导读

　　黄金二十年之后，当下中(zhōng)国地产步入(rù)大分化时代而(ér)非停滞期。

　　要点

　　过(guò)去二十年(nián)是中国房地产市场(chǎng)黄金二十(shí)年(nián)。2019-2021年，连续三(sān)年(nián)商品(pǐn)住宅销售面(miàn)积超15亿(yì)平，足够(gòu)4000万家庭入住。恰逢近年地产(chǎn)持续(xù)低(dī)景气，有关中(zhōng)国地产是否过剩的讨论日益热烈。

　　拨开(kāi)迷雾，本文试图厘清中国城(chéng)镇存量住宅(zhái)真(zhēn)实情(qíng)况(kuàng)，据此判断(duàn)中国未来地产趋(qū)势。

　　有媒体渲染(rǎn)中国地产存量极度(dù)过剩(shèng)，事实(shí)是否如(rú)此？

　　住建部披露全国(guó)有近6亿栋房屋建筑，第七次(cì)人口普查(chá)调查数据显示城镇家庭户人均(jūn)住宅间(jiān)数为1.06间。市(shì)场(chǎng)陷入怀(huái)疑，中国房子(zi)是否真的(de)过剩？

　　事实上住(zhù)建部披露的近6亿(yì)栋(dòng)城乡房(fáng)屋建筑中(zhōng)，城镇建筑(zhù)占比(bǐ)不到一成，其中(zhōng)还包括大量城镇非住宅建筑，如商业办(bàn)公楼、学校(xiào)等(děng)，因此(cǐ)6亿栋房(fáng)屋中(zhōng)城(chéng)镇住宅(zhái)占(zhàn)比极低。

　　七普显(xiǎn)示中国(guó)城镇(zhèn)居民人(rén)均住宅间数为(wèi)1.06间，但居住舒(shū)适不是人均一间(jiān)房所能满足，它与(yǔ)房屋质量、居住(zhù)面积、配套设施等因素密切相关。中国的人均(jūn)住宅间(jiān)数较发达国家还(hái)有很(hěn)大差距。人均住宅间数大于1同(tóng)样不意味着中国(guó)住宅市场已经(jīng)饱和。

　　我们(men)测算发现中国城镇居民(mín)户均1套房(fáng)，其中每户持有商品(pǐn)住宅仅0.64套。

　　目前(qián)并无直(zhí)接公布(bù)中国家庭户均住宅的数(shù)据，我们(men)根据商(shāng)品住(zhù)宅套数(shù)、商品(pǐn)住宅占比和城镇家庭户数，计算出(chū)城镇家庭住宅套户(hù)比。

　　测算(suàn)结果显(xiǎ安康可以用来祝福吗 祝你全家安康是骂人的n)示(shì)，目前城镇家庭户(hù)均拥有0.86套(tào)房，其(qí)中0.54套为(wèi)商品住宅。若期房顺利交付，直至2024年，中国(guó)每户(hù)城镇家庭才(cái)拥有1套住宅(zhái)，其中商业(yè)住(zhù)宅仅0.64套。

　　户均一套房似(shì)乎意味着户户有房，然而(ér)事实上中国(guó)住(zhù)宅市场供需并不平衡(héng)。

　　国(guó)际数据显示，成熟房地产市场的住宅套户(hù)比会大于(yú)1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之所以说不平衡，是因(yīn)为户均一套房无法(fǎ)满足流动人口的(de)租赁和置业需求。全国总人口的近三成都是流动(dòng)人口，流(liú)动人口会(huì)选择在大城市(shì)租(zū)房(fáng)挣钱(qián)，在老家买房，从而(ér)产(chǎn)生(shēng)了额外的住宅需求。

　　即便户均一套房，中(zhōng)国未来地(dì)产仍(réng)有四大(dà)新增需求动力。

　　第一，户均人口(kǒu)规模缩(suō)小(xiǎo)，一(yī)人户、两人(rén)户(hù)占比(bǐ)不断(duàn)增(zēng)加(jiā)，导致家庭户数增(zēng)多。小家庭化趋(qū)势将延续(xù)，带来新(xīn)户购房需求增(zēng)长。

　　第二，经(jīng)济板块(kuài)的分化日益明显，区域经济(jì)资源分配的(de)再(zài)集中吸引着人口流入，人口净迁入城市的新增(zēng)住宅需求有(yǒu)望(wàng)持续旺盛。

　　第三，30％左(zuǒ)右的(de)家庭(tíng)住在2000年以前建成的(de)住宅中，涉及超9000万家庭(tíng)、81亿平(píng)方米的住宅建筑面(miàn)积。促成“老破(pò)小”住宅(zhái)的改造势在必行(xíng)。

　　第四(sì)，中国的人均住(zhù)宅间数与(yǔ)人均(jūn)住宅建筑(zhù)面积均较发达国(guó)家有着不小(xiǎo)差距，“住上更大房子”的(de)改善(shàn)性需求正在(zài)不断增(zēng)加。

　　黄金二十年之后(hòu)，当下中国地(dì)产(chǎn)步入大分(fēn)化时代而(ér)非停滞期。

　　如果说(shuō)过(guò)去二十年是中国地产(chǎn)黄(huáng)金发展期(qī)，地(dì)产矛盾更多体(tǐ)现为(wèi)住宅供给存在不足，这是过去二十年房价快速上涨(zhǎng)基石。那么当下房地产(chǎn)大分化时代已至，大分化(huà)时代下地产矛盾则更多体现在住宅质量供(gōng)需(xū)冲突。

　　地产大分化必将(jiāng)体现在不同能级城(chéng)市(shì)之(zhī)间，不同(tóng)区域(yù)板块之间，不同品质住宅之间(jiān)。

　　目录

　　正文

　　引(yǐn)言(yán)

　　不(bù)久前，官方披露全国已有近6亿栋房屋(wū)建筑，引发热议。从(cóng)2月以来，各大城市二手房挂牌(pái)量突然激增，引发一(yī)阵二手房的(de)“抛售潮”。

　　让市场不禁担心，中国的房子是否(fǒu)已经过(guò)剩？

　　中国(guó)城(chéng)镇(zhèn)住宅到底是供给过剩，还是供需平衡，或(huò)是(shì)仍然存(cún)在不足？可惜由于(yú)住(zhù)宅存(cún)量数据并未公布，我(wǒ)们无法直接知晓具体情况。

　　拨开迷(mí)雾(wù)，我们测算出中国城镇(zhèn)家庭(tíng)户(hù)均拥(yōng)有(yǒu)住宅套数，回答(dá)当前的房子是(shì)否(fǒu)真的过(guò)剩了(le)？据此判断未(wèi)来(lái)房地产市场会如何发展。

　　一(yī)、如何有效观察(chá)中国户均拥有住宅数量

　　（一）中(zhōng)国住(zhù)宅数量过剩的直观判(pàn)断(duàn)站(zhàn)不住脚

　　今年2月，在(zài)以(yǐ)全(quán)国(guó)自然灾害综合风险(xiǎn)普查工作情(qíng)况为主(zhǔ)题的新闻发布会(huì)上，负责人对外披露：“住宅城(chéng)乡建设行(xíng)业(yè)获取(qǔ)了(le)全国(guó)近6亿栋(dòng)城乡(xiāng)房屋建筑(zhù)数据以及80多万(wàn)处市政设施数据。”

　　14亿人(rén)住(zhù)6亿栋(dòng)房(fáng)屋(wū)建筑，平均每(měi)栋(dòng)建筑(zhù)住(zhù)不到3人，住宅(zhái)市(shì)场看似已经过剩(shèng)。

　　在这近6亿(yì)栋房(fáng)屋建(jiàn)筑(zhù)中，农村房屋(wū)占9成以(yǐ)上，以栋(dòng)数(shù)计算的城镇房屋实(shí)际仅有4700多(duō)万(wàn)栋，还包括了大量(liàng)商业楼、写字楼、学校、医院等(děng)非住宅(zhái)。总(zǒng)的算(suàn)下(xià)来，住宅占比(bǐ)并(bìng)不(bù)大。

　　第七次人口(kǒu)普查数据公布了(le)中国城镇家庭户人均住宅(zhái)间数为1.06间，其中(zhōng)城市家庭户(hù)居(jū)民人(rén)均(jūn)0.99间(jiān)，乡镇(zhèn)家(jiā)庭户居民人均1.18间。

　　人均(jūn)住宅间(jiān)数大于(yú)1，看似意味着人人都有房间居住。

　　居(jū)住水平不仅与房(fáng)间数(shù)量(liàng)有关，更与房屋质量(liàng)、居住面积、配套(tào)设(shè)施(shī)等(děng)因素密(mì)切相关。单单从人(rén)均(jūn)住(zhù)宅间数不能完(wán)全(quán)反映(yìng)出城镇(zhèn)居民的(de)居住水平(píng)。

　　中国主要是以家庭为单位(wèi)购买成套(tào)住宅，一套设施齐全的住宅才是城(chéng)镇居民宜居的选择。

　　（二(èr)）中国户均住宅的测(cè)算思路、数据(jù)和方法

　　中国(guó)城镇居民住宅主要(yào)分(fēn)两大(dà)类，一类是商品(pǐn)住(zhù)宅，另(lìng)一(yī)类是(shì)保(bǎo)障房(fáng)、原公有住宅、自建房等非商(shāng)品住宅。

　　目前缺乏统计数据，并没(méi)有直接(jiē)公布城镇住宅(zhái)数(shù)量。居民(mín)住(zhù)宅相关数据有两处可(kě)以直接公布，一是每年商品住(zhù)宅销售套数（统计局）；二是居民住宅来源（人口普查数据）。计算中国居民户均住宅数(shù)量，我(wǒ)们主要用到上(shàng)述两组数据。

　　中国(guó)住宅(zhái)改(gǎi)革始于1998年，1998年之前商(shāng)品住(zhù)宅数量极少，可忽略不(bù)计。估(gū)算城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民户(hù)均住(zhù)宅套数分三步走：

　　第一步，将1999年(nián)以来每年(nián)商品(pǐn)住宅销售套数(shù)相加，我们就能够得到当前商品住(zhù)宅总(zǒng)存量。

　　第二(èr)步，根(gēn)据(jù)城镇居民(mín)拥有(yǒu)的商品住宅和(hé)非(fēi)商品住宅比例，推算得到居民住宅总套(tào)数(shù)。

　　第(dì)三步，将城(chéng)镇居民拥有的商品住(zhù)宅总(zǒng)数除以家庭户数(shù)，我们就(jiù)能够得到(dào)城镇户(hù)均拥有的住(zhù)宅数(shù)量。

　　具体计算(suàn)公式如下：

　　城(chéng)镇家庭住宅套户比=住宅总(zǒng)套数/家庭户数

　　=（商品(pǐn)住宅套数/家(jiā)庭户(hù)数）/（商品住宅(zhái)套数/住宅总套(tào)数）

　　=商品住宅(zhái)套户比(bǐ)/商品住宅占比

　　二(èr)、城镇家(jiā)庭(tíng)户均拥有1.02套房

　　中国住宅存量到(dào)底有(yǒu)多少，目前缺(quē)乏一个(gè)准(zhǔn)确统(tǒng)计。我们(men)利用既有(yǒu)统计(jì)数据，大致测算(suàn)得到(dào)中国存量房地(dì)产套数，并进一步(bù)推算中(zhōng)国(guó)城镇家庭户(hù)均拥有的住宅数(shù)量。

　　（一）城镇居民户均拥(yōng)有(yǒu)商(shāng)品住宅(zhái)0.64 套(tào)

　　截至(zhì)2022年(nián)，我们(men)计(jì)算得到：

　　（一）中国商品住宅累计销售1.97亿(yì)套。

　　（二(èr)）城镇(zhèn)家(jiā)庭户均拥有0.64套(tào)商品住宅（包(bāo)含现(xiàn)房和(hé)期(qī)房(fáng)）。

　　中国的房地产(chǎn)销售以期房为主，从2019年开始，新房销售中期房占(zhàn)比近(jìn)9成。本(běn)文去除商品住宅(zhái)累计(jì)销售套数里的期房(fáng)销售，得到商品住宅现(xiàn)房套数。

　　以2022年商品住宅现房套数(shù)计算为例：

　　2022年商品住(zhù)宅(zhái)现(xiàn)房套数(shù)=截止(zhǐ)到2022年商品住宅累计(jì)销售套数(shù)-过(guò)去三年（2020、2021和2022年）的(de)期房销售额。

　　主(zhǔ)流房企竣工周期在2-3年(nián)，并考虑到交房后装修的时(shí)间(jiān)，取最大值3年。

　　将商品住(zhù)宅(zhái)现房(fáng)套数除以家庭户(hù)数(shù)，算出：

　　（三(sān)）目前中国城镇家庭户均(jūn)拥有0.54套商品现房住宅(zhái)。

　　（二）城镇居民户(hù)均拥(yōng)有住宅1.02套

　　接下来我(wǒ)们需要进一步推算(suàn)中(zhōng)国城镇(zhèn)居民(mín)拥有的户均住宅套(tào)数。

　　首先(xiān)，七普(pǔ)数据显示中国城镇居(jū)民的住(zhù)宅结构特征如下：

　　73.8％的城(chéng)镇家庭拥有住宅。其中自(zì)建住宅占比21％，购(gòu)买商品住(zhù)宅占比(bǐ)31.9％、二手(shǒu)房占比10.1％、经(jīng)济适用房占比3.8％、原公(gōng)有住宅占比6.1％，通(tōng)过继承或赠与(yǔ)占比(bǐ)0.9％。另有(yǒu)3.4％和17.7％的家庭租(zū)赁廉租(zū安康可以用来祝福吗 祝你全家安康是骂人的)房与其他住宅。

　　其(qí)次，我们假定租赁(lìn)其(qí)他住宅(zhái)和购买(mǎi)二(èr)手房都是(shì)商品住宅(zhái)，因此(cǐ)将租(zū)赁其(qí)他(tā)住宅、购(gòu)买商品住宅(zhái)与购买(mǎi)二手房加总，得到(dào)商品住(zhù)宅占居民(mín)所有住(zhù)宅的(de)比(bǐ)例(lì)为62.8％。

　　2020年商(shāng)品(pǐn)住宅占比为59.2％，粗略假(jiǎ)设(shè)2021年-2022年期间(jiān)商品住(zhù)宅增幅为过去十年变化幅度的20％，计算(suàn)2011年-2020年(nián)商品住宅的(de)实(shí)际(jì)变化比例，从而(ér)我(wǒ)们估算出2022年商品住宅所占比例(lì)，为62.8％。

　　最(zuì)后，截至2022年末，中国平(píng)均每户城镇家庭拥有0.86 套住宅。但(dàn)考(kǎo)虑(lǜ)已购期房(fáng)，中(zhōng)国平均每户城镇家庭拥有(yǒu)1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已(yǐ)购期房(fáng)会在(zài)2-3年内陆续交付(fù)使(shǐ)用，到2024年，中国平均每户城镇家庭都会拥有一套住(zhù)宅。

　　三、城镇户均一套(tào)房的三点含义(yì)

　　既然城镇(zhèn)居民已经达到了户均(jūn)一套房的程度，“户户有(yǒu)房”是(shì)否(fǒu)意味着中国城镇(zhèn)化进(jìn)展终结(jié)，甚至意味着(zhe)中国地产存量供给绰绰有余？

　　（一）户均(jūn)一套房(fáng)并不意味(wèi)着住(zhù)宅市场供需平衡

　　需(xū)要有多余住宅来满足因人口流动、居民换(huàn)房等因素产(chǎn)生(shēng)的住宅需求。因此(cǐ)，成熟房(fáng)地(dì)产市场的住宅套户比会在1.1左右。

　　国际经(jīng)验来看，美国、英(yīng)国(guó)和日本的(de)住宅套户(hù)比均高(gāo)于1.1，其中(zhōng)，英国的住宅套户比最高，为(wèi)1.19，日(rì)本为1.16，美国为(wèi)1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户均刚好一套房，就会造成人口净流入地的住(zhù)宅市场供不应求，造成房价或房租(zū)迅速上涨。

　　七普指出(chū)中国的流(liú)动人(rén)口(kǒu)3.76亿，省(shěng)内流动人口和省际流动(dòng)人口分别为(wèi)2.51亿人和1.25亿人。

　　流动(dòng)人口会选择在大城市租房挣钱，在(zài)老(lǎo)家县城买(mǎi)房。

　　暨南大学2017年的(de)中国城乡人口流动调查数据显示(shì)，在上(shàng)海、杭(háng)州以及南京(jīng)工(gōng)作的流动人口在老家拥有住(zhù)宅(zhái)比例(lì)分(fēn)别为28％、21％和(hé)18％。大城市的高工资(zī)吸引打工(gōng)人，但高房价迫使(shǐ)打工(gōng)人(rén)回乡置业(yè)。

　　流动人口实际上会占(zhàn)据(jù)两(liǎng)套房，在高房价的大(dà)城市租赁一套(tào)房，在房价较低的县(xiàn)城(chéng)购买一套房。所以说户均一套房无法满(mǎn)足庞大流动人口的租赁与置(zhì)业(yè)需求。

　　（二）至少9000万(wàn)户家庭住宅品质仍需改(gǎi)善

　　目前，中国的城镇(zhèn)住宅中依然有不(bù)少老旧小(xiǎo)区。

　　三成家庭，也就(jiù)是约9000万户城镇居民(mín)住宅是2000年以(yǐ)前建(jiàn)成，其中又有11.6％住宅年龄至少在33岁以上(shàng)。

　　这批(pī)存在(zài)着建筑结构(gòu)松散、设施陈旧、安全(quán)隐(yǐn)患(huàn)大等问题，如电线老化(huà)、管道(dào)等基础设施陈旧，给(gěi)住(zhù)户的生活带来了很大的不便(biàn)和安全隐患，并且居住(zhù)体(tǐ)验(yàn)较差(chà)。

　　2000年(nián)以前建成的(de)老旧住宅面积小。占(zhàn)比为31.3％的家庭户(hù)数(shù)拥有的住(zhù)宅面积占比仅(jǐn)为27.6％。仍然存在5％左(zuǒ)右的家庭没有独立卫浴和(hé)厨房。这类上世纪修建的老旧小区很(hěn)难满足现代生活需求，在未来大都会被拆迁重建。

　　近(jìn)五成的(de)家庭住宅为一居(jū)室和(hé)二(èr)居室，户型偏小。其中一居室占比为14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城市(shì)家(jiā)庭住(zhù)宅户型更小，当(dāng)然这与城市土地(dì)资源紧张有关。

　　（三）人均住(zhù)宅面积扩张是未(wèi)来地产(chǎn)的需求(qiú)驱动(dòng)力(lì)

　　根据七(qī)普数据测算，2020年(nián)城(chéng)镇家庭户(hù)住宅存量总面积为294.6亿平。暂不考(kǎo)虑两年间农民带房进城(chéng)和(hé)老旧小区拆迁，加上2021年和2022年商品住(zhù)宅竣(jùn)工面积（7.3亿(yì)与(yǔ)6.3亿），得出2022年住宅存量总(zǒng)面积为308.16亿平，人均住(zhù)宅建筑面积为(wèi)39.45平方米。

　　超(chāo)过一半的家庭(tíng)人均(jūn)住宅建筑面积小于均值，近4成家庭人均住宅建筑(zhù)面积在30平(píng)米以(yǐ)下。

　　15％的城镇家庭人均住(zhù)宅建筑面积不足19平方(fāng)米(mǐ)，不及全国人均水平的一(yī)半。若去除(chú)20％的公(gōng)摊，可使用的住宅(zhái)面积仅(jǐn)为(wèi)15.2平方米(mǐ)。上海市将人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积低(dī)于(yú)15平方(fāng)米的(de)家庭界定为住宅存在困难，若(ruò)按(àn)这个标准算的(de)话，中国有11.3％的家庭存在住宅困(kùn)难问题。

　　若(ruò)人均(jūn)可使用住(zhù)宅(zhái)面积为(wèi)40平，即人均住宅建筑面积为50平，只考(kǎo)虑家庭户人数，需要住宅总(zǒng)量约390.6亿平，较目前至少新增82亿平。

　　对比发(fā)达国家人均住宅面积，美国为67㎡，瑞(ruì)士、日本、德(dé)国和英(yīng)国都高(gāo)于40㎡，中国的人均住(zhù)宅(zhái)建筑面积为39.45㎡，相差不大。但(dàn)若去除公摊面积后，中国的人均可使用(yòng)面积(jī)为31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若(ruò)考虑约1.4亿(yì)的集体户人口，所需要(yào)的(de)住宅总量(liàng)会更多。

　　四、户均已然1套房，未来(lái)地产还(hái)会有需(xū)求么？

　　我们测算(suàn)得到中国城(chéng)镇(zhèn)家庭户均1套房(fáng)，看似已经(jīng)户户有(yǒu)房。即便如此，中国人(rén)口(kǒu)静态结构和动(dòng)态(tài)趋势演绎，决定了中国未来地产仍有(yǒu)需(xū)求释放。户均(jūn)1套住宅现实之下(xià)，中国未来城镇住宅需求主要来自(zì)于(yú)四(sì)个(gè)方面(miàn)。

　　第一，户均人口(kǒu)缩小，家庭户数增多(duō)，新户购房(fáng)需求扩(kuò)张。

　　过(guò)去20年(nián)我国城镇家庭户均人(rén)口数不(bù)断下(xià)降，六普(pǔ)显(xiǎn)示城镇户均人口规模为(wèi)2.85人/户，而七普(pǔ)显示城镇户均人口(kǒu)规(guī)模(mó)为(wèi)2.62人/户，一人(rén)户、二(èr)人户(hù)的占比明显上升，人口(kǒu)小家庭化趋势将继续延续，导致户数(shù)会因户均人(rén)口规模的缩小(xiǎo)而增多。

　　第二(èr)，人口迁移导(dǎo)致经济发(fā)展(zhǎn)带(dài)来(lái)的新增住宅需求旺盛。

　　中国经(jīng)济板块(kuài)的分(fēn)化日益明(míng)显，资(zī)源和(hé)生产要素(sù)逐(zhú)步向经济带、都市圈(quān)中心城市流入，区(qū)域经济资源分配的再集中吸引着人(rén)口流入。人口迁移势必涉及到(dào)买房租房，给迁(qiān)入地住(zhù)宅市场带来新的增量。

　　以浙江省为例，2021年常(cháng)住(zhù)人口增量为72万，而(ér)出生人(rén)口(kǒu)为44.9万人，死亡人(rén)口(kǒu)为38.4万人，自(zì)然增加(jiā)人口(kǒu)仅(jǐn)为6.5万人，其(qí)人口增长(zhǎng)主要受益于人口迁(qiān)移(yí)。

　　第三，老旧小(xiǎo)区改(gǎi)善(shàn)性需求依然庞大。

　　从2011年到(dào)2020年，自建住宅和原(yuán)公有住宅的家(jiā)庭拆迁改建最(zuì)多。自建房家庭(tíng)比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原(yuán)公(gōng)有住宅家庭比(bǐ)例从12.9％到(dào)6.1％，降(jiàng)幅为6.8个百分(fēn)点。二者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭住宅(zhái)建造(zào)时间为(wèi)2000年以前(qián)的比例（31.3％）大致相吻合(hé)。

　　十年(nián)间新增8473万(wàn)家庭(tíng)户，自建住宅和原公有住宅减少(shǎo)了(le)1282万户，住宅净需求增加9755万(wàn)户。49％的家庭购买商品住宅(zhái)，21％的家庭(tíng)购买二(èr)手房。在新增住宅需求中，有7成(chéng)家(jiā)庭购(gòu)买了商品(pǐn)住宅。租房、购买经济适用房和其他(tā)分别(bié)占比18％，3％和9％。未来随(suí)着城中村和旧城改造，商品住宅的占(zhàn)比(bǐ)势必会进一(yī)步(bù)上升。

　　2000年以前建造(zào)的住(zhù)宅建(jiàn)筑面积还有约81亿平，涉及城(chéng)镇家庭约9000万户。破旧的城中村、老(lǎo)公有住宅，建筑面积(jī)小、质量低、基础设施配套差、没有或少(shǎo)有物业管理(lǐ)，居(jū)民追(zhuī)求美好、宜居生活的环境，背后的(de)改善性需求有(yǒu)待(dài)释放(fàng)。

　　第四，“住上更大房子(zi)”的改善(shàn)性需求还(hái)将有所增加。

　　刚需购(gòu)房(fáng)受限于资金(jīn)，倾(qīng)向(xiàng)于中小户(hù)型。已有住宅家庭希望提高生活品(pǐn)质，以小换大、以旧换新。2022年(nián)底的中央经济工(gōng)作(zuò)会(huì)议明确指出支持住宅改善等(děng)消费。

　　OECD国家(jiā)的(de)人均住宅间数(shù)为1.71间，无(wú)论(lùn)是(shì)否考虑乡村(cūn)住(zhù)宅(zhái)因素(sù)，中国的(de)人均住宅间数较其他(tā)国家依(yī)旧存在(zài)不小差距。

　　住宅舒适度与经济水平有着密(mì)切正向(xiàng)联(lián)系。随着(zhe)经(jīng)济发(fā)展水(shuǐ)平的提高(gāo)，中国的人(rén)均(jūn)住宅间数与人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积将随之增长。

　　如果说(shuō)过(guò)去二十年是(shì)中国(guó)地产黄金发(fā)展期，地(dì)产矛盾更多体现为住宅供(gōng)给存在不足，供(gōng)需出现(xiàn)错(cuò)配，这是(shì)过去二十年(nián)房(fáng)价快(kuài)速(sù)上涨基石。那么未来将是住宅质量的供需冲突。房地产(chǎn)大分化时代已至，这种分化不单局限(xiàn)于城市(shì)能级之间差(chà)异，优质小区和老(lǎo)旧二手房(fáng)之间的差异也将越(yuè)发扩(kuò)大。

　　风险提示

　　人口普查数据调查的(de)是(shì)人，并(bìng)不是(shì)针对住宅，因此可(kě)能存在统计偏差。商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅占比实际值可(kě)能偏低，其增速可(kě)能超(chāo)预期。

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