǒng)方式(shì)，一是(shì)期房由(yóu)政府(fǔ)或第三方验收合格并提(tí)供验收凭证后，开发(fā)商凭验收(shōu)凭证(zhèng)取得购房者支付的(de)房款。二是(shì)开发商为购房者提供一(yī)定的保修期，通常1-5年，保修(xiū)期满，购房(fáng)者支付(fù)尾(wěi)款。

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售资金(jīn)第(dì)三方全程监管(guǎn)，交(jiāo)付时开发(fā)商凭验收凭证取得房款

　　美(měi)国期房定金一定期限内无条(tiáo)件返(fǎn)还，最低首付(fù)比例(lì)为3.5％，交房前(qián)仅支付(fù)首付，其(qí)余房款(kuǎn)交付后按揭还(hái)款，交付前资金(jīn)由第三方全程(chéng)监管，交(jiāo)付时开发商(shāng)凭验收凭证取得(dé)房(fáng)款。

　　定金及首(shǒu)付环节，定金比例一般为房款(kuǎn)的(de)1％-5％，首付比例(lì)最低可低于3.5％，根据(jù)美(měi)国官方(fāng)数据(jù)，2021年美国平均首付比例(lì)为12％。

　　余款支付(fù)方面，除定金或首付(fù)外，购房者在房屋(wū)交(jiāo)付后通过按(àn)揭贷款支付剩余房款。

　　资金监管方面，美国为(wèi)防止开发商(shāng)挪用资金，购房者的(de)定金及首付款由第三方公证行或(huò)产权保险公司的信(xìn)托账户监管。如果开(kāi)发商倒(dào)闭导致楼盘烂(làn)尾(wěi)，购房者资(zī)金(jīn)可通过申请(qǐng)仲裁取回，且不(bù)承担(dān)任何责任与损失。而开发商在房(fáng)屋(wū)建设(shè)过程(chéng)中(zhōng)的资(zī)金全部来(lái)自银(yín)行(xíng)，银行(xíng)根据(jù)工程(chéng)进度向(xiàng)开(kāi)发商(shāng)提供一定比例的贷款，由(yóu)于开(kāi)发商挪用资金直接损害银行(xíng)利益，银行有充分(fēn)动机监管开发商施工进(jìn)度。开(kāi)发商(shāng)在房屋交付时需取得由政府相(xiāng)关部门经审(shěn)查(chá)后发(fā)放的验收凭证(zhèng)，通过验收凭证向银行得到购房者支(zhī)付的房款。

　　2.2 德国：可(kě)零首付购(gòu)房，提供期房烂尾险

　　德国期房可零(líng)首付(fù)购(gòu)房(fáng)，房款按建造(zào)工期进度支付，按揭按工期放款后还(hái)贷，房贷利率采用固定利率，开发(fā)商或(huò)购房者(zhě)可购(gòu)买期(qī)房烂尾保(bǎo)险。

　　预售门槛方面，德国开发商在项目获批(pī)后即可预售房屋。签(qiān)署购房(fáng)合同前，购(gòu)房者需支(zhī)付约2000欧的定金并进行(xíng)预约(yuē)公(gōng)证(zhèng)，签订合同后定金退还。如由于任何原(yuán)因不(bù)能购买(mǎi)，定金按照德(dé)国(guó)法律全(quán)部退(tuì)还。

　　签署购房合同后，购房者需(xū)支付公证费和土(tǔ)地(dì)交(jiāo)易税(shuì)，分(fēn)别为房屋售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费(fèi)用不(bù)包(bāo)含在购(gòu)房款(kuǎn)中，属于购房附加费。

　　首付方(fāng)面，德国没有规(guī)定(dìng)最低首付比例，可零首付购房。

　　余(yú)款方面，德国也采取按工(gōng)期(qī)支付房款的制度，一般(bān)分(fēn)7笔进行(xíng)支付，具体(tǐ)支付节(jié)点、比例因项(xiàng)目而异。一般来说，支付(fù)节点可分为公证后(hòu)、主体(tǐ)完(wán)工、内部水暖电路完(wán)工、窗户玻璃(lí)完工、室(shì)内清(qīng)洁及(jí)墙面(miàn)完工、地板(bǎn)完工、全(quán)部完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭(jiē)方(fāng)面，购房者可在支付房款前申(shēn)请(qǐng)房贷，房贷利率采(cǎi)用固定利率，银行(xíng)按施工节奏分多次发放贷(dài)款，每笔贷款给予购房者一定使用(yòng)期限(xiàn)，期限结束后，购(gòu)房者(zhě)开始还贷(dài)。

　　保险(xiǎn)方面(miàn)，德国保险公司针对期房设计了两种保险，保险(xiǎn)的功能是当房(fáng)屋出现重大延期或重大缺陷时，保险公司(sī)保证(zhèng)开发(fā)商赔偿或修(xiū)复，开发商破产，由保险公司负责相应赔偿。保险由开发(fā)商或购(gòu)房者购买。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金(jīn)保险保护机制，55％-80％房款交房(fáng)时支(zhī)付

　　英国预售(shòu)制(zhì)设有10％定金保险保护机(jī)制，交房(fáng)前(qián)付款比例仅20％-45％，资金由买卖双方(fāng)律师严格(gé)监管。

　　订(dìng)立合同前，买卖双方均有一名律师(shī)，负(fù)责沟(gōu)通(tōng)期房交易中的房产(chǎn)、资金、合同等各(gè)个环节(jié)，各环节内容确认无误后(hòu)签订首付交换合(hé)同。

　　定金方(fāng)面，英国(guó)设(shè)置了10％定金保险(xiǎn)保护(hù)机制，当开(kāi)发商出现财务、经(jīng)营问题(tí)时，购房者10％的定金由保险公司赔付，而(ér)超出10％的(de)部分(fēn)较难(nán)追回。

　　首付方面，首付比例(lì)通常为(wèi)10％-25％，首付需要在(zài)合同签订21天内(nèi)支付。

　　余款支(zhī)付环节，英国采取按工(gōng)程进度付款的方(fāng)式，但是交(jiāo)房(fáng)前付款比例相对较低，一(yī)般(bān)会在(zài)合同(tóng)签订6-24个月分别支付两笔5％-10％的(de)款项，即交房前付款比例在20％-45％之间，剩余款项交(jiāo)房后支付(fù)。

　　交付环节，英国规定(dìng)房屋必须(xū)经过房(fáng)产公证(zhèng)公司的(de)检验验收后才(cái)能交付，交付后方可按揭还贷。

　　资(zī)金(jīn)监管环节，英国期房预售资金监管极为(wèi)严(yán)格，资金也由律师(shī)监管，在确认(rèn)工程进(jìn)度、支付相关款项过(guò)程中，由买(mǎi)房律(lǜ)师将资(zī)金转(zhuǎn)给卖方律师，卖方律师(shī)转给开发商，即资金(jīn)在进入开发商账户前经过两道关(guān)口，有(yǒu)利于保障购房(fáng)者资金(jīn)安全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期房预付款保全措施

　　日本期房交易立法，定(dìng)金超5％或(huò)1000万日元(yuán)时(shí)，开(kāi)发商必须完成“预售房定金保全措施”，交房前(qián)付(fù)款比例不超房款(kuǎn)的20％，开发商违约(yuē)需返还定(dìng)价并赔偿约10％房款，交房(fáng)后按揭(jiē)还(hái)款。

　　立法方(fāng)面(miàn)，日本二战(zhàn)结束(shù)后由于房屋供给(gěi)严重失衡，叠加(jiā)法律(lǜ)空白，社会上“一房二卖”现(xiàn)象普遍，为此，日(rì)本(běn)政府1952年出台(tái)《宅地(dì)建(jiàn)筑物(wù)交易法》，经多次修订，目(mù)前是唯一一部规范期房交(jiāo)易的法律。

　　定金保护方面，根据日(rì)本(běn)《宅地建物(wù)取引业法》，对(duì)购(gòu)房者支付定(dìng)金超过5％或(huò)超1000万日元的部分，法(fǎ)律要求开发商必须完成定金(jīn)保全措施(shī)才可预售(shòu)。什(shén)么是定金保全措施？即买卖双方签(qiān)订购房合同时，开发商向金融机(jī)构或指定(dìng)保证机(jī)构或保险机(jī)构(gòu)签订定金保证委托合同(tóng)，设置购房者定金的(de)保证或(huò)保险，并将相应的保证金证明书交付给(gěi)购房者。除定金外，其(qí)他预先支付(fù)的购房(fáng)款也受该(gāi)措施(shī)保护。若开发商(shāng)倒闭(bì)导致期房烂尾，购房者可凭(p索尼是哪个国家的品牌，索尼是哪个公司的íng)保证金(jīn)证(zhèng)明书向金融机构或保证机(jī)构或(huò)保险公司兑付，同时，开发(fā)商需(xū)向购(gòu)房者赔付违约金(jīn)，一(yī)般约为房价(jià)的10％。

　　房款支(zhī)付(fù)环节，交房(fáng)前只(zhǐ)需支付最多不超(chāo)20％的(de)定金，签订(dìng)购(gòu)房合(hé)同后，购房(fáng)者即可(kě)向银行申请贷款，但交房后才开始按揭(jiē)贷款，除定金外的剩余房(fáng)款在交(jiāo)房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监(jiān)管，享(xiǎng)1年保(bǎo)修期(qī)后付尾款

　　新(xīn)加(jiā)坡期房购房者违约可返还(hái)相当于3.75％房款的订金，首付比例20％，余(yú)款按工程进度支付(fù)，所有(yǒu)资金进银行专门项目(mù)资金账户，交房后满1年保修期后支付(fù)15％尾(wěi)款。

　　订(dìng)金支付环(huán)节，新(xīn)加坡(pō)开发商有统(tǒng)一(yī)的选购权合同以及订金返还机制，即OTP，签订(dìng)OTP后需支付5％房款(kuǎn)作为订金，OTP有效期14天，执行OTP则(zé)进一步签订购买合同，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付(fù)比(bǐ)例方(fāng)面，签订购房合同后，购(gòu)房者需(xū)支(zhī)付15％的首付及印花税，同时(shí)购房者向银行申请按揭贷(dài)款。

　　余款支付上(shàng)，新加(jiā)坡期房同(tóng)样采(cǎi)取按工程(chéng)进度付款的方式，《发展商(shāng)条(tiáo)例》对期房(fáng)付款流(liú)程做(zuò)了统一详细规(guī)定(dìng)，要(yào)求所(suǒ)有开(kāi)发商遵守，支付节(jié)点一般(bān)为合同签订后、地基完(wán)工(gōng)、框架完工(gōng)、管(guǎn)道门窗等完工(gōng)等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷(dài)款也(yě)依照工程进(jìn)度(dù)放款，月供在此(cǐ)过程中(zhōng)随着放(fàng)出贷款的增加而(ér)增加，未放(fàng)款(kuǎn)部分(fēn)无需月供(gōng)。

　　资金监管方面(miàn)，购房(fáng)者的订金与(yǔ)付款会(huì)存(cún)入银行(xíng)专门的项(xiàng)目(mù)资金(jīn)账户(hù)，账户资金提取须与房(fáng)屋建设有(yǒu)关。房屋(wū)交付后，购(gòu)房者(zhě)享受(shòu)1年的房(fáng)屋保修期，此后(hòu)购(gòu)房者支付15％的尾(wěi)款。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短期来看(kàn)，当前房地产到了政策出手临界点，重点是保交楼和房企重组。一方面，加大对(duì)刚(gāng)需(xū)和改(gǎi)善型需求的(de)支持力度(dù)，长短兼顾妥善(shàn)应(yīng)对局部停贷现象，重点(diǎn)是保交楼(lóu)保(bǎo)复工保民生，给予强(qiáng)有力(lì)的金融工具支持。另一方面，从现在起(qǐ)，对还在正(zhèng)常运转(zhuǎn)的房企包括民营(yíng)企业，加大支持力度，由优(yōu)质房企牵(qiān)头并购重组整个行业，为每个房企配(pèi)套AMC和财团，给(gěi)予金融工具配(pèi)套(tào)。

　　二，中(zhōng)期来看，应充(chōng)分估计形势复杂(zá)性(xìng)和人性复杂性，兼顾(gù)化解(jiě)停贷、复工保交(jiāo)楼(lóu)、重(zhòng)组房企债务、恢(huī)复(fù)市场信心(xīn)以(yǐ)及长(zhǎng)效机制(zhì)。长效机制(zhì)四(sì)大关键(jiàn)是推动城市群战略、人地挂钩、金(jīn)融中性稳定和房地产税。定金环节，建立开(kāi)发(fā)商违约(yuē)后定金保护机制，如将(jiāng)已支付定金冻(dòng)结(jié)至房(fáng)屋(wū)交(jiāo)付阶(jiē)段(duàn)，保障(zhàng)购房者定金安全(quán)。签(qiān)订合同环节(jié)，鼓励保险公司介入，为房屋重大延期以及重大缺陷等情(qíng)况提供充分(fēn)的保障。余款支(zhī)付环节，建(jiàn)立按工程进度付(fù)款(kuǎn)机制(zhì)或交房后按揭贷款机制，充(chōng)分保护(hù)购房者(zhě)的权(quán)益。资金监管环节，引入独(dú)立于开发商、银行(xíng)的(de)第三方资金(jīn)监管机(jī)构，或由政府相关部门(mén)直接监管，以此防止资金(jīn)挪用(yòng)现象(xiàng)。交付环节，建立商品(pǐn)房(fáng)保修期制度。保修期内，开发商(shāng)应对房屋质量(liàng)问题全权负(fù)责、免(miǎn)费维修，购房者(zhě)在(zài)保(bǎo)修期结(jié)束后支付尾款。

　　三，长期来看，取消商(shāng)品房预售(shòu)制是大势(shì)所趋。一方(fāng)面，98年房改(gǎi)时，全国缺房子(zi)，开发商缺钱，预(yù)售制是权宜之计(jì)，现在全国套户比超(chāo)过1，从(cóng)大开发进入(rù)存(cún)量时代，对购房民众不公平的预(yù)售(shòu)制已经(jīng)过时了，该取消了，改为(wèi)现房销售。另一(yī)方面(miàn)，取消预售(shòu)制，改为现房销售，开发商(shāng)将拼的(de)不是五(wǔ)花八门、眼花(huā)缭乱、不知道能不能兑(duì)现的(de)营销手段，而是(shì)所见即(jí)所得(dé)的(de)过硬的产品质量和诚信，这才是(shì)对购房民(mín)众的最根本最实质的保障(zhàng)，这(zhè)样将极大的提升(shēng)开发商(shāng)的建筑质量，实(shí)现(xiàn)良(liáng)币驱逐劣(liè)币。

未经允许不得转载：IDC站长站，IDC站长，IDC资讯--IDC站长站 索尼是哪个国家的品牌，索尼是哪个公司的