导读

　　黄金二十年之后，当(dāng)下中国地(dì)产(chǎn)步入大分化时代而非停滞期。

　　要(yào)点

　　过去二(èr)十年是中国房地(dì)产(chǎn)市场黄金二十年。2019-2021年，连续三年(nián)商品住宅销售面积超15亿平，足够(gòu)4000万(wàn)家庭入住。恰逢近年地产持(chí)续低景气(qì)，有关中国(guó)地产是(shì)否过剩的(de)讨论日益热烈。

　　拨开迷雾，本(běn)文试(shì)图厘(lí)清中国(guó)城镇存(cún)量住宅真实(shí)情况，据此判断中国未(wèi)来地(dì)产趋势。

　　有媒体渲(xuàn)染中(zhōng)国地(dì)产存(cún)量极(jí)度过剩(shèng)，事实(shí)是否如此？

　　住建部披露全国有近6亿栋(dòng)房屋建筑，第七次人口普查(chá)调查数据显(xiǎn)示(shì)城镇家庭户(hù)人(rén)均(jūn)住宅间数为1.06间。市场陷入怀疑，中国房子是否真(zhēn)的过剩？

　　事实上住建(jiàn)部披露(lù)的(de)近(jìn)6亿栋(dòng)城乡房屋建筑中，城镇建(jiàn)筑(zhù)占比不到一(yī)成，其中还包括(kuò)大量城镇非(fēi)住宅建筑，如商业(yè)办公(gōng)楼、学(xué)校(xiào)等，因此6亿(yì)栋(dòng)房屋中城镇住宅占比(bǐ)极低。

　　七普显示(shì)中国城镇(zhèn)居民人均住宅间数为1.06间，但(dàn)居住舒(shū)适不是人均一间房(fáng)所能(néng)满足，它与房屋(wū)质量、居住面积(jī)、配套设施(shī)等因(yīn)素密切相关。中(zhōng)国的人(rén)均(jūn)住宅(zhái)间(jiān)数较发达国家还有很(hěn)大(dà)差距。人均住宅间数大于(yú)1同样(yàng)不意味着中(zhōng)国住宅市场已(yǐ)经饱(bǎo)和。

　　我们测(cè)算发现中国城镇居民(mín)户均1套房，其中每(měi)户持有商(shāng)品住宅仅0.64套。

　　目前并无(wú)直接公布中国家(jiā)庭户均住宅的数据，我们根据商(shāng)品住宅套数、商品(pǐn)住宅占比和城镇(zhèn)家庭(tíng)户数，计算出城(chéng)镇家庭住宅套(tào)户比。

　　测(cè)算结果显(xiǎn)示，目前城(chéng)镇家庭户均拥有0.86套房，其中0.54套为(wèi)商品住宅。若(ruò)期(qī)房顺利交付，直至2024年(nián)，中国(guó)每户城镇家(jiā)庭(tíng)才拥有1套住宅(zhái)，其中(zhōng)商业住宅仅0.64套。

　　户均(jūn)一套房似乎(hū)意味着(zhe)户户有(yǒu)房，然而事实上中国住(zhù)宅市场(chǎng)供需并不平衡。

　　国际数据显示，成(chéng)熟(shú)房地产市场的住宅套(tào)户比会大于1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡，是因为户均一套房无法(fǎ)满足流(liú)动人口的租赁和置业需(xū)求。全国总(zǒng)人口的近三成都是流动人口(kǒu)，流动人口会选择在大城市租(zū)房挣钱，在老家买房，从而产(chǎn)生了(le)额外的住宅需求。

　　即(jí)便户均一套房(fáng)，中国未来地产仍有四大新增需求动力。

　　第一，户均人口规模缩小，一(yī)人户、两人户(hù)占比不断增加，导致(zhì)家庭户(hù)数增多。小(xiǎo)家庭化趋势将延续，带(dài)来新(xīn)户购房(fáng)需求增长(zhǎng)。

　　第二(èr)，经(jīng)济板块的(de)分(fēn)化日益(yì)明显，区域经(jīng)济(jì)资源分配的(de)再集中吸引着(zhe)人口流(liú)入，人口净迁入城市的(de)新增住宅(zhái)需求有望持续旺盛。

　　第三，30％左右的家(jiā)庭住在2000年以前建成的住(zhù)宅中，涉(shè)及(jí)超9000万家庭(tíng)、81亿(yì)平方米的住宅建筑面积。促成(chéng)“老破(pò)小”住宅的(de)改造势在(zài)必行。

　　第四，中国的人(rén)均住宅间(jiān)数(shù)与(yǔ)人均住(zhù)宅建筑面(miàn)积(jī)均较发达国(guó)家有着不小差(chà)距(jù)，“住上更大房(fáng)子”的(de)改善性(xìng)需求(qiú)正在不断增加。

　　黄金二十年之后，当(dāng)下中(zhōng)国地产步入大分化时(shí)代而非停(tíng)滞期。

　　如果说过去二十年是中(zhōng)国地产黄(huáng)金发(fā)展期，地(dì)产矛盾更多体现为住宅供给存在不足(zú)，这是过去二十(shí)年房价快速(sù)上涨基石。那么(me)当下房地产大分化(huà)时代(dài)已至，大分化时代下地产矛盾则更多体现在住宅质量(liàng)供需冲(chōng)突。

　　地(dì)产(chǎn)大分化必将体现(xiàn)在不(bù)同能(néng)级城市之间，不同区域板块之间，不同(tóng)品质住宅(zhái)之间(jiān)。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官(guān)方披(pī)露全国已有(yǒu)近6亿(yì)栋(dòng)房屋建筑(zhù)，引发热议(yì)。从(cóng)2月以来(lái)，各大城市二手房挂牌量突(tū)然激增，引(yǐn)发一阵二手(shǒu)房的“抛售潮”。

　　让市场不禁担心，中国的房子(zi)是否已经过剩？

　　中(zhōng)国城镇(zhèn)住宅(zhái)到(dào)底(dǐ)是供给过剩，还是供需(xū)平衡(héng)，或是(shì)仍然存在(zài)不足？可(kě)惜由于(yú)住宅(zhái)存量数据(jù)并(bìng)未公布(bù)，我们无法直(zhí)接(jiē)知晓具体情况。

　　拨开迷(mí)雾，我们(men)测算出中国城镇家庭(tíng)户(hù)均(jūn)拥有住宅套数，回答(dá)当前的房子是否真的(de)过(guò)剩了？据此判(pàn)断未来(lái)房地产市场会(huì)如(rú)何发展。

　　一(yī)、如(rú)何有效观察中国户均(jūn)拥有(yǒu)住宅(zhái)数量

　　（一）中国住宅数量过剩的直观判断站不住脚(jiǎo)

　　今(jīn)年2月，在(zài)以(yǐ)全国自然灾害综合风险普查工作情况为主(zhǔ)题的新闻发(fā)布会上，负责(zé)人对外披露：“住宅城乡建设行业获取了全国近(jìn)6亿栋城乡房屋建筑(zhù)数据以及80多万(wàn)处市政设施(shī)数据(jù)。”

　　14亿人住6亿栋(dòng)房屋(wū)建筑，平均每栋(dòng)建(jiàn)筑住不到3人，住宅市场看(kàn)似已(yǐ)经过(guò)剩。

　　在这近6亿(yì)栋房屋(wū)建筑中(zhōng)，农村房屋(wū)占9成以上，以栋数计算的城镇房(fáng)屋实际仅(jǐn)有(yǒu)4700多万栋，还包括(kuò)了大(dà)量商(shāng)业(yè)楼、写字(zì)楼、学校、医院(yuàn)等非住宅。总的(de)算下来，住宅占比(bǐ)并不大。

　　第七次(cì)人口普查数据公布了(le)中国城镇家庭户人均住(zhù)宅间(jiān)数为1.06间(jiān)，其中城市家庭(tíng)户居民人均0.99间，乡镇(zhèn)家(jiā)庭户(hù)居(jū)民(mín)人均1.18间(jiān)。

　　人均住宅间数大于1，看似意味着人人(rén)都有房间居住。

　　居(jū)住水平不仅与房间数量有关，更与房屋质量、居住(zhù)勖存姿为什么没有碰喜宝，勖存姿为什么不碰喜宝面积、配套设施等(děng)因素密切相(xiāng)关。单单从人均住宅间数(shù)不能完全反映出城镇(zhèn)居(jū)民(mín)的居(jū)住水平。

　　中国主(zhǔ)要是(shì)以家庭(tíng)为单位购买成套住(zhù)宅，一套设施(shī)齐全的住宅(zhái)才是城(chéng)镇居(jū)民宜居的选择。

　　（二）中国户均住宅的测算思路、数据和方法

　　中国城镇居民住宅主要分两大(dà)类，一(yī)类是商品住(zhù)宅，另(lìng)一类是保障房、原公有住宅(zhái)、自建房等非(fēi)商品住宅。

　　目前缺乏统计数据，并(bìng)没有直接公布城镇住宅数量。居民住宅相关数据(jù)有两处可(kě)以(yǐ)直接(jiē)公(gōng)布，一是每年商(shāng)品住宅销售套数（统计局）；二是(shì)居民(mín)住宅来源（人口普查数据）。计算(suàn)中国居民户(hù)均(jūn)住(zhù)宅(zhái)数量，我们(men)主要用到上述两(liǎng)组数据。

　　中国住宅改革始(shǐ)于1998年，1998年之(zhī)前商品住宅数量极少(shǎo)，可忽(hū)略不计。估算城镇居民户(hù)均住宅套(tào)数分(fēn)三(sān)步走：

　　第一步(bù)，将1999年以来每年商品住(zhù)宅销售(shòu)套(tào)数(shù)相加，我们就能够得到当(dāng)前商品住宅总存量(liàng)。

　　第二步，根据城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民(mín)拥有的(de)商品住宅和非商(shāng)品住宅比例(lì)，推(tuī)算得到居(jū)民住宅总套数。

　　第三步，将城镇居(jū)民拥有的商品住宅总数除以家庭(tíng)户数，我们就能(néng)够得到(dào)城(chéng)镇户(hù)均拥有的住(zhù)宅数量。

　　具体计算公式如(rú)下(xià)：

　　城(chéng)镇家(jiā)庭住宅套户比=住(zhù)宅总套(tào)数/家庭户数(shù)

　　=（商品住宅套数/家庭户数）/（商品住宅套(tào)数(shù)/住宅总(zǒng)套(tào)数）勖存姿为什么没有碰喜宝，勖存姿为什么不碰喜宝

　　=商品住宅套户比/商品住宅占(zhàn)比(bǐ)

　　二、城镇(zhèn)家庭户均拥有1.02套房(fáng)

　　中国住(zhù)宅存量到(dào)底有多(duō)少(shǎo)，目(mù)前缺乏一个准确统计。我们利用(yòng)既有统计(jì)数据，大致(zhì)测算得到中(zhōng)国(guó)存量(liàng)房(fáng)地产套数，并进一步推算(suàn)中国城(chéng)镇家庭户均(jūn)拥有的住宅数量(liàng)。

　　（一）城镇居民(mín)户均拥有商(shāng)品住宅0.64 套

　　截(jié)至2022年，我(wǒ)们计算得到(dào)：

　　（一(yī)）中国商品住宅(zhái)累计销售1.97亿套。

　　（二(èr)）城镇家庭户均拥有0.64套(tào)商(shāng)品住(zhù)宅（包含现房(fáng)和期(qī)房）。

　　中国的房(fáng)地产销售以期房为主，从2019年开始(shǐ)，新房销售中(zhōng)期(qī)房占比近(jìn)9成。本文去(qù)除商品(pǐn)住宅累计销售套数里的期房(fáng)销售(shòu)，得到(dào)商品(pǐn)住宅(zhái)现房套数。

　　以2022年(nián)商品住宅现房套数计算为例：

　　2022年商品住宅(zhái)现房套数=截止到2022年商品住宅累计销售(shòu)套数-过(guò)去三(sān)年（2020、2021和2022年）的期(qī)房销售额(é)。

　　主流(liú)房企竣工周期(qī)在2-3年，并考虑(lǜ)到交房(fáng)后装修(xiū)的时间，取最大值3年。

　　将商品住(zhù)宅现房套数除以家庭户数，算(suàn)出(chū)：

　　（三）目前中国城(chéng)镇家庭户均拥有0.54套商品现房住宅(zhái)。

　　（二(èr)）城镇居民(mín)户(hù)均(jūn)拥有(yǒu)住宅1.02套

　　接下来(lái)我(wǒ)们需要进一步推(tuī)算中(zhōng)国城镇居民拥有的户(hù)均(jūn)住(zhù)宅(zhái)套数。

　　首先(xiān)，七普数据显示中国(guó)城(chéng)镇居(jū)民的(de)住(zhù)宅结构(gòu)特(tè)征如(rú)下：

　　73.8％的城镇家庭(tíng)拥有(yǒu)住宅。其(qí)中自建住宅占(zhàn)比(bǐ)21％，购买商品住宅占比31.9％、二手房占比(bǐ)10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过(guò)继(jì)承或(huò)赠(zèng)与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的(de)家庭(tíng)租赁(lìn)廉租(zū)房与其他(tā)住宅(zhái)。

　　其次(cì)，我们假定租赁其他(tā)住宅和购买二(èr)手(shǒu)房都是商(shāng)品住(zhù)宅，因(yīn)此将租赁(lìn)其他住宅、购买(mǎi)商品住宅(zhái)与(yǔ)购买二(èr)手房加总(zǒng)，得到(dào)商(shāng)品住宅(zhái)占居民(mín)所有住宅的(de)比例为62.8％。

　　2020年商品住(zhù)宅占比为59.2％，粗略假设(shè)2021年(nián)-2022年(nián)期间商品住宅增幅为(wèi)过去十年变化幅度的20％，计算(suàn)2011年-2020年商品住(zhù)宅的实际变(biàn)化比例，从而(ér)我们估算出2022年商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末(mò)，中(zhōng)国平均每户城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)拥有0.86 套住宅。但考虑已购期房，中国平均每户城镇家(jiā)庭(tíng)拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已购期房会在(zài)2-3年内陆续交付使用(yòng)，到2024年，中国平均每户城镇家庭都(dōu)会拥有一套住宅。

　　三、城镇户均一套房的三点含义

　　既然城镇居(jū)民已经达到了户均一(yī)套(tào)房的(de)程度，“户户(hù)有(yǒu)房”是(shì)否意味着中国城(chéng)镇化进展终结，甚(shèn)至意味着中国地产存量供(gōng)给(gěi)绰绰有余(yú)？

　　（一(yī)）户均一(yī)套房并不意味着住宅市场供需平衡

　　需要有多余住宅来满足因(yīn)人(rén)口流动、居民换房等因素产生的住(zhù)宅需求(qiú)。因此，成熟(shú)房(fáng)地产市场的住宅套户比(bǐ)会在1.1左右。

　　国际经验(yàn)来看，美国、英国和日(rì)本的住宅套户(hù)比均高于1.1，其(qí)中，英国的住宅套(tào)户比最高，为1.19，日(rì)本为1.16，美国为1.11。德(dé)国和韩国分别为1.02和(hé)1.05。

　　如果户均刚好(hǎo)一(yī)套房，就会造成人口净流入(rù)地的住宅市场供不应求，造成房价或房租迅速上涨。

　　七普指出中国的流(liú)动人(rén)口3.76亿，省内流动人口和省际(jì)流(liú)动(dòng)人口分(fēn)别为2.51亿(yì)人和1.25亿人。

　　流动(dòng)人口会(huì)选择(zé)在大城市(shì)租房挣钱，在老家县城买房(fáng)。

　　暨南大学2017年的中(zhōng)国城乡人口流动调(diào)查(chá)数据显示，在上海(hǎi)、杭州以及(jí)南京工作的(de)流动人口在老(lǎo)家拥有(yǒu)住宅比(bǐ)例分别为28％、21％和18％。大城市的(de)高工资吸引(yǐn)打(dǎ)工人，但高(gāo)房价迫使(shǐ)打工人回乡置业。

　　流(liú)动人(rén)口实际上会(huì)占(zhàn)据两套(tào)房，在高(gāo)房价的(de)大城市租赁(lìn)一套房，在房价(jià)较(jiào)低(dī)的(de)县城购买一套房。所以说户均一(yī)套房无法(fǎ)满足庞(páng)大流动(dòng)人口的租赁与置(zhì)业需求(qiú)。

　　（二）至(zhì)少(shǎo)9000万户家庭住宅品质仍需改善

　　目(mù)前，中国的城镇住宅中依然(rán)有(yǒu)不少老旧小区。

　　三成家庭，也就是约9000万户城镇居民(mín)住宅是2000年以前建成，其中又有11.6％住宅(zhái)年龄(líng)至少在33岁以上(s勖存姿为什么没有碰喜宝，勖存姿为什么不碰喜宝hàng)。

　　这批存在着建筑结(jié)构(gòu)松散(sàn)、设(shè)施(shī)陈(chén)旧、安(ān)全隐患大等问题，如电线老化、管道等基础(chǔ)设施陈旧，给(gěi)住(zhù)户的生活带来(lái)了很(hěn)大的不便和安全隐患，并且(qiě)居住(zhù)体验较差。

　　2000年以(yǐ)前(qián)建(jiàn)成的老旧住宅面积小(xiǎo)。占比为(wèi)31.3％的家(jiā)庭(tíng)户(hù)数拥有的住宅面积(jī)占比仅(jǐn)为27.6％。仍(réng)然存在5％左右的家庭没有独立(lì)卫浴(yù)和厨房。这类上(shàng)世纪修建(jiàn)的老(lǎo)旧小区很难满(mǎn)足(zú)现代生活需求，在未(wèi)来大(dà)都(dōu)会被(bèi)拆迁重(zhòng)建。

　　近(jìn)五(wǔ)成的家庭(tíng)住宅为一居(jū)室(shì)和二居室，户型偏小。其中一居室(shì)占比为14.9％，二居室占比为33％。对(duì)比镇，城市家庭住(zhù)宅(zhái)户型更(gèng)小，当然这与城市(shì)土地资(zī)源紧张有关。

　　（三）人均住宅面(miàn)积扩张是(shì)未来地产的需求驱(qū)动力

　　根据七普数据(jù)测算，2020年城镇家(jiā)庭户住(zhù)宅存量总(zǒng)面积为294.6亿(yì)平。暂(zàn)不考虑两年间(jiān)农民带房进城和老旧(jiù)小区(qū)拆(chāi)迁(qiān)，加上2021年和2022年商品住宅竣工面(miàn)积(jī)（7.3亿(yì)与6.3亿），得出(chū)2022年住(zhù)宅存量总面积为308.16亿(yì)平，人均住(zhù)宅建筑面积(jī)为39.45平方米。

　　超过一半的家庭人均(jūn)住宅(zhái)建筑(zhù)面积小于均(jūn)值，近4成家庭人均住宅建筑面积在30平米以(yǐ)下。

　　15％的城镇家庭人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积不(bù)足(zú)19平方米，不及全国人均(jūn)水(shuǐ)平的一半。若去除(chú)20％的(de)公摊(tān)，可使(shǐ)用的住宅(zhái)面积仅为15.2平(píng)方米。上海市将(jiāng)人(rén)均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积低于(yú)15平(píng)方米的家庭界定为住宅(zhái)存(cún)在困(kùn)难，若按这(zhè)个标准(zhǔn)算(suàn)的话，中国有11.3％的家(jiā)庭(tíng)存在住(zhù)宅困难(nán)问(wèn)题。

　　若人均可使用住(zhù)宅面积为40平，即人均(jūn)住宅建筑面积为50平，只(zhǐ)考(kǎo)虑家(jiā)庭户人数(shù)，需要住宅总量约390.6亿(yì)平，较目前至少新增82亿平(píng)。

　　对比(bǐ)发(fā)达(dá)国(guó)家人均住宅面积，美国(guó)为67㎡，瑞士(shì)、日本(běn)、德国和英(yīng)国都高于40㎡，中国(guó)的人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积(jī)为39.45㎡，相差(chà)不大。但若去除公摊面(miàn)积后，中国的人均可(kě)使(shǐ)用面(miàn)积为31.56㎡，这一(yī)差距将变得(dé)明显。

　　若考虑约1.4亿的集体户人口，所(suǒ)需要的住宅(zhái)总(zǒng)量会(huì)更多。

　　四、户均已(yǐ)然1套房(fáng)，未(wèi)来(lái)地产还会有需求么(me)？

　　我们测算得到中国城(chéng)镇(zhèn)家庭(tíng)户均(jūn)1套房，看似(shì)已经户户有(yǒu)房(fáng)。即(jí)便如此，中国(guó)人口静态(tài)结构和动态趋势演绎，决定了中国未来地产仍有(yǒu)需求释放。户均1套住(zhù)宅现实之(zhī)下，中国未来城镇住宅需求主(zhǔ)要(yào)来自于四个方面。

　　第一(yī)，户均人口缩小，家庭户数增多，新户购房需求扩(kuò)张(zhāng)。

　　过去20年(nián)我(wǒ)国城镇家庭户均人口数(shù)不断下降，六(liù)普(pǔ)显示城镇户(hù)均人口规模(mó)为(wèi)2.85人(rén)/户(hù)，而七(qī)普显(xiǎn)示(shì)城镇户(hù)均(jūn)人口规模为2.62人/户，一人户、二(èr)人户的占比明显上升，人口(kǒu)小家庭(tíng)化趋(qū)势(shì)将(jiāng)继续(xù)延续(xù)，导(dǎo)致户数会因户均人(rén)口(kǒu)规(guī)模(mó)的缩小而增(zēng)多。

　　第二，人口迁(qiān)移导致经济(jì)发展带来的新增住宅需求(qiú)旺盛。

　　中国经济板块的分化日(rì)益明显，资(zī)源和生产要素(sù)逐步(bù)向经济带、都市(shì)圈(quān)中心城市流入，区域经济资源分配的(de)再集中吸引着(zhe)人口流入(rù)。人口迁(qiān)移势必(bì)涉(shè)及到买房(fáng)租(zū)房，给(gěi)迁入地住宅市场带来新的增量(liàng)。

　　以浙江省(shěng)为例(lì)，2021年常住人口增(zēng)量为72万，而出生人口(kǒu)为(wèi)44.9万人，死(sǐ)亡人口(kǒu)为38.4万人，自然增加人口仅为6.5万人，其人口(kǒu)增长主(zhǔ)要受益于人口迁移。

　　第三，老旧小区改善(shàn)性需求依然庞(páng)大。

　　从(cóng)2011年到2020年，自(zì)建(jiàn)住(zhù)宅和(hé)原公有住宅(zhái)的家庭拆迁改建(jiàn)最(zuì)多。自(zì)建房家(jiā)庭比例(lì)从31.5％到21％，下(xià)降了10.5个百分点；原公有(yǒu)住宅家(jiā)庭(tíng)比例(lì)从12.9％到6.1％，降幅(fú)为(wèi)6.8个百分点。二者(zhě)和（27.1％），再加上其他住宅(zhái)（5％）与家庭住(zhù)宅建造时间(jiān)为(wèi)2000年以前的比例(lì)（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增(zēng)8473万家庭户(hù)，自建(jiàn)住宅和原公(gōng)有住宅减(jiǎn)少了1282万户(hù)，住宅净需求(qiú)增(zēng)加9755万户。49％的家庭(tíng)购买商品住宅(zhái)，21％的家庭购买二手(shǒu)房。在(zài)新增住宅(zhái)需求中，有7成家(jiā)庭购买(mǎi)了商(shāng)品住宅(zhái)。租房、购买经济适用房和其他分别占比18％，3％和(hé)9％。未(wèi)来随着城(chéng)中村和旧(jiù)城(chéng)改造(zào)，商品(pǐn)住宅(zhái)的占比势必会进一步上升。

　　2000年(nián)以前建造的(de)住宅建筑(zhù)面积还有约(yuē)81亿平，涉及城镇家庭约9000万户。破旧的城中村、老(lǎo)公有住宅，建筑面积(jī)小(xiǎo)、质量(liàng)低、基(jī)础设施配套差、没有或少有物业(yè)管理(lǐ)，居民(mín)追求美好、宜居生活的(de)环境(jìng)，背后(hòu)的(de)改(gǎi)善(shàn)性需求有待释放。

　　第四，“住上更大房子”的(de)改善性需求还将有(yǒu)所增加(jiā)。

　　刚需购(gòu)房受限于资金，倾向于中小户型。已有住(zhù)宅(zhái)家庭(tíng)希望提高生(shēng)活品质(zhì)，以小换大、以旧换新。2022年底的(de)中央经济工(gōng)作会(huì)议明确指出支持(chí)住宅(zhái)改善(shàn)等消费。

　　OECD国家(jiā)的人均(jūn)住宅(zhái)间(jiān)数为1.71间(jiān)，无论是否考虑乡村住宅因素，中国(guó)的人(rén)均(jūn)住宅(zhái)间数较其他国家(jiā)依旧存在不(bù)小(xiǎo)差距。

　　住宅舒适(shì)度与经济水平有(yǒu)着(zhe)密切正向联系。随着经济发展水平(píng)的提(tí)高(gāo)，中国的(de)人(rén)均住宅间数与人均住宅建筑(zhù)面积将(jiāng)随(suí)之增长。

　　如果说过去二十年是中国地产黄(huáng)金发展期，地(dì)产矛盾更多(duō)体现为住宅供给存在不足，供需出现(xiàn)错(cuò)配，这是过去二十(shí)年房价快速上涨基石。那么未来(lái)将是住(zhù)宅(zhái)质量的供需冲突(tū)。房地产(chǎn)大分化时(shí)代(dài)已至(zhì)，这(zhè)种(zhǒng)分化不单局限于(yú)城(chéng)市能级之(zhī)间差(chà)异(yì)，优质小区(qū)和老旧二手(shǒu)房之间的差异也将(jiāng)越发扩大。

　　风险提示(shì)

　　人口普查数据调查的是人，并不是针对住宅，因此(cǐ)可能(néng)存在统计偏差。商品(pǐn)住宅(zhái)占比实际(jì)值可能偏(piān)低，其增(zēng)速(sù)可能超预期。

未经允许不得转载：IDC站长站，IDC站长，IDC资讯--IDC站长站 勖存姿为什么没有碰喜宝，勖存姿为什么不碰喜宝