近两年火爆的创新产品(pǐn)公募REITs进入密集分红(hóng)期，近日7只REITs陆续迎来除(chú)息日，公募(mù)REITs整(zhěng)体呈现(xiàn)出高(gāo)比例(lì)稳定分红，15只公告2022 年(nián)可(kě)供分(fēn)配(pèi)金额的REITs产品，平均分红比例接近(jìn)99％。

　　多位业内人士对(duì)此表示(shì)，强制(zhì)分红机(jī)制是(shì)公募REITs主要特征之(zhī)一，稳定分红体现出该类产品长期投资价值，通过观测经营活动现金(jīn)流、可供分配现金等(děng)指标，也是观(guān)察REITs项目底层资产(chǎn)运营(yíng)情况的“窗(chuāng)口”。他们也提醒(xǐng)普通投资者注意(yì)，与产(chǎn)权类项(xiàng)目相比，特许经营(yíng)REITs项目在经营权到期(qī)后不(bù)再(zài)产生现金收益(yì)，特许经营权分红目(mù)前已包含(hán)了利(lì)润分配(pèi)和本(běn)金的(de)归还(hái)，在选择投(tóu)资标的(de)时应了解(jiě)资产类型和(hé)分红的(de)特征。

　　15只公募REITs产品(pǐn)分(fēn)红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入密(mì)集分(fēn)红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息日，此外尚(shàng)有6只REITs实际分配情况尚未(wèi)公布(bù)。整体来看，公募REITs呈(chéng)现出了高(gāo)比例的稳定分(fēn)红，15只公告(gào)2022 年可供分配金额的公募(mù)REITs产品中，2022年全年分(fēn)配金额占可供分配(pèi)金额比例(lì)平(píng)均为98.89％，且绝大(dà)部分分配比例在96％以上。

　　中金(jīn)基金(jīn)相(xiāng)关(guān)负责人(rén)对此表(biǎo音乐风格pop什么意思啊，pop 音乐风格)示(shì)，投(tóu)资(zī)公募REITs的主要收益来源为持有期分(fēn)红收益(yì)，以及基金(jīn)份额交易(yì)价格的变化(huà)。基金份额(é)二级市场价格受到公募REITs资(zī)产运营(yíng)情况及(jí)市场因素的综合影响，较易(yì)引起(qǐ)波动。与此相(xiāng)比(bǐ)，基金分红预期则(zé)更(gèng)有(yǒu)规(guī)律可(kě)循。公募REITs的分(fēn)红主要(yào)来自基础(chǔ)设施资产的经营现金流，投资(zī)人(rén)通过(guò)基金募集材料(liào)和信(xìn)息披露文(wén)件，结合行业及市(shì)场情(qíng)况，可以分析(xī)基础设施项目(mù)的经营(yíng)业绩，作为进行投资决策的重要(yào)参考。

　　“相对于基金份额(é)二级市场价(jià)格变化(huà)导(dǎo)致的(de)浮音乐风格pop什么意思啊，pop 音乐风格盈或浮亏，分红作为基金份额持有人实际(jì)获得的(de)现(xiàn)金收益，对于(yú)长(zhǎng)期投资者更具参考价值。”中(zhōng)金基金相(xiāng)关负责人(rén)称。

　　平安基(jī)金REITs 投资中心运(yùn)营(yíng)高(gāo)级副(fù)总监李华平也(yě)表(biǎo)示，根(gēn)据《公开募(mù)集基础设施证券投资(zī)基金指引（试(shì)行）》及相关法(fǎ)规要求，基础设施基金(jīn)应当(dāng)将(jiāng)90％以上(shàng)合并后基金年度可分配金额以现(xiàn)金形式分配给投资者，强制分(fēn)红机制是公(gōng)募REITs的主要特征之一，稳定的(de)分红机制体现出REITs产品(pǐn)长期投资(zī)价值。

　　中(zhōng)航基金也认为，从投(tóu)资角度来看，基(jī)础设施(shī)公(gōng)募REITs同(tóng)时具备“股(gǔ)性”和“债性”双(shuāng)重特点。二级市场价格反映这类产品“股性”的一(yī)面，分红体现了(le)这类产品的“债性”特点。公募REITs有强制分红要求，分红类似(shì)于(yú)债券派息，但不等同于(yú)债券的固定利息回报，而是(shì)由(yóu)可供分配现金决定。

　　从机(jī)构投资者(zhě)的角(jiǎo)度来(lái)看，一(yī)方(fāng)面是(shì)公(gōng)募REITs丰富了机构(gòu)投资者的投资品(pǐn)类，为资(zī)产(chǎn)配置多(duō)元(yuán)化提(tí)供抓手，具有较强的配置(zhì)价值。另一方面(miàn)，公募REITs的(de)分红能够帮(bāng)助(zhù)机(jī)构投资者稳定(dìng)收益。机构投资(zī)者公募REITs能够通(tōng)过分红获取相对于投资(zī)债(zhài)券相对高(gāo)的收益性，在有效控(kòng)制风(fēng)险的前提下，增厚(hòu)资产(chǎn)包(bāo)收益，起到投资“压舱石”的作用。

　　分红除(chú)了投资收(shōu)益“落(luò)袋为安”外，市场(chǎng)对(duì)于未来分红(hóng)水平的预(yù)期，也是影响(xiǎng)REITs基(jī)金二级(jí)市场(chǎng)价(jià)格走势的关键(jiàn)因(yīn)素之一。

　　从近期公募REITs的二级市场(chǎng)表现看(kàn)，截至(zhì)4月21日，今年(nián)以来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点(diǎn)，年(nián)内(nèi)下(xià)跌7.44％，未跑(pǎo)赢主(zhǔ)要股(gǔ)票和债券宽基(jī)指数。

　　“截至2023年3月(yuè)31日(rì)，有(yǒu)20只(zhǐ)公募REITs发布了(le)2022年年报，部分(fēn)产品(pǐn)受宏观经(jīng)济(jì)的(de)影(yǐng)响，可分(fēn)配金额完(wán)成率不(bù)达预期(qī)，一定程(chéng)度上影响了(le)公(gōng)募REITs二级市场的价格。”李华平称，公募REITs二级(jí)市场的(de)价格波动受多重(zhòng)因素的影响，投资收益是(shì)影响REITs二级市场(chǎng)价格(gé)的主要因素之一，而稳定的分红有(yǒu)利于(yú)吸引投(tóu)资者(zhě)参与(yǔ)公募REITs二级市场的投资。

　　中(zhōng)金基金相关负(fù)责(zé)人也表示，近期经济(jì)预期恢复(fù)，一方面市场热点呈现向股票(piào)和(hé)债券(quàn)回归的过(guò)程；另一方(fāng)面，基础设施项目的经营业绩(jì)相对(duì)经济活力的改善有一定的(de)滞后性。

　　此(cǐ)外(wài)，公募REITs在分红除权日(rì)，将(jiāng)对基金份额(é)的开盘指导价做(zuò)调减处理，调(diào)减金额根据单位基金(jīn)份额的分红金额进行计(jì)算。除权操(cāo)作是对分(fēn)红前(qián)后基金份额净值变(biàn)化的(de)修(xiū)正，使投资人在基金分红前后均可(kě)以获得公平的(de)投资(zī)机会。

　　“分红可增(zēng)强投资者长期投(tóu)资的信心，同时需结合持有产品的特(tè)性，关注二(èr)级市场扰动对整体收益的影响程度。”中航基(jī)金相关人士也(yě)称。

　　特许经营权分红(hóng)包括利(lì)润分配和本金归还

　　普通投(tóu)资者应了(le)解底层(céng)资产情况(kuàng)

　　多位(wèi)业(yè)内人(rén)士还提醒，与(yǔ)现有公募基金分红前提是本(běn)金之上的增值部分不同，特许(xǔ)经(jīng)营权REITs基金(jīn)运作期间的“分(fēn)红”界定为“分派”更为准确(què)，分派(pài)的是本(běn)金与增(zēng)值两个(gè)部分，两(liǎng)个部(bù)分之间的比例是(shì)变(biàn)动的，与现(xiàn)有公(gōng)募基(jī)金分红差(chà)异很大(dà)，大多数普通投资者可能把“分派”金(jīn)额误认(rèn)为(wèi)是持续分红。一旦(dàn)30年、40年、50年、60年等合同年限到期后基金(jīn)价值面临(lín)极大不确(què)定性，这(zhè)是该类投资者应该注(zhù)意的情况(kuàng)。

　　李华平表示(shì)，目前公募REITs主(zhǔ)要有特许经(jīng)营(yíng)权(quán)类(lèi)和产权类两大(dà)资产类型(xíng)，持有(yǒu)产权(quán)类产(chǎn)品的收益主要包括每年的现金分红(hóng)及资产增值的收(shōu)益，而(ér)持(chí)有(yǒu)特许(xǔ)经营类产(chǎn)品的收(shōu)益主(zhǔ)要来自项目每年的现金(jīn)分(fēn)红。其中，特许经营权类资产的分红(hóng)包(bāo)括(kuò)了(le)利润分配(pèi)和本金的(de)归(guī)还，两者的比率也是变动的，对特许经营权类资(zī)产的公募REITs可以内部收益(yì)率（IRR）来衡量投(tóu)资收(shōu)益。普通投资者在选择投资标的时，应了解公募(mù)REITs底层资产的类型。

　　中航基金也表示，从细分(fēn)来看，各类(lèi)公(gōng)募REITs分红因底层资(zī)产属(shǔ)性不同(tóng)而形成(chéng)区(qū)别(bié)。特许(xǔ)经营权类的公募(mù)REITs产品因(yīn)其分红相当于包含(hán)“本(běn)金+收益”，分红(hóng)相(xiāng)对较(jiào)多，债性偏强。而(ér)产权类的公募REITs分红主要为“收益(yì)”，更看重底层资(zī)产的价值(zhí)增(zēng)值，所以相对(duì)股性偏(piān)强。普通(tōng)投资者在选择公募(mù)REIT时(shí)，需要考虑底层资产属性，对所选择(zé)产品(pǐn)的二级市场价(jià)格和分红有合理预期。

　　中金基金(jīn)相关负责人也(yě)认为，与产(chǎn)权类(lèi)项目相比，特许经营项目(mù)在(zài)经(jīng)营权到期后不再(zài)能(néng)产生现金收益，因此将可(kě)供分配金额的(de)分配理解为“分派”比“分红”更加准确。基于这个特点(diǎn)，剩余经(jīng)营期限较短的特许经营项目(mù)，通常具备更高(gāo)的分派率(lǜ)水平(píng)。对于剩余期限较长的特许经营权项(xiàng)目，即(jí)使分派(pài)率(lǜ)相对较低，也(yě)有足够年限收回本金并取得收益(yì)。

　　中金基金该负责人提醒投资者(zhě)注(zhù)意(yì)，特许经营权(quán)项(xiàng)目的(de)分派金额包含了投资(zī)本金，在不进行扩募的情(qíng)况下，基金份额单价随着分派进度逐年下降是正常现象，投资特许经营权REITs的收(shōu)益来自项目剩(shèng)余期限产生的现(xiàn)金(jīn)流(liú)。

　　“与特许经(jīng)营项目相比(bǐ)，产权(quán)类项目(mù)的土地或建(jiàn)筑(zhù)的剩余使(shǐ)用年限一般较(jiào)长(zhǎng)，再加上到(dào)期后(hòu)通(tōng)过对建(jiàn)筑的更新改(gǎi)造或补缴土地出让金等追加投资，有机会进一步延长经营期限。这种(zhǒng)类似永续经营的假(jiǎ)设反(fǎn)映在基础(chǔ)资产(chǎn)的(de)估值上，使产权类REITs具备更显著的资产投资属性(xìng)。”该负责人称。

　　观测内部收益率等指标(biāo)

　　评(píng)估项目底层(céng)资产运营情况(kuàng)

　　在基金分红的(de)时点，多位业内人(rén)士还表示，在产品分红期，投资者可以(yǐ)观测经营活动(dòng)现金流、可供分(fēn)配现金、内(nèi)部收(shōu)益率(lǜ)等(děng)指(zhǐ)标，来观察和评(píng)估项(xiàng)目底层资产的运营情(qíng)况。

　　中航基金表(biǎo)示，年(nián)报指标中，跟现金相关的指标有两个：一是(shì)年报(bào)中披露的(de)经(jīng)营(音乐风格pop什么意思啊，pop 音乐风格yíng)活动现金流，二是可供分配现金，二者存在本质性区别。经营活(huó)动产生的现金净流量(liàng)是指企业经营、筹资(zī)、投资产生的(de)现金流(liú)，基于(yú)企业(yè)本身经营活(huó)动产生；可(kě)供分配的现金实质上是(shì)从EBITDA出(chū)发，对非现金(jīn)影响利润(rùn)表(biǎo)的项目进行调整，加期初(chū)现金，最终(zhōng)得到的账面现金。

　　李华平也表示，公募REITs作为资产配置(zhì)新选择，投资价(jià)值体现在(zài)相对股债(zhài)市场独立(lì)的资产(chǎn)配置功能，比(bǐ)较适合长期持有。建(jiàn)议投资者(zhě)对(duì)经(jīng)营(yíng)权(quán)类的资产(chǎn)可(kě)以更多关注内部收益率的(de)高低，对产权类的资产更多关注分派率高低。因为公募(mù)REITs可分配收益主要(yào)来自底层(céng)资产的经营净现金(jīn)流，所以底层(céng)资(zī)产(chǎn)运营情况直(zhí)接影(yǐng)响投资回报，投(tóu)资者可综合考(kǎo)虑原始权益人(rén)综(zōng)合(hé)实力(lì)、运营管理机构实力、公募基(jī)金管理人实(shí)力等多重因(yīn)素来选择投(tóu)资(zī)标的(de)。

　　中信证(zhèng)券研报也显示(shì)，公(gōng)募REITs进入密集分红期，由于分红交易带来的短期博弈机(jī)会仍在，叠加此前(qián)市场接(jiē)连回调(diào)，建议投资者(zhě)关注(zhù)有基本面支撑、填权效应相对明显(xiǎn)、同(tóng)时分红(hóng)规模(mó)较为(wèi)可观(guān)的个券。

　　“公募REITs的招募说明书均会载明REITs在发行首年及次年的可(kě)供分(fēn)配金额预测(cè)。投资者(zhě)可以将(jiāng)REITs的(de)实际分红金(jīn)额与募(mù)集材料(liào)中披露预(yù)测进(jìn)行比较分析(xī)，结合(hé)经济及市(shì)场的实(shí)际环境，对(duì)基础设施项目的运营业绩及(jí)REITs的(de)管理能力进行(xíng)判断。”中金基金(jīn)上述负责人也称(chēng)。

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