导读

　　黄金二十年之后，当下中国地产步入大分化时代而非(fēi)停(tíng)滞(zhì)期(qī)。

　　要点

　　过去二十年是(shì)中(zhōng)国房地产(chǎn)市场黄金二(èr)十年。2019-2021年，连续三年商品住宅销售面积超(chāo)15亿平(píng)，足够4000万(wàn)家(jiā)庭入住。恰(qià)逢近年地产持续(xù)低景气，有(yǒu)关(guān)中(zhōng)国(guó)地产是否过(guò)剩(shèng)的讨论日益(yì)热烈。

　　拨(bō)开迷雾(wù)，本文试图厘(lí)清中国城镇存(cún)量住宅(zhái)真实(shí)情况，据此(cǐ)判(pàn)断中国未来地产(chǎn)趋势。

　　有媒体渲(xuàn)染中国地产存量极度过(guò)剩，事实是否如此？

　　住建部披露全国有近6亿栋房屋建筑，第(dì)七次人口普查(chá)调查(chá)数据显示城(chéng)镇家(jiā)庭户人均住(zhù)宅间数(shù)为(wèi)1.06间。市场陷(xiàn)入怀疑，中国(guó)房子是否真(zhēn)的过剩？

　　事(shì)实上住建部披露(lù)的近6亿栋(dòng)城乡(xiāng)房(fáng)屋建筑中，城镇建筑占比不到一成(chéng)，其中还包括大量城镇非住(zhù)宅建筑，如(rú)商业办公楼(lóu)、学校等，因(yīn)此(cǐ)6亿栋(dòng)房屋中城镇住(zhù)宅占比极低。

　　七普显(xiǎn)示中国城镇(zhèn)居(jū)民(mín)人均住宅间(jiān)数为1.06间，但居住(zhù)舒(shū)适(shì)不是人(rén)均一间房所(suǒ)能满足，它与房屋质量、居住面积、配套(tào)设施(shī)等因素密切相关。中国(guó)的(de)人均住宅间数(shù)较发(fā)达国家还有很大差(chà)距。人(rén)均住宅间数大于(yú)1同样不意味着(zhe)中(zhōng)国住宅(zhái)市场已经(jīng)饱和。

　　我们测(cè)算发现中国城镇居(jū)民户均1套房，其中每户持有商品住宅仅(jǐn)0.64套(tào)。

　　目前(qián)并(bìng)无(wú)直接公布(bù)中国家庭户均(jūn)住宅的数(shù)据，我们根据商品(pǐn)住宅套数(shù)、商品住宅占(zhàn)比和城镇(zhèn)家庭户(hù)数，计算出城(chéng)镇家(jiā)庭住宅(zhái)套户比。

　　测算结(jié)果显(xiǎn)示(shì)，目前城(chéng)镇家庭户(hù)均拥(yōng)有0.86套房，其中0.54套为商品住宅。若(ruò)期房(fáng)顺利交付，直至2024年，中(zhōng)国每户(hù)城镇(zhèn)家庭才(cái)拥有(yǒu)1套住宅，其中商业住宅仅0.64套(tào)。

　　户(hù)均(jūn)一套房似乎意味着户户有房(fáng)，然而事实(shí)上中国住宅市(shì)场(chǎng)供需并不平衡。

　　国际数据显(xiǎn)示，成熟房(fáng)地产市场(chǎng)的住(zhù)宅套户比会(huì)大于1，在(zài)1.1左(zuǒ)右(yòu)。

　　之所(suǒ)以(yǐ)说不平衡(héng)，是(shì)因(yīn)为户均一套(tào)房无法满足流(liú)动人口的租赁和置业需求。全国总人口的近三成都是流(liú)动人口(kǒu)，流动人口会选择在大(dà)城(chéng)市租房(fáng)挣钱，在老家买房，从而产(chǎn)生了额外的住宅(zhái)需(xū)求。

　　即便户均一套房，中国未来地产仍有四(sì)大(dà)新增需求动力。

　　第一，户均人(rén)口规模(mó)缩(suō)小，一人户(hù)、两人(rén)户占比不断增(zēng)加，导致家庭户数(shù)增多。小家庭化趋势(shì)将(jiāng)延(yán)续，带来新户购房需求增长。

　　第二，经济板(bǎn)块的分化(huà)日益(yì)明(míng)显，区(qū)域经济(jì)资(zī)源分配的再集中(zhōng)吸引着人口流入(rù)，人口净迁入城市的新增住(zhù)宅需(xū)求(qiú)有望持续旺盛(shèng)。

　　第(dì)三，30％左右(yòu)的家庭住在(zài)2000年以前建成的住宅中，涉(shè)及超(chāo)9000万家庭、81亿平方米的住宅建筑面积。促成“老(lǎo)破小”住宅(zhái)的改造势(shì)在(zài)必(bì)行。

　　第四，中国的人均住宅间数与人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面(miàn)积均较(jiào)发达国家有(yǒu)着不小(xiǎo)差距，“住上更大(dà)房子”的(de)改善性(xìng)需求正在不断增加。

　　黄金二十(shí)年(nián)之后，当下中国地产步入大分化时代而非停(tíng)滞期(qī)。

　　如果说过去二(èr)十(shí)年是中国地产黄金(jīn)发展期，地产矛(máo)盾更多体(tǐ)现(xiàn)为(wèi)住宅供给存在(zài)不足，这是过去(qù)二十年房价快速(sù)上涨基(jī)石。那么当(dāng)下房(fáng)地产(chǎn)大分化(huà)时代已至，大分化时(shí)代下地产(chǎn)矛盾则更(gèng)多体现在(zài)住(zhù)宅(zhái)质量供需冲突。

　　地产大分化必将体现在不同能级城(chéng)市之间(jiān)，不同区域板块之间(jiān)，不(bù)同品质(zhì)住宅之间。

　　目录(lù)

　　正文

　　引(yǐn)言(yán)

　　不久前，官方(fāng)披(pī)露全(quán)国已有近6亿(yì)栋房屋建筑(zhù)，引发热议。从2月以来，各(gè)大城(chéng)市二手房挂(guà)牌量突然(rán)激增，引发一阵(zhèn)二手(shǒu)房(fáng)的“抛售潮(cháo)”。

　　让市(shì)场(chǎng)不禁担(dān)心，中(zhōng)国的房子(zi)是否(fǒu)已经(jīng)过剩(shèng)？

　　中国城(chéng)镇住(zhù)宅到底(dǐ)是供给过剩，还是供需(xū)平(píng)衡，或是仍然存在不足？可惜由于(yú)住宅存量数(shù)据(jù)并未公布，我(wǒ)们无法直接(jiē)知晓具体情(qíng)况。

　　拨开迷雾，我们测算(suàn)出中国城(chéng)镇家庭户均(jūn)拥(yōng)有住宅套数，回答(dá)当(dāng)前的(de)房(fáng)子(zi)是否真的过剩了？据此判(pàn)断(duàn)未来房(fáng)地产市场会(huì)如(rú)何发展。

　　一、如何(hé)有效观察中国户均(jūn)拥(yōng)有住(zhù)宅数量

　　（一）中国住宅数量(liàng)过剩的(de)直观判(pàn)断站不住脚

　　今年(nián)2月，在以(yǐ)全国(guó)自然灾(zāi)害综合风(fēng)险普查工(gōng)作(zuò)情况(kuàng)为主(zhǔ)题的新闻(wén)发布会上，负责人对外披露：“住宅城乡建(jiàn)设行业获(huò)取了全国近6亿栋(dòng)城乡房屋建筑数据(jù)以及(jí)80多万(wàn)处市(shì)政设施数(shù)据。”

　　14亿人住6亿栋(dòng)房屋建(jiàn)筑，平(píng)均(jūn)每栋(dòng)建(jiàn)筑住不到3人，住宅市场看似已经过剩。

　　在这(zhè)近6亿栋房屋建筑中，农村房屋(wū)占9成以上，以栋数计算的(de)城镇(zhèn)房屋实(shí)际仅有4700多万栋，还包(bāo)括了大(dà)量商业楼(lóu)、写字楼、学校、医院等非住(zhù)宅。总的算下来(lái)，住宅(zhái)占(zhàn)比并不大。

　　第七次人口普查数(shù)据公布了中国城镇家庭户人均住(zhù)宅间(jiān)数为1.06间，其(qí)中城市家庭(tíng)户居民人(rén)均0.99间(jiān)，乡(xiāng)镇家庭户居民人(rén)均1.18间。

　　人均(jūn)住宅间数(shù)大于1，看似意味着人人都有房间居住。

　　居(jū)住水平不仅(jǐn)与房间数(shù)量有关(guān)，更与房屋(wū)质量、居住(zhù)面积、配套设施等(děng)因素(sù)密切相关(guān)。单单(dān)从人(rén)均住(zhù)宅间(jiān)数不(bù)能完全反映出城镇居民的居住水平。

　　中国主(zhǔ)要是以家庭(tíng)为单(dān)位(wèi)购买成套住宅，一套设(shè)施齐全(quán)的住(zhù)宅才(cái)是城(chéng)镇居民宜(yí)居的选(xuǎn)择。

　　（二）中国户均住宅的测算思路、数据(jù)和方法

　　中国城镇居民(mín)住宅(zhái)主(zhǔ)要分(fēn)两大(dà)类，一类是商(shāng)品(pǐn)住宅，另一(yī)类是(shì)保障(zhàng)房、原(yuán)公有住(zhù)宅、自建房等非商品住宅(zhái)。

　　目前缺乏统(tǒng)计数据，并没有直接(jiē)公布城镇住宅(zhái)数量(liàng)。居民住宅相关数据有两处可以(yǐ)直接公布，一(yī)是每(měi)年(nián)商品住(zhù)宅销售套数（统计局(jú)）；二是居民住(zhù)宅来(lái)源(yuán)（人口普查数据）。计算中国居民(mín)户均(jūn)住宅数量，我们(men)主要用到上述两组(zǔ)数据。

　　中国住宅改革始于(yú)1998年，1998年之前商品住(zhù)宅数量极少，可忽略(lüè)不计(jì)。估(gū)算(suàn)城镇(zhèn)居民(mín)户均住(zhù)宅(zhái)套数(shù)分(fēn)三(sān)步走：

　　第一步(bù)，将(jiāng)1999年以来每年商品(pǐn)住宅销售套数相加，我们就能够(gòu)得到当(dāng)前商品住宅总(zǒng)存量。

　　第二步，根据城镇(zhèn)居(jū)民拥有(yǒu)的商(shāng)品住(zhù)宅和(hé)非商品住宅比(bǐ)例，推算得到居民住宅总套数。

　　第三步，将城镇居(jū)民拥有(yǒu)的商品住宅总数除(chú)以(yǐ)家庭户数(shù)，我们就(jiù)能够(gòu)得(dé)到城镇户均拥有的住宅(zhái)数(shù)量(liàng)。

　　具体计算公式如下：

　　城(chéng)镇家庭住宅(zhái)套户比=住宅总套(tào)数/家庭户(hù)数

　　=（商品住(zhù)宅(zhái)套数/家庭户数(shù)）/（商品住宅套数/住(zhù)宅总套数）

　　=商品(pǐn)住宅套户比/商品住宅占比(bǐ)

　　二、城镇(zhèn)家庭(tíng)户均拥有(yǒu)1.02套(tào)房

　　中国住宅存量到底有多少，目前(qián)缺(quē)乏一个准(zhǔn)确统(tǒng)计。我(wǒ)们利用既有统计数据，大(dà)致(zhì)测算得到中(zhōng)国(guó)存(cún)量房地产(chǎn)套数，并进一步推算中(zhōng)国城镇家庭(tíng)户均拥有(yǒu)的(de)住宅数(shù)量。

　　（一(yī)）城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民户均拥有(yǒu)商品住(zhù)宅0.64 套

　　截至2022年(nián)，我们计(jì)算得到：

　　（一）中国商(shāng)品住宅累计销售(shòu)1.97亿(yì)套。

　　（二(èr)）城镇家庭户均拥有0.64套商(shāng)品住宅（包含现(xiàn)房和期(qī)房）。

　　中国的房地(dì)产销(xiāo)售以期房为主，从2019年(nián)开始，新房销(xiāo)售中期房占比近9成。本文去(qù)除(chú)商品住(zhù)宅(zhái)累(lèi)计销售套数里的期房销售，得到商品(pǐn)住宅(zhái)现房(fáng)套数。

　　以2022年商品住宅现房套(tào)数计(jì)算为例：

　　2022年商品(pǐn)住宅(zhái)现房套数=截止到2022年商品住宅累计销售套数-过去(qù)三年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流(liú)房企竣工周期在2-3年，并(bìng)考虑(lǜ)到(dào)交房后装(zhuāng)修的时间，取最大值3年。

　　将商品住宅现房套数除以(yǐ)家庭户数，算出：

　　（三）目前中(zhōng)国城镇家庭户均(jūn)拥有0.54套商品(pǐn)现房(fáng)住宅。

　　（二(èr)）城镇(zhèn)居民户(hù)均拥有住(zhù)宅1.02套

　　接(jiē)下来(lái)我(wǒ)们(men)需要进一步(bù)推(tuī)算(suàn)中国(guó)城(chéng)镇居民拥有(yǒu)的户均住宅套(tào)数。

　　首先，七普数据显(xiǎn)示中(zhōng)国城(chéng)镇居民的住宅(zhái)结(jié)构特征如(rú)下：

　　73.8％的城镇(zhèn)家庭(tíng)拥有住(zhù)宅。其(qí)中(zhōng)自建住(zhù)宅占比21％，购(gòu)买(mǎi)商(shāng)品住宅占比31.9％、二(èr)手房占比(bǐ)10.1％、经济适用房(fáng)占比3.8％、原(yuán)公(gōng)有(yǒu)住宅占(zhàn)比6.1％，通(tōng)过继(jì)承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的(de)家庭租赁廉(lián)租(zū)房与其他(tā)住宅(zhái)。

　　其次，我们假(jiǎ)定租赁其他(tā)住宅(zhái)和购买二(èr)手(shǒu)房都是(shì)商品住宅，因此将租赁其他(tā)住宅、购买商品住宅与(yǔ)购(gòu)买二手房加(jiā)总，得到商品(pǐn)住宅占居(jū)民所有(yǒu)住宅(zhái)的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅(zhái)占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期(qī)间商(shāng)品住宅增(zēng)幅为过去十(shí)年变化幅(fú)度(dù)的20％，计(jì)算2011年(nián)-2020年商品住宅的实际变(biàn)化比例(lì)，从而我们(men)估算出2022年商品(pǐn)住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国(guó)平(píng)均每(měi)户城镇家庭拥有(yǒu)0.86 套住宅。但考虑已(yǐ)购期房(fáng)，中国平(píng)均每户(hù)城镇家庭拥(yōng)有1.02套住宅。

　　如果交(jiāo)房顺利，已购期房会在2-3年内陆续交付(fù)使用，到2024年(nián)，中国(guó)平均每户城镇家(jiā)庭都会拥有一套住(zhù)宅(zhái)。

　　三(sān)、城镇户均一套房的三点(diǎn)含义

　　既然(rán)城(chéng)镇居(jū)民已经达到(dào)了户(hù)均一套房的程度(dù)，“户户有房”是(shì)否意味着中国城(chéng)镇化进展(zhǎn)终结，甚至意味着中国地产存量供给绰绰有余？

　　（一）户(hù)均(jūn)一套(tào)房(fáng)并(bìng)不意味着住(zhù)宅市场供需平衡

　　需要有多余住宅来(lái)满足因人口流动(dòng)、居(jū)民换房(fáng)等因素产生的住宅需(xū)求。因(yīn)此，成熟房地产(chǎn)市场的住(zhù)宅套户比会在1.1左右。

　　国(guó)际经验来看，美国、英(yīng)国和日本的住宅套户比均(jūn)高于1.1，其中，英国的住宅套户比最高，为1.19，日(rì)本为1.16，美国为1.11。德国和(hé)韩(hán)国分别为1.02和(hé)1.05。

　　如果户均刚好一套房，就会造成人(rén)口净流入(rù)地的住宅市(shì)场供不应(yīng)求，造成房(fáng)价或房(fáng)租迅(xùn)速上涨。

　　七普指出中国(guó)的(de)流(liú)动(dòng)人口3.76亿(yì)，省内(nèi)流动人口和省际流动人口分别(bié)为2.51亿人和(hé)1.25亿人(rén)。

　　流动(dòng)人口会选择在(zài)大城市(shì)租(zū)房(fáng)挣钱(qián)，在老家县(xiàn)城买房。

　　暨南大学(xué)2017年的中华牙膏是中国品牌吗，中华牙膏是中国品牌还是外国牌子中国(guó)城乡人口流动调查数据(jù)显(xiǎn)示，在上海(hǎi)、杭(háng)州以及南京(jīng)工作的流动(dòng)人口在老家拥有住宅比例分(fēn)别(bié)为28％、21％和18％。大城市的高(gāo)工资吸引打工人，但(dàn)高(gāo)房价迫使打(dǎ)工人回(huí)乡置(zhì)业。

　　流动人口实(shí)际(jì)上会占据两套房，在高房价的大城(chéng)市租赁一套(tào)房，在房(fáng)价(jià)较低的县城购买一套(tào)房。所以(yǐ)说(shuō)户均一套房无法满足庞大流动人口的租赁与置(zhì)业(yè)需求。

　　（二(èr)）至少9000万户家庭住宅(zhái)品(pǐn)质仍需改善(shàn)

　　目(mù)前，中国的城镇住宅中(zhōng)依然有(yǒu)不少(shǎo)老旧小区。

　　三(sān)成家庭，也就是约9000万户城(chéng)镇居民住宅是2000年(nián)以(yǐ)前建成(chéng)，其(qí)中(zhōng)又(yòu)有11.6％住宅年龄至少在(zài)33岁以(yǐ)上。

　　这(zhè)批存在着建筑结构松散、设施陈旧、安全隐患大等问(wèn)题，如电线老化、管道等基础(chǔ)设(shè)施陈旧，给住户(hù)的生活(huó)带来了(le)很大的(de)不便和安全隐患，并且居(jū)住体验较差。

　　2000年以(yǐ)前建(jiàn)成的老旧住宅面(miàn)积小(xiǎo)。占(zhàn)比(bǐ)为31.3％的家庭户数拥有的(de)住(zhù)宅面积(jī)占比(bǐ)仅为27.6％。仍然存在(zài)5％左(zuǒ)右的家庭(tíng)没有独立卫浴和厨房。这类上世(shì)纪修建(jiàn)的老旧小(xiǎo)区很难满足现代(dài)生活(huó)需求，在未(wèi)来大都会(huì)被拆迁重建。

　　近五成的(de)家庭住宅为一(yī)居室和二居室，户(hù)型偏小。其中一(yī)居室占比(bǐ)为(wèi)14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城市家庭(tíng)住宅户型更小，当(dāng)然这与城市土地资源紧张(zhāng)有关(guān)。

　　（三）人均住宅(zhái)面(miàn)积扩张是未(wèi)来地产的(de)需求驱动力(lì)

　　根据七普数据测中华牙膏是中国品牌吗，中华牙膏是中国品牌还是外国牌子(cè)算(suàn)，2020年城(chéng)镇家庭户住宅(zhái)存量总面积(jī)为294.6亿平(píng)。暂不(bù)考虑两年间农民带房进城和老旧小区(qū)拆迁，加上2021年和2022年商(shāng)品住(zhù)宅竣工(gōng)面积（7.3亿(yì)与6.3亿），得出2022年住宅存量总面(miàn)积为308.16亿平，人均住宅建筑(zhù)面(miàn)积为39.45平方(fāng)米。

　　超过一(yī)半的家庭人均住宅建(jiàn)筑面积小于均值，近4成家庭人均住宅建筑面积在30平(píng)米以下。

　　15％的城镇(zhèn)家庭人(rén)均(jūn)住宅建筑(zhù)面积(jī)不足19平方米，不及(jí)全国(guó)人均(jūn)水平的一(yī)半。若去除(chú)20％的公摊，可使(shǐ)用的住宅面积仅(jǐn)为15.2平方米。上海市将人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积低于15平方(fāng)米(mǐ)的家庭界定为住(zhù)宅(zhái)存在(zài)困难，若按这个标(biāo)准算(suàn)的(de)话，中国(guó)有11.3％的(de)家庭存在住宅困(kùn)难问题(tí)。

　　若人均可使用住宅(zhái)面积为(wèi)40平，即人均住宅建筑面积为50平，只考虑(lǜ)家庭户人数，需(xū)要住(zhù)宅总量约390.6亿平，较目(mù)前至少(shǎo)新增(zēng)82亿平。

　　对比发(fā)达国家人均住宅面积(jī)，美国(guó)为67㎡，瑞士、日(rì)本、德国(guó)和英国都(dōu)高于40㎡，中国的(de)人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积为39.45㎡，相差不(bù)大。但若去除公摊面积后，中国的(de)人均可(kě)使(shǐ)用面积为31.56㎡，这一差距将(jiāng)变得明显。

　　若考虑约1.4亿的集体户人口，所需(xū)要的住宅(zhái)总量会(huì)更多。

　　四、户均已然1套房，未来地产还会有需(xū)求么？

　　我们测(cè)算得到中(zhōng)国城镇家庭户均1套房，看似已经(jīng)户户(hù)有房(fáng)。即便如此(cǐ)，中国(guó)人口静态(tài)结构和动态趋势(shì)演(yǎn)绎，决定了中国未来地产仍有需求释放。户均(jūn)1套(tào)住宅现实(shí)之下，中(zhōng)国未来城镇住宅需求主要来自于四个(gè)方(fāng)面。

　　第一，户均(jūn)人口缩(suō)小，家(jiā)庭户数增多，新(xīn)户购房需(xū)求扩张。

　　过(guò)去(qù)20年(nián)我(wǒ)国城镇(zhèn)家庭户均人口(kǒu)数(shù)不断下降，六普显示城镇户均人(rén)口规(guī)模为(wèi)2.85人/户，而(ér)七普显示城镇户(hù)均人(rén)口(kǒu)规(guī)模(mó)为2.62人/户，一人(rén)户、二人户的占比(bǐ)明显(xiǎn)上升，人口小(xiǎo)家(jiā)庭化趋势将(jiāng)继续延续(xù)，导致户数(shù)会因户均(jūn)人(rén)口规(guī)模的缩(suō)小而增多(duō)。

　　第二，人(rén)口迁移(yí)导致经济发展带(dài)来的新增住宅(zhái)需求旺盛。

　　中国经济板块的分化日(rì)益明显，资源(yuán)和生产要(yào)素逐(zhú)步(bù)向(xiàng)经济(jì)带、都市圈中心(xīn)城市流入，区域(yù)经济资(zī)源(yuán)分(fēn)配的再集(jí)中(zhōng)吸(xī)引(yǐn)着人口流入。人(rén)口迁(qiān)移势必涉及到买房租房，给迁入地住宅(zhái)市场带来新的增(zēng)量。

　　以浙江(jiāng)省为例，2021年常住人口增量为72万，而出生人口(kǒu)为(wèi)44.9万人，死亡(wáng)人口为38.4万人，自然增加人(rén)口仅为6.5万人，其人口增长主要受益于人(rén)口迁移(yí)。

　　第三，老(lǎo)旧小区(qū)改善性需求依然庞大。

　　从(cóng)2011年到(dào)2020年，自建(jiàn)住(zhù)宅(zhái)和(hé)原公有(yǒu)住宅的家(jiā)庭拆迁改(gǎi)建(jiàn)最多。自建房家庭比例从31.5％到21％，下降(jiàng)了10.5个(gè)百分点；原公有(yǒu)住宅(zhái)家庭(tíng)比(bǐ)例(lì)从12.9％到6.1％，降幅为(wèi)6.8个百分(fēn)点。二(èr)者和（27.1％），再(zài)加上其他住宅(zhái)（5％）与家庭(tíng)住宅建(jiàn)造时间为(wèi)2000年以前的(de)比例（31.3％）大致相吻合(hé)。

　　十年间新增8473万(wàn)家庭户，自建(jiàn)住宅和原(yuán)公有住宅减少了1282万户，住宅净(jìng)需(xū)求(qiú)增加9755万户。49％的家庭购买商品住宅，21％的家庭购买(mǎi)二(èr)手房(fáng)。在新增(zēng)住宅需求(qiú)中，有(yǒu)7成家庭(tíng)购买了商品(pǐn)住宅。租(zū)房、购(gòu)买经济(jì)适用房和其他分别占比18％，3％和(hé)9％。未来随着城中村(cūn)和旧(jiù)城(chéng)改(gǎi)造，商品住宅的(de)占比势必会进一步上(shàng)升。

　　2000年(nián)以前建(jiàn)造的住宅(zhái)建(jiàn)筑面(miàn)积(jī)还有约81亿平，涉及城镇家(jiā)庭约9000万(wàn)户。破旧(jiù)的城(chéng)中村、老公(gōng)有住宅，建筑面积小、质(zhì)量低、基(jī)础设施配套(tào)差、没有或少有物业管理，居民追求(qiú)美(měi)好、宜居(jū)生活的环境，背后的改善性需求有待释放。

　　第四，“住上更大房子”的改善性需求(qiú)还(hái)将(jiāng)有所增加。

　　刚需购(gòu)房受限于资金，倾向于中小户型(xíng)。已有住宅家庭希望提(tí)高生活品(pǐn)质(zhì)，以(yǐ)小换大、以(yǐ)旧换新(xīn)。2022年底的中央经济工作(zuò)会议明确指(zhǐ)出支持(chí)住宅改善等消费。

　　OECD国家的人(rén)均住(zhù)宅间(jiān)数为1.71间，无论是否考虑乡(xiāng)村(cūn)住宅因素，中国的人均住宅(zhái)间(jiān)数较其他(tā)国家依旧(jiù)存在不小(xiǎo)差距。

　　住宅舒适度与经济水平有(yǒu)着密(mì)切正向联系。随着(zhe)经(jīng)济发(fā)展水平的提高，中国的人均住宅间数与人均住宅(zhái)建筑(zhù)面积将随之增(zēng)长。

　　如果说过去二十年(nián)是中国地(dì)产黄金发(fā)展期，地产(chǎn)矛盾更多体现(xiàn)为住宅供给存在不足，供(gōng)需出现(xiàn)错配，这是过去(qù)二十年房价(jià)快速上涨基石(shí)。那么未来将是住宅质量的供(gōng)需冲突。房(fáng)地产(chǎn)大分化时代已至，这种分(fēn)化不(bù)单局限于城市(shì)能级之间差异，优质小区(qū)和老旧二手房之(zhī)间的差异也将(jiāng)越(yuè)发扩大(dà)。

　　风险提示(shì)

　　人口普查数据调查的是人，并不是针对(duì)住宅，因此(cǐ)可能(néng)存在统计偏差。商品住(zhù)宅占比实际值可能偏低，其(qí)增速可能(néng)超预期。

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