导读(dú)

　　黄金二十年之后(hòu)，当(dāng)下中国地产步(bù)入大分化时代(dài)而非停滞期(qī)。

　　要点(diǎn)

　　过(guò)去二十年是中国(guó)房地产市场(chǎng)黄金二(èr)十年。2019-2021年，连续三年(nián)商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅销售面(miàn)积超15亿平，足(zú)够4000万家庭(tíng)入(rù)住。恰逢近年(nián)地(dì)产(chǎn)持续低景气，有关中国地产(chǎn)是(shì)否过剩的讨(tǎo)论(lùn)日益热烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘清中国城镇存量住宅真(zhēn)实情况，据此(cǐ)判断中国未来(lái)地产趋(qū)势。

　　有(yǒu)媒体渲染中国地产(chǎn)存量(liàng)极度(dù)过(guò)剩，事实是否如(rú)此？

　　住建部披露(lù)全国有(yǒu)近6亿栋房(fáng)屋(wū)建筑(zhù)，第(dì)七次人口普查(chá)调查数(shù)据显(xiǎn)示城镇家(jiā)庭户人均住宅间数(shù)为(wèi)1.06间。市场陷(xiàn)入怀疑(yí)，中国(guó)房子是否真的(de)过剩？

　　事实上住建部披露的(de)近6亿栋(dòng)城乡(xiāng)房屋建筑中，城镇(zhèn)建筑占比不到一成，其(qí)中还(hái)包括大量城镇非住宅(zhái)建筑(zhù)，如商业(yè)办公(gōng)楼、学校等(děng)，因此(cǐ)6亿栋房屋中城镇住宅(zhái)占比极(jí)低。

　　七普显示中国城镇(zhèn)居(jū)民人(rén)均住宅间数为1.06间，但居(jū)住舒适不是人均(jūn)一间房所能满足(zú)，它与(yǔ)房屋质(zhì)量、居住(zhù)面积、配套设施等(děng)因素密切相关。中国的人均住宅间数(shù)较发达国家(jiā)还有(yǒu)很大(dà)差距。人均(jūn)住宅间数大于(yú)1同样不意味着中国住宅市场(chǎng)已经饱和。

　　我(wǒ)们测算(suàn)发(fā)现中国(guó)城(chéng)镇(zhèn)居民(mín)户(hù)均1套房(fáng)，其中每户持有商品住宅仅0.64套。

　　目前并无直接公(gōng)布(bù)中国家庭户均(jūn)住宅的数(shù)据，我们根据(jù)商品住(zhù)宅套数、商品住宅占比和(hé)城镇家庭户数，计算出城镇(zhèn)家庭住宅(zhái)套户比。

　　测(cè)算结果(guǒ)显(xiǎn)示(shì)，目前城镇家庭户(hù)均拥(yōng)有0.86套房，其(qí)中0.54套为(wèi)商品住宅。若期房顺利交(jiāo)付，直(zhí)至2024年，中国每户城镇家庭才拥有1套住宅，其中(zhōng)商业住(zhù)宅仅0.64套(tào)。

　　户(hù)均(jūn)一套房似乎意味着户户有(yǒu)房(fáng)，然(rán)而事实(shí)上中国住宅市场供(gōng)需并(bìng)不平(píng)衡。

　　国(guó)际(jì)数据显示，成熟房(fáng)地产市场的(de)住宅(zhái)套(tào)户比会(huì)大于(yú)1，在1.1左(zuǒ)右(yòu)。

　　之所以说不平衡，是因为户均一套房无法满足(zú)流动(dòng)人口的租赁和置业需(xū)求。全国(guó)总人口的近三成(chéng)都是流动人口，流动人(rén)口(kǒu)会选择在大城市租房(fáng)挣钱(qián)，在老家买房，从而产生了(le)额外的(de)住宅需(xū)求。

　　即(jí)便户均一套房(fáng)，中国未(wèi)来(lái)地(dì)产(chǎn)仍(réng)有(yǒu)四大新增需求动力(lì)。

　　第一，户均人口(kǒu)规模缩小(xiǎo)，一人(rén)户、两人(rén)户(hù)占比不断(duàn)增(zēng)加，导致家庭户(hù)数增多。小家庭化趋势将延续，带来新(xīn)户(hù)购房(fáng)需(xū)求增长。

　　第二，经(jīng)济板(bǎn)块的分化日益明显，区域(yù)经(jīng)济资源分配的再(zài)集中吸引着人(rén)口流入(rù)，人口净迁入城市的新增住(zhù)宅需求有望持(chí)续旺盛。

　　第(dì)三(sān)，30％左(zuǒ)右(yòu)的家庭住在2000年以前(qián)建成的住宅(zhái)中，涉及超9000万家庭(tíng)、81亿(yì)平(píng)方米(mǐ)的住(zhù)宅建筑面(miàn)积。促(cù)成“老破小”住宅(zhái)的改造势(shì)在必行。

　　第(dì)四，中(zhōng)国的人均住宅(zhái)间数(shù)与人(rén)均(jūn)住宅(zhái)建筑(zhù)面积均较发(fā)达国家有着不小差距，“住(zhù)上更(gèng)大房子”的(de)改善(shàn)性需求(qiú)正(zhèng)在(zài)不断(duàn)增(zēng)加。

　　黄金二(èr)十年之后，当(dāng)下(xià)中国地产步入大分化时代(dài)而非停滞期。

　　如果说过去二十年是(shì)中国(guó)地产黄金发展期，地产矛盾(dùn)更多体现为住宅供给存在(zài)不足，这是过去(qù)二十年房价快速上涨基(jī)石(shí)。那么当下(xià)房(fáng)地产(chǎn)大分(fēn)化时代已至，大分(fēn)化时代下地产矛(máo)盾则更多体现在住宅质量供需(xū)冲(chōng)突(tū)。

　　地(dì)产大分化必将体现在不同能级城(chéng)市之(zhī)间，不(bù)同区域板块之间，不同(tóng)品质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久(jiǔ)前，官方披露(lù)全国已有近6亿栋(dòng)房(fáng)屋建(jiàn)筑，引(yǐn)发热议。从2月(yuè)以来，各(gè)大(dà)城市(shì)二手房(fáng)挂牌量突然激(jī)增，引(yǐn)发一(yī)阵二手房的“抛售潮(cháo)”。

　　让市场不禁担(dān)心，中国的房子是否已(yǐ)经过(guò)剩？

　　中国城镇住宅(zhái)到底是供给过剩，还是(shì)供需平(píng)衡(héng)，或是仍然存在(zài)不(bù)足？可惜(xī)由于住宅存(cún)量数据并未公布，我们无(wú)法直接知晓(xiǎo)具体情(qíng)况。

　　拨开迷雾(wù)，我们测算(suàn)出中(zhōng)国城镇(zhèn)家庭(tíng)户均拥有住宅套数，回答当前的房子是否真的过(guò)剩了？据此判断未来房地产市场(chǎng)会如(rú)何发展。

　　一、如何有(yǒu)效观察中国户均(jūn)拥有住宅(zhái)数量

　　（一(yī)）中(z台湾swag是什么，swag是什么意思什么梗hōng)国住(zhù)宅数(shù)量过剩的直(zhí)观判(pàn)断站(zhàn)不住(zhù)脚

　　今(jīn)年2月，在以全国自然灾害综合风险普查(chá)工作情况为主(zhǔ)题的新闻(wén)发布会上，负(fù)责人对外披(pī)露(lù)：“住宅城乡(xiāng)建设行业获取了(le)全(quán)国(guó)近6亿栋城乡房屋建筑(zhù)数据以及80多万处(chù)市(shì)政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平均(jūn)每栋(dòng)建筑(zhù)住不到3人，住(zhù)宅市场(chǎng)看似已经过剩。

　　在(zài)这近6亿栋房屋建(jiàn)筑(zhù)中，农村房屋占9成以上(shàng)，以栋数计算的城镇房屋实际仅(jǐn)有4700多万栋，还包括了大量商(shāng)业楼(lóu)、写字楼(lóu)、学校、医院等(děng)非住宅。总的算下来，住宅占比(bǐ)并不大(dà)。

　　第七次人口普查数据公布(bù)了中国城镇家庭户(hù)人均住宅间数为1.06间，其(qí)中城市家庭户居民人均0.99间，乡镇家庭(tíng)户(hù)居(jū)民人均(jūn)1.18间。

　　人均(jūn)住(zhù)宅间数大于1，看(kàn)似(shì)意味着(zhe)人(rén)人都有房间居住。

　　居住水(shuǐ)平(píng)不(bù)仅与房间数量(liàng)有(yǒu)关，更与(yǔ)房屋质量(liàng)、居住(zhù)面积、配(pèi)套设施等(děng)因素密切相关。单单从人均住宅间数不能完全(quán)反映出(chū)城镇居民(mín)的居(jū)住水平。

　　中国主要是以家庭(tíng)为单(dān)位(wèi)购(gòu)买成套(tào)住宅，一套(tào)设施齐全的住宅才是城(chéng)镇居民宜居的选择。

　　（二）中(zhōng)国(guó)户(hù)均住(zhù)宅的测算思路、数据和方法(fǎ)

　　中(zhōng)国城镇居民(mín)住宅主要分两大类，一类是商品住宅，另(lìng)一类是保障房、原(yuán)公有住宅(zhái)、自建(jiàn)房等非商品住宅。

　　目前缺(quē)乏统计(jì)数据(jù)，并没(méi)有直接公布城镇住宅数量。居民住宅相关数据有两处可以(yǐ)直接(jiē)公布(bù)，一是每年商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅销(xiāo)售套数（统(tǒng)计局(jú)）；二是(shì)居民住宅(zhái)来源（人(rén)口普查数据(jù)）。计算(suàn)中(zhōng)国居民户均住宅数量，我们主要用到上述两组数据(jù)。

　　中(zhōng)国住宅改革始于1998年，1998年之前商(shāng)品住宅数量极(jí)少，可忽略不计。估(gū)算城镇居民户均(jūn)住宅套数分(fēn)三步(bù)走：

　　第(dì)一(yī)步，将1999年以来每年商品(pǐn)住宅销售(shòu)套(tào)数相(xiāng)加(jiā)，我们就能够得到当前商品住宅(zhái)总(zǒng)存量。

　　第二步，根据城镇居民拥有的(de)商品住宅和非商品住(zhù)宅比例，推算得(dé)到居民住(zhù)宅总套数。

　　第(dì)三步，将城镇居(jū)民拥有(yǒu)的商品住宅总数除以(yǐ)家(jiā)庭户数，我们就能(néng)够得到城镇户均(jūn)拥有的住宅(zhái)数量(liàng)。

　　具(jù)体(tǐ)计算公式(shì)如下：

　　城镇家庭住宅套户比=住(zhù)宅总套(tào)数/家庭户(hù)数

　　=（商品住宅套数(shù)/家庭户数）/（商品住宅套(tào)数/住(zhù)宅(zhái)总套数）

　　=商品住(zhù)宅套(tào)户比/商品住(zhù)宅占比

　　二、城(chéng)镇(zhèn)家庭(tíng)户均拥有1.02套房台湾swag是什么，swag是什么意思什么梗p>

　　中国住宅(zhái)存量到底有(yǒu)多(duō)少，目前缺乏一个(gè)准确统计。我们利(lì)用既有统计数(shù)据，大致测算得到中(zhōng)国存量房地产套数，并进一(yī)步推算中国(guó)城镇家庭(tíng)户(hù)均拥有的住宅数量。

　　（一）城镇居民户均(jūn)拥(yōng)有商品住宅0.64 套

　　截至(zhì)2022年，我(wǒ)们计算得(dé)到(dào)：

　　（一(yī)）中国商品住(zhù)宅累计销(xiāo)售1.97亿(yì)套(tào)。

　　（二）城镇家庭户均拥(yōng)有0.64套商(shāng)品住宅（包(bāo)含现房和期房）。

　　中国(guó)的(de)房(fáng)地(dì)产销售(shòu)以期房(fáng)为主，从2019年(nián)开始，新房(fáng)销售中期房(fáng)占比(bǐ)近9成。本文去除商品住宅累计销售套数(shù)里的期房销(xiāo)售，得到商(shāng)品住宅现房套数(shù)。

　　以2022年商品住宅现(xiàn)房套(tào)数(shù)计(jì)算为例：

　　2022年商品住(zhù)宅现房(fáng)套数(shù)=截止到2022年商品住(zhù)宅累(lèi)计销售套数(shù)-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销售(shòu)额。

　　主流(liú)房企竣(jùn)工周期在2-3年，并考虑到交(jiāo)房后装修的时间，取最大值3年。

　　将商(shāng)品住(zhù)宅现房(fáng)套数除以家庭户数，算出：

　　（三）目前中(zhōng)国城镇家庭户(hù)均拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇居民户均(jūn)拥有住宅(zhái)1.02套

　　接下来我们需要进一步推算中(zhōng)国(guó)城镇(zhèn)居(jū)民拥有(yǒu)的户均住(zhù)宅套(tào)数。

　　首先，七普数据显示中国城镇居(jū)民的住宅(zhái)结构特(tè)征如(rú)下：

　　73.8％的城镇家庭(tíng)拥有住宅。其中自(zì)建住宅占比21％，购买商品住宅(zhái)占比31.9％、二手房占比(bǐ)10.1％、经济适用房占比3.8％、原(yuán)公有住宅占(zhàn)比6.1％，通过(guò)继承(chéng)或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的(de)家庭(tíng)租赁廉租房与其他住宅。

　　其(qí)次，我们假(jiǎ)定(dìng)租(zū)赁其他(tā)住宅和购买二手(shǒu)房都是商品住宅，因(yīn)此将租赁其他住宅、购买(mǎi)商品住宅(zhái)与购买(mǎi)二手(shǒu)房加总，得到商品住宅占居民所有住宅(zhái)的比例为62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住(zhù)宅占比为59.2％，粗(cū)略(lüè)假设2021年(nián)-2022年期间商品住宅增幅为过去十年变(biàn)化(huà)幅度的20％，计算2011年-2020年商(shāng)品住宅的实际(jì)变(biàn)化比例，从而(ér)我们估算出(chū)2022年商(shāng)品(pǐn)住宅所占比例(lì)，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平(píng)均(jūn)每户城镇家庭拥有0.86 套住宅。但(dàn)考虑(lǜ)已(yǐ)购期房，中国平均(jūn)每户(hù)城镇家庭拥有(yǒu)1.02套住宅。

　　如(rú)果交房顺利，已(yǐ)购(gòu)期房会在2-3年(nián)内陆续交(jiāo)付使用，到2024年，中国平均每户城(chéng)镇家庭都会(huì)拥有一(yī)套住宅(zhái)。

　　三、城镇户均一套房的三点(diǎn)含义

　　既然城镇居民已(yǐ)经达到了户均(jūn)一套房的(de)程度，“户户有房”是否(fǒu)意味着中国城镇化进展终结，甚至意味着(zhe)中国地产存量供给(gěi)绰绰(chuò)有余？

　　（一(yī)）户均(jūn)一套房并不意味(wèi)着住宅市场供(gōng)需平衡

　　需(xū)要有多(duō)余住宅(zhái)来满(mǎn)足因(yīn)人(rén)口流动、居(jū)民换房等(děng)因素产生的(de)住宅需(xū)求。因此，成熟房地(dì)产市场的住宅套户比(bǐ)会在1.1左右。

　　国际经(jīng)验来(lái)看，美国、英国(guó)和(hé)日本的(de)住(zhù)宅套(tào)户比(bǐ)均高于1.1，其中，英国的住宅套户(hù)比最高，为1.19，日(rì)本为1.16，美国为1.11。德国和韩(hán)国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套(tào)房，就会造成(chéng)人口净(jìng)流入地的住(zhù)宅市场供不应求，造成房价或房租迅速上(shàng)涨。

　　七(qī)普指出中国的(de)流(liú)动人口3.76亿，省内流动人口和省(shěng)际流动人(rén)口分别为2.51亿人(rén)和1.25亿人(rén)。

　　流(liú)动人口会选择在大城(chéng)市租房挣钱，在老家(jiā)县(xiàn)城买房。

　　暨南大学2017年(nián)的(de)中国(guó)城乡人(rén)口(kǒu)流动调查数据显(xiǎn)示，在上海、杭州以及南京(jīng)工(gōng)作(zuò)的流动人口在老家拥有住宅比(bǐ)例分别为28％、21％和(hé)18％。大(dà)城(chéng)市的高工资吸引打工人，但高房(fáng)价迫使打工人回(huí)乡(xiāng)置业。

　　流动人口实际上会占据(jù)两套房，在(zài)高房价的大城(chéng)市租赁一套房，在房价较低(dī)的县城购买(mǎi)一套房。所(suǒ)以说户均一套房无法(fǎ)满(mǎn)足庞大流(liú)动人口的租赁与置业需求(qiú)。

　　（二）至少9000万户家庭住(zhù)宅品(pǐn)质仍需(xū)改善

　　目前，中国的城镇(zhèn)住宅(zhái)中依然有(yǒu)不少(shǎo)老旧小(xiǎo)区。

　　三(sān)成家庭，也(yě)就是(shì)约9000万(wàn)户(hù)城镇居民住宅是(shì)2000年(nián)以(yǐ)前(qián)建成，其中又有11.6％住宅年龄至少在33岁以上。

　　这批存在着(zhe)建筑结构松散、设施陈旧(jiù)、安全隐患大等问题，如电线老(lǎo)化(huà)、管道(dào)等(děng)基础(chǔ)设施陈旧(jiù)，给住户的生活带(dài)来了很大的(de)不便和安全隐(yǐn)患，并且(qiě)居住体验较差。

　　2000年以前建成(chéng)的(de)老旧住宅面(miàn)积小。占比为31.3％的家庭户数拥有的住宅面(miàn)积占比仅为27.6％。仍然(rán)存在5％左右的(de)家庭(tíng)没(méi)有独(dú)立卫浴和厨房。这类上世纪修建的(de)老旧(jiù)小(xiǎo)区(qū)很难满足现代生(shēng)活(huó)需(xū)求，在(zài)未来大都会被拆迁重建。

　　近五成的家庭住宅(zhái)为一居室和二(èr)居室，户型偏小。其中一居室占比为14.9％，二(èr)居(jū)室(shì)占比为33％。对比(bǐ)镇，城市家庭住宅(zhái)户型更(gèng)小，当(dāng)然(rán)这(zhè)与城市土地资(zī)源(yuán)紧张有关。

　　（三）人均住宅面(miàn)积扩(kuò)张是未来地产的需(xū)求驱动力

　　根据七普(pǔ)数据测算，2020年城(chéng)镇家庭户住宅存(cún)量总面积(jī)为294.6亿平。暂不考虑两年间(jiān)农民带房进城和老旧小区拆迁(qiān)，加上2021年和2022年商品住宅竣工(gōng)面(miàn)积（7.3亿(yì)与6.3亿(yì)），得出2022年(nián)住宅存量总面积为308.16亿平，人均住宅(zhái)建筑面(miàn)积为39.45平方米。

　　超过一半的家庭人均住宅建筑(zhù)面积小于(yú)均值，近4成家庭(tíng)人均住(zhù)宅建筑(zhù)面(miàn)积在30平米以下。

　　15％的城镇家庭人均住(zhù)宅建筑面积(jī)不足19平方米，不及全国人均水平(píng)的(de)一半。若去除20％的公摊，可使用的住宅面积(jī)仅为15.2平方(fāng)米。上海市将人均住(zhù)宅建筑面积低于15平方米的(de)家庭界(jiè)定为(wèi)住宅存在(zài)困难，若按(àn)这个标准算的话，中国(guó)有(yǒu)11.3％的家庭存在住宅困(kùn)难问题。

　　若人(rén)均可(kě)使用住宅面积为40平(píng)，即人(rén)均住宅(zhái)建筑面积为50平，只考虑家庭(tíng)户人数，需(xū)要住宅总量约390.6亿平，较(jiào)目前(qián)至少新(xīn)增(zēng)82亿(yì)平。

　　对(duì)比(bǐ)发达国(guó)家人均住宅面积，美国为(wèi)67㎡，瑞士、日本、德国(guó)和英(yīng)国都(dōu)高于40㎡，中国的人(rén)均住宅建筑面(miàn)积为39.45㎡，相差(chà)不(bù)大。但(dàn)若去除公摊面积后，中国(guó)的(de)人均可(kě)使用面积(jī)为31.56㎡，这一差(chà)距将变得明(míng)显(xiǎn)。

　　若考虑约1.4亿的集(jí)体户人口，所需要(yào)的住宅(zhái)总(zǒng)量会(huì)更多。

　　四、户均(jūn)已然1套房，未来地(dì)产还会有需求么？

　　我们测算得到(dào)中国城(chéng)镇家庭户均1套房，看似(shì)已经户(hù)户(hù)有房。即便如(rú)此，中(zhōng)国人口静(jìng)态结构和动态(tài)趋(qū)势(shì)演(yǎn)绎，决定了中(zhōng)国未来地(dì)产仍有(yǒu)需求释放。户(hù)均1套住(zhù)宅(zhái)现实之下(xià)，中(zhōng)国未来城镇(zhèn)住宅需求(qiú)主(zhǔ)要(yào)来自(zì)于四个方面。

　　第一，户均人口缩小，家庭户(hù)数增多，新户购房需求扩张。

　　过(guò)去20年我国城镇(zhèn)家(jiā)庭户均人口数(shù)不断下降，六普显示城镇户均(jūn)人口(kǒu)规模为2.85人/户，而(ér)七普显示城镇户均人(rén)口(kǒu)规模为2.62人/户，一人户、二人(rén)户的占(zhàn)比明显上升，人口小(xiǎo)家庭化趋势(shì)将继续(xù)延续，导致户(hù)数会因户均人(rén)口规(guī)模的缩小而增多。

　　第二，人口迁(qiān)移导致经济发展带来的新(xīn)增住宅需求旺盛。

　　中(zhōng)国经济板块的(de)分化日益明显，资(zī)源和生产要素逐步向经济带、都(dōu)市圈中心城市流入(rù)，区域(yù)经济资源分(fēn)配(pèi)的(de)再集(jí)中吸引着人(rén)口流(liú)入。人口迁移势必涉及到买房租房，给迁入地住宅市(shì)场带来新的增量。

　　以浙江省(shěng)为(wèi)例，2021年常住人口增量为72万，而出(chū)生人口为44.9万人(rén)，死亡人口(kǒu)为38.4万人，自然增加人口仅为(wèi)6.5万(wàn)人，其(qí)人口增长主要受益于人(rén)口(kǒu)迁(qiān)移。

　　第三，老旧小区改善性(xìng)需(xū)求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自(zì)建住宅和原公有住宅的(de)家庭拆(chāi)迁改建最多。自建房(fáng)家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个(gè)百分点；原(yuán)公有住(zhù)宅(zhái)家庭比例从(cóng)12.9％到6.1％，降(jiàng)幅为6.8个百(bǎi)分点。二者和（27.1％），再(zài)加上其他住宅（5％）与家庭住宅建造时间(jiān)为2000年(nián)以(yǐ)前(qián)的(de)比例(lì)（31.3％）大(dà)致(zhì)相吻合。

　　十年(nián)间新增8473万家(jiā)庭户(hù)，自建住宅和(hé)原公有住宅减少了1282万(wàn)户，住宅净需求增加(jiā)9755万户(hù)。49％的家庭购买商品住(zhù)宅(zhái)，21％的家庭购买二(èr)手房。在(zài)新增住宅需求中(zhōng)，有7成家庭购买(mǎi)了(le)商品住宅。租(zū)房(fáng)、购(gòu)买经济适用(yòng)房和其他分别占(zhàn)比(bǐ)18％，3％和9％。未来随(suí)着城(chéng)中村和旧城改造，商(shāng)品住宅的(de)占比势必会(huì)进(jìn)一步上升。

　　2000年以前建(jiàn)造的住(zhù)宅(zhái)建筑面积还有(yǒu)约81亿平，涉及城镇(zhèn)家庭约9000万(wàn)户。破旧的城中村、老公有住(zhù)宅(zhái)，建筑(zhù)面积小(xiǎo)、质量低、基础设(shè)施配套差、没有或少有物业管(guǎn)理，居(jū)民追求美好(hǎo)、宜居生活的环境，背(bèi)后的改善性需求(qiú)有待释放(fàng)。

　　第四，“住上更大房子”的改善性需(xū)求(qiú)还将有(yǒu)所增加。

　　刚需购房受限于(yú)资金，倾向于中小户型。已有住宅(zhái)家庭希望提高生(shēng)活品(pǐn)质，以小换大、以(yǐ)旧换新。2022年底的中央经(jīng)济工作会议明确指出支持住宅改(gǎi)善等消费。

　　OECD国(guó)家的人均住(zhù)宅(zhái)间数为1.71间，无(wú)论是否(fǒu)考虑乡村(cūn)住宅因(yīn)素(sù)，中国的人均住宅间数(shù)较其他国家(jiā)依旧存在(zài)不小差(chà)距。

　　住(zhù)宅舒适度(dù)与经济水平有(yǒu)着密(mì)切正向(xiàng)联系。随着(zhe)经济发展(zhǎn)水平的提高，中(zhōng)国的人(rén)均住宅间数与人均住宅建筑面积将随之增长。

　　如果(guǒ)说过去(qù)二十年是中国地产黄金(jīn)发展期(qī)，地产矛盾更多体(tǐ)现(xiàn)为(wèi)住宅供(gōng)给存在不足，供需出现错配，这(zhè)是过去二(èr)十年房价快速上涨基石。那么未来将是住(zhù)宅质量的供(gōng)需冲突。房(fáng)地(dì)产(chǎn)大(dà)分化时代已至，这种分化不(bù)单局限于城市能级之(zhī)间差异，优质小区和老旧二手房之(zhī)间的差异也将越发(fā)扩(kuò)大。

　　风险提示

　　人(rén)口普查(chá)数据调查(chá)的是人，并不是(shì)针对住(zhù)宅，因(yīn)此可能存在统计(jì)偏差。商(shāng)品住宅占比实际(jì)值可能偏低，其增速可能超预期(qī)。

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