文：任泽平(píng)团队　　

　　导(dǎo)读

　　是该取消(xiāo)预售制(zhì)了。 1月17日召开的全(quán)国住房和城乡建设(shè)工作会议提出“有条(tiáo)件的可以进(jìn)行现房(fáng)销售”，不足(zú)一(yī)个月时间(jiān)，已有山东、安徽、河南、四川、广东(dōng)等地明确表(biǎo)态，试(shì)点现房销售。

　　1、是该取消(xiāo)商(shāng)品房预(yù)售制了，用你的钱，建(jiàn)你的房子，还烂(làn)尾了，这是对购房者的不公平(píng)。以后谁有钱谁(shuí)建房，没钱没(méi)实力的别建了，不能把包袱甩(shuǎi)给老百姓和社会(huì)，这是房地产(chǎn)从大开发时(shí)代步入(rù)高质量发(fā)展阶段的必然趋势，也是对购房老(lǎo)百(bǎi)姓的最大保护。98年房(fáng)改时，全(quán)国缺房子，开发商缺钱，预售制是(shì)权宜(yí)之(zhī)计，现(xiàn)在全国套户比超(chāo)过1，从大开发进入存量时(shí)代，对购房民众(zhòng)不公(gōng)平的预售制(zhì)已经过时了，该取消了(le)，改为现(xiàn)房销售。以后一手交钱，一手(shǒu)交房，天经(jīng)地义。当然二次房改是个(gè)技(jì)术活，兼顾化解停(tíng)贷、复工(gōng)保交楼、重(zhòng)组房企债务(wù)、恢复市场信心以及长效机(jī)制，长效机制(zhì)四(sì)大(dà)关键是推(tuī)动城(chéng)市群战略(lüè)、人地挂钩(gōu)、金融中(zhōng)性稳定和房(fáng)地产税。如果按照经济规律办(bàn)事，中国一(yī)定能实现(xiàn)房(fáng)地产软(ruǎn)着陆和(hé)长期平(píng)稳健康发(fā)展，跨过这(zhè)新人进拘留所会挨打吗，拘留所新人进去受欺负吗道关，解好(hǎo)这(zhè)道(dào)世界难题。

　　2、为什么要取(qǔ)消预售制、改为(wèi)现房(fáng)销售？大家想想，绝大部分商品是一手交钱一手交(jiāo)货(huò)，预售制是对(duì)购买者的单(dān)方面(miàn)不(bù)公平制度，购房(fáng)老百姓(xìng)几(jǐ)乎承担了所有商品(pǐn)不能交付的风险(xiǎn)。从个人层面看，预(yù)售制对购房(fáng)者非常(cháng)不公(gōng)平，比(bǐ)如，交房等待期(qī)一(yī)般为两年(nián)，在(zài)此期间，购房者不(bù)仅承担(dān)银行利息(xī)，还要承(chéng)担延迟交(jiāo)房、房屋质量、房(fáng)产(chǎn)证(zhèng)延期办理甚至不能交房(fáng)的风(fēng)险。从行业层面看，预售制助(zhù)推(tuī)部(bù)分房企(qǐ)过度举(jǔ)债、高杠杆扩张，若遇到下行(xíng)周期，会引发资金(jīn)链断裂、项(xiàng)目搁置等系列风险。取消(xiāo)预售制，改为现房销售，这样有助于落实中央房住不炒精神、有助于保障购(gòu)房老百(bǎi)姓权益、有助(zhù)于房企稳健发展，一举多得(dé)，谋划(huà)长远。

　　3、为(wèi)什(shén)么建议取消预售制度(dù)？预售制度(dù)怎么来的？国外(wài)什么情况？简(jiǎn)单科普一下：商品房预售最早源于(yú)中(zhōng)国香港，俗称卖(mài)楼(lóu)花，卖期房，是一种开发商放杠杆(gān)的(de)方式。98年房改，由于商品房短缺，房企缺资(zī)金，借鉴(jiàn)中(zhōng)国香港，引入(rù)了商品房(fáng)预售制度。其实(shí)，当(dāng)前世界不少国家存在预售制。但(dàn)是(shì)，重点来了！发达(dá)国家一般有严格的监管保障(zhàng)措施，开(kāi)发商在项目获得政府批准后才可以开始(shǐ)销售(shòu)，买家在(zài)购买期房后(hòu)并非像中国一样在支付完首(shǒu)付(fù)款后从(cóng)银行一次性(xìng)贷(dài)款支(zhī)付剩余全部房款，而是根据开(kāi)发商工程(chéng)进度在完全交房前(qián)进(jìn)行分期(qī)支付。所以，预售制度是需要严格的资(zī)金(jīn)监管、分期支(zhī)付(fù)以及违约处罚(fá)措施(shī)作(zuò)为保障的(de)，如果没(méi)有这些保障措(cuò)施(shī)，一定会触发(fā)风险，对购房民(mín)众(zhòng)不公平，所以不如(rú)借机取消预售(shòu)制度，以(yǐ)后(hòu)改为现房销售。客(kè)观讲(jiǎng)预售制度有一定(dìng)历史阶(jiē)段性(xìng)，现在中国住房进入存量时代，取消预(yù)售(shòu)制度(dù)有助于降负债降杠(gāng)杆，不再把烂尾风险甩给老百(bǎi)姓和(hé)社会，当(dāng)然这(zhè)需要配套(tào)房企债务(wù)重组、复(fù)工保交(jiāo)楼、恢复市场信心和房(fáng)地产长效机制(zhì)。这是(shì)个技术活，只要(yào)坚持市场化改革，中(zhōng)国一(yī)定(dìng)能化解(jiě)这个难题，让(ràng)房地产回(huí)归实体经济和居住属性，安居乐(lè)业。

　　4、简单讲，如果取消预售制(zhì)，改(gǎi)为(wèi)现房销售，开发商将拼的不是五花(huā)八门、眼(yǎn)花缭(liáo)乱、不知道能不能兑现(xiàn)的营(yíng)销手段(duàn)，而是(shì)所见即所得(dé)的过(guò)硬的产品质量和(hé)诚信，这才(cái)是对购房(fáng)民众(zhòng)的最根(gēn)本最(zuì)实质的保障(zhàng)，这样(yàng)将极大的(de)提(tí)升开发商的(de)建筑质(zhì)量，实(shí)现(xiàn)良币驱逐劣币。所有商(shāng)业(yè)的本质是向善，是(shì)以客户为中心，房地产也不能例外，老百姓买房子是(shì)天大(dà)的事(shì)，烂尾毁三代，好房幸福一(yī)家人。从这个(gè)角度，取消预售制、实施现房销售(shòu)是实现老百姓安居乐业(yè)、社(shè)会长(zhǎng)治久安、行(xíng)业(yè)企业健康发展的重(zhòng)大(dà)措施。在当(dāng)前(qián)的(de)情况下，取(qǔ)消预(yù)售制(zhì)要结合稳(wěn)楼市、房地产软着陆(lù)、打通金(jīn)融支持(chí)当期三好生、新模式(shì)等(děng)综(zōng)合施策。

　　作者十(shí)年(nián)前(qián)在国务院发展研究中心参(cān)与财税改革(gé)方案研究(jiū)时，对(duì)预(yù)售(shòu)制、房(fáng)地产(chǎn)税、人地(dì)挂钩、金融(róng)稳定、房(fáng)企(qǐ)杠杆率等进行过长(zhǎng)期(qī)系(xì)统(tǒng)的专项研究。（参考后来形成的专著《房地产周(zhōu)期》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国内地商品房预售(shòu)制(zhì)的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源(yuán)：分层销售+“按揭(jiē)”，霍英东创造“卖(mài)楼花”模式

　　1.2 住(zhù)房需求(qiú)大(dà)、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地(dì)版预售制”

　　1.3 预(yù)售制推动城(chéng)市(shì)化进程，但背后潜藏的风(fēng)险确(què)实存(cún)在

　　2 国际(jì)经验

　　2.1 美国：交付前(qián)预售(shòu)资(zī)金第三方全程监管(guǎn)，交付时开发(fā)商凭验收(shōu)凭证取(qǔ)得房款

　　2.2 德(dé)国(guó)：可零(líng)首付购(gòu)房，提(tí)供期房(fáng)烂尾险

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保(bǎo)险保护机制(zhì)，55％-80％房(fáng)款交房时支付

　　2.4 日本：为规范期(qī)房交(jiāo)易(yì)立法，设置期房预付款保全措施

　　2.5 新加坡：买方资金(jīn)由银(yín)行监管(guǎn)，享1年(nián)保修(xiū)期后付尾款

　　3 启示(shì)

　　正(zhèng)文

　　1 中国内(nèi)地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分(fēn)层销售+“按揭”，霍英(yīng)东创造“卖(mài)楼花”模式(shì)

　　二十世(shì)纪五十年代(dài)在中国香港，楼宇出租是(shì)地产行业盛行的方式，但有(yǒu)着转(zhuǎn)让(ràng)难、出租资金周转期长等问题，分(fēn)层销售孕(yùn)育(yù)而生(shēng)。20世(shì)纪(jì)50年(nián)代，中国香港还未推行公共房(fáng)屋制度，许多人栖身(shēn)于木屋或(huò)者其(qí)他临时住(zhù)宅，住房的需求是相当高，不(bù)过大多数居民的(de)储蓄很少。当时楼宇(yǔ)买卖多数以一(yī)整栋楼为单位，需要(yào)雄厚的资金实力才能(néng)购买。虽然楼宇出租是中国香港地产行业盛行的方式，但有着转让难、出租(zū)资金周(zhōu)转期(qī)长(zhǎng)等问题。针对这一系列问题，不少(shǎo)地产商(shāng)开始探求新(xīn)的方(fāng)式，如把(bǎ)楼宇契约(yuē)切开，即“分契”，然后将楼(lóu)宇(yǔ)分层出售。这模式一经推行(xíng)，购买楼宇的市(shì)民(mín)数量有(yǒu)所(suǒ)增加(jiā)，开发商(shāng)资金周转加快。

　　在分层出售的基(jī)础上，将“按揭”模式(shì)引入房地产销售，霍英东创(chuàng)造(zào)“卖楼(lóu)花”模式(shì)。1953年底(dǐ)霍(huò)英东创办(bàn)立信(xìn)置业有(yǒu)限(xiàn)公司(sī)，凭借(jiè)商业直(zhí)觉和多(duō)年经营杂货铺、海上驳运(yùn)业务(wù)的经验，对于商品(pǐn)流(liú)通、资金周转有着(zhe)独到的(de)见(jiàn)解，在努力寻求方法加快自身资(zī)金周转。当(dāng)时其在(zài)购下九龙的一块地盘后(hòu)，除了分层出售、还印发(fā)售(shòu)楼说明书，上有文字详尽说明(míng)楼宇的地势(shì)环境(jìng)、建筑(zhù)材料、分层价(jià)格、订购方(fāng)法等。此外，“卖楼(lóu)花”是另外一个亮点，即先(xiān)收(shōu)取买(mǎi)家的订(dìng)金，采用(yòng)类似租金(jīn)的分期(qī)付款形式(shì)，等新楼落(luò)成时，收齐买家的钱(qián)，买家就拥有了自己的房产。这种方(fāng)式(shì)减(jiǎn)轻(qīng)了(le)民众购房(fáng)的资金压(yā)力(lì)，加速了房(fáng)屋的建造和销售(shòu)，也解决了制造商的资金问(wèn)题，降低投资风(fēng)险(xiǎn)，在当时可谓(wèi)是“双赢”的(de)举措。“预(yù)售(shòu)楼(lóu)花+分期付(fù)款”的销售模式成为当时(shí)中国香港房地产市场的一大特色，纵观中国(guó)香港房(fáng)地产市场的改革，“卖楼花”模式高效率地(dì)解决了核(hé)心的住房(fáng)供不应求(qiú)的问题，使房(fáng)市发(fā)展进入新阶段。

　　预售楼(lóu)花模式推(tuī)动了中国香港楼市几十年繁(fán)荣，但期间(jiān)也出现过“烂尾楼”的(de)情(qíng)况，但监(jiān)管部门不断完善、规范化，建立健全的(de)监(jiān)管(guǎn)机制(zhì)，促进市场(chǎng)健康发展。例如，1960年，位(wèi)于大角咀的一个(gè)楼(lóu)盘因建筑费(fèi)用超支停工，出现“烂尾”情况。在1961年(nián)后，中国香港管理部门提升了对(duì)于(yú)预售楼花制(zhì)度的监管，即要求(qiú)开发商(shāng)在预(yù)售(shòu)前，确保地价款已经全部支(zhī)付，还要证明(míng)自(zì)身有(yǒu)资金等能(néng)力(lì)把项(xiàng)目完成，资金需放入(rù)律(lǜ)师所(suǒ)托管，支取时需律所和(hé)建筑师(shī)的核(hé)准。为(wèi)了防(fáng)止开发商(shāng)、律(lǜ)所、建筑(zhù)师等造假，套(tào)取监管(guǎn)账户资(zī)金，中国香港要求律(lǜ)师(shī)行在银(yín)行(xíng)开(kāi)设(shè)的信托账户(hù)（监管(guǎn)账户(hù)）、开发商操作等采取全透(tòu)明化(huà)机制，且银行(xíng)的(de)责任上(shàng)升，如出(chū)现(xiàn)房屋“烂尾”情况(kuàng)，银(yín)行将成最大风险方，后续需(xū)自(zì)身(shēn)推动项目完(wán)工。随着监管(guǎn)体系逐步(bù)完善(shàn)，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给量少(shǎo)，引进“卖楼花(huā)”模(mó)式，形成(chéng)“中(zhōng)国内地版预售制”

　　二十(shí)世纪九十年代，中国内地面临(lín)住房需求大和(hé)供给量短缺问题，引入“卖(mài)楼花”制(zhì)度(dù)。建国以(yǐ)来，中国内(nèi)地优先发展重工业，强调基础(chǔ)建设，这一(yī)导向使(shǐ)前(qián)期发(fā)展工业(yè)化(huà)的进程大于城市化进(jìn)程(chéng)，唯(wéi)有(yǒu)解决住房基础(chǔ)等(děng)城市化配套问题，才能(néng)进(jìn)一步推进(jìn)城市化。但(dàn)当(dāng)时推(tuī)行的(de)是“统一管理，统一分(fēn)配(pèi)，以租(zū)养房”的福(fú)利分房制度，住房市(shì)场发(fā)展起步(bù)较晚、增速较慢，福利(lì)分房制度也(yě)出现(xiàn)了分配不公、效(xiào)率低、配(pèi)套差(chà)等问(wèn)题(tí)，因此福利分房(fáng)制度不(bù)再适用于当(dāng)时的国情。叠加房地产市场面(miàn)临(lín)商(shāng)品房的需求量大，而社(shè)会缺少大型房地产开发商(shāng)，商品房供应量小的困境，此时引入中国香港(gǎng)的“卖楼花”模(mó)式无疑是(shì)对(duì)内(nèi)地(dì)房(fáng)地产市场的一针(zhēn)强心剂。从1994年起，中(zhōng)国内(nèi)地逐步引进中国香港(gǎng)预售(shòu)商(shāng)品房制度(dù)，先后出台多项文(wén)件，大(dà)力(lì)支持国内房地产(chǎn)市场改革。例(lì)如，1998年，国(guó)务院出台《关于(yú)进(jìn)一步深化城镇(zhèn)住房制度改革，加快(kuài)住房建设的通(tōng)知》文件，决(jué)定停止住房无偿实(shí)物分配，逐步实(shí)行住(zhù)房分配(pèi)货币化、住房供(gōng)给商品(pǐn)化、社(shè)会化的住房新(xīn)体(tǐ)制，从计划经济下的(de)福利(lì)分房转向市场经(jīng)济的商品房(fáng)。房地产市场采(cǎi)用预售制，允(yǔn)许开发商卖期房，解决了房企(qǐ)缺少(shǎo)资(zī)金和开发时间(jiān)周(zhōu)期(qī)长(zhǎng)的两大难题，开发(fā)商以预售款撬(qiào)动下一个项目的开发，形成滚动开(kāi)发模式，住房供应速度加(jiā)快(kuài)。自此中国内地开始房改货币化，中(zhōng)国(guó)人民银行等多方(fāng)迅速出台(tái)相关的信贷政策，支(zhī)持购(gòu)房者，极大作(zuò)用推动了房地产市(shì)场的发展(zhǎn)。

　　引入(rù)中国香(xiāng)港“卖楼(lóu)花”模式后，经调整形成契合中(zhōng)国内地的商品房预售制度(dù)。预(yù)售制的(de)初衷是为了(le)缓解房企(qǐ)资金压力(lì)，加快(kuài)城镇住房建设。具体来说，是指房(fáng)地产开(kāi)发企业将正(zhèng)在(zài)建设中的房屋预先出售给购房者(zhě)，由购房(fáng)者支(zhī)付定金(jīn)或房(fáng)款的(de)行为。区别(bié)于中国香港(gǎng)，在中国内地实(shí)践(jiàn)过程中(zhōng)，商品(pǐn)房(fáng)预售流程为：房(fáng)地(dì)产开发商办理预售许可证-签(qiān)订商品房买(mǎi)卖合同(tóng)-进行备(bèi)案(àn)登记(jì)和预告登记(jì)-交付房屋。在购房(fáng)过程中(zhōng)，购房者需要一次性(xìng)付清(qīng)首付款，并(bìng)采(cǎi)用银行(xíng)贷款的形(xíng)式一次性(xìng)付(fù)清剩余(yú)房(fáng)款(kuǎn)，换言之，房(fáng)屋未建成，开发(fā)商可能已拿到了全部购(gòu)房款(kuǎn)，这(zhè)点与中国香港的按照工程进度付款有所(suǒ)不同。对中国(guó)内地的开发商而言，预售制商品房也开启了高周转、高杠(gāng)杆的运作模式。

　　1.3预(yù)售制推动城市化(huà)进程，但(dàn)背后潜(qián)藏的风险确实存在

　　作为中国内地商品房销售的最主要方(fāng)式，预(yù)售制(zhì)极大缩(suō)短房企(qǐ)现(xiàn)金(jīn)回(huí)笼周(zhōu)期，同时增(zēng)加市场商(shāng)品房供应(yīng)，推动(dòng)了(le)城镇(zhèn)化发展进程。预售制在过去20多年对中国内地房地产市场的稳步发展起到了重要作用，不仅解决了房地产市场快速发展阶段的(de)资金需求，也提高(gāo)了居民(mín)居(jū)住水(shuǐ)平，中国内地城镇居民从筒子楼住到住宅小区，从(cóng)全民蜗居到基(jī)本适居，住房事业取(qǔ)得巨大(dà)进步，数十年时(shí)间走完发达国家几百(bǎi)年(nián)城镇化路程。改革开放以来，城镇化进程进入快速发展(zhǎn)时期。1978-2021年(nián)，城(chéng)镇人口由1.7亿人增长至9.1亿人(rén)，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市(shì)建成区面积由7438平方公里(lǐ)增(zēng)长(zhǎng)至60721平(píng)方公里，增长7.2倍。根据我们发布的《中国住房(fáng)存量报告：2021》测算，1978-2020年(nián)中国内地城镇(zhèn)住宅存量从不到(dào)14亿平增至(zhì)313.2亿(yì)平，城镇人均住房(fáng)建筑(zhù)面积从8.1平方米(mǐ)增至34.7平方米，城镇住(zhù)房套数从(cóng)约3100万套增至(zhì)3.63亿套，套(tào)户比从(cóng)0.8增至(zhì)1.09。预(yù)售(shòu)制在(zài)当(dāng)前已(yǐ)成(chéng)为中国内地商(shāng)品房(fáng)销售(shòu)最主要方式(shì)，2005年中国内(nèi)地(dì)商品住宅(zhái)期房销售(shòu)面积占总(zǒng)销售面积的比重(zhòng)为63％，而2021年期房累计销售面积达(dá)15.6亿平，比(bǐ)重上升至87％。

　　预(yù)售制(zhì)也推动(dòng)了(le)中国内地房地产(chǎn)行业的发展。中国内地房地产历经二(èr)十(shí)多年长(zhǎng)周期(qī)繁(fán)荣，行(xíng)业各项指标大(dà)幅增长(zhǎng)。1999-2021年(nián)，房屋新开工(gōng)面(miàn)积从2.2亿平(píng)增至19.9亿(yì)平，累计上涨8.2倍(bèi)，年复合增速10.6％。房地产(chǎn)开发投(tóu)资完成额(é)从0.4万亿元(yuán)增至(zhì)14.8万亿元，累(lèi)计上(shàng)涨35.8倍，年复合增速17.8％。商(shāng)品房销售面积和销售金额分别从1.5亿平增至17.9亿平(píng)、0.3万亿元增至18.2万亿(yì)元，累(lèi)计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产业(yè)的快速发(fā)展，房地产企业从无(wú)到有、从(cóng)国(guó)企先行到民企崛起，队伍(wǔ)逐渐壮大。2018年(nián)，房(fáng)地产企业数量达9.8万(wàn)个，比(bǐ)1998年的2.4万个增长3.1倍(bèi)。

　　二十(shí)年来房地产也(yě)成为拉动中国(guó)内地经(jīng)济高增长的火车头。

　　1）从经济增长渠道，房地产(chǎn)带(dài)动的上下游产业(yè)链特别(bié)长，高(gāo)达50多个行(xíng)业。2020年房地产及(jí)其产业链占(zhàn)GDP的17.2％（完全(quán)贡(gòng)献），其(qí)中房地产业增加值(zhí)占(zhàn)GDP的7.3％（直接贡献），房地产带(dài)动产业链(liàn)占GDP的9.9％（间(jiān)接贡献(xiàn)），其中房地产对金融、批发、建材的带动最(zuì)为明显。

　　2）从投(tóu)资渠道，2020年房地产完(wán)全拉动(dòng)的投(tóu)资占全(quán)社会固定(dìng)资(zī)产投资(zī)的51.5％，其中，房(fáng)地(dì)产(chǎn)开(kāi)发投(tóu)资占固定(dìng)资产投资的27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠道(dào)，从房(fáng)地产(chǎn)贷款占银行(xíng)各(gè)项贷款余额的比(bǐ)重看，2021年12月为27.07％，如果加上(shàng)信托(tuō)等(děng)通道业务，占(zhàn)比(bǐ)超过三分之(zhī)一。从(cóng)房地产(chǎn)融资(zī)存量占社融存量(liàng)比重看(kàn)，2021年12月占比为18.76％。如果(guǒ)房企大面积违约，将导(dǎo)致(zhì)银行不(bù)良(liáng)率大幅上(shàng)升。

　　4）从居民财富效(xiào)应渠道，根据(jù)我们的《中国住(zhù)房市值测算报告》，2020年中国住(zhù)房市值为62.6万亿美元，大(dà)于(yú)美(měi)国的(de)33.6万(wàn)亿美元、日本的(de)10.8万亿(yì)美元、英(yīng)法德三国合计的31.5万亿美元。从住房市值占股债房市值(zhí)的(de)比例看，2020年中(zhōng)国为66.6％，高于美国的27％、日本(běn)的37％、英国的(de)49％、法国的(de)56％、德国的64％。中国住(zhù)房市值与股(gǔ)债房市(shì)值的比(bǐ)例较高，主要是因为住房市值(zhí)高，以及中国资本市(shì)场(chǎng)发(fā)育尚不(bù)成(chéng)熟，直接融资(zī)比(bǐ)例较低(dī)，股票(piào)、债券市值较低，居民投资(zī)渠道(dào)缺(quē)乏。

　　不可否认(rèn)，预售(shòu)制背后潜藏(cáng)的风险(xiǎn)确实存(cún)在(zài)，当(dāng)前的负面(miàn)效应愈(yù)发凸显(xiǎn)。

　　从个人层面看(kàn)，绝(jué)大部分商品是一手交钱一手交货(huò)，预售制是对购买者的单方面不公平(píng)制(zhì)度，购房老百姓几乎承担了所有商品不能交付的风险。比如，交房等待(dài)期一般(bān)为两年，在此期(qī)间，购房者不仅承担银行利息，还要(yào)承担延迟交房、“一房(fáng)二卖”、房屋(wū)质(zhì)量(liàng)、房(fáng)产证延期办理甚至不能(néng)交房(fáng)等风险(xiǎn)。另外(wài)，购房者(zhě)和开(kāi)发商之间的购(gòu)房合同、购房者(zhě)和银行的按揭贷(dài)款合(hé)同是(shì)两个独立的合同关系，如果开发(fā)商发生(shēng)违(wéi)约，购房者(zhě)只能根据购房合同(tóng)向开发商主张权力，但依旧(jiù)需要根据按揭贷款合同按时(shí)向银(yín)行(xíng)进行贷款偿(cháng)还，因此购房者承担(dān)的风(fēng)险(xiǎn)较(jiào)大。

　　从行(xíng)业层面看，预(yù)售(shòu)制助推部分(fēn)房企过(guò)度举债、高杠(gāng)杆扩张，资金若遇到下行周期，会(huì)引(yǐn)发资金链断裂、项(xiàng)目(mù)搁置等系列(liè)风险，进(jìn)行影(yǐng)响(xiǎng)自身(shēn)信(xìn)用和购房者对行业的信心(xīn)。

　　从金融层面看，银(yín)行作为按揭(jiē)贷款的发放方，一旦房企因为市场(chǎng)波(bō)动或经营不善(shàn)，出现资金链(liàn)断裂等一系列问(wèn)题，导致“烂尾(wěi)”等情(qíng)况，而房企通过与购(gòu)房(fáng)者签订(dìng)的预售合(hé)同和按揭合同，已经(jīng)从(cóng)银行(xíng)获得房款(kuǎn)，如(rú)果购房(fáng)者丧(sàng)失还款能力或短期不能还款等(děng)，则风险完全由银行承担，银(yín)行将面临较大的坏账压力。

　　从(cóng)监管角(jiǎo)度看，购房者的预(yù)售监(jiān)管(guǎn)资金(jīn)去(qù)哪了？楼盘“烂尾”，归(guī)根结底两个字那(nà)就是“没钱”，即没(méi)钱付工程款。在2004版的《城市(shì)商(shāng)品(pǐn)房预售管(guǎn)理办法》中明确(què)规定(dìng)了开发企业预(yù)售(shòu)商品房(fáng)所得款(kuǎn)项应(yīng)当用(yòng)于有关(guān)的(de)工程建设，商品房(fáng)预售款监(jiān)管的具(jù)体办(bàn)法，由房地产管理(lǐ)部门制定。但(dàn)多年(nián)以来全国并没有统一的(de)预售(shòu)资金监管(guǎn)规(guī)定(dìng)，各地实行“一城一策”。例如，太原、昆明、重庆、长沙(shā)等城市重点监(jiān)管资金比例为(wèi)总预售款的15-40％左右(yòu)，郑州、福州、合(hé)肥等(děng)城市则按照项目的建安成本乘以建筑面积或者项目工程总(zǒng)额报价(jià)计算重点资金。而(ér)事实是，不少购(gòu)房款未进入监管(guǎn)账户、或进(jìn)入监(jiān)管(guǎn)账户后被挪用，导致楼盘(pán)没有(yǒu)资金继续(xù)建设。收楼遥遥(yáo)无(wú)期，月供却被迫继续还款。那(nà)么，监(jiān)管账(zhàng)户资金(jīn)如(rú)何被(bèi)挪(nuó)走的？实际上，在过去房地产大开发时代的高周转背(bèi)景下，抽调(diào)预售款监管(guǎn)账户资金(jīn)，是行业“潜规则”。比如工程总(zǒng)承包方(fāng)，以工程建设名(míng)义，获得监管(guǎn)账(zhàng)户拨付(fù)资金，再由(yóu)工程方(fāng)将资(zī)金转给(gěi)房企(qǐ)，而(ér)拨付的工程款，远超工(gōng)程进度所需。通过这些方(fāng)式套(tào)取(qǔ)的资(zī)金，在房企各地项目间(jiān)流动，变相加杠(gāng)杆(gān)，这样(yàng)做提供了资金流(liú)动性，房(fáng)企(qǐ)抽调资金统筹拿地、还款和楼(lóu)盘建(jiàn)设，形成一种资金循(xún)环(huán)高周转模(mó)式，但(dàn)一定(dìng)程度上把风险甩给了购房者。

　　2 国际(jì)经验(yàn)

　　整体来说，国外商品房预售制(zhì)度呈现以下特点：

　　1）预付款保(bǎo)护：对于购房者预付(fù)资(zī)金，一般设有(yǒu)定(dìng)金(jīn)或预付款保护(hù)机(jī)制(zhì)，如英(yīng)国、日本(běn)；

　　2）预付(fù)款比重：要求购房者(zhě)支(zhī)付的预(yù)付款比例相(xiāng)对较(jiào)低，绝大部分房款(kuǎn)在(zài)房屋交付后开始(shǐ)支付；

　　3）预付(fù)款支付方式：预付(fù)款一般以定(dìng)金(jīn)方式支付，或按工(gōng)程进度分期(qī)支付，或(huò)二(èr)者结合(hé)；

　　4）按(àn)揭贷款方式：一般采用两种方式发放按(àn)揭贷款，一(yī)是按工(gōng)程(chéng)进度付款，按揭贷款按照工程进度(dù)逐渐发放(fàng)，购房(fáng)者开始(shǐ)月供(gōng)；二是房屋交付后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预(yù)售商品房提供(gōng)期(qī)房(fáng)烂尾(wěi)保险(xiǎn)，在商(shāng)品房出现重大延(yán)期(qī)或重大(dà)缺陷时，保(bǎo)障购房者权益；

　　6）房(fáng)屋交付保(bǎo)护：房屋交(jiāo)付(fù)质量的(de)保障有(yǒu)两种方式(shì)，一是期房由政(zhèng)府(fǔ)或第三方验(yàn)收(shōu)合格并(bìng)提供验收凭证后，开发(fā)商(shāng)凭验收凭证取得(dé)购房(fáng)者支付的房(fáng)款(kuǎn)。二(èr)是(shì)开发商为购房者提供一(yī)定的保修(xiū)期，通(tōng)常1-5年(nián)，保修期满，购房者支(zhī)付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方(fāng)全程监(jiān)管，交(jiāo)付(fù)时开(kāi)发商凭验收(shōu)凭证取得房款(kuǎn)

　　美国期(qī)房定金(jīn)一定期限内无条件(jiàn)返还(hái)，最低(dī)首付比例为3.5％，交房(fáng)前仅(jǐn)支(zhī)付(fù)首付，其余房(fáng)款交(jiāo)付后(hòu)按揭(jiē)还款，交(jiāo)付前(qián)资金由第三方全新人进拘留所会挨打吗，拘留所新人进去受欺负吗程(chéng)监管，交(jiāo)付(fù)时开发商(shāng)凭验收凭证(zhèng)取得(dé)房款。

　　定金及首付环节，定(dìng)金比例一般为房款的1％-5％，首付比例最低(dī)可低于3.5％，根据(jù)美国官方数据，2021年美国平均首付比例为12％。

　　余款支付方面，除定金(jīn)或(huò)首(shǒu)付(fù)外(wài)，购房者(zhě)在(zài)房(fáng)屋交(jiāo)付(fù)后通过按揭贷款支付剩(shèng)余房款。

　　资(zī)金监管方面，美(měi)国(guó)为防止开发商挪用(yòng)资(zī)金，购房者的定(dìng)金及首付(fù)款(kuǎn)由第三方公证行或产(chǎn)权保险公司(sī)的(de)信托账户监管。如果开发商倒闭(bì)导致楼(lóu)盘烂(làn)尾，购房者(zhě)资(zī)金可通过(guò)申请仲裁取回，且(qiě)不(bù)承担任何责任与损失。而开发商(shāng)在房屋建(jiàn)设过(guò)程中的资金全部来自银行，银行根(gēn)据工程进度向开(kāi)发商提供一定(dìng)比例的贷款，由于开(kāi)发商挪用(yòng)资金(jīn)直接损害银行(xíng)利益，银行(xíng)有(yǒu)充分动机监管开发(fā)商施工进度(dù)。开(kāi)发商(shāng)在房屋交付时需取得(dé)由政府相关部门经(jīng)审查(chá)后(hòu)发(fā)放的(de)验收凭证，通过验收凭证向银行得到(dào)购房者支付(fù)的房款。

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购房(fáng)，提供(gōng)期房烂尾险

　　德(dé)国期房(fáng)可(kě)零首付购房，房(fáng)款按建造(zào)工期(qī)进度支付(fù)，按揭按工(gōng)期放款后还(hái)贷，房贷利率采(cǎi)用固定利率(lǜ)，开(kāi)发商或购房(fáng)者可(kě)购买(mǎi)期房烂尾(wěi)保险。

　　预(yù)售(shòu)门槛方面(miàn)，德国开发商在(zài)项目(mù)获批后即可预售房(fáng)屋。签署购(gòu)房合同前(qián)，购房者需支付约2000欧的定金并进(jìn)行预(yù)约公证，签订合同后定金退还。如由于(yú)任何原因不能购买，定金按照德国法律全部退还。

　　签(qiān)署购房(fáng)合同后，购房者需支付公证(zhèng)费和土地交易税(shuì)，分别为房屋售(shòu)价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用(yòng)不包含在购房款中，属于购(gòu)房附(fù)加费(fèi)。

　　首付方(fāng)面(miàn)，德国没有规定最低首付比例，可零首(shǒu)付购房(fáng)。

　　余款方面，德国也采取按工期支付房款(kuǎn)的制度，一(yī)般分7笔进行支付，具体支付节点、比例因项目而异。一般(bān)来说，支付节点可分为公证后、主体完工、内部水暖电路(lù)完工、窗(chuāng)户玻(bō)璃完工、室内清洁及(jí)墙面完(wán)工、地板完工(gōng)、全(quán)部完工(gōng)，支(zhī)付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者(zhě)可(kě)在(zài)支(zhī)付房款(kuǎn)前(qián)申请房(fáng)贷，房(fáng)贷利率采用固(gù)定利率，银行按施工(gōng)节奏分多次发放贷款(kuǎn)，每笔贷款(kuǎn)给予购房(fáng)者一定使用期(qī)限，期限结束后，购房者开始(shǐ)还贷。

　　保险方面(miàn)，德国(guó)保险公司针(zhēn)对期房(fáng)设(shè)计了两种保险(xiǎn)，保险的(de)功能是当房屋出现重大(dà)延期或(huò)重大缺陷(xiàn)时，保(bǎo)险公司保证开发(fā)商(shāng)赔偿或修复，开发商破产(chǎn)，由保(bǎo)险公(gōng)司负责相应赔偿。保险由(yóu)开(kāi)发商或购房者购买。

　　2.3 英(yīng)国(guó)：10％定金(jīn)保险保护机制，55％-80％房(fáng)款交房时支付

　　英国(guó)预售制设有(yǒu)10％定(dìng)金(jīn)保(bǎo)险(xiǎn)保护机制，交房前付款比例仅20％-45％，资金由买卖双(shuāng)方律师严格监管(guǎn)。

　　订(dìng)立(lì)合同前(qián)，买卖(mài)双(shuāng)方均(jūn)有一名律师，负责沟(gōu)通期房交易(yì)中(zhōng)的房产、资金、合同等各个环节，各环节(jié)内容确认无误后签订(dìng)首付交换合同。

　　定金方面，英国设置了(le)10％定金保(bǎo)险保(bǎo)护(hù)机(jī)制，当开(kāi)发商出现财务、经营问题时，购房者10％的定金由保险(xiǎn)公司赔(péi)付，而超出10％的部分较难追回。

　　首(shǒu)付方面，首付比例通常为10％-25％，首付需(xū)要(yào)在(zài)合同(tóng)签订21天内支付。

　　余(yú)款支(zhī)付环节，英国采(cǎi)取(qǔ)按工程进度(dù)付款的方(fāng)式，但(dàn)是交房前付款比(bǐ)例相对较低，一般(bān)会在(zài)合(hé)同签订6-24个(gè)月(yuè)分别(bié)支付两(liǎng)笔(bǐ)5％-10％的款项，即交房前(qián)付款比例在20％-45％之间，剩余款项交房后支付。

　　交付环节，英国规定房屋必须(xū)经过房产公证(zhèng)公(gōng)司的检验验收后才能交付，交(jiāo)付(fù)后方可(kě)按揭还贷。

　　资金监管(guǎn)环(huán)节，英国期(qī)房(fáng)预售资金监管(guǎn)极为严格，资(zī)金也由律师监(jiān)管，在确认工程进度、支(zhī)付(fù)相关款项过程(chéng)中，由(yóu)买房律(lǜ)师将资金转(zhuǎn)给卖方律师，卖方律师转给开发商，即资金在进入(rù)开发商账户前经过两道关口(kǒu)，有利于保障购(gòu)房者资金安(ān)全。

　　2.4 日本：为规范期(qī)房(fáng)交易立法(fǎ)，设置期房预(yù)付(fù)款保全措施

　　日本期房交(jiāo)易立法，定金超5％或1000万日(rì)元时(shí)，开发商必须完成“预售房定(dìng)金保全(quán)措施(shī)”，交房前(qián)付款(kuǎn)比例不超房(fáng)款的20％，开发商违约需返还定价(jià)并赔偿约10％房(fáng)款，交房(fáng)后(hòu)按揭还款。

　　立法方面(miàn)，日本二战结(jié)束后由(yóu)于房屋供(gōng)给严重失衡，叠加(jiā)法律(lǜ)空白，社会(huì)上“一房二(èr)卖”现(xiàn)象(xiàng)普遍(biàn)，为(wèi)此，日本政府1952年出(chū)台《宅地建筑(zhù)物交易(yì)法(fǎ)》，经多次修订，目前是唯一一部规范期房交易的法律。

　　定金保护方(fāng)面(miàn)，根据日本(běn)《宅地建物取引业法》，对购房(fáng)者支付(fù)定金(jīn)超过5％或超1000万日(rì)元的部分，法(fǎ)律要求开发商(shāng)必(bì)须完成定金(jīn)保全措(cuò)施才可预(yù)售。什么(me)是定金(jīn)保全措施(shī)？即买卖双方签订购(gòu)房合(hé)同时，开发商向金融机构(gòu)或指定保证机构(gòu)或保(bǎo)险机构签订(dìng)定金保证委(wěi)托(tuō)合同(tóng)，设置购房(fáng)者定金的保证或(huò)保险，并将相应的保证(zhèng)金证明书交付(fù)给(gěi)购房者。除定金外，其他预先支付(fù)的购房(fáng)款也受该措施保护。若开发(fā)商倒闭导致期房烂尾，购房者可凭保证(zhèng)金证明(míng)书向金(jīn)融机构或保证机构或保险(xiǎn)公司兑付，同时，开发(fā)商需向购房者赔(péi)付违约金，一(yī)般约为房价的10％。

　　房款支付环节，交房(fáng)前(qián)只需支付最多不(bù)超20％的定(dìng)金，签订(dìng)购房(fáng)合(hé)同后，购(gòu)房者即可(kě)向银行(xíng)申(shēn)请贷(dài)款，但交房后才(cái)开始(shǐ)按揭贷款，除定金外的剩余房款在交(jiāo)房后开始支付。

　　2.5 新加坡(pō)：买方(fāng)资金由(yóu)银行(xíng)监(jiān)管，享(xiǎng)1年保(bǎo)修期后付尾款(kuǎn)

　　新加坡期房购房(fáng)者违约可(kě)返(fǎn)还相当(dāng)于3.75％房款(kuǎn)的订金，首付比(bǐ)例20％，余款按工程进(jìn)度支付，所有(yǒu)资金进银行(xíng)专门项目(mù)资金账户，交房后满1年保(bǎo)修期后支付15％尾款(kuǎn)。

　　订金支付(fù)环(huán)节，新加(jiā)坡开发商有统(tǒng)一的选购权合同以及(jí)订金(jīn)返还机制，即OTP，签订OTP后需支(zhī)付5％房款作为订金，OTP有(yǒu)效期14天，执行(xíng)OTP则进一(yī)步签订购买合同(tóng)，不执(zhí)行OTP则退还3.75％的(de)房款。

　　首付比例方面，签订购房合同后，购房者需支付(fù)15％的首(shǒu)付及印花税，同(tóng)时购房(fáng)者向银行申请按揭(jiē)贷(dài)款。

　　余款支付上，新加坡期房同样采取按工(gōng)程进度付款的方式，《发(fā)展商条例》对期(qī)房付款流程做(zuò)了统一详细规定，要求所有开发(fā)商遵(zūn)守，支付(fù)节点(diǎn)一般为合同签订后、地基完工(gōng)、框架完工(gōng)、管道门窗等完工(gōng)等，支(zhī)付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭(jiē)贷款也(yě)依(yī)照(zhào)工(gōng)程进度放款(kuǎn)，月供(gōng)在(zài)此过程中随着放出贷款(kuǎn)的增加而增加(jiā)，未放款部分无(wú)需月供(gōng)。

　　资(zī)金监管方面，购房者的订金与付款会存入银行专门的(de)项(xiàng)目资(zī)金账户，账户资金提(tí)取须与房屋建(jiàn)设有关。房屋交付后，购(gòu)房(fáng)者享受(shòu)1年的房屋(wū)保修期(qī)，此后购房者支付15％的尾款。

　　3 启(qǐ)示(shì)

　　一(yī)，短期来看，当前房地产到了政(zhèng)策(cè)出手临界点(diǎn)，重点是保交楼和(hé)房企重(zhòng)组。一方面(miàn)，加(jiā)大对(duì)刚需(xū)和(hé)改善型(xíng)需求的支(zhī)持力度，长(zhǎng)短兼顾(gù)妥善应对局部(bù)停贷现(xiàn)象，重(zhòng)点是保交楼保复工保民生，给予(yǔ)强有力的金融工具支持。另一方面，从现在起，对还(hái)在正常运转的房企包括民营企业(yè)，加大(dà)支(zhī)持力度，由优质房(fáng)企牵头并(bìng)购重(zhòng)组整(zhěng)个行业，为每个房企(qǐ)配套AMC和财团，给(gěi)予(yǔ)金融工具(jù)配套。

　　二，中期来(lái)看，应充分估计(jì)形势复杂(zá)性(xìng)和人性复杂性(xìng)，兼顾(gù)化(huà)解停(tíng)贷、复(fù)工保交(jiāo)楼(lóu)、重组房企债(zhài)务、恢复市场信心以及长效机(jī)制。长效机制四大关(guān)键(jiàn)是(shì)推动城市群战略、人地挂(guà)钩、金(jīn)融中性稳(wěn)定和房地产税(shuì)。定(dìng)金(jīn)环节，建立开发商违约(yuē)后定金保护机(jī)制，如将已支付(fù)定金冻(dòng)结(jié)至房屋交付阶段，保障购房(fáng)者(zhě)定金安(ān)全(quán)。签(qiān)订(dìng)合同(tóng)环节，鼓励保险公司介(jiè)入，为房屋(wū)重(zhòng)大(dà)延(yán)期以及重大缺陷等(děng)情况提(tí)供(gōng)充分的保障(zhàng)。余款支付(fù)环节(jié)，建立(lì)按工程进(jìn)度付(fù)款机制或交房后按揭(jiē)贷款机制，充分保(bǎo)护购房者(zhě)的(de)权益。资金(jīn)监管环节，引(yǐn)入独立(lì)于开发商、银行(xíng)的第三方资金监(jiān)管(guǎn)机(jī)构(gòu)，或由政府相(xiāng)关部门直接(jiē)监管(guǎn)，以(yǐ)此防止(zhǐ)资(zī)金挪用现象。交付环节，建立(lì)商品房保修期制(zhì)度。保修期内，开发商应对房(fáng)屋质量问题全(quán)权负责、免费维修(xiū)，购房者(zhě)在(zài)保修(xiū)期结束后支(zhī)付(fù)尾款。

　　三，长期来看，取消(xiāo)商品房预售制是大势所(suǒ)趋。一方面，98年房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预(yù)售制是权宜之计，现在全国套户(hù)比超过1，从大开发进入存量时代，对购(gòu)房民众不公平的预售制已经过(guò)时(shí)了，该取消(xiāo)了，改为现房销售。另一方面(miàn)，取消预售制，改为现(xiàn)房销售，开发商将拼的不是五花八门、眼(yǎn)花缭(liáo)乱、不知道能(néng)不能兑现(xiàn)的营销手段，而是所见即所得的过硬的产品质(zhì)量和诚(chéng)信，这才(cái)是对购房民(mín)众的(de)最根(gēn)本最实(shí)质的保障，这(zhè)样将极大的(de)提升开发商的(de)建筑质(zhì)量，实现良币驱逐劣币。

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