5月(yuè)以来(lái)，房(fáng)地产板块个(gè)股多出现小幅上(shàng)涨，截至5月10日收(shōu)盘，中信房地产指数本(běn)月涨幅(fú)约为2％。而以(yǐ)公募基金为(wèi)代(dài)表的机构对于这一(yī)板(bǎn)块已经(jīng)在悄然布局。数据显示，以南方(fāng)和华夏的两只老牌ETF基金为例，5月9日时所公布的总份额均较4月28日时有(yǒu)小幅增(zēng)长(zhǎng)。根据(jù)基金一季报(bào)统计，龙头(tóu)与地方国企央企获(huò)得增持，持仓数量占(zhàn)流通(tōng)股比(bǐ)重增(zēng)幅(fú)五只个股(gǔ)分别为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙(lóng)地产(chǎn)+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私(sī)募配置房地(dì)产或“底部回升”

　　行业(yè)红利时代已(yǐ)过 精耕细(xì)作(zuò)成共识

　　从公募基(jī)金对房地(dì)产(chǎn)的配置看，2019年末(mò)，公募所持有的房地(dì)产(chǎn)行(xíng)业标的市值约(yuē)1188亿(yì)元，占其所(suǒ)持股票市值(zhí)的(de)4.66％左右(yòu)；2020年市场表现出色，但公(gōng)募所持房地(dì)产公司市值在股票资(zī)产中的占比却断崖(yá)式(shì)下跌至1.85％；2021年(nián)，这一数值更是进一步降至1.56％。

　　不(bù)过2022年(nián)终于出现了三年(nián)来的首次回升，年底(dǐ)这一数值从1.56％升至1.65％。与(yǔ)此同时(shí)，公募对房(fáng)地(dì)产行业的(de)持股(gǔ)比例也同步(bù)回升，从2021年底(dǐ)的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势(shì)头似乎在(zài)今年(nián)一季度得(dé)以延续。数据统计显示，公募重仓持(chí)有房(fáng)地产板块一季度市(shì)值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四(sì)季度(dù)提升6.71％。持仓市(shì)值(zhí)前(qián)五(wǔ)个(gè)股(gǔ)分(fēn)别为(wèi)保利发展、招商蛇口、万科A、华发股份、滨江集(jí)团，持仓(cāng)市值占(zhàn)板块(kuài)比重合(hé)计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从(cóng)中不难发现，公募对于房地(dì)产的(de)投资(zī)愈发有(yǒu)集中于(yú)龙头的趋势。Wind显示，在(zài)公募(mù)基金一季报汇总的(de)重仓(cāng)股(gǔ)中，房地产板块排名最高的是保利发展，在基金重仓第33位。排名第二的是招商蛇口，排在第78位。而老牌(pái)龙头股万科A排在第96位。对比去年四(sì)季报(bào)，变(biàn)化之处首先在于几只房(fáng)地产(chǎn)龙头股(gǔ)从(cóng)排位(wèi)上看均有退步，尤其是万科最(zuì)为明(míng)显；其次是金地集团退出百(bǎi)大之列。但考虑到房地产(chǎn)是复(fù)苏链(liàn)上最(zuì)后一环，且首季并非行业销售(shòu)旺季，其传导到二级(jí)市场乃至机构(gòu)持仓上还需要时(shí)间周期。

　　形(xíng)成共识的是，经(jīng)济圈判断房地产(chǎn)已经进入大分(fēn)化(huà)时代，一二线城(chéng)市(shì)好于三四(sì)线城市。而映射到(dào)二级市场投资上，配置房地产行业轻松收获(huò)行(xíng)业贝塔的红利期一去不返了。“如果按(àn)照产业周期来(lái)分类，包括房地(dì)产(chǎn)等几(jǐ)类行业(yè)在盖特纳曲线里属(shǔ)于(yú)成熟期或者衰退期的行(xíng)业，传统认(rèn)知上没有什(shén)么投资机会的。但在(zài)这几年特殊的(de)行情里包括煤(méi)炭、电塞舌尔属于哪个国家的城市，塞舌尔是什么国家解铝等类似的(de)行业也出现了一(yī)些机会(huì)，背后的逻(luó)辑是供给侧发生(shēng)了(le)更大(dà)的变化。”一不愿具名的(de)上海公募基金经理(lǐ)指出(chū)。

　　不(bù)过也(yě)有公募人士(shì)持谨(jǐn)慎乐观态度：“行业(yè)前(qián)几年17亿～18亿平方米的年销售面积很难(nán)再出现了，2022年光是居民存款(kuǎn)数量增加了(le)15万亿元。中国存量有400亿(yì)平方米(mǐ)建筑(zhù)面积，考虑(lǜ)存量地(dì)产的更新，也有近(jìn)10亿平方米。需求端还需要有一定(dìng)的政策出(chū)来去(qù)刺(cì)激购房。”

　　宝(bǎo)盈(yíng)基金房地产研究(jiū)员(yuán)吕功绩也(yě)指出：“时至今日，无论从城镇化的进程，还是人均住房面(miàn)积（接近30平(píng)/人(rén)），我国(guó)均(jūn)已告别住(zhù)房(fáng)短缺时代(dài)，而(ér)目(mù)前居民的(de)杠杆率和房(fáng)价收入也不支撑每年18万(wàn)亿元的销售额，以及过快上行的房价，因而行业高增的时代已经过(guò)去，未(wèi)来行业的需求或将回(huí)落，在此(cǐ)过程(chéng)中，伴随(suí)着地产的高杠杆属性，就很(hěn)容易出现信用(yòng)风险问题(tí)（类似2022年的民营地产爆雷），行业进入到供(gōng)给侧出清的(de)过程(chéng)。这个(gè)过程中，综合竞争力强(qiáng)的公(gōng)司就能够通(tōng)过(guò)大鱼吃小鱼的方式，获得市占率的提升。当行(xíng)业(yè)需求见顶回落时，行业的(de)贝塔已经(jīng)过去了，但不代表没有投资(zī)机会，机(jī)会在于(yú)城市、位(wèi)置、产品的阿尔法，而对应到股票投资，就(jiù)是强(qiáng)竞争力公司的阿尔法(fǎ)。”

　　或许也是基于这(zhè)样(yàng)的认(rèn)识转变，精耕细作(zuò)个股成为公募乃至整体机构的务实之(zhī)举。

　　机构配置(zhì)房地(dì)产“风物长宜放眼量”

　　头部央国企、优质区域性标(biāo)的成香(xiāng)饽饽

　　5月以来，房地产板(bǎn)块个股多出(chū)现小幅上涨，截至5月10日收盘(pán)，中(zhōng)信(xìn)房地产指(zhǐ)数本月涨幅约为2％。从具(jù)体的个(gè)股来看，《红周刊》利用Wind统计申万房地产板块个股，在纳入(rù)统计的124只房地产类标的股中，本月以(yǐ)来实现股价上涨(zhǎng)的(de)达到(dào)了81家。

　　其中，上述时间段恰好排名前五的公司月内涨幅超过(guò)了10％，它们(men)分别是上(shàng)实发展(zhǎn)、浦东(dōng)金桥(qiáo)、*ST泛海(hǎi)、华(huá)夏幸福、荣(róng)安地产。排名第一的(de)上实发展，五(wǔ)一(yī)假期(qī)归来后日成交量明(míng塞舌尔属于哪个国家的城市，塞舌尔是什么国家)显(xiǎn)放大，4日(rì)、5日(rì)连续两个交易(yì)日收(shōu)出(chū)涨停。从该股的基本面来看，上实发展的(de)主营业(yè)务为房地产开发与经营。公司的主(zhǔ)要产品及服(fú)务(wù)为房地产销(xiāo)售、房地产租赁、物业管(guǎn)理(lǐ)服务、工程项(xiàng)目(mù)、酒店经(jīng)营。从(cóng)业绩数据来看，2022年(nián)，其实现(xiàn)营业收入52.48亿元，比上期(qī)减(jiǎn)少47.85％，归母净利润(rùn)1.23亿元(yuán)，同比下降33.24％。2023年第一季(jì)度(dù)，其实现营业总(zǒng)收入27.87亿元，同(tóng)比增(zēng)长183.02％；归母净利(lì)润(rùn)2.86亿元，同(tóng)比扭亏。

　　不过从十大流通股股(gǔ)东来看，各(gè)类机(jī)构都有对其布局的例子(zi)。以3月31日时的(de)首季十大流通股股东来(lái)看(kàn)， 具体包(bāo)括(kuò)公募的上银基金、私募的(de)迎水文龙、中央汇(huì)金、长城资产管理(lǐ)公司等都跻身前十的行列(liè)。

　　巧合的是，涨幅暂时排名第二(èr)的浦东金桥也(yě)是上海本地房企，其第一季度的(de)收入(rù)利润规(guī)模(mó)大幅(fú)度复苏(sū)。究其原(yuán)因(yīn)，一(yī)方面是该公司塞舌尔属于哪个国家的城市，塞舌尔是什么国家(sī)后疫情时代(dài)出租率(lǜ)复(fù)苏至近年(nián)来最(zuì)高，另一方面则是公司(sī)拿(ná)地结(jié)算持(chí)续性向好，从数字上看，一季(jì)度新增虹(hóng)口135、138住宅地块(kuài)，总建筑面积约54万平(píng)方米。

　　在这样的(de)业绩势(shì)头(tóu)向(xiàng)好背景下(xià)，自然也吸引了知名机构在其(qí)中持续(xù)驻足。从第一(yī)季度(dù)十大流通股股东(dōng)来看(kàn)，知名私募高毅邓晓峰的两只产(chǎn)品依然在前十中，这(zhè)也(yě)是连续第三个季度他有(yǒu)的两只产品杀入前十。同时(shí)榜(bǎng)单中还有一支大名(míng)鼎鼎(dǐng)的QFII阿布扎比投资(zī)局，其(qí)当季(jì)还小幅增加(jiā)了持股。

　　除去(qù)上(shàng)述两家上海区(qū)域性(xìng)地产(chǎn)公司外，荣(róng)安地产则(zé)是主要布局在深圳的地产公司，一季报交出(chū)的(de)也(yě)是一(yī)份报喜的成绩单：首季公司实现营业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上(shàng)市公司股东的净(jìng)利(lì)润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从(cóng)机(jī)构态度(dù)来看，《红周刊》注(zhù)意到两(liǎng)只公募指(zhǐ)基(jī)首季新杀入十大流通股股东行列(liè)。具体说来， 南(nán)方中证(zhèng)全指(zhǐ)房地产ETF上榜排名第七位，富国(guó)中证(zhèng)指数1000增(zēng)强(qiáng)则排名(míng)第九(jiǔ)位，此外联(lián)袂出现的机(jī)构还有(yǒu)QFII高盛(shèng)国际和私(sī)募迎(yíng)水聚宝。

　　接受(shòu)《红周刊(kān)》采访(fǎng)时，兴证全球基金相关(guān)人士(shì)分析：“经历过行(xíng)业洗牌和兼并重组后，龙头的价值更为笃定突出；从拿地端(duān)看，2022年土地市场大幅(fú)降温，优质土地供给(gěi)较多（券商测算对(duì)应潜在毛利率在25％以上，目前房企的利润率仅20％），绝大多数(shù)房(fáng)企受限于信用(yòng)问题或者资金紧(jǐn)张没法拿地，龙头(tóu)房企趁机获取低成(chéng)本土地，龙头房企的(de)拿(ná)地力(lì)度（拿地金额(é)/销售金额(é)）基(jī)本在30％以上(shàng)；从融资上看(kàn)，龙头房企杠杆率较(jiào)低，净负(fù)债(zhài)率基本在(zài)70％以(yǐ)下(xià)，而其他房(fáng)企的净(jìng)负债率普遍都在100％以上，加杠(gāng)杆空间有限(xiàn)，从(cóng)融资成本看，龙头房企的融资成本不(bù)断下(xià)滑，基本在(zài)3％、4％左右；对应到2023年的销(xiāo)售，龙头房企明(míng)显跑赢行业，1～4月百(bǎi)强(qiáng)房企的销售额(é)增(zēng)速(sù)为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需(xū)要强调(diào)的是，在当前(qián)中特(tè)估(gū)的浪潮下，央国企地产股或存在发展的大(dà)好机会。中(zhōng)信证券指出(chū)：“房地(dì)产(chǎn)行(xíng)业的结构性机会依然存在，少部分公司尤其是央企占据显(xiǎn)著优势，其(qí)主要又(yòu)体现为库存(cún)的优势。央企(qǐ)地产公(gōng)司，现阶(jiē)段(duàn)表现(xiàn)出较低的融资成本，优质的开发资源(yuán)和良好的不动产(chǎn)资产运营能力(lì)的多重竞争优(yōu)势。”

　　“即使(shǐ)没(méi)有(yǒu)中特估，国(guó)央企相较于民营地产公司也是更有优势的(de)。”吕(lǚ)功(gōng)绩强调(diào)，“对于减(jiǎn)值、土地资源债权债务关(guān)系等问题，市场(chǎng)对民营房开企业的资产会有更多(duō)担忧和(hé)质疑，所(suǒ)以在这一轮(lún)行业出清的过程中，央国企相(xiāng)较于民企来说(shuō)估值的修复更明显。中特估的(de)角度从中长期的维度看，行业的逻辑(jí)在于集中度(dù)提升后，行业进入高(gāo)质量发展阶段，具备较快速发展阶段(duàn)更(gèng)稳(wěn)定且可预期的盈利和现金流创(chuàng)造(zào)能(néng)力(lì)，以此带来(lái)估值中枢的(de)提升，应(yīng)该关注估值相对较(jiào)低(dī)，企业自身资产的质量好、运(yùn)营能(néng)力(lì)强(qiáng)、可以创造持续现(xiàn)金流的企业(yè)。”

　　“存(cún)量时代中行业(yè)普涨(zhǎng)的概率(lǜ)比较低，行业内部将出现分化，要关注将受益于行业集中度提(tí)升的头部公司。”星石投资首席研究官方(fāng)磊也表示。

　　顺应机(jī)构这(zhè)一(yī)思路的(de)话，或许还是保利(lì)发展、招商蛇口等国资背(bèi)景龙头前途更为光明(míng)。不过国投瑞银基金(jīn)投资部(bù)副总监綦傅鹏表示：“需要客观地去(qù)持续观察国企央企在三个方面(miàn)是(shì)否可以维持，首先是融资(zī)成本保持低位，其次是销售份额持续提(tí)升，再次是拿地份额持续(xù)提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要(yào)多(duō)给一些耐(nài)心

　　而《红周刊》也(yě)根(gēn)据房企(qǐ)一季报(bào)梳理发现，对于2022年的业绩(jì)出现(xiàn)的整体下滑，2023年一季度的业绩分化更趋明显，保利发展、滨(bīn)江集团等房(fáng)企营收(shōu)、净(jìng)利均实现了(le)业绩的(de)回正(zhèng)，甚(shèn)至是较(jiào)大增速的(de)增(zēng)长(zhǎng)。而这(zhè)些公司也是机构的重仓(cāng)对象(xiàng)。

　　对此，知名房地产业内人士张宏伟向(xiàng)《红周刊》分析表示，业(yè)绩出现明显改善的(de)房企(qǐ)，主要是因(yīn)为过(guò)去(qù)两三年时(shí)间，尤其(qí)是在2021年(nián)下半(bàn)年民营房企不(bù)怎(zěn)么投资(zī)拿(ná)地(dì)之后，国有(yǒu)企业仍在(zài)持续性地拿地，且主要集(jí)中在核心城市，投资力度较大。投资的驱动能够推动房企销售(shòu)业绩的(de)增(zēng)长，从而在2023年(nián)一季度(dù)市场(chǎng)恢复但仍处于调整(zhěng)的过程中，能(néng)够保(bǎo)有一个(gè)正增长。

　　不过张宏伟同时也提醒表示，在房地产的复苏过程(chéng)中，还面临着(zhe)一些(xiē)不确(què)定性。其实整个(gè)市场(chǎng)从四(sì)月(yuè)份开始又(yòu)在往下(xià)掉。除了杭州、成都(dōu)等(děng)极(jí)个别(bié)城市四(sì)月(yuè)环比三月(yuè)相对表现较好之外，包(bāo)括北(běi)京、上海在内的绝大多(duō)数城(chéng)市(shì)都出(chū)现环(huán)比下(xià)滑的情况(kuàng)。而现在五月的市(shì)场表现也不太(tài)乐观(guān)。按照现在的经(jīng)济状况、收入(rù)情况，以及(jí)市场的去库存压力、企业(yè)的资金(jīn)面(miàn)压力(lì)，可(kě)能会(huì)出现(xiàn)，到六月份房企(qǐ)为(wèi)了半年报冲(chōng)业(yè)绩出现市场的短期(qī)反弹(dàn)外的一个市场乏力现象(xiàng)。也(yě)就是说，第二(èr)季度、第三季度增长不确定性的压(yā)力仍旧较大。

　　上海利檀投资董事长陈昊扬也向《红周(zhōu)刊(kān)》指出，现在整个房地产以及其上(shàng)下游产业链的(de)复苏速度都比想象的(de)要慢(màn)很多，我(wǒ)们(men)要多给一些(xiē)耐心，这个(gè)时候，在房地产以及上(shàng)下(xià)游就不是赚(zhuàn)快钱的时(shí)候，只能赚他基本面的钱(qián)。但这也意味(wèi)着，只有极为少数的、做(zuò)得比同行好(hǎo)得(dé)多的企业，会伴(bàn)随整(zhěng)个(gè)行业的弱复苏，业绩会逐步体(tǐ)现出来。所(suǒ)以只能耐心地去等待它的(de)基本面不断(duàn)地凸显(xiǎn)出来，这需要时(shí)间。

　　（本文(wén)已刊(kān)发于5月13日《红周刊(kān)》，文中(zhōng)提及个股仅为举例分析，不做(zuò)买卖(mài)推荐。）

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