饱(bǎo)受争议(yì)的二手房(fáng)交易(yì)中介费问(wèn)题，正逐渐(jiàn)得到监管部门的重视。

　　5月8日(rì)，住建部(bù)、市场监管(guǎn)总局联(lián)合发布了关于规范(fàn)房地产经纪(jì)服务的(de)意见。意见提及，近年(nián)来，部分房(fáng)地产经纪机构存在利用(yòng)房源客源优(yōu)势收取过高费(fèi)用、未明码标价、捆(kǔn)绑收费、滥(làn)用客户个(gè)人信(xìn)息等问题，加重交易(yì)当事人负担、侵害其合法权益。

　　基于(yú)上述背景(jǐng)，两部门从(cóng)加强从业主体管理、明确经纪服务内容、合理确(què)定经(jīng)纪服务收费(fèi)、严格实行(xíng)明码(mǎ)标价等十方面，提(tí)出了意见。

　　中原地产首席(xí)分析(xī)师张(zhāng)大伟称，随着城市发展，一二线城市二手房交(jiāo)易(yì)占(zhàn)比逐(zhú)渐增加。以北京、上海为例，二手房占市场成(chéng)交比例超过80％，大量二手房成交(jiāo)依赖中介居间成交，房地(dì)产调控重心(xīn)逐渐(jiàn)从开发商过渡到中介公司。

　　广东省城规(guī)院(yuàn)住房政策研究中心首席研(yán)究员李宇嘉(jiā)表(biǎo)示，买房对(duì)居(jū)民来(lái)说属于(yú)金额不(bù)低的大宗交易，由于二手(shǒu)房(fáng)交(jiāo)易成(chéng)本较高、交易周期(qī)较长，具有非(fēi)常强的专(zhuān)业(yè)性(xìng)，居民往(wǎng)往(wǎng)通过中介来完成。但很(hěn)多(duō)中介(jiè)利用(yòng)信(xìn)息(xī)不对称等问题，将(jiāng)非必要的收费夹带其中，如收(shōu)取过桥融资、按(àn)揭费、担(dān)保费(fèi)等，对居民造成额外的负担，而(ér)且这些服务事项(xiàng)并未明码标价(jià)。

　　对于(yú)二(èr)手房(fáng)市场交易过程中存在(zài)的“乱象”，李(lǐ)宇嘉指出，对(一文钱等于多少人民币，一贯钱相当于现在多少钱duì)包括经(jīng)纪(jì)服务在内(nèi)的(de)相关市一文钱等于多少人民币，一贯钱相当于现在多少钱场交易行(xíng)为(wèi)及其主体进行规范和(hé)秩序整顿，是房(fáng)地产市场管理和调控的主(zhǔ)题。“当(dāng)下(xià)，推进这(zhè)项(xiàng)工作的意(yì)义更(gèng)大，也(yě)更急迫。”

　　中(zhōng)介(jiè)收费问题成(chéng)监(jiān)管重点

　　二(èr)手(shǒu)房市场中(zhōng)，历来(lái)对(duì)房地产经纪服务行业关注最多的一个话(huà)题，便是(shì)房地(dì)产经纪(jì)服务费的问题。

　　张大伟认为，未来(lái)相关(guān)部门主(zhǔ)要监管的重点，将是对房地产(chǎn)经(jīng)纪服务收费(fèi)及中介(jiè)交易进行规范。

　　在热点城(chéng)市，二(èr)手房屋交易过(guò)程中，部分价值不菲的房屋，往往要(yào)缴纳一笔金额不低的中(zhōng)介(jiè)费。以北(běi)京某房(fáng)地产经纪(jì)服务机构(gòu)2.7％的服务费(fèi)率计算(suàn)，一套1000万元(yuán)的房屋，中介费约为27万(wàn)。

　　在合理(lǐ)确定经纪服务收费上(shàng)，两部门在(zài)此次意见中提及(jí)，房(fáng)地产经纪机(jī)构要合理降低(dī)住房买卖和租赁经纪服务费用。鼓(gǔ)励按(àn)照成交价格越高、服(fú)务费率越低(dī)的原则实行分(fēn)档(dàng)定价(jià)。引导由(yóu)交(jiāo)易双方共同(tóng)承担(dān)经(jīng)纪服(fú)务费用。

　　据张大伟介绍，目前房地产经纪服务收费标准的最(zuì)早依据是1995年国家(jiā)计委建设部下(xià)发的《关于房地产中介服(fú)务收费的通知》（971号文），其(qí)中第(dì)六条规定(dìng)：房(fáng)屋买卖(mài)代理(lǐ)收费(fèi)，按成交价格总额(é)的(de)0.5-2.5％计收(shōu)。

　　以北(běi)京为(wèi)例，目前北(běi)京(jīng)市执行的2014年更新后的收(shōu)费标准，即根据这样的规定(dìng)：“少数特别复杂(zá)的(de)住宅买卖经(jīng)纪(jì)服(fú)务，经交(jiāo)易(yì)各(gè)方协(xié)商(shāng)同意，可在规定(dìng)的(de)收费标准基础上适当(dāng)上浮，上浮幅度最高不得超过10％。”这意味着，当前北(běi)京(jīng)二(èr)手(shǒu)房中介费(fèi)上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张(zhāng)大伟表示，本着“简政(zhèng)放权(quán)”的精(jīng)神(shén)，北京(jīng)2015年取消了房地产中(zhōng)介服(fú)务等57个政府定价，房地(dì)产经纪服务(wù)收费多少由各中介机构自行决定。

　　“房产中介(jiè)机构在实际收取费(fèi)用(yòng)过程中(zhōng)，相关监管部门当前并未(wèi)明确具体的中介费率(lǜ)，中(zhōng)介机构仅(jǐn)需在服务过程中对收费标准进行明码标价即可(kě)。而房地(dì)产(chǎn)经纪服务机构在具体收取过程中(zhōng)，会结合房屋价(jià)值(zhí)及(jí)工资标准(zhǔn)，综(zōng)合计(jì)算出(chū)合(hé)适的(de)中介费(fèi)率。”张大伟补(bǔ)充道。

　　对于(yú)明码标价问题(tí)，两部门在(zài)此(cǐ)次意见(jiàn)中提及，房(fáng)地产经纪机构应(yīng)当在经(jīng)营门店、网站、客(kè)户端(duān)等(děng)场所(suǒ)或渠(qú)道(dào)，公示服务项目、服务内容和收费标准(zhǔn)，不得混合(hé)标价和捆(kǔn)绑收费。房地产经纪(jì)机构(gòu)提供的基本服务和延伸(shēn)服务，应当分别明确(què)服务项目(mù)和(hé)收费(fèi)标(biāo)准。房地产经纪机构(gòu)收费前应当(dāng)向(xiàng)交易当(dāng)事人出(chū)具收费清(qīng)单，列明(míng)收(shōu)费标准(zhǔn)、收费金额，由当事人签字确认(rèn)。

　　另外，对收费明显高于市场平(píng)均(jūn)水平的房地(dì)产经纪(jì)机构(gòu)，住房和城(chéng)乡建设部门(mén)将会同市场监管等部门采取约谈等综合措施进行重(zhòng)点监管(guǎn)。市场监管(guǎn)部门会同有关(guān)部门依法查(chá)处不(bù)按(àn)规定明码标价、操纵经(jīng)纪服务收费等违反价格(gé)和反垄断法律法规的行为。对房地产(chǎn)经(jīng)纪(jì)机构相关违法违规信息，市场监管部门(mén)要依法(fǎ)依规(guī)纳(nà)入国家企业信用信息(xī)公示系统。

　　房屋中介费要降了？

　　鼓励按照成交价格越高、服务费率越低的原则实(shí)行分档定价，是否意味(wèi)着，未来(lái)豪宅的中介(jiè)费(fèi)有(yǒu)望大幅降低？

　　中(zhōng)原地产华南区总(zǒng)裁(cái)兼深(shēn)圳中原(yuán)总经理(lǐ)郑(zhèng)叔伦称，住建部(bù)发文鼓励按照成交价(jià)格越高、服务费率越(yuè)低的原(yuán)则实行分档定价(jià)，合理降低(dī)住(zhù)房买卖和租赁经(jīng)纪(jì)服(fú)务(wù)费用，主要还(hái)是规(guī)范行(xíng)业(yè)，打击(jī)收费过高的经纪机构，但对市场影响有限，“以深圳为例，深圳市场豪宅和(hé)普宅本来收费就不同，各家收费普遍(biàn)在合理范围内，加上(shàng)经(jīng)纪(jì)服(fú)务费(fèi)用对市(shì)场的影响不大。”

　　张大伟指出，由于当前两(liǎng)部门提出的意见(jiàn)仅为鼓励(lì)性质(zhì)，即只(zhǐ)是纲领(lǐng)性(xìng)文件(jiàn)而非规定，未来如何(hé)具(jù)体认定其(qí)中(zhōng)的细则，还需要(yào)看各城市落地执行(xíng)情况。

　　不过，张大伟表示，“从目(mù)前市(shì)场看，经纪服务领域的调整改善、规范(fàn)化，有利于行业健康发展。同时，由于二手房很(hěn)多房源在产(chǎn)权方面有瑕疵，如产权抵押、不同税费等都可能对交(jiāo)易产生影响(xiǎng)，这(zhè)对房(fáng)地产经纪(jì)服务(wù)行业的专业(yè)性提出更高的要求(qiú)。”

　　58安居客研究院研究总(zǒng)监陆骑麟指出，在二手房买卖过程中(zhōng)，原本应该(gāi)由上下家各支(zhī)付一半的中介(jiè)费，但在一些热点(diǎn)城市的二手房交易过程中(zhōng)，往往(wǎng)会有这样的(de)情(qíng)形，因部分购房者处于弱势地位，从而会出现中介费及税费均由购(gòu)房(fáng)者(zhě)来承担。即(jí)使一些房东(dōng)愿意承担中介费，这部分费用(yòng)也(yě)可(kě)能通过转嫁的方式，在房价(jià)中有所(suǒ)体现。

　　“上家把中介费转嫁(jià)给(gěi)下家，市场(chǎng)这种所谓‘约(yuē)定俗成(chéng)’的情况(kuàng)，一些(xiē)房产中介公司(sī)将其视为向购房者(zhě)单边收(shōu)费的行为。部分(fēn)中介公司可(kě)能会利用其支配地位，在(zài)原先(xiān)经纪(jì)服务收费的基础上，再(zài)次向房(fáng)东收取(qǔ)费(fèi)用，而这部分费用(yòng)，房东往往会将其转再次转嫁给购(gòu)房(fáng)者，这(zhè)实(shí)际上相当于变相推(tuī)高了房价。两(liǎng)部门(mén)提出严禁操纵(zòng)经纪(jì)服务收费，不仅有利于(yú)提高交(jiāo)易中操作(zuò)的(de)透明度，也有(yǒu)利于房价的(de)稳定。”陆骑麟称。

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