OPPO宣布关停(tíng)旗下(xià)芯(xīn)片子公(gōng)司(sī)哲库科技，引发(fā)了公募REITs扩募风波(bō)，如今，二级市场的(de)影响仍(réng)未停歇(xiē)。

　　Wind数据显(xiǎn)示(shì)，5月15日(rì)，华安张江光大园REIT开盘继续延续此(cǐ)前几(jǐ)日的(de)下跌走势，午后跌幅一度(dù)扩大(dà)，尾(wěi)盘(pán)有所拉升(shēng)，全天(tiān)收跌6.22％，最近3个交(jiāo)易(yì)日跌幅超过(guò)9.69％。

　　此前，华安(ān)张江光大园REIT曾(céng)发(fā)布公告，紧急回应称，哲库科技是其扩募拟(nǐ)新购入(rù)基础设(shè)施(shī)资产(chǎn)张润大厦的重要承租方之一，目前未(wèi)收到哲(zhé)库科技(jì)及OPPO方面关于停止执行已签租赁协议的通知(zhī)。同(tóng)时(shí)，在公告中，华安张江光大园REIT进一步表示，原始权(quán)益(yì)人将继续密切关(guān)注哲库科技后续情况，积极做好相关应对(duì)。

　　此外(wài)，张江REIT拟(nǐ)扩募购(gòu)入项目的原(yua4纸一半大的照片是几寸的啊，a4的一半大小的照片是什么尺寸án)始权益(yì)人相关(guān)负责人(rén)也(yě)表示，近期已同步启动(dòng)了应急预案，排摸储备(bèi)租户，积极(jí)应对哲库提前退租的可(kě)能(néng)事项。由于张润大厦是全(quán)国首(shǒu)批REITs申报扩募项目(mù)，公(gōng)司领导高(gāo)度(dù)重(zhòng)视，浦东新(xīn)区国(guó)资(zī)委也高度关注。

　　多位(wèi)业(yè)内人士表示，华安张江光大(dà)园(yuán)REIT近期市(shì)场波动较大，但其实不动产公募REITs项目(mù)短期出租率下跌并不(bù)会从根(gēn)本上影(yǐng)响其内(nèi)外价值，投资者应(yīng)理(lǐ)性看待。

　　张江光大园REIT

　　二级市场价格继续(xù)波动

　　本周(zhōu)，OPPO关(guān)停旗(qí)下芯片子公(gōng)司哲库科(kē)技的事件继续(xù)扰动公募REITs市场(chǎng)。

　　Wind数(shù)据显示，5月15日(rì)，华安张(zhāng)江光大园REIT以(yǐ)3.726元的(de)价格小幅(fú)低开，此后二级市场价(jià)格开始震荡走低，午盘收跌(diē)6.17％。午后，华安张(zhāng)江(jiāng)光(guāng)大园REIT跌幅一(yī)度(dù)扩大(dà)到8.30％，随后(hòu)价格有(yǒu)所回升，最终报收3.512元，全(quán)天跌幅6.22％。

　　受近(jìn)期不利消息影响，华安张江光大(dà)园REIT最近几个交易日二级市场价格表现欠佳，5月11日以来，3个(gè)交易(yì)日(rì)跌幅达到9.69％，今年以来跌幅7.76％。不(bù)过，自2021年6月21日上(shàng)市以(yǐ)来，华安张江光大园REIT累(lèi)计涨幅(fú)超(chāo)过24％，在全市场公募REITs中位居前列。

　　从(cóng)5月15日公募REITs市场整体表现上看(kàn)，目(mù)前(qián)上市的8只(zhǐ)产业园(yuán)区基础(chǔ)设施(shī)REITs中，仅博(bó)时(shí)招商蛇口(kǒu)产(chǎn)业园REIT微幅上涨，其余7只均有(yǒu)不同程度下(xià)跌，8只(zhǐ)产业园区(qū)基础设施REITs5月(yuè)15日平(píng)均(jūn)跌幅1.38％。今年以来平均跌幅(fú)5.17％。

　　“此前，张江(jiāng)REIT一季报中已经披(pī)露张江光大(dà)园项目出租率有所下(xià)降，如今拟扩募(mù)的项目(mù)又遭遇突发(fā)事件，因此导致二级(jí)市场价格出现波(bō)动。”一(yī)位业内人士分析称。

　　不过，在上述人士看来，尽管出于风险规(guī)避(bì)的原因，最(zuì)近几个交易日(rì)a4纸一半大的照片是几寸的啊，a4的一半大小的照片是什么尺寸场内资金有所流出(chū)，但是，不动产公(gōng)募REITs项目(mù)短期(qī)出租率(lǜ)下跌并不会从(cóng)根本上影响其内外(wài)价值。

　　他也同时(shí)表示，目前随着二级市场价格下跌(diē)，风险(xiǎn)也得到一定释(shì)放，但是(shì)价格涨跌会受到(dào)基本(běn)面、情(qíng)绪面等多重因素影响，不(bù)好判(pàn)断(duàn)价格是不是(shì)已(yǐ)经(jīng)完全(quán)触(chù)底。

　　此外，还有一位业内(nèi)人士表(biǎo)示，今年整体REITs市场表现低迷，不少(shǎo)产品年内二(èr)级(jí)市场(chǎng)跌(diē)幅较大，其实有些隐含收益率高的(de)产(chǎn)品(pǐn)具(jù)备一定的投(tóu)资价值，很适合稳健类投资者。此外，伴随着(zhe)经济复苏的(de)步伐，产业园区、物流类(lèi)等(děng)REITs产品具(jù)备一定的(de)投资价值。

　　先锋(fēng)瑞驰(chí)私募基金执行(xíng)董事高如星对此表示，若张江园(yuán)区最终能顺(shùn)利(lì)解决招商，平(píng)稳过度对经营现(xiàn)金(jīn)流没有(yǒu)造成(chéng)大的(de)影(yǐng)响，“事件性利(lì)空下调至得这么(me)急、这么深，加(jiā)上前期本身园区类资产就回调不少(shǎo)了，这就是黄金坑。”不过，他也强调，最终还(hái)是落(luò)到租金收入(rù)受不受影响，影响(xiǎng)多大(dà)，估计(jì)园区会最终解决。

　　张江(jiāng)REIT紧急(jí)回应(yīng)

　　扩募路上(shàng)再迎接考验

　　5月12日，OPPO宣布关停旗(qí)下芯片子(zi)公司哲库科技。随后5月(yuè)12日晚，华(huá)安张江(jiāng)光大(dà)园REIT发(fā)布公告，紧急(jí)回应称，哲库(kù)科技是其扩(kuò)募拟新(xīn)购入基(jī)础设施资产张润大(dà)厦的重要承租方之一，目前未收到(dào)哲库科技(jì)及OPPO方面关于(yú)停(tíng)止执行(xíng)已签(qiān)租(zū)赁协议的通知。同时，在公(gōng)告中，华(huá)安(ān)张江光大园REIT进一步表示，原始权益人将继续密切(qiè)关注(zhù)哲库科技后续情况，积极做好相关(guān)应对。

　　此前，张江REIT因其一季报中披露的张江(jiāng)光大园项目出租率下(xià)降事(shì)项，一度二级市场价(jià)格出现回落。在随后召开的业绩说明会中(zhōng)管理人就相(xiāng)关事(shì)项(xiàng)进行了(le)解释说(shuō)明，市(shì)场信心得到了一定提振，二级市场价格表现也趋于平稳。据了解，张江 REIT在5月11日(rì)召开(kāi)的线上(shàng)和线下的扩募说(shuō)明会上，运营团(tuán)队表示了对张(zhāng)江光大(dà)园项(xiàng)目的信心(xīn)，预计签署意向(xiàng)书和合同(tóng)谈判中的储(chǔ)备租户正常转化后，项目出租(zū)率将得到回升。没想(xiǎng)到仅过了不(bù)到三周的(de)时间，张江REIT的扩(kuò)募之路又(yòu)迎来(lái)了新的考(kǎo)验。

　　因(yīn)张江REIT的上述公告引起了(le)市场各(gè)方的广泛关注，张江REIT拟扩募购入(rù)项目的(de)原始权益人相(xiāng)关负责人坦(tǎn)言，事发突然确实(shí)始(shǐ)料未及(jí)，在获悉OPPO关停哲库科技消息的第一时间即奔赴现场进行了(le)沟(gōu)通(tōng)和(hé)核实工作，并同步(bù)启(qǐ)动了(le)应急(jí)预案，排摸储(chǔ)备租(zū)户，积极应对(duì)哲库(kù)提前(qián)退租的可(kě)能事项。由于张润大厦是全(quán)国首批REITs申报扩募项目，公司领(lǐng)导高(gāo)度重视，据悉新(xīn)区国(guó)资委(wěi)也高度关(guān)注。

　　当谈(tán)及储备租户情况，相(xiāng)关负责人介绍说，目前储备租(zū)户还(hái)是比(bǐ)较丰富的，覆盖了(le)芯(xīn)片测(cè)试(shì)、人工智能(néng)、航天(tiān)产业(yè)、信息技术等(děng)产业客户，租赁意向面积超过了2万(wàn)方。从意向储备转化(huà)为实际租户(hù)需要一些时间。

　　“我(wǒ)们正在(zài)着(zhe)手通过(guò)签署租赁意向书来尽快锁定一些重要租户。虽然收了三个月履约保证金给了我们(men)一些空间，但本着对首批扩(kuò)募、对市场负责的态度，我们肯定要全力与时间赛跑，把这些面(miàn)积在短期内完成去化。”相关负责人说道。

　　张江REIT已持有的同区域的(de)张江光大园(yuán)项目一(yī)季度末(mò)也有将近(jìn)30％的空置率，原始权益人(rén)有(yǒu)那么多储备(bèi)租户，之前的(de)空置率为何未能得到解决。

　　对此(cǐ)相关(guān)负责(zé)人解释，张江(jiāng)光大园一直以来都坚持以市场化运(yùn)营为导(dǎo)向，历史(shǐ)运(yùn)营表现稳定，租户的调租(zū)和换租都属(shǔ)于正常情况(kuàng)，而这次(cì)项目的大(dà)租户退租正好发生(shēng)在市场(chǎng)活跃度的短期低点，目前(qián)市场(chǎng)情况(kuàng)已有所好转(zhuǎn)。在看到出(chū)租率下滑情(qíng)况没有得到(dào)及时修复后，张江这(zhè)边(biān)也作了(le)一定的资源调配和倾斜，引入了一些储备租户。

　　另(lìng)外，张润大厦和张(zhāng)江光大园项目在(zài)给(gěi)租户的分(fēn)隔空间、交付标(biāo)准(zhǔn)、租金水平等方面也有(yǒu)一(yī)些差异化(huà)，张润大厦多是两千多平的大平(píng)层，楼的成新度高一(yī)些，单(dān)价也贵(guì)一些，张江光大园单层(céng)以一千平的面积为主，还有(yǒu)一些独(dú)栋形态的物业。租户自身(shēn)也(yě)会有诉求，也会(huì)根据自身需求和预算挑(tiāo)选区域内(nèi)的不(bù)同(tóng)物业。

　　“如果扩募完成以后，新老资产的管理人都变成了一家，后(hòu)续我们在资源(yuán)共(gòng)享和联合营销方面能更加充分发(fā)挥(huī)协(xié)同效应，相(xiāng)信(xìn)可(kě)以做得更好。”上述负责人补充说道。

　　最后谈及对于张江REIT的(de)定位和展望，相(xiāng)关负责人表示，张江集团和张江高(gāo)科目前在管资产约五百万(wàn)方，还有一些其他在开(kāi)发的储备项目，这些(xiē)都将成为张江REIT实现打(dǎ)造(zào)张江园区产业空间(jiān)资产上市(shì)平台目标的坚实后(hòu)盾和储(chǔ)备资源。“我们非常重视张江REIT这个资(zī)本平台和(hé)它(tā)未来的发(fā)展(zhǎn)。”相(xiāng)关负责人表示(shì)，“这次扩(kuò)募是我们(men)实现基金扩(kuò)容的(de)第一步，也是(shì)至(zhì)关重(zhòng)要的(de)一步(bù)，眼下(xià)我们可(kě)能面临(lín)了一些突发情况(kuàng)需要解决，但是这和我们在张江(jiāng)科学城这三十年建(jiàn)设发(fā)展过(guò)程中所(suǒ)经(jīng)历的相(xiāng)比，只能(néng)算是一个非常小的插(chā)曲。我们有(yǒu)信心(xīn)排除(chú)万难，尽一切可能化解当前突发事件的所有负面影响(xiǎng)，维持预(yù)期(qī)和市场的信心(xīn)。”

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