文(wén)：任泽平团队(duì)　　

　　导读(dú)

　　是(shì)该取消预售制了。 1月(yuè)17日(rì)召开的全国住房和城乡建设工作会议提出“有(yǒu)条件(jiàn)的可以进行现(xiàn)房(fáng)销售(shòu)”，不足一个月时(shí)间，已(yǐ)有山东、安徽(huī)、河南、四(sì)川、广东等(děng)地(dì)明确表态，试(shì)点现房销售。

　　1、是该(gāi)取消(xiāo)商(shāng)品房(fáng)预售制了，用你的钱，建你的房子，还烂尾了，这(zhè)是对购(gòu)房(fáng)者的(de)不公平。以后谁(shuí)有钱谁建(jiàn)房，没(méi)钱(qián)没实力的(de)别建了，不能把包(bāo)袱甩给老百姓和社会，这是房(fáng)地产(chǎn)从大开发时代(dài)步(bù)入高质量发展阶段的必然趋势，也(yě)是对购房(fáng)老百姓的最(zuì)大保护。98年房改时，全国缺(quē)房子，开(kāi)发商缺钱，预(yù)售制是权宜之计，现在全国套户比超过1，从大开(kāi)发进入存量时代，对购房民众不(bù)公平的预售(shòu)制已经过时了(le)，该(gāi)取消了(le)，改为现房销(xiāo)售。以后(hòu)一手交钱，一手交房，天经地义(yì)。当然二次房改是个技术活(huó)，兼顾(gù)化解停贷、复工保交楼、重组房企债务、恢复市场信心以(yǐ)及长(zhǎng)效机制(zhì)，长(zhǎng)效机(jī)制四(sì)大(dà)关键是推动城(chéng)市群(qún)战略、人地挂钩、金(jīn)融中性稳(wěn)定(dìng)和房地产税。如果按照经济(jì)规律办事，中国(guó)一定能实现(xiàn)房地(dì)产(chǎn)软着陆和长期平(píng)稳健康发展，跨过(guò)这道关，解好这道世界难题(tí)。

　　2、为什么要取(qǔ)消预售制、改(gǎi)为(wèi)现房销售？大家想想(xiǎng)，绝(jué)大(dà)部(bù)分商(shāng)品是一手(shǒu)交钱一手交货，预售制(zhì)是(shì)对购买者的(de)单方面不公平(píng)制(zhì)度(dù)，购(gòu)房老百姓几乎(hū)承担了所(suǒ)有商品不能交付的风险。从个人层面看(kàn)，预(yù)售制对购房者非(fēi)常不公平，比如(rú)，交(jiāo)房等(děng)待期一般(bān)为两(liǎng)年，在此期间，购(gòu)房(fáng)者(zhě)不仅承担银行利息(xī)，还要承担延迟交房、房屋质量、房产证延期办理甚至不能交房(fáng)的风险(xiǎn)。从行业层面看，预售(shòu)制助(zhù)推(tuī)部分房企过度(dù)举债、高杠杆扩张，若(ruò)遇(yù)到下行周期，会引发资金链(liàn)断(duàn)裂、项目搁置等系列风险。取(qǔ)消(xiāo)预售制，改(gǎi)为现(xiàn)房销售，这(zhè)样有助于(yú)落(luò)实(shí)中央房住不炒(chǎo)精神、有助于保障(zhàng)购房老(lǎo)百姓(xìng)权益(yì)、有助于房(fáng)企稳健发展，一举多得(dé)，谋划长(zhǎng)远。

　　3、为什么建(jiàn)议取消(xiāo)预售(shòu)制度？预(yù)售制度(dù)怎(zěn)么来(lái)的？国外什么情(qíng)况？简单科普一下：商品房(fáng)预售(shòu)最早源于中国香港，俗称卖(mài)楼花，卖期房(fáng)，是一种(zhǒng)开发商放(fàng)杠杆的(de)方式。98年(nián)房改，由于商(shāng)品(pǐn)房短缺，房企缺资金，借鉴中国香港，引(yǐn)入了商品房预售制度。其(qí)实，当前世界(jiè)不(bù)少国家(jiā)存在预售制。但是(shì)，重点来了！发达国家一般(bān)有严格的监管保障措施，开发商(shāng)在项目获得政府批准后才可(kě)以开始(shǐ)销(xiāo)售，买家在购买期房后并非(fēi)像中国一(yī)样在支付完(wán)首付款(kuǎn)后从银行一次性贷款支付(fù)剩余全部(bù)房(fáng)款，而是根据开(kāi)发商工程进度(dù)在完全交房前进(jìn)行分期(qī)支付。所以，预售制度是(shì)需要严格的(de)资金监管、分期支付以及违约处罚(fá)措(cuò)施作(zuò)为(wèi)保障(zhàng)的，如果没有这些(xiē)保障措(cuò)施，一(yī)定会触发风险，对购房民众不公平，所以不如(rú)借机取(qǔ)消预售制度(dù)，以后改为现房销(xiāo)售。客观讲预售制度有一(yī)定历(lì)史(shǐ)阶段性，现在中国(guó)住(zhù)房进入(rù)存量时代(dài)，取消预售制度有助(zhù)于降负债降杠杆，不再(zài)把烂(làn)尾风险甩给老百姓和社(shè)会，当然这需要配套(tào)房企债务重组、复工(gōng)保(bǎo)交楼、恢复(fù)市场信心(xīn)和房(fáng)地产长效机(jī)制。这是个技术活，只要坚持(chí)市场化改革，中国(guó)一定能化解这个难题，让房地产(chǎn)回归实体经济和居住属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如(rú)果(guǒ)取消预售制(zhì)，改为现房销售，开发(fā)商将拼的不是五花八(bā)门(mén)、眼花缭(liáo)乱、不知(zhī)道能(néng)不能兑现(xiàn)的营销(xiāo)手段(duàn)，而是所见即所得的过硬的产品质量和诚信，这(zhè)才(cái)是对(duì)购房民众的最根本最(zuì)实质的(de)保障，这样将极(jí)大的提升开发商的建(jiàn)筑质(zhì)量，实(shí)现良币(bì)驱(qū)逐劣币。所有商业的本(běn)质是向善，是以客户为中(zhōng)心，房(fáng)地产也不能例外，老百(bǎi)姓买房子(zi)是天大(dà)的事，烂尾毁三代(dài)，好房幸(xìng)福一家(jiā)人。从(cóng)这个角度(dù)，取消预售制、实施现(xiàn)房(fáng)销售是实(shí)现老百(bǎi)姓安居乐(lè)业、社会长治久安、行业企业健康发展的重大措施。在当前的(de)情况(kuàng)下，取(qǔ)消预售制要结合稳楼市(shì)、房地产软着陆、打通金融(róng)支持当期三好生、新模式(shì)等综合施策。

　　作者十年(nián)前在(zài)国务院发展(zhǎn)研究中(zhōng)心参(cān)与(yǔ)财税改(gǎi)革方案研究(jiū)时(shí)，对预售制、房地产(chǎn)税、人(rén)地挂钩、金融(róng)稳定、房(fáng)企杠杆率等(děng)进行过长期系统(tǒng)的专项(xiàng)研究。（参(cān)考后来形成的专著(zhù)《房地产周期(qī)》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国内地商(shāng)品(pǐn)房预售制(zhì)的前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按揭(jiē)”，霍英(yīng)东(dōng)创造“卖楼(lóu)花”模式

　　1.2 住房需求大、供给量(liàng)少，引进“卖楼花”模式(shì)，形成“中国(guó)内地版预(yù)售制”

　　1.3 预(yù)售制推(tuī)动(dòng)城市化进程，但背(bèi)后潜藏的(de)风(fēng)险确(què)实存在

　　2 国际经验(yàn)

　　2.1 美国：交付(fù)前预售资金第三方全程监管，交付时开发商凭(píng)验收凭证取得房(fáng)款

　　2.2 德国(guó)：可零(líng)首付购房，提(tí)供期房烂(làn)尾险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保护机制(zhì)，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为规范期房交易立(lì)法，设置期房预(yù)付款保全(quán)措施(shī)

　　2.5 新加坡(pō)：买方(fāng)资金由(yóu)银行监管，享1年保修(xiū)期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国(guó)内地商品房预售(shòu)制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按(àn)揭”，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模式

　　二十世纪五十年(nián)代在中国香(xiāng)港，楼(lóu)宇出租是地产行业盛(shèng)行的方(fāng)式，但(dàn)有着(zhe)转(zhuǎn)让难、出租资金周转期长等问(wèn)题，分(fēn)层销售(shòu)孕育而生(shēng)。20世纪(jì)50年代，中国香(xiāng)港还未推行(xíng)公(gōng)共房(fáng)屋制度，许多人栖身于木(mù)屋或者(zhě)其他临(lín)时(shí)住宅，住房的需求是相(xiāng)当高，不(bù)过大多数居民的储蓄(xù)很少。当(dāng)时(shí)楼宇买卖多数(shù)以一(yī)整栋(dòng)楼为单(dān)位，需要雄厚的资金实(shí)力(lì)才能购买(mǎi)。虽然楼宇出租是中国香港地(dì)产行(xíng)业盛行的方式，但有着转让难、出租资金周转期(qī)长等问题。针对(duì)这(zhè)一系列问(wèn)题，不(bù)少地产(chǎn)商(shāng)开始探求新的方式(shì)，如把楼宇契约切(qiè)开，即“分契”，然后将楼宇分层出售。这模式一经(jīng)推行，购买(mǎi)楼宇的市民数量有所(suǒ)增加，开发商(shāng)资金(jīn)周转加快。

　　在分层出售的基础上(shàng)，将“按揭”模式引入房地产销售，霍英东创造“卖楼花(huā)”模式。1953年底(dǐ)霍英东(dōng)创办立(lì)信置业有(yǒu)限(xiàn)公司，凭借商业直觉和多年经(jīng)营杂(zá)货铺、海上驳运(yùn)业务(wù)的经验，对于商品流通、资(zī)金周转有(yǒu)着独到的见解，在努力寻求方法(fǎ)加快自身资金周转。当时其在购(gòu)下九龙的一块地(dì)盘(pán)后(hòu)，除(chú)了(le)分层(céng)出售、还印(yìn)发售楼说明书，上(shàng)有文字详(xiáng)尽说明楼宇的地势环境、建筑材料(liào)、分层价格、订购方法等。此(cǐ)外，“卖楼花”是另外一个(gè)亮点，即先收取(qǔ)买(mǎi)家的订金，采用类似租金的分期付款形式，等新楼落成(chéng)时，收齐买家的钱，买家(jiā)就(jiù)拥有了自己(jǐ)的(de)房产。这种方式减(jiǎn)轻了民众购房的(de)资金压力，加(jiā)速了房屋的(de)建(jiàn)造(zào)和销售，也解(jiě)决了制造商(shāng)的资金问题，降低投资风险，在当时可谓是“双赢”的(de)举措。“预售楼花+分期付款”的销售模式成(chéng)为当时中国香港房地(dì)产市(shì)场的一大(dà)特色，纵观(guān)中国香港房地产市场的改革，“卖(mài)楼(lóu)花”模式高(gāo)效率地(dì)解决了(le)核心(xīn)的(de)住(zhù)房供不(bù)应求的问题，使房市发展进(jìn)入新阶段。

　　预(yù)售楼花模式推动了中(zhōng)国香(xiāng)港楼市几十年繁荣，但期间也(yě)出现过“烂(làn)尾楼”的情况(kuàng)，但监管部门不断完(wán)善、规范(fàn)化，建立健全的监管机制(zhì)，促(cù)进市场健康(kāng)发展。例如(rú)，1960年(nián)，位于大角咀的一(yī)个(gè)楼盘因建筑费用超支停(tíng)工，出现“烂(làn)尾(wěi)”情况。在(zài)1961年后，中(zhōng)国香港管理部门(mén)提升了对于预(yù)售楼(lóu)花(huā)制度(dù)的监(jiān)管，即要求开发商(shāng)在(zài)预售(shòu)前(qián)，确保(bǎo)地价款已经全部(bù)支付，还要证明自身(shēn)有(yǒu)资(zī)金等能力把项目完(wán)成，资金需放(fàng)入(rù)律师所托管(guǎn)，支取时需律所和建筑师的核准。为(wèi)了防止开(kāi)发(fā)商、律所、建筑师等造假，套(tào)取监管账户资金，中(zhōng)国香港要求律师行在银(yín)行(xíng)开设的(de)信(xìn)托账户（监(jiān)管(guǎn)账户(hù)）、开发商操作等采(cǎi)取全透明化(huà)机制，且银行的责任上升，如出现房屋“烂尾”情(qíng)况，银行将(jiāng)成(chéng)最大风险方，后续需自身(shēn)推动项目完工。随着监管体系逐步完(wán)善(shàn)，出(chū)现(xiàn)“烂尾(wěi)”的现象(xiàng)较少。

　　1.2 住房(fáng)需求大、供(gōng)给(gěi)量少(shǎo)，引进(jìn)“卖楼花”模式(shì)，形成“中国内地(dì)版预售制”

　　二十世纪九十(shí)年代，中国内(nèi)地(dì)面临住房需求大和供给量短缺问题，引(yǐn)入“卖楼(lóu)花”制度。建国以来(lái)，中国内地优先发展重工业，强调基础建设，这一导向(xiàng)使前(qián)期发(fā)展工业(yè)化的进程(chéng)大于城市化进(jìn)程(chéng)，唯有解决(jué)住房基(jī)础(chǔ)等(děng)城市化配套(tào)问题，才能进一步(bù)推进城市化。但当(dāng)时推行的是“统(tǒng)一管理，统一分配，以(yǐ)租(zū)养房”的(de)福利分房制(zhì)度，住房市场发展起步(bù)较晚、增(zēng)速较慢，福利分房制(zhì)度也出现了分配(pèi)不公、效率(lǜ)低、配(pèi)套(tào)差等问(wèn)题，因此福利分房制(zhì)度不(bù)再适用于当(dāng)时的国情。叠加房(fáng)地(dì)产市场面临商(shāng)品(pǐn)房(fáng)的需求量大，而社会缺(quē)少大型房地产开(kāi)发(fā)商，商(shāng)品房供应量小的(de)困境，此(cǐ)时引入中国香港的“卖楼(lóu)花”模式无疑(yí)是对内地(dì)房地(dì)产市场的(de)一针(zhēn)强心剂。从(cóng)1994年起，中国内地逐步引进中国香(xiāng)港预售商品房制(zhì)度，先(xiān)后出(chū)台多(duō)项文(wén)件(jiàn)，大力支持国内(nèi)房(fáng)地产市场(chǎng)改革(gé)。例如，1998年，国务院出台《关于进一步深(shēn)化城镇住房制(zhì)度改革，加快(kuài)住房建设的通(tōng)知》文件，决定(dìng)停止(zhǐ)住(zhù)房无偿实物分配(pèi)，逐步(bù)实行住房分配货币化、住房(fáng)供给商品化、社(shè)会(huì)化的住(zhù)房新(xīn)体制，从计划经济下的(de)福利分房(fáng)转向市(shì)场(chǎng)经济的商品房。房(fáng)地产市场采用预售(shòu)制，允(yǔn)许开发商(shāng)卖期房，解决了房企缺少资(zī)金和(hé)开发(fā)时间周期长的两大难题(tí)，开发商以预售款(kuǎn)撬动下一个项目的开发，形成滚(gǔn)动开发模(mó)式，住房供应速度加快。自(zì)此中国内地开始房改货(huò)币化，中国(guó)人民银行等多方迅速出台相关的信贷政策，支持购房者，极大作用推动了房地产(chǎn)市场的发展。

　　引入中国(guó)香港(gǎng)“卖楼花”模式后，经调整形成(chéng)契合(hé)中国内地的商品房预(yù)售制度。预售制的初衷是为了缓(huǎn)解(jiě)房企资金(jīn)压力，加快城(chéng)镇住房建(jiàn)设。具体来说，是指房地(dì)产开发企业将正在(zài)建(jiàn)设中的房屋预先(xiān)出售给购房者，由购房者支付定(dìng)金(jīn)或房(fáng)款(kuǎn)的行为。区别于中国香港(gǎng)，在(zài)中国(guó)内地实(shí)践过程中，商(shāng)品房预售(shòu)流(liú)程(chéng)为(wèi)：房(fáng)地产开发商办理预售许(xǔ)可证-签订商品房买卖合同-进行备(bèi)案登(dēng)记和预(yù)告登记(jì)-交(jiāo)付房屋。在购房过程中，购(gòu)房者需要一次性付清首付款，并采用(yòng)银行贷款的形式一次(cì)性(xìng)付清剩(shèng)余(yú)房款，换(huàn)言(yán)之(zhī)，房屋未建成，开(kāi)发(fā)商可能已(yǐ)拿到了全部购房款(kuǎn)，这(zhè)点与中(zhōng)国香港的按照工(gōng)程已婚男人经常找你聊天是什么意思，一个愿意陪你聊天的已婚男人(chéng)进度付款有所不(bù)同。对中(zhōng)国内地的开发商而言，预售制商品房也开启(qǐ)了(le)高周转、高杠(gāng)杆的运作模式。

　　1.3预售(shòu)制(zhì)推动城(chéng)市化进程，但背后潜(qián)藏的风险(xiǎn)确实(shí)存在

　　作为(wèi)中国内(nèi)地商品房销售的最主要方式，预售制极大(dà)缩(suō)短房企(qǐ)现金回(huí)笼周期，同时增加市场商品房供应，推动了城镇化发展进程。预售(shòu)制在过去20多年对(duì)中国(guó)内地(dì)房地产市场的稳步发展起到了(le)重要(yào)作用(yòng)，不仅解决(jué)了房地产市场快(kuài)速发展阶段(duàn)的资金需求，也提高了居民居住(zhù)水平，中国内地城镇(zhèn)居(jū)民从筒子(zi)楼(lóu)住到(dào)住宅小区，从全民蜗(wō)居到基(jī)本适居，住(zhù)房事业取得巨大进(jìn)步，数十年(nián)时(shí)间走完发达国家几百年城镇化(huà)路程。改革(gé)开放以来(lái)，城(chéng)镇化进程进入(rù)快(kuài)速发展时期。1978-2021年(nián)，城(chéng)镇人口由1.7亿(yì)人增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面积由7438平(píng)方公里增长(zhǎng)至60721平方公里(lǐ)，增(zēng)长7.2倍(bèi)。根(gēn)据我(wǒ)们发布的(de)《中国住房存量报告(gào)：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇(zhèn)住宅(zhái)存(cún)量从不到14亿平增至313.2亿平，城镇(zhèn)人均(jūn)住房(fáng)建(jiàn)筑面积(jī)从8.1平方米增(zēng)至34.7平方米，城镇住房套数(shù)从约3100万套(tào)增至3.63亿套，套(tào)户比从(cóng)0.8增(zēng)至1.09。预售制在当前已成为中国内地商品(pǐn)房销售最主(zhǔ)要方式，2005年中(zhōng)国内(nèi)地商(shāng)品住宅期房销售面积占(zhàn)总销(xiāo)售(shòu)面(miàn)积的比重(zhòng)为63％，而(ér)2021年(nián)期(qī)房(fáng)累计销售面积达(dá)15.6亿平(píng)，比(bǐ)重上(shàng)升至87％。

　　预售制也推动了中国(guó)内地房地产(chǎn)行业的(de)发(fā)展。中国内(nèi)地房地产历(lì)经二十多年长周(zhōu)期(qī)繁荣，行业各(gè)项指标大幅(fú)增长。1999-2021年，房屋新开工面积从(cóng)2.2亿平(píng)增至19.9亿平，累(lèi)计上涨8.2倍，年(nián)复合增速10.6％。房地(dì)产开发投资完成额从0.4万亿元增至14.8万亿(yì)元，累计上涨(zhǎng)35.8倍(bèi)，年复合增速(sù)17.8％。商品房销售面积和销售金额(é)分别从(cóng)1.5亿平增(zēng)至17.9亿(yì)平、0.3万亿元(yuán)增至18.2万(wàn)亿元，累计上(shàng)涨11.3、65.3倍，年复合增(zēng)速12.1％、21％。伴(bàn)随房(fáng)地产业的快速发展，房(fáng)地产企业从无到(dào)有、从国企先行到(dào)民企崛起，队伍(wǔ)逐渐壮大。2018年(nián)，房地产企业数量达9.8万个(gè)，比1998年的2.4万(wàn)个(gè)增长3.1倍。

　　二十年来房地产也(yě)成为(wèi)拉(lā)动中国内地(dì)经济高增长的(de)火车头。

　　1）从经济(jì)增长渠道，房地产带动的上(shàng)下游产(chǎn)业(yè)链特别长(zhǎng)，高达50多个行业。2020年房地(dì)产及其产业链占GDP的17.2％（完全贡(gòng)献），其中(zhōng)房地产业增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带(dài)动(dòng)产业(yè)链占GDP的9.9％（间(jiān)接贡献），其(已婚男人经常找你聊天是什么意思，一个愿意陪你聊天的已婚男人qí)中房地产(chǎn)对金融、批发(fā)、建材的带动最为明显(xiǎn)。

　　2）从投资渠(qú)道，2020年房(fáng)地产完全拉动的投资占(zhàn)全社会(huì)固定(dìng)资产投资的(de)51.5％，其中，房地产开发投资占固(gù)定资产投(tóu)资的(de)27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠道，从房(fáng)地产(chǎn)贷款(kuǎn)占(zhàn)银行(xíng)各项贷款余额的比重看，2021年12月(yuè)为27.07％，如果加上信托等通(tōng)道业(yè)务，占比超过(guò)三分之一。从房地(dì)产融资存量占(zhàn)已婚男人经常找你聊天是什么意思，一个愿意陪你聊天的已婚男人社融存量比(bǐ)重(zhòng)看，2021年(nián)12月占比为(wèi)18.76％。如果(guǒ)房(fáng)企大面积违约(yuē)，将(jiāng)导致银行不良(liáng)率大幅上升。

　　4）从居(jū)民财富效应渠道，根(gēn)据我们的《中(zhōng)国住房市值测算报告(gào)》，2020年中国(guó)住(zhù)房(fáng)市值为62.6万亿(yì)美元，大于(yú)美国(guó)的(de)33.6万亿美元、日本的10.8万(wàn)亿美元、英法德三国(guó)合计的31.5万亿美元。从住(zhù)房市值(zhí)占股债房(fáng)市值的比例看(kàn)，2020年中国为66.6％，高(gāo)于美(měi)国的27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德国(guó)的(de)64％。中(zhōng)国住(zhù)房市(shì)值与(yǔ)股债(zhài)房(fáng)市值(zhí)的(de)比例较高，主要(yào)是因为住房市值高(gāo)，以(yǐ)及中国资(zī)本市场发育(yù)尚不成熟，直接(jiē)融(róng)资比例较低，股(gǔ)票、债券市值较低(dī)，居民投(tóu)资渠道(dào)缺(quē)乏。

　　不可否认(rèn)，预(yù)售(shòu)制背后潜藏的风险确(què)实存(cún)在(zài)，当前的(de)负面(miàn)效应愈发凸显。

　　从个人层面看，绝(jué)大(dà)部分商(shāng)品是一手交钱一手交货(huò)，预售制(zhì)是对(duì)购买(mǎi)者的单方面不公平(píng)制度，购房(fáng)老百姓几(jǐ)乎承担(dān)了所有商(shāng)品不能交付的风险(xiǎn)。比如，交房(fáng)等待期一般(bān)为(wèi)两(liǎng)年(nián)，在此(cǐ)期(qī)间(jiān)，购房者不仅承(chéng)担银行利(lì)息，还(hái)要承担延迟交房、“一房二卖(mài)”、房屋质量、房产证延期办理(lǐ)甚至不能交房等风(fēng)险。另外，购(gòu)房者和开发(fā)商之间(jiān)的购(gòu)房(fáng)合同、购房者(zhě)和银(yín)行的按(àn)揭贷(dài)款合同是两个独立的合同关系，如果(guǒ)开发商发生(shēng)违约，购(gòu)房者只(zhǐ)能根据购房合(hé)同向(xiàng)开发(fā)商主张权力，但(dàn)依旧(jiù)需要根据按揭贷款合同按时(shí)向银行进(jìn)行贷款偿还，因(yīn)此购(gòu)房者承担的风险较大。

　　从(cóng)行业层(céng)面看(kàn)，预售制助推部(bù)分房企(qǐ)过度举债(zhài)、高杠杆扩(kuò)张，资金(jīn)若(ruò)遇到下行周期，会引(yǐn)发(fā)资金链(liàn)断裂、项目搁(gē)置等(děng)系列风险(xiǎn)，进行(xíng)影响自身信(xìn)用和购房者(zhě)对行业的(de)信心。

　　从(cóng)金融(róng)层面看，银行(xíng)作为(wèi)按揭贷款的发放方，一(yī)旦房企因(yīn)为市场波动或经营不善(shàn)，出现资金(jīn)链(liàn)断裂等一系(xì)列问题，导(dǎo)致“烂尾(wěi)”等(děng)情(qíng)况，而房(fáng)企通(tōng)过与购房者(zhě)签订(dìng)的预售合同和(hé)按揭合同，已经从银行(xíng)获得(dé)房款，如果购房(fáng)者丧失还款能(néng)力或短期(qī)不能还款等，则风险(xiǎn)完全由(yóu)银行承担，银行将(jiāng)面临较大(dà)的坏(huài)账(zhàng)压力。

　　从监(jiān)管角度看，购房者的预售(shòu)监管资金(jīn)去哪了(le)？楼盘“烂尾(wěi)”，归根结底两(liǎng)个字那(nà)就是“没钱”，即没钱付工程款。在2004版(bǎn)的《城市商(shāng)品房预售管理(lǐ)办法》中明确规定了开发企业预售商品房所得款项应(yīng)当用于有关的工程建设，商(shāng)品房预(yù)售(shòu)款监管的具体办法，由(yóu)房地产(chǎn)管理部门制定。但多(duō)年(nián)以来全国并(bìng)没(méi)有(yǒu)统一的(de)预(yù)售资金监管规定，各地(dì)实行“一城一(yī)策”。例如，太原、昆明(míng)、重庆、长沙等城市重点监管(guǎn)资金比例(lì)为总预售(shòu)款(kuǎn)的15-40％左右，郑州、福州、合肥等城(chéng)市则按照项目的建安成本(běn)乘(chéng)以建筑面积(jī)或者项目工程总(zǒng)额报价计算重点资金。而(ér)事实是，不少购(gòu)房款未进入(rù)监管账户、或进入监管账户后(hòu)被挪(nuó)用，导致楼盘(pán)没有资金继续建设。收楼遥遥无期，月供却(què)被迫继(jì)续还(hái)款。那么(me)，监管账户资金如何(hé)被挪(nuó)走的(de)？实际上，在过去房地产大开发时代的高周转背景下，抽调预售(shòu)款监管账户资金(jīn)，是行(xíng)业“潜规则”。比如工(gōng)程总承包方(fāng)，以(yǐ)工程(chéng)建设名义(yì)，获得监管账户拨付资金，再(zài)由工程方将资金转给房企，而(ér)拨付的工程款(kuǎn)，远超(chāo)工程进度所需。通过这些方式套取的资金，在(zài)房(fáng)企各地(dì)项目间流(liú)动，变相加杠杆(gān)，这样做(zuò)提供了资金流动性，房企抽调资金统筹拿地、还款和(hé)楼盘建设，形成一种资金循环高周(zhōu)转模(mó)式，但一(yī)定程度上把风险(xiǎn)甩(shuǎi)给了购房者。

　　2 国际经验(yàn)

　　整体(tǐ)来说，国外商品房预售制度呈现以下特点：

　　1）预(yù)付款保护：对于(yú)购房者预付资金，一般设有定金(jīn)或(huò)预付款保护机制(zhì)，如英(yīng)国(guó)、日本；

　　2）预付款比(bǐ)重：要求购房(fáng)者支(zhī)付的预付款比例相(xiāng)对(duì)较低，绝大部分房款在房屋(wū)交付后(hòu)开始支付；

　　3）预付款支付方式(shì)：预付款一般以定金方式支付，或按工程(chéng)进度分期支(zhī)付，或二者结合；

　　4）按揭贷(dài)款方式：一般采用两种方式(shì)发放按揭贷款，一(yī)是按工程进(jìn)度付款，按(àn)揭贷款按照工程进度逐渐发放，购房(fáng)者开始月供；二(èr)是房屋交付后发放(fàng)按揭贷款；

　　5）房屋(wū)烂尾(wěi)保护：为预售(shòu)商品房提供期(qī)房烂尾保险，在商品房出现(xiàn)重大延期(qī)或重大缺陷时，保障(zhàng)购(gòu)房(fáng)者权益；

　　6）房屋交付保护：房屋交(jiāo)付质量的保(bǎo)障有两种方式，一是期房由政府或第三方验收合(hé)格并(bìng)提供验收凭证后，开发(fā)商凭验(yàn)收凭证(zhèng)取得购(gòu)房者支付的房款。二是开发(fā)商为购(gòu)房者提供一定的保(bǎo)修期，通常1-5年(nián)，保修期满，购(gòu)房者(zhě)支付尾(wěi)款。

　　2.1 美国(guó)：交付前预售资金第三方(fāng)全程监管，交(jiāo)付时(shí)开发(fā)商凭验收(shōu)凭证取得房款

　　美(měi)国期房定(dìng)金一定期(qī)限内无条(tiáo)件返还，最低首付比例为3.5％，交房前(qián)仅支付(fù)首付(fù)，其(qí)余房款交付后按揭还(hái)款，交付前(qián)资金由第三方(fāng)全(quán)程监管(guǎn)，交付(fù)时开(kāi)发商(shāng)凭验收(shōu)凭证取得房款。

　　定(dìng)金及首付环节，定(dìng)金(jīn)比例一般为房款的1％-5％，首付比例最(zuì)低可(kě)低于3.5％，根据美国官方数据，2021年(nián)美(měi)国平均首付比例(lì)为(wèi)12％。

　　余(yú)款支付方面(miàn)，除(chú)定金或(huò)首付外，购房者在房屋交付后通过(guò)按揭贷(dài)款支付剩余房款(kuǎn)。

　　资(zī)金监管方面，美国为防(fáng)止开(kāi)发商挪用(yòng)资金，购房者的定金及首付款(kuǎn)由第三方(fāng)公(gōng)证行或产权保险公司的(de)信托账户监(jiān)管。如果开发商(shāng)倒(dào)闭导致(zhì)楼盘烂尾，购房(fáng)者资金(jīn)可通过(guò)申请(qǐng)仲(zhòng)裁取回(huí)，且不承担任何责任与损(sǔn)失。而开发商在(zài)房屋(wū)建设过程中(zhōng)的资金全部来(lái)自(zì)银行，银行根据工程进度(dù)向开发商提供(gōng)一(yī)定比例(lì)的贷款，由于开发商挪用资金(jīn)直接损(sǔn)害银行利益，银行有充分(fēn)动机监管(guǎn)开发商施工进度(dù)。开发商(shāng)在房(fáng)屋交(jiāo)付时需取得(dé)由政府相关部门经审(shěn)查后发放的验(yàn)收凭(píng)证(zhèng)，通过验收凭(píng)证向(xiàng)银(yín)行得到购(gòu)房者支(zhī)付的房款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂(làn)尾险

　　德国(guó)期房可零首付购房，房(fáng)款按(àn)建造工(gōng)期进度支付，按揭(jiē)按工期放款后还(hái)贷，房贷利(lì)率采用固(gù)定(dìng)利(lì)率，开发商或购(gòu)房者可购买期房(fáng)烂尾保险。

　　预售(shòu)门槛方面，德(dé)国开发商在项目获批后(hòu)即可(kě)预售房屋。签署购房合同前，购房者需支(zhī)付(fù)约2000欧的(de)定金并进行(xíng)预约公证，签订合同后定金退(tuì)还。如由于任何原因不能购买，定金(jīn)按(àn)照德(dé)国法律(lǜ)全(quán)部(bù)退还。

　　签署购房合同后，购(gòu)房者(zhě)需(xū)支付公证费和土地交易税，分别为(wèi)房(fáng)屋售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房款中，属于购房附加费(fèi)。

　　首付方面(miàn)，德国没有规定最低(dī)首(shǒu)付比例，可零首付(fù)购房。

　　余款方面，德国也采取按(àn)工(gōng)期支(zhī)付房款(kuǎn)的制度，一般分7笔(bǐ)进行支(zhī)付，具(jù)体支付(fù)节(jié)点、比例因项目而异。一般(bān)来说，支付(fù)节(jié)点(diǎn)可分为公(gōng)证后(hòu)、主体完(wán)工、内部水暖电路完(wán)工、窗户玻璃完工、室内清(qīng)洁及墙面完(wán)工、地板完(wán)工(gōng)、全部完工，支付比(bǐ)例(lì)可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房(fáng)者可在支付房款前申请房贷，房贷利率采用固(gù)定利率，银行(xíng)按施工节(jié)奏分多次发放(fàng)贷款(kuǎn)，每笔贷(dài)款(kuǎn)给予购房(fáng)者一定(dìng)使用期(qī)限(xiàn)，期限(xiàn)结(jié)束(shù)后(hòu)，购房者开始(shǐ)还贷。

　　保险方面，德国保险公司针(zhēn)对期房设计(jì)了两(liǎng)种保(bǎo)险，保险的(de)功能(néng)是(shì)当房屋(wū)出现重大延期或(huò)重大(dà)缺陷时，保(bǎo)险公司保证开发商赔偿或修复，开发商(shāng)破产，由保险公司负责相应赔(péi)偿(cháng)。保险(xiǎn)由开(kāi)发商(shāng)或购房者购买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金(jīn)保险保护(hù)机制，55％-80％房款交房时(shí)支付

　　英(yīng)国预售制设有10％定(dìng)金保险保护(hù)机制，交房前(qián)付款比例仅20％-45％，资金由(yóu)买(mǎi)卖双方律(lǜ)师严格监管。

　　订立(lì)合同前(qián)，买(mǎi)卖双方均有(yǒu)一名(míng)律(lǜ)师(shī)，负责沟通期房交(jiāo)易中的房(fáng)产(chǎn)、资(zī)金、合同等(děng)各(gè)个(gè)环节(jié)，各(gè)环节内容确(què)认(rèn)无误后签(qiān)订(dìng)首(shǒu)付交换合同。

　　定金(jīn)方面，英国设置了10％定金保险保护机(jī)制，当开发(fā)商(shāng)出(chū)现财务、经营问题时(shí)，购房(fáng)者10％的定金由保险公(gōng)司赔付，而超出10％的部(bù)分较难追回。

　　首付方面(miàn)，首付比例通常为(wèi)10％-25％，首付需要在合同签(qiān)订21天内(nèi)支付。

　　余款支付环节，英国采(cǎi)取按工程进度付(fù)款(kuǎn)的方式，但是交房前付(fù)款(kuǎn)比例相对较(jiào)低，一般会在合同签订6-24个(gè)月分(fēn)别(bié)支付(fù)两笔5％-10％的(de)款项，即交(jiāo)房前(qián)付款比例在20％-45％之间，剩余(yú)款项交房后支付。

　　交付环节，英国规定房屋必须经(jīng)过房(fáng)产公证(zhèng)公司(sī)的检验验收后才能(néng)交(jiāo)付，交付后方可按揭还贷。

　　资金监(jiān)管环节，英(yīng)国期房预售资金监管极为严格，资(zī)金(jīn)也由律(lǜ)师监管，在(zài)确认工程进度、支(zhī)付(fù)相关款项过程中，由买房律(lǜ)师将资金转给卖方律师，卖方律(lǜ)师转(zhuǎn)给开发(fā)商，即(jí)资金在进入(rù)开发商账(zhàng)户(hù)前(qián)经过(guò)两道(dào)关口，有利于保障购房者资(zī)金(jīn)安全。

　　2.4 日(rì)本(běn)：为(wèi)规范期房交易立法，设置期房预付(fù)款保全(quán)措施

　　日本期(qī)房(fáng)交易(yì)立法，定金超(chāo)5％或1000万日元时，开发商(shāng)必须完成(chéng)“预售房定金保全措施”，交(jiāo)房前付款比例(lì)不(bù)超房款(kuǎn)的20％，开发商(shāng)违约需返还定价并赔偿约10％房款，交房后按揭还款(kuǎn)。

　　立法(fǎ)方面，日(rì)本(běn)二战(zhàn)结(jié)束后(hòu)由于房屋供给(gěi)严重失衡，叠(dié)加法律空白(bái)，社会上(shàng)“一(yī)房二卖”现象(xiàng)普(pǔ)遍，为此，日本政府1952年出(chū)台《宅地(dì)建(jiàn)筑(zhù)物交(jiāo)易(yì)法(fǎ)》，经多(duō)次修(xiū)订，目前是唯一(yī)一(yī)部规范期房交易的法律。

　　定金保护方面，根据日本《宅地建物(wù)取引业法(fǎ)》，对购房者支(zhī)付定金超过5％或(huò)超1000万(wàn)日元(yuán)的部分，法(fǎ)律(lǜ)要求(qiú)开发商必(bì)须完成定金保全措施才可预售。什么是定(dìng)金保全措施(shī)？即买卖双方(fāng)签订(dìng)购房(fáng)合同时，开发商(shāng)向金融(róng)机(jī)构或指(zhǐ)定保证机构或(huò)保险(xiǎn)机(jī)构签订定金保证(zhèng)委托(tuō)合同，设(shè)置购房者定(dìng)金的(de)保证(zhèng)或(huò)保险(xiǎn)，并(bìng)将相应(yīng)的(de)保证金证明书交付给购房(fáng)者。除定(dìng)金外，其他(tā)预先支(zhī)付(fù)的购房款也受该措施保护。若开发(fā)商倒闭导致期房烂尾，购房者可凭保(bǎo)证金(jīn)证明书(shū)向金(jīn)融(róng)机构或保证机构或保险公司(sī)兑付，同时(shí)，开发商需向购(gòu)房者赔付违约金，一般(bān)约为房价的(de)10％。

　　房款支付环节，交房前只需支付最(zuì)多不超20％的定金，签订购房合同后，购房者(zhě)即可向(xiàng)银(yín)行申请贷款(kuǎn)，但交房后才开始(shǐ)按揭(jiē)贷款，除定金外的剩余房款在(zài)交房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金(jīn)由银行监管(guǎn)，享1年保修期后付尾(wěi)款

　　新加(jiā)坡(pō)期房购房者违约可返还相当于3.75％房款的订金，首付比例20％，余款(kuǎn)按工(gōng)程(chéng)进度支付，所有资金(jīn)进银行专门(mén)项目资金账户，交(jiāo)房后满1年保修期后支付15％尾款(kuǎn)。

　　订金支付(fù)环节(jié)，新加(jiā)坡开(kāi)发商有统一的(de)选(xuǎn)购权(quán)合同以及(jí)订金返还机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作为订(dìng)金，OTP有效期14天(tiān)，执行OTP则进一步签订购买(mǎi)合同，不执行OTP则退(tuì)还3.75％的房(fáng)款。

　　首付比例方(fāng)面，签订购房合(hé)同后，购(gòu)房者(zhě)需支(zhī)付(fù)15％的首付及(jí)印花税，同时购房者向银行申请按揭贷款。

　　余款支付上，新(xīn)加坡期房同样(yàng)采取(qǔ)按工程(chéng)进度付款的(de)方式，《发展商条例》对期房付款流程做了(le)统一详(xiáng)细(xì)规(guī)定，要求所有开发商遵守，支付节点一般(bān)为合同签订后、地基完工、框(kuāng)架完工(gōng)、管道门窗等(děng)完工等(děng)，支付(fù)比(bǐ)例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭贷款也依(yī)照工程进度(dù)放款，月供在此(cǐ)过程中随着放(fàng)出贷款的增(zēng)加而增加，未放款部分无(wú)需月供。

　　资金(jīn)监管方面，购房者的订(dìng)金与付款会存(cún)入银(yín)行专(zhuān)门的项目(mù)资金账户，账(zhàng)户资金提取(qǔ)须与房屋建设(shè)有关。房屋(wū)交付后，购房者享受1年的房屋保修期，此后购房者支付(fù)15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一，短期(qī)来看，当前房(fáng)地产到了政(zhèng)策出手临(lín)界(jiè)点，重点是保交楼和房企重组。一方面，加大对刚需和改(gǎi)善型需求(qiú)的(de)支持力(lì)度，长(zhǎng)短(duǎn)兼顾妥善应对局部停贷现象，重点(diǎn)是保(bǎo)交楼保复工(gōng)保民生，给予强有力的金(jīn)融(róng)工具支持。另一方面，从现(xiàn)在(zài)起(qǐ)，对还在(zài)正(zhèng)常运转的房企包括民营企业，加大支持力度，由优质房企牵(qiān)头并购重组(zǔ)整(zhěng)个行业，为(wèi)每个房(fáng)企(qǐ)配套(tào)AMC和财团，给予金融工具配套。

　　二，中(zhōng)期来看，应充分估计形势复杂性和人性复(fù)杂性，兼顾化解停贷(dài)、复工保交楼、重组房企债务、恢复市场(chǎng)信心以(yǐ)及长(zhǎng)效机(jī)制。长效机制四(sì)大关键是推动城市(shì)群战略、人地挂钩、金融中性稳(wěn)定(dìng)和(hé)房(fáng)地(dì)产税(shuì)。定(dìng)金环(huán)节，建(jiàn)立开发商(shāng)违约(yuē)后(hòu)定金保(bǎo)护(hù)机制，如将已支付定金冻结至房屋(wū)交付阶段，保障购房者(zhě)定金安全。签订合(hé)同环(huán)节，鼓(gǔ)励(lì)保(bǎo)险公司介入(rù)，为(wèi)房(fáng)屋重(zhòng)大延期以及重大缺陷(xiàn)等情况(kuàng)提供充分(fēn)的保障(zhàng)。余款支付环(huán)节，建立按工程进度(dù)付(fù)款机制或交房后按揭(jiē)贷款(kuǎn)机制，充分(fēn)保(bǎo)护购房者的权益(yì)。资(zī)金监管环节，引(yǐn)入(rù)独立于开(kāi)发商、银行的第三方资金(jīn)监(jiān)管(guǎn)机构，或由政府相关(guān)部门直接监(jiān)管(guǎn)，以此防止资金挪用现象。交付环节，建立商品(pǐn)房保修(xiū)期制度。保修期内，开(kāi)发商应对房屋质量问题全(quán)权(quán)负(fù)责、免费维修，购房者在保修(xiū)期结(jié)束后支付尾款。

　　三(sān)，长期来(lái)看，取消商品房预售制(zhì)是(shì)大势所趋。一方面，98年房改时，全国缺房子，开(kāi)发商缺钱，预售制是权宜之计，现在全国套户比超过1，从大开发进入存量时代，对购(gòu)房民众不公平的预(yù)售制已经过(guò)时了(le)，该取消了，改(gǎi)为(wèi)现房销售。另一(yī)方面，取消预(yù)售制(zhì)，改(gǎi)为现房销(xiāo)售，开发商将拼的不是五(wǔ)花八(bā)门、眼花缭乱、不知道(dào)能(néng)不能(néng)兑现的营销手段，而是(shì)所见即所得(dé)的(de)过硬的产(chǎn)品质量和诚信(xìn)，这才(cái)是对购房民(mín)众的最根(gēn)本最实质的(de)保(bǎo)障(zhàng)，这样将极大的提升(shēng)开发商的建筑质(zhì)量，实现良币(bì)驱逐劣币。

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