文：任泽平(píng)团队　　

　　导读

　　是该取消预售(shòu)制了。 1月17日(rì)召开的全(quán)国住(zhù)房(fáng)和城(chéng)乡建设工作会议提出“有(yǒu)条件的可以进行现(xiàn)房销售(shòu)”，不足一个月时间，已有(yǒu)山东、安徽、河南(nán)、四川、广东等地明确(què)表(biǎo)态，试点现房(fáng)销售。

　　1、是该取消商品房预售制了，用你(nǐ)的钱，建你的房子(zi)，还烂尾了(le)，这是对(duì)购房者的不公平。以后谁(shuí)有钱谁建房，没钱没实力的别建了，不(bù)能把包袱甩给(gěi)老(lǎo)百姓(xìng)和社(shè)会，这是房地产从大开发(fā)时代步入高质量(liàng)发展阶(jiē)段的必然趋(qū)势，也是对购房老百(bǎi)姓的最大保护。98年房改时，全国缺(quē)房子，开(kāi)发商缺钱(qián)，预售制是权宜之(zhī)计，现在全国(guó)套户比(bǐ)超过1，从大开发进入存(cún)量时代，对购(gòu)房民众不公(gōng)平(píng)的预售制(zhì)已经过时了，该取(qǔ)消了，改为(wèi)现房销售。以后(hòu)一手(shǒu)交钱，一手交房，天经地义。当然二次(cì)房改是(shì)个技术(shù)活，兼顾(gù)化解停贷、复工保交楼、重组房企债(zhài)务、恢复市场(chǎng)信心以(yǐ)及长效机(jī)制，长效(xiào)机(jī)制四大关键是推动(dòng)城市群战略、人地挂钩(gōu)、金融中性稳定(dìng)和房地产税。如(rú)果按(àn)照经济规(guī)律办事(shì)，中国一(yī)定(dìng)能(néng)实(shí)现房地产软着陆和长期平稳健康(kāng)发展，跨过这道关(guān)，解好(hǎo)这道世界难(nán)题。

　　2、为什么要取消(xiāo)预售制、改(gǎi)为现(xiàn)房(fáng)销售(shòu)？大家想想，绝大(dà)部分商品是一手交钱一手(shǒu)交(jiāo)货，预(yù)售制是对购买(mǎi)者的单方面不公平(píng)制度，购房老百姓几乎承担了所有商品不能交付(fù)的风险。从个人层面看(kàn)，预售制对购房(fáng)者非常不公平，比如，交房等待期一般为两年(nián)，在此期间(jiān)，购房者不仅承担银(yín)行利息，还要(yào)承(chéng)担延(yán)迟交房(fáng)、房屋质量(liàng)、房产证延期办(bàn)理甚(shèn)至(zhì)不能交房的风险(xiǎn)。从行业(yè)层面看，预售(shòu)制(zhì)助(zhù)推部分(fēn)房企(qǐ)过度(dù)举债(zhài)、高杠杆扩张，若遇(yù)到下行周期(qī)，会(huì)引(yǐn)发资金链断裂、项目搁置(zhì)等系列风险(xiǎn)。取消预售制(zhì)，改为现(xiàn)房(fáng)销(xiāo)售，这样有(yǒu)助于落实(shí)中央房住(zhù)不(bù)炒精(jīng)神、有助于保(bǎo)障购房(fáng)老百姓权益、有助于房企稳健发展(zhǎn)，一举多(duō)得，谋划长远。

　　3、为什么建(jiàn)议取消(xiāo)预售制度？预售制度(dù)怎么(me)来的？国外什么情(qíng)况？简(jiǎn)单科普一下(xià)：商品房(fáng)预售最早源于中国(guó)香港，俗称卖楼花，卖期房，是一种(zhǒng)开发商放(fàng)杠杆的方式(shì)。98年(nián)房改，由于(yú)商品房短缺(quē)，房企缺资金，借(jiè)鉴中国香(xiāng)港，引入了商品房预售制度。其实，当前(qián)世界(jiè)不少国家存(cún)在(zài)预售(shòu)制(zhì)。但是，重点(diǎn)来了！发达国家一(yī)般有严格(gé)的监管保障措施，开发商在项目(mù)获得(dé)政府批准后才可(kě)以开始(shǐ)销售，买家在购买期房后并非像中国一样(yàng)在支付(fù)完首付(fù)款后从银行(xíng)一次性贷款支付剩余全部房款(kuǎn)，而(ér)是根(gēn)据开发(fā)商工程进(jìn)度在(zài)完(wán)全交(jiāo)房前(qián)进(jìn)行分(fēn)期支付。所以，预售制度是需(xū)要严格的资金监管、分期(qī)支(zhī)付以及违约(yuē)处(chù)罚措施作为保障(zhàng)的，如(rú)果没有这些保障措施，一定会触发风险，对购房(fáng)民众(zhòng)不公平，所(suǒ)以不如(rú)借机取消预(yù)售制(zhì)度(dù)，以后改为现房销售。客观讲预售制度(dù)有一定历史阶段性，现在中国住房进入存量(liàng)时代，取消预售制度有助于(yú)降负债降杠(gāng)杆，不再把(bǎ)烂尾风险甩给老(lǎo)百姓(xìng)和社会，当然(rán)这需(xū)要配(pèi)套(tào)房企债务重组、复工(gōng)保交(jiāo)楼、恢(huī)复市场信心和(hé)房地产长(zhǎng)效(xiào)机制。这是个技术活(huó)，只(zhǐ)要坚持市(shì)场(chǎng)化改革，中国一定能化解这个难(nán)题(tí)，让房地产回归实体(tǐ)经济和居住属性，安居(jū)乐业。

　　4、简单讲(jiǎng)，如果取消预售制(zhì)，改为现(xiàn)房销售，开发商将拼的不(bù)是五花八门、眼花缭乱(luàn)、不知道能不能兑(duì)现的营销手段，而是(shì)所(suǒ)见即所得的过硬的(de)产品质量(liàng)和诚信，这才是对购(gòu)房民众的最(zuì)根本最(zuì)实质的保障，这样将极(jí)大的(de)提(tí)升开发商的建(jiàn)筑质量，实现良币(bì)驱逐劣币。所有(yǒu)商业的本(běn)质(zhì)是向善(shàn)，是以客户为中心，房地(dì)产也(yě)不能例外，老百姓买房子是天大的事，烂尾毁三(sān)代(dài)，好房幸福一家人。从这个角(jiǎo)度，取消预售制、实(shí)施现房销售是实(shí)现老(lǎo)百姓安居乐业、社(shè)会长治久(jiǔ)安、行(xíng)业企业健(jiàn)康发(fā)展的重大措施。在当前(qián)的情况(kuàng)下，取(qǔ)消预售制要结合稳楼市、房地产软着陆、打(dǎ)通(tōng)金融支持当期三(sān)好生、新模(mó)式等综合施策。

　　作者十年(nián)前在国务院发展(zhǎn)研究中(zhōng)心参与财(cái)税(shuì)改革方(fāng)案研(yán)究(jiū)时，对(duì)预售制、房(fáng)地产税、人(rén)地(dì)挂钩、金融稳(wěn)定、房企杠(gāng)杆率(lǜ)等进行过长期系统的专(zhuān)项研究。（参考(kǎo)后(hòu)来形成的专著《房(fáng)地产周(zhōu)期》）　　

　　目录

　　1 中国内(nèi)地商品房预售制的(de)前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销(xiāo)售+“按揭(jiē)”，霍(huò)英(yīng)东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给量少(shǎo)，引(yǐn)进“卖(mài)楼花”模式(shì)，形成“中(zhōng)国内(nèi)地版预(yù)售制”

　　1.3 预(yù)售制推动(dòng)城市化进程(chéng)，但(dàn)背后潜藏(cáng)的(de)风(fēng)险确实(shí)存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预售资(zī)金第三方全(quán)程监管，交付时开发商凭验收凭证取得房款

　　2.2 德国：可零首付购房(fáng)，提供期(qī)房(fáng)烂尾险

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保护119出警收费吗 119出警收费标准是多少机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日(rì)本：为(wèi)规范期(qī)房交(jiāo)易立法(fǎ)，设(shè)置期(qī)房预付款保全(quán)措施

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管(guǎn)，享1年保修(xiū)期(qī)后付尾款

　　3 启示(shì)

　　正文(wén)

　　1 中国内地商品房预售制的前世(shì)今生

　　1.1 起(qǐ)源：分(fēn)层销售+“按(àn)揭(jiē)”，霍英东创造“卖楼花”模(mó)式

　　二十世(shì)纪五十(shí)年(nián)代在中国香港，楼宇出(chū)租是地产行业盛行的(de)方(fāng)式，但有着转让难、出(chū)租资金周转期长等问题，分层销(xiāo)售(shòu)孕(yùn)育而(ér)生。20世纪50年代(dài)，中国香港还未推行公共(gòng)房屋制度，许多人栖身(shēn)于(yú)木(mù)屋或者(zhě)其他临时住宅，住房(fáng)的需求是相当(dāng)高(gāo)，不过大多(duō)数(shù)居(jū)民的储蓄很少。当时(shí)楼宇买卖多数以(yǐ)一整栋楼为(wèi)单位，需要雄厚的资(zī)金实力才能购买。虽然楼宇出租是中国(guó)香港地(dì)产行业盛行的方式，但有着转(zhuǎn)让(ràng)难、出租资(zī)金周转期长等问题。针对这一系(xì)列问题，不少地(dì)产商开始探求(qiú)新的方式，如把楼宇契约切开，即“分契(qì)”，然(rán)后将楼宇分层出售。这模式一经(jīng)推行(xíng)，购买楼宇的市民(mín)数(shù)量有所增加，开发商资金周转加(jiā)快(kuài)。

　　在分层出售的基础上，将(jiāng)“按揭(jiē)”模式引入房地产销(xiāo)售，霍英(yīng)东创(chuàng)造“卖楼(lóu)花”模式。1953年底霍英东创办(bàn)立信(xìn)置业有限(xiàn)公(gōng)司，凭(píng)借商业直觉和多(duō)年经营(yíng)杂货铺、海上驳运业务的经验，对于商品流通、资金周转有着独(dú)到的见解，在努力寻(xún)求方法加快自身资金周转。当时其在(zài)购(gòu)下(xià)九(jiǔ)龙(lóng)的(de)一块地盘(pán)后，除了分层出售、还(hái)印发售(shòu)楼说明(míng)书，上(shàng)有文字详尽说明(míng)楼宇(yǔ)的地势环境、建筑材料、分(fēn)层(céng)价格、订(dìng)购方法等。此外，“卖楼(lóu)花”是另外一个亮(liàng)点，即(jí)先(xiān)收取买家的(de)订(dìng)金，采用类(lèi)似(shì)租金的分期付款形式，等新楼落成时，收齐买家的钱，买家就拥(yōng)有(yǒu)了(le)自己(jǐ)的(de)房产。这种方式(shì)减(jiǎn)轻了(le)民(mín)众(zhòng)购房的资金(jīn)压(yā)力，加(jiā)速了(le)房屋的建(jiàn)造和销售(shòu)，也(yě)解决了制造商(shāng)的资金问题，降低投资风险，在当时(shí)可谓是“双(shuāng)赢”的举措。“预售楼花+分期付款”的(de)销售模(mó)式(shì)成(chéng)为当时中国香港房地产市场的(de)一大特色，纵(zòng)观中(zhōng)国香港房地产市场的改革(gé)，“卖(mài)楼(lóu)花”模式高(gāo)效率地解决了核心(xīn)的(de)住房(fáng)供不应求的问题，使房市发展进入新(xīn)阶段。

　　预售(shòu)楼花模式推动了中(zhōng)国(guó)香港楼市几十(shí)年繁荣，但期(qī)间也出现过“烂尾楼”的情况(kuàng)，但监管部门不断完善、规范化，建立健全的监管机(jī)制，促进市场健康发展。例如，1960年(nián)，位于大角咀的一个(gè)楼盘因建筑费用超支停工，出现“烂尾”情况(kuàng)。在1961年(nián)后(hòu)，中(zhōng)国(guó)香港管理部门(mén)提升(shēng)了(le)对于预售楼花(huā)制度的监管，即要求(qiú)开(kāi)发(fā)商在预售前，确保地价款已经全(quán)部支(zhī)付(fù)，还要证(zhèng)明自身有(yǒu)资金等(děng)能力把项目完(wán)成，资(zī)金需放入律师(shī)所托管，支取(qǔ)时需律(lǜ)所和(hé)建筑师的核准(zhǔn)。为了(le)防止开发商、律所(suǒ)、建(jiàn)筑师等造假，套取监管(guǎn)账(zhàng)户资(zī)金，中国香港要求律师行在(zài)银行开设的(de)信(xìn)托(tuō)账户（监管账户）、开发商操作(zuò)等采取全透明化机制，且银行(xíng)的责任上升，如出现房屋“烂尾”情(qíng)况(kuàng)，银行将(jiāng)成最大风险方(fāng)，后续需自(zì)身推动项目完工。随着监管体系逐步完(wán)善，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求(qiú)大、供(gōng)给量少，引(yǐn)进“卖楼花”模式，形(xíng)成“中国(guó)内(nèi)地版预售制”

　　二十世纪(jì)九十(shí)年代，中国(guó)内地(dì)面临住房(fáng)需求(qiú)大和供给量短缺问(wèn)题，引入“卖楼花”制度。建(jiàn)国(guó)以(yǐ)来，中国内地优(yōu)先发(fā)展重工业，强调基础建设，这一(yī)导(dǎo)向使(shǐ)前期(qī)发展(zhǎn)工业化(huà)的(de)进(jìn)程大于城市(shì)化(huà)进程(chéng)，唯有解决住房基础(chǔ)等城(chéng)市化配套问题，才能进一步推进城市化(huà)。但当时(shí)推行(xíng)的(de)是(shì)“统一管理，统一分配，以租养房”的福利分(fēn)房制度，住房市场发展起步较(jiào)晚、增速较慢，福利分(fēn)房制(zhì)度也出现了分配不公、效率低、配套差等问(wèn)题，因(yīn)此(cǐ)福利分房制度不(bù)再适(shì)用于当(dāng)时的国情(qíng)。叠(dié)加房(fáng)地产(chǎn)市(shì)场面临商品房的需求量大，而社(shè)会缺少大型(xíng)房地产开发(fā)商，商品(pǐn)房供应量小的困境，此(cǐ)时(shí)引入中国香港的“卖楼(lóu)花”模式无疑是对内(nèi)地房地产市场(chǎng)的一(yī)针强(qiáng)心剂。从1994年起(qǐ)，中国内地逐步引进(jìn)中国香港预售商品房制度，先后(hòu)出台(tái)多项文件，大力支持国内房地产市场(chǎng)改革。例如，1998年，国务院出台《关于进(jìn)一步深化(huà)城(chéng)镇住房制度改革，加(jiā)快住房建设的(de)通知》文件，决定停止住(zhù)房(fáng)无偿实物分配，逐(zhú)步实行(xíng)住房(fáng)分配货币化、住(zhù)房供给商品化(huà)、社(shè)会化的住房新体制，从(cóng)计(jì)划(huà)经济下(xià)的福利分房转(zhuǎn)向市场经(jīng)济的商品房。房地产市场(chǎng)采用(yòng)预售制，允(yǔn)许(xǔ)开发商(shāng)卖期(qī)房，解决(jué)了房企缺少资金和开发(fā)时(shí)间周期长的两大难题，开发商以预售款(kuǎn)撬动下(xià)一个项目的(de)开发，形成滚(gǔn)动开发模式(shì)，住房供应速度加快。自(zì)此中国内地开(kāi)始房改货币化，中国人民银行等多(duō)方(fāng)迅速出(chū)台相关的信贷政(zhèng)策，支持购房者，极(jí)大(dà)作用推动了房(fáng)地(dì)产(chǎn)市场(chǎng)的发展。

　　引入中国香(xiāng)港“卖楼花”模式后，经调整形成契合中国内(nèi)地的商品房预售(shòu)制度。预售制的初衷是为了缓解(jiě)房企资金压力，加快城镇住房建设。具体来说，是指房地产(chǎn)开(kāi)发企业将正在建(jiàn)设中的房屋预先出售给购房者，由购房者支付定金或房款的(de)行为。区别于中国香港，在中国内地实践(jiàn)过程中，商品房预售流程为：房地(dì)产开发商办理预售许可证-签订商品(pǐn)房买(mǎi)卖合(hé)同-进行备(bèi)案登记和预告登记(jì)-交付房(fáng)屋。在购房过(guò)程中(zhōng)，购房者需要一次性(xìng)付(f119出警收费吗 119出警收费标准是多少ù)清首付款，并采用银行贷款的形式一(yī)次性付清剩余(yú)房款(kuǎn)，换言之，房屋(wū)未建(jiàn)成，开发商可能已拿到了(le)全部购(gòu)房款，这点(diǎn)与(yǔ)中国香港(gǎng)的按照工程(chéng)进度付款有所不同。对中(zhōng)国(guó)内地的(de)开(kāi)发商而言，预售制商品房也开启(qǐ)了高周转(zhuǎn)、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售制(zhì)推动(dòng)城市化(huà)进程，但背后潜藏的风险确(què)实存(cún)在

　　作为中国内地商品(pǐn)房销售(shòu)的最主要方式，预售(shòu)制极大缩短(duǎn)房企(qǐ)现金回笼周期(qī)，同时增加(jiā)市场商品(pǐn)房供应，推(tuī)动了(le)城镇化发展进程。预(yù)售制在过去20多年对中国内地房(fáng)地产市场的稳步发展起到了重要作用，不仅解决了房地产市场快速发展阶段(duàn)的(de)资金(jīn)需求，也提高了居民居住水平，中国内地(dì)城镇居(jū)民(mín)从筒子(zi)楼住到住宅小区，从全民蜗居到(dào)基(jī)本(běn)适居，住房事业取得巨大进步，数十年时(shí)间走完发达国家几百年城镇化路程(chéng)。改革开放以来，城镇化进程进入快速(sù)发展时期。1978-2021年(nián)，城(chéng)镇人口由1.7亿人增长至(zhì)9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全(quán)国城市建成区面积由7438平方公里增长(zhǎng)至60721平方公(gōng)里，增长7.2倍。根据我们发(fā)布(bù)的《中国住(zhù)房存(cún)量报告：2021》测(cè)算，1978-2020年中国内地城镇(zhèn)住宅存(cún)量从(cóng)不到14亿平增至(zhì)313.2亿平，城镇(zhèn)人均住房建筑面积从(cóng)8.1平方米增至34.7平方米，城镇(zhèn)住房套数从约3100万套增至3.63亿套(tào)，套户比从(cóng)0.8增至(zhì)1.09。预售制(zhì)在当(dāng)前(qián)已(yǐ)成为(wèi)中国内地商品房销售最主(zhǔ)要方式，2005年中国内地商(shāng)品住宅期(qī)房(fáng)销售面(miàn)积(jī)占总(zǒng)销售面积(jī)的(de)比重为63％，而2021年(nián)期房累计销售(shòu)面积(jī)达15.6亿平，比重上(shàng)升至87％。

　　预售制也推动了中国内地房地产行业的发展。中(zhōng)国(guó)内地房(fáng)地(dì)产历经二十多(duō)年长(zhǎng)周期繁(fán)荣，行(xíng)业各项(xiàng)指标(biāo)大幅增长。1999-2021年，房(fáng)屋(wū)新开工面积从(cóng)2.2亿平(píng)增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合增(zēng)速10.6％。房地产(chǎn)开(kāi)发投资(zī)完成(chéng)额(é)从0.4万亿元增至14.8万亿元，累(lèi)计上涨(zhǎng)35.8倍，年(nián)复合增(zēng)速17.8％。商品房销售面积和销售金额分(fēn)别从1.5亿(yì)平增至17.9亿(yì)平、0.3万亿元增至(zhì)18.2万亿元，累(lèi)计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地(dì)产业(yè)的(de)快速发展(zhǎn)，房地产企业(yè)从无(wú)到(dào)有、从国企先行到民企崛起，队伍逐渐(jiàn)壮大。2018年，房(fáng)地(dì)产(chǎn)企业数(shù)量达9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二(èr)十年来房地产也成为(wèi)拉动中(zhōng)国(guó)内地经济高(gāo)增长(zhǎng)的火车头(tóu)。

　　1）从(cóng)经济(jì)增长渠道，房(fáng)地产(chǎn)带动的上下游产业链特别长，高达50多(duō)个行(xíng)业(yè)。2020年房(fáng)地产(chǎn)及其(qí)产业(yè)链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产业(yè)增(zēng)加值占(zhàn)GDP的7.3％（直接贡(gòng)献），房地产(chǎn)带动(dòng)产业链(liàn)占(zhàn)GDP的9.9％（间接贡献），其中(zhōng)房(fáng)地产对金融、批发、建材的带动最为明显。

　　2）从投资(zī)渠道，2020年房地产完全(quán)拉(lā)动的投资(zī)占全社会固定资产投(tóu)资(zī)的51.5％，其中，房地产开(kāi)发(fā)投资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠道(dào)，从房地(dì)产(chǎn)贷款占银行各项贷款(kuǎn)余额的比重看，2021年12月(yuè)为27.07％，如果加上(shàng)信(xìn)托等(děng)通道(dào)业务(wù)，占比超过(guò)三分之一。从房地产(chǎn)融资存量(liàng)占社融存量比重看，2021年12月占比为18.76％。如果房企大面积违约，将导致银行不良率大幅上升(shēng)。

　　4）从居民财富效应渠道(dào)，根据(jù)我们(men)的(de)《中国住(zhù)房市(shì)值测算报(bào)告》，2020年中国住房市值为62.6万亿美元，大于美国(guó)的33.6万亿美元、日本的10.8万亿美(měi)元、英(yīng)法(fǎ)德三国合计的31.5万亿(yì)美元。从住房(fáng)市值占(zhàn)股债(zhài)房市值的比例看(kàn)，2020年(nián)中国为66.6％，高于美(měi)国(guó)的(de)27％、日本(běn)的37％、英国的49％、法国(guó)的56％、德国的64％。中国住房(fáng)市值(zhí)与股债房(fáng)市值的比例较高(gāo)，主要(yào)是因为住房(fáng)市值(zhí)高，以及中(zhōng)国(guó)资本市场发育尚(shàng)不成熟，直接(jiē)融资比例较低，股票(piào)、债(zhài)券市值较低，居民投(tóu)资渠(qú)道缺乏。

　　不可否认(rèn)，预售制背(bèi)后潜藏(cáng)的(de)风险确实存在，当前的负面效应愈发凸显。

　　从个(gè)人层面看，绝大部分商品是一手交钱一手交货，预售制(zhì)是对购买者的(de)单(dān)方面(miàn)不公平制度，购房老(lǎo)百姓几(jǐ)乎承担(dān)了所(suǒ)有商品不能交付的风险。比如，交房等待期一般为两年，在此期间，购房者(zhě)不仅承担(dān)银行利息，还要承担延迟交房、“一房二(èr)卖”、房屋质量、房(fáng)产(chǎn)证(zhèng)延期(qī)办理甚至不能交房等风险(xiǎn)。另外，购房者和开发商之间的购房(fáng)合同、购房(fáng)者和银行的按揭(jiē)贷(dài)款合同是两个独立的合同(tóng)关系(xì)，如(rú)果开发商发(fā)生违约，购房者(zhě)只能根据购房合同向开发商主张权(quán)力，但依(yī)旧需要根(gēn)据按(àn)揭贷款合同按时向银行进行(xíng)贷款偿还，因此(cǐ)购房者承担的风险(xiǎn)较大(dà)。

　　从行业层(céng)面看，预(yù)售(shòu)制助推部(bù)分房企过度(dù)举(jǔ)债、高杠杆扩张，资金若遇到下行周期，会引(yǐn)发(fā)资金链断裂(liè)、项目(mù)搁置等系列风(fēng)险，进行影响自身(shēn)信(xìn)用和购(gòu)房者对行业的(de)信心(xīn)。

　　从金融层面看，银行作为按揭贷款(kuǎn)的发放方，一旦房企(qǐ)因为市场波动或经营不善，出现资金链断裂(liè)等一(yī)系(xì)列问(wèn)题，导致“烂尾(wěi)”等情况，而房(fáng)企通过与购房(fáng)者签订的预售合同(tóng)和(hé)按揭合同，已经从银行(xíng)获得(dé)房款，如果购房者丧失还(hái)款能力或短期不能还款等(děng)，则风(fēng)险完全由银行承担，银(yín)行将面临较(jiào)大的坏账(zhàng)压力(lì)。

　　从监(jiān)管角度看(kàn)，购(gòu)房者(zhě)的预售监(jiān)管资金去哪(nǎ)了(le)？楼盘(pán)“烂尾”，归根(gēn)结底(dǐ)两个字那就是(shì)“没钱”，即没钱付工程款。在2004版(bǎn)的《城市(shì)商品房预售(shòu)管理办法(fǎ)》中明确规(guī)定了开发企业预(yù)售(shòu)商品房所得款项应当用于有关(guān)的工程建设，商品房预售款监管的具体办法，由房地产管理部(bù)门制(zhì)定。但多(duō)年以来(lái)全(quán)国并没有统一的(de)预售资(zī)金监(jiān)管规定(dìng)，各地实行“一城一策”。例如，太原、昆明、重(zhòng)庆、长沙等城市(shì)重点监管资金比例为总预售款(kuǎn)的15-40％左右，郑(zhèng)州(zhōu)、福(fú)州、合肥等城市则按照(zhào)项目的建安成本乘以建(jiàn)筑(zhù)面积或者项(xiàng)目工程(chéng)总额报价计算重点资(zī)金。而事实(shí)是，不少购(gòu)房(fáng)款未进(jìn)入监管账户、或进入监(jiān)管(guǎn)账户后被挪用(yòng)，导致楼盘没有资金继续建设。收楼遥遥无期，月供却被迫继续还款。那(nà)么，监(jiān)管账户(hù)资金(jīn)如何被挪走的？实际上，在过去房地产大(dà)开发时代的(de)高周转背景下(xià)，抽调(diào)预(yù)售款监管账户资金，是行业“潜规(guī)则”。比如工程总承包方(fāng)，以工程建设名义，获(huò)得(dé)监管账(zhàng)户拨付(fù)资金，再(zài)由工程方将资金转给房企，而拨付的(de)工程款，远超工程进度所需。通过这些方式(shì)套取的资金，在房企各地项目间流动，变相加杠杆，这样做提供了资金流动性，房(fáng)企抽调资金统筹拿地、还款和(hé)楼盘(pán)建(jiàn)设(shè)，形成一种资金循环高周转(zhuǎn)模(mó)式(shì)，但一定程(chéng)度上(shàng)把风险甩给了购房者。

　　2 国际经(jīng)验(yàn)

　　整体来说(shuō)，国外商品房(fáng)预售(shòu)制度(dù)呈(chéng)现以下特(tè)点(diǎn)：

　　1）预(yù)付(fù)款保(bǎo)护：对于购(gòu)房(fáng)者预付资金(jīn)，一般(bān)设(shè)有定金或预付款保护机制(zhì)，如英(yīng)国、日(rì)本；

　　2）预付(fù)款(kuǎn)比重(zhòng)：要求购房者支付的预付款比(bǐ)例相对较低，绝大部分房款在房屋交付(fù)后开始支付；

　　3）预付款支付方式：预(yù)付款(kuǎn)一般以定(dìng)金方式支付，或按工程进(jìn)度分期支付，或二(èr)者结合(hé)；

　　4）按揭贷款方式(shì)：一般(bān)采用两(liǎng)种方式发放按揭(jiē)贷(dài)款，一是(shì)按工程进度付(fù)款，按揭(jiē)贷款按照工程进度逐渐发放，购房者开始月供；二是房屋(wū)交付后发放按(àn)揭贷款；

　　5）房屋烂(làn)尾保护：为(wèi)预售商品房提供期(qī)房烂(làn)尾保险，在商品(pǐn)房出现重大延期或重大缺陷时，保障购房者权(quán)益；

　　6）房屋(wū)交付保(bǎo)护：房屋交(jiāo)付质量的(de)保(bǎo)障有两种(zhǒng)方式，一是期房由政(zhèng)府或(huò)第三方验(yàn)收合格并提供验收凭证后(hòu)，开发商(shāng)凭验收凭证取得购房(fáng)者支付的房款。二是(shì)开发(fā)商为购房者提供(gōng)一定的保(bǎo)修期，通常1-5年，保修期满，购房者支付(fù)尾(wěi)款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交付前预(yù)售资(zī)金(jīn)第三方全(quán)程监(jiān)管(guǎn)，交(jiāo)付(fù)时开发商凭验收凭证取得房款

　　美国期房定金一定期限内(nèi)无条件返还，最低首付比(bǐ)例为(wèi)3.5％，交房前仅支(zhī)付首付，其余(yú)房款交(jiāo)付后(hòu)按揭还款，交付(fù)前资金由第三(sān)方(fāng)全程监(jiān)管，交(jiāo)付时开发商(shāng)凭验收凭证取得(dé)房款。

　　定金(jīn)及首付(fù)环节(jié)，定金(jīn)比例(lì)一般为房款(kuǎn)的1％-5％，首付比例(lì)最低可低于(yú)3.5％，根据美国官方数据，2021年美国平均首付比例(lì)为12％。

　　余款支(zhī)付(fù)方面，除定(dìng)金或首付外，购房者在(zài)房屋交(jiāo)付后通过按揭贷款支(zhī)付剩余(yú)房款。

　　资金监管方面，美国为防(fáng)止开发商挪用资金(jīn)，购房(fáng)者(zhě)的定金及首(shǒu)付款由第三方公证(zhèng)行或产权保险公司的(de)信托账(zhàng)户监管(guǎn)。如(rú)果开发商倒闭导(dǎo)致楼盘烂尾，购房者资金可通过申请仲(zhòng)裁取(qǔ)回，且(qiě)不(bù)承担任何(hé)责任与损失。而开(kāi)发(fā)商在(zài)房屋(wū)建设过程(chéng)中的资(zī)金全部来自银行，银行(xíng)根据工程进(jìn)度向开(kāi)发商提(tí)供一(yī)定(dìng)比例的贷(dài)款，由于开发(fā)商挪用资金直接损害银(yín)行利(lì)益，银行有充(chōng)分动机监(jiān)管开发商施(shī)工进度。开发商在房屋交付时需(xū)取得(dé)由政府相(xiāng)关部门经审(shěn)查(chá)后发放的验收凭证，通(tōng)过验收凭证向银行得到购(gòu)房者(zhě)支付的房款(kuǎn)。

　　2.2 德国(guó)：可(kě)零首付购(gòu)房，提(tí)供期房烂尾(wěi)险

　　德国期房可零首付购房(fáng)，房款按建造工期进度支付(fù)，按揭按工期放款后还贷，房(fáng)贷利率采用固(gù)定利率，开发商或购房者可(kě)购买期房(fáng)烂尾(wěi)保(bǎo)险。

　　预(yù)售(shòu)门槛方面，德国开发商在(zài)项(xiàng)目获批后即可(kě)预售房屋。签署购房合同前，购房者需支付约2000欧的(de)定金并进行预约(yuē)公证，签订合同后定金(jīn)退还。如由(yóu)于任(rèn)何(hé)原因不(bù)能购(gòu)买，定金按(àn)照(zhào)德国法律全部(bù)退还(hái)。

　　签署购房(fáng)合同后，购(gòu)房者需支付公证费和(hé)土地(dì)交(jiāo)易税，分别(bié)为房屋售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用(yòng)不包(bāo)含在购(gòu)房款中(zhōng)，属(shǔ)于购房附(fù)加费。

　　首付方面，德国(guó)没有规(guī)定最低首付比例，可零首付购房。

　　余款(kuǎn)方面，德国也采(cǎi)取按工期支付房款的制度(dù)，一般分7笔进(jìn)行支付，具体(tǐ)支付节点、比例因项目而异。一般来说，支付(fù)节点可分为公证后、主(zhǔ)体完工(gōng)、内部水(shuǐ)暖电路完工、窗(chuāng)户玻璃完工、室内清(qīng)洁及墙面(miàn)完工(gōng)、地板完工、全部完(wán)工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面，购(gòu)房者可在支(zhī)付房(fáng)款前(qián)申(shēn)请房贷，房贷利率采用(yòng)固定(dìng)利率，银行按(àn)施工(gōng)节(jié)奏(zòu)分多次发放贷款，每笔贷款给予购房者一(yī)定使(shǐ)用期限，期限结(jié)束(shù)后(hòu)，购房者开始(shǐ)还(hái)贷(dài)。

　　保险方面，德国保险公司针对期(qī)房(fáng)设计了两种保险，保险的(de)功能是当(dāng)房屋(wū)出现重大延(yán)期或重(zhòng)大(dà)缺陷时，保险公(gōng)司保证开发商赔偿(cháng)或修复，开发商破产，由保险公(gōng)司负责相应(yīng)赔(péi)偿(cháng)。保险由开发商或购房(fáng)者(zhě)购买。

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险(xiǎn)保(bǎo)护机制，55％-80％房款交(jiāo)房时(shí)支付

　　英国(guó)预售(shòu)制设有10％定(dìng)金保(bǎo)险(xiǎn)保护(hù)机制，交房前付款(kuǎn)比例仅20％-45％，资金由买卖双方律师严(yán)格(gé)监管。

　　订(dìng)立(lì)合同前(qián)，买卖(mài)双(shuāng)方均有一名(míng)律师，负责(zé)沟通(tōng)期房交易中的房产、资金(jīn)、合同等各(gè)个环节(jié)，各环节(jié)内(nèi)容确认无误后签订首付交(jiāo)换合同。

　　定金(jīn)方面，英国设(shè)置了10％定金保险保护机制，当开(kāi)发(fā)商出(chū)现财务、经营问题时，购房者10％的定金由保险公(gōng)司赔付，而超(chāo)出(chū)10％的部分较难追回。

　　首(shǒu)付方面(miàn)，首(shǒu)付比例通常(cháng)为10％-25％，首付(fù)需要在合同签(qiān)订21天内(nèi)支付。

　　余(yú)款(kuǎn)支付环节，英国采取按(àn)工(gōng)程进度付款的方式(shì)，但是(shì)交房前付款(kuǎn)比例相对较低，一般(bān)会在合同(tóng)签订6-24个(gè)月分(fēn)别支付两笔5％-10％的款项，即交房前付(fù)款(kuǎn)比例在20％-45％之间，剩余款(kuǎn)项交房后(hòu)支付。

　　交付环节(jié)，英(yīng)国规(guī)定(dìng)房屋必(bì)须经过房产(chǎn)公证公司的(de)检验验收后才(cái)能交付(fù)，交付后方可按(àn)揭还贷。

　　资(zī)金监管(guǎn)环节(jié)，英国期房预售资金监管极为严(yán)格，资金也由(yóu)律师监管，在(zài)确认工程进度、支(zhī)付相关款项(xiàng)过程(chéng)中，由买房(fáng)律师将资金转给(gěi)卖方律(lǜ)师，卖方律(lǜ)师转给开(kāi)发商，即资金在进入开发商账户前经过(guò)两道关口(kǒu)，有利于保(bǎo)障购(gòu)房者资金(jīn)安全(quán)。

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房交易立法，设置期房预付款保全措施

　　日本(běn)期房交(jiāo)易立法(fǎ)，定金(jīn)超5％或(huò)1000万日元时，开发商必须完成(chéng)“预售房定(dìng)金保全措施”，交房(fáng)前付款(kuǎn)比(bǐ)例不超房款的20％，开发商违约需返还定价并(bìng)赔偿约10％房款，交房后按揭还款。<119出警收费吗 119出警收费标准是多少/p>

　　立法方面(miàn)，日(rì)本二战(zhàn)结束(shù)后由(yóu)于(yú)房(fáng)屋供给严重失衡，叠加法律空白(bái)，社会上“一房(fáng)二卖(mài)”现象(xiàng)普遍(biàn)，为此，日(rì)本政府1952年出台《宅(zhái)地(dì)建(jiàn)筑物交易(yì)法》，经多次修订，目前是唯一一部规(guī)范期房交易的(de)法律。

　　定(dìng)金(jīn)保护方面，根据日(rì)本《宅地建物(wù)取(qǔ)引业法》，对购房者支付定(dìng)金超过5％或超1000万日元(yuán)的(de)部分(fēn)，法律要求开发商必须完成定金保全措施才可预售。什么(me)是定金保(bǎo)全措(cuò)施？即买卖双方签(qiān)订购房合同时，开发商向金融机构或指定保证机构(gòu)或(huò)保(bǎo)险(xiǎn)机构签订定金保(bǎo)证委(wěi)托合同，设置购房者定金的保证或(huò)保险，并将相(xiāng)应的保证金(jīn)证(zhèng)明(míng)书交(jiāo)付(fù)给购(gòu)房者。除定金外，其他预(yù)先支付的购(gòu)房款也(yě)受该措施保护。若开(kāi)发(fā)商(shāng)倒闭导致期房烂尾，购房者可凭保证金证明(míng)书向金融机构(gòu)或保证机构(gòu)或(huò)保险公司兑付(fù)，同时，开(kāi)发商需向(xiàng)购房者赔付违约金，一般约为房价的10％。

　　房款支付环(huán)节，交房前只需支付最(zuì)多不超20％的(de)定(dìng)金，签订购(gòu)房合同后，购房(fáng)者即可向(xiàng)银行申请贷款，但交(jiāo)房后(hòu)才开始按(àn)揭贷款，除定金外的剩余房款在交房后开始支(zhī)付。

　　2.5 新(xīn)加坡：买方(fāng)资金由银(yín)行监管，享1年保修(xiū)期(qī)后付(fù)尾(wěi)款

　　新加(jiā)坡期房购房(fáng)者(zhě)违(wéi)约可返(fǎn)还相(xiāng)当(dāng)于(yú)3.75％房款的(de)订(dìng)金(jīn)，首付比例20％，余(yú)款按工(gōng)程(chéng)进度支(zhī)付(fù)，所有(yǒu)资金进银行专(zhuān)门项(xiàng)目(mù)资(zī)金账户(hù)，交房后满1年(nián)保修(xiū)期后支付(fù)15％尾款。

　　订金支付环节，新加坡开(kāi)发(fā)商有统一的选(xuǎn)购权(quán)合同(tóng)以及订金返还机制，即(jí)OTP，签订OTP后需支(zhī)付5％房款作为订金，OTP有效期(qī)14天，执行(xíng)OTP则(zé)进一步签订购买合(hé)同(tóng)，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例方面(miàn)，签订(dìng)购(gòu)房合同(tóng)后，购(gòu)房者需支付(fù)15％的首付及印花税，同时购房者向银行申请按揭贷款。

　　余(yú)款支(zhī)付(fù)上，新加坡期房(fáng)同(tóng)样(yàng)采取按工程进度付款的方式，《发展商条例(lì)》对期房付款(kuǎn)流程做(zuò)了统一详细(xì)规(guī)定，要求所有开发商(shāng)遵守，支付节点一般为合(hé)同签订(dìng)后(hòu)、地基完(wán)工、框架完工、管道(dào)门窗等完工(gōng)等(děng)，支付比(bǐ)例约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭(jiē)贷款也依照工程进度(dù)放款，月供在此过程中随着放出(chū)贷款的增加而增加，未(wèi)放款部分(fēn)无需月供。

　　资(zī)金监管方面，购房者的(de)订金与付(fù)款(kuǎn)会存入银行(xíng)专门的(de)项目(mù)资金(jīn)账户，账户资金提(tí)取须与房(fáng)屋建设有关(guān)。房屋(wū)交付(fù)后，购(gòu)房(fáng)者享受1年的房屋保修期，此后购房者支(zhī)付15％的(de)尾款(kuǎn)。

　　3 启(qǐ)示(shì)

　　一(yī)，短期(qī)来(lái)看，当前房地产到了政策出(chū)手临界点，重点是保(bǎo)交楼和房企重组。一方(fāng)面，加大对刚需和改善(shàn)型(xíng)需求的支持力度，长短兼顾妥(tuǒ)善应对局部(bù)停贷现象，重点是(shì)保交楼保(bǎo)复工保民(mín)生，给予(yǔ)强有力的(de)金融工具支(zhī)持(chí)。另一(yī)方(fāng)面，从现在起，对还在正常(cháng)运转的房企包括民营企业，加大支持力(lì)度，由优质房企牵头(tóu)并购(gòu)重组整个行业，为(wèi)每个(gè)房企配套AMC和财团，给予金融(róng)工具(jù)配套(tào)。

　　二，中期来看(kàn)，应充(chōng)分估(gū)计形(xíng)势复杂性和人性复杂性，兼顾化解停贷、复工保交(jiāo)楼(lóu)、重组房(fáng)企债务、恢复市(shì)场(chǎng)信心以及长效(xiào)机制。长效机(jī)制(zhì)四大关键是推动城市群战略、人(rén)地挂钩、金(jīn)融中性稳定(dìng)和房地产税(shuì)。定金环节，建立开发商违(wéi)约后(hòu)定金保护机制，如将已支付定金冻结至房屋交付阶段，保障购房者(zhě)定金安全。签(qiān)订合同环节(jié)，鼓励保险公司介入，为房屋重大(dà)延期以(yǐ)及重大缺陷等情况提供充分(fēn)的(de)保(bǎo)障。余款支付(fù)环节，建立按工程进度付款(kuǎn)机制或交房后按揭(jiē)贷款机制，充分保护购房(fáng)者的权益。资金监(jiān)管(guǎn)环节，引入独立于开发商、银行的(de)第三方(fāng)资金监管(guǎn)机构，或(huò)由政府(fǔ)相(xiāng)关部(bù)门直接监管，以此防(fáng)止资金挪用(yòng)现象。交付环节(jié)，建立商品房保修期制度。保修期内，开(kāi)发商应对房屋(wū)质量问题全权负责(zé)、免费维修，购房(fáng)者在保修(xiū)期结束后支(zhī)付(fù)尾款。

　　三，长期来(lái)看，取消(xiāo)商品房预售制是大势所趋(qū)。一方面，98年房改时，全(quán)国缺(quē)房子，开发(fā)商缺(quē)钱，预(yù)售制是权宜之(zhī)计，现在全国套户(hù)比(bǐ)超过1，从(cóng)大开发进入存量时(shí)代，对购房民众不公平的预售制(zhì)已经过(guò)时了，该取消(xiāo)了，改为现(xiàn)房销售。另一方(fāng)面，取消预(yù)售制，改为现房销售，开发商(shāng)将拼的不是(shì)五花(huā)八门、眼花缭乱、不知道能不能(néng)兑(duì)现的营(yíng)销手段，而是所见(jiàn)即所(suǒ)得的过硬的(de)产品质(zhì)量和诚信，这才是对购房民众的最根本最实质(zhì)的保障(zhàng)，这样将极大(dà)的(de)提升开发商(shāng)的建(jiàn)筑质量(liàng)，实现良币驱逐劣币。

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