导读

　　黄金(jīn)二(èr)十年之(zhī)后，当下(xià)中国地产步入(rù)大分化(huà)时代而(ér)非停(tíng)滞期。

　　要点

　　过去二十年是中国房地产(chǎn)市(shì)场(chǎng)黄金二十(shí)年。2019-2021年，连(lián)续三年商品住宅销售面(miàn)积超(chāo)15亿(yì)平，足够4000万家庭入(rù)住。恰逢近年地(dì)产持续低景气，有关中国地产是否(fǒu)过(guò)剩(shèng)的讨论日益热烈。

　　拨开迷(mí)雾，本(běn)文试图厘清中国城镇存量住宅真实(shí)情况，据此判断中国未来地产趋势。

　　有媒体渲(xuàn)染(rǎn)中国地产存(cún)量极度过剩，事实是(shì)否如此？

　　住建(jiàn)部披露全国有近6亿栋房(fáng)屋建筑，第(dì)七次人口普查(chá)调查数据显示城(chéng)镇家(jiā)庭户人(rén)均住宅间数为1.06间(jiān)。市场陷(xiàn)入(rù)怀疑，中国(guó)房子是(shì)否真的过剩？

　没带罩子让捏了一节课感受　事实上住(zhù)建部披露的近6亿栋城乡房屋建筑(zhù)中(zhōng)，城(chéng)镇建筑(zhù)占比(bǐ)不到一成，其中还包括大量(liàng)城镇非住宅建筑(zhù)，如商业办公楼、学校等，因此(cǐ)6亿栋房屋(wū)中城镇(zhèn)住宅(zhái)占比极低(dī)。

　　七普(pǔ)显示(shì)中国(guó)城镇(zhèn)居民(mín)人(rén)均住宅间数为1.06间，但居(jū)住(zhù)舒适不是人均(jūn)一间房(fáng)所能满足，它与(yǔ)房屋(wū)质量、居住面积、配套设施等因素密切相关。中国(guó)的人均(jūn)住宅间数较(jiào)发达(dá)国家(jiā)还有(yǒu)很大差距。人均(jūn)住宅间数大于1同样不意味着中(zhōng)国住宅市场已经饱(bǎo)和。

　　我(wǒ)们(men)测算发现中国城镇居民户均1套房，其中(zhōng)每户持有商(shāng)品住宅仅0.64套。

　　目(mù)前并无直(zhí)接公布中国家庭户均住宅的数(shù)据，我们根(gēn)据商品住宅套(tào)数(shù)、商品(pǐn)住(zhù)宅占比和(hé)城镇家庭户数，计算(suàn)出城镇(zhèn)家庭住宅套户比。

　　测算结果显示，目前城镇家(jiā)庭户均拥(yōng)有0.86套房，其中0.54套为商(shāng)品住宅。若期房(fáng)顺(shùn)利(lì)交付，直至2024年，中国每户城镇(zhèn)家庭才拥有1套(tào)住宅(zhái)，其中(zhōng)商业住(zhù)宅仅0.64套。

　　户均一套房(fáng)似乎意味(wèi)着户户有(yǒu)房，然而事实上中国住(zhù)宅市场供需并(bìng)不平衡(héng)。

　　国际数据显示，成熟房地产(chǎn)市场的住宅套户比会大于1，在1.1左右。

　　之所(suǒ)以(yǐ)说不平衡(héng)，是因为户(hù)均(jūn)一套房(fáng)无法满足(zú)流动人(rén)口的租赁(lìn)和置业需求。全(quán)国总人口的(de)近三成都是流动(dòng)人(rén)口，流动人口会选择在大(dà)城市租房挣钱，在老家买(mǎi)房，从(cóng)而产生了额(é)外的住宅需求(qiú)。

　　即便户(hù)均一套房，中(zhōng)国未来地产仍有(yǒu)四大新增需求(qiú)动力。

　　第一，户均人口规模缩小(xiǎo)，一人户、两人户(hù)占比不断增加，导致家庭(tíng)户(hù)数(shù)增多。小(xiǎo)家(jiā)庭化趋势将延续，带来新户购房需求(qiú)增长(zhǎng)。

　　第二，经(jīng)济板块(kuài)的分化日(rì)益明显，区域(yù)经济资源分配(pèi)的再集(jí)中吸(xī)引着人口流(liú)入(rù)，人口净迁(qiān)入(rù)城市的新增住宅需(xū)求有望持续(xù)旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年以前(qián)建成(chéng)的(de)住(zhù)宅中，涉(shè)及超9000万家庭、81亿(yì)平(píng)方米的住宅建筑面(miàn)积。促成“老破小”住(zhù)宅的改(gǎi)造(zào)势在必(bì)行。

　　第(dì)四，中国(guó)的人均住(zhù)宅间数与人均住宅建(jiàn)筑面积均(jūn)较发达国家有着(zhe)不小差距，“住(zhù)上更大房子(zi)”的改善(shàn)性需(xū)求正在不断(duàn)增加(jiā)。

　　黄金二(èr)十年(nián)之(zhī)后，当下中(zhōng)国地产步(bù)入大分(fēn)化时代而非停(tíng)滞期。

　　如果(guǒ)说过去二十年(nián)是(shì)中国地产黄金发展期，地产矛盾更(gèng)多体现为住(zhù)宅(zhái)供(gōng)给存在不足，这(zhè)是过去(qù)二十(shí)年房(fáng)价快速上涨基石。那么当下(xià)房(fáng)地产大分化时(shí)代已(yǐ)至(zhì)，大(dà)分化时代(dài)下地产矛(máo)盾(dùn)则(zé)更(gèng)多体(tǐ)现在(zài)住宅(zhái)质量供需冲突。

　　地产(chǎn)大(dà)分化必将体现在不同能(néng)级(jí)城(chéng)市之间，不同区域(yù)板块之间，不同品(pǐn)质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言(yán)

　　不(bù)久前，官方披(pī)露全国已有近6亿栋房屋(wū)建筑，引发热议。从2月以来，各(gè)大城市二手(shǒu)房挂牌量突然激增，引发一阵二手房的“抛售潮”。

　　让市场不禁(jìn)担心，中国(guó)的房子是(shì)否已经(jīng)过剩？

　　中国城镇(zhèn)住宅到底(dǐ)是(shì)供(gōng)给过剩，还(hái)是供需(xū)平衡，或是仍然存在不足？可惜(xī)由于住宅(zhái)存量数(shù)据并(bìng)未公布(bù)，我们无法直(zhí)接知晓具体情况。

　　拨(bō)开迷雾，我们(men)测算出中国(guó)城镇家庭户均拥有住宅套数，回答当(dāng)前的房子是否(fǒu)真的过剩了？据此判断未来房地(dì)产市场会(huì)如何(hé)发(fā)展。

　　一、如(rú)何(hé)有效观察中国户均拥有(yǒu)住(zhù)宅(zhái)数量

　　（一(yī)）中(zhōng)国住(zhù)宅数量过剩(shèng)的直观(guān)判断站(zhàn)不(bù)住脚

　　今年2月，在以全国(guó)自然灾害综合风险普查工作情况为主题的(de)新(xīn)闻发(fā)布会(huì)上，负(fù)责人对(duì)外披露：“住(zhù)宅城乡(xiāng)建设行业获(huò)取了全国近6亿栋城乡房屋建筑数据以及(jí)80多(duō)万处市政(zhèng)设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建(jiàn)筑，平均每(měi)栋(dòng)建(jiàn)筑住(zhù)不到3人，住宅(zhái)市场看似已经过剩。

　　在(zài)这近6亿栋房屋(wū)建筑中，农村房屋占9成以上，以(yǐ)栋(dòng)数计算的城(chéng)镇房屋实(shí)际仅(jǐn)有4700多万栋(dòng)，还包括了大量商业楼、写字楼(lóu)、学(xué)校、医院等非住宅。总的算下来(lái)，住(zhù)宅占比并(bìng)不大。

　　第七次人口普(pǔ)查数据公布了(le)中国城镇(zhèn)家庭户人均住宅(zhái)间数为1.06间，其(qí)中城市家庭(tíng)户居民人均0.99间，乡(xiāng)镇家庭(tíng)户居民人均1.18间。

　　人均住(zhù)宅间数大于(yú)1，看(kàn)似(shì)意味着人人都有(yǒu)房间居住。

　　居住(zhù)水平不(bù)仅(jǐn)与房间数量(liàng)有关(guān)，更(gèng)与房(fáng)屋质量、居(jū)住面积、配套设施等(děng)因素(sù)密切相关。单单从人均住(zhù)宅间数不(bù)能完全反(fǎn)映出城镇居民的(de)居住水平(píng)。

　　中(zhōng)国主(zhǔ)要是(shì)以家(jiā)庭为单位购买成套住宅，一套设施齐全(quán)的住宅才是城镇居民宜居(jū)的选择。

　　（二(èr)）中国户均住宅的(de)测算(suàn)思(sī)路、数据和方法

　　中(zhōng)国城镇居民住宅主(zhǔ)要(yào)分两(liǎng)大类(lèi)，一类是商品住(zhù)宅，另一类是保障房、原(yuán)公(gōng)有住(zhù)宅、自建房等(děng)非商品住宅。

　　目前缺(quē)乏统计数据，并没没带罩子让捏了一节课感受有直接公布城(chéng)镇(zhèn)住宅数量(liàng)。居民住宅相关(guān)数据有两处可以直接公(gōng)布，一是每年(nián)商品住(zhù)宅销(xiāo)售套数(shù)（统计局(jú)）；二是(shì)居民住宅来(lái)源（人(rén)口普查数据）。计算中(zhōng)国居民户(hù)均住宅数量，我们主要用到(dào)上述两组数据。

　　中国住宅(zhái)改革始于(yú)1998年，1998年之前(qián)商品(pǐn)住(zhù)宅数量极少，可忽略不计(jì)。估算城镇居民(mín)户均(jūn)住宅套数分(fēn)三(sān)步(bù)走：

　　第一步，将1999年以来每年(nián)商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅销售套数相加，我们就(jiù)能(néng)够得到当前(qián)商品住宅总存(cún)量。

　　第(dì)二步，根据(jù)城镇居民拥有的商品住宅和非商品住宅比例，推算得到(dào)居民住(zhù)宅(zhái)总(zǒng)套数(shù)。

　　第三步，将(jiāng)城镇居民(mín)拥有的商(shāng)品住(zhù)宅总数除以家(jiā)庭户(hù)数(shù)，我们就(jiù)能够得到城镇户(hù)均拥有的住宅数量。

　　具体(tǐ)计算(suàn)公(gōng)式如下(xià)：

　　城镇(zhèn)家庭(tíng)住宅套(tào)户比=住宅总套(tào)数/家庭户数

　　=（商品住(zhù)宅(zhái)套数/家庭户(hù)数(shù)）/（商品住(zhù)宅(zhái)套数/住(zhù)宅总(zǒng)套(tào)数）

　　=商品(pǐn)住(zhù)宅套户比/商(shāng)品住宅(zhái)占比

　　二、城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)户均(jūn)拥有1.02套(tào)房(fáng)

　　中国住(zhù)宅(zhái)存量到底有(yǒu)多少，目(mù)前缺乏一个准确统(tǒng)计。我们(men)利(lì)用既有统计数(shù)据，大(dà)致(zhì)测算得(dé)到中国(guó)存量(liàng)房地产套(tào)数，并进一步推算中国城镇家庭户均拥有的住(zhù)宅(zhái)数量。

　　（一）城镇居民户均拥有商品住宅(zhái)0.64 套(tào)

　　截(jié)至2022年，我们计算得到：

　　（一）中(zhōng)国商(shāng)品住宅累(lèi)计销售1.97亿套(tào)。

　　（二(èr)）城镇(zhèn)家庭户(hù)均拥有0.64套商品(pǐn)住宅（包含现房和期房）。

　　中国的房地产销售以期(qī)房为(wèi)主，从2019年开始，新房销售中期房占比近(jìn)9成。本文去除商(shāng)品住宅累计销(xiāo)售套数里的(de)期房销售，得到商品住宅现房套数。

　　以2022年商品住宅现房套数(shù)计算为例：

　　2022年(nián)商品住宅现(xiàn)房套数=截止到2022年商品(pǐn)住(zhù)宅累计(jì)销售套数-过去三年（2020、2021和2022年(nián)）的(de)期房销售额(é)。

　　主流房企竣工周期在2-3年，并考虑(lǜ)到交房(fáng)后(hòu)装修的时间，取(qǔ)最大(dà)值(zhí)3年。

　　将商(shāng)品(pǐn)住宅现房套数(shù)除以家庭户数，算出：

　　（三）目前中(zhōng)国城镇家(jiā)庭户均拥有0.54套商品(pǐn)现房住宅。

　　（二）城(chéng)镇(zhèn)居民户均拥有住(zhù)宅1.02套

　　接下(xià)来我们需要(yào)进一步推算中国城(chéng)镇居民拥(yōng)有的户均(jūn)住宅(zhái)套(tào)数。

　　首先，七普数(shù)据显示中国城镇居民的住宅结构特征(zhēng)如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其中自建住宅(zhái)占比21％，购买商品住宅(zhái)占比31.9％、二手(shǒu)房占比10.1％、经(jīng)济适用房占比3.8％、原公有住宅占(zhàn)比6.1％，通过(guò)继(jì)承或(huò)赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家(jiā)庭租赁廉租房与其(qí)他住(zhù)宅。

　　其次，我们假定租(zū)赁其他住宅和购买二手房都是商品住(zhù)宅，因此将租赁其(qí)他住宅、购买商品住宅与购买(mǎi)二手房加总，得到(dào)商品住(zhù)宅占居民所有(yǒu)住宅的比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年商品住宅(zhái)占比为59.2％，粗(cū)略假设2021年(nián)-2022年期间(jiān)商品住宅增幅为过去十年变化幅度的20％，计算2011年-2020年商品(pǐn)住宅的实(shí)际变化比例，从而我们估算出2022年商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国(guó)平均每户城镇(zhèn)家庭拥有0.86 套住宅。但考(kǎo)虑(lǜ)已(yǐ)购(gòu)期房(fáng)，中国平均每户城镇家(jiā)庭拥有(yǒu)1.02套住宅(zhái)。

　　如果交房顺利，已购期房会在2-3年(nián)内陆(lù)续(xù)交(jiāo)付使用，到2024年，中国平均每户城镇家庭(tíng)都会(huì)拥有一套住(zhù)宅。

　　三、城镇户均一套房的三点含义

　　既然(rán)城镇居民(mín)已(yǐ)经达到了户均一套(tào)房的程度，“户户(hù)有房”是否意味着(zhe)中国(guó)城镇化(huà)进展终结(jié)，甚至意味着中国(guó)地产存量供给(gěi)绰(chuò)绰有余？

　　（一）户均一套(tào)房并(bìng)不意味(wèi)着(zhe)住宅市场供需平衡(héng)

　　需要有(yǒu)多余住宅来(lái)满足因(yīn)人口流动、居民(mín)换房等因(yīn)素产生的住宅(zhái)需求(qiú)。因(yīn)此，成熟房(fáng)地产市场的住(zhù)宅(zhái)套(tào)户比会在1.1左右。

　　国际经验来看，美(měi)国、英国和日本(běn)的(de)住宅套户比均高于1.1，其中，英国的住宅(zhái)套户比(bǐ)最高(gāo)，为(wèi)1.19，日本为1.16，美国为(wèi)1.11。德国和韩国分别(bié)为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房(fáng)，就(jiù)会造成人口净流入地的住宅(zhái)市场供不应求，造成房价或(huò)房租迅速上涨。

　　七(qī)普(pǔ)指出中国的(de)流(liú)动(dòng)人口3.76亿，省内(nèi)流(liú)动人口和(hé)省际流动人口分别(bié)为2.51亿人(rén)和(hé)1.25亿人(rén)。

　　流动人口会选(xuǎn)择(zé)在大(dà)城市租房挣钱(qián)，在老家县城买房。

　　暨南大学2017年的中(zhōng)国城乡人(rén)口(kǒu)流动调查数(shù)据显(xiǎn)示，在上海、杭州以及(jí)南京工作的流(liú)动人口(kǒu)在老家拥有住宅比例分别为(wèi)28％、21％和18％。大(dà)城市的高工资吸引打(dǎ)工(gōng)人，但高房(fáng)价迫使打工人(rén)回乡置业。

　　流(liú)动人口实际(jì)上会占(zhàn)据两套(tào)房，在高房价的大城市租赁(lìn)一套房，在房价较低的(de)县(xiàn)城购买一套房。所以说户均一套房(fáng)无法满足庞大流(liú)动(dòng)人口(kǒu)的租赁与置业需求。

　　（二(èr)）至少9000万户家庭住宅品质(zhì)仍需改善

　　目前(qián)，中国的城镇住宅中依(yī)然有不少老旧小区。

　　三成(chéng)家庭，也就(jiù)是约9000万户城镇居民住宅是(shì)2000年以前建成(chéng)，其中又有11.6％住宅年龄至少在33岁以上。

　　这批存(cún)在着建(jiàn)筑结构松(sōng)散(sàn)、设施陈旧、安全隐患大(dà)等问题，如(rú)电线老(lǎo)化、管道等基础(chǔ)设施(shī)陈旧，给住(zhù)户的生活带来了(le)很大的不便(biàn)和安全隐患，并且居住体验较差(chà)。

　　2000年以前建成的老旧住宅(zhái)面(miàn)积小(xiǎo)。占比为31.3％的家庭户数(shù)拥有的住宅面积占比仅为27.6％。仍(réng)然(rán)存在5％左右的家庭没(méi)有独(dú)立卫浴和厨房。这(zhè)类上世纪(jì)修建(jiàn)的老旧小(xiǎo)区很难满足现代生活需求(qiú)，在未来大都会被拆迁重建。

　　近五(wǔ)成的家庭住宅为一(yī)居室和二居室，户型(xíng)偏小。其中一居室(shì)占(zhàn)比为14.9％，二居室(shì)占比为(wèi)33％。对比镇，城市家庭住宅户型(xíng)更小，当(dāng)然这与城(chéng)市土地资源紧张有关。

　　（三）人均住宅面积扩张是未来地产的需求驱动力

　　根据(jù)七普数(shù)据测算，2020年城镇家庭户住宅存量总面积(jī)为294.6亿平。暂(zàn)不(bù)考虑两(liǎng)年间农民带房(fáng)进城和(hé)老旧小区拆迁，加(jiā)上2021年和2022年商品住宅竣工面(miàn)积（7.3亿与6.3亿），得出(chū)2022年(nián)住(zhù)宅存量总面(miàn)积为308.16亿平，人(rén)均住宅建筑面积为(wèi)39.45平方米(mǐ)。

　　超(chāo)过一半的家庭人均住宅建筑面(miàn)积小(xiǎo)于均(jūn)值，近(jìn)4成家庭(tíng)人(rén)均住(zhù)宅建筑面积在30平米以下(xià)。

　　15％的城镇(zhèn)家庭人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积不(bù)足19平方米，不及全国(guó)人均水平的一半。若去除20％的公摊，可使用的住(zhù)宅面积仅为(wèi)15.2平方米。上(shàng)海(hǎi)市将(jiāng)人均住宅建筑面积低(dī)于15平(píng)方米的家庭界定为(wèi)住(zhù)宅存(cún)在(zài)困难，若按(àn)这个标准算的话(huà)，中(zhōng)国有11.3％的家(jiā)庭存在住宅困难问(wèn)题。

　　若人均可使用住宅面积为40平，即人(rén)均住宅建筑面(miàn)积(jī)为50平，只考虑家(jiā)庭户人数，需要住宅总量约390.6亿平，较目前至少新增82亿(yì)平。

　　对比发达国家人均(jūn)住宅面积，美(měi)国为67㎡，瑞(ruì)士、日本、德国(guó)和(hé)英国都高于40㎡，中(zhōng)国的人均住宅建筑面(miàn)积为39.45㎡，相(xiāng)差(chà)不(bù)大(dà)。但(dàn)若去除(chú)公摊面积(jī)后，中国(guó)的人均可使用面积为(wèi)31.56㎡，这一差距(jù)将变得(dé)明显。

　　若(ruò)考(kǎo)虑约1.4亿的集体(tǐ)户人口，所(suǒ)需要的住宅总量会更多(duō)。

　　四、户均已然1套房，未(wèi)来(lái)地产还会(huì)有(yǒu)需求么？

　　我们测算(suàn)得到(dào)中(zhōng)国城镇家庭(tíng)户均1套(tào)房(fáng)，看(kàn)似已经户户有房。即(jí)便如此，中国(guó)人口(kǒu)静态结构和动态趋势演绎，决定了中国未来地(dì)产仍有需(xū)求释放。户(hù)均1套住宅(zhái)现实(shí)之下，中国未来城镇住宅需(xū)求主要来自于(yú)四个方面。

　　第一，户均人口缩小，家庭户数增多(duō)，新户购(gòu)房需求扩张。

　　过去20年我国城镇(zhèn)家庭户(hù)均人(rén)口数不断(duàn)下降(jiàng)，六普显(xiǎn)示城镇户均(jūn)人口规模为2.85人/户，而(ér)七普显示(shì)城镇户均(jūn)人口规(guī)模为2.62人(rén)/户，一人(rén)户、二(èr)人户(hù)的占比明显上(shàng)升，人口小家庭化趋势(shì)将继(jì)续延续，导致(zhì)户数会因户(hù)均人口规模的(de)缩小(xiǎo)而增多。

　　第二(èr)，人口迁移导(dǎo)致经济发展带来的新增住宅(zhái)需(xū)求旺盛。

　　中(zhōng)国经济板(bǎn)块(kuài)的分化日(rì)益明显(xiǎn)，资源和生产要素逐(zhú)步(bù)向(xiàng)经(jīng)济带、都市圈(quān)中(zhōng)心城市流入，区域(yù)经济资源分配的再集中吸(xī)引着(zhe)人口流入。人(rén)口迁移势(shì)必涉及到买(mǎi)房租房，给迁(qiān)入地住宅市场带来新的增量。

　　以(yǐ)浙江(jiāng)省为例，2021年常住(zhù)人口增量为(wèi)72万，而出生人口为44.9万(wàn)人，死亡人口为(wèi)38.4万人，自然增加人口(kǒu)仅(jǐn)为6.5万(wàn)人，其(qí)人口增长主要受(shòu)益于人口迁移(yí)。

　　第三(sān)，老(lǎo)旧小(xiǎo)区改善性需求依(yī)然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原公(gōng)有(yǒu)住宅的(de)家庭拆迁(qiān)改建(jiàn)最多。自建房家(jiā)庭(tíng)比例(lì)从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原(yuán)公有住宅家庭(tíng)比(bǐ)例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分(fēn)点。二者(zhě)和（27.1％），再加(jiā)上其他(tā)住宅（5％）与家庭住宅建造时间为(wèi)2000年以前的(de)比(bǐ)例（31.3％）大致(zhì)相(xiāng)吻合。

　　十年间(jiān)新增8473万(wàn)家庭(tíng)户，自建(jiàn)住(zhù)宅和原公(gōng)有住宅减少了(le)1282万(wàn)户(hù)，住宅(zhái)净需求增加(jiā)9755万(wàn)户(hù)。49％的家庭购买(mǎi)商品住(zhù)宅，21％的家庭购买(mǎi)二手(shǒu)房。在新增住宅需(xū)求中，有7成家庭购买了(le)商品住宅。租(zū)房、购买经济适用房(fáng)和(hé)其他分别占比18％，3％和(hé)9％。未来随着城中村和旧城改造，商品(pǐn)住宅的占比势必(bì)会进一步上升。

　　2000年以前建造的住宅建筑面(miàn)积还有约81亿平，涉及城镇家庭(tíng)约9000万户。破(pò)旧的城中村、老(lǎo)公有住宅，建筑面(miàn)积小(xiǎo)、质量低(dī)、基础设施配套差、没有或少有物业管理，居(jū)民追(zhuī)求美好、宜(yí)居生活的环境，背后的(de)改(gǎi)善性需求有待释放。

　　第四，“住上更大房子”的改善(shàn)性需求还将有(yǒu)所增加。

　　刚需购房受限于资(zī)金，倾向于中小户型。已(yǐ)有住宅(zhái)家庭(tíng)希(xī)望提高(gāo)生活品质，以(yǐ)小换大(dà)、以旧换新(xīn)。2022年底(dǐ)的中(zhōng)央经济工作会议明确(què)指出支持住宅改(gǎi)善等消费。

　　OECD国家的人均住宅间数(shù)为(wèi)1.71间，无(wú)论是(shì)否(fǒu)考(kǎo)虑(lǜ)乡村住宅因素，中国的(de)人均(jūn)住宅(zhái)间数(shù)较其他(tā)国家(jiā)依旧存在不小差距(jù)。

　　住宅舒适度与(yǔ)经济水平有着密(mì)切正向联系(xì)。随着经济发展水(shuǐ)平的提高(gāo)，中国的人(rén)均住宅间数(shù)与人(rén)均住宅(zhái)建筑(zhù)面积将随之增(zēng)长。

　　如果说(shuō)过去二十年是(shì)中国地产黄(huáng)金发展(zhǎn)期(qī)，地产(chǎn)矛盾更(gèng)多体(tǐ)现为住(zhù)宅供给存在不(bù)足，供需出现错配，这是过去(qù)二十年房价快速(sù)上涨(zhǎng)基石。那么(me)未(wèi)来将是(shì)住宅质量的(de)供需(xū)冲突。房(fáng)地产大分化(huà)时代已至，这种分化不单局限于城市能级之间差异，优质小区和老旧二手房之间的差异(yì)也将(jiāng)越发(fā)扩大。

　　风险提示

　　人口普查数据调查(chá)的是人，并不是针(zhēn)对住宅，因此可能(néng)存在统计偏差。商品住(zhù)宅占(zhàn)比实际值可(kě)能偏低，其增速可(kě)能超(chāo)预期(qī)。

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