饱受争(zhēng)议的二手房(fáng)交易中介费问题，正逐渐(jiàn)得到监管(guǎn)部门的重视。

　　5月8日，住建(jiàn)部、市场(chǎng)监管总(zǒng)局联合(hé)发布了关于(yú)规范房地产经纪(jì)服务的(de)意见。意见(jiàn)提及，近年(nián)来，部分房地产经纪(jì)机构存(cún)在利用房源客源优(yōu)势收取过高费用、未(wèi)明(míng)码标价、捆绑收费(fèi)、滥用客户个人信(xìn)息等问(wèn)题，加重交易(yì)当事人负担、侵(qīn)害其合法权益。

　　基于上述(shù)背景，两(liǎng)部门(mén)从(cóng)加强从业主体管(guǎn)理、明确(què)经纪服(fú)务内容、合理确定经纪服务收费、严格实(shí)行明(míng)码标价等十方面，提出了意见。

　　中原(yuán)地产首席(xí)分析(xī)师张大(dà)伟称，随着城市发展，一二线(xiàn)城市二手房交易占比逐渐增(zēng)加(jiā)。以北京、上海(hǎi)为例(lì)，二(èr)手(shǒu)房占(zhàn)市场成(chéng)交比例超过80％，大量二手房成交依赖中介(jiè)居间成交(jiāo)，房(fáng)地产调控重心(xīn)逐渐从开(kāi)发商(shāng)过渡到中(zhōng)介公(gōng)司(sī)。

　　广东省(shěng)城规(guī)院住房政(zhèng)策研究中心首席研究员李宇嘉表示，买房(fáng)对居民来说属于金额不低的大宗(zōng)交易(yì)，由于二手(shǒu)房交易成本较高(gāo)、交易周期较长，具(jù)有(yǒu)非常强(qiáng)的专业性，居民往(wǎng)往通过中(zhōng)介来完成。但很多中介利用信息不对称等问题(tí)，将非(fēi)必要的收费夹带其中，如收取过(guò)桥融资(zī)、按揭(jiē)费、担保费(fèi)等，对居民(mín)造成额外的(de)负担，而(ér)且这些服务事(shì)项并未明(míng)码标价。

　　对于二手房市(shì)场交易(yì)过(guò)程中存(cún)在的“乱象(xiàng)”，李宇(yǔ)嘉指出，对包(bāo)括经纪服务在内的相(xiāng)关(guān)市场交易行为及其(qí)主(zhǔ)体进(jìn)行规(guī)范(fàn)和秩序整顿，是(shì)房地产市(shì)场(chǎng)管理(lǐ)和调控的主题。“当下，推进这项工作的意义更大，也更(gèng)急迫。”

　　中介收费问题成监(jiān)管重点

　　二(èr)手房市场中(zhōng)，历来对房地(dì)产经纪服务行业(yè)关注最多(duō)的一个话(huà)题(tí)，便是房(fáng)地产经纪服(fú)务费的问(wèn)题。

　　张大伟(wěi)认(rèn)为，未来(lái)相关部门主(zhǔ)要监管的(de)重点，将是对(duì)房(fáng)地产(chǎn)经纪(jì)服务收(shōu)费及中介交(jiāo)易进行规范(fàn)。

　　在热点城(chéng)市，二(èr)手房屋交(jiāo)易(yì)过程中，部分价值不菲的房屋(wū)，往往要缴纳一(yī)笔金额不低的中介费。以(yǐ)北(běi)京某(mǒu)房地产(chǎn)经纪服务机构2.7％的服务费率计算，一套1000万(wàn)元的房屋，中介费(fèi)约为27万(wàn)。

　　在合理确定经纪(jì)服务收费(fèi)上(shàng)，两(liǎng)部(bù)门在此次(cì)意见中提及，房地产经纪机构要合理降低住房买卖和(hé)租赁经(jīng)纪服务(wù)费(fèi)用。鼓励按(àn)照成交价格越(yuè)高、服务费率越低的原则实行分档定价。引导由交易双方共同承(chéng)担经纪服务费用。

　　据张(zhāng)大伟介绍，目(mù)前房地产经(jīng)纪服务收费(fèi)标准(zhǔn)的最早依据是1995年国家(jiā)计委建设部下(xià)发的《关(guān)于(yú)房地产(chǎn)中介服务收费(fèi)的通(tōng)知》（971号(hào)文(wén)），其中(zhōng)第六条(tiáo)规定(dìng)：房屋买卖代理收费，按成交价格(gé)总额的0.5-2.5％计收。

　　以北京(jīng)为例，目前北京市执行(xíng)的2014年更新后的收(shōu)费标(biāo)准，即(jí)根据这样的规定：“少数特别复(fù)杂(zá)的(de)住宅买卖经纪服务，经交易(yì)各(gè)方协商同(tóng)意，可在(zài)规定的收(shōu)费标准基础上适当上浮，上浮幅度最高不得超(chāo)过10％。”这意味着，当前(qián)北京(jīng)二(èr)手房中介(jiè)费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大(dà)伟表示，本着(zhe)“简(jiǎn)政放权”的精神，北京(jīng)2015年取消(xiāo)了房地产中介服务等57个政(zhèng)府定价(jià)，房地(dì)产经(jīng)纪服务(wù)收费多少由各中(zhōng)介机构(gòu)自行决定。

　　“房产(chǎn)中介机构在实际收取费用(yòng)过(guò)程中(zhōng)，相(xiāng)关监管部门(mén)当前(qián)并未(wèi)明确具体(tǐ)的中介费率，中(zhōng)介机构(gòu)仅(jǐn)需在服(fú)务过(guò)程中对收费标准进行明码标价即可。而房地产经纪服务机构(gòu)在具体收取(qǔ)过程中，会结(jié)合房(fáng)屋(wū)价值(zhí)及(jí)工资标准，综我国最穷的5个城市，哪一个省最穷合(hé)计算出合适的中介费率。”张大伟补充道。

　　对于明码标价问题，两(liǎng)部门在此次(cì)意(yì)见(jiàn)中提及，房地产(chǎn)经纪(jì)机构应当(dāng)在经营门店、网站、客户(hù)端(duān)等场所或(huò)渠道，公示(shì)服务项目、服务内(nèi)容和收费标准(zhǔn)，不得(dé)混合标价和捆绑收费。房地产(chǎn)经纪机构提供(gōng)的基本服务和延伸服务(wù)，应(yīng)当分(fēn)别明(míng)确服务项(xiàng)目(mù)和收费(fèi)标(biāo)准。房地产经(jīng)纪机构收费前应当向交易(yì)当(dāng)事人出(chū)具(jù)收费清单，列明收费标准、收费金额，由当事人签字确认(rèn)。

　　另外，对收费明(míng)显高于市场平均水平的房地产(chǎn)经纪(jì)机构，住房和(hé)城乡建(jiàn)设部门将会(huì)同市场监管等部门采取约谈(tán)等(děng)综合措施进行(xíng)重点(diǎn)监管。市场监(jiān)管部门会同有关(guān)部门依(yī)法查处不(bù)按规定明码标价(jià)、操纵经纪(jì)服(fú)务收(shōu)费等违(wéi)反(fǎn)价格和反垄断法(fǎ)律法(fǎ)规的行为。对房地产经纪机构(gòu)相关违法违规信息，市场监管部(bù)门要依(yī)法依规纳(nà)入国家企业信(xìn)用信(xìn)息公示(shì)系统。

　　房屋中介费要降了？

　　鼓励按(àn)照成交价格越(yuè)高、服务(wù)费率(lǜ)越(yuè)低的原(yuán)则实(shí)行(xíng)分档定(dìng)价，是否意味着，未来豪宅的(de)中介(jiè)费有望大幅降(jiàng)低？

　　中原地产(chǎn)华南区总裁兼深圳中原总经理郑叔(shū)伦(lún)称，住建(jiàn)部发文鼓励按照成(chéng)交价格越高、服务(wù)费率越(yuè)低的原则实行分(fēn)档(dàng)定价，合(hé)理降低住(zhù)房买卖和租赁经纪(jì)服(fú)务费(fèi)用，主要还是规范行(xíng)业，打击(jī)收费过高的(de)经纪机构，但对市(shì)场影响有限，“以深(shēn)圳为例，深圳市场(chǎng)豪宅和(hé)普宅本来收费就不(bù)同，各家收费普遍在合(hé)理范围内，加上(shàng)经纪服务费用对(duì)市场的影响不(bù)大(dà)。”

　　张大伟指(zhǐ)出，由于当前两部门提出的意见仅为(wèi)鼓励性质，即只是纲(gāng)领(lǐng)性文件而非规(guī)定(dìng)，未来(lái)如何具体认定(dìng)其中的细则，还需要看(kàn)各城市落(luò)地(dì)执行情(qíng)况。

　　不过，张大伟表示，“从目前市我国最穷的5个城市，哪一个省最穷场看，经(jīng)纪服务领域的调整改善、规范化，有利于行业健康发展。同(tóng)时，由于二(èr)手房很多(duō)房(fáng)源(yuán)在产权方(fāng)面有(yǒu)瑕疵，如产权抵押(yā)、不同税费等都可能对交易(yì)产生影响，这对房地产经纪服务(wù)行业的专业性提出更高的要求。”

　　58安居客研究(jiū)院研究总监陆骑麟(lín)指出，在(zài)二手房买卖过程中，原本应该由(yóu)上(shàng)下家各支付一(yī)半(bàn)的中介费，但在一些(xiē)热(rè)点城市的二手房交易过程中，往往(wǎng)会有这(zhè)样的(de)情(qíng)形，因部分购(gòu)房者处于(yú)弱(ruò)势地位，从而会出现中介(jiè)费及(jí)税费(fèi)均由购房者来承(chéng)担。即使(shǐ)一些房东愿意(yì)承担中介费，这部(bù)分费用(yòng)也可能(néng)通(tōng)过转嫁(jià)的方(fāng)式，在房价中有所体(tǐ)现。

　　“上家把中介(jiè)费转(zhuǎn)嫁给下(xià)家(jiā)，市场这种所谓‘约定俗成(chéng)’的情(qíng)况，一些房(fáng)产(chǎn)中介公司将其视为向购房者单边收(shōu)费的行(xíng)为。部分(fēn)中介公司可(kě)能会利(lì)用其支配地位，在原先经(jīng)纪(jì)服务收费的基础上，再次向房东收取费用，而(ér)这部分费(fèi)用，房东往(wǎng)往会将其转再次转嫁给(gěi)购(gòu)房者，这实际上相(xiāng)当于变相推高了房(fáng)价(jià)。两部门提出严(yán)禁(jìn)操(cāo)纵经纪(jì)服务(wù)收(shōu)费，不(bù)仅有利于(yú)提高交易中操作的透明度(dù)，也有利于房价的稳定。”陆骑麟称。

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