文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取(qǔ)消预售制(zhì)了(le)。 1月17日召开(kāi)的全国(guó)住房和城乡建设(shè)工作会议提出“有条件(jiàn)的可以(yǐ)进行现房销(xiāo)售”，不足一个月时间，已有山东、安徽、河南、四川、广东等(děng)地(dì)明确表态，试点现房销售。

　　1、是(shì)该取(qǔ)消商品房预(yù)售制了(le)，用你的钱，建(jiàn)你的房子，还(hái)烂尾了，这(zhè)是对购房者的不公(gōng)平。以后谁有钱谁建房，没钱没实力的别建(jiàn)了，不能把包袱(fú)甩给老(lǎo)百姓(xìng)和社会，这是房地产从大(dà)开发时代步(bù)入高质量发展(zhǎn)阶段的必然趋势(shì)，也是(shì)对购房老百姓的(de)最大保护。98年房(fáng)改时，全国缺房(fáng)子，开发(fā)商缺钱，预(yù)售制是权宜之计，现(xiàn)在全国套户比超过1，从大开发进入存(cún)量时(shí)代(dài)，对购房民众不公(gōng)平的预售制已经过时(shí)了，该(gāi)取消了，改为现房销售。以(yǐ)后(hòu)一手交(jiāo)钱(qián)，一(yī)手交房，天经地义。当然二次房(fáng)改是个技术(shù)活，兼顾(gù)化(huà)解(jiě)停贷、复工保交楼、重组房企债务、恢复市(shì)场信心(xīn)以及长(zhǎng)效机制，长效(xiào)机制四大关键是推动城市群战(zhàn)略、人地挂钩、金融(róng)中(zhōng)性稳定和房地(dì)产税。如果按照(zhào)经济规(guī)律(lǜ)办事，中国(guó)一定能(néng)实(shí)现房地产软(ruǎn)着陆和长期(qī)平稳健康(kāng)发(fā)展(zhǎn)，跨过这道关，解好这道世界难(nán)题(tí)。

　　2、为(wèi)什么(me)要取(qǔ)消预售制(zhì)、改为现房销售？大家想想，绝(jué)大部(bù)分(fēn)商品是一手(shǒu)交钱一手交货(huò)，预(yù)售制是(shì)对购买者(zhě)的单方面(miàn)不(bù)公平制度，购房(fáng)老百姓几乎承担(dān)了所(suǒ)有商品(pǐn)不能交付的(de)风险。从个人层面看，预售制对(duì)购房者非常不公平，比如，交房等(děng)待(dài)期一(yī)般为两年，在此期间(jiān)，购(gòu)房者不仅承担(dān)银(yín)行利(lì)息(xī)，还要承(chéng)担延迟交房、房屋(wū)质量、房(fáng)产证延期办(bàn)理(lǐ)甚至不能交房的(de)风险。从行业(yè)层(céng)面看，预(yù)售制助推部分房企过度举债、高杠(gāng)杆扩张，若遇到下行周(zhōu)期，会引发(fā)资(zī)金链断(duàn)裂、项目搁(gē)置等系(xì)列风险。取消(xiāo)预售(shòu)制，改为现房销售(shòu)，这样(yàng)有(yǒu)助于(yú)落实中央房住不炒精神、有助于(yú)保障(zhàng)购房老(lǎo)百(bǎi)姓权益、有助于房(fáng)企稳健发展，一(yī)举多得(dé)，谋划(huà)长远(yuǎn)。

　　3、为(wèi)什么建议取消预售制度？预售制度(dù)怎么来的？国外什么情况？简(jiǎn)单科普一(yī)下：商(shāng)品房预售最(zuì)早源于中(zhōng)国香港，俗称卖楼花，卖期(qī)房，是一种开发商(shāng)放(fàng)杠(gāng)杆的方式。98年房(fáng)改，由(yóu)于商品房短缺，房企缺资金，借鉴中国香(xiāng)港，引入了(le)商品房预(yù)售制度。其实，当前世界(jiè)不(bù)少国家存(cún)在预售制。但是，重(zhòng)点来(lái)了(le)！发达国家一般有(yǒu)严格的监管(guǎn)保(bǎo)障措施，开发商(shāng)在项目获得政府(fǔ)批准后才可以开始销(xiāo)售，买(mǎi)家在购买期(qī)房(fáng)后并(bìng)非像中国一样在支付完首付(fù)款后从(cóng)银行一次性贷(dài)款支付剩余全部房(fáng)款，而是根据开发商工程进度在完全交房前进行分期(qī)支(zhī)付。所以，预(yù)售制度是需要(yào)严格的资(zī)金监管、分期(qī)支付以及违约处(chù)罚措施作为保障的，如果没有这些保(bǎo)障措施(shī)，一(yī)定会触发风险(xiǎn)，对购房民(mín)众不公(gōng)平，所以不如借机取(qǔ)消预售制(zhì)度(dù)，以后改为现房销售。客观(guān)讲预(yù)售制度有一(yī)定(dìng)历史阶段性，现在(zài)中国住房进(jìn)入存(cún)量时代，取消(xiāo)预售制度(dù)有助(zhù)于降负债降杠(gāng)杆，不(bù)再把烂(làn)尾风险甩给(gěi)老百姓和社会，当然(rán)这需要配套房企债务重组、复工保交楼、恢(huī)复市场信心和房地产长效机制。这是个技术活(huó)，只要(yào)坚持(chí)市(shì)场化改革，中国一定能化解这个难题，让(ràng)房(fáng)地产回归实体经(jīng)济和居住属性，安居乐(lè)业。

　　4、简单讲，如果(guǒ)取(qǔ)消预售制，改为(wèi)现房销(xiāo)售，开发商(shāng)将拼(pīn)的不是五花八门(mén)、眼花缭乱、不知道能(néng)不(bù)能(néng)兑(duì)现的营销手段，而是所(suǒ)见即所得的过硬的产品质量和诚信，这才是对(duì)购房民众的最根本最实质的保障，这样将极(jí)大的提升(shēng)开发(fā)商的建筑质量，实现(xiàn)良(liáng)币驱(qū)逐劣币(bì)。所有商(shāng)业的(de)本质是向善，是以(yǐ)客户为(wèi)中(zhōng)心，房地产也不能(néng)例外，老百姓买房子(zi)是天大的事(shì)，烂尾(wěi)毁(huǐ)三代，好房幸(xìng)福一家(jiā)人(rén)。从(cóng)这个角(jiǎo)度，取(qǔ)消预售制、实施现房销(xiāo)售是实(shí)现老(lǎo)百姓安居乐业、社会长治(zhì)久安、行业企业健康发展(zhǎn)的重大措施。在当(dāng)前(qián)的情(qíng)况(kuàng)下，取消预售制要结合(hé)稳楼市、房地产软着陆、打(dǎ)通(tōng)金融支持当期三好生(shēng)、新模式等综合施(shī)策(cè)。

　　作者十年前(qián)在国务(wù)院发(fā)展(zhǎn)研究中心参与(yǔ)财税改革方案研(yán)究时，对预(yù)售制(zhì)、房地产税、人地挂钩、金融稳定、房企(qǐ)杠杆(gān)率等进行过长期系统的专项(xiàng)研(yán)究(jiū)。（参考后来(lái)形成的(de)专(zhuān)著《房地产周(zhōu)期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中国(guó)内(nèi)地商品房预售制的前(qián)世(shì)今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大(dà)、供给量少，引进“卖楼花(huā)”模(mó)式，形成“中国内地版(bǎn)预售制”

　　1.3 预售制推动城市化进(jìn)程，但背后潜(qián)藏的风(fēng)险(xiǎn)确实存在

　　2 国际经(jīng)验

　　2.1 美国：交付前预售资金(jīn)第三方(fāng)全程监管，交付时开发商(shāng)凭验收凭证取得房款

　　2.2 德(dé)国：可零首付购房，提供期房烂(làn)尾(wěi)险

　　2.3 英国：10％定金保险保护(hù)机制，55％-80％房款交(jiāo)房时支(zhī)付

　　2.4 日本：为规范期(qī)房交(jiāo)易立法，设置期房(fáng)预付款保全措施

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资(zī)金由(yóu)银行监(jiān)管，享1年保修(xiū)期后(hòu)付尾(wěi)款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内(nèi)地(dì)商品房(fáng)预售制(zhì)的(de)前(qián)世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖(mài)楼花”模(mó)式

　　二十世纪(jì)五十年代在(zài)中(zhōng)国(guó)香港(gǎng)，楼宇出租是地产行业盛行的方式(shì)，但有着转(zhuǎn)让难(nán)、出租资金周转(zhuǎn)期(qī)长等问题(tí)，分层销售孕育(yù)而生。20世纪50年代，中国香港还未推行公(gōng)共房(fáng)屋制(zhì)度，许多人栖身于木(mù)屋或者其他临时住宅，住房的需求是相(xiāng)当高，不过大多数(shù)居民的储蓄很(hěn)少。当时楼宇买卖多数以一整(zhěng)栋楼为单位，需要雄厚的资(zī)金实(shí)力才能购买。虽然楼宇出租是中国(guó)香港地产行业盛行的方式，但有着转(zhuǎn)让(ràng)难、出(chū)租资金周转期长等(děng)问题。针对这一系列问题，不少(shǎo)地产(chǎn)商开始探求新的(de)方式，如把楼宇契约切(qiè)开(kāi)，即(jí)“分契”，然后将楼宇分(fēn)层出(chū)售。这(zhè)模式(shì)一经(jīng)推行(xíng)，购(gòu)买楼宇的市民(mín)数量有所增加，开发商资金周(zhōu)转加快。

　　在分层(céng)出售的基(jī)础上，将“按(àn)揭”模式引(yǐn)入房(fáng)地(dì)产销售(shòu)，霍英(yīng)东创造“卖楼(lóu)花”模式。1953年底(dǐ)霍(huò)英东创(chuàng)办立信置业有限公司，凭借(jiè)商业直觉和(hé)多年经(jīng)营杂货铺、海(hǎi)上驳运业务的(de)经(jīng)验，对于商品流通、资金周转有着独到的(de)见解，在努(nǔ)力寻求(qiú)方法加快自身资金周转(zhuǎn)。当(dāng)时(shí)其在购下九龙(lóng)的(de)一块地(dì)盘后，除了分层出售、还(hái)印发售(shòu)楼(lóu)说明书，上有(yǒu)文字详尽(jǐn)说明楼宇的地势环境、建筑材料、分(fēn)层(céng)价格、订购方(fāng)法等(děng)。此外，“卖楼花”是(shì)另外一个亮点，即先收取(qǔ)买(mǎi)家的订金，采用类似租金(jīn)的分(fēn)期付(fù)款形式，等新楼落(luò)成时，收齐买家(jiā)的钱，买家就(jiù)拥有了自己的房产。这种(zhǒng)方式减轻了民众(zhòng)购(gòu)房的资金压(yā)力，加速了房屋的建造(zào)和销(xiāo)售，也(yě)解决了制造商的资金问题，降低投资风险(xiǎn)，在当时可(kě)谓是“双赢”的举措。“预售楼花+分(fēn)期付款”的销(xiāo)售模式成为(wèi)当时中国香港房(fáng)地产市场(chǎng)的(de)一大(dà)特色(sè)，纵观中国香港房地产(chǎn)市场的(de)改革(gé)，“卖(mài)楼花(huā)”模式高效率地(dì)解决(jué)了核心的住房供不应求的问题(tí)，使(shǐ)房市(shì)发(fā)展进(jìn)入新阶(jiē)段。

　　预售楼花模式推动了中国香港楼市几(jǐ)十年繁(fán)荣，但期间也出现过(guò)“烂尾(wěi)楼(lóu)”的情况，但监管部门不(bù)断完善、规范化(huà)，建立健全的监管机制，促进(jìn)市场健康发(fā)展。例如，1960年(nián)，位于(yú)大角咀的一个楼盘因建筑费用超(chāo)支停工，出现“烂尾”情(qíng)况(kuàng)。在1961年(nián)后，中国香港管理部门(mén)提升了对于预售(shòu)楼(lóu)花(huā)制度的监管，即要求开(kāi)发(fā)商在预售前(qián)，确保地价款已经全部支付(fù)，还(hái)要(yào)证明(míng)自身有(yǒu)资金等(děng)能力(lì)把项目完成，资(zī)金需放入律师所(suǒ)托管，支取(qǔ)时需律所和建(jiàn)筑师的核准。为了防止(zhǐ)开发商、律所、建筑师(shī)等造假，套(tào)取监管账户资金(jīn)，中国香港(gǎng)要(yào)求律师行在银行开设的信(xìn)托账户(hù)（监管(guǎn)账户(hù)）、开发商操作等采取全透明化机制(zhì)，且银(yín)行的责任上升(shēng)，如(rú)出现房屋“烂尾”情(qíng)况，银行将成最大风险(xiǎn)方(fāng)，后续需自(zì)身推动(dòng)项目完工(gōng)。随(suí)着监(jiān)管体系逐步完善，出(chū)现“烂尾(wěi)”的现象较少。

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给量少(shǎo)，引进“卖楼花(huā)”模式，形成(chéng)“中(zhōng)国内地(dì)版(bǎn)预售制”

　　二十世纪九十年代(dài)，中国(guó)内地面(miàn)临(lín)住(zhù)房需求(qiú)大和供给量短缺问题，引入“卖楼花(huā)”制度。建国以来，中(zhōng)国内(nèi)地(dì)优(yōu)先(xiān)发展重工业(yè)，强调基础(chǔ)建(jiàn)设(shè)，这(zhè)一导向使前(qián)期发展(zhǎn)工业化的进程大于城市化进程(chéng)，唯有解决住房基础(chǔ)等城市(shì)化配套(tào)问题，才能进(jìn)一步推(tuī)进城市化(huà)。但当时推行的是“统(tǒng)一管(guǎn)理，统一分(fēn)配，以租养房(fáng)”的(de)福利分房制度，住(zhù)房市场发展起步较晚、增速较(jiào)慢，福利分房制度(dù)也出现了分配不公(gōng)、效率低、配套差等问(wèn)题，因此福利(lì)分房制度不再适用于当(dāng)时的国情。叠(dié)加房地产市场(chǎng)面临商(shāng)品房的需求量大，而社(shè)会缺少大(dà)型房(fáng)地产开发商，商(shāng)品房供应量小的困境，此时引(yǐn)入中国香港的“卖楼花”模式(shì)无疑是对内地房地产市场的一针强心剂。从1994年(nián)起，中国内地(dì)逐步引进(jìn)中国香港预售商品房制度，先后(hòu)出台多项文(wén)件，大力支持国内房地(dì)产(chǎn)市场改革。例(lì)如，1998年(nián)，国务院(yuàn)出(chū)台《关于(yú)进一步深化城镇住房制度改革，加快住(zhù)房建设的(de)通知》文件，决定停止住(zhù)房无(wú)偿实物(wù)分配(pèi)，逐步实行住(zhù)房分配货币(bì)化、住房供给商品(pǐn)化、社(shè)会化的住(zhù)房新体制，从计划(huà)经(jīng)济下的福(fú)利分房转向市场经济的商(shāng)品房。房地产市场采用预售(shòu)制，允许开发(fā)商卖期房，解决了房企缺少资金和开发时(shí)间周期(qī)长(zhǎng)的(de)两大难题，开发商以预售款撬动下一个项(xiàng)目的开(kāi)发，形成滚(gǔn)动开发模式，住(zhù)房(fáng)供应速度加快。自此中国(guó)内地开始(shǐ)房改(gǎi)货(huò)币化，中(zhōng)国人(rén)民银行等多(duō)方迅(xùn)速(sù)出台相关的信(xìn)贷政策，支持购房者，极大(dà)作(zuò)用(yòng)推动了房地产市场的发展(zhǎn)。

　　引入中(zhōng)国香港“卖楼花”模式(shì)后，经调(diào)整(zhěng)形成契合中国内地的(de)商品房(fáng)预售制度(dù)。预售制的初衷是为了缓(huǎn)解房企资(zī)金压力，加快城镇住房(fáng)建设。具体来说，是指房地(dì)产开(kāi)发企业将正在建设中的房屋预先出售给购房者，由购房者支(zhī)付定金或房款的行为。区别于中国香港，在中(zhōng)国内地(dì)实践过程中，商品(pǐn)房预售(shòu)流程(chéng)为(wèi)：房地(dì)产开发商办理(lǐ)预售许可证-签订商(shāng)品房买卖合同-进行备案登记(jì)和预告登(dēng)记(jì)-交付房屋。在购房(fáng)过程中，购房者需要一(yī)次(cì)性(xìng)付清(qīng)首(shǒu)付(fù)款，并(bìng)采用银行(xíng)贷款(kuǎn)的形式一次性付清剩余房(fáng)款，换(huàn)言之，房屋(wū)未建成，开发商可能已拿到了全(quán)部购房款，这点与中国香港(gǎng)的(de)按照工程进度(dù)付款有所不同(tóng)。对中国(guó)内地(dì)的开发商(shāng)而言，预售(shòu)制商(shāng)品(pǐn)房也开(kāi)启了高周转、高杠(gāng)杆的运作(zuò)模式。

　　1.3预(yù)售制推动城市化进程，但背后潜藏的风险确实存在

　　作为中国内地商品房销售的最主要方(fāng)式，预售制极大缩短房(fáng)企(qǐ)现金回笼周期(qī)，同时增加(jiā)市(shì)场(chǎng)商品房供应(yīng)，推(tuī)动了城镇化发展进程。预售制在过去20多(duō)年对中国(guó)内地房(fáng)地产市(shì)场(chǎng)的稳步发展起到了重要作(zuò)用，不(bù)仅解决了房(fáng)地(dì)产(chǎn)市场(chǎng)快速发展(zhǎn)阶段(duàn)的资(zī)金需求，也提高了居民居住水(shuǐ)平，中(zhōng)国(guó)内地(dì)城镇居民从筒子楼住到(dào)住宅小区，从全民蜗居到基本适(shì)居，住房事业取得(dé)巨(jù)大进步，数十年时(shí)间走完(wán)发(fā)达国家几(jǐ)百(bǎi)年城镇化路程。改(gǎi)革开放(fàng)以来，城镇化(huà)进程(chéng)进入快速发展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长至9.1亿人(rén)，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市(shì)建成(chéng)区面(miàn)积由7438平方(fāng)公(gōng)里增长至60721平方公里，增长7.2倍。根据(jù)我(wǒ)们发布的《中(zhōng)国住房存(cún)量报(bào)告：2021》测算，1978-2020年(nián)中国内地城镇住宅存量(liàng)从不到14亿平增至313.2亿平(píng)，城镇人(rén)均(jūn)住房建(jiàn)筑面积从8.1平方米增至34.7平方(fāng)米(mǐ)，城镇住(zhù)房套数从约3100万套(tào)增至3.63亿套，套户比从0.8增至(zhì)1.09。预售制在当前已成(chéng)为中国内地商品房销售最主要方式，2005年(nián)中国(guó)内地商品住宅期房(fáng)销售(shòu)面积占总销售面积的比重为63％，而2021年期房累计销售(shòu)面(miàn)积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预(yù)售制也推动(dòng)了中国内地(dì)房地产行业的发展(zhǎn)。中(zhōng)国内(nèi)地房(fáng)地产历经二十(shí)多年长周期繁荣(róng)，行业各(gè)项指(zhǐ)标大(dà)幅(fú)增长(zhǎng)。1999-2021年，房(fáng)屋新开工面积从2.2亿(yì)平(píng)增至19.9亿平，累(lèi)计上(shàng)涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开发投(tóu)资完成(chéng)额从0.4万亿元增至14.8万(wàn)亿(yì)元，累(lèi)计(jì)上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销售面积和销(xiāo)售(shòu)金额分别(bié)从1.5亿平增(zēng)至17.9亿平、0.3万亿(yì)元增至18.2万亿元(yuán)，累计上(shàng)涨11.3、65.3倍(bèi)，年复(fù)合增(zēng)速(sù)12.1％、21％。伴(bàn)随房(fáng)地产(chǎn)业的快速发展，房地产企(qǐ)业从无到有、从国企先(xiān)行到民企崛(jué)起，队(duì)伍逐渐壮大。2018年，房地产企业数量达(dá)9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年(nián)来房地产也(yě)成(chéng)为(wèi)拉动中国内地经济高(gāo)增长的(de)火车(chē)头。

　　1）从经济增(zēng)长渠(qú)道，房地(dì)产(chǎn)带动的上(shàng)下游产业链(liàn)特别长，高达50多个行业。2020年房地产及(jí)其产业(yè)链占GDP的17.2％（完全贡献(xiàn)），其中房地产(chǎn)业(yè)增加值占GDP的7.3％（直接(jiē)贡献），房地(dì)产(chǎn)带动产业链占GDP的(de)9.9％（间接贡献），其中房地产(chǎn)对金融、批发、建(jiàn)材的带动最为明显。

　　2）从投(tóu)资渠道，2020年房地产完全拉动的投资(zī)占全(quán)社会固定资产(chǎn)投资的51.5％，其中，房地(dì)产开发投资占固定(dìng)资产投资(zī)的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房(fáng)地(dì)产贷款占(zhàn)银行(xíng)各(gè)项贷款余额的比重看，2021年12月为27.07％，如果(guǒ)加上信托等通道业(yè)务，占比超过三分之一(yī)。从房地产(chǎn)融资存量占社(shè)融存量比重看，2021年12月占比为18.76％。如果房企大面积违(wéi)约，将导致银行不良率大幅上升。

　　4）从居(jū)民(mín)财富效应渠道(dào)，根据(jù)我们的《中国住房(fáng)市值测算报告》，2020年中国住房市值为62.6万亿美元，大(dà)于美国(guó)的33.6万亿美元、日本的10.8万亿(yì)美元、英法德三国(guó)合计的31.5万(wàn)亿(yì)美元。从住房市(shì)值(zhí)占股债房市值的比例看，2020年中国为66.6％，高于(yú)美(měi)国的(de)27％、日本的37％、英国的49％、法(fǎ)国的56％、德国的(de)64％。中国住房(fáng)市值与股债房(fáng)市值的比例较高，主要是(shì)因为(wèi)住(zhù)房(fáng)市值高，以及中国资本市场发(fā)育尚(shàng)不成熟，直接融资(zī)比例较低，股票、债券(quàn)市(shì)值(zhí)较低，居民投资渠道缺乏。

　　不可否认，预售制(zhì)背后潜藏(cáng)的风(fēng)险(xiǎn)确实存在，当前的负面效应愈发凸(tū)显。

　　从(cóng)个人层面看，绝大部分商品是一(yī)手交钱一手交货，预(yù)售制是对购(gòu)买者的单方面不(bù)公(gōng)平制度，购房(fáng)老百姓几乎承担(dān)了所有(yǒu)商品不能交付的风险。比如，交(jiāo)房等待期一般(bān)为两年，在此期间，购房者不仅承担银行利息，还要承担延迟(chí)交房、“一房二卖(mài)”、房屋质量、房(fáng)产(chǎn)证延期办(bàn)理(lǐ)甚(shèn)至不能交房等(děng)风险。另外，购房者和开发商之间的购房合同、购房者和(hé)银行的按揭贷款合同是两(liǎng)个(gè)独(dú)立(lì)的合(hé)同关系(xì)，如(rú)果开发(fā)商发(fā)生(shēng)违约，购房者只能根据(jù)购房合(hé)同向开(kāi)发商主(zhǔ)张权力，但依旧需(xū)要(yào)根据按揭贷款合(hé)同(tóng)按时向银行进(jìn)行贷款偿还(hái)，因此(cǐ)购房者承担的风险(xiǎn)较大。

　　从行(xíng)业(yè)层(céng)面看，预售制助推部分房企过度举债、高杠杆扩张，资(zī)金若遇(yù)到下行周期，会引(yǐn)发资金(jīn)链断(duàn)裂、项目搁置(zhì)等(děng)系列风险，进行影响(xiǎng)自身信用和(hé)购房者对行业(yè)的(de)信心(xīn)。

　　从金融层面(miàn)看，银行作(zuò)为按揭贷款的发放方，一(yī)旦房企因为市场波动或经(jīng)营不善，出现资金链断裂等一(yī)系(xì)列(liè)问题，导致“烂尾”等情况，而房企通过与购(gòu)房者签订(dìng)的预售合同(tóng)和按(àn)揭(jiē)合同，已经(jīng)从(cóng)银行获得房(fáng)款，如果购房(fáng)者丧失还款能力(lì)或短期不(bù)能还款等，则风险完全由(yóu)银(yín)行承(chéng)担，银行(xíng)将面(miàn)临较大(dà)的(de)坏账压(yā)力。

　　从监管(guǎn)角度(dù)看，购房者的预售监管(guǎn)资金去哪(nǎ)了？楼盘(pán)“烂尾”，归根结(jié)底两个字(zì)那就是“没钱”，即没钱付工程款。在2004版的《城市商(shāng)品房(fáng)预售(shòu)管(guǎn)理办法》中明确规(guī)定了开发企业预售(shòu)商(shāng)品房所得款项应(yīng)当用于有关的工程建(jiàn)设(shè)，商品(pǐn)房预售款监管的(de)具体办法(fǎ)，由(yóu)房(fáng)地产管理(lǐ)部门制定(dìng)。但(dàn)多(duō)年(nián)以来(lái)全国并没有统一(yī)的预售资(zī)金监管规定，各地(dì)实行“一(yī)城一策”。例如，太原、昆明、重(zhòng)庆、长沙等城市重点监管资金比例为总预售(shòu)款的15-40％左右，郑州(zhōu)、福州(zhōu)、合(hé)肥等(děng)城市则(zé)按照项目的(de)建安成本(běn)乘以(yǐ)建筑(zhù)面积(jī)或者项目工程总额报价计算重(zhòng)点(diǎn)资金。而事实是，不少购房款未进入监(jiān)管账户(hù)、或进入监管账户(hù)后被(bèi)挪用，导致楼盘没有资金继续建设。收楼遥遥无期，月供(gōng)却被迫继续还款。那么，监管(guǎn)账(zhàng)户资金如(rú)何被挪走的？实际上，在过去房地产大(dà)开(kāi)发时代(dài)的高周转背(bèi)景下(xià)，抽调预售款监管账户资金(jīn)，是(shì)行业“潜规则(zé)”。比(bǐ)如工程总承包方，以工程建(jiàn)设名义，获得监管账户拨付资金，再由工程方将资金转给房企，而拨付的工(gōng)程款，远超(chāo)工(gōng)程(chéng)进度(dù)所需。通(tōng)过这些方式套取的资金(jīn)，在房(fáng)企各地(dì)项目间(jiān)流动，变相加(jiā)杠杆，这样做提供了资金(jīn)流(liú)动性，房企抽调资金(jīn)统筹(chóu)拿(ná)地、还(hái)款(kuǎn)和楼盘建设，形成(chéng)一种资金循环(huán)高周(zhōu)转模(mó)式，但一(yī)定程(chéng)度上把(bǎ)风(fēng)险甩(shuǎi)给了(le)购房者。

　　2 国(guó)际经验

　　整体来说(shuō)，国外商品房(fáng)预售制度呈现以下特点：

　　1）预付款保护：对于购房者预付资(zī)金，一(yī)般设有定金或预(yù)付(fù)款保护(hù)机制，如英国、日本；

　　2）预付款比(bǐ)重(zhòng)：要求(qiú)购(gòu)房者支付的预付款比例相对较低(dī)，绝大部(bù)分房款在房屋(wū)交付(fù)后(hòu)开始支付；

　　3）预付(fù)款支付(fù)方式(shì)：预付款一般(bān)以定金方式支付，或(huò)按工程(chéng)进(jìn)度(dù)分期(qī)支付(fù)，或二者结合；

　　4）按揭贷款方式：一般(bān)采(cǎi)用两种(zhǒng)方式发放按揭贷(dài)款，一是按工程进(jìn)度付款，按揭贷款按照工(gōng)程进度(dù)逐渐发放，购房者开始月供；二(èr)是房(fáng)屋交付后发放按揭贷(dài)款(kuǎn)；

　　5）房屋烂(làn)尾保护：为预售商品房(fáng)提供期(qī)房烂(làn)尾保险，在商品房出(chū)现重大延期(qī)或重大缺陷(xiàn)时，保障购房者(zhě)权益(yì)；

　　6）房屋交付(fù)保护：房屋交付质(zhì)量的保障(zhàng)有(yǒu)两种方式，一是期房由政府或第(dì)三方验(yàn)收合格并提(tí)供验收凭证后，开(kāi)发商凭验收(shōu)凭证取得购房者支(zhī)付(fù)的房款。二是开发(fā)商为购房者提供(gōng)一定的保(bǎo)修(xiū)期，通(tōng)常1-5年(nián)，保修期满(mǎn)，购(gòu)房者支付(fù)尾(wěi)款。

　　2.1 美国：交付前预售资金(jīn)第三方(fāng)全(quán)程监(jiān)管，交付(fù)时开发(fā)商凭(píng)验收凭证取得房款

　　美国(guó)期房定金一定期限内无(wú)条件返还(hái)，最低首付比例为3.5％，交房前仅支付首付，其余房款交付(fù)后按揭还款，交付前资金由(yóu)第(dì)三(sān)方全程(chéng)监管，交付时(shí)开发商凭验收凭证取(qǔ)得房款(kuǎn)。

　　定金(jīn)及(jí)首付环节(jié)，定金比例(lì)一般为房(fáng)款的1％-5％，首付比例最低可低于(yú)3.5％，根据(jù)美国官方数据(jù)，2021年美国平均首付(fù)比例为12％。

　　余(yú)款(kuǎn)支付方(fāng)面，除定金或首付外，购房者在房屋交付后(hòu)通(tōng)过按揭贷(dài)款支付(fù)剩余房款。

　　资金监管方面，美国为防止(zhǐ)开发(fā)商挪(nuó)用资金，购(gòu)房(fáng)者的定金及首付款由第三方(fāng)公证(zhèng)行或(huò)产权(quán)保(bǎo)险公司的信托账户监管。如果开发商倒闭导致楼盘烂尾，购房者资金(jīn)可通过申请(qǐng)仲裁取回，且不承担任何(hé)责(zé)任与损失。而开发(fā)商在房屋建设过(guò)程中的(de)资(zī)金全(quán)部(bù)来自银行，银行(xíng)根据工(gōng)程进(jìn)度(dù)向开发商提供一(yī)定比例(lì)的(de)贷款，由(yóu)于开发(fā)商挪用资金(jīn)直接损害银行利益，银(yín)行有充分(fēn)动机监管开发(fā)商(shāng)施工进(jìn)度(dù)。开发(fā)商在房屋(wū)交付(fù)时需(xū)取(qǔ)得由政(zhèng)府相关部门(mén)经审(shěn)查(chá)后发放的验收凭证(zhèng)，通(tōng)过验(yàn)收凭证向银行得(dé)到购房者(zhě)支(zhī)付的房款。

　　2.2 德国(guó)：可零首付(fù)购房，提供期(qī)房烂尾险

　　德国期房可零首付购房，房款按建造工期进度支付，按揭按工期放款后(hòu)还贷，房贷(dài)利率(lǜ)采用固定(dìng)利率，开发商或购房者可购买期房烂尾保险。

　　预售(shòu)门槛(kǎn)方面，德国开发商(shāng)在(zài)项目获批(pī)后即可预售(shòu)房屋。签署(shǔ)购房合同前，购(gòu)房者(zhě)需(xū)支付(fù)约2000欧(ōu)的定(dìng)金并进(jìn)行预约公(g珠海一共几个区最繁华的是哪个街区，珠海几个区？哪个区好？ōng)证，签订合同后(hòu)定金(jīn)退还。如由于任(rèn)何原(yuán)因不能购买，定(dìng)金按(àn)照(zhào)德国法(fǎ)律全部退还。

　　签署(shǔ)购(gòu)房合(hé)同后，购房(fáng)者需(xū)支付公证费(fèi)和(hé)土地交易税，分别(bié)为房屋售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不(bù)包含(hán)在购房款中，属于(yú)购房附加费。

　　首付方面(miàn)，德国(guó)没有规定最低首付比例，可零(líng)首付购(gòu)房。

　　余款方面，德国也采取按工期支付房(fáng)款的制度，一般分(fēn)7笔进(jìn)行(xíng)支付，具体(tǐ)支付节点、比例因项目而异(yì)。一般来(lái)说(shuō)，支付节点可分(fēn)为(wèi)公(gōng)证后(hòu)、主(zhǔ)体(tǐ)完工、内部(bù)水暖电路完工、窗户玻璃(lí)完工、室内清洁及墙(qiáng)面完工、地板完工、全部完工，支付(fù)比例(lì)可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面(miàn)，购(gòu)房(fáng)者可在支付房款前申请房(fáng)贷，房贷利率采用固定利率，银行(xíng)按施工节奏(zòu)分多(duō)次发放贷款，每笔贷款给(gěi)予购(gòu)房(fáng)者(zhě)一定(dìng)使用期(qī)限，期限结束(shù)后，购房者(zhě)开始还贷。

　　保险方面，德国(guó)保险公(gōng)司针对期房设(shè)计了两种保险，保险的功能是当房屋出现(xiàn)重大延期或重大缺陷时，保险公司保证(zhèng)开发商赔偿或修复，开(kāi)发商(shāng)破产，由(yóu)保险公(gōng)司负责相应赔偿。保险由(yóu)开发(fā)商或(huò)购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　英国预(yù)售制设(shè)有10％定金保险保(bǎo)护(hù)机制，交(jiāo)房前付款(kuǎn)比例仅20％-45％，资金(jīn)由买卖双(shuāng)方律(lǜ)师严格(gé)监管。

　　订立(lì)合同前，买卖双(shuāng)方均有(yǒu)一名律(lǜ)师，负责沟(gōu)通(tōng)期房交(jiāo)易中的房产、资金、合同(tóng)等各(gè)个环节，各环节(jié)内容确认无(wú)误(wù)后签订首付(fù)交换(huàn)合(hé)同。

　　定(dìng)金方面，英国设(shè)置了(le)10％定金保险(xiǎn)保护机制，当开发商出(chū)现财务、经(jīng)营(yíng)问题时，购房者10％的(de)定金由保险(xiǎn)公司赔(péi)付，而超出(chū)10％的部分较难(nán)追回。

　　首付方面，首(shǒu)付比例通常为10％-25％，首付需要在合同签订21天(tiān)内支付(fù)。

　　余款支付(fù)环(huán)节，英国(guó)采取按工程进度付(fù)款的方式，但是交房前付款比例相对(duì)较低(dī)，一般会在合(hé)同签订6-24个月分别支(zhī)付两(liǎng)笔5％-10％的款项，即(jí)交房前(qián)付款比(bǐ)例在20％-45％之间，剩余款项交房后支付。

　　交付环节(jié)，英国规定房屋必须经过房(fáng)产公证公司的检验验收后才能交付，交付(fù)后方可按揭还(hái)贷(dài)。

　　资金监管(guǎn)环节，英国期房预售资(zī)金(jīn)监管(guǎn)极为严格(gé)，资(zī)金也由(yóu)律师监管，在确认工(gōng)程进度(dù)、支付相关款(kuǎn)项过(guò)程(chéng)中(zhōng)，由(yóu)买房律师将资金转给卖方律师(shī)，卖方律师转(zhuǎn)给开发商，即资金在进入开发商(shāng)账户前经过两道(dào)关(guān)口(kǒu)，有利于保障购房者资金安全。

　　2.4 日本：为(wèi)规范(fàn)期房交易(yì)立法(fǎ)，设置期房预付款保全(quán)措施

　　日(rì)本期房(fáng)交(jiāo)易立法(fǎ)，定金超5％或1000万(wàn)日元时(shí)，开发(fā)商必须完成“预售房定金保全(quán)措施(shī)”，交房前(qián)付(fù)款比例不(bù)超房款(kuǎn)的20％，开(kāi)发商违约需返还定价并赔偿约10％房款，交房后按揭还款。

　　立法方面，日本(běn)二战结束后由于房屋(wū)供(gōng)给严(yán)重(zhòng)失衡，叠加法律空白(bái)，社会上“一(yī)房二卖”现象普(pǔ)遍，为此，日(rì)本政府(fǔ)1952年出台《宅地建筑物(wù)交易(yì)法》，经多次修订(dìng)，目前是唯一(yī)一部规范期房交易(yì)的法律。

　　定金保护方面，根(gēn)据(jù)日本《宅地建物(wù)取(qǔ)引业(yè)法(fǎ)》，对(duì)购房者支付(fù)定金超(chāo)过5％或超1000万日元的部分，法律要求开发商(shāng)必须完成(chéng)定金保全措施才(cái)可预售。什么是定金保全措施？即买卖双方签订购房合同时，开(kāi)发(fā)商向(xiàng)金融机(jī)构或指定保证机构或保(bǎo)险机构签订(dìng)定(dìng)金(jīn)保证委托合(hé)同(tóng)，设置购房者定金的保证(zhèng)或保险，并将相应(yīng)的保证金证明书交付给(gěi)购房者。除定(dìng)金(jīn)外，其他预先支付的购房款也受该措施保护。若开发商(shāng)倒(dào)闭导致(zhì)期房烂尾，购房(fáng)者可凭保(bǎo)证(zhèng)金证明书向金(jīn)融机构或保证(zhèng)机构或(huò)保险公司(sī)兑付，同时，开发商需向购(gòu)房者赔付违约(yuē)金，一般约为房价的10％。

　　房(fáng)款支付环节，交房前只需支付最(zuì)多不超20％的定金(jīn)，签订购房合同后，购房者即可向银(yín)行申请(qǐng)贷款，但(dàn)交房后才开始按揭贷款，除定金外(wài)的剩余房款在交(jiāo)房后开始支(zhī)付。

　　2.5 新(xīn)加坡：买(mǎi)方(fāng)资金由银行(xíng)监管(guǎn)，享1年保修期(qī)后付尾款

　　新加坡期房(fáng)购房(fáng)者(zhě)违(wéi)约可(kě)返还相当于3.75％房款(kuǎn)的订金，首付比(bǐ)例20％，余款(kuǎn)按工程进度支付(fù)，所有资金进银行专(zhuān)门项目资(zī)金账户，交房后满(mǎn)1年保(bǎo)修期后支付15％尾款。

　　订金支付环节，新(xīn)加坡开发商有(yǒu)统一的选购权合同(tóng)以(yǐ)及(jí)订金返(fǎn)还机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房(fáng)款作(zuò)为订金，OTP有效期(qī)14天，执行OTP则进(jìn)一步(bù)签订购买合同，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例(lì)方面，签订购房合同后，购房者(zhě)需(xū)支付15％的首付及印花税(shuì)，同时购房(fáng)者向银(yín)行申请按揭贷(dài)款。

　　余款支付(fù)上，新(xīn)加坡期(qī)房同(tóng)样采取按工(gōng)程(chéng)进度付款的方式(shì)，《发展商(shāng)条例》对(duì)期房付款流程做了统一详(xiáng)细规定，要求所有开发商遵守，支付节点一般(bān)为合同签订后、地基完工(gōng)、框架完工、管道(dào)门窗等完工等，支(zhī)付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷(dài)款也依照工(gōng)程进度放款，月供在此过程中(zhōng)随着放出(chū)贷款的(de)增加而增加，未放(fàng)款部分无需月供(gōng)。

　　资(zī)金监管方面，购房者的订(dìng)金与付款(kuǎn)会存入银行(xíng)专(zhuān)门的(de)项目(mù)资金账户(hù)，账(zhàng)户资(zī)金提取须与房屋建设有关。房屋交付后，购(gòu)房者享受1年的房(fáng)屋保修期(qī)，此后购房者支付15％的尾款。

　　3 启(qǐ)示(shì)

　　一，短期来看，当前房地(dì)产到(dào)了政策出手临界点，重点是保交(jiāo)楼和房企重组(zǔ)。一(yī)方(fāng)面，加大对刚需和改善(shàn)型(xíng)需(xū)求的支持力度，长短兼顾妥善应对局部(bù)停贷现象，重点(diǎn)是保交楼保(bǎo)复工(gōng)保(bǎo)民生(shēng)，给予强有力的金(jīn)融工(gōng)具支(zhī)持。另一方面，从现在(zài)起，对还(hái)在(zài)正常运转的房企包(bāo)括(kuò)民营企业，加大(dà)支持(chí)力度，由优质房企牵头并(bìng)购重组整个行业(yè)，为每(měi)个(gè)房企(qǐ)配套AMC和财(cái)团，给予金融(róng)工(gōng)具配套。

　　二，中(zhōng)期(qī)来看(kàn)，应(yīng)充分估(gū)计形势(shì)复杂性和人性复杂性，兼顾化解(jiě)停(tíng)贷、复工(gōng)保交(jiāo)楼(lóu)、重组房(fáng)企债务、恢复市场信(xìn)心以及长(zhǎng)效机(jī)制(zhì)。长效(xiào)机制四大关键是推动城市群(qún)战(zhàn)略、人(rén)地挂钩、金融中性稳定和房地产税(shuì)。定金环节，建(jiàn)立开(kā珠海一共几个区最繁华的是哪个街区，珠海几个区？哪个区好？i)发商违约后定(dìng)金保护机制，如将已支(zhī)付定金冻结至房屋交付阶段，保障购(gòu)房者定(dìng)金安全(quán)。签订合同环节(jié)，鼓励(lì)保险公司介入，为房屋重大(dà)延期以及重大缺陷等情(qíng)况(kuàng)提(tí)供(gōng)充分的保(bǎo)障。余款(kuǎn)支付环节，建立(lì)按工程(chéng)进度付款机制或交房后按揭贷款机制，充分保护购房者(zhě)的权(quán)益。资金监管(guǎn)环(huán)节，引入(rù)独立于(yú)开(kāi)发(fā)商(shāng)、银行的第三方资(zī)金监管机构，或由(yóu)政府相关部门直接监管，以此防止资金挪用现象。交(jiāo)付环(huán)节，建立商(shāng)品房保修期制度(dù)。保修期内(nèi)，开发商(shāng)应对房屋(wū)质量问题(tí)全权负责、免费维(wéi)修，购房者在(zài)保修期(qī)结束(shù)后支付尾款。

　　三，长期来看，取(qǔ)消商品房预售制是大势所趋。一方面，98年房改时，全国缺房子，开发商(shāng)缺钱，预(yù)售制是权宜之计，现在全国套户(hù)比超过(guò)1，从(cóng)大开发进入存量时代，对购房民众不公平的预售制已经过时了，该取消了，改为(wèi)现房销售。另(lìng)一方面，取消预(yù)售制，改为现(xiàn)房销售，开发商将拼(pīn)的不是五花八门、眼花缭乱(luàn)、不知道(dào)能不(bù)能兑现的营销(xiāo)手段，而是所见即(jí)所得的过硬的产(chǎn)品质量和(hé)诚信，这才是对购房民众(zhòng)的最根本最实质的保(bǎo)障，这样将极大的提(tí)升(shēng)开发商(shāng)的建(jiàn)筑质量，实(shí)现良币驱(qū)逐劣(liè)币。

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