5月以来，房(fáng)地产板(bǎn)块个股多出(chū)现小幅(fú)上涨，截至5月(yuè)10日收(shōu)盘，中信房地产指(zhǐ)数(shù)本月涨(zhǎng)幅(fú)约为2％。而以(yǐ)公募(mù)基金(jīn)为(wèi)代表的机(jī)构对于这(zhè)一板块已经在悄然(rán)布局。数据显(xiǎn)示，以(yǐ)南方和华(huá)夏的两只老牌(pái)ETF基金(jīn)为例，5月(yuè)9日时(shí)所公布的总份额均较4月28日(rì)时有小幅(fú)增长。根据(jù)基(jī)金一季报统(tǒng)计，龙(lóng)头与(yǔ)地方国企(qǐ)央企获得增持，持仓数量(liàng)占流通股比(bǐ)重(zhòng)增(zēng)幅五只个股分别为华发股份+3.40％、滨江集(jí)团(tuán)+1.71％、中新(xīn)集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余(yú)+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底部回升”

　　行业红利时(shí)代已过(guò) 精耕(gēng)细作成(chéng)共识

　　从公(gōng)募基金对(duì)房地产的配置看，2019年末(mò)，公募(mù)所(suǒ)持有的房地产行(xíng)业标(biāo)的市(shì)值约1188亿元，占其(qí)所持股票市值(zhí)的4.66％左右；2020年市场表现出色，但(dàn)公募(mù)所持(chí)房地(dì)产(chǎn)公司市值在股票资产中的占比却断崖式下(xià)跌至1.85％；2021年，这一(yī)数值更是进(jìn)一(yī)步降至(zhì)1.56％。

　　不(bù)过(guò)2022年(nián)终(zhōng)于出现了(le)三年来的首(shǒu)次(cì)回(huí)升，年底这一数值从1.56％升(shēng)至1.65％。与(yǔ)此同时，公募对房地产行业的持股比例也同步回升(shēng)，从2021年底的(de)6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这(zhè)样的势头(tóu)似(shì)乎(hū)在今年一季度得以延续。数据统计显示，公募重(zhòng)仓持(chí)有(yǒu)房地产板块一季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持仓市值前(qián)五(wǔ)个(gè)股分别为保利发展、招(zhāo)商(shāng)蛇(shé)口、万(wàn)科A、华发股份(fèn)、滨江集团，持仓市(shì)值占板块比重合计达47.29％，环比下(xià)降(jiàng)3.05％。

　　从中不(bù)难(nán)发现(xiàn)，公募对于房地产的(de)投(tóu)资愈发(fā)有集中于龙头的趋势。Wind显示，在公募(mù)基金一季报汇总的重仓股(gǔ)中(zhōng)，房地产板(bǎn)块排名最高的是保利发展(zhǎn)，在基金重(zhòng)仓第(dì)33位。排(pái)名第二的是招商蛇口(kǒu)，排在第78位(wèi)。而老牌龙头股万科A排在第96位。对比(bǐ)去年四季报，变(biàn)化(huà)之处首先在于几只房地产龙头股从排(pái)位上看(kàn)均有退步，尤(yóu)其是万科(kē)最为明显；其(qí)次是金地集(jí)团(tuán)退出百大(dà)之列。但考虑到(dào)房(fáng)地产是复苏链上最后一环，且首季并非行业销售(shòu)旺季，其传导到二级市场乃至机(jī)构持仓上还需要时间(jiān)周期。

　　形(xíng)成共识的(de)是，经济圈判断房地产已经进入(rù)大分(fēn)化时代，一(yī)二线(xiàn)城市(shì)好(hǎo)于三四线(xiàn)城市。而映射到(dào)二级市场(chǎng)投资上，配(pèi)置(zhì)房地产行业(yè)轻(qīng)松(sōng)收获行(xíng)业贝(bèi)塔的红利期一去不(bù)返了。“如果按(àn)照产业周(zhōu)期来分类，包括(kuò)房(fáng)地产(chǎn)等(děng)几类行(xíng)业在(zài)盖特(tè)纳曲线里属于(yú)成熟期或(huò)者衰退期的行业，传(chuán)统认知上没有(yǒu)什么投资(zī)机会的。但在(zài)这几年(nián)特殊(shū)的行情里包括煤炭、电解铝等类(lèi)似的行业也出现了一些机会(huì)，背后的逻辑是(shì)供(gōng)给侧发生(shēng)了更大的(de)变化。”一不愿(yuàn)具名的上海公募基金(jīn)经(jīng)理指出。

　　不过也有公(gōng)募人士homework可数还是不可数名词，homework可数吗？housework 呢(shì)持谨慎乐(lè)观态度：“行(xíng)业前几年17亿(yì)～18亿平方米的年销售面(miàn)积(jī)很难(nán)再出(chū)现了，2022年光是居民存款数(shù)量增加了15万亿元。中(zhōng)国存量有400亿平方米建筑面(miàn)积，考虑(lǜ)存量地产(chǎn)的更新，也有近(jìn)10亿平方米。需求端还需要(yào)有一定的政策出来去刺激购房。”

　　宝盈(yíng)基金房(fáng)地(dì)产研究员吕(lǚ)功(gōng)绩也指出：“时至今日(rì)，无论从城镇化(huà)的(de)进程，还是(shì)人(rén)均(jūn)住房面积（接近(jìn)30平(píng)/人(rén)），我国均已告(gào)别住(zhù)房短(duǎn)缺(quē)时代，而目(mù)前居(jū)民的杠杆率和房价收入也不支撑每年(nián)18万亿元的销售额，以及(jí)过快上行(xíng)的房价，因而行业(yè)高增的时代已经(jīng)过去，未来(lái)行(xíng)业的需求或将回落，在此过(guò)程中，伴(bàn)随着地产(chǎn)的高杠杆属性，就很容(róng)易出现信用风险问题（类似2022年(nián)的民营地产爆雷），行(xíng)业进(jìn)入到(dào)供给侧出清的过程(chéng)。这个过程中，综合竞争力强的(de)公司(sī)就能够通过大鱼(yú)吃小鱼的方(fāng)式，获(huò)得市占率的提(tí)升(shēng)。当行(xíng)业需求见顶回落时，行业的贝塔已(yǐ)经过(guò)去了，但不(bù)代表(biǎo)没有投资(zī)机(jī)会，机会(huì)在于(yú)城市、位置、产(chǎn)品的阿(ā)尔法，而对应到(dào)股票投资，就是强竞争力公司的阿尔法。”

　　或许也是基于这样(yàng)的认识转变，精(jīng)耕细(xì)作个股(gǔ)成为公募乃至整(zhěng)体机构的(de)务实之举。

　　机构(gòu)配(pèi)置(zhì)房地产“风物长宜(yí)放眼(yǎn)量”

　　头(tóu)部央国企、优质(zhì)区域(yù)性(xìng)标的(de)成香饽饽

　　5月以(yǐ)来，房地(dì)产板块个股(gǔ)多(duō)出现(xiàn)小幅上涨，截(jié)至5月10日(rì)收盘，中(zhōng)信房地产指(zhǐ)数(shù)本月涨幅(fú)约为(wèi)2％。从(cóng)具体(tǐ)的个股来(lái)看(kàn)，《红周刊》利用(yòng)Wind统计申万房地产板(bǎn)块(kuài)个股，在纳入统计的124只房地产类(lèi)标的股中，本月以来(lái)实现股价上涨的(de)达到了81家。

　　其中，上述时间段(duàn)恰好排名前五(wǔ)的公司月内涨幅(fú)超(chāo)过了10％，它们分别是上实发(fā)展、浦东金(jīn)桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地(dì)产。排名(míng)第一的上实发展，五一假期归(guī)来(lái)后日成交量明显(xiǎn)放大，4日、5日连续两(liǎng)个交易(yì)日收出涨停。从该股的(de)基本面来(lái)看(kàn)，上实发(fā)展(zhǎn)的主营业务为(wèi)房地(dì)产开(kāi)发(fā)与(yǔ)经营。公司的主(zhǔ)要产(chǎn)品及服务为房地产(chǎn)销(xiāo)售(shòu)、房(fáng)地产租赁、物业管理服务(wù)、工(gōng)程项目(mù)、酒店(diàn)经营(yíng)。从业绩数据来(lái)看，2022年(nián)，其实现(xiàn)营业收入52.48亿元，比上(shàng)期减(jiǎn)少47.85％，归(guī)母净利润1.23亿(yì)元，同(tóng)比下降(jiàng)33.24％。2023年第一(yī)季(jì)度，其实现营业总收入27.87亿(yì)元，同(tóng)比增(zēng)长183.02％；归(guī)母(mǔ)净(jìng)利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十大流通(tōng)股股东(dōng)来(lái)看(kàn)，各类(lèi)机构都(dōu)有对其布(bù)局的例子。以3月(yuè)31日时(shí)的首(shǒu)季十(shí)大流通股股东来(lái)看， 具体包括(kuò)公募的(de)上(shàng)银(yín)基金、私募的迎水文龙、中(zhōng)央汇金(jīn)、长(zhǎng)城资产管(guǎn)理(lǐ)公司等都跻身前(qián)十的行列。

　　巧合的是，涨幅暂时(shí)排名(míng)第二的浦东金桥也是(shì)上海本地房企，其(qí)第一(yī)季度的收入利润规模大幅度复苏。究其原因，一方面(miàn)是该公司后疫情时(shí)代出租率复苏(sū)至(zhì)近年(nián)来最高，另一(yī)方面(miàn)则是公司拿地结算持续性向好(hǎo)，从数字上看，一季(jì)度新增虹口(kǒu)135、138住宅(zhái)地块，总建(jiàn)筑面(miàn)积约54万平(píng)方米。

　　在(zài)这样的业绩势头向好(hǎo)背景下，自然也吸引了(le)知名机构在其中持续(xù)驻足。从第(dì)一季度(dù)十大(dà)流通(tōng)股股东来(lái)看，知(zhī)名(míng)私募(mù)高(gāo)毅(yì)邓(dèng)晓峰的两(liǎng)只(zhǐ)产品(pǐn)依然在(zài)前(qián)十中，这也(yě)是连续(xù)第三个季度他有的两只(zhǐ)产品杀入前十。同时榜单中还(hái)有一(yī)支大(dà)名鼎(dǐng)鼎的(de)QFII阿布扎(zhā)比投资局，其当季(jì)还小(xiǎo)幅增(zēng)加了持股。

　　除去(qù)上述两家上海区域性地产公司(sī)外(wài)，荣安地(dì)产则是主(zhǔ)要(yào)布局(jú)在深圳的(de)地产公司，一季报交出(chū)的(de)也是一(yī)份报(bào)喜的成绩单(dān)：首季(jì)公司(sī)实现营(yíng)业收入51.85亿元(yuán)，同(tóng)比(bǐ)增长(zhǎng)35.51％。归(guī)属于上市公司股东(dōng)的净利润6.48亿(yì)元，同(tóng)比增(zēng)长31.27％。

　　从机构态度来看，《红(hóng)周(zhōu)刊》注意到两只公募指基首季新(xīn)杀入十大流通(tōng)股(gǔ)股东行(xíng)列(liè)。具体(tǐ)说来， 南方中证(zhèng)全(quán)指房地产ETF上榜(bǎng)排名第七位，富(fù)国中证指数(shù)1000增强则排名第九(jiǔ)位，此外联(lián)袂出现的机构(gòu)还有QFII高盛国际和(hé)私募迎(yíng)水聚宝(bǎo)。

　　接(jiē)受(shòu)《红周刊(kān)》采访时，兴证全球基金相(xiāng)关人士分析：“经历过行业洗牌和兼并重组后，龙头的价值更为笃(dǔ)定突(tū)出；从拿地端(duān)看，2022年土(tǔ)地市(shì)场大幅降温，优质土地供给较多（券商(shāng)测(cè)算(suàn)对应潜在毛利率在25％以上，目(mù)前房(fáng)企的利润率仅20％），绝大多(duō)数房(fáng)企受限于信用(yòng)问题或者资金紧张没法拿地，龙(lóng)头房(fáng)企(qǐ)趁机获取低(dī)成本(běn)土(tǔ)地，龙头房(fáng)企(qǐ)的拿地力度（拿地金(jīn)额/销售金额）基(jī)本在30％以上；从(cóng)融资上看(kàn)，龙头房企(qǐ)杠(gāng)杆率较低，净负债率(lǜ)基本在70％以(yǐ)下，而其他房企的净负债率普遍(biàn)都在100％以上，加杠杆空间有限，从融资成本(běn)看，龙(lóng)头房企的融(róng)资成本不断下滑(huá)，基本在3％、4％左右；对应到2023年的销售(shòu)，龙头房(fáng)企(qǐ)明显跑赢(yíng)行业，1～4月百强(qiáng)房企的销售额增(zēng)速为9％，而TOP14的销售额(é)增速为(wèi)29％。”

　　需(xū)要强(qiáng)调的(de)是(shì)，在(zài)当前中(zhōng)特(tè)估(gū)的浪潮下，央国企地产股(gǔ)或存在发展的(de)大(dà)好机会。中信证券(quàn)指出：“房地(dì)产行业(yè)的结构性机(jī)会依然存(cún)在，少部(bù)分公司尤(yóu)其是央企占据显著优势，其(qí)主要(yào)又体现为库存的优势。央(yāng)企地产公司，现阶(jiē)段表现出较(jiào)低的融资成(chéng)本，优质的(de)开发资源(yuán)和良好的(de)不动产资产运营能力的(de)多重竞争优势。”

　　“即使(shǐ)没(méi)有中特估，国(guó)央(yāng)企相较于民(mín)营地产公司也是更有优势的。”吕功(gōng)绩(jì)强调，“对(dhomework可数还是不可数名词，homework可数吗？housework 呢uì)于减值、土地资源债权债(zhài)务关系等问题(tí)，市场(chǎng)对民营房开企业的资产会有更多担忧(yōu)和质疑，所以(yǐ)在(zài)这一轮行业出清(qīng)的过程中，央(yāng)国企相较于(yú)民企来(lái)说估值的修复更(gèng)明显(xiǎn)。中特估的角度(dù)从(cóng)中长期的维度看，行业的逻辑在于集(jí)中度(dù)提(tí)升后，行业(yè)进入(rù)高质(zhì)量发展(zhǎn)阶(jiē)段，具(jù)备(bèi)较快(kuài)速发展阶段更稳定且可预期的盈利和现金流创造能力，以此带来(lái)估值中枢的提升，应该关注估(gū)值相对(duì)较低，企业自身资产的质(zhì)量好、运营(yíng)能(néng)力强(qiáng)、可(kě)以(yǐ)创造持续现(xiàn)金(jīn)流的企业。”

　　“存(cún)量时代中行业普涨的概(gài)率比较低，行业内部将出现分(fēn)化(huà)，要关注将受益于行业(yè)集中度提升的头部公司。”星石(shí)投资首(shǒu)席研究官方磊也表示。

　　顺(shùn)应机构这(zhè)一思路的话，或许还(hái)是保(bǎo)利发展、招商蛇口等国资背景龙头前(qián)途更为(wèi)光明。不(bù)过国投瑞银基金(jīn)投(tóu)资(zī)部副(fù)总监綦(qí)傅鹏表示：“需(xū)要(yào)客观地去持(chí)续观察(chá)国(guó)企央企在三个方面是否(fǒu)可以维持，首(shǒu)先是(shì)融(róng)资成(chéng)本(běn)保持低(dī)位(wèi)，其(qí)次是销(xiāo)售份额持续(xù)提(tí)升(shēng)，再(zài)次是拿地份额持续提(tí)升。”

　　复(fù)苏速度缓慢

　　机构需要多给一(yī)些耐心(xīn)

　　而《红(hóng)周刊(kān)》也根(gēn)据房企一季报梳理发现(xiàn)，对于2022年(nián)的(de)业(yè)绩出现的(de)整体下滑(huá)，2023年一(yī)季度(dù)的业绩分(fēn)化更趋明显，保利发展、滨江(jiāng)集团等房企营(yíng)收、净利均(jūn)实现了业绩(jì)的回(huí)正，甚至(zhì)是较(jiào)大(dà)增速的增长。而(ér)这些公司也是机构的重仓(cāng)对象。

　　对此，知名房地产(chǎn)业内人士张宏(hóng)伟向《红周刊》分析表示(shì)，业绩出现明显改善的房(fáng)企，主要是因为过去(qù)两(liǎng)三年时间，尤其是在2021年下半年民营房(fáng)企不怎么投资拿地之后，国(guó)有企业仍(réng)在持(chí)续性地拿地，且主要集中在核心城市，投资力度较大。投资(zī)的驱动能够推动房企销售业绩的(de)增长，从(cóng)而在(zài)2023年一季度市场恢(huī)复但仍(réng)处于调整的过程中(zhōng)，能够保有一个正增长(zhǎng)。

　　不(bù)过张宏伟同时也提醒表示，在房(fáng)地(dì)产(chǎn)的复苏(sū)过(guò)程中(zhōng)，还(hái)面临(lín)着一些不确定性(xìng)。其实整个(gè)市场从四月份开始(shǐ)又在(zài)往下掉。除了杭州、成都等(děng)极(jí)个别(bié)城市四月环比三月相对(duì)表(biǎo)现较好(hǎo)之外，包括(kuò)北京、上海在内的(de)绝大多(duō)数城市都出现环比下滑的情况(kuàng)。而现在五月的市场表现也不太乐观。按照现(xiàn)在的经济(jì)状况(kuàng)、收入情况(kuàng)，以及市场的去库存压力(lì)、企业的资(zī)金面压力(lì)，可(kě)能(néng)会出现，到六(liù)月份房企为了半(bàn)年(nián)报冲业绩出现(xiàn)市场的短期反弹外的(de)一个市场乏力(lì)现象。也就(jiù)是说，第二季度、第三季度(dù)增(zēng)长不确定(dìng)性的(de)压(yā)力仍旧较大。

　　上海利(lì)檀(tán)投资董事(shì)长陈(chén)昊扬也向《红周刊(kān)》指出，现在整(zhěng)个(gè)房地产以(yǐ)及其上(shàng)下游产业链的复(fù)苏速度(dù)都比想(xiǎng)象(xiàng)的(de)要慢很多(duō)，我们要(yào)多给一(yī)些(xiē)耐心，这个时候，在房地产以及(jí)上下游就不是(shì)赚快(kuài)钱的时候，只能赚他基本面的(de)钱。但这也意味(wèi)着，只有极为(wèi)少数的、做得比(bǐ)同行好得多的企(qǐ)业，会伴随整(zhěng)个行业的弱复苏，业绩会逐步体现出来。所(suǒ)以(yǐ)只能耐(nài)心地去等待它的(de)基本面不(bù)断地(dì)凸显(xiǎn)出来，这需要时间。

　　（本(běn)文已刊(kān)发(fā)于5月13日《红周刊》，文中提及个股(gǔ)仅为举(jǔ)例分(fēn)析，不做买卖推(tuī)荐。）

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