导读

　　黄金二十年(nián)之后，当(dāng)下中(zhōng)国地产步入大分化时代而(ér)非停滞(zhì)期。

　　要点

　　过去二十年(nián)是中国(guó)房地产市场黄金(jīn)二十年。2019-2021年，连续(xù)三年商品住宅销售(shòu)面(miàn)积超(chāo)15亿平，足够4000万家庭入住。恰逢(féng)近年地产持续低景气(qì)，有(yǒu)关中(zhōng)国地产是否过剩的(de)讨论(lùn)日益热烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘清中国城镇存(cún)量住宅(zhái)真实情况，据此判(pàn)断中国未来地产趋势(shì)。

　　有媒体渲染(rǎn)中国地产存(cún)量极度过剩，事实是否如此？

　　住建部披(pī)露全(quán)国有近6亿(yì)栋(dòng)房屋(wū)建筑，第七(qī)次(cì)人(rén)口普查(chá)调查(chá)数据显示城镇(zhèn)家庭(tíng)户人均住宅间(jiān)数(shù)为1.06间。市场陷入怀疑(yí)，中国房子是否(fǒu)真的过(guò)剩？

　　事(shì)实(shí)上住建部披露(lù)的近6亿栋城乡房屋建筑(zhù)中，城镇(zhèn)建(jiàn)筑(zhù)占(zhàn)比不到(dào)一成，其中还包括大量城(chéng)镇非住宅建筑，如商(shāng)业(yè)办公(gōng)楼、学(xué)校等，因(yīn)此6亿(yì)栋(dòng)房屋中城镇住宅占比极低。

　　七普显示中(zhōng)国(guó)城镇居民人均住宅间数(shù)为1.06间，但(dàn)居住(zhù)舒(shū)适不是人(rén)均(jūn)一(yī)间房所能(néng)满足，它与房屋质(zhì)量、居住(zhù)面积、配套(tào)设施等因素密切相关。中国的人均住(zhù)宅间数较发达国(guó)家(jiā)还(hái)有很(hěn)大(dà)差距。人均住(zhù)宅间数大于1同样不(bù)意味着(zhe)中国住(zhù)宅市(shì)场已经饱和。

　　我们测(cè)算发现中国城镇居民户均1套房(fáng)，其中每户持有商品住宅(zhái)仅0.64套。

　　目前并无直接公布中国(guó)家庭户(hù)均住宅的数(shù)据，我们根(gēn)据商(shāng)品住宅(zhái)套(tào)数、商品住宅占比(bǐ)和城镇(zhèn)家庭户数(shù)，计算出城(chéng)镇(zhèn)家庭住宅(zhái)套户(hù)比(bǐ)。

　　测算结果显示，目前(qián)城镇家庭户均拥有0.86套房(fáng)，其中0.54套为商品住宅(zhái)。若期房顺利交付，直至2024年，中国每(měi)户城(chéng)镇(zhèn)家庭才拥有1套住宅(zhái)，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均(jūn)一(yī)套(tào)房似乎意味(wèi)着户户有房，然而事实上中国住宅(zhái)市(shì)场供需并不(bù)平(píng)衡。

　　国(guó)际(jì)数(shù)据显示，成熟房地产市场的住宅套户比会大于1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之所以说不平衡(héng)，是因(yīn)为(wèi)户均(jūn)一套房无法满(mǎn)足流动(dòng)人(rén)口的租赁和置业需求(qiú)。全(quán)国总人口的近三(sān)成都(dōu)是流动人口，流动(dòng)人口会选择在大城市租房挣(zhēng)钱，在老家买房(fáng)，从而产生了额外的住宅需求。

　　即便户均一套(tào)房，中国未来地产仍有四大新(xīn)增需求动力。

　　第一，户均人口规模缩小，一人户、两人户(hù)占(zhàn)比不断增加，导致(zhì)家庭户(hù)数(shù)增多。小家(jiā)庭(tíng)化(huà)趋势将延续，带来新户购房(fáng)需求(qiú)增长。

　　第(dì)二，经(jīng)济板块的分化日益明显，区(qū)域经(jīng)济(jì)资源分配(pèi)的再(zài)集中吸引着人口流(liú)入，人(rén)口(kǒu)净迁入城市的新增住宅需求有(yǒu)望持续旺(wàng)盛。

　　第三，30％左右的(de)家(jiā)庭住(zhù)在(zài)2000年以(yǐ)前(qián)建成的住宅中(zhōng)，涉及超9000万家庭、81亿平方米的住宅建筑面(miàn)积。促(cù)成(chéng)“老破(pò)小”住宅(zhái)的改(gǎi)造(zào)势(shì)在必(bì)行。

　　第四，中国的人均住宅(zhái)间数与人均住宅建筑(zhù)面积均较发达国家有着不小差距(jù)，“住上更大房子”的改(gǎi)善性需求正(zhèng)在不(bù)断增加。

　　黄金二十年之后，当下中国地产(chǎn)步入(rù)大(dà)分化时代而非停滞期(qī)。

　　如果说过(guò)去二十(shí)年是中(zhōng)国(guó)地(dì)产黄金发展期(qī)，地产矛盾更(gèng)多体现为(wèi)住宅供给(gěi)存(cún)在(zài)不足，这是过(guò)去(qù)二十年房价快(kuài)速上涨基石。那么当下房地产大分化时代已至，大分化时代(dài)下地产(chǎn)矛盾则更多(duō)体现在(zài)住宅质量供需冲突。

　　地(dì)产大(dà)分化(huà)必将体现在不同能级城市之间，不同区域板块(kuài)之间，不同品(pǐn)质住宅(zhái)之间。

　　目录

　　正文

　　引言(yán)

　　不久前，官方(fāng)披露全国已有近6亿(yì)栋房屋(wū)建筑，引发热议。从2月以来，各大城(chéng)市(shì)二(èr)手房挂(guà)牌(pái)量突然(rán)激(jī)增，引发一阵(zhèn)二手房(fáng)的“抛售潮(cháo)”。

　　让市场不禁担心，中国的房子是否已经过剩？

　　中国城镇(zhèn)住宅到底是供(gōng)给过剩，还(hái)是供(gōng)需平衡(héng)，或是仍(réng)然存(cún)在不足？可(kě)惜(xī)由于住宅(zhái)存量数(shù)据并未公布(bù)，我们无法直接知晓具体情况。

　　拨开(kāi)迷雾，我们测(cè)算出中(zhōng)国城镇家庭户(hù)均拥有(yǒu)住宅套数，回答当前的房子是否真的过剩了？据此判断(duàn)未来(lái)房地(dì)产市(shì)场会如何发展。

　　一、如何(hé)有(yǒu)效(xiào)观察中国户均拥有(yǒu)住(zhù)宅数量

　　（一）中(zhōng)国住宅数量过(guò)剩的直(zhí)观判断站不住脚(jiǎo)

　　今年2月，在(zài)以(yǐ)全国(guó)自然灾害综合风险普查(chá)工(gōng)作情(qíng)况(kuàng)为(wèi)主题(tí)的新闻发(fā)布会上，负责人(rén)对外披露：“住宅城乡建(jiàn)设行业获取了全(quán)国近6亿栋城乡(xiāng)房屋建筑数据以及80多万处市政设(shè)施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平均每(měi)栋(dòng)建筑(zhù)住不到3人，住宅市(shì)场(chǎng)看(kàn)似已经过剩。

　　在这(zhè)近6亿栋房屋建筑中(zhōng)，农村房(fáng)屋占9成以(yǐ)上，以栋数(shù)计算的城(chéng)镇房屋(wū)实际仅(jǐn)有4700多(duō)万(wàn)栋，还包(bāo)括(kuò)了(le)大(dà)量商业(yè)楼(lóu)、写字楼、学(xué)校(xiào)、医(yī)院等非住宅。总的算下(xià)来，住(zhù)宅占比并不大。

　　第七次人口普(pǔ)查数据(jù)公(gōng)布了中(zhōng)国城镇(zhèn)家庭户人均住宅间(jiān)数(shù)为(wèi)1.06间，其中(zhōng)城市家(jiā)庭户居民(mín)人均0.99间(jiān)，乡镇家庭户居民(mín)人均1.18间。

　　人均住宅间数(shù)大于1，看似意(yì)味着人人(rén)都有房(fáng)间(jiān)居住。

　　居住水平(píng)不仅与房间数量有关，更与房屋质量、居住面积、配套设施等因素密(mì)切相关(guān)。单单从(cóng)人均住宅间数不能(néng)完全反映出城镇(zhèn)居民的(de)居(jū)住水平。

　　中国主要是以(yǐ)家庭为单位(wèi)购买成套住(zhù)宅(zhái)，一套设施齐全的住宅才是城镇(zhèn)居民宜居的(de)选择。

　　（二(èr)）中国户均(jūn)住宅的(de)测算思路(lù)、数(shù)据和(hé)方(fāng)法

　　中(zhōng)国城镇居(jū)民(mín)住宅主要分两大(dà)类(lèi)，一类(lèi)是商品(pǐn)住(zhù)宅，另一(yī)类是(shì)保(bǎo)障房、原公有(yǒu)住(zhù)宅(zhái)、自建房(fáng)等(děng)非(fēi)商(shāng)品住宅。

　　目前(qián)缺乏统计数据，并(bìng)没有直接公布(bù)城(chéng)镇(zhèn)住(zhù)宅数(shù)量。居民(mí相机能托运吗飞机 相机可以过安检机吗n)住宅相关数据有(yǒu)两处可(kě)以直接公布，一是每年商(shāng)品住宅销售套数(shù)（统计局）；二是居民住宅来(lái)源（人口普查数据）。计算(suàn)中(zhōng)国居民户均住宅数量，我们主要(yào)用到上述(shù)两(liǎng)组数据。

　　中国住宅改(gǎi)革始于1998年，1998年之前(qián)商品住宅(zhái)数(shù)量极少，可忽(hū)略不计。估(gū)算城镇居民户均住宅套数分三步走：

　　第(dì)一步，将1999年以来(lái)每年商品住宅(zhái)销售套数相加，我们就(jiù)能够得到当前商品住宅总存量。

　　第二步，根据城镇居民(mín)拥有(yǒu)的商品住宅和非商品住宅比例，推算得到(dào)居民住宅(zhái)总套数。

　　第三步，将(jiāng)城镇居民拥(yōng)有(yǒu)的商(shāng)品住宅总数除以家庭户(hù)数(shù)，我们就能够得到城镇户均拥有的(de)住宅数量。

　　具体计算公式(shì)如下：

　　城(chéng)镇家(jiā)庭住(zhù)宅套户比=住宅总套数/家(jiā)庭(tíng)户数

　　=（商品住宅套数(shù)/家庭户数）/（商品(pǐn)住(zhù)宅套(tào)数(shù)/住(zhù)宅总(zǒng)套数）

　　=商品住宅套户比/商品住宅(zhái)占比(bǐ)

　　二、城镇家庭户均拥有(yǒu)1.02套房

　　中国住宅(zhái)存量到(dào)底有多少(shǎo)，目(mù)前(qián)缺乏一(yī)个准确统计。我们(men)利用既有(yǒu)统计数据，大致测算得到中国存(cún)量房地产套数，并进一步推算中(zhōng)国城镇家(jiā)庭(tíng)户均拥有的住(zhù)宅(zhái)数(shù)量。

　　（一）城镇居民(mín)户均拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我(wǒ)们计算(suàn)得到：

　　（一(yī)）中(zhōng)国(guó)商品(pǐn)住宅累计销(xiāo)售(shòu)1.97亿套。

　　（二）城镇家(jiā)庭(tíng)户均拥有0.64套商品住宅（包(bāo)含现房和期房）。

　　中国的(de)房地产销售以期房为主，从2019年开始，新(xīn)房(fáng)销售中期房占(zhàn)比近9成。本文(wén)去除商品(pǐn)住宅累计(jì)销售套数(shù)里的期房销售，得到商(shāng)品住宅现房套数。

　　以2022年商品住宅现房(fáng)套数计算为例：

　　2022年商品住宅现(xiàn)房套数=截止到2022年商品住(zhù)宅累计(jì)销(xiāo)售套(tào)数-过去三(sān)年（2020、2021和(hé)2022年(nián)）的(de)期(qī)房销售额。

　　主流房(fáng)企竣工周期在2-3年，并(bìng)考虑到交房后装(zhuāng)修的时间，取最(zuì)大值3年。

　　将(jiāng)商品住宅现房(fáng)套数除以(yǐ)家庭户数，算出：

　　（三）目前(qián)中(zhōng)国城(chéng)镇家庭(tíng)户均拥有0.54套商(shāng)品现房住宅。

　　（二）城镇(zhèn)居民户(hù)均拥有住宅1.02套

　　接(jiē)下来我们需要进一步推算(suàn)中国(guó)城镇居(jū)民(mín)拥有的户均住宅套(tào)数(shù)。

　　首先，七(qī)普数据(jù)显示中国城镇居民的住宅结(jié)构特征如下(xià)：

　　73.8％的城(chéng)镇(zhèn)家庭拥有住宅。其(qí)中自建住(zhù)宅占比21％，购买商(shāng)品住宅占(zhàn)比(bǐ)31.9％、二手房占比(bǐ)10.1％、经济适用房(fáng)占比(bǐ)3.8％、原公有住(zhù)宅(zhái)占比6.1％，通过(guò)继承(chéng)或赠与占(zhàn)比0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与(yǔ)其(qí)他住宅。

　　其(qí)次，我们假定(dìng)租赁其(qí)他住宅和(hé)购买(mǎi)二手(shǒu)房(fáng)都是商(shāng)品住(zhù)宅，因(yīn)此将租赁(lìn)其(qí)他住(zhù)宅、购买(mǎi)商品(pǐn)住宅与(yǔ)购买二手房加总，得到商(shāng)品(pǐn)住宅占居民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗(cū)略假设2021年-2022年期间商(shāng)品住宅(zhái)增(zēng)幅(fú)为过去十年变化幅度的20％，计算(suàn)2011年(nián)-2020年商品(pǐn)住宅的实际变化比例(lì)，从而我们估(gū)算(suàn)出2022年商品(pǐn)住宅所占比(bǐ)例(lì)，为(wèi)62.8％。

　　最后，截至2022年末(mò)，中国平均每户城镇家庭(tíng)拥有0.86 套住宅。但考虑已购(gòu)期(qī)房，中(zhōng)国平均(jūn)每户城镇(zhèn)家庭拥有1.02套住(zhù)宅。

　　如果交房顺利，已购期房(fáng)会在2-3年内(nèi)陆续交付使用，到2024年(nián)，中国平均每户城(chéng)镇家庭(tíng)都会(huì)拥有一套(tào)住宅。

　　三(sān)、城(chéng)镇户均(jūn)一(yī)套房的三点含(hán)义

　　既(jì)然(rán)城(chéng)镇居民已(yǐ)经达到了户均一(yī)套房的程度(dù)，“户户有房”是否意(yì)相机能托运吗飞机 相机可以过安检机吗味着(zhe)中(zhōng)国城镇化进展终结，甚(shèn)至意味着中国地产存量供给绰(chuò)绰有(yǒu)余？

　　（一）户均一套(tào)房(fáng)并不意味着住宅市场供需平衡

　　需要有多(duō)余住宅来(lái)满足因人口流动、居(jū)民换房(fáng)等因素产生的住宅(zhái)需(xū)求。因此，成(chéng)熟房地产市(shì)场的住宅套(tào)户比会在1.1左右。

　　国(guó)际经(jīng)验来看，美(měi)国、英国和日本(běn)的(de)住宅套(tào)户比均高于1.1，其中，英国的住宅套户比最(zuì)高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩国分别(bié)为1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户均(jūn)刚好一套房(fáng)，就会造(zào)成人口(kǒu)净流入地(dì)的住(zhù)宅市场供不(bù)应求，造(zào)成(chéng)房价或房租迅速(sù)上(shàng)涨。

　　七普指出中国(guó)的(de)流(liú)动(dòng)人口3.76亿(yì)，省内流动人口和省际流动人口分别为(wèi)2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会选择在(zài)大城(chéng)市租房挣钱，在(zài)老(lǎo)家县城买(mǎi)房(fáng)。

　　暨南大学2017年的(de)中国城(chéng)乡人口流动调查数据显(xiǎn)示(shì)，在上海、杭州以(yǐ)及南京(jīng)工作的流(liú)动人口在老家拥有(yǒu)住宅比(bǐ)例分别为28％、21％和18％。大城(chéng)市的高工(gōng)资吸(xī)引打工人，但(dàn)高房(fáng)价迫(pò)使打工人(rén)回乡置业。

　　流(liú)动人口实际上会占据两套(tào)房，在高房价的大(dà)城(chéng)市租赁一套房(fáng)，在房价(jià)较低的县城购买(mǎi)一套房。所以说户均一套房无法满足庞大流动人口(kǒu)的租赁与置(zhì)业需求。

　　（二）至少(shǎo)9000万户家庭住宅(zhái)品(pǐn)质(zhì)仍需改(gǎi)善

　　目前，中国的城镇住宅中依然有不少老旧小区。

　　三成(chéng)家庭，也就是约9000万户城镇居民住宅是2000年以(yǐ)前(qián)建成，其中又有11.6％住(zhù)宅(zhái)年龄至少在(zài)33岁以上(shàng)。

　　这批存在着建筑(zhù)结构松散、设(shè)施陈旧、安全隐患大等问题，如电线老(lǎo)化、管道(dào)等基础设施陈旧，给住户的生活带来了很大的不便和安全隐患，并且居住体验较差。

　　2000年以前建(jiàn)成的老旧住(zhù)宅(zhái)面积小(xiǎo)。占比为31.3％的(de)家庭户数(shù)拥有的住宅面积占比仅为27.6％。仍然(rán)存在(zài)5％左右(yòu)的家庭没有独立卫浴和厨(chú)房。这类上世纪修建的老旧小(xiǎo)区很难满足现代生活(huó)需求，在未来(lái)大都会被拆迁(qiān)重建。

　　近五成(chéng)的家庭住(zhù)宅为(wèi)一居室和二居室，户(hù)型偏小。其中一居室占比(bǐ)为(wèi)14.9％，二居室占(zhàn)比为(wèi)33％。对(duì)比(bǐ)镇，城市(shì)家庭住宅户型更小，当(dāng)然这(zhè)与城市(shì)土地资源(yuán)紧(jǐn)张有关。

　　（三）人(rén)均住宅(zhái)面积扩张是未来地产(chǎn)的需求(qiú)驱动力

　　根据七普数据测(cè)算(suàn)，2020年城(chéng)镇家庭户住宅(zhái)存量(liàng)总面(miàn)积为(wèi)294.6亿(yì)平。暂不考虑两(liǎng)年(nián)间(jiān)农民带房进城和老(lǎo)旧小区拆(chāi)迁(qiān)，加上(shàng)2021年和(hé)2022年商品住宅竣工(gōng)面积（7.3亿与6.3亿），得(dé)出2022年住宅(zhái)存量总(zǒng)面积为308.16亿平，人均(jūn)住宅建筑面积为39.45平方米。

　　超过一半(bàn)的家庭人均住宅建筑面积小于均(jūn)值，近4成家庭人均住宅建筑面积在30平米(mǐ)以下。

　　15％的(de)城(chéng)镇家庭人均住宅建筑(zhù)面积不足19平方(fāng)米，不(bù)及(jí)全国(guó)人均水平(píng)的一半。若去除20％的(de)公摊，可(kě)使(shǐ)用(yòng)的住宅(zhái)面积仅为15.2平方米。上海市将人均(jūn)住宅建筑(zhù)面积(jī)低于15平方米(mǐ)的家庭界定为(wèi)住宅(zhái)存在困难，若按这(zhè)个标准算的(de)话，中(zhōng)国有(yǒu)11.3％的家庭存(cún)在住宅困难问(wèn)题。

　　若人均(jūn)可使用住(zhù)宅(zhái)面积为(wèi)40平，即人均住宅建筑面积为50平，只(zhǐ)考虑家庭户人数，需要(yào)住宅总量约(yuē)390.6亿平(píng)，较目(mù)前(qián)至少新(xīn)增82亿平。

　　对比发达国家人均住宅面积，美(měi)国为67㎡，瑞士、日本、德(dé)国和英国都(dōu)高于40㎡，中国的人均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积为39.45㎡，相(xiāng)差不大。但若去除公摊(tān)面积后(hòu)，中国(guó)的人均可使(shǐ)用面积为31.56㎡，这一差(chà)距将变得(dé)明显。

　　若考虑约1.4亿(yì)的集(jí)体户人(rén)口(kǒu)，所(suǒ)需要(yào)的住宅总量会更多。

　　四、户均(jūn)已然1套房，未来(lái)地(dì)产还会有需求么？

　　我们测算(suàn)得到中(zhōng)国城镇家庭户均1套房，看似已经(jīng)户户有(yǒu)房(fáng)。即便如此，中国人口静态结构和动态趋(qū)势演绎，决(jué)定了中国未来(lái)地产仍(réng)有需求释放。户均1套(tào)住宅(zhái)现实(shí)之下，中国未来城(chéng)镇住宅(zhái)需求(qiú)主要来(lái)自于(yú)四个方面(miàn)。

　　第一，户(hù)均人口缩小，家庭户数增多(duō)，新户购房需求扩张。

　　过(guò)去20年我国城镇家庭(tíng)户(hù)均(jūn)人口数不断下(xià)降，六普显示城镇户(hù)均人口规模为2.85人/户，而七普显示(shì)城镇户均(jūn)人口规模为2.62人/户(hù)，一人(rén)户、二人户的占(zhàn)比明显上升，人(rén)口小家庭化趋(qū)势将继(jì)续(xù)延续(xù)，导(dǎo)致(zhì)户数会因(yīn)户均人口(kǒu)规模(mó)的(de)缩小而增多。

　　第二(èr)，人口迁移导致经(jīng)济发展带来的新增住宅需求旺盛。

　　中(zhōng)国经济板块(kuài)的分化日益明显，资源和生产(chǎn)要素逐步向(xiàng)经济带、都市圈中心城(chéng)市流入，区(qū)域经济(jì)资(zī)源分配的再集中吸引着(zhe)人口流入(rù)。人口迁移势(shì)必涉及到买房租(zū)房，给迁入地(dì)住宅(zhái)市(shì)场(chǎng)带来新的增量。

　　以浙江省为例，2021年常住人口增量为72万，而出生人口为(wèi)44.9万人(rén)，死亡人口为38.4万人，自然增(zēng)加(jiā)人口仅为6.5万(wàn)人，其人口(kǒu)增长主要受益于人口(kǒu)迁移。

　　第三，老旧小区改善性需(xū)求依然(rán)庞大。

　　从2011年到2020年，自建(jiàn)住宅和原公有住宅的(de)家庭拆迁改建最多。自(zì)建房家(jiā)庭比例从(cóng)31.5％到21％，下降(jiàng)了10.5个(gè)百(bǎi)分点；原公有住宅(zhái)家庭(tíng)比(bǐ)例从(cóng)12.9％到6.1％，降幅为(wèi)6.8个百分点(diǎn)。二者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭住宅建造(zào)时(shí)间为2000年(nián)以(yǐ)前的比(bǐ)例（31.3％）大致相吻合。

　　十年(nián)间新增8473万家庭户，自建住(zhù)宅和原公有住宅减少了1282万(wàn)户，住宅净需(xū)求增(zēng)加(jiā)9755万户。49％的家庭购买商品住宅，21％的家庭(tíng)购买(mǎi)二(èr)手房。在新(xīn)增(zēng)住宅需(xū)求中，有7成家庭购买(mǎi)了(le)商品住宅(zhái)。租房、购(gòu)买经济适用房和其他(tā)分别占(zhàn)比18％，3％和9％。未来随(suí)着城中村和旧城(chéng)改造(zào)，商品住宅的占比势必会(huì)进(jìn)一步上(shàng)升。

　　2000年(nián)以前建造的(de)住宅建筑面积还(hái)有约81亿平，涉及城(chéng)镇(zhèn)家庭约9000万户。破旧的城中村、老公有住(zhù)宅，建筑面积小(xiǎo)、质量低、基(jī)础设(shè)施配套差、没有或少有(yǒu)物业管理，居民追求(qiú)美好、宜居生活的环境，背后的(de)改善性需求有待释放。

　　第四，“住上更大(dà)房子”的改善性需(xū)求还将有所增加。

　　刚需购(gòu)房受限于资(zī)金，倾向于中(zhōng)小户(hù)型。已(yǐ)有住宅(zhái)家(jiā)庭希望提高生活品质，以小换大(dà)、以旧换新。2022年(nián)底的中(zhōng)央经济(jì)工作会议明确指出支持住宅(zhái)改善(shàn)等消费。

　　OECD国家的人均住宅间(jiān)数为1.71间(jiān)，无论是(shì)否考虑乡村住宅(zhái)因素，中国的(de)人均住宅间数较其他国家依旧存在不小差距。

　　住宅舒适(shì)度与经济水平有着(zhe)密切正向联系。随着经济发展水平的(de)提高，中国的人均(jūn)住宅间数与人(rén)均住宅建筑面积将随之(zhī)增长。

　　如果说过去(qù)二十年是中国地(dì)产黄(huáng)金发(fā)展期(qī)，地产矛盾更多体现为住宅供给存在不足，供需出(chū)现错配(pèi)，这(zhè)是过去(qù)二十年房价快(kuài)速上涨(zhǎng)基石。那么未来(lái)将是住宅质量的(de)供需冲突。房地(dì)产大分化时代(dài)已至(zhì)，这(zhè)种分化不单局限于城市能级(jí)之间差异，优(yōu)质小(xiǎo)区和老旧二手房(fáng)之间的(de)差异也将越发(fā)扩大。

　　风险(xiǎn)提示

　　人口普(pǔ)查(chá)数据调查的是人，并不是针对住宅，因(yīn)此可能存(cún)在统(tǒng)计偏差。商品住宅占比实际(jì)值可能偏低，其(qí)增速可能超(chāo)预期。

未经允许不得转载：IDC站长站，IDC站长，IDC资讯--IDC站长站 相机能托运吗飞机 相机可以过安检机吗