文：任泽平团队　　

　　导读

　　是(shì)该取消预售制(zhì)了。 1月(yuè)17日召开的全国住房(fáng)和(hé)城乡(xiāng)建设工作会议提出(chū)“有条件(jiàn)的可以进(jìn)行现房销售”，不足(zú)一个月时间，已有(yǒu)山(shān)东(dōng)、安徽、河南、四川、广东等(děng)地(dì)明确表态，试(shì)点现房销售。

　　1、是该取消(xiāo)商品房预售制了(le)，用你的钱(qián)，建你的房子，还烂尾了，这是对购房者的不(bù)公平。以后(hòu)谁有钱谁建房，没钱没(méi)实力的别建了，不能把包袱甩给老百姓(xìng)和社会，这是房地产从大开(kāi)发(fā)时代步(bù)入(rù)高质量发(fā)展阶段(duàn)的必然趋势(shì)，也是对购(gòu)房(fáng)老百姓的(de)最(zuì)大保护。98年房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售制(zhì)是权宜之计，现(xiàn)在(zài)全(quán)国套户比(bǐ)超(chāo)过1，从大开发(fā)进(jìn)入存量时(shí)代，对(duì)购房民(mín)众(zhòng)不公平的预售制已经过(guò)时了，该取消了，改为现房销售。以后一(yī)手交钱，一(yī)手(shǒu)交房，天经地义。当然二次房改是(shì)个技术活，兼顾化解停贷、复(fù)工保交楼、重组(zǔ)房企(qǐ)债(zhài)务、恢复市场(chǎng)信心以及长效机制，长效机(jī)制(zhì)四大关键是推(tuī)动城市群战(zhàn)略(lüè)、人地(dì)挂钩、金(jīn)融中性(xìng)稳定和房地产(chǎn)税。如果按照经济(jì)规律(lǜ)办事，中国一定(dìng)能实现房地产软着陆和长期平稳健康(kāng)发展，跨过这(zhè)道(dào)关，解好这道世界难题。

　　2、为什么要取(qǔ)消预(yù)售制、改为现(xiàn)房销售？大家想想，绝大部分商(shāng)品是(shì)一手交钱一(yī)手交货，预售制是(shì)对购(gòu)买(mǎi)者的单方(fāng)面不公平制度，购房(fáng)老百姓几乎(hū)承担了所有商品不(bù)能(néng)交(jiāo)付的(de)风险(xiǎn)。从个(gè)人层面看，预(yù)售制对购房者非(fēi)常不公平，比如，交(jiāo)房等待期(qī)一般为两年，在此期间(jiān)，购房者(zhě)不仅承担银行利息，还要承担延迟交房、房屋质量、房产证延期(qī)办(bàn)理甚至不能交房(fáng)的风险。从行业层面(miàn)看，预(yù)售(shòu)制(zhì)助推(tuī)部(bù)分房企(qǐ)过度举债、高杠杆扩(kuò)张，若遇到下行周期，会(huì)引发资金(jīn)链断(duàn)裂(liè)、项目搁置等系(xì)列(liè)风险。取消预售(shòu)亲爱的让你㖭我下黑制(zhì)，改为现房销售，这(zhè)样有助于落实(shí)中(zhōng)央房(fáng)住(zhù)不(bù)炒精神、有助于保障购房(fáng)老百姓权益、有助于房(fáng)企稳健发(fā)展，一举多得，谋(móu)划长远。

　　3、为什么建议取消(xiāo)预售(shòu)制度(dù)？预售制度怎么(me)来的(de)？国(guó)外什么情况？简单科(kē)普一下：商品房(fáng)预售最早源(yuán)于中国香港，俗称卖楼花(huā)，卖期(qī)房(fáng)，是(shì)一(yī)种(zhǒng)开(kāi)发商放杠杆的方式。98年房(fáng)改，由于商品房短缺，房企缺资(zī)金，借鉴中国香(xiāng)港(gǎng)，引入了(le)商品房预售制度。其实，当前世界不少(shǎo)国家存在预售制(zhì)。但是，重(zhòng)点来(lái)了！发达国家一般有严格的监管(guǎn)保障措(cuò)施，开发(fā)商(shāng)在项目获得政(zhèng)府批准后才可以开始销售(shòu)，买家在购买期(qī)房后并非像中国一样在支付(fù)完首付款(kuǎn)后(hòu)从(cóng)银行(xíng)一次(cì)性贷款支(zhī)付剩余全部房款，而(ér)是根据(jù)开发商工程进度在(zài)完全(quán)交房前进行分(fēn)期支付。所以，预售制度是(shì)需要严格(gé)的资金监管、分期支付以及违约处罚措施(shī)作为保障的，如果没有这(zhè)些保障措施(shī)，一定会触发(fā)风(fēng)险，对购房民众不(bù)公平，所以(yǐ)不如(rú)借机取消预售制度，以后改(gǎi)为现(xiàn)房销售。客观(guān)讲(jiǎng)预售制度有一(yī)定历史阶段(duàn)性，现(xiàn)在(zài)中国住房进入存量时代(dài)，取消(xiāo)预售制度有助于降负(fù)债降(jiàng)杠杆，不再(zài)把烂尾风险(xiǎn)甩给老百姓和社会，当(dāng)然这需要(yào)配(pèi)套房企债务重组、复工保交楼(lóu)、恢复市场信心和房地产长效(xiào)机制。这(zhè)是个技(jì)术活(huó)，只(zhǐ)要坚持市场化(huà)改革，中(zhōng)国一定(dìng)能化解(jiě)这个(gè)难题，让房地产回归实体经(jīng)济(jì)和(hé)居住属性，安居乐(lè)业。

　　4、简(jiǎn)单讲，如果(guǒ)取消预(yù)售制，改为现房销售，开发(fā)商将(jiāng)拼的不(bù)是五花八门、眼花缭乱、不知道能(néng)不(bù)能(néng)兑(duì)现的营销手段，而是所见即(jí)所得(dé)的过(guò)硬的产(chǎn)品质量和诚信，这才是对(duì)购房民众的最(zuì)根本最(zuì)实质的保障，这(zhè)样将极大的提升开发商的建筑质量，实现良(liáng)币(bì)驱逐劣币。所(suǒ)有商(shāng)业(yè)的本质是向善，是(shì)以客户为中心，房地产也不能例外，老百姓(xìng)买房子是天(tiān)大的事，烂尾毁三代，好房幸福一家人(rén)。从这个角(jiǎo)度(dù)，取消预(yù)售制、实施现房销售是实现(xiàn)老百姓安居乐业、社(shè)会长(zhǎng)治久安、行(xíng)业企业健康发展的重(zhòng)大措(cuò)施。在当前的情况(kuàng)下(xià)，取消(xiāo)预售制要(yào)结合(hé)稳楼市、房(fáng)地产(chǎn)软着陆、打通金融支持(chí)当期三好生、新(xīn)模式等综合施(shī)策。

　　作者十(shí)年前在国务院发展研究中心参与财税改革(gé)方案研究时(shí)，对预售制、房地产(chǎn)税、人地挂(guà)钩(gōu)、金融稳定、房企杠杆(gān)率等进行过(guò)长期(qī)系统的专项研究(jiū)。（参考后来形成的专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国(guó)内地商品房预售制(zhì)的前世(shì)今(jīn)生

　　1.1 起源：分层(céng)销(xiāo)售(shòu)+“按揭”，霍英东创(chuàng)造“卖(mài)楼(lóu)花(huā)”模式

　　1.2 住房需求大、供给(gěi)量少(shǎo)，引进“卖楼(lóu)花”模式，形成(chéng)“中(zhōng)国内地(dì)版预售(shòu)制”

　　1.3 预售制推动(dòng)城市化进(jìn)程，但背后潜藏的风险确(què)实存在

　　2 国(guó)际经验(yàn)

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售资金第三方(fāng)全程监管，交付时开(kāi)发商凭验收(shōu)凭证取得房款

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购房(fáng)，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保(bǎo)险保(bǎo)护机制，55％-80％房款交房(fáng)时支付

　　2.4 日(rì)本(běn)：为规范期房交易立法(fǎ)，设(shè)置期房预付款保(bǎo)全措施(shī)

　　2.5 新加坡：买方资金(jīn)由银行(xíng)监管，享1年保(bǎo)修期后付(fù)尾(wěi)款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国(guó)内地商品(pǐn)房预售制的前世(shì)今生

　　1.1 起(qǐ)源：分(fēn)层销(xiāo)售+“按揭”，霍英东(dōng)创造(zào)“卖楼花”模式

　　二十(shí)世纪五(wǔ)十年代在(zài)中(zhōng)国香港，楼宇出租是地产行业(yè)盛行的方式，但有着转让难、出(chū)租资金周转期(qī)长等问题，分层销(xiāo)售孕育而生。20世纪50年代，中国香(xiāng)港还未推行公(gōng)共房(fáng)屋制(zhì)度，许多人栖身于木屋或者(zhě)其他临时住宅，住房(fáng)的需(xū)求是(shì)相当高，不(bù)过(guò)大(dà)多(duō)数居民的(de)储(chǔ)蓄很少(shǎo)。当时(shí)楼宇买(mǎi)卖多数以一(yī)整栋楼为单位，需要雄厚(hòu)的资金实力才能购买。虽然楼宇(yǔ)出租是中国香港地产行业盛行的方式，但有着转让难、出租资(zī)金周转期长等(děng)问题。针对这一系列(liè)问题，不少地产(chǎn)商开始探(tàn)求新的方式，如把(bǎ)楼(lóu)宇(yǔ)契(qì)约切开，即“分契”，然后将楼宇分层出售。这模式(shì)一经推行，购买(mǎi)楼宇的市民(mín)数量(liàng)有所(suǒ)增加(jiā)，开发商资(zī)金周转加快。

　　在分层出售的基础上，将“按揭”模式(shì)引入房(fáng)地产销(xiāo)售，霍英东创造“卖楼花”模式。1953年底霍英东创办立信(xìn)置业有限(xiàn)公司，凭借商业直(zhí)觉(jué)和(hé)多年经营(yíng)杂货铺、海上驳(bó)运业务(wù)的经验(yàn)，对于商品流通、资金周(zhōu)转有着独(dú)到的(de)见(jiàn)解，在努力寻求方法加快自身(shēn)资金(jīn)周转。当时其在购下九龙的(de)一块(kuài)地(dì)盘后，除(chú)了分(fēn)层出售、还(hái)印发售楼(lóu)说明书(shū)，上有(yǒu)文字详尽(jǐn)说明楼宇的地势环(huán)境、建筑材料、分层价格(gé)、订购方法等。此(cǐ)外，“卖楼(lóu)花”是另外一个亮点，即先收取买家的订(dìng)金，采用类(lèi)似(shì)租金的分期付款形式，等新楼落成时(shí)，收(shōu)齐买家的钱，买家就拥有(yǒu)了(le)自己的房(fáng)产(chǎn)。这种(zhǒng)方式(shì)减轻了民众购房的资金压力，加速了(le)房屋的建造和销售(shòu)，也解决了制造商的(de)资(zī)金问(wèn)题，降低(dī)投资(zī)风险，在当(dāng)时(shí)可谓是“双赢(yíng)”的举措(cuò)。“预售楼花+分期付款”的销售模式(shì)成为当时中国香(xiāng)港房(fáng)地产市场的一大特色，纵观中(zhōng)国香(xiāng)港(gǎng)房地产市(shì)场的改革，“卖楼(lóu)花(huā)”模式(shì)高效率地解决了核心的住(zhù)房供(gōng)不应求的问题(tí)，使房市发展进入新阶(jiē)段。

　　预售楼花模式推动了中国(guó)香(xiāng)港楼市几十年繁(fán)荣，但(dàn)期间也出现过(guò)“烂尾楼”的情况(kuàng)，但(dàn)监管部门不断完善、规范化，建立健全的监管机制(zhì)，促进市场健康发展。例如，1960年(nián)，位于大角咀的(de)一(yī)个楼盘因建筑费(fèi)用超支停工(gōng)，出现“烂(làn)尾”情况(kuàng)。在1961年后，中国香港管理部门提升了对(duì)于(yú)预售楼花(huā)制度的监管，即要求开发商在预售前(qián)，确(què)保地价款(kuǎn)已经全部支付，还要证明自身(shēn)有资金等能力把项目完成(chéng)，资金需放入律(lǜ)师所托管，支(zhī)取时需律所(suǒ)和建筑(zhù)师的核准。为了防止开发商、律(lǜ)所、建筑(zhù)师等造假，套取监管(guǎn)账户资金，中国香港(gǎng)要求律师行在(zài)银行(xíng)开(kāi)设的信托账户（监(jiān)管(guǎn)账户(hù)）、开(kāi)发(fā)商操作等采取全透明化机(jī)制，且银行的责任(rèn)上升，如出现房屋(wū)“烂(làn)尾”情况，银行将成最大风险方，后续需(xū)自身(shēn)推动项目完工。随着监管体系逐步完善(shàn)，出(chū)现(xiàn)“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求大、供给量少(shǎo)，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地版(bǎn)预售制(zhì)”

　　二(èr)十世纪九十年代，中国内地面临住房需求(qiú)大和(hé)供给量短(duǎn)缺问题(tí)，引入(rù)“卖楼(lóu)花(huā)”制度(dù)。建国以来，中国内(nèi)地优先发展重(zhòng)工业，强调基础(chǔ)建设，这一(yī)导向(xiàng)使前期发展(zhǎn)工业化的进程大于城市化进(jìn)程(chéng)，唯有解决(jué)住房基础(chǔ)等城市化配套(tào)问题，才能进一(yī)步推进城市化。但当时推行的是“统(tǒng)一管理，统一(yī)分配，以(yǐ)租(zū)养房”的福利分房制度，住(zhù)房市(shì)场发展起步(bù)较晚、增速较慢，福利分房制(zhì)度也出现了分(fēn)配不公(gōng)、效率低、配(pèi)套差等(děng)问题，因(yīn)此福(fú)利分房制度不再适用于当时的国情。叠加房(fáng)地产(chǎn)市(shì)场面临商品房的需求量大，而社会缺(quē)少大型房地(dì)产开发商，商品房供应量(liàng)小(xiǎo)的困(kùn)境，此时引(yǐn)入中国香港的“卖楼花”模式无疑(yí)是对(duì)内地房(fáng)地产市(shì)场的(de)一针强心剂。从1994年(nián)起，中国内地逐步引(yǐn)进(jìn)中国香港预售商品房制度(dù)，先后(hòu)出台多项文件，大(dà)力支持国内房地产市场改革(gé)。例(lì)如，1998年，国务院出台《关于进一步深化城镇住房制度(dù)改革，加(jiā)快(kuài)住房建设的通(tōng)知》文件(jiàn)，决定停止住房无偿(cháng)实物分配，逐步实(shí)行(xíng)住房分(fēn)配货币化(huà)、住(zhù)房供给商品(pǐn)化、社(shè)会化(huà)的住房(fáng)新体制(zhì)，从计划经济下的福利分房转(zhuǎn)向市(shì)场经(jīng)济的商品房。房地产市场(chǎng)采用预售制(zhì)，允许开发商卖期房，解决了房企缺少资金和开发时间(jiān)周期长(zhǎng)的两大难题(tí)，开发(fā)商(shāng)以预售款撬动下一个项目的开发，形成滚动开发模(mó)式，住房(fáng)供应速度加快。自此中国内地(dì)开始(shǐ)房改货(huò)币化，中国(guó)人民(mín)银行等多(duō)方迅速出台相关的信贷政策，支(zhī)持购(gòu)房(fáng)者，极大(dà)作(zuò)用(yòng)推动了房地产市场的发展(zhǎn)。

　　引(yǐn)入中国香港“卖楼花”模(mó)式后，经调整(zhěng)形成契合中国(guó)内(nèi)地的商品(pǐn)房预售制度。预售制的初衷是为了(le)缓解房企资(zī)金压力，加(jiā)快城镇住房(fáng)建设。具体来说，是指房地产开发企业将(jiāng)正(zhèng)在建设中的房屋预先出售(shòu)给(gěi)购房者，由购房(fáng)者(zhě)支付定金或房款的(de)行(xíng)为。区别于(yú)中国(guó)香港，在中国内(nèi)地实践(jiàn)过程(chéng)中，商品房(fáng)预售流程为：房地产开发商办理预(yù)售许可证-签订(dìng)商品(pǐn)房买(mǎi)卖合同(tóng)-进行备(bèi)案登(dēng)记和预告(gào)登记-交付房(fáng)屋。在购房过程中，购房者(zhě)需要一次性付清首付款，并采用银行(xíng)贷款的形式一(yī)次性付清(qīng)剩余房款，换言之(zhī)，房屋未建(jiàn)成，开发商可(kě)能(néng)已拿到了(le)全部购房(fáng)款，这点与中国(guó)香(xiāng)港的按照(zhào)工程进度付款有(yǒu)所不(bù)同。对中国内地的开发商而言，预售制商品房也开启了高周转(zhuǎn)、高杠杆的运作(zuò)模式。

　　1.3预售制(zhì)推动城市化进程，但背后(hòu)潜(qián)藏的风(fēng)险确实存在

　　作为(wèi)中国内(nèi)地商(shāng)品房销售的(de)最主(zhǔ)要方式，预售(shòu)制极大缩短房企(qǐ)现金(jīn)回(huí)笼周期，同时增加(jiā)市(shì)场商品房供应(yīng)，推动了城镇化(huà)发(fā)展进程。预(yù)售(shòu)制在过(guò)去20多年对(duì)中国内地房地产市(shì)场的稳步发展起到了(le)重要作用，不仅解决(jué)了(le)房地产市场快速发(fā)展阶(jiē)段的(de)资金需求，也(yě)提高了居民居住(zhù)水(shuǐ)平，中国内地城镇居民从筒子楼住到住宅小区，从全民蜗(wō)居到(dào)基本(běn)适居，住房(fáng)事业取得巨(jù)大进步，数十(shí)年时间走完发达国家几百年城镇化路程。改(gǎi)革开放以(yǐ)来(lái)，城镇化进程进入快速(sù)发展(zhǎn)时期。1978-2021年，城镇人口(kǒu)由1.7亿(yì)人(rén)增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成(chéng)区面积由7438平方公里(lǐ)增长至(zhì)60721平方公里，增长7.2倍(bèi)。根据(jù)我们发(fā)布的《中国住房存(cún)量报告：2021》测(cè)算，1978-2020年中国内地城镇住宅存量从不(bù)到14亿平(píng)增至313.2亿平，城镇人(rén)均住房建筑面积从(cóng)8.1平方米增至34.7平方(fāng)米，城(chéng)镇住房套数从约3100万套增至3.63亿套，套户比从(cóng)0.8增至1.09。预售制在当(dāng)前(qián)已成为中国内地商品房销售最主(zhǔ)要方式，2005年中国(guó)内地商品住宅(zhái)期房销售(shòu)面(miàn)积占总销售面积的比重为(wèi)63％，而2021年期房累(lèi)计销售面(miàn)积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制也推动了中国(guó)内地房地产行(xíng)业的发展(zhǎn)。中(zhōng)国内地(dì)房地产历经(jīng)二十多年长周期繁荣，行业各(gè)项(xiàng)指标大幅增长。1999-2021年，房屋新(xīn)开工面积从2.2亿平(píng)增(zēng)至(zhì)19.9亿(yì)平，累计(jì)上(shàng)涨(zhǎng)8.2倍，年复合增速10.6％。房(fáng)地产开发投资完成额(é)从0.4万亿元增至14.8万(wàn)亿元，累计上涨35.8倍，年复合增(zēng)速17.8％。商品房(fáng)销售面积(jī)和销售(shòu)金额分(fēn)别从(cóng)1.5亿平增至(zhì)17.9亿平、0.3万(wàn)亿元(yuán)增至18.2万亿(yì)元，累(lèi)计(jì)上(shàng)涨11.3、65.3倍(bèi)，年复(fù)合增速12.1％、21％。伴随房地产(chǎn)业的快速发(fā)展，房地产企业从无到有(yǒu)、从国企先行到民企崛起(qǐ)，队伍(wǔ)逐渐(jiàn)壮大(dà)。2018年，房地产企业数量达(dá)9.8万个，比1998年(nián)的2.4万个(gè)增长3.1倍。

　　二十(shí)年(nián)来房(fáng)地(dì)产(chǎn)也成为拉动中国内地经济高增长的火车头。

　　1）从(cóng)经济增(zēng)长渠道，房地产带动(dòng)的上下游产业链特别长(zhǎng)，高达50多个行业。2020年(nián)房地产及其产业链(liàn)占(zhàn)GDP的17.2％（完全贡献），其(qí)中房地产业增加值占GDP的7.3％（直接(jiē)贡献(xiàn)），房地(dì)产(chǎn)带动产(chǎn)业(yè)链占GDP的9.9％（间(jiān)接贡献），其中房地产对金融、批发、建材(cái)的带(dài)动最(zuì)为明显。

　　2）从投(tóu)资(zī)渠(qú)道，2020年(nián)房地产完全拉动的投资占全社会(huì)固定资产投资的51.5％，其中，房地(dì)产开发投资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道(dào)，从房地产贷款占银行各项(xiàng)贷款余额(é)的比重看，2021年12月为27.07％，如(rú)果加上信托等通道业务，占(zhàn)比超过三分之一(yī)。从(cóng)房地产融资存量占社融存量比重看，2021年12月占比为18.76％。如果房企大面积(jī)违(wéi)约，将导致银行(xíng)不良率大幅上升。

　　4）从居民财富效(xiào)应渠道，根据我们(men)的《中国住(zhù)房市值测算报告》，2020年(nián)中国住房市值为62.6万亿美(měi)元，大于(yú)美国(guó)的(de)33.6万亿美元、日本的10.8万亿(yì)美(měi)元、英法德三(sān)国合计的31.5万亿美元(yuán)。从住房市值占(zhàn)股债房市值(zhí)的(de)比例看(kàn)，2020年中(zhōng)国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英(yīng)国的49％、法国的(de)56％、德国的64％。中国住房市值与股债房市值(zhí)的比例较(jiào)高，主(zhǔ)要是因为住房市值高，以及(jí)中国资本市场发育尚不成熟，直接融资比例较低，股(gǔ)票(piào)、债券市值较低，居民投资渠道缺乏。

　　不可(kě)否认，预售制背后潜藏的风险确实(shí)存在，当(dāng)前的负面效(xiào)应愈(yù)发凸显。

　　从个人层面看，绝(jué)大部分商品(pǐn)是一手交钱一手(shǒu)交(jiāo)货(huò)，预售制是对购买(mǎi)者的单方面不公平(píng)制(z亲爱的让你㖭我下黑hì)度，购房老百姓几乎(hū)承担了所有商品(pǐn)不能交(jiāo)付的(de)风险。比如，交房等待期一般为两年，在(zài)此期(qī)间(jiān)，购房者不仅承担银(yín)行利息，还要(yào)承担延迟(chí)交房、“一房(fáng)二(èr)卖(mài)”、房屋(wū)质量(liàng)、房产证延期办(bàn)理甚至(zhì)不能交房(fáng)等风险。另外，购房者和开(kāi)发商(shāng)之间的购(gòu)房合同、购房者和(hé)银行的按揭贷款合同是两个独(dú)立的合同关系(xì)，如(rú)果开(kāi)发商发生违约(yuē)，购房者只能(néng)根据购(gòu)房合同向(xiàng)开发商主张(zhāng)权力，但依(yī)旧需要(yào)根据按(àn)揭贷款合同按时向银行进(jìn)行贷款偿还，因此购(gòu)房者承担的风(fēng)险(xiǎn)较大。

　　从(cóng)行业层(céng)面看，预售制助推部分(fēn)房企过(guò)度举债、高杠(gāng)杆扩张，资金若遇到下行周(zhōu)期，会引发资金链断裂(liè)、项目搁置(zhì)等系列(liè)风险，进行(xíng)影响自身信(xìn)用和购房者对行业的(de)信心。

　　从金融层(céng)面看，银行(xíng)作为按揭贷款的(de)发放方，一旦(dàn)房企因(yīn)为市场波动或经营(yíng)不善，出现资(zī)金链断裂等(děng)一系(xì)列(liè)问题，导(dǎo)致(zhì)“烂(làn)尾”等情(qíng)况，而房企通过与购房(fáng)者(zhě)签订(dìng)的预(yù)售合(hé)同和(hé)按揭合(hé)同，已经从银(yín)行获(huò)得(dé)房款(kuǎn)，如果购房(fáng)者丧失还(hái)款(kuǎn)能力或短期不能(néng)还款等，则(zé)风(fēng)险完(wán)全(quán)由银行(xíng)承担(dān)，银行将(jiāng)面临较大(dà)的坏账压力(lì)。

　　从监管(guǎn)角度看，购房者的预(yù)售监管资金去(qù)哪了？楼盘“烂尾”，归(guī)根结底两(liǎng)个(gè)字那就是“没(méi)钱”，即没钱付(fù)工程款。在(zài)2004版的《城市商品房预售管理(lǐ)办(bàn)法》中明确规(guī)定了(le)开发企业预售商品房(fáng)所(suǒ)得款(kuǎn)项(xiàng)应当用于有关的工程建(jiàn)设，商品房(fáng)预售款监管的具体办法，由房地产(chǎn)管(guǎn)理部(bù)门制定。但多年以来(lái)全国并没有统一(yī)的预售资金监(jiān)管(guǎn)规定(dìng)，各地实行“一城一策(cè)”。例如，太原、昆明、重(zhòng)庆、长沙等(děng)城市重点(diǎn)监(jiān)管(guǎn)资金比(bǐ)例为总预售款(kuǎn)的(de)15-40％左右，郑州、福州、合肥等城市(shì)则(zé)按照项目的建安成本乘(chéng)以建筑面积或者项目工程(chéng)总(zǒng)额(é)报价计算重点资金(jīn)。而事实是，不少购房款(kuǎn)未(wèi)进入监管账户、或进入(rù)监管账(zhàng)户后被挪用，导致楼盘没有资金继续建设。收楼遥(yáo)遥无期，月供却被迫继续还款。那么，监管账户(hù)资金如何被挪走(zǒu)的？实际上(shàng)，在过去房地(dì)产大(dà)开发时代的高周转背景(jǐng)下，抽调(diào)预售款监管账户(hù)资金(jīn)，是(shì)行(xíng)业(yè)“潜规则”。比如工程总承包方，以工程建设名义，获得监(jiān)管账户拨付资金，再(zài)由工程方将(jiāng)资金(jīn)转(zhuǎn)给房企，而(ér)拨付的工程款，远超工程进度所(suǒ)需。通过这些方式套(tào)取的资金，在房企各(gè)地项(xiàng)目间(jiān)流动，变相加(jiā)杠杆，这样做提供了(le)资金流动性，房企抽调资金统筹拿地、还(hái)款和楼(lóu)盘建设(shè)，形成一(yī)种资金循环(huán)高周转(zhuǎn)模(mó)式，但一(yī)定程度上(shàng)把风险(xiǎn)甩给了(le)购房者(zhě)。

　　2 国际经(jīng)验

　　整(zhěng)体来说，国外商品房预(yù)售(shòu)制度呈现以下特点：

　　1）预付款保护：对于购房者(zhě)预付资金，一般(bān)设有定(dìng)金或预付款保(bǎo)护机制(zhì)，如英国、日(rì)本(běn)；

　　2）预付款(kuǎn)比重：要(yào)求购房者支付的预付款比例相对较低，绝大部(bù)分(fēn)房(fáng)款在房(fáng)屋交付后(hòu)开始支付；

　　3）预付款支付方式：预付款一(yī)般以定金方式支(zhī)付(fù)，或按工程进度分期支付(fù)，或(huò)二者结(jié)合；

　　4）按(àn)揭(jiē)贷款方式：一般采用两种(zhǒng)方式发放按揭贷款，一是按工程进度(dù)付(fù)款(kuǎn)，按揭贷款(kuǎn)按照工程进度逐渐发(fā)放，购房者(zhě)开始(shǐ)月(yuè)供；二是房(fáng)屋交付(fù)后发放按揭贷(dài)款；

　　5）房屋(wū)烂尾保护：为(wèi)预(yù)售商(shāng)品房提供(gōng)期房烂尾保险，在(zài)商品房出(chū)现重大延(yán)期或重(zhòng)大缺陷时，保障购房(fáng)者权(quán)益；

　　6）房屋(wū)交付保(bǎo)护：房屋交付质量的保(bǎo)障(zhàng)有两(liǎng)种方式，一(yī)是(shì)期房由政府或第三方(fāng)验收(shōu)合格并提供验收凭证后，开发商凭验收(shōu)凭证取得购房者支(zhī)付的房款。二是开(kāi)发商为购房者提供一定(dìng)的保(bǎo)修期，通常1-5年，保修期满，购房(fáng)者支(zhī)付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方(fāng)全程监管，交付时(shí)开发商(shāng)凭验(yàn)收凭证取(qǔ)得房款

　　美国期房定金一定期限内无条件(jiàn)返还，最低首(shǒu)付(fù)比例为3.5％，交房前(qián)仅支付(fù)首付，其余房款交付后按揭(jiē)还(hái)款，交付前资金由第三方全程监管，交(jiāo)付时开发商凭验(yàn)收凭(píng)证取得房款。

　　定金及(jí)首(shǒu)付环节，定金(jīn)比例一(yī)般为房款的1％-5％，首(shǒu)付比例(lì)最(zuì)低可低于3.5％，根据美国官方(fāng)数据，2021年(nián)美(měi)国平均首(shǒu)付比例为(wèi)12％。

　　余款(kuǎn)支付方面，除定金或首(shǒu)付外(wài)，购(gòu)房(fáng)者在房(fáng)屋交付后通(tōng)过按揭贷(dài)款(kuǎn)支(zhī)付剩余房(fáng)款。

　　资金监管方面(miàn)，美国为防止开发商挪(nuó)用资金，购房者的定金及首付款(kuǎn)由第三方公证行或产权保险公司(sī)的信(xìn)托账户监管。如果开发(fā)商(shāng)倒(dào)闭导致楼(lóu)盘烂尾，购房者(zhě)资金(jīn)可通(tōng)过申请(qǐng)仲裁取(qǔ)回，且不承担任何责(zé)任与损失。而(ér)开发商(shāng)在房屋(wū)建设(shè)过程中的资金全部来自银行(xíng)，银行根据(jù)工(gōng)程进度向开发商提供一定比例(lì)的贷(dài)款，由(yóu)于开(kāi)发商挪(nuó)用资金(jīn)直(zhí)接损害银行(xíng)利益(yì)，银(yín)行有充分动机监管开发商施工进度。开(kāi)发商(shāng)在房屋交付时需取(qǔ)得由政府相关部(bù)门经审(shěn)查后发放的(de)验收(shōu)凭(píng)证，通过验收凭证向银(yín)行得到购房者支付的房款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂尾(wěi)险

　　德(dé)国期房可零首付购房，房款按建造工期进度支(zhī)付，按(àn)揭(jiē)按工(gōng)期放款后(hòu)还贷，房贷(dài)利率采(cǎi)用固定利率，开发商或(huò)购房者可购(gòu)买期房(fáng)烂(làn)尾保(bǎo)险。

　　预售门槛方面，德国开发商在项目获批后即可预售房屋。签署(shǔ)购房合同前，购房者需支付约(yuē)2000欧(ōu)的(de)定金并进行预(yù)约公(gōng)证，签订合同后定(dìng)金退(tuì)还(hái)。如由于任(rèn)何(hé)原因不能购买(mǎi)，定金按照德国法律全部退还。

　　签(qiān)署购房合同后，购房者需支付公证(zhèng)费(fèi)和土地交(jiāo)易税(shuì)，分(fēn)别为房(fáng)屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用(yòng)不包含在(zài)购房(fáng)款中，属(shǔ)于(yú)购房附加费(fèi)。

　　首付方(fāng)面，德国没有规定最低(dī)首付(fù)比例(lì)，可(kě)零首付(fù)购房。

　　余(yú)款方面，德国(guó)也(yě)采取按工期支付房款的制度，一(yī)般(bān)分7笔进行(xíng)支付，具(jù)体支付节点、比例因项目而异(yì)。一般来说(shuō)，支付(fù)节点可(kě)分为公证后、主体完工、内(nèi)部水暖电路完工、窗户玻璃完工、室内清洁及墙(qiáng)面(miàn)完(wán)工、地板完(wán)工、全部完(wán)工，支(zhī)付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面，购房者可在支付房款前申请房贷(dài)，房(fáng)贷利率采(cǎi)用固定利率，银行按(àn)施(shī)工节奏(zòu)分多次(cì)发放贷款(kuǎn)，每笔贷款给(gěi)予购房者一定(dìng)使用期限，期(qī)限结(jié)束后(hòu)，购房(fáng)者开始还贷(dài)。

　　保(bǎo)险方面(miàn)，德国保险公司针对期房设计了两(liǎ亲爱的让你㖭我下黑ng)种(zhǒng)保险(xiǎn)，保险的功能是(shì)当房屋出现重(zhòng)大延期或重大缺陷时(shí)，保险(xiǎn)公司保证开发商赔偿或修(xiū)复，开发商破产，由(yóu)保险(xiǎn)公司负责相(xiāng)应赔偿。保险由(yóu)开发商或(huò)购房(fáng)者(zhě)购买。

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款交(jiāo)房(fáng)时支付

　　英国(guó)预售制设有10％定金保险保护(hù)机(jī)制，交(jiāo)房(fáng)前付款比例仅20％-45％，资金(jīn)由(yóu)买卖双方律师严格监(jiān)管。

　　订立合同前，买卖双方均有一(yī)名律(lǜ)师(shī)，负责(zé)沟通期房交易中的(de)房(fáng)产、资金、合同等各个(gè)环节，各环节内容确(què)认(rèn)无误后签订首付交换(huàn)合同。

　　定(dìng)金方(fāng)面，英国设置了10％定(dìng)金保(bǎo)险保护(hù)机制，当开发商出现(xiàn)财务(wù)、经营(yíng)问题时，购房者10％的定金由保险公司赔付，而超出10％的部分较难(nán)追回。

　　首付方(fāng)面，首付比例(lì)通常为10％-25％，首(shǒu)付需要在合同签(qiān)订21天内支付。

　　余款(kuǎn)支付环节，英(yīng)国采取按(àn)工程进(jìn)度付款的(de)方式，但是交房前付款比例相对较低，一般会(huì)在合同(tóng)签订(dìng)6-24个(gè)月分(fēn)别支付两笔5％-10％的款项(xiàng)，即交房前付款比例在20％-45％之间，剩余款(kuǎn)项(xiàng)交房后支付。

　　交付环节(jié)，英国(guó)规(guī)定房屋(wū)必须(xū)经过房(fáng)产公(gōng)证(zhèng)公司的检验(yàn)验(yàn)收后才能(néng)交付，交付后方可(kě)按揭还贷。

　　资金监管(guǎn)环节，英国期(qī)房预售资金监(jiān)管极为(wèi)严格，资金也(yě)由(yóu)律师监管，在(zài)确认(rèn)工(gōng)程进度、支付相关(guān)款项过程中，由(yóu)买房律师将资金(jīn)转给(gěi)卖方(fāng)律师，卖方(fāng)律师转给开(kāi)发商，即资金在进入(rù)开(kāi)发商账户前经(jīng)过两道关(guān)口，有利于保障(zhàng)购(gòu)房者资金安全。

　　2.4 日本：为规范期房(fáng)交易立法，设置期房预付款保全措施(shī)

　　日(rì)本期房交易(yì)立(lì)法，定金超5％或(huò)1000万日元时，开发商(shāng)必须完成“预售房定金保全措施”，交房前付款比例不(bù)超房款的20％，开(kāi)发商违约需返还定价并赔(péi)偿约10％房款，交房后按(àn)揭还(hái)款。

　　立法(fǎ)方(fāng)面(miàn)，日本二战结束后由于房屋供(gōng)给严重(zhòng)失衡，叠加法律空(kōng)白，社会上“一房(fáng)二(èr)卖”现(xiàn)象普遍(biàn)，为此，日本政府1952年出台(tái)《宅地建筑物交(jiāo)易(yì)法(fǎ)》，经多次(cì)修订，目(mù)前(qián)是唯一一部规(guī)范期房交易的法律。

　　定金保护方面，根据(jù)日本《宅地(dì)建物取引业(yè)法》，对购房者支付定金(jīn)超过5％或超1000万日(rì)元的部分，法(fǎ)律要求开发商必须完成定金保全措施才可预售。什么是定金保全(quán)措施(shī)？即买卖双(shuāng)方签订购房合同时，开发商向金融机构或指定(dìng)保证机(jī)构(gòu)或保险机构(gòu)签订定金保证委托(tuō)合(hé)同，设置购房(fáng)者定金(jīn)的保(bǎo)证或保险(xiǎn)，并将相应的保证金证明书交(jiāo)付给购房者(zhě)。除(chú)定金外，其他预先支付的购(gòu)房款也受该措施(shī)保护(hù)。若开发商倒闭导(dǎo)致(zhì)期房烂尾，购房(fáng)者(zhě)可(kě)凭保证金证明书(shū)向金融机(jī)构或保证机构或保险公司兑付，同(tóng)时，开(kāi)发(fā)商需向购房者赔付违约金，一般(bān)约为房价的10％。

　　房款支付环(huán)节，交房前(qián)只(zhǐ)需支(zhī)付(fù)最(zuì)多不超20％的定金，签(qiān)订(dìng)购房(fáng)合(hé)同后，购房者即可(kě)向(xiàng)银行(xíng)申请贷款，但交房后才(cái)开始按(àn)揭贷款，除定金外的剩余房款在交房后开始支付(fù)。

　　2.5 新加坡：买方资金由银(yín)行监管，享(xiǎng)1年保(bǎo)修期后付尾款

　　新加坡期房(fáng)购房者违(wéi)约可返还相(xiāng)当于3.75％房款的订金，首付比例(lì)20％，余款(kuǎn)按(àn)工(gōng)程(chéng)进度支付，所有资金进银行专门项目资金(jīn)账户，交房后满1年保修期后支付(fù)15％尾(wěi)款。

　　订金支付环节，新加坡开发商有统一的选购权合同以及(jí)订金返还机(jī)制，即OTP，签订OTP后(hòu)需(xū)支付5％房款(kuǎn)作为订金，OTP有效(xiào)期14天，执行OTP则进一步签(qiān)订购买合同，不执(zhí)行OTP则退还3.75％的房款。

　　首(shǒu)付比例方面，签(qiān)订购房合同后，购(gòu)房者需支付15％的首付及印(yìn)花税，同时购房者向银行(xíng)申请按揭贷款。

　　余款支(zhī)付上，新加坡期(qī)房同样采取按工程进度付款的方式，《发展商条例(lì)》对期房(fáng)付款流程做(zuò)了统一详细(xì)规定，要求所有(yǒu)开发商遵守，支付(fù)节点一般为(wèi)合同签订后、地(dì)基完工(gōng)、框架完(wán)工、管道门窗等完工等，支付比例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭贷款也依照工程进(jìn)度(dù)放款，月供在此过程中随着放(fàng)出贷款的增(zēng)加而增加，未(wèi)放(fàng)款部分(fēn)无需月供。

　　资金监管(guǎn)方面，购(gòu)房者(zhě)的订金与付款(kuǎn)会存入银行专门的项目资金账户(hù)，账户资金提(tí)取须与(yǔ)房屋建设(shè)有关(guān)。房屋(wū)交(jiāo)付后，购房(fáng)者(zhě)享受(shòu)1年的房屋保修(xiū)期，此后购房(fáng)者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看(kàn)，当(dāng)前房(fáng)地产(chǎn)到了政(zhèng)策出手(shǒu)临界点，重点是保交楼和(hé)房企重组。一方面，加大对(duì)刚需(xū)和(hé)改(gǎi)善型需求的支持力度(dù)，长短(duǎn)兼(jiān)顾妥善应对局部停贷现象(xiàng)，重点是保交楼(lóu)保复工保民生，给予强有力的金融工具支持。另一方面，从(cóng)现在(zài)起，对(duì)还在正常运转的房企包括民(mín)营企业，加大(dà)支(zhī)持力度，由优质房企牵头并购重组整(zhěng)个行(xíng)业，为每(měi)个房企配(pèi)套(tào)AMC和(hé)财(cái)团，给予金融工具配套。

　　二，中期(qī)来(lái)看(kàn)，应充(chōng)分估计形势复杂性和人性(xìng)复杂性，兼(jiān)顾化解停(tíng)贷、复工(gōng)保交楼(lóu)、重(zhòng)组房企债务、恢复市(shì)场信心以(yǐ)及长效机制。长效机制(zhì)四大关键是推动城市群战略、人地挂钩、金融中性稳定和房地产税。定(dìng)金环节(jié)，建(jiàn)立开(kāi)发商违约(yuē)后定金保护机制，如将已支付定(dìng)金冻结至房屋交付阶(jiē)段(duàn)，保障购房者定金(jīn)安全。签订合同环节，鼓励保险公司(sī)介(jiè)入，为房(fáng)屋重大(dà)延期以及重大缺陷(xiàn)等(děng)情况提(tí)供充(chōng)分(fēn)的(de)保障(zhàng)。余款支(zhī)付(fù)环节，建立按工程进度付款机制或交房后(hòu)按揭贷款机制，充分保护(hù)购房(fáng)者的权益。资金监管环节(jié)，引(yǐn)入(rù)独立于(yú)开发商、银行的(de)第三(sān)方资金(jīn)监管机构，或(huò)由政(zhèng)府相关部(bù)门直接监管(guǎn)，以此防止资金挪用现象。交付环(huán)节，建(jiàn)立商品房保修期制度(dù)。保修期内，开发商(shāng)应(yīng)对房屋质(zhì)量问题全权负(fù)责、免费维修(xiū)，购(gòu)房者在保修(xiū)期(qī)结束后支付(fù)尾款。

　　三，长(zhǎng)期来看，取(qǔ)消(xiāo)商(shāng)品房预售制是大势所趋(qū)。一方(fāng)面，98年房改(gǎi)时(shí)，全国缺房子，开发商缺钱(qián)，预售(shòu)制(zhì)是权宜之计，现在全国套户比超(chāo)过(guò)1，从大开发进入存量时代(dài)，对购房民众不(bù)公(gōng)平的预售(shòu)制已经过时了，该取(qǔ)消(xiāo)了，改为现房销售(shòu)。另一方面(miàn)，取消(xiāo)预售制，改为现房(fáng)销(xiāo)售，开(kāi)发商将拼的不是五花八门(mén)、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营销手段(duàn)，而是所见即所得的过硬的(de)产品质量和诚信，这才是对购房民(mín)众(zhòng)的最根本(běn)最实质的保障，这样将极大的提升开发商(shāng)的建筑质(zhì)量，实现良币驱逐劣币。

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