万柳书院，暴雷了。

　　今年年初(chū)“万柳少爷”的意(yì)外走(zǒu)红，让(ràng)这个(gè)位(wèi)于北京海淀的豪宅被(bèi)全国知(zhī)晓，其背后(hòu)曾(céng)宣称要做(zuò)地(dì)产界“劳斯莱斯(sī)”的(de)神秘开发商(shāng)——中(zhōng)赫集团(tuán)，也被拉向台前。

　　而如今，万柳(liǔ)书(shū)院再(zài)次受到舆论(lùn)关注，起因中赫集团成了共同(tóng)债务人被中国信达(dá)追债(zhài)，中国信达为了收回钱款不(bù)得不将(jiāng)中赫抵押的75套万柳(liǔ)书院豪宅拍卖。可问题(tí)是，这些(xiē)房子早已(yǐ)售出(chū)，业主并非中赫集团，那(nà)些真正斥巨(jù)资购入(rù)房(fáng)产的有钱人(rén)，房子现在(zài)莫名奇妙地被拍卖，算是被(bèi)割了！

　　截(jié)至发稿，暂未(wèi)看(kàn)到这些(xiē)业(yè)主的维权(quán)信息，难怪有网友调(diào)侃：“富人被割韭菜的时候，他们(men)的(de)姿势都(dōu)那(nà)么(me)优(yōu)雅。”

　　不过事件背后，可能没你想象的(de)那么(me)简单。

　　1

　　富人被(bèi)精(jīng)准收割？

　　最惨的可(kě)能还是债主

　　“北京(jīng)豪宅的尽头是(shì)万柳(liǔ)书院”，但(dàn)谁都(dōu)没想到，这个位于海(hǎi)淀核心区位，名(míng)校环绕(rào)的顶(dǐng)级豪宅(zhái)，竟然暴雷(léi)了(le)！

　　近日(rì)，有网友发现(xiàn)，中国(guó)信达在(zài)京东拍(pāi)卖上(shàng)，上(shàng)架了“北京赫华恒瑞房地产开(kāi)发有限(xiàn)公司(sī)不良债权(quán)转让项目”，债权总额高(gāo)达近47亿(yì)，该项目的抵(dǐ)押物(wù)中，包括75套万(wàn)柳(liǔ)书院(yuàn)住宅(zhái)。

　　据京东拍卖(mài)显示，上述不良债权转(zhuǎn)让项目的处置主体是中国信达(dá)资(zī)产管(guǎn)理股份有限公司北(běi)京市分公司（下称(chēng)中(zhōng)国(guó)信(xìn)达北分(fēn)），处置(zhì)的是对北京(jīng)赫(hè)华恒瑞房地产开发有限公司（下称赫华恒瑞）的不良债(zhài)权。截至2023年1月31日，债权金额约为(wèi)46.95亿元人民币，其中债权本金37.50亿元。中赫集团有(yǒu)限公司是(shì)共(gòng)同债务人。目前，该(gāi)项目已(yǐ)有1万次围观，35名意向人(rén)。

　　从表面上看，这(zhè)就是一起(qǐ)中国信达北分讨债(zhài)的故(gù)事(shì)，但(dàn)实际上(shàng)，75套豪宅(zhái)的背后暗藏秘密。

　　据此(cǐ)前媒体报道(dào)，万(wàn)柳书院总共301户(hù)，而且早已售(shòu)罄。如果该报道属实，说明这些房子(zi)实际(jì)上都是卖出去了(le)的，是有人住(zhù)的(de)。

　　那为什么中(zhōng)国信达的拍卖页面上又注(zhù)明(míng)这75套(tào)房子是“未出售”的状态呢？只能说明这些房子根本没有网签，也没有房产(chǎn)证(zhèng)！

　　第一财经(jīng)的报道证实了上(shàng)述内容。有(yǒu)豪宅中介透露，中赫集团早就把这75套房子抵押出去，现在还没资金解抵押，所以不(bù)能网签、没办房本。

　　作(zuò)为海(hǎi)淀(diàn)的顶(dǐng)级豪宅，最(zuì)强学区(qū)房，万柳(liǔ)书院(yuàn)的业主基本都(dōu)是北京(jīng)的高(gāo)端人(rén)士，柳传(chuán)志、丁磊等知名商业(yè)大佬也是万柳书院的业主。另据地(dì)产自媒体“地产八(bā)卦女”爆料(liào)，万(wàn)柳书(shū)院的业主(zhǔ)中，还(hái)有不(bù)少中赫(hè)集团的高管、合(hé)作(zuò)伙伴(bàn)、亲戚朋(péng)友等。

　　由此，不少网友感叹，“富人也(yě)被精准收(shōu)割了！”

　　不过，如果这些(xiē)业主确实已经支付(fù)价款并(bìng)实际占(zhàn)有，那么，中国信达转让这笔不良债权回本的(de)愿望(wàng)，或(huò)将泡汤。这次(cì)拍卖损失(shī)最(zuì)大的(de)，没准还是债主中(zhōng)国信达。

　　根据相关法(fǎ)律规定，民(mín)事(shì)执行(xíng)中(zhōng)，业主已经支付价(jià)款并实际(jì)占有，但未(wèi)办理过户手续的，如(rú)果业(yè)主没(méi)有过错，人(rén)民法(fǎ)院不(bù)得查封、扣押(yā)、冻结，已经(jīng)查(chá)封(fēng)的可以向法院提出执行异(yì)议申请，请求法院解除查封，同(tóng)时可以联合起(qǐ)诉开发商，要(yào)求退还购房款(kuǎn)或(huò)办理(lǐ)房产证(zhèng)，并承担违(wéi)约责任。

　　此(cǐ)外，今年4月，人(rén)民(mín)法院(yuàn)报(bào)公布《最高人民法(fǎ)院(yuàn)关于商品房消(xiāo)费者权利保(bǎo)护问题(tí)的(de)批复》，以司法解释的方式明确了(le)购房人(rén)的(de)优先权：

　　商品房消费者以居住为目的购买房屋并(bìng)已支付全(quán)部价款，主张其房屋交付请求(qiú)权优先(xiān)于(yú)建设工程(chéng)价款优先(xiān)受偿(cháng)权(quán)、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予(yǔ)以支持。只支(zhī)付了部分(fēn)价款的商品房(fáng)消(xiāo)费者，在一审(shěn)法庭辩论终结前(qián)已实际支付剩余(yú)价款的，可以适用前款规定。

　　也就是(shì)说，如(rú)果这75套房子均(jūn)为“已售未网签”，那么这笔不良债权，实际上是(shì)个烫手山芋。可能不仅不能卖出去回(huí)本，抵押的这75套房子，还会被(bèi)业主讨回(huí)去(qù)。

　　中国信达，将会赔(péi)了(le)夫人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳(láo)斯莱(lái)斯”

　　成了“老赖”

　　这次(cì)债权(quán)公司中国信达申请不良债权(quán)转让，可以追溯到金谷(gǔ)信托(tuō)踩雷赫(hè)华恒瑞。

　　天眼(yǎn)查显示，目(mù)前中国(guó)信达已经成为赫华恒瑞唯一股(gǔ)东。但此前，赫华恒瑞为中赫集团旗下子公司。2019年(nián)4月22日，中赫集团、中赫置地等选择(zé)退出(chū)了赫(hè)华恒(héng)瑞的股东行(xíng)列，中国金谷国际信托有(yǒu)限责任(rèn)公司成(chéng)为了唯一(yī)股东，后者(zhě)由(yóu)中国信达资产管(guǎn)理股份有限公司持股93.75％。

　　作为房地产开发商，相较其他房企，中赫(hè)集团既没有很(hěn)大规模，也没(méi)有很高的国民知名度(dù)，但(dàn)却在北(běi)京(jīng)豪(háo)宅圈留下一个个传说。

　　如钓鱼台(tái)七(qī)号院(yuàn)，作为中赫集(jí)团进入北京(jīng)的(de)第一个(gè)豪宅(zhái)项目，2011年，中赫(hè)置地推出(chū)钓鱼岛(dǎo)七号院3号楼(lóu)，高达30万/平米的天(tiān)价，成为当时(shí)京城最(zuì)贵的楼盘，引发了(le)市(shì)场强烈震惊。

　　随后开(kāi)发(fā)的万柳书院，更是(shì)被誉为“北京(jīng)海淀顶端(duān)豪宅”。2012年，中赫(hè)置地(dì)以26.3亿元，溢价率(lǜ)40.9％，从(cóng)融创、保利、万科等大(dà)型知名(míng)房(fáng)企手中，抢下了(le)北京万(wàn)柳地块，成为北(běi)京当年(nián)的“双料地王”。很(hěn)快，万柳书(shū)院就(jiù)以神秘高端的姿态杀入市场(chǎng)，无论(lùn)是一块块从荷兰运(yùn)回来的(de)灰(huī)砖垒起来的五(wǔ)米高墙，还是每棵成本超(chāo)6万(wàn)的成年银(yín)杏(xìng)树，还(hái)是每平米20万元的价格，都令(lìng)业内外震撼不已(yǐ)。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄八的(de)顶儿、融创的湖、紫辰院的树、北平府的院儿(ér)。”从这句顺口溜(liū)中，就(jiù)可看出(chū)其在北京豪(háo)宅(zhái)圈(quān)的(de)地位。2014年(nián)末上市(shì)的它，对手(shǒu)是当时(shí)有名的融创观澜嘉苑、佳兆业广(guǎng)场、恒(héng)大华府(fǔ)等，现如今，它远远超(chāo)过这(zhè)些对(duì)手(shǒu)。

　　去年(nián)，万柳书院一套300平米的法(fǎ)拍房(fáng)，最终成(chéng)交(jiāo)价1.09亿、单(dān)价达到惊人的36万元/平米，说明万(wàn)柳书院虽然已经推出(chū)了8年(nián)之久，但其依旧在北京豪宅圈备受(shòu)追捧(pěng)。

　　中赫集(jí)团开发的豪宅，也吸引了不少(shǎo)知名人士(shì)，如知名演员宋丹丹，就住在钓鱼台七号院。而柳传志、丁磊等知名商业(yè)大佬则居住在万柳(liǔ)书院(yuàn)。

　　几大豪宅的成功奠定了中赫集团的“高端路线”，也因此，它被外界(jiè)贴上了，“卖北京城最贵(guì)的(de)房，拿北(běi)京城最贵的地”，“做(zuò)地产中的(de)‘劳斯莱斯’”的(de)标(biāo)签。

　　但(dàn)隐藏在豪宅开发商光环的背后，这个地产(chǎn)界“劳(láo)斯莱斯”却多次成为(wèi)被(bèi)执行人，被执(zhí)行(xíng)标的高达11亿。

　　今年年初，因为履(lǚ)行能力而拒不(bù)履行生效法律文书确定义务，中赫集团正式成了“老(lǎo)赖(lài)”。

　　3

　　中赫(hè)被(bèi)北京(jīng)国安坑了？

　　中赫集团如(rú)今沦落到(dào)这个(gè)地步，其实是有迹(jì)可循的。

　　4开头的是哪个省，4打头身份证是哪里ng>事实上(shàng)，早(zǎo)在今年年初“万(wàn)柳书院少(shǎo)爷”走红之(zhī)时，深(shēn)蓝财经就曾深挖(wā)出背后的中(zhōng)赫集团，发现其深陷财务危(wēi)机。

　　从知名豪宅的开发(fā)商到沦为“老赖”，中(zhōng)赫集团实控人周金辉的人生轨迹跟着急转直(zhí)下。而追根溯源，这(zhè)个转折点，就在于收购北(běi)京国(guó)安。

　　近(jìn)十年来(lái)，房(fáng)企纷(fēn)纷开始了多元化转型，但转型之(zhī)路并不(bù)好走。早在2008年开(kāi)始，中赫(hè)集团就(jiù)尝试过多(duō)元化业(yè)务(wù)，先后进军能源市场、团购(gòu)网站，但最终都惨淡(dàn)收(shōu)场。最终(zhōng)，周(zhōu)金(jīn)辉将转型的目光，放到了(le)体(tǐ)育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资(zī)本(běn)退(tuì)出后，中赫集团以(yǐ)35.5亿元参(cān)股(gǔ)国安(ān)足(zú)球(qiú)俱乐部64％股权，成(chéng)为(wèi)国安的(de)新东家。接着在2021年(nián)6月，中(zhōng)赫集团从中信集(jí)团手中(zhōng)拿下北京国安俱乐(lè)部(bù)36％股权(quán)，至此拿下北(běi)京国(guó)安俱乐部全(quán)部股权。如(rú)果北京国(guó)安的估值一(yī)直没变(biàn)，那(nà)么中赫集团拿(ná)下(xià)北京(jīng)国安，总(zǒng)计花(huā)费了约55.5亿。

　　看到这里(lǐ)，有人也(yě)许会感叹(tàn)：卖(mài)豪(háo)宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如(rú)果真的是这样，中赫为什么又要质押(yā)股权呢？

　　2017年以(yǐ)来(lái)，中赫集团及其(qí)实控人周金辉夫妇将其手中的中赫(hè)集(jí)团股份质押陆续质押，据企查查(chá)显示，目前中赫集团共有11条股(gǔ)权出(chū)质记录。质权人(rén)包括海金商业保(bǎo)理、北京建工、山东(dōng)国(guó)际(jì)信托(tuō)、中融(róng)信托、中信建设(shè)等。

　　这与(yǔ)入主(zhǔ)北京国安的(de)时间完全(quán)吻合。

　　然(rán)而，入主(zhǔ)北京国(guó)安(ān)后，不仅国(guó)安的经营状况没有(yǒu)得到改善，中赫集团也被拉入(rù)泥淖。

　　据北京产权交易所(suǒ)官网(wǎng)信息显示，2020年(nián)，北京国安足(zú)球俱(jù)乐(lè)部实(shí)现(xiàn)营业收入1.03亿元，净利润-12.09亿(yì)元。截至2020年末，该俱乐部资产总计5.38亿元(yuán)，总负债18.51亿(yì)元(yuán)。

　　为了(le)缓解资(zī)金压力，中赫(hè)集团(tuán)和(hé)周金辉(huī)夫(fū)妇还在持续(xù)质押(yā)手中的中赫集团股份，但国安和(hé)中赫的经营状况(kuàng)却(què)持(chí)续没有好转。

　　今年1月，因为履行能力(lì)而拒不履行(xíng)生效法律文书确(què)定义务，上(shàng)述被(bèi)执(zhí)行人成为“老赖”。只有北京国安，目前幸免于难。不过在(zài)实控(kòng)人都成为老赖的情(qíng)况下，被执行10个(gè)多亿(yì)的北(běi)京国安，又如何能独善(shàn)其身？

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