5月以来，房(fáng)地产(chǎn)板块个股多出现小幅上涨，截至(zhì)5月10日收盘，中信房地产(chǎn)指数本(běn)月(yuè)涨幅约为2％。而以公募(mù)基金为代表的机构对于这一(yī)板块(kuài)已经在悄(qiāo)然布(bù)局。数据显示(shì)，以南方和(hé)华夏的两只老(lǎo)牌ETF基金为例(lì)，5月9日时所公布的总(zǒng)份(fèn)额均(jūn)较4月28日时有(yǒu)小(xiǎo)幅(fú)增长。根据(jù)基(jī)金一(yī)季报统计，龙头与(yǔ)地方(fāng)国企央企获得增持，持(chí)仓(cāng)数量占流通股比重(zhòng)增幅五只个股分(fēn)别为(wèi)华发股份+3.40％、滨江集(jí)团(tuán)+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产(chǎn)+0.97％、招(zhāo)商积余+0.92％。

　　公、私募配(pèi)置房地产或“底部回升”

　　行业红利时代已(yǐ)过(guò) 精(jīng)耕细作成共识

　　从公募基金对房地产的配置看(kàn)，2019年末，公募所(suǒ)持有(yǒu)的房(fáng)地产行业标的市值约1188亿元(yuán)，占(zhàn)其所持股票市值的4.66％左(zuǒ)右；2020年市场表现出色(sè)，但公募所持房地产公司市值在股票资产中的占比(bǐ)却(què)断崖式下(xià)跌至1.85％；2021年，这(zhè)一数值更(gèng)是(shì)进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于(yú)出现(xiàn)了三年来的首次回升，年(nián)底这一数值从1.56％升(shēng)至1.65％。与此同时，公(gōng)募(mù)对房地产行业的持(chí)股(gǔ)比例也同步回升，从(cóng)2021年(nián)底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎(hū)在今年一季度得以延续。数据统(tǒng)计(jì)显示(shì)，公募重仓(cāng)持有(yǒu)房地产板块一季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季(jì)度提升6.71％。持仓市值前(qián)五(wǔ)个股分别为保(bǎo)利发展、招商(shāng)蛇口、万科A、华发股(gǔ)份、滨江集团，持仓市值占板块比重合计达47.29％，环比(bǐ)下降3.05％。

　　从中不难发现，公募对于(yú)房地产的投资愈(yù)发有集中(zhōng)于(yú)龙头的趋势。Wind显示，在公募基(jī)金一季报汇总的(de)重仓股中(zhōng)，房(fáng)地产板块排(pái)名最高的是(shì)保利发(fā)展，在基金重仓第33位。排名第二的(de)是招商蛇(shé)口，排在第78位。而老牌龙头股万科A排在(zài)第96位(wèi)。对比(bǐ)去年四季报，变化之处首先在于(yú)几只(zhǐ)房地产龙头股从(cóng)排位上看均有退步，尤其是万科最(zuì)为(wèi)明显；其次(cì)是金地集团退出(chū)百(bǎi)大之列(liè)。但考虑到房地产是复苏链上最(zuì)后(hòu)一(yī)环，且首(shǒu)季并非(fēi)行(xíng)业(yè)销(xiāo)售旺季，其传导到二(èr)级市场(chǎng)乃至(zhì)机构(gòu)持仓上还需要(yào)时间周期。

　　形(xíng)成(chéng)共识的是，经济圈判断房地产已经进(jìn)入大分(fēn)化(huà)时(shí)代(dài)，一二线(xiàn)城市(shì)好(hǎo)于三四线城市(shì)。而映射到二级(jí)市场投(tóu)资(zī)上，配置(zhì)房地产行业(yè)轻松收获(huò)行(xíng)业贝塔的红利(lì)期一去不返了(le)。“如(rú)果按照产业周(zhōu)期(qī)来分(fēn)类，包(bāo)括房地产等(děng)几类行(xíng)业(yè)在盖特纳曲线里属于成熟期或者衰退期的行业，传统认知上没有什么(me)投(tóu)资机会的。但在(zài)这几(jǐ)年特(tè)殊(shū)的行(xíng)情里(lǐ)包(bāo)括煤(méi)炭、电解铝等类似的(de)行业(yè)也出现了(le)一些(xiē)机会(huì)，背后的逻辑是(shì)供给侧发生(shēng)了(le)更大的变化(huà)。”一不愿(yuàn)具名(míng)的上海公募基(jī)金经理指出。

　　不过也(yě)有公募(mù)人士(shì)持谨(jǐn)慎(shèn)乐(lè)观(guān)态度：“行业前(qián)几年17亿～18亿平方米的年销(xiāo)售面积(jī)很(hěn)难(nán)再出(chū)现(xiàn)了，2022年(nián)光是居民存款数量(liàng)增(zēng)加了(le)15万亿元。中国存量有(yǒu)400亿平方米建筑面积，考虑存量地(dì)产的更新，也有近10亿平方米。需求(qiú)端还(四舍六入五留双原则是什么，四舍五入留双法hái)需要有一定的政策出(chū)来去刺激购房。”

　　宝盈基(jī)金房地产研(yán)究员(yuán)吕(lǚ)功绩也指出：“时至今日，无论从城镇化的(de)进(jìn)程，还是人(rén)均住房面积（接近30平/人），我国均已告别住房短缺时代，而目前居民的(de)杠杆率和房价收入也(yě)不(bù)支撑每年18万亿元的销售额，以及过快上行的房价，因而行业高增的(de)时代已经(jīng)过去，未来行业的需求或(huò)将回落，在此过程(chéng)中，伴随着地产的高杠(gāng)杆属(shǔ)性(xì四舍六入五留双原则是什么，四舍五入留双法ng)，就很容易(yì)出现信用风险(xiǎn)问题（类似2022年的(de)民营地产爆雷），行业进(jìn)入(rù)到供给侧出清的过程。这个过程中(zhōng)，综合竞争力强的公司就(jiù)能够(gòu)通过大鱼吃(chī)小(xiǎo)鱼的方式，获得市(shì)占率的提升。当行业需求见顶回落时，行业(yè)的贝塔已经(jīng)过去了，但不代表没有投资机(jī)会，机会(huì)在(zài)于城市、位(wèi)置(zhì)、产品(pǐn)的阿尔法，而对应到股票(piào)投资，就是强竞争力(lì)公(gōng)司(sī)的阿(ā)尔法(fǎ)。”

　　或许(xǔ)也是基(jī)于这样的认识转变，精(jīng)耕细作个(gè)股成为公募乃(nǎi)至整体机构的务实之举。

　　机构(gòu)配置房地(dì)产“风(fēng)物(wù)长宜放(fàng)眼量”

　　头部央国企、优质区域性标的成香(xiāng)饽饽

　　5月以来，房地产(chǎn)板块个股多出现小幅上涨，截(jié)至5月10日收盘，中信房地(dì)产指数本(běn)月涨(zhǎng)幅约为2％。从具体(tǐ)的个股来看，《红周刊》利(lì)用Wind统计申万房地产板(bǎn)块个(gè)股，在纳入统计(jì)的124只(zhǐ)房地产类(lèi)标的(de)股中，本(běn)月(yuè)以(yǐ)来实现股价上(shàng)涨的达到了(le)81家。

　　其中，上述(shù)时间(jiān)段恰好排名(míng)前五的(de)公(gōng)司月内涨(zhǎng)幅超过了(le)10％，它们分别(bié)是上实发(fā)展、浦东金桥、*ST泛(fàn)海(hǎi)、华夏幸(xìng)福、荣(róng)安(ān)地产。排名第一的上实发展，五一假期归来(lái)后日(rì)成(chéng)交(jiāo)量明显放大，4日、5日连(lián)续两个交易(yì)日收出(chū)涨停(tíng)。从该股(gǔ)的基本面(miàn)来看，上实(shí)发展(zhǎn)的主营业务为房地产开发(fā)与经营。公司(sī)的(de)主要产品及服(fú)务为房地产销(xiāo)售(shòu)、房地产租(zū)赁、物业(yè)管(guǎn)理服(fú)务(wù)、工程(chéng)项(xiàng)目、酒店经营(yíng)。从(cóng)业绩数据(jù)来看(kàn)，2022年，其实现营业(yè)收(shōu)入52.48亿元(yuán)，比上期减少47.85％，归母净(jìng)利润1.23亿(yì)元，同(tóng)比下降(jiàng)33.24％。2023年第一(yī)季度，其实现营业总收(shōu)入(rù)27.87亿元，同比(bǐ)增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭亏(kuī)。

　　不过(guò)从十大(dà)流(liú)通股股东(dōng)来看，各类机(jī)构都有对(duì)其布局(jú)的(de)例子。以3月31日时的首季十大流通(tōng)股股(gǔ)东来看， 具体包括公募(mù)的上银基金、私募(mù)的(de)迎水文龙、中央汇金、长城资产管(guǎn)理公司等都跻身(shēn)前十的行(xíng)列(liè)。

　　巧合的(de)是，涨幅暂时排名第二的(de)浦东金桥(qiáo)也是上(shàng)海本地房企，其第一季度的收(shōu)入利润规(guī)模大幅度复苏。究其原因，一方面是该公司后疫情时(shí)代出(chū)租率(lǜ)复苏至近年来最高(gāo)，另一方面则是公司拿地结算持续性向(xiàng)好(hǎo)，从数(shù)字上(shàng)看，一季(jì)度(dù)新(xīn)增虹(hóng)口135、138住宅地(dì)块(kuài)，总建筑面积约54万(wàn)平方米。

　　在这样的业绩势(shì)头向好背(bèi)景下，自(zì)然也吸引了知名机构在其中持续驻足。从第一季度(dù)十大流通股股东来看，知名私募高毅邓(dèng)晓峰的两(liǎng)只产品依然在前十(shí)中，这也是(shì)连续(xù)第三个季度(dù)他(tā)有的两只(zhǐ)产(chǎn)品杀入前十。同时榜单中还有一(yī)支大名(míng)鼎鼎(dǐng)的QFII阿布扎比投资(zī)局，其(qí)当季还小幅增加了(le)持股。

　　除去(qù)上述(shù)两家上海区域性地产公司外，荣安地产则(zé)是主要布局在深圳(zhèn)的地产公司，一季(jì)报(bào)交(jiāo)出的也是一(yī)份报(bào)喜的成绩(jì)单：首季公司实(shí)现营业收入(rù)51.85亿(yì)元，同比(bǐ)增长35.51％。归属于(yú)上市(shì)公司股东的净利润(rùn)6.48亿(yì)元，同(tóng)比增长31.27％。

　　从机(jī)构态度来看，《红周刊》注意到两(liǎng)只公(gōng)募指基首季新杀入(rù)十(shí)大流通(tōng)股(gǔ)股东行列。具体说(shuō)来， 南方(fāng)中证全指房地产ETF上榜排名第七位，富国中证指数1000增强(qiáng)则(zé)排名第九位，此外联袂出现的机构(gòu)还有QFII高盛(shèng)国际和私(sī)募迎水聚宝。

　　接受《红(hóng)周(zhōu)刊》采访时，兴证全球(qiú)基金相(xiāng)关人(rén)士分析：“经历过行业洗(xǐ)牌和兼(jiān)并重(zhòng)组后，龙头的价(jià)值更为笃定(dìng)突(tū)出；从拿地(dì)端(duān)看，2022年土地市场(chǎng)大幅(fú)降温，优质土地供(gōng)给较(jiào)多（券商测(cè)算对应潜在毛利率在(zài)25％以上，目(mù)前房企(qǐ)的利润(rùn)率仅20％），绝大多数房(fáng)企(qǐ)受(shòu)限于信用问题(tí)或(huò)者资金紧(jǐn)张没(méi)法拿(ná)地，龙头房企趁(chèn)机获取低成本土地，龙头房企的拿地力度(dù)（拿地(dì)金额(é)/销售金额）基本在30％以(yǐ)上；从融资上看，龙头房企杠杆率较(jiào)低，净负债率基本在70％以下，而其他房企的净负债率普遍都在100％以上(shàng)，加杠杆空间(jiān)有限，从(cóng)融资成本(běn)看，龙头房企(qǐ)的融资(zī)成本(běn)不断(duàn)下滑，基本在3％、4％左(zuǒ)右(yòu)；对应(yīng)到2023年(nián)的销售，龙头房企明显跑赢行业，1～4月(yuè)百强房企的销售额增速为9％，而TOP14的销售额增速为(wèi)29％。”

　　需(xū)要强调的是，在当前中(zhōng)特估的浪(làng)潮(cháo)下，央国企地(dì)产股(gǔ)或存在发展的大好(hǎo)机会。中信证券指出：“房地产行(xíng)业(yè)的结(jié)构性(xìng)机会(huì)依然存在，少部分公司尤其是央企占据显(xiǎn)著优势，其主要又体现为(wèi)库存的优势。央企地产(chǎn)公(gōng)司，现(xiàn)阶(jiē)段表(biǎo)现出较低的(de)融(róng)资成本，优质(zhì)的(de)开(kāi)发资源和良好的不动产资产运营能(néng)力的(de)多(duō)重(zhòng)竞争(zhēng)优(yōu)势。”

　　“即(jí)使(shǐ)没(méi)有中特估，国央企相较(jiào)于民营(yíng)地产公司也是更有优势的。”吕功绩强调，“对于(yú)减(jiǎn)值、土地资(zī)源债权债务(wù)关系(xì)等问题，市场(chǎng)对民营房开企业(yè)的资产会有(yǒu)更多担忧和(hé)质疑，所(suǒ)以在这(zhè)一轮行业出清的过(guò)程中，央(yāng)国企相较于(yú)民企来说估值(zhí)的修复更(gèng)明显。中特估(gū)的角度从中长期(qī)的维度看，行业的逻辑在于集(jí)中度提升(shēng)后，行业进入高质量发(fā)展阶段，具备较快速发展(zhǎn)阶段更稳定且(qiě)可预期的盈(yíng)利和现金流(liú)创造能力，以此带来估值中枢(shū)的提升，应(yīng)该关注估值相对(duì)较(jiào)低，企业自身(shēn)资产的质量好、运营能(néng)力(lì)强、可以创造持(chí)续(xù)现金(jīn)流的(de)企业(yè)。”

　　“存量时代(dài)中行业普涨的概率比较低，行业内部将出(chū)现(xiàn)分(fēn)化，要关注(zhù)将受益于行业集中度提升的头部公(gōng)司(sī)。”星(xīng)石投资(zī)首席研究官方(fāng)磊也(yě)表示。

　　顺(shùn)应机构这一(yī)思(sī)路(lù)的话，或许还是保(bǎo)利发展(zhǎn)、招(zhāo)商蛇口等国资背景龙(lóng)头前途更为光明。不过国(guó)投瑞银基金投资(zī)部副总监綦傅鹏表示：“需要客观地去持续观(guān)察国企(qǐ)央企在三个方面(miàn)是否可以维(wéi)持，首先是融资成本保持(chí)低位，其次(cì)是(shì)销售份额(é)持续提升，再次是拿(ná)地份额持续提升。”

　　复苏速度缓(huǎn)慢

　　机构需要多给一些(xiē)耐心

　　而《红周刊(kān)》也根据房企(qǐ)一季报梳理(lǐ)发现(xiàn)，对于2022年的业绩出现的整体下滑(huá)，2023年一季度的业(yè)绩(jì)分化更趋明显，保利发展、滨(bīn)江集(jí)团等房企营(yíng)收、净利均实现了业绩的回正，甚至(zhì)是较(jiào)大增(zēng)速的增长。而这(zhè)些公(gōng)司也(yě)是机构的重仓对象(xiàng)。

　　对此，知名(míng)房地(dì)产(chǎn)业(yè)内人士(shì)张宏伟(wěi)向《红周刊》分析表示，业绩出现明显改善的房企，主(zhǔ)要是因为过去两三年时间(jiān)，尤其是在2021年下半年民营(yíng)房企(qǐ)不怎么(me)投(tóu)资拿地之(zhī)后(hòu)，国(guó)有企业仍在持续性地拿(ná)地，且主要(yào)集中在核心城(chéng)市，投资力度较(jiào)大。投资(zī)的驱(qū)动能够推动房企(qǐ)销(xiāo)售业绩(jì)的增长(zhǎng)，从而在2023年一季度(dù)市场恢复但仍(réng)处于调整(zhěng)的过程中，能够保有一个正(zhèng)增长(zhǎng)。

　　不过张宏伟同时也提醒表示(shì)，在房(fáng)地产(chǎn)的(de)复(fù)苏过程中(zhōng)，还面(miàn)临着一(yī)些不确定性。其(qí)实整个市场从四(sì)月份开始又(yòu)在(zài)往下掉。除(chú)了杭州、成都(dōu)等极个别城市四月(yuè)环比三月相对(duì)表现(xiàn)较(jiào)好之外(wài)，包(bāo)括北(běi)京、上海在内的绝大多数城市(shì)都出现环比下滑的情况。而现在五月的市场表现(xiàn)也不太乐(lè)观。按(àn)照现在的(de)经济状况、收入情况(kuàng)，以及市场的去库存压力(lì)、企(qǐ)业的资金面压(yā)力，可能(néng)会出现，到六月份房企(qǐ)为了半年报冲(chōng)业绩出现市场的短(duǎn)期(qī)反弹外的一个市场(chǎng)乏力(lì)现象。也就是说，第二季(jì)度、第三(sān)季度增长不确定性的(de)压力仍(réng)旧(jiù)较大。

　　上海利(lì)檀投资(zī)董(dǒng)事长(zhǎng)陈(chén)昊扬也向《红周刊》指出，现(xiàn)在(zài)整个房地产以(yǐ)及其上(shàng)下游(yóu)产业链的复苏速度都比想象的要(yào)慢很(hěn)多，我们要(yào)多(duō)给(gěi)一些耐心，这(zhè)个时候，在房地产以及上下游(yóu)就(jiù)不是(shì)赚快钱的(de)时候，只能(néng)赚他基本面的钱。但这也意味着，只有极(jí)为少数的、做得比同行好得多(duō)的企业，会伴随整个行业的弱复苏(sū)，业绩会逐(zhú)步体(tǐ)现出来。所(suǒ)以(yǐ)只能耐心(xīn)地去等待(dài)它的基本面不断地凸显出(chū)来，这需要时间。

　　（本文已刊发(fā)于5月13日《红周刊》，文(wén)中提(tí)及个股仅为(wèi)举例分析(xī)，不做买卖推(tuī)荐。）

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