导读

　　黄金(jīn)二(èr)十(shí)年之后，当下中国地产步(bù)入大分化时代而非(fēi)停滞(zhì)期(qī)。

　　要点

　　过去二十年是中(zhōng)国房地产市场(chǎng)黄金二十(shí)年(nián)。2019-2021年，连续三年商品住宅销售面积(jī)超15亿平，足够(gòu)4000万家庭入住。恰逢(féng)近年地产(chǎn)持续(xù)低景气(qì)，有关(guān)中国(guó)地(dì)产是否过剩的讨论日益热烈。

　　拨(bō)开迷(mí)雾，本文试图厘清中国(guó)城镇存量住(zhù)宅真(zhēn)实(shí)情况，据此判(pàn)断中国未来地产趋势。

　　有媒体渲染中(zhōng)国地产(chǎn)存量极度过剩，事实(shí)是否(fǒu)如此(cǐ)？

　　住建部披(pī)露(lù)全国有近6亿(yì)栋(dòng)房屋(wū)建筑，第七次人口普查(chá)调查数(shù)据显示(shì)城(chéng)镇家(jiā)庭户人均住宅间数为1.06间。市场陷入(rù)怀疑，中国房(fáng)子是否真(zhēn)的过剩？

　　事实上住(zhù)建部披(pī)露的近6亿栋城乡(xiāng)房(fáng)屋建筑(zhù)中，城(chéng)镇建筑占比不(bù)到一(yī)成，其中还包括大(dà)量城镇(zhèn)非住宅(zhái)建筑，如商业办公楼、学校(xiào)等(děng)，因此6亿栋房屋中城镇(zhèn)住宅(zhái)占比(bǐ)极低。

　　七普显(xiǎn)示中(zhōng)国城镇居民人均住宅间数为1.06间，但(dàn)居住舒适(shì)不是人均一间房所能满足，它与房屋质量、居住面积、配套(tào)设施(shī)等因素密切相关。中(zhōng)国的人均住宅(zhái)间数(shù)较发(fā)达国家(jiā)还有很大差距。人均住宅间数(shù)大(dà)于1同样不意味着(zhe)中国住宅市场(chǎng)已经饱和。

　　我们测算发(fā)现(xiàn)中(zhōng)国(guó)城镇居(jū)民户均(jūn)1套房，其(qí)中每户持有商(shāng)品住宅仅0.64套。

　　目前并无直接(jiē)公布中国(guó)家庭户均住宅的数(shù)据，我们根据商品住宅套数、商(shāng)品住宅占比和城(chéng)镇家庭户数，计(jì)算出(chū)城镇(zhèn)家庭住宅(zhái)套户比。

　　测算结(jié)果(guǒ)显示(shì)，目前城(chéng)镇家庭户(hù)均拥有0.86套(tào)房(fáng)，其中(zhōng)0.54套(tào)为商品住宅(zhái)。若期房顺利(lì)交(jiāo)付，直至2024年，中国每(měi)户城镇(zhèn)家庭才拥有(yǒu)1套住宅，其中商业(yè)住宅仅(jǐn)0.64套。

　　户(hù)均一套房似乎意味着户户有房，然(rán)而事实上中(zhōng)国住宅(zhái)市场(chǎng)供需并不(bù)平衡(héng)。

　　国际数据显示，成(chéng)熟房(fáng)地产市场的(de)住宅套户比会大于1，在1.1左右(yòu)。

　　之所以说(shuō)不(bù)平衡，是因为户均一套房无法满足流动人口的(de)租赁和置(zhì)业需求。全国(guó)总人口的近(jìn)三成(chéng)都是流动人(rén)口，流动人口会选择在大(dà)城(chéng)市租房挣钱(qián)，在老家买(mǎi)房(fáng)，从(cóng)而产生了额外(wài)的住宅需求(qiú)。

　　即便户均一套房(fáng)，中国(guó)未来地(dì)产仍有四(sì)大(dà)新增需求(qiú)动力。

　　第一，户均人口规模缩小(xiǎo)，一人户、两人户占比不断增加，导致家庭户数增(zēng)多(duō)。小家庭化趋势将延(yán)续，带来新户(hù)购房(fáng)需求增(zēng)长。

　　第二，经济(jì)板块(kuài)的分化日益明(míng)显，区域经济资(zī)源分配的再集中吸引着(zhe)人口流入，人口净迁入城市的新增住宅(zhái)需求有望(wàng)持(chí)续旺盛。

　　第(dì)三，30％左右的(de)家(jiā)庭住在2000年以前(qián)建(jiàn)成的住宅中，涉及超9000万家(jiā)庭、81亿(yì)平方米的住(zhù)宅建(jiàn)筑面积。促成“老破小”住(zhù)宅的改造势在必行。

　　第四，中(zhōng)国(guó)的(d负荆请罪的历史人物是哪位人，负荆请罪的历史故事中的主要人物是谁e)人均住宅间数与人均住宅建(jiàn)筑面积均较发达国家有着不(bù)小(xiǎo)差距，“住上更大(dà)房子”的改善性需(xū)求正在不断增加(jiā)。

　　黄(huáng)金二十年之后(hòu)，当下中国地产步入大(dà)分化时代而非(fēi)停滞期。

　　如果说过去二十(shí)年是中(zhōng)国地产(chǎn)黄金发展期，地产(chǎn)矛盾更(gèng)多(duō)体现(xiàn)为住(zhù)宅供给(gěi)存(cún)在不足，这是过去二十年房价快速上涨(zhǎng)基(jī)石。那么当下房地产大分(fēn)化(huà)时代(dài)已至，大分化时代下地产矛盾则更多体现在住(zhù)宅质(zhì)量供需冲突。

　　地产(chǎn)大(dà)分化必将体(tǐ)现(xiàn)在不同能级(jí)城市之间，不同区(qū)域板(bǎn)块(kuài)之间，不同品(pǐn)质住宅之间(jiān)。

　　目录(lù)

　　正文

　　引言

　　不久(jiǔ)前，官方披露全国已有近6亿栋房屋建筑，引发热议(yì)。从2月(yuè)以来，各大城市二手(shǒu)房挂牌量突然激增(zēng)，引发(fā)一阵二手房的“抛(pāo)售潮”。

　　让市(shì)场不禁担心，中国(guó)的房(fáng)子是(shì)否(fǒu)已经(jīng)过剩？

　　中国城镇住宅到底是(shì)供给(gěi)过(guò)剩，还是供需平(píng)衡(héng)，或是仍(réng)然(rán)存在不足？可惜由于住宅存量数据并未公布，我们无法直接(jiē)知晓具体情况。

　　拨开迷雾，我们测算出中国城(chéng)镇家庭(tíng)户均拥有住宅套数，回答当前的房子是否真的过剩(shèng)了？据此判(pàn)断未来房地产市场会如何发展。

　　一、如何有(yǒu)效(xiào)观(guān)察中(zhōng)国户均拥有住宅数(shù)量

　　（一）中国(guó)住(zhù)宅数量过剩的直观判断站(zhàn)不住脚(jiǎo)

　　今年(nián)2月，在以全国(guó)自然(rán)灾害综合风险(xiǎn)普(pǔ)查工(gōng)作情(qíng)况为主题的新闻发(fā)布会上，负(fù)责(zé)人(rén)对外披露：“住宅(zhái)城乡建设行业(yè)获取了全国近6亿(yì)栋城乡房屋建筑数(shù)据以及80多万处(chù)市政设施数据。”

　　14亿人(rén)住6亿栋房(fáng)屋建筑，平均每栋(dòng)建筑住(zhù)不到(dào)3人，住宅市场看(kàn)似已(yǐ)经过剩(shèng)。

　　在这近6亿栋(dòng)房屋建筑中，农村(cūn)房(fáng)屋占(zhàn)9成以上，以栋数计算的城镇房屋实(shí)际仅有(yǒu)4700多万(wàn)栋，还(hái)包(bāo)括了大量(liàng)商业楼、写字楼(lóu)、学校(xiào)、医院等非住宅。总的算(suàn)下(xià)来，住宅占比并不大。

　　第七次人(rén)口普查数(shù)据公(gōng)布了中国城镇家庭户(hù)人均住宅间(jiān)数为1.06间，其中城市家庭户居民人均0.99间，乡镇家庭户居民人均1.18间。

　　人均住(zhù)宅间数大(dà)于(yú)1，看似意味着人人都有(yǒu)房间居住。

　　居(jū)住(zhù)水平不仅与(yǔ)房间数量有关，更与房屋质量(liàng)、居住面积、配套设(shè)施等因素密(mì)切相关。单(dān)单从人(rén)均住(zhù)宅间数不能完全(quán)反映出(chū)城(chéng)镇居民的(de)居(jū)住水平(píng)。

　　中(zhōng)国主要是以家庭为(wèi)单(dān)位(wèi)购买成套住宅，一套(tào)设施齐全的住宅才是(shì)城(chéng)镇居(jū)民宜居的选(xuǎn)择(zé)。

　　（二）中国户均住(zhù)宅的测算(suàn)思路、数据和方(fāng)法

　　中(zhōng)国城镇居民住宅主要分两大类，一类是商品(pǐn)住宅，另(lìng)一类是保障房、原公(gōng)有住宅、自建房(fáng)等非商品住(zhù)宅。

　　目(mù)前缺乏统计数(shù)据(jù)，并没有直接公布城镇住宅数量。居民住宅(zhái)相关数据有两(liǎng)处可以直接公布(bù)，一(yī)是每年商品住宅销售套数（统计(jì)局(jú)）；二是居民住宅来源（人(rén)口普查数据）。计算中国居民户(hù)均住宅(zhái)数(shù)量，我们(men)主要用到上(shàng)述两组数据。

　　中国住宅改(gǎi)革(gé)始于1998年，1998年之前商品(pǐn)住(zhù)宅数量极少，可(kě)忽略不(bù)计。估算城镇居民户均住宅套数分三步(bù)走(zǒu)：

　　第一步，将1999年(nián)以来每年商品住宅销售套(tào)数(shù)相加，我们(men)就能够得到(dào)当(dāng)前商品(pǐn)住宅总存量。

　　第二(èr)步，根据城(chéng)镇居民拥有的商品住宅和非(fēi)商品住宅比例，推算得到居(jū)民住宅总套(tào)数(shù)。

　　第三(sān)步，将城(chéng)镇居民拥有的商品住宅总数除以家庭户数(shù)，我们就能够得到城镇户均(jūn)拥有(yǒu)的住宅数量。

　　具体计(jì)算公式如下：

　　城镇家庭住宅套户比=住宅总套(tào)数/家庭(tíng)户(hù)数

　　=（商品住宅套数/家(jiā)庭(tíng)户数）/（商(shāng)品住宅(zhái)套数/住宅总套数(shù)）

　　=商品住(zhù)宅套户比/商品住宅(zhái)占比(bǐ)负荆请罪的历史人物是哪位人，负荆请罪的历史故事中的主要人物是谁rong>

　　二、城镇家庭户均拥有(yǒu)1.02套房

　　中国住宅存量到底(dǐ)有多少，目(mù)前缺乏一个准确(què)统计。我们利用(yòng)既有(yǒu)统计数据(jù)，大致测算得(dé)到中国存量房(fáng)地产套数，并进(jìn)一步推算中(zhōng)国城镇家庭户均拥有的(de)住(zhù)宅(zhái)数量。

　　（一）城(chéng)镇居民户均(jūn)拥有商品住(zhù)宅(zhái)0.64 套

　　截至(zhì)2022年，我们计(jì)算得到：

　　（一）中(zhōng)国商品(pǐn)住宅累计销售(shòu)1.97亿套。

　　（二）城(chéng)镇家庭户(hù)均(jūn)拥有0.64套商品(pǐn)住(zhù)宅（包(bāo)含现房和(hé)期(qī)房）。

　　中国的房地产(chǎn)销售以期房为主，从2019年开始(shǐ)，新(xīn)房销售中(zhōng)期房占比近9成。本(běn)文去(qù)除商品住宅累计(jì)销售套数里的(de)期房销(xiāo)售，得到商品住宅现房(fáng)套数。

　　以2022年商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)现房套数计算为例(lì)：

　　2022年商品住宅现(xiàn)房(fáng)套数=截(jié)止到(dào)2022年商品住(zhù)宅累(lèi)计销售套(tào)数(shù)-过(guò)去三年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流房企(qǐ)竣工周期(qī)在2-3年(nián)，并考虑到交房后装(zhuāng)修的(de)时间，取最(zuì)大(dà)值3年。

　　将商品住宅现房套(tào)数除(chú)以家庭户数，算出：

　　（三）目(mù)前中国城镇家庭户均拥有0.54套商品(pǐn)现房住宅。

　　（二）城镇(zhèn)居(jū)民户(hù)均拥有住宅1.02套(tào)

　　接下(xià)来我们需要进一(yī)步推算中(zhōng)国城镇(zhèn)居(jū)民拥有(yǒu)的(de)户均住宅套数。

　　首(shǒu)先，七普数据显示中国城镇居民的住宅(zhái)结构(gòu)特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥(yōng)有住宅。其中(zhōng)自建(jiàn)住(zhù)宅占(zhàn)比21％，购(gòu)买商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅占(zhàn)比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用(yòng)房占比(bǐ)3.8％、原公有(yǒu)住宅占比(bǐ)6.1％，通过(guò)继承(chéng)或赠(zèng)与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭(tíng)租(zū)赁廉租房(fáng)与其他住宅。

　　其次，我(wǒ)们假(jiǎ)定租赁(lìn)其(qí)他住宅和购买二手房都是商品住宅(zhái)，因此将租(zū)赁其他住宅(zhái)、购买商(shāng)品住宅与购买二手房加总，得到(dào)商品(pǐn)住宅占(zhàn)居(jū)民所有住(zhù)宅(zhái)的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为(wèi)59.2％，粗(cū)略(lüè)假(jiǎ)设2021年(nián)-2022年期间商品住宅增幅为过去(qù)十年变化幅度的20％，计(jì)算2011年-2020年商品住宅的实际变化比例，从(cóng)而我(wǒ)们估算出2022年商品住宅所占比(bǐ)例，为(wèi)62.8％。

　　最后(hòu)，截至2022年末(mò)，中国平均每户(hù)城镇家(jiā)庭拥有(yǒu)0.86 套(tào)住宅。但考虑已购期房(fáng)，中国(guó)平均每户城镇家庭(tíng)拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已购(gòu)期房会在2-3年内陆续交付使用，到2024年，中国平均每户(hù)城镇家(jiā)庭(tíng)都会拥有一(yī)套住(zhù)宅。

　　三、城镇户均一(yī)套房(fáng)的三点含义

　　既然(rán)城镇居(jū)民已(yǐ)经达到了户均(jūn)一套(tào)房(fáng)的程(chéng)度，“户户有(yǒu)房”是否意味着中国城镇化进展终结，甚至意味着中国地(dì)产存量供给绰绰有余？

　　（一）户均一套房并不意味着住宅市场供需平(píng)衡

　　需要有多余住(zhù)宅来满足因人(rén)口流动(dòng)、居(jū)民(mín)换房等因素产生的住宅需求。因(yīn)此(cǐ)，成(chéng)熟房地产市场(chǎng)的住宅套户比会在(zài)1.1左右。

　　国际经验来看，美国、英国和日本的住(zhù)宅套(tào)户比均(jūn)高(gāo)于1.1，其中，英国的住宅(zhái)套(tào)户比最(zuì)高(gāo)，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和(hé)韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚(gāng)好一套房，就(jiù)会(huì)造成人(rén)口净流入地的住宅市(shì)场供不应(yīng)求，造成房价(jià)或房租迅(xùn)速上涨。

　　七(qī)普(pǔ)指出中国的流动(dòng)人(rén)口(kǒu)3.76亿(yì)，省内流动人口(kǒu)和省际(jì)流(liú)动人口分别为2.51亿人和1.25亿人(rén)。

　　流动人口会选(xuǎn)择(zé)在大城市租房挣钱，在老家(jiā)县城买房(fáng)。

　　暨(jì)南大学2017年的中国(guó)城乡人口流动(dòng)调(diào)查数据显示(shì)，在上(shàng)海、杭(háng)州以(yǐ)及南京工作的(de)流动(dòng)人(rén)口在老家拥(yōng)有住宅比例分别(bié)为(wèi)28％、21％和18％。大(dà)城市的高工资吸(xī)引打工(gōng)人，但高房价迫使打工人(rén)回乡置业。

　　流动人口实际上会占据(jù)两套房，在(zài)高房(fáng)价的大(dà)城市(shì)租赁一套房，在(zài)房价较低的县城购(gòu)买(mǎi)一套(tào)房。所以(yǐ)说(shuō)户均(jūn)一(yī)套房无法满足(zú)庞大流动人口的租赁与置业需求(qiú)。

　　（二(èr)）至少9000万户家庭(tíng)住宅(zhái)品(pǐn)质仍需改善

　　目前，中国的城镇住宅中依(yī)然(rán)有不(bù)少老旧小区。

　　三(sān)成家庭，也就(jiù)是约9000万(wàn)户城镇居民住宅是2000年以前建成，其(qí)中又有11.6％住(zhù)宅年龄(líng)至少在33岁(suì)以上。

　　这批存在着建筑(zhù)结构松散、设施陈旧、安全隐(yǐn)患大等问题，如电线老化、管道等基础设施陈旧(jiù)，给住户(hù)的生活(huó)带来了很大的(de)不便和安全隐患(huàn)，并且居住体验(yàn)较差。

　　2000年以前(qián)建(jiàn)成的(de)老旧(jiù)住(zhù)宅面积小。占比为31.3％的(de)家庭(tíng)户数拥有(yǒu)的住宅面积占比仅(jǐn)为27.6％。仍然存在(zài)5％左右的(de)家(jiā)庭(tíng)没有独立(lì)卫(wèi)浴和厨(chú)房。这类上(shàng)世纪修(xiū)建的老旧(jiù)小区很难(nán)满足(zú)现代生活(huó)需(xū)求，在(zài)未来大都(dōu)会被(bèi)拆迁重建。

　　近五成的家庭住宅为(wèi)一(yī)居室和二居室，户型偏小。其(qí)中一居室占(zhàn)比为(wèi)14.9％，二居(jū)室占比为33％。对比镇，城市家庭住宅户型更小，当(dāng)然这与(yǔ)城(chéng)市土地资(zī)源紧张有(yǒu)关。

　　（三）人均住宅面积扩(kuò)张是未来地产的需求驱动力

　　根据七普(pǔ)数据测算(suàn)，2020年城镇家(jiā)庭户住宅存量总面积为(wèi)294.6亿(yì)平。暂(zàn)不考虑两年间(jiān)农(nóng)民带房进城(chéng)和老旧小区拆迁，加上2021年和2022年商品住宅竣(jùn)工(gōng)面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量总面积(jī)为308.16亿平，人均(jūn)住宅建筑面积为39.45平方(fāng)米。

　　超(chāo)过(guò)一半的家庭(tíng)人均(jūn)住宅(zhái)建(jiàn)筑面(miàn)积小于均值，近(jìn)4成家(jiā)庭人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积在30平米以(yǐ)下。

　　15％的城镇家庭人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面(miàn)积不(bù)足(zú)19平方米，不及全国人均水(shuǐ)平的一(yī)半。若(ruò)去除20％的公摊，可使用的住宅(zhái)面积仅为15.2平方(fāng)米。上海市(shì)将人均住宅建筑面(miàn)积低(dī)于15平方米的负荆请罪的历史人物是哪位人，负荆请罪的历史故事中的主要人物是谁家庭界定(dìng)为住宅存(cún)在困(kùn)难，若按这个(gè)标准(zhǔn)算(suàn)的话，中国有(yǒu)11.3％的家庭(tíng)存在住宅(zhái)困难问题。

　　若(ruò)人均可使用住(zhù)宅面积为40平，即(jí)人(rén)均住宅(zhái)建筑面积为50平，只(zhǐ)考虑家庭(tíng)户人数，需要(yào)住宅(zhái)总量约(yuē)390.6亿平(píng)，较(jiào)目前至少新增82亿(yì)平(píng)。

　　对比发达(dá)国家人均住(zhù)宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德(dé)国和英国都高于40㎡，中国的人均住宅建筑面积为39.45㎡，相差(chà)不大。但若去除公摊面(miàn)积(jī)后，中国的(de)人均可(kě)使用(yòng)面积为31.56㎡，这(zhè)一差距(jù)将变(biàn)得(dé)明显。

　　若考虑约1.4亿的集体(tǐ)户人口(kǒu)，所需(xū)要的住宅总量会更多(duō)。

　　四、户均已然1套房(fáng)，未来(lái)地产还(hái)会有需求么？

　　我们测算得(dé)到中国城镇(zhèn)家(jiā)庭户均1套房(fáng)，看似已经户户有(yǒu)房。即便(biàn)如此，中国人口静态(tài)结构和动态趋(qū)势演绎(yì)，决定了中国未(wèi)来地(dì)产仍(réng)有需求释放。户均1套住(zhù)宅(zhái)现实之下，中国未来城镇(zhèn)住宅需(xū)求主要来自于四个方面(miàn)。

　　第一，户均人(rén)口缩小，家庭户数(shù)增多(duō)，新户(hù)购房需求扩张。

　　过去20年我国城镇家庭户均人口数不断下降，六(liù)普(pǔ)显示城镇户均人口(kǒu)规模为(wèi)2.85人/户(hù)，而七普(pǔ)显示(shì)城镇户均人口规模为2.62人(rén)/户，一人户、二人户的占比明显上升，人口小家庭化趋(qū)势将(jiāng)继(jì)续延(yán)续(xù)，导致户(hù)数会因(yīn)户(hù)均人口规模的缩(suō)小而(ér)增多(duō)。

　　第二，人(rén)口(kǒu)迁移导(dǎo)致经济(jì)发展(zhǎn)带来的(de)新增住宅需求旺盛。

　　中国经济板(bǎn)块(kuài)的分化日益明显，资源和生产要素逐(zhú)步向经济带、都市圈中心(xīn)城(chéng)市流入(rù)，区域经济资源分配的再(zài)集中吸引着(zhe)人口流入。人口迁移势(shì)必涉(shè)及到(dào)买房(fáng)租房，给迁入地住宅市场带来新的增量(liàng)。

　　以浙江省为例，2021年常住(zhù)人(rén)口增量为(wèi)72万，而(ér)出生人口(kǒu)为44.9万人(rén)，死亡人口为38.4万人，自(zì)然(rán)增加人口(kǒu)仅为(wèi)6.5万(wàn)人(rén)，其人口(kǒu)增长主(zhǔ)要受益于人口迁移。

　　第三，老(lǎo)旧小区改善性需求依(yī)然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅(zhái)和原公有(yǒu)住宅的家庭拆迁改建(jiàn)最多。自建房家(jiā)庭(tíng)比例从31.5％到21％，下降了(le)10.5个(gè)百分点；原公(gōng)有住宅家(jiā)庭比例(lì)从12.9％到6.1％，降幅为(wèi)6.8个百分点。二者和(hé)（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭住宅建造时间为2000年(nián)以前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增8473万家庭户，自建(jiàn)住宅(zhái)和原公有住宅减少了1282万户(hù)，住宅净需求增(zēng)加9755万户。49％的家庭购买商品(pǐn)住宅，21％的家庭购买二(èr)手房。在新增住宅需求中，有7成家庭购买了商品(pǐn)住宅(zhái)。租房、购买经(jīng)济适用房和其(qí)他分别占比18％，3％和9％。未(wèi)来随着城中村和旧(jiù)城改造，商品住宅的占比势必会进一(yī)步(bù)上升。

　　2000年以前建造的住宅建筑面积还(hái)有(yǒu)约(yuē)81亿平，涉(shè)及城镇家庭(tíng)约(yuē)9000万户(hù)。破(pò)旧的城中村、老公有住(zhù)宅(zhái)，建筑面积小、质量低、基(jī)础设施配(pèi)套差、没(méi)有或少有物业管理，居民追求(qiú)美好、宜居生活的(de)环境，背后的改善性需求有待释放。

　　第四，“住上更大房子”的改善性需求(qiú)还将有所(suǒ)增加。

　　刚(gāng)需购房受(shòu)限于资金，倾向于中小户型(xíng)。已有(yǒu)住宅家庭希(xī)望提(tí)高生活品质(zhì)，以小换大、以旧(jiù)换新(xīn)。2022年底(dǐ)的(de)中央(yāng)经济(jì)工作会议(yì)明确指出支持住宅改善等消费。

　　OECD国家的人均住宅间数为1.71间，无论是(shì)否考虑乡村住宅因素，中国的人均(jūn)住宅(zhái)间数较其(qí)他国家依旧存(cún)在不小差距。

　　住(zhù)宅舒适度与经济水平有着密切正向联系。随着经济(jì)发展水平的提高(gāo)，中(zhōng)国(guó)的人均(jūn)住宅间数与人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积将随(suí)之增长。

　　如果说(shuō)过去二(èr)十年是中(zhōng)国地产(chǎn)黄金发展(zhǎn)期，地产矛盾更(gèng)多体(tǐ)现为住宅供给存在不足，供需出(chū)现错配，这(zhè)是过(guò)去二十年房价快(kuài)速上涨基(jī)石(shí)。那么未来将是住宅质(zhì)量的供需(xū)冲突。房地产(chǎn)大(dà)分化时代已至，这种分(fēn)化(huà)不单(dān)局限于(yú)城市能级之间差(chà)异，优质小(xiǎo)区和老旧二手(shǒu)房之间的差异(yì)也将越发扩(kuò)大。

　　风(fēng)险提示

　　人(rén)口普查数(shù)据调(diào)查的是(shì)人，并不是针对住宅，因此可(kě)能(néng)存在统计偏差(chà)。商品住宅占比实际值可能偏(piān)低，其增速可能超预(yù)期。