5月以来(lái)，房地产(chǎn)板块个股(gǔ)多出现小幅上(shàng)涨，截至5月(yuè)10日收(shōu)盘(pán)，中(zhōng)信房(fáng)地产指数(shù)本月(yuè)涨幅约为2％。而(ér)以公(gōng)募基金为代表的机构对(duì)于这(zhè)一板块已经在悄然布(bù)局。数据(jù)显示，以南(nán)方和(hé)华夏的两只(zhǐ)老牌ETF基金为例(lì)，5月9日(rì)时(shí)所公(gōng)布(bù)的总份(fèn)额均较4月28日时(shí)有小幅增长。根据(jù)基金一(yī)季报统计，龙头与(yǔ)地(dì)方国企(qǐ)央企获(huò)得增(zēng)持，持(chí)仓数量占流(liú)通股(gǔ)比重增幅五(wǔ)只个股分别为华发股份+3.40％、滨江集(jí)团+1.71％、中新(xīn)集(jí)团(tuán)+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商(shāng)积余(yú)+0.92％。

　　公、私(sī)募配(pèi)置(zhì)房(fáng)地产或(huò)“底部(bù)回升”

　　行业红(hóng)利时(shí)代(dài)已(yǐ)过 精耕(gēng)细作成共识(shí)

　　从(cóng)公(gōng)募基(jī)金(jīn)对房(fáng)地产的配置看，2019年末(mò)，公(gōng)募所(suǒ)持有的房地(dì)产行业标的市值约(yuē)1188亿元，占其所持股票(piào)市(shì)值的4.66％左右(yòu)；2020年(nián)市场(chǎng)表现出色，但公募所持房地产公司(sī)市值在(zài)股票资产(chǎn)中的占比却断崖式下跌(diē)至1.85％；2021年，这一数值(zhí)更是进一步降(jiàng)至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年来的首次回升(shēng)，年(nián)底(dǐ)这一(yī)数值从1.56％升至1.65％。与(yǔ)此同时，公募(mù)对房地(dì)产行业的持股比(bǐ)例也同步回升，从(cóng)2021年底的6.94％提高(gāo)到2022年末的7.03％。

　　这样的(de)势(shì)头似乎在今年一季度得以延续。数据统(tǒng)计显示(shì)，公(gōng)募重仓(cāng)持有房地产板块一季(jì)度(dù)市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年(nián)四季度提(tí)升(shēng)6.71％。持仓市值前五个股分别为保(bǎo)利发展、招商蛇口、万科A、华发(fā)股(gǔ)份、滨(bīn)江集(jí)团，持(chí)仓市值占(zhàn)板块比(bǐ)重(zhòng)合计达47.29％，环比下降(jiàng)3.05％。

　　从中(zhōng)不难发现(xiàn)，公募对于房地产的投资愈发有(yǒu)集中于龙头的趋势(shì)。Wind显示，在公募(mù)基金(jīn)一(yī)季(jì)报(bào)汇(huì)总的重仓股中(zhōng)，房地产板块(kuài)排名最高的(de)是保(bǎo)利发展，在基金(jīn)重仓第33位。排名第二的是招商蛇(shé)口，排在第78位(wèi)。而老(lǎo)牌龙头股(gǔ)万科A排在第96位。对比去年四季报，变(biàn)化(huà)之处(chù)首先在于几只房地产龙头(tóu)股从排位上(shàng)看均有退步(bù)，尤其是万科最为明显(xiǎn)；其次是金地集(jí)团退出(chū)百大之列。但考虑到房地产是(shì)复苏链上最后一环，且首季并(bìng)非行业销售旺季，其传导到二级市(shì)场乃至机构持仓上还需要时间(jiān)周期(qī)。

　　形成(chéng)共识(shí)的是(shì)，经济圈判断房地产(chǎn)已(yǐ)经进入大分化时代，一二(èr)线城市好于三四线城市。而映射到二级市场投资(zī)上，配置房(fáng)地产(chǎn)行业轻松(sōng)收(shōu)获行业贝塔(tǎ)的红利(lì)期(qī)一去(qù)不(bù)返了。“如果按(àn)照产业周期来分(fēn)类，包括房(fáng)地产等几类行业(yè)在盖特(tè)纳曲线(xiàn)里属于成熟期或者衰(shuāi)退(tuì)期的(de)行(xíng)业，传统认知上没有什么(me)投资机(jī)会的。但(dàn)在这几(jǐ)年特殊的行情(qíng)里包括煤(méi)炭、电解铝(lǚ)等类似的行(xíng)业也出现(xiàn)了一些机会，背后的逻辑是供给侧(cè)发生了更大的变化。”一(yī)不愿具名的上海公募基金经理指出。

　　不(bù)过也有(yǒu)公募人(rén)士持(chí)谨慎(shèn)乐观(guān)态度：“行业前几年17亿～18亿平方米(mǐ)的(de)年销(xiāo)售面积很难(nán)再(zài)出现了(le)，2022年(nián)光是居民(mín)存(cún)款数量(liàng)增加了15万亿元(yuán)。中国存量有(yǒu)400亿平方(fāng)米(mǐ)建筑(zhù)面积，考虑(lǜ)乌克兰已经牺牲了多少人，乌克兰已阵亡了多少人存(cún)量地产的更新，也有近10亿平方米。需(xū)求端(duān)还需要(yào)有一定的政(zhèng)策出(chū)来去刺(cì)激购房(fáng)。”

　　宝盈基金房地(dì)产研究员吕功绩也指出：“时至(zhì)今日(rì)，无论(lùn)从(cóng)城(chéng)镇(zhèn)化(huà)的进(jìn)程(chéng)，还是人均住房面积（接近30平/人），我(wǒ)国均已(yǐ)告(gào)别(bié)住房短缺时代，而目前居(jū)民的杠杆率和房价(jià)收入也不支撑每年18万(wàn)亿元的(de)销售额，以及过快(kuài)上行的房价，因而行业(yè)高增的时代已经过去，未来行(xíng)业的需求或将回落(luò)，在(zài)此过程(chéng)中，伴随着地产的(de)高杠(gāng)杆属性，就很容(róng)易出现信用风险问题（类似2022年的民营地产(chǎn)爆雷），行业进入到供给(gěi)侧出清的过程。这(zhè)个过(guò)程中，综合(hé)竞争力(lì)强的公司就能(néng)够(gòu)通过(guò)大鱼(yú)吃小鱼的(de)方式，获(huò)得(dé)市占率的提升(shēng)。当行(xíng)业(yè)需求见顶(dǐng)回落时(shí)，行(xíng)业的(de)贝塔已经过(guò)去了，但不代表没有投资机会(huì)，机(jī)会在于(yú)城市、位置、产品的阿尔(ěr)法(fǎ)，而对应到股票投资，就(jiù)是强竞争力公司的阿(ā)尔法(fǎ)。”

　　或许(xǔ)也(yě)是基于这(zhè)样的认识转变，精耕细作个股(gǔ)成(chéng)为公募乃至整体机构的(de)务(wù)实之举。

　　机构配置房(fáng)地产“风物长宜放眼量”

　　头部央国企、优质区域性标的成香饽饽

　　5月以来，房地产板块个股多出(chū)现(xiàn)小幅(fú)上涨，截至5月10日收盘，中(zhōng)信房地产指数本月涨幅(fú)约为2％。从具体的个(gè)股来看(kàn)，《红周(zhōu)刊》利用Wind统计申万(wàn)房地产板块(kuài)个股，在纳入统计的124只房地产类标(biāo)的股中，本(běn)月以来实现股价上(shàng)涨的达到了81家。

　　其中，上述时间段(duàn)恰好排名前五的公司(sī)月内涨(zhǎng)幅超(chāo)过了10％，它们分(fēn)别(bié)是上实(shí)发展、浦东金桥、*ST泛海(hǎi)、华夏幸福、荣安地产。排名第一的上实发展，五一(yī)假期归(guī)来后日成交(jiāo)量(liàng)明显放大，4日、5日连续两个(gè)交易日收出涨停。从该股的基本(běn)面来(lái)看，上实发展的(de乌克兰已经牺牲了多少人，乌克兰已阵亡了多少人)主营(yíng)业(yè)务为房地(dì)产开发与经营。公司的主要产(chǎn)品及服务为房地产销售、房地产(chǎn)租赁、物业管理(lǐ)服(fú)务、工程项(xiàng)目、酒(jiǔ)店经营。从业绩数据来看，2022年(nián)，其实现营业收(shōu)入52.48亿元，比上期减少47.85％，归(guī)母(mǔ)净(jìng)利润1.23亿(yì)元，同比下降33.24％。2023年第(dì)一季度，其实现营业总收入27.87亿(yì)元(yuán)，同比增长(zhǎng)183.02％；归母净(jìng)利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过(guò)从十(shí)大流(liú)通股股东来看(kàn)，各类机构都有对其(qí)布(bù)局的例子。以3月31日时的首季十大(dà)流通股股东(dōng)来看， 具体(tǐ)包(bāo)括公募的上(shàng)银基金、私募的迎水文龙、中(zhōng)央汇金、长(zhǎng)城资(zī)产管(guǎn)理公(gōng)司(sī)等都跻身前十的(de)行列(liè)。

　　巧合(hé)的是，涨(zhǎng)幅暂时排(pái)名第(dì)二的浦东金(jīn)桥也是上海本地(dì)房企(qǐ)，其第(dì)一季度的(de)收入利润(rùn)规(guī)模大幅度复苏。究其(qí)原因，一方面(miàn)是该公司后(hòu)疫情(qíng)时代(dài)出租率复苏(sū)至近(jìn)年来最(zuì)高，另一方(fāng)面则是(shì)公司拿地结算持续性向好，从(cóng)数字(zì)上看，一(yī)季度新增虹(hóng)口135、138住宅地(dì)块，总建筑面积约54万平方米。

　　在这样的业(yè)绩(jì)势头向好背景下(xià)，自然也吸引了知名(míng)机构在其(qí)中(zhōng)持续驻足。从第(dì)一季度十(shí)大流(liú)通股股(gǔ)东来(lái)看，知名(míng)私募(mù)高毅邓(dèng)晓峰的两只(zhǐ)产品依然在前十(shí)中，这(zhè)也是连续第三个季度他有(yǒu)的两只产品杀入前十(shí)。同时榜单中(zhōng)还有一支大名鼎(dǐng)鼎的QFII阿布(bù)扎比投资(zī)局，其当季还小幅(fú)增加了持股。

　　除去上述两家上海区域性(xìng)地产(chǎn)公司外，荣安地产则是主要布局在深(shēn)圳的地产(chǎn)公司，一季报交出的也(yě)是(shì)一份(fèn)报喜的成绩单(dān)：首季公司实现营业收入(rù)51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上(shàng)市公司股东的(de)净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态(tài)度来看，《红周刊》注意到两只公募(mù)指基首(shǒu)季(jì)新杀入十大流通股股东行(xíng)列。具体说来， 南方中证全指(zhǐ)房地产ETF上(shàng)榜排名第七位，富国中(zhōng)证指(zhǐ)数1000增强则排名第(dì)九位，此外联袂出现的(de)机构还有QFII高盛国际和私募迎水(shuǐ)聚宝(bǎo)。

　　接受(shòu)《红(hóng)周刊》采访时(shí)，兴证全球基金相关人(rén)士分析：“经历过行业洗牌和兼并重(zhòng)组后(hòu)，龙头的价值更为笃(dǔ)定突出；从拿地端看，2022年土地市场大幅降(jiàng)温，优质土地供给较(jiào)多（券(quàn)商测算对应潜在(zài)毛利率在25％以上(shàng)，目前(qián)房企的利润率仅20％），绝大(dà)多数房企受限于信用问题或者资(zī)金紧张没(méi)法(fǎ)拿地，龙头房(fáng)企趁机获取(qǔ)低(dī)成(chéng)本土地(dì)，龙头房企的拿地力(lì)度（拿(ná)地金(jīn)额/销售(shòu)金额(é)）基本在30％以上；从融资(zī)上看，龙头房企杠杆率较低，净负债(zhài)率基本在70％以下，而其他房(fáng)企的(de)净负债(zhài)率普遍都在100％以上，加(jiā)杠杆空间有限，从融资成本看，龙(lóng)头房企的融(róng)资成本不断下滑(huá)，基本在3％、4％左右；对应到2023年的(de)销售，龙头房(fáng)企明显跑赢(yíng)行业，1～4月百(bǎi)强房(fáng)企(qǐ)的销(xiāo)售额增(zēng)速为9％，而(ér)TOP14的销售额增速为(wèi)29％。”

　　需要强调(diào)的是，在(zài)当前中特估(gū)的浪潮(cháo)下(xià)，央国企(qǐ)地产股或(huò)存在(zài)发展的大好机会。中信证券指出：“房(fáng)地产(chǎn)行业的(de)结(jié)构性机会依然(rán)存(cún)在，少部分公司尤(yóu)其是央企占据显著(zhù)优势，其主(zhǔ)要(yào)又体现(xiàn)为库存(cún)的优(yōu)势(shì)。央企地产公司，现阶段表现出较低的(de)融资成本，优质的开(kāi)发资源(yuán)和良好的不动(dòng)产资(zī)产运营能力的多(duō)重竞争(zhēng)优势。”

　　“即使没有(yǒu)中特估，国央(yāng)企相较于民营地产公司也是更有优势的。”吕功(gōng)绩强调，“对于减值、土地(dì)资(zī)源债(zhài)权债务关(guān)系(xì)等(děng)问题，市场(chǎng)对民营房开企业的资(zī)产会(huì)有更多(duō)担忧和质(zhì)疑，所以(yǐ)在这一轮行业出(chū)清的过程中，央国(guó)企相较于民(mín)企来说估(gū)值(zhí)的修(xiū)复更明显。中(zhōng)特估的角度从中长(zhǎng)期的(de)维(wéi)度看，行业的逻辑在于集中度提升后，行(xíng)业进入高(gāo)质量(liàng)发展阶段，具备(bèi)较快(kuài)速发展阶段更稳定且(qiě)可预期的盈利和现(xiàn)金(jīn)流创造(zào)能力，以此带(dài)来估值中枢的(de)提升，应该关注估值相对较低，企业自身资产的质(zhì)量(liàng)好、运营能(néng)力强、可以创造(zào)持(chí)续(xù)现金(jīn)流的企业。”

　　“存量时代中行业普(pǔ)涨的概(gài)率比较低，行业(yè)内部(bù)将(jiāng)出(chū)现分化，要(yào)关注将受(shòu)益于行业集中度提升(shēng)的头部(bù)公司(sī)。”星石(shí)投资首席(xí)研究官方磊也表(biǎo)示。

　　顺应机构这(zhè)一思路的话，或许还是保(bǎo)利发(fā)展、招商蛇口等(děng)国(guó)资(zī)背景龙头前途(tú)更为光明。不过(guò)国投(tóu)瑞银基金投(tóu)资部副总监綦傅鹏表示(shì)：“需要客观地去持续观察国企央企(qǐ)在三个方面是否可以维持，首先(xiān)是融资(zī)成本保(bǎo)持低位，其次(cì)是(shì)销售份额持续(xù)提升，再次是拿地份(fèn)额持续提升(shēng)。”

　　复苏速(sù)度(dù)缓慢(màn)

　　机构需要(yào)多给一些耐心

　　而《红周刊(kān)》也(yě)根(gēn)据房企一季报(bào)梳理(lǐ)发现，对(duì)于2022年的业(yè)绩出(chū)现的整体(tǐ)下滑，2023年一季(jì)度(dù)的业绩分化更趋明显，保利发展(zhǎn)、滨(bīn)江集团等房企(qǐ)营收、净利均实现(xiàn)了业绩的(de)回正，甚至是较大增(zēng)速的增长(zhǎng)。而这些公司也是机构的(de)重仓对象。

　　对此，知名房地产业(yè)内人士张(zhāng)宏伟向(xiàng)《红(hóng)周(zhōu)刊》分析表示，业绩出现明显改(gǎi)善的房企(qǐ)，主要(yào)是(shì)因(yīn)为过去两三(sān)年时间，尤其是在2021年(nián)下半年民营房企不怎么(me)投(tóu)资拿地之后(hòu)，国有企(qǐ)业仍在(zài)持续性(xìng)地拿(ná)地(dì)，且主(zhǔ)要(yào)集中在核(hé)心(xīn)城市，投(tóu)资力度(dù)较大。投资的驱动能(néng)够推动房企(qǐ)销售业绩的增长，从(cóng)而(ér)在(zài)2023年一季乌克兰已经牺牲了多少人，乌克兰已阵亡了多少人度市场恢复但仍处于调整的过程中，能够保有一个正增长。

　　不(bù)过张(zhāng)宏伟同(tóng)时也提醒(xǐng)表示，在房地产的复苏过程中，还面临着一些不确定性(xìng)。其实整个市场从四月份开始又在往下(xià)掉(diào)。除(chú)了杭州、成(chéng)都等(děng)极个别城(chéng)市四月(yuè)环比三(sān)月相对表现较好之外，包括北京、上海在内的绝大多数城市(shì)都出现环比下滑的情况。而现在五月的(de)市场表现也不太乐观。按照现在的经济状况(kuàng)、收入情(qíng)况，以及市场的去库存压力、企(qǐ)业(yè)的资金面压力，可能会出现，到(dào)六(liù)月份房企为了(le)半年报(bào)冲业绩出现市场的短期(qī)反弹外的(de)一个(gè)市场乏力现(xiàn)象(xiàng)。也就是(shì)说，第二季度、第三季度增(zēng)长不确定性(xìng)的压力仍旧较(jiào)大。

　　上海利檀投资董事长陈(chén)昊扬也向《红周刊》指出，现在(zài)整(zhěng)个房地产以(yǐ)及其上下游产业链的(de)复苏速度(dù)都(dōu)比(bǐ)想象的要慢(màn)很(hěn)多，我们要多(duō)给一(yī)些耐心，这个时候，在房地产以及上下(xià)游就不是赚快钱的时候，只能赚(zhuàn)他基本(běn)面的(de)钱。但这也(yě)意味着，只有极为少数的、做得比同行好得多的企业，会(huì)伴随整个行业的弱复(fù)苏，业绩会(huì)逐步体现出来(lái)。所以(yǐ)只能耐心地去(qù)等待它的基(jī)本面不断(duàn)地凸(tū)显出来，这需要时间。

　　（本文(wén)已刊发于5月(yuè)13日《红周刊(kān)》，文中提及个(gè)股(gǔ)仅(jǐn)为举例分析，不做(zuò)买卖(mài)推荐。）

未经允许不得转载：IDC站长站，IDC站长，IDC资讯--IDC站长站 乌克兰已经牺牲了多少人，乌克兰已阵亡了多少人