新“国九
条”点名REITs市场 聚焦完善配套法规及税收政策

国(guó)务院近日印发《关于加强监管(guǎn)防范(fàn)风险推动资本市场高质(zhì)量发展的若(ruò)干意见(jiàn)》（下称新“国
九条”），其中提出，推动债券(quàn)和不动产投资(zī)信托基金（REITs）市场高质量(liàng)发展；研究制定不动产投资信托基金管理条(tiáo)例；落实并完(wán)善(shàn)上市公司股权激励、中长期资金、私募股权创投基金、不动产(chǎn)投资信托基(jī)金等税收政策。

市场人士认为，新“国九条”为REITs市场提供了政(zhèng)策支(zhī)持和(hé)发展方向，预(yù)示着(zhe)我国REITs市场将迎来新的发展机遇，并在服务实体经济和促进(jìn)资本市场稳定健康发展方面发挥更加重要的作用。

多位业内专家
表示，REITs具有盘活存量资产、促进投融(róng)资良性(xìng)循环(huán)，降低企业和地方政府债务的(de)作(zuò)用，建议从立法和税收等方面(miàn)入手推动REITs市(shì)场高质量发展。

REITs市场(chǎng)发展潜力巨大

新“国九(jiǔ)条”提出，推动债券和不动产投资信托基金（REITs）市场高质量发展(zhǎn)。

REITs是(shì)兼具股(gǔ)、债属性的权益性长期投资品种(zhǒng)，是(shì)不可或缺的重要投融资工具。一位宏观研究员对上海证券(quàn)报记者表示，美(měi)国REITs市场(chǎng)规(guī)模约占GDP总量的3%到5%。如果参照美(měi)国(guó)REITs市场的体量，我国REITs市场应是万亿元级蓝海市场(chǎng)，发展潜力巨(jù)大。

而且，REITs自身的特性使得其可以成为资本市场和实体经济之间的重(zhòng)要桥(qiáo)梁。“我们可以(yǐ)在(zài)现实生(shēng)活中亲身感受周边商场超市的热闹程度(dù)，或者高 速(sù)公路的(de)车(chē)流拥挤度的同(tóng)时看到相应(yīng)REITs的价(jià)格变化。”上述人(rén)士说。

中信证券相(xiāng)关业务负责人士表示(shì)，我国的公募REITs涵盖非常(chá美好校园生活作文ng)广泛的基础设施资产，其中既包括(kuò)海外REITs中常(cháng)见(jiàn)的(de)产权类资产(chǎn)，也包(bāo)括众多经营权类基础设施(shī)资产。在(zài)目前已上市(shì)的REITs中，保租房、仓储、产业园、消费(fèi)基础设施属于产权REITs，而高速公路、能源、生态环(huán)保(bǎo)则多(duō)属(shǔ)于经营权REITs。

该业务负责人士说，REITs底(dǐ)层资产运营机制清晰，具有强制派息机制，是能(néng)够提供相对稳定分红的(de)权益型产(chǎn)品。“我国REITs市场各项(xiàng)制度规则正在持续完(wán)善优化，投资者也在不断健(jiàn)全REITs投研(yán)体系，优化内控制度建设，朝着价值投资(zī)、长期投资、理性投资的方向发展。”

推进(jìn)REITs的立法计划

新“国九条”强调，研究制定(dìng)不动产投资(zī)信托基金管理条例。

市场人士称，REITs的立法(fǎ)计划是中国 资本市场法治建设(shè)和市场(chǎng)发展的重要组成部分，旨在为REITs市场的健(jiàn)康发展提供法律保障和(hé)制度(dù)支(zhī)持(chí)。随着立(lì)法工作的推进，预(yù)计将进一步促进REITs市场的稳定(dìng)和成熟，为投资者提供(gōng)更多保护，并推动REITs产品更好地服务实体经济发展。

一位资深市场人士表示，短期看，REITs市场(chǎng)还需继续发展和(hé)壮大。当前REITs市(shì)场仍比较小众，立法条件还需进一步探索(suǒ)；中长期看，REITs的立法是趋势，相关工作涉及(jí)司法部门、国家发展(zhǎn)改革(gé)委和中国证监会等多部门协调和配合。

“立法可以进(jìn)一步提升(shēng)和规范REITs的特点(diǎn)、性质和地位，对市场长远和可持续发展具(jù)有重(zhòng)大意义。”上述人(rén)士说。

今年3月，上 海证券(quàn)交易所总经理蔡建春曾表示，我国REITs市场采取“公募基金+资产支持证券”的(de)框架，在试点阶段取得积极成效(xiào)。但顶(dǐng)层设计层 面的基础制度亟待完善，相(xiāng)关(guān)制度安排(pái)对(duì)于进一步壮大REITs市场(chǎng)、服务实(shí)体经济建(jiàn)设存在较大制约。

对此，蔡建春建议，加快不动产(chǎn)投资信托基金（REITs）专项立法。在具体立法重点上，建议明确(què)五方(fāng)面内容：

一是明确(què)REITs属于证券法规(guī)范的证券品种，对REITs的发行、交易、信息披露、投资者保护等(děng)事项予(yǔ)以规定，条例未规定的适用(yòng)证券法规定。

二是(shì)明确REITs发行(xíng)交易相关安排(pái)，规定REITs发行上市条件、REITs管理(lǐ)人管理、做市机制等事项，解(jiě)决产品结构及(jí)参与机构责任义务等(děng)问(wèn)题(tí)。

三(sān)是明确REITs管理(lǐ)架构和持有人会
议机制，确定“REITs载体+项目(mù)公司”的产品结构，参照股东(dōng)大会制(zhì)度，建立健全REITs持有人会(huì)议机(jī)制，解决运行管理效率问题。

四是明确REITs税收、会计处理、国有(yǒu)资产转让等相关配套机制，解(jiě)决约束激(jī)励问题。

五是明确REITs市(shì)场的监管安排和法律责任，明确REITs发
行人信息(xī)披露、募集资金(jīn)使用(yòng)等相关监管安排，解决法律责任主体和责任机制等问题。

建(jiàn)议完善(shàn)REITs税收政策

新“国 九(jiǔ)条”也提出，美好校园生活作文要落实(shí)并(bìng)完善不(bù)动产
投资信 托基金税收政策。

回顾国外发(fā)达市场REITs的发展历程，REITs市场的每一次快速发展无不与税收优惠(huì)政策的改革有关。

2022年(nián)1月26日，财政部、税务总局发布《关于基(jī)础设施领域(yù)不动(dòng)产(chǎn)投资信托基金（REITs）试点税收政策的公告》。该政策明(míng)确(què)了基础设施REITs适用的税(shuì)收政策。

市场人士表(biǎo)示，税收政策的落实和完善，不仅有助于降低原始权(quán)益(yì)人的税负(fù)，而且也有利于(yú)提振市场(chǎng)参与热情，推动REITs市场的发展壮大。同时，这些(xiē)政策也体(tǐ)现了国
家对发展公募REITs的大力支(zhī)持，为基础设施资产的盘活和有效投资提供了良好的税务基础。未来，随着REITs市场的不断发展和实践的深(shēn)入，可以期待更多有利(lì)于REITs市场建设的税(shuì)收规则出台，进一(yī)步完善REITs税收政策体系。

REITs上(shàng)市一
般
分为上市前的资产(chǎn)组 合或重组、发行设立、运营分配(pèi)、退出四个阶段。一位原始权益负(fù)责人对记者表示，目前REITs的税收(shōu)优惠仅限于资产重组和发行设立阶段减免和递延企业所(suǒ)得(dé)税，不涉及运营和退出阶(jiē)段增(zēng)值税、土(tǔ)地增值税的政策优惠。建议进一(yī)步(bù)完善REITs的(de)税收政策，提高原始权益人(rén)发行意愿和投资者的收益。

该(gāi)人士还建议，可以从简化税收流程、明(míng)确税收细则、加(jiā)强(qiáng)跨部门协调等方(fāng)面完(wán)善对REITs的税收优(yōu)惠。

该(gāi)人士进一步建(jiàn)议，为了降低(dī)企(qǐ)业(yè)和投资者的税务(wù)合规成本，可以进一步(bù)简(jiǎn)化REITs相关的税收申(shēn)报 和(hé)缴纳流程。针对当(dāng)前税收政策中的一些模糊地带，如资产划转的具(jù)体定义 、战略配售份额的税务处(chù)理等，应出台(tái)更明确的指导细则，以减少市场的不(bù)确定性。

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