万柳书院，暴雷了(le)。

　　今年年初(chū)“万柳(liǔ)少爷”的意外走红，让这个(gè)位于北京海淀的豪宅(zhái)被全国知晓，其背后曾宣称(chēng)要做地产界“劳斯(sī)莱斯(sī)”的神秘开(kāi)发商——中赫集团，也被拉向台前。

　　而(ér)如今(jīn)，万柳(liǔ)书院(yuàn)再次受(shòu)到(dào)舆论关注，起因中赫集团成了共同债(zhài)务人被中国信达追(zhuī)债，中(zhōng)国信达为了收回钱款不得(dé)不(bù)将中赫(hè)抵(dǐ)押的75套万柳书院豪宅拍卖。可(kě)问题是，这些(xiē)房子早(zǎo)已售出，业主(zhǔ)并非中赫(hè)集团，那些真正斥巨资购入房(fáng)产的有钱人，房子现(xiàn)在莫名奇妙地(dì)被拍卖，算是被割(gē)了！

　　截至发稿，暂(zàn)未看(kàn)到(dào)这些业主的(de)维权信息，难怪有网友调侃：“富人(rén)被割韭菜的时候，他们(men)的姿势都(dōu)那么优雅。”

　　不过(guò)事(shì)件背后，可能(néng)没你想象(xiàng)的(de)那么简单。

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　　富人被(bèi)精准收(shōu)割(gē)？

　　最惨的(de)可能还是(shì)债主(zhǔ)

　　“北京豪宅的尽头是万柳书(shū)院”，但谁都(dōu)没想到(dào)，这个位(wèi)于(yú)海(hǎi)淀(diàn)核(hé)心区位，名校环绕的顶级豪宅，竟然暴(bào)雷了！

　　近日，有网友(yǒu)发现，中国信达在京东拍卖上，上架了“北京赫华恒瑞房(fáng)地产开发有限公司(sī)不良债权转让项目”，债权总额高达近47亿，该项目的抵押物中，包括75套万(wàn)柳书院住宅(zhái)。

　　据京(jīng)东拍卖显示，上述不(bù)良债权转让项目的处置主体是(shì)中国信达资产管理股份有限公司(sī)北(běi)京市分(平凡的世界主要内容概括简短，平凡的世界主要内容50字fēn)公司（下称中国信达(dá)北分），处置(zhì)的是对(duì)北京赫(hè)华恒瑞房地(dì)产开发有限(xiàn)公(gōng)司（下称(chēng)赫华恒瑞）的不良债权。截至2023年1月31日，债权金额(é)约为46.95亿元(yuán)人(rén)民币，其中债(zhài)权本(běn)金37.50亿元。中赫集(jí)团有(yǒu)限公司是共同债务人。目前，该(gāi)项目已有1万次(cì)围(wéi)观(guān)，35名意向人。

　　从表(biǎo)面上看，这就是一起中国信达北分(fēn)讨债的故(gù)事，但(dàn)实(shí)际(jì)上(shàng)，75套豪宅的背(bèi)后暗藏秘密(mì)。

　　据(jù)此前媒体报道，万柳书院(yuàn)总共(gòng)301户，而且早已(yǐ)售罄(qìng)。如果该报道属实(shí)，说(shuō)明(míng)这(zhè)些房子实(shí)际上都是卖(mài)出去了的，是有人住的。

　　那为什么中国信达的拍卖页(yè)面上又(yòu)注(zhù)明(míng)这75套(tào)房(fáng)子是“未(wèi)出(chū)售”的状态呢？只能说(shuō)明这(zhè)些房(fáng)子(zi)根(gēn)本没有(yǒu)网签(qiān)，也没有(yǒu)房产证！

　　第一(yī)财(cái)经(jīng)的(de)报道证实了上(shàng)述(shù)内容。有豪(háo)宅中介透露，中赫集团早(zǎo)就把(bǎ)这75套房子抵押出去，现在还(hái)没(méi)资金解抵押，所以不能网签(qiān)、没办房本。

　　作(zuò)为海淀的顶级豪(háo)宅(zhái)，最强学区(qū)房，万柳书院的(de)业主(zhǔ)基本都是北京的高端人士，柳传志、丁磊等知名商(shāng)业大佬(lǎo)也(yě)是(shì)万柳书院的(de)业主。另(lìng)据(jù)地产自媒体“地产八卦女”爆料，万柳书院的业(yè)主中，还有不少中赫集团的(de)高管(guǎn)、合作伙伴、亲戚朋友等。

　　由(yóu)此，不少网友感叹，“富(fù)人也被精准收(shōu)割(gē)了(le)！”

　　不过，如果这些业主确实已经支(zhī)付(fù)价款并实际(jì)占(zhàn)有，那(nà)么(me)，中国信达转让这(zhè)笔不良债(zhài)权回本的(de)愿望，或将泡汤。这次拍(pāi)卖损(sǔn)失(shī)最(zuì)大(dà)的，没(méi)准(zhǔn)还是(shì)债主中(zhōng)国信达。

　　根据相关(guān)法(fǎ)律规定，民事(shì)执行(xíng)中，业主已经支付价款并实(shí)际(jì)占有，但未办理过户手续的，如果业主没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结(jié)，已(yǐ)经查封的可以向法(fǎ)院提出执行异(yì)议申请(qǐng)，请求(qiú)法(fǎ)院解除查封，同时(shí)可以联合起诉开发商，要求退还(hái)购(gòu)房款或(huò)办理(lǐ)房产证，并承担违约责任。

　　此外，今(jīn)年4月，人民法(fǎ)院报公布《最(zuì)高人(rén)民(mín)法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》，以(yǐ)司法(fǎ)解释的(de)方式明(míng)确(què)了(le)购房(fáng)人的优(yōu)先权：

　　商品房消费者以居住为目(mù)的(de)购(gòu)买房(fáng)屋(wū)并已(yǐ)支(zhī)付全(quán)部价款，主(zhǔ)张其房屋交付请求权优先于建设工程(chéng)价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人(rén)民法院应当予以支持。只支付了(le)部分价款的(de)商品房(fáng)消费者，在一(yī)审法庭辩论终结前已实(shí)际支付剩余价款的，可以适用前款规定。

　　也就是说，如果这75套房子均为“已售未网签”，那么这笔不(bù)良债权，实际上是个烫手山芋。可能不仅不能(néng)卖出(chū)去回(huí)本，抵押的这(zhè)75套房(fáng)子，还会(huì)被业主讨回去。

　　中(zhōng)国信达，将会赔(péi)了夫人又折兵(bīng)？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成(chéng)了“老赖”

　　这次债权公(gōng)司中国信达申请不良债权(quán)转让(ràng)，可以追溯(sù)到(dào)金(jīn)谷信托踩雷(léi)赫华恒瑞。

　　天眼查显示，目(mù)前中国(guó)信达已经成为(wèi)赫华恒瑞唯一股(gǔ)东。但此前，赫华(huá)恒(héng)瑞(ruì)为中赫集团旗(qí)下(xià)子公司。2019年(nián)4月22日，中(zhōng)赫集(jí)团、中赫置地(dì)等选择(zé)退(tuì)出了(le)赫华恒瑞的(de)股(gǔ)东行(xíng)列，中国金谷(gǔ)国际信托有限责(zé)任公司成为(wèi)了(le)唯一股(gǔ)东，后者由中国信(xìn)达资(zī)产(chǎn)管理股份(fèn)有限公司持(chí)股93.75％。

　　作(zuò)为房地产开(kāi)发商，相较其他房企，中赫(hè)集团既没有很大规模，也没有很高的国民知名度，但却在北京豪宅圈(quān)留下一个个传说(shuō)。

　　如钓(diào)鱼(yú)台七号院，作(zuò)为(wèi)中赫集团进(jìn)入北京的第(dì)一个豪宅项目，2011年，中赫置(zhì)地(dì)推出钓鱼岛七号院3号楼，高达(dá)30万/平(píng)米的天价(jià)，成为(wèi)当时(shí)京城最贵(guì)的楼盘，引发(fā)了市场强(qiáng)烈震(zhèn)惊。

　　随(suí)后开发的万柳书院，更是(shì)被誉为“北京海淀顶端豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿(yì)元(yuán)，溢(yì)价率40.9％，从融创、保利、万(wàn)科等大型知名(míng)房(fáng)企手中，抢(qiǎng)下(xià)了北京万柳地块，成为北(běi)京当(dāng)年的“双料地王(wáng)”。很(hěn)快，万柳(liǔ)书院就(jiù)以神秘高端的姿态杀入市场，无论是(shì)一块(kuài)块从荷兰运(yùn)回来的灰砖(zhuān)垒起来(lái)的五米高(gāo)墙，还是(shì)每棵成本超6万的成年银杏(xìng)树，还是每平米20万元的价(jià)格(gé)，都令业(yè)内(nèi)外震撼不已。

　　“万柳(liǔ)的墙、西宸的缸、霄八的顶儿、融(róng)创的湖、紫(zǐ)辰院的树、北平府的院儿(ér)。”从这句顺口(kǒu)溜中，就可(kě)看出其在北京豪宅圈的(de)地位。2014年末上市的它，对手(shǒu)是当(dāng)时有名的(de)融创观澜嘉苑(yuàn)、佳(jiā)兆业广场、恒大华府等(děng)，现如今(jīn)，它远(yuǎn)远超(chāo)过这(zhè)些(xiē)对手。

　　去(qù)年，万柳书院一套300平米的法拍房，最终成交价1.09亿、单价(jià)达到惊人的36万元/平米，说明万柳书(shū)院虽然已经推出了(le)8年之久，但其依(yī)旧在北京豪宅圈备受追捧。

　　中(zhōng)赫集团开发的豪宅(zhái)，也吸引了(le)不少知名人士，如知名(míng)演员宋丹丹，就住在钓鱼台七(qī)号院。而柳传志、丁磊等知(zhī)名商业大佬则居住在万柳书(shū)院。

　　几(jǐ)大豪宅的(de)成(chéng)功奠定了(le)中赫集团的(de)“高(gāo)端路线(xiàn)”，也因此(cǐ)，它(tā)被(bèi)外界贴(tiē)上(shàng)了，“卖(mài)北京(jīng)城最贵(guì)的房，拿北京城(chéng)最贵的(de)地”，“做(zuò)地产中的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐(yǐn)藏在豪宅开发商光环(huán)的背(bèi)后，这个地产界“劳斯莱斯”却多次成为被执行人，被执行标(biāo)的高达11亿(yì)。

　　今年(nián)年初，因为履行能力而(ér)拒不履行生效法律文(wén)书确(què)定义(yì)务(wù)，中赫集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑(kēng)了？

　　中(zhōng)赫(hè)集团如今沦落到(dào)这个地步，其(qí)实(shí)是有迹可(kě)循的(de)。

　　事实(shí)上，早在(zài)今年(nián)年初“万柳书院少爷”走红之时，深蓝财经就曾(céng)深挖出背后的(de)中赫集团，发现其深陷财(cái)务危(wēi)机。

　　从(cóng)知名(míng)豪宅的开发商(shāng)到(dào)沦为“老赖”，中赫(hè)集(jí)团实控人周金辉的人(rén)生轨迹跟着急(jí)转(zhuǎn)直(zhí)下。而追根(gēn)溯源，这个(gè)转折点(diǎn)，就(jiù)在于收(shōu)购北京国安。

　　近(jìn)十年来，房企(qǐ)纷纷开始了多元化(huà)转型，但转型之路并(bìng)不好(hǎo)走(zǒu)。早在20平凡的世界主要内容概括简短，平凡的世界主要内容50字08年开始，中(zhōng)赫平凡的世界主要内容概括简短，平凡的世界主要内容50字(hè)集(jí)团就尝试过多元化业务，先后进军(jūn)能源市场、团购网站，但最终都(dōu)惨淡收(shōu)场(chǎng)。最终，周金辉将转型(xíng)的(de)目光，放到了体育领域。

　　2016年，在(zài)蚂蚁金服与IDG资(zī)本退出后，中赫(hè)集团以35.5亿元参股国(guó)安足球俱乐部(bù)64％股权，成为国安(ān)的(de)新东家(jiā)。接着在2021年6月(yuè)，中(zhōng)赫集团从中信集团手中(zhōng)拿(ná)下北京国安俱乐部36％股权，至此(cǐ)拿(ná)下北京国安(ān)俱乐部(bù)全部股权(quán)。如果北京国安(ān)的估值一直没变，那么(me)中赫集团(tuán)拿下北京国安(ān)，总(zǒng)计花费了约55.5亿。

　　看到(dào)这(zhè)里(lǐ)，有人也许会感叹：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如(rú)果真的是这(zhè)样，中赫为什么又要(yào)质押股权呢(ne)？

　　2017年(nián)以来，中(zhōng)赫集团及其(qí)实控人(rén)周金辉夫妇将其手中的中赫集团股份质押陆续(xù)质押，据(jù)企查查显示(shì)，目前中赫集团共有11条股权出质记(jì)录(lù)。质权人包括(kuò)海金商业保理、北京建工(gōng)、山东国(guó)际(jì)信托、中融信托、中信建设等(děng)。

　　这与入主北京国安的时(shí)间完全吻(wěn)合。

　　然而，入主北京国安后，不仅国安的(de)经营状况没有(yǒu)得到改善，中赫集(jí)团也被拉入泥淖。

　　据北京产权交(jiāo)易所官网信息(xī)显示，2020年，北京(jīng)国(guó)安足球俱乐部实现营(yíng)业收入1.03亿元(yuán)，净利(lì)润-12.09亿元(yuán)。截至2020年末，该俱乐部(bù)资产总(zǒng)计5.38亿元，总负债18.51亿元(yuán)。

　　为了缓(huǎn)解资金压力，中(zhōng)赫(hè)集团和周金辉夫妇还在持(chí)续质押手中的中赫集(jí)团股(gǔ)份(fèn)，但(dàn)国安(ān)和中(zhōng)赫的经(jīng)营状况(kuàng)却持续没有好转。

　　不仅中赫集团被5次列被执行(xíng)人，执行标的高达11亿，北京国安也(yě)3次(cì)与中赫(hè)集团、中赫(hè)置地、及(jí)中赫(hè)集团(tuán)股东周(zhōu)金辉、李(lǐ)彩(cǎi)霞等共同成为被执(zhí)行人，执(zhí)行标的约10.45亿。

　　今年1月，因为履行能力而拒不履(lǚ)行生效法律文书确定义务，上述被执行人成为“老赖(lài)”。只(zhǐ)有北京国(guó)安，目前幸免于难。不(bù)过(guò)在(zài)实控人(rén)都(dōu)成为老(lǎo)赖的情况下，被执行10个(gè)多亿的(de)北京国安，又如何能独善其身？

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