5月以来，房地产板块个股(gǔ)多出(chū)现小幅上涨，截至5月10日收盘，中(zhōng)信房地产指(zhǐ)数本月涨(zhǎng)幅(fú)约为2％。而(ér)以公(gōng)募基金为代表的机构对于这一板块已经(jīng)在悄然布(bù)局(jú)。数据显示，以南方和华夏(xià)的两只(zhǐ)老(lǎo)牌ETF基金为例，5月9日时所(suǒ)公布的(de)总份额均较4月28日时有小幅(fú)增长。根据基(jī)金一季报统计，龙(lóng)头(tóu)与地方(fāng)国企央(yāng)企(qǐ)获(huò)得增持(chí)，持仓数量(liàng)占流(liú)通股比重增(zēng)幅(fú)五只个股分别为(wèi)华发股份+3.40％、滨(bīn)江(jiāng)集团(tuán)+1.71％、中新集团+1.49％、卧(wò)龙地产+0.97％、招商积余(yú)+0.92％。

　　公、私募(mù)配置房地产或(huò)“底(dǐ)部回升”

　　行业红利时(shí)代已(yǐ)过(guò) 精耕细作成(chéng)共识(shí)

　　从(cóng)公(gōng)募(mù)基金对房(fáng)地产的配置看，2019年(nián)末(mò)，公募(mù)所持有的房地产行业标的(de)市(shì)值约1188亿元，占其所持(chí)股票市值的4.66％左右；2020年市场表现出色，但公募所持房地(dì)产公司市值(zhí)在股票资(zī)产中的占比却断(duàn)崖式(shì)下跌至1.85％；2021年，这一数值更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了(le)三年来的首次回(huí)升，年(nián)底这一(yī)数值从1.56％升至(zhì)1.65％。与(yǔ)此(cǐ)同时，公募对房地产(chǎn)行业的持(chí)股比例(lì)也同(tóng)步(bù)回升，从2021年底的6.94％提(tí)高到2022年(nián)末的7.03％。

　　这样(yàng)的势头(tóu)似乎在今年一季度得(dé)以延续。数据统(tǒng)计显(xiǎn)示，公募重仓持有房地产板(bǎn)块一季度市值TOP15门槛为1.6亿元(yuán)，较2022年四季度提(tí)升6.71％。持(chí)仓市值(zhí)前五个(gè)股分别为保(bǎo)利发展、招商蛇口、万科A、华发股份、滨(bīn)江集团，持仓市值占板块比重(zhòng)合计达47.29％，环比(bǐ)下(xià)降(jiàng)3.05％。

　　从中不难发现，公募对于房地产的投(tóu)资愈发有集中于(yú)龙(lóng)头的趋(qū)势(shì)。Wind显示，在公募基(jī)金(jīn)一(yī)季报汇(huì)总的重(zhòng)仓股(gǔ)中，房地(dì)产板(bǎn)块排名(míng)最高的(de)是保利发展，在(zài)基金重仓(cāng)第33位。排名第二的是招商蛇口，排在(zài)第(dì)78位。而老牌(pái)龙头股万科A排在第96位。对比去年四季报(bào)，变化之(zhī)处首(shǒu)先在于几只(zhǐ)房地产龙(lóng)头(tóu)股从排位上(shàng)看均有退步，尤(yóu)其是(shì)万(wàn)科最为明显(xiǎn)；其次是(shì)金地(dì)集团退出百大之(zhī)列。但考虑到房地产是复苏链上最后一环，且首季(jì)并非(fēi)行业销(xiāo)售旺季，其(qí)传导到(dào)二级市(shì)场乃至(zhì)机(jī)构(gòu)持仓上还需要时(shí)间周期。

　　形成共识的(de)是，经济圈判断(duàn)房(fáng)地产已经(jīng)进入大分(fēn)化时代，一二线城市好(hǎo)于(yú)三(sān)四线城市。而(ér)映射到二级市场投资上，配置(zhì)房地产行业轻松(sōng)收获行业贝塔(tǎ)的红利期(qī)一去不返了。“如果按照产业(yè)周期(qī)来分类，包(bāo)括(kuò)房地产等(děng)几(jǐ)类行业在(zài)盖特纳曲线里(lǐ)属于成熟期(qī)或者衰退(tuì)期的行业，传统认知上(shàng)没有什么投资机会的。但在这几年(nián)特殊(shū)的行情里包括煤炭(tàn)、电解铝等类似的行业也出现了一些(xiē)机会，背后的逻辑(jí)是供给侧发(fā)生了更大(dà)的(de)变(biàn)化。”一不(bù)愿具名(míng)的上海公(gōng)募(mù)基金经理指出。

　　不过也(yě)有公募人士持谨慎乐观态度(dù)：“行业前几年17亿(yì)～18亿平方(fāng)米(mǐ)的年销售面积很难再出现(xiàn)了，2022年光(guāng)是居(jū)民存(cún)款数量增加了15万(wàn)亿元(yuán)。中国(guó)存量有400亿平方米建筑面积(jī)，考虑存(cún)量地产的更新，也有(yǒu)近(jìn)10亿平(píng)方(fāng)米。需求端还需(xū)要有一定(dìng)的政策出来去刺激购房。”

　　宝盈基金房地产研究员吕功绩也(yě)指(zhǐ)出(chū)：“时至今日，无论从(cóng)城镇化的(de)进程，还是人均住房面积（接近30平/人(rén)），我国均已告别(bié)住(zhù)房短缺时代，而(ér)目(mù)前居(jū)民(mín)的(de)杠杆率和房价(jià)收入也不支撑(chēng)每年(nián)18万亿元的销售额，以及过快上行的房价，因(yīn)而行(xíng)业(yè)高增的时代已经过去，未来行业(yè)的需求(qiú)或将回(huí)落，在此过程中，伴随着地产的高(gāo)杠杆(gān)属性，就很容易出现信用风(fēng)险问(wèn)题(tí)（类似2022年的民营地(dì)产爆雷），行(xíng)业进入到供给侧出清的过程。这(zhè)个过程中，综合竞争力(lì)强的公司就能够通过大鱼吃小鱼的方式，获得市占率的提(tí)升。当行业需求见顶(dǐng)回落时，行业的贝塔(tǎ)已经过(guò)去了，但不代表没有(yǒu)投资机会，机会在(zài)于城(chéng)市、位置、产(chǎn)品的阿尔法(fǎ)，而对应到股票投资，就(jiù)是(shì)强竞争力公司的阿尔法(fǎ)。”

　　或许(xǔ)也(yě)是(shì)基于这(zhè)样的认识转变(biàn)，精耕细作个股成为公募乃(nǎi)至整体机构的务实之举。

　　机(jī)构配置房地(dì)产“风物长宜放眼量”

　　头部央(yāng)国企、优(yōu)质区域性(xìng)标的成香饽(bō)饽

　　5月(yuè)以来，房地产(chǎn)板块(kuài)个股多出现小(xiǎo)幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地产指数本月涨幅约(yuē)为2％。从具体(tǐ)的个(gè)股来看，《红(hóng)周(zhōu)刊(kān)》利用Wind统计申万房地产板块个股，在纳入(rù)统计(jì)的124只房地(dì)产类标的股中，本月以来实(shí)现(xiàn)股价上涨的达到了81家(jiā)。

　　其中，上(shàn太监割掉的是哪些部位，古代太监是割掉鸡还是蛋g)述(shù)时(shí)间段恰好排名(míng)前五的公(gōng)司月内涨幅超过了10％，它们分(fēn)别是上实发展、浦(pǔ)东(dōng)金桥、*ST泛(fàn)海、华夏(xià)幸福、荣安地产。排(pái)名第一的上(shàng)实发展(zhǎn)，五(wǔ)一假期(qī)归(guī)来(lái)后日成交量(liàng)明显放大，4日、5日连续两个交(jiāo)易(yì)日收出(chū)涨停。从(cóng)该股的基本面来看，上(shàng)实发展的主营业务为房(fáng)地(dì)产开发(fā)与经营(yíng)。公司的主(zhǔ)要产(chǎn)品及服务为房地产(chǎn)销(xiāo)售、房地产租赁、物业管理服务、工程项目、酒店经营。从业(yè)绩数据来看，2022年，其实(shí)现营业(yè)收入(rù)52.48亿元，比上期减少47.85％，归母(mǔ)净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季(jì)度，其实(shí)现营业总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净(jìng)利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十大流(liú)通(tōng)股股东来看，各类机构都有对其布局的例子。以(yǐ)3月31日时的首季(jì)十大(dà)流通(tōng)股股东来看(kàn)， 具(jù)体包括公(gōng)募(mù)的上(shàng)银基金、私募(mù)的(de)迎水文龙、中央汇金、长城资产管理公司等都跻身前(qián)十(shí)的行列(liè)。

　　巧(qiǎo)合的是，涨(zhǎng)幅暂(zàn)时(shí)排名第二的浦东(dōng)金桥也是(shì)上海(hǎi)本(běn)地(dì)房企(qǐ)，其第一(yī)季度(dù)的收入利润规(guī)模大幅度复苏(sū)。究其(qí)原因，一方面是该公司后(hòu)疫情时代出(chū)租率复(fù)苏至近(jìn)年来最高，另一方面则(zé)是公司拿地结算持续性向好(hǎo)，从(cóng)数字上看，一季度新增(zēng)虹口135、138住宅地块，总建筑面积(jī)约(yuē)54万平方米。

　　在这样的业绩势头(tóu)向好(hǎo)背(bèi)景下，自(zì)然也(yě)吸引了知名机构(gòu)在其中持续驻足。从(cóng)第一季度十大流(liú)通股股东(dōng)来看(kàn)，知(zhī)名私(sī)募高毅邓(dèng)晓峰的两只产品依然在前十中，这(zhè)也是连续第三个季度他(tā)有的两只产品杀入前十(shí)。同(tóng)时榜单中还(hái)有(yǒu)一支大名鼎鼎的QFII阿布(bù)扎比投资局，其当(dāng)季(jì)还小幅增加了持股。

　　除去(qù)上述两家上(shàng)海区域性地产(chǎn)公司外，荣安地产则是主要(yào)布(bù)局在深圳的地产公司，一季(jì)报交出的也(yě)是(shì)一(yī)份(fèn)报喜的成绩单(dān)：首季公司实现(xiàn)营业(yè)收(shōu)入51.85亿元，同比增(zēng)长35.51％。归属于上市公(gōng)司(sī)股东的净利(lì)润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红(hóng)周刊》注意(yì)到两只公募指基首季新(xīn)杀(shā)入十(shí)大流通(tōng)股股东行列。具体(tǐ)说来， 南方中证(zhèng)全(quán)指房地产(chǎn)ETF上榜排名第七位(wèi)，富国(guó)中证(zhèng)指数(shù)1000增强(qiáng)则排名(míng)第九位，此外联袂出(chū)现的(de)机(jī)构还有QFII高(gāo)盛国际(jì)和私(sī)募迎水聚(jù)宝。

　　接(jiē)受《红周刊(kān)》采访(fǎng)时，兴证全(quán)球基金相关人士分(fēn)析：“经历(lì)过行业洗牌和(hé)兼并(bìng)重组后，龙(lóng)头的价值更(gèng)为(wèi)笃定突出(chū)；从拿地(dì)端看，2022年土地市场大(dà)幅降(jiàng)温(wēn)，优质土地供给(gěi)较(jiào)多（券商(shāng)测算(suàn)对应潜在(zài)毛(máo)利率在25％以上，目前房企的利润率仅20％），绝大多(duō)数房企(qǐ)受限于信用问题或者资金紧(jǐn)张没(méi)法拿地(dì)，龙头(tóu)房企趁机获取低成本土地，龙头房企(qǐ)的拿地力度（拿地金额/销售金(jīn)额）基本在3太监割掉的是哪些部位，古代太监是割掉鸡还是蛋0％以上(shàng)；从融资上看，龙(lóng)头房企杠杆率(lǜ)较低，净(jìng)负债率基本在(zài)70％以下(xià)，而其他房企的净负债率普遍都在100％以(yǐ)上，加杠杆空间有(yǒu)限(xiàn)，从融资成(chéng)本看，龙头房(fáng)企的融资成本不断下滑，基本在3％、4％左右；对(duì)应(yīng)到(dào)2023年的销售，龙头房(fáng)企(qǐ)明显跑(pǎo)赢行(xíng)业，1～4月百强房企的销售额(é)增速为9％，而(ér)TOP14的销售额增速为(wèi)29％。”

　　需要强调的是(shì)，在(zài)当(dāng)前中特估的浪潮(cháo)下，央国企地产股或存(cún)在发展(zhǎn)的(de)大好机会。中信证(zhèng)券指出：“房(fáng)地产(chǎn)行业的结构性(xìng)机会依(yī)然(rán)存在，少部分公司尤(yóu)其(qí)是央企占(zhàn)据显(xiǎn)著优势，其主要(yào)又体现(xiàn)为库存的优势。央企地产公(gōng)司，现阶段表现出(chū)较低的融(róng)资成(chéng)本，优质的开发资源(yuán)和良好的不动产资产(chǎn)运(yùn)营能力的多重竞争优势。”

　　“即使没(méi)有(yǒu)中特估，国央企相较(jiào)于民营地产(chǎn)公(gōng)司也是更(gèng)有优势的(de)。”吕(lǚ)功绩强调(diào)，“对于减值、土(tǔ)地资源债(zhài)权债务关系等问题，市场(chǎng)对民营房开(kāi)企业的资产会有更多担忧(yōu)和质疑，所以在这一轮行业出清的(de)过程中(zhōng)，央(yāng)国企相(xiāng)较于民企来(lái)说(shuō)估值的修复更明显。中(zhōng)特估的角度从中长期的维度(dù)看，行业的逻辑在于集中度提升后，行(xíng)业(yè)进入高质(zhì)量(liàng)发展(zhǎn)阶(jiē)段，具备较快速发展阶段更稳定且可预期的盈利(lì)和现金流创(chuàng)造能力(lì)，以此(cǐ)带来估值中(zhōng)枢的提升，应该关注估(gū)值相对(duì)较低，企(qǐ)业自身资产的质(zhì)量好、运营(yíng)能力强、可以创(chuàng)造持续现金(jīn)流的企业。”

　　“存量时代中行业普涨的概率比较低，行业(yè)内部(bù)将(jiāng)出现分化(huà)，要(yào)关注将受益于行业集中度提升的头部公司(sī)。”星石投资(zī)首(shǒu)席(xí)研究(jiū)官方磊(lěi)也(yě)表示。

　　顺(shùn)应机构这一思路的话，或许还是保利发展、招(zhāo)商蛇口等国(guó)资背景龙头前途更为光明。不过国投瑞银基金投资(zī)部(bù)副总(zǒng)监綦傅(fù)鹏表示：“需要客观地(dì)去(qù)持续观察国(guó)企央(yāng)企在(zài)三个方面是否可以维(wéi)持(chí)，首先是(shì)融资(zī)成本保(bǎo)持低位，其次是销(xiāo)售份额(é)持续提升，再次(cì)是拿地份额持续提(tí)升。”

　　复(fù)苏速度缓慢

　　机构需要多(duō)给一(yī)些耐心

　　而《红周刊》也根据房企一季报梳理发现(xiàn)，对(duì)于(yú)2022年的业绩(jì)出现的整体下滑，2023年(nián)一季(jì)度的业绩分化更趋(qū)明显，保(bǎo)利(lì)发展、滨江(jiāng)集团等房企营收、净利均实现(xiàn)了业绩的回正，甚至(zhì)是(shì)较大增速的增长。而这(zhè)些公司(sī)也是机构的重仓(cāng)对象。

　　对此，知名(míng)房地产(chǎn)业(yè)内(nèi)人士(shì)张宏伟向《红周刊》分析表示，业绩出现明(míng)显改善的房企，主要是因为过去两(liǎng)三年(nián)时间，尤其是在2021年(nián)下半(bàn)年(nián)民营房企不怎(zěn)么(me)投(tóu)资拿地之后，国有企业(yè)仍在(zài)持续性地拿地，且主(zhǔ)要集中在核心城市，投资力度较大。投(tóu)资的(de)驱动能够推动房企销售业(yè)绩的增长(zhǎng)，从(cóng)而在(zài)2023年一季度(dù)市(shì)场恢复但仍(réng)处于调整的过程中，能够保有一(yī)个正增长。

　　不过(guò)张宏伟同时也提(tí)醒表示，在房地产的复苏过(guò)程中，还面(miàn)临(lín)着一些不确定性。其实整个市场(chǎng)从四月(yuè)份开(kāi)始又在往(wǎng)下掉。除(chú)了杭州、成都等极(jí)个别城市(shì)四月环(huán)比三月相对(duì)表现较好之外，包(bāo)括北京、上海在内的绝大多数城市都出(chū)现(xiàn)环比下滑的情况。而现在五月的市(shì)场表现也不太乐观。按照现在的经济(jì)状况、收入情况，以及市场的去库存压(yā)力、企业的资金(jīn)面压力(lì)，可能会出现，到六月份房企为了半年(nián)报(bào)冲业绩(jì)出(chū)现(xiàn)市(shì)场的(de)短期反弹外的一(yī)个市场乏(fá)力现象。也就是说(shuō)，第(dì)二(èr)季度、第三季度增长不确定性的压力仍旧较(jiào)大。

　　上海利檀投资董事(shì)长陈昊(hào)扬(yáng)也向《红周刊》指出(chū)，现在整个房地产以及其上下游(yóu)产业链的复苏(sū)速度(dù)都比想象的要慢很(hěn)多，我(wǒ)们要多(duō)给(gěi)一(yī)些耐心，这个时候，在房地产以及上下(xià)游就不是赚快钱(qián)的时候，只能赚他基本(běn)面的钱。但这也(yě)意(yì)味(wèi)着，只有(yǒu)极(jí)为(wèi)少(shǎo)数(shù)的、做得比同行好(hǎo)得(dé)多(duō)的企业，会伴随整个行业的(de)弱复苏，业(yè)绩会逐步体(tǐ)现出(chū)来。所(suǒ)以只能耐(nài)心(xīn)地去(qù)等待它(tā)的基本面不断地凸显(xiǎn)出来(lái)，这需要时(shí)间。

　　（本文已刊发于5月(yuè)13日(rì)《红(hóng)周刊》，文中提及个(gè)股(gǔ)仅为举例分析，不(bù)做买卖(mài)推荐。）

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