5月以来，房地产板块个股多出现小幅(fú)上涨，截(jié)至5月(yuè)10日收盘，中(zhōng)信房地产指(zhǐ)数本月涨幅约为2％。而以公募基金为代表的机构对(duì)于这一板(bǎn)块已经在(zài)悄然布局。数据(jù)显示，以南(nán)方和华夏的两只老牌ETF基金(jīn)为例，5月9日(rì)时所(suǒ)公布的总份(fèn)额(é)均较4月(yuè)28日时有(yǒu)小幅增长。根据基(jī)金一季报统计(jì)，龙头(tóu)与地方国企央企获得增(zēng)持(chí)，持仓(cāng)数量占流通股比重增幅五只个(gè)股分别(bié)为华发股(gǔ)份+3.40％、滨江集(jí)团+1.71％、中新集团(tuán)+1.49％、卧龙地(dì)产+0.97％、招(zhāo)商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地(dì)产或“底(dǐ)部回升”

　　行业(yè)红利时代已过 精(jīng)耕(gēng)细作成共识

　　从公募(mù)基金对房地产的配置看(kàn)，2019年末(mò)，公(gōng)募所持有(yǒu)的房地产(chǎn)行(xíng)业标的(de)市值约(yuē)1188亿元，占其所持股票市值的(de)4.66％左右(yòu)；2020年市场表现出色，但(dàn)公(gōng)募(mù)所持(chí)房地产公司市(shì)值在(zài)股票(piào)资产中的(de)占(zhàn)比却(què)断崖式下跌至1.85％；2021年(nián)，这一(yī)数值更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年(nián)终于出现了三年来的首次(cì)回升(shēng)，年底这一(yī)数值从1.56％升至1.65％。与(yǔ)此(cǐ)同(tóng)时，公募对房地产(chǎn)行业的(de)持股比例(lì)也同步回升，从2021年(nián)底的6.94％提高(gāo)到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎在今(jīn)年一季度得以延(yán)续。数据(jù)统计显(xiǎn)示，公(gōng)募(mù)重(zhòng)仓持有房地产(chǎn)板块(kuài)一季(jì)度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年(nián)四季度提升6.71％。持(chí)仓市值前五个股分别为保利发(fā)展、招商蛇口、万(wàn)科A、华发股(gǔ)份、滨江集团(tuán)，持仓市值(zhí)占板块比重(zhòng)合(hé)计(jì)达47.29％，环(huán)比下降(jiàng)3.05％。

　　从中(zhōng)不难发现，公(gōng)募对于房地产的投资愈(yù)发有集中于龙(lóng)头的趋势。Wind显示，在公募基金一季报汇(huì)总的重仓股中，房地产板块排名最高的是(shì)保利发(fā)展，在基金重仓第33位。排名第(dì)二的是(shì)招商蛇口，排在第(dì)78位。而老(lǎo)牌龙头股万(wàn)科(kē)A排在第96位。对比去年四季报，变化(huà)之处(chù)首先(xiān)在于几只房(fáng)地产龙头股从排位上看均有退步，尤其是万科最为明显；其次是(shì)金地集(jí)团退出百大(dà)之列。但考虑(lǜ)到(dào)房地产是复苏链上最后一环，且首季并非行业销售旺季(jì)，其传(chuán)导到二(èr)级市场乃至机构(gòu)持仓上还需要时间周期。

　　形成(chéng)共识的是(shì)，经济(jì)圈(quān)判断房地产已经进(jìn)入大分化时(shí)代，一二线城(chéng)市好于(yú)三四线城市(shì)。而映射到二级市场(chǎng)投资上，配置房地产(chǎn)行业轻松(sōng)收获行业贝塔(tǎ)的红(hóng)利期一去不返了。“如果(guǒ)按照产业周(zhōu)期来分类，包(bāo)括房地(dì)产等几类(lèi)行业在盖特纳曲线(xiàn)里属于(yú)成熟期或者衰退(tuì)期的行业，传(chuán)统(tǒng)认知(zhī)上(shàng)没有什么(me)投资机会的。但在这几年特殊的(de)行情里包括(kuò)煤炭(tàn)、电解铝等类似的行业也(yě)出现了一(yī)些机会(huì)，背后的逻辑是供给侧发生了更(gèng)大(dà)的变化。”一(yī)不(bù)愿具名(míng)的上海公募基金经理(lǐ)指(zhǐ)出。

　　不过也有公募人士持谨慎乐观(guān)态度：“行业前(qián)几年17亿～18亿(yì)平方米的年(nián)销售面(miàn)积很难再出现了(le)，2022年光是(shì)居(jū)民(mín)存款数(shù)量增(zēng)加了15万亿(yì)元。中国存量有400亿平方米(mǐ)建筑面积，考虑存量地产的更新(xīn)，也有近10亿平方米。需求端还需要有一定的(de)政策出来去刺(cì)激购房(fáng)。”

　　宝盈(yíng)基金(jīn)房地(dì)产研(yán)究(jiū)员吕功绩也指出：“时(shí)至今日(rì)，无论(lùn)从城镇化(huà)的进程，还是人均住房面积（接近30平/人），我国均已告别住房短缺时(shí)代，而目前居民的(de)杠杆(gān)率和房价收入(rù)也不(bù)支撑每年18万亿元的销售额，以(yǐ)及过快上行的房价，因(yīn)而行业高(gāo)增的时代已经(jīng)过去(qù)，未来(lái)行业的(de)需求或将回落，在此过程中，伴(bàn)随着地(dì)产的高杠杆属(shǔ)性，就很容易(yì)出(chū)现信用风险问题（类似2022年(nián)的民营地产爆雷），行业进入(rù)到供给(gěi)侧出清(qīng)的过程。这个过程中，综合竞(jìng)争(zhēng)力强的公司就能够(gòu)通过大(dà)鱼吃小(xiǎo)鱼的方(fāng)式，获得市占率的提(tí)升(shēng)。当(dāng)行业需求见顶回落时，行业的贝塔(tǎ)已经过去了，但不(bù)代(dài)表没有投(tóu)资机会(huì)，机会在(zài)于城市、位置、产品(pǐn)的阿(ā)尔法，而对应到(dào)股票投资，就是(shì)强竞争力(lì)公司的阿尔法。”

　　或(huò)许也是基于(yú)这样(yàng)的认识转变，精耕细作个股成为公募乃至整体机构的务实之举。

　　机构配置(zhì)房地产“风物长宜放(fàng)眼量”

　　头部(bù)央(yāng)国企、优质区域性标的成香饽(bō)饽

　　5月以来，房地产(chǎn)板块(kuài)个(gè)股多出(chū)现小幅上涨，截至(zhì)5月10日收盘(pán)，中信房(fáng)地(dì)产(chǎn)指数本月涨(zhǎng)幅约为2％。从具体的个股来(lái)看，《红(hóng)周刊》利用Wind统计申万房地产(chǎn)板(bǎn)块个股(gǔ)，在纳(nà)入统计的124只(zhǐ)房(fáng)地产类标(biāo)的股中，本月以(yǐ)来实(shí)现股价上涨的达到了81家。

　　其中(zhōng)，上述时间段恰(qià)好排名前五的公司月(yuè)内涨幅超(chāo)过了(le)10％，它们分(fēn)别是上(shàng)实发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产(chǎn)。排名第(dì)一的上实发展，五一(yī)假期归来(lái)后日(rì)成交量(liàng)明显放大，4日(rì)、5日连续两个(gè)交易日收(shōu)出(chū)涨停。从该股的基本面来看(kàn)，上实(shí)发(fā)展的(de)主营业务为房地产开发(fā)与经营(yíng)。公司的主要产品(pǐn)及(jí)服务为房地产销售(shòu)、房地产租赁、物(wù)业管理(lǐ)服务、工(gōng)程项目、酒店经营。从业绩数据来看，2022年(nián)，其实现营(yíng)业收入52.48亿元，比上(shàng)期(qī)减少47.85％，归母净(jìng)利(lì)润1.23亿元，同比(bǐ)下降(jiàng)33.24％。2023年第一季度，其(qí)实(shí)现(xiàn)营业总收入27.87亿元(yuán)，同比增长183.02％；归(guī)母(mǔ)净利润2.86亿元，同(tóng)比(bǐ)扭亏。

　　不过从十大流通(tōng)股(gǔ)股东来看，各类(lèi)机(jī)构都(dōu)有对其(qí)布局的例子。以(yǐ)3月(yuè)31日时(shí)的首季(jì)十大流通股股东来(lái)看， 具体包括公(gōng)募的上银基金(jīn)、私募的迎水文龙、中央汇金、长城资产管理公(gōng)司(sī)等都跻身前(qián)十的行列。

　　巧合的(de)是，涨(zhǎng)幅暂(zàn)时(shí)排名第二的浦(pǔ)东金桥也是上海本地(dì)房企，其第(dì)一(yī)季度的收入利润规模大(dà)幅度复(fù)苏。究其原因(yīn)，一方面是该公(gōng)司后疫情时代出(chū)租率(lǜ)复苏至近年来最高，另一方面则是公(gōng)司拿地结算持续性(xìng)向(xiàng)好，从(cóng)数字上看，一季度新增(zēng)虹口135、138住宅地块(kuài)，总建筑面积约54万平方米。

　　在这(zhè)样的业(yè)绩势(shì)头向好(hǎo)背(bèi)景下，自然也吸引了知名机构在其中持续驻(zhù)足(zú)。从第一季度十大流通(tōng)股股东来看，知名(míng)私募高(gāo)毅(yì)邓晓(xiǎo)峰的两只产(chǎn)品依然(rán)在(zài)前十中，这也是连续第(dì)三(sān)个季(jì)度他有的两只产品杀入前十。同时榜单中(zhōng)还有一支大名(míng)鼎鼎的QFII阿(ā)布扎比投资局(jú)，其当季还小(xiǎo)幅增(zēng)加了持股。

　　除去上(shàng)述(shù)两家上海区(qū)域性地(dì)产(chǎn)公司外，荣安(ān)地产则是主要(yào)布局在(zài)深(shēn)圳的地产公司，一季报交出(chū)的(de)也是一份报(bào)喜的成绩单：首(shǒu)季公司(sī)实现营业收入51.85亿元(yuán)，同比(bǐ)增长35.51％。归属于(yú)上市公司股东的净利(lì)润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态度(dù)来看，《红周刊(kān)》注意到两只公募(mù)指基首季新(xīn)杀入十大流通(tōng)股股东行列。具体说来， 南方中证全指房地(dì)产ETF上(shàng)榜(bǎng)排名第七位，富国中证指数1000增强则排(pái)名第九位，此(cǐ)外联(lián)袂出现的机构还有QFII高盛国际(jì)和私募迎水聚宝。

　　接受《红(hóng)周刊》采访时，兴证全球基金相关人(rén)士分(fēn)析：“经(jīng)历过行业洗牌(pái)和兼并(bìng)重组后，龙(lóng)头的价(jià)值更(gèng)为笃(dǔ)定突(tū)出(chū)；从拿地端看，2022年(nián)土地(dì)市场大幅降温，优质土地供给较多（券(quàn)商测算对应潜在(zài)毛利率在(zài)25％以上(shàng)，目前房企(qǐ)的利润率仅20％），绝大多数房企受限于信用(yòng)问题或者资(zī)金紧(jǐn)张没法拿地，龙头房企趁机获(huò)取低(dī)成本土地，龙头(tóu)房企的(de)拿地力度（拿地金额/销售金额）基本在30％以上；从融资上看，龙头房(fáng)企杠杆率较(jiào)低，净(jìng)负(fù)债率基本在70％以下，而其他房企的净负债率普(pǔ)遍都在100％以上(shàng)，加(jiā)杠杆空间(jiān)有限，从融资成本看，龙头房企的融(róng)资成本不断(duàn)下滑，基本(běn)在3％、4％左右；对应(yīng)到2023年(ni女人婚外情会断干净吗，女人婚外情能说断就断吗án)的销售，龙头房企明显跑赢行业，1～4月百强房(fáng)企的销售(shòu)额增速为9％，而TOP14的销售额增(zēng)速(sù)为(wèi)29％。”

　　需要强调的是，在当前中特估的(de)浪(làng)潮下，央国(guó)企地(dì)产股(gǔ)或存在发展的大好机会。中(zhōng)信证券指出：“房地产行(xíng)业的结构性机会依(yī)然存在，少部分公司尤其是央(yāng)企占据(jù)显著(zhù)优(yōu)势，其主(zhǔ)要又体现(xiàn)为(wèi)库存的优势。央企地产公司(sī)，现阶段表现(xiàn)出(chū)较低的(de)融资成(chéng)本，优质的开发资源和良(liáng)好的(de)不(bù)动产资产运营能(néng)力(lì)的(de)多重竞争优(yōu)势。”

　　“即(jí)使没有中特估，国央企(qǐ)相(xiāng)较于民营地(dì)产公司也(yě)是更有(yǒu)优势的。”吕功绩(jì)强调，“对于减值、土地资源债权(quán)债务关(guān)系等问(wèn)题，市场对民营房开企业的(de)资(zī)产会(huì)有(yǒu)更多担(dān)忧和质(zhì)疑，所以在这一轮行业出清的过程中，央国企相较于(yú)民(mín)企来说估值(zhí)的修复更明显。中特估的角度从中长(zhǎng)期的维度(dù)看，行业的逻辑在于集中度(dù)提升后(hòu)，行业进入高质量发(fā)展阶(jiē)段，具备(bèi)较快速发展阶(jiē)段(duàn)更稳定且(qiě)可预期的盈(yíng)利和现金流创造(zào)能力，以此带来估值中枢的提升，应该关(guān)注估值相对较(jiào)低，企业自(zì)身资(zī)产女人婚外情会断干净吗，女人婚外情能说断就断吗的质量好、运营能力强、可以(yǐ)创造持(chí)续现金(jīn)流的企业。”

　　“存量时代(dài)中行业普涨的概率比较低，行业内部(bù)将(jiāng)出现(xiàn)分(fēn)化(huà)，要关注将受益(yì)于行(xíng)业集中度(dù)提升的(de)头部(bù)公司。”星(xīng)石投资(zī)首(shǒu)席研(yán)究官方磊也表示(shì)。

　　顺应机构这一思路(lù)的话，或(huò)许还是保利发展、招商蛇口等国资背(bèi)景龙(lóng)头前(qián)途更为光明。不过国投瑞银基(jī)金投资部(bù)副总(zǒng)监綦(qí)傅鹏表(biǎo)示(shì)：“需要客(kè)观地去持续观察国(guó)企央企在(zài)三个方面是否可以维持，首先是(shì)融资成(chéng)本保(bǎo)持(chí)低位，其次(cì)是销售份额持续提升，再次是拿(ná)地份额持续提升。”

　　复(fù)苏(sū)速度缓(huǎn)慢

　　机构需要多(duō)给一些耐(nài)心(xīn)

　　而《红周刊》也根据房企一(yī)季(jì)报梳(shū)理发现，对于(yú)2022年的业绩出现的整体下滑，2023年(nián)一季度的业绩分(fēn)化更趋明显，保利发展、滨江集团等(děng)房企营收、净利均(jūn)实现了业绩的回正，甚至是较大增速的增长。而这些(xiē)公(gōng)司也是机构的重仓对象。

　　对此，知名房地产业内人士张宏伟向《红周刊(kān)》分析表示，业绩出现明显改善的房(fáng)企，主要是因为过去两三年时间，尤其是在2021年下半(bàn)年民营房企(qǐ)不怎么投资(zī)拿地之后，国有企(qǐ)业(yè)仍在持续性地拿(ná)地，且主要集中(zhōng)在核心城(chéng)市，投资(zī)力(lì)度较大。投资(zī)的(de)驱动(dòng)能够推(tuī)动房企(qǐ)销售业绩的增长，从而(ér)在2023年一(yī)季(jì)度市(shì)场恢复但仍处于(yú)调(diào)整的过程中(zhōng)，能够保有(yǒu)一个正(zhèng)增长。

　　不过张宏伟同(tóng)时(shí)也提(tí)醒表(biǎo)示，在(zài)房地产的复(fù)苏过程中，还面临着一些不确定性。其实整个市场从四(sì)月份开始又在往下掉。除了杭州、成都(dōu)等极(jí)个别城市四月环比(bǐ)三(sān)月(yuè)相对表(biǎo)现较好之外，包括北(běi)京、上(shàng)海在内(nèi)的绝大(dà)多数城市(shì)都出现(xiàn)环比下滑的情(qíng)况。而(ér)现(xiàn)在五月的市场表现也不太(tài)乐观。按(àn)照现(xiàn)在的经济状况(kuàng)、收入(rù)情(qíng)况，以及市(shì)场的(de)去库存压力、企业的资金面(miàn)压力，可能会(huì)出(chū)现，到六月(yuè)份房企为了半年报冲业(yè)绩出(chū)现市场的短期反(fǎn)弹外的一个市场乏(fá)力现象。也(yě)就是说，第二季度、第三季度(dù)增长不确定性的压力仍旧(jiù)较大。

　　上海利(lì)檀(tán)投(tóu)资董事(shì)长(zhǎng)陈昊扬也向《红周(zhōu)刊》指出，现在整(zhěng)个房地产(chǎn)以及(jí)其上下(xià)游产(chǎn)业(yè)链的复苏速(sù)度都比(bǐ)想象的要慢很多，我们要(yào)多给一(yī)些耐心，这(zhè)个时候，在房地(dì)产(chǎn)以(yǐ)及上下游就不是赚快钱的(de)时候，只能赚(zhuàn)他基本面的钱(qián)。但这也意(yì)味(wèi)着，只有极(jí)为少(shǎo)数(shù)的、做得比(bǐ)同行(xíng)好得(dé)多的企业，会伴(bàn)随整个行业的弱复苏，业绩(jì)会逐步(bù)体现出来(lái)。所(suǒ)以只能耐心地(dì)去等待它的基本面(miàn)不断地凸显出来，这需要时间。

　　（本文已刊发于(yú)5月13日《红周(zhōu)刊》，文(wén)中提及(jí)个股仅(jǐn)为举例(lì)分析，不做(zuò)买(mǎi)卖(mài)推荐。）

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