OPPO宣布关停旗下芯片子公司哲库(kù)科技(jì)，引(yǐn)发了公募REITs扩募风波，如(rú)今(jīn)，二级市场的影响仍未(wèi)停歇。

　　Wind数据显示，5月(yuè)15日，华(huá)安张江光大园REIT开盘继续延续此前几日(rì)的下跌走势，午后跌幅一(yī)度扩(kuò)大，尾盘有(yǒu)所拉升，全天收跌6.22％，最近3个交易(yì)日跌幅超过9.69％。

　　此(cǐ)前，华安(ān)张江光大园REIT曾发布公(gōng)告，紧急回(huí)应称，哲(zhé)库科技是其扩募拟(nǐ)新购入基础设施资(zī)产张润大厦的重(zhòng)要(yào)承(chéng)租方之一，目(mù)前未收到(dào)哲库(kù)科技及OPPO方(fāng)面关(guān)于停止(zhǐ)执行已签租赁保温杯突然间不保温了是什么原因呢，保温杯突然间不保温了是什么原因呢协议的通知。同时，在公告中，华(huá)安张江光大园REIT进一步表示，原始权(quán)益人将(jiāng)继续密切关注哲库科技后续情(qíng)况，积极做好(hǎo)相(xiāng)关应对。

　　此外，张江(jiāng)REIT拟扩募购入项(xiàng)目(mù)的(de)原始权益人相关(guān)负责人也表示，近(jìn)期已同步启(qǐ)动(dòng)了应急预(yù)案，排摸储备租保温杯突然间不保温了是什么原因呢，保温杯突然间不保温了是什么原因呢户，积极应对哲库提(tí)前退租的可能事项。由于张润大厦是全国首批REITs申(shēn)报扩募项目，公司领导(dǎo)高度重视，浦东新区国资委也高度关注。

　　多位业内人士(shì)表示，华安张江光大园REIT近期市场(chǎng)波(bō)动较大，但其实(shí)不动(dòng)产公募REITs项(xiàng)目(mù)短期出租率下跌并不会(huì)从根本(běn)上影响其内(nèi)外价值(zhí)，投资(zī)者应理性(xìng)看待。

　　张江(jiāng)光(guāng)大园REIT

　　二级市(shì)场(chǎng)价格继续波动

　　本周(zhōu)，OPPO关(guān)停旗下芯片子公司哲库科(kē)技的事件继续扰动公募(mù)REITs市场。

　　Wind数(shù)据显示，5月(yuè)15日，华安张江光大园REIT以3.726元(yuán)的价(jià)格(gé)小幅(fú)低开，此后二级市场价格开始震荡走低，午盘收(shōu)跌6.17％。午后，华(huá)安张江光(guāng)大园REIT跌幅一度扩大到8.30％，随后价格有所(suǒ)回升，最终报收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近(jìn)期不利消息影响，华安张(zhāng)江光大园REIT最近几个交易(yì)日二级市场价格表(biǎo)现欠佳，5月11日以(yǐ)来(lái)，3个(gè)交易日跌幅达到(dào)9.69％，今年以来跌幅7.76％。不过，自2021年6月21日(rì)上市以来，华安张江光大园(yuán)REIT累计涨幅超过24％，在全(quán)市场(chǎng)公募REITs中位居前列(liè)。

　　从(cóng)5月15日公(gōng)募REITs市场整体表现(xiàn)上看，目前(qián)上市的8只产业园区基(jī)础设(shè)施REITs中，仅博时招商蛇口(kǒu)产业(yè)园(yuán)REIT微幅(fú)上涨(zhǎng)，其余(yú)7只均(jūn)有不同程度(dù)下跌，8只产(chǎn)业园(yuán)区(qū)基础设施(shī)REITs5月15日平均跌幅1.38％。今年以来平均跌幅(fú)5.17％。

　　“此前(qián)，张江REIT一季报中已(yǐ)经披露张江光大园(yuán)项目出租率有所下降，如今拟扩募(mù)的项目又遭遇突发事(shì)件(jiàn)，因(yīn)此(cǐ)导致二级市(shì)场价格出现波动。”一位(wèi)业内人士分(fēn)析称(chēng)。

　　不过，在上述人士(shì)看来，尽管出于风(fēng)险规(guī)避(bì)的(de)原因，最近(jìn)几个交易(yì)日场内资金有所流出(chū)，但是，不动(dòng)产公(gōng)募REITs项目(mù)短期出租率下跌并不会(huì)从根(gēn)本上影(yǐng)响其(qí)内外(wài)价值。

　　他也同时(shí)表(biǎo)示，目前随着二级市场价格下跌，风险也(yě)得(dé)到一定释(shì)放，但是价格涨跌会受(shòu)到(dào)基本面、情绪面等(děng)多重因素(sù)影(yǐng)响(xiǎng)，不(bù)好判断价格是不是已经完(wán)全(quán)触底。

　　此外，还有(yǒu)一(yī)位业内人士表示，今年整体(tǐ)REITs市场表现(xiàn)低迷，不少产品年内二级市场(chǎng)跌幅较大，其实有些隐(yǐn)含(hán)收(shōu)益(yì)率(lǜ)高的产品具(jù)备一(yī)定的投资价(jià)值，很适合稳健类投资者。此(cǐ)外，伴(bàn)随着经济复苏的步伐，产业园区、物流类等REITs产品(pǐn)具备一定(dìng)的(de)投资价值(zhí)。

　　先锋瑞驰(chí)私(sī)募基金(jīn)执行董事高如星对此(cǐ)表示，若(ruò)张江园区最终(zhōng)能顺利解决(jué)招(zhāo)商，平稳过度对经营现金流没有造成(chéng)大的影响，“事件性(xìng)利空下(xià)调(diào)至得这么急(jí)、这么深，加(jiā)上前期本身园(yuán)区类(lèi)资(zī)产(chǎn)就回调不少了，这就是黄金坑。”不(bù)过(guò)，他也强调，最终还(hái)是落到(dào)租金收(shōu)入(rù)受不(bù)受影响，影响(xiǎng)多大，估计园区会最(zuì)终(zhōng)解(jiě)决。

　　张江REIT紧(jǐn)急回应(yīng)

　　扩募路上再迎(yíng)接考验

　　5月12日，OPPO宣布关停旗(qí)下芯片子公(gōng)司哲库科技。随后5月12日晚，华安张江光(guāng)大园(yuán)REIT发布公告，紧急回应称，哲库科技是其扩募拟新购入基础设施资产张润大厦的重要承租方之一，目(mù)前(qián)未(wèi)收到(dào)哲库科技及OPPO方面关于停止执行已签租赁协(xié)议(yì)的通知。同时，在公告中，华安张江光大园REIT进一步表示，原始权益人将(jiāng)继续密切关(guān)注哲库(kù)科技后续情况，积极做(zuò)好相关(guān)应对。

　　此前，张江REIT因其一(yī)季报中披(pī)露(lù)的张江光大园项(xiàng)目出租率下降事项，一度二级市(shì)场价格出现回落(luò)。在随后召开的业绩说(shuō)明会中管理人就相关事项进行了(le)解释说明(míng)，市场(chǎng)信(xìn)心得到(dào)了一定(dìng)提振，二级(jí)市场价格表现也趋于(yú)平稳。据了解，张江 REIT在5月(yuè)11日召开(kāi)的线上和(hé)线下的扩募(mù)说明(míng)会上，运营团队(duì)表示了对张江光大园项(xiàng)目的信心，预计签署意向书和(hé)合同谈判中的储备(bèi)租户正常(cháng)转化后，项目出租(zū)率将(jiāng)得到回升(shēng)。没(méi)想到仅过了不到三(sān)周的时间(jiān)，张(zhāng)江REIT的扩募之路又(yòu)迎来了新的考验(yàn)。

　　因张江REIT的上述公告(gào)引起了市场各(gè)方的广泛关注(zhù)，张江REIT拟扩募(mù)购入项目(mù)的原始权益人相关负责人坦言，事发突然确实始料未及，在(zài)获悉(xī)OPPO关停(tíng)哲库科技消息(xī)的第一(yī)时间(jiān)即(jí)奔赴现场(chǎng)进行了沟通(tōng)和核(hé)实工(gōng)作，并同步启动了应急预案，排摸储备(bèi)租户，积极应对哲(zhé)库提(tí)前(qián)退租的可能事项(xiàng)。由于(yú)张(zhāng)润大厦是全国首批REITs申报扩募项目(mù)，公司(sī)领导(dǎo)高度重(zhòng)视，据悉新区国资委(wěi)也(yě)高度关注。

　　当(dāng)谈及储备租(zū)户情况(kuàng)，相关(guān)负责人介绍说，目(mù)前储备租户还是(shì)比较丰富的，覆盖(gài)了(le)芯片(piàn)测(cè)试、人工智能、航天产业、信息技(jì)术等产业(yè)客户，租赁意向面积(jī)超过了2万方。从意向储备转化为实际租户需要(yào)一些时间。

　　“我们正在(zài)着手通过签(qiān)署租赁意(yì)向书来尽快(kuài)锁(suǒ)定一些重要租户(hù)。虽然收(shōu)了三个月履约保证金给了我(wǒ)们一些空(kōng)间(jiān)，但(dàn)本着对首批(pī)扩募、对市场负(fù)责的(de)态度，我们肯(kěn)定要全力与(yǔ)时间赛跑(pǎo)，把这些(xiē)面积在(zài)短(duǎn)期内完成(chéng)去(qù)化。”相关负责(zé)人说道。

　　张江REIT已持有的同区域的张江(jiāng)光大园项目一季度末也有将(jiāng)近30％的空置率，原始(shǐ)权益人有那么(me)多储备租户，之(zhī)前(qián)的空置(zhì)率(lǜ)为(wèi)何未能得到解(jiě)决。

　　对此相关负责人解释，张江光大园一(yī)直以来都坚持以(yǐ)市(shì)场(chǎng)化运营为导向，历史(shǐ)运(yùn)营表现稳定，租户的调租和换租都属于正常情况(kuàng)，而这次项目的大(dà)租户(hù)退租正好发生在市(shì)场(chǎng)活跃度的短期低(dī)点，目前(qián)市场(chǎng)情况(kuàng)已有所(suǒ)好转。在看到出租率下滑情况没有(yǒu)得到及时修复后(hòu)，张江这(zhè)边也作了一定的资(zī)源调配和倾斜，引入了一些(xiē)储备租(zū)户。

　　另外，张润大厦(shà)和张(zhāng)江光(guāng)大园(yuán)项目在(zài)给租户(hù)的分隔空间、交付标准、租金水(shuǐ)平等(děng)方面也(yě)有一些差异化(huà)，张(zhāng)润(rùn)大厦多是(shì)两千多平的(de)大平层，楼的成(chéng)新度高一(yī)些(xiē)，单价也贵一些(xiē)，张江光大园单层(céng)以(yǐ)一千(qiān)平的(de)面积为主，还有(yǒu)一些独栋形(xíng)态(tài)的物业。租户(hù)自身也会有诉求，也会根据自身(shēn)需求和(hé)预(yù)算挑(tiāo)选区域内(nèi)的不同物业。

　　“如果扩募(mù)完(wán)成以后，新(xīn)老资产(chǎn)的管理人(rén)都(dōu)变(biàn)成了一(yī)家，后续我们在资源(yuán)共(gòng)享和联(lián)合(hé)营销方面能更加充分发挥协同效应，相信可(kě)以做(zuò)得更好。”上述负责人补充说道(dào)。

　　最后谈及对(duì)于(yú)张江REIT的定位和展望，相关负责(zé)人表示(shì)，张江(jiāng)集(jí)团和(hé)张江高科目前在管资产约五百万方，还有一些其他在开发的储备项目，这些都将成为张江REIT实现打造(zào)张(zhāng)江园区产业空间资产上市平台(tái)目标的坚实后(hòu)盾和储备资源。“我们非常(cháng)重视张江REIT这个资本(běn)平(píng)台(tái)和它未来的发展(zhǎn)。”相关负责人表(biǎo)示，“这(zhè)次扩募是我们实现基金(jīn)扩(kuò)容的(de)第一步，也是(shì)至关重要(yào)的一步，眼下我们(men)可(kě)能面临(lín)了(le)一些突(tū)发(fā)情况(kuàng)需要解决，但是这和我们(men)在张江科(kē)学(xué)城这三(sān)十(shí)年建(jiàn)设发展过程中所经(jīng)历的相(xiāng)比，只能算是一个非(fēi)常小的(de)插曲。我们有信心排除(chú)万难，尽(jǐn)一切可能(néng)化解当前突发事件(jiàn)的(de)所(suǒ)有负(fù)面(miàn)影响，维持预期和市场的(de)信心。”

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