OPPO宣布关停旗(qí)下芯片子公司哲库科技，引发了公募REITs扩(kuò)募风波，如今，二级市场的影(yǐng)响(xiǎng)仍未停歇。

　　Wind数据显示，5月15日，华(huá)安张江光大园REIT开盘(pán)继续延续此(cǐ)前几日的下跌(diē)走势，午后跌幅一度扩大(dà)，尾盘(pán)有所(suǒ)拉升，全天(tiān)收跌6.22％，最(zuì)近3个交(jiāo)易(yì)日跌幅超(chāo)过9.69％。

　　此(cǐ)前，华安张江光大园REIT曾发(fā)布公告，紧急回应称，哲(zhé)库(kù)科技(jì)是其扩募拟新购(gòu)入基(jī)础设(shè)施资产张润大厦的重要承租方之一，目前未收(shōu)到(dào)哲(zhé)库(kù)科技及(jí)OPPO方面关于(yú)停止(zhǐ)执行已签(qiān)租赁协(xié)议的通知(zhī)。同时，在公告中，华安张江光(guāng)大(dà)园REIT进(jìn)一步表示，原始(shǐ)权益人(rén)将继续(xù)密切关注哲库(kù)科技(jì)后续情况，积极做好相关应(yīng)对。

　　此外(wài)，张江REIT拟扩募购(gòu)入项目的原始权益人(rén)相关负(fù)责人也表示，近(jìn)期(qī)已同步启动了应急预(yù)案，排摸储备租(zū)户，积极应对哲库提前退租的(de)可能事项。由于张润大厦是全(quán)国首批REITs申(shēn)报扩募项(xiàng)目，公司领导(dǎo)高度重视，浦(pǔ)东新区国资委也(yě)高(gāo)度关(guān)注。

　　多位(wèi)业内人士(shì)表(biǎo)示，华安张(zhāng)江光大园REIT近期市场波动较(jiào)大(dà)，但其实不动产公募REITs项目(mù)短期出租率下跌(diē)并(bìng)不会从根本(běn)上影响其内外价(jià)值，投资(zī)者应(yīng)理性看待。

　　张江光大园REIT

　　二级市场价(jià)格(gé)继续波(bō)动

　　本周，OPPO关(guān)停旗下(xià)芯片子(zi)公司哲库科技的事件继(jì)续扰动公(gōng)募REITs市(shì)场(chǎng)。

　　Wind数据显示(shì)，5月15日，华安(ān)张江光(guāng)大园REIT以3.726元的价格(gé)小幅低开，此后二级市场价(jià)格开始震荡(dàng)走低，午盘收(shōu)跌6.17％。午(wǔ)后(hòu)，华安张(zhāng)江光大园REIT跌幅一度扩大到(dào)8.30％，随(suí)后价(jià)格有所回升，最(zuì)终报收(shōu)3.512元，全天(tiān)跌(diē)幅6.22％。

　　受近期不利消息(xī)影响，华安张江光大园REIT最近(jìn)几个(gè)交易日二级市场价格表现欠佳，5月11日以来(lái)，3个交(jiāo)易日跌幅达(dá)到9.69％，今(jīn)年以来跌幅7.76％。不过，自2021年6月21日上市(shì)以(yǐ)来，华安张江光大园(yuán)REIT累计涨幅超(chāo)过24％，在全市场(chǎng)公募REITs中(zhōng)位居前列。

　　从5月15日公募REITs市场(chǎng)整(zhěng)体表现上看，目(mù)前上市的8只产业园区基础(chǔ)设施REITs中，仅(jǐn)博时招商(shāng)蛇口产(chǎn)业园REIT微幅上涨，其余7只(zhǐ)均有不同程度下跌，8只产业园区基础设施REITs5月15日平(píng)均跌幅1.38％。今(jīn)年以来平均跌幅5.17％。

　　“此前，张江(jiāng)REIT一季报中已(yǐ)经披露张江光大园项目出租(zū)率有所(suǒ)下降，如今(jīn)拟扩募的项目又遭(zāo)遇突发事件，因此(cǐ)导致二级市场价格出现波动。”一位业内人士分析称。

　　不过(guò)，在上述人士看来(lái)，尽管(guǎn)出于风险规(guī)避的原(yuán)因，最近几个交易(yì)日场内资金有所流出，但是(shì)，不动产公募REITs项目短(duǎn)期(qī)出租率下跌并不会从(cóng)根本上(shàng)影响其内外价值。

　　他也同时表示，目前随着二级市场(chǎng)价格下(xià)跌，风险(xiǎn)也(yě)得到一定释放，但是价(jià)格涨跌(diē)会受到(dào)基(jī)本面(miàn)、情绪面等多重因素(sù)影响，不好判断(duàn)价格(gé)是不是已(yǐ)经完全触(chù)底。

　　此外，还有一位业内人(rén)士(shì)表示，今年(nián)整体REITs市场表现低迷，不少产品年内二级(jí)市场跌幅(fú)较大，其实有(yǒu)些隐含收(shōu)益率高的产品具备一(yī)定的投(tóu)资(zī)价值，很适合(hé)稳健类投资者。此外，伴随着经济(jì)复苏的步伐，产业园区(qū)、物(wù)流类等REITs产品具备一定(dìng)的投资价值。

　　先锋瑞驰私(sī)募基金(jīn)执行董事(shì)高(gāo)如星对此表(biǎo)示(shì)，若张江园区最终能(néng)顺利解决招商，平(píng)稳过度对经营现金流没有造成大的(de)影(yǐng)响，“事件性利(lì)空下调(diào)至得这么急、这么深，加上前期本身园区类资(zī)产就回调(diào)不少(shǎo)了，这就是黄金坑。”不过，他也(yě)强调，最终还是落(luò)到(dào)租(zū)金收入受不(bù)受影响，影响(xiǎng)多大，估计园区会(huì)最终解决。

　　张(zhāng)江REIT紧(jǐn)急回应

　　扩(kuò)募(mù)路上再(zài)迎接考验

　　5月(yuè)12日，OPPO宣布关停旗下芯片子(zi)公司哲库科技。随后5月(yuè)12日晚，华(huá)安张江光大园(yuán)REIT发布公告，紧(jǐn)急回应称新冠疫苗接种后多久更新健康码，新冠疫苗接种后多久更新健康码信息，哲库(kù)科技(jì)是其扩募拟新购(gòu)入基础设施(shī)资产张(zhāng)润大厦(shà)的重(zhòng)要承租(zū)方之一(yī)，目(mù)前未收到哲库科技及OPPO方面关于(yú)停止(zhǐ)执行已(yǐ)签(qiān)租赁(lìn)协议的通知。同时(shí)，在(zài)公(gōng)告中，华安(ān)张江光大园REIT进一步表示，原始权益(yì)人将继(jì)续(xù)密(mì)切关注(zhù)哲(zhé)库科(kē)技后续情况，积(jī)极(jí)做好(hǎo)相关应对。

　　此(cǐ)前，张江REIT因其一季报中披露(lù)的张(zhāng)江光大园项目(mù)出租率(lǜ)下降事(shì)项，一度二级市场(chǎng)价(jià)格出现回落。在随后召(zhào)开的业绩说明会中(zhōng)管(guǎn)理人就相关事项进行了解释说明，市场信心(xīn)得到了(le)一定提振，二级市场价格表现也(yě)趋于平稳。据了解，张江(jiāng) REIT在5月11日(rì)召开的线(xiàn)上和线下(xià)的(de)扩募说明(míng)会上，运营团(tuán)队表(biǎo)示(shì)了(le)对张江光(guāng)大(dà)园(yuán)项目(mù)的信新冠疫苗接种后多久更新健康码，新冠疫苗接种后多久更新健康码信息心，预计签署(shǔ)意(yì)向书和合(hé)同谈判中(zhōng)的(de)储备租户正常转化(huà)后，项目出租率将得到回升(shēng)。没(méi)想(xiǎng)到仅过了不到三周的时间，张(zhāng)江REIT的扩(kuò)募之路又迎来了新的考验。

　　因张(zhāng)江REIT的上述(shù)公告(gào)引起了(le)市场各方的广泛关注，张(zhāng)江REIT拟(nǐ)扩(kuò)募购入项(xiàng)目的原始权益人相(xiāng)关负责人坦言，事发突(tū)然确实始料未及，在(zài)获悉OPPO关停(tíng)哲库(kù)科技消息的(de)第一时间即奔(bēn)赴(fù)现场进行了沟通和核实(shí)工作，并同(tóng)步启动了应急(jí)预案(àn)，排摸储备租户，积极应对(duì)哲库(kù)提前退租的可能事项。由于张润大厦是(shì)全国首批(pī)REITs申报扩募项目(mù)，公司领导高度重视，据(jù)悉新区国(guó)资委也(yě)高度(dù)关注。

　　当谈及(jí)储(chǔ)备(bèi)租户(hù)情况，相关负责(zé)人介(jiè)绍说，目前储备(bèi)租户还是比较丰富(fù)的(de)，覆盖了(le)芯(xīn)片测试、人(rén)工(gōng)智能(néng)、航天产业、信(xìn)息技术等产业客户，租赁(lìn)意(yì)向面(miàn)积超过了2万方(fāng)。从意向(xiàng)储备转化为(wèi)实际租户需要(yào)一些时(shí)间。

　　“我们(men)正在(zài)着手通过签署租赁(lìn)意向书来(lái)尽快锁定一(yī)些重(zhòng)要租(zū)户。虽(suī)然收了三个(gè)月履约保证金给了我们一些空间，但本着对(duì)首批(pī)扩募、对市场负责(zé)的态(tài)度，我们肯(kěn)定要全力与(yǔ)时间赛跑，把这些面积在短期内(nèi)完成去化。”相(xiāng)关负责人说道。

　　张江REIT已持有的(de)同区域的张(zhāng)江光大园项目一季度(dù)末也有(yǒu)将近(jìn)30％的空(kōng)置(zhì)率，原始权益人(rén)有那么多储备租户，之前的(de)空置率为何(hé)未能得到解决。

　　对此相关(guān)负责(zé)人(rén)解释，张江光大园(yuán)一直以来都坚持以(yǐ)市场(chǎng)化运营为导(dǎo)向，历(lì)史运营表现稳(wěn)定，租户的调租和换租都属于正(zhèng)常情况，而这次项目的(de)大租(zū)户退(tuì)租正好发生在市场活跃(yuè)度的短期低点(diǎn)，目前市场情况已有所好转(zhuǎn)。在看到出租率(lǜ)下滑情况没有(yǒu)得到及(jí)时修(xiū)复后，张江(jiāng)这边也作了一(yī)定的资(zī)源调(diào)配(pèi)和倾斜，引入了一些(xiē)储备租户。

　　另外(wài)，张(zhāng)润(rùn)大厦和(hé)张江光大(dà)园项(xiàng)目在给租(zū)户的(de)分隔(gé)空间、交付标准、租金水平等方面也有一(yī)些差异化，张润大厦多是两千多平(píng)的大平层，楼的成新度高(gāo)一(yī)些，单(dān)价也贵一些(xiē)，张江(jiāng)光(guāng)大(dà)园单层以一千平的面积(jī)为(wèi)主，还(hái)有一些独栋形态的(de)物业。租户自身也会有诉求(qiú)，也会根据自身(shēn)需求和预(yù)算挑(tiāo)选区域(yù)内的不同物业。

　　“如果扩募完成以(yǐ)后(hòu)，新(xīn)老资产的管理(lǐ)人(rén)都(dōu)变成了一家，后续我(wǒ)们在(zài)资源共享和(hé)联合(hé)营销方面能更(gèng)加(jiā)充分发挥(huī)协同效应，相信可(kě)以做得(dé)更好。”上述负责人补充说道。

　　最后谈及(jí)对于张(zhāng)江(jiāng)REIT的定(dìng)位和展望(wàng)，相关负责人表示(shì)，张江集团(tuán)和(hé)张江高(gāo)科目前在管资产约五百万方，还有一些(xiē)其他在开(kāi)发(fā)的储(chǔ)备项目，这些都将成为(wèi)张江REIT实现(xiàn)打造张江园区产业空(kōng)间(jiān)资产上市平(píng)台目标(biā新冠疫苗接种后多久更新健康码，新冠疫苗接种后多久更新健康码信息o)的坚实后盾(dùn)和储(chǔ)备资源(yuán)。“我们非常重(zhòng)视张江(jiāng)REIT这个资(zī)本平台(tái)和(hé)它未来的(de)发展。”相关负(fù)责人表示，“这次(cì)扩(kuò)募是我(wǒ)们实现(xiàn)基金(jīn)扩容的第一(yī)步，也是至(zhì)关重要的一步，眼(yǎn)下(xià)我们(men)可(kě)能面临了一些(xiē)突(tū)发情况需(xū)要(yào)解(jiě)决，但是这和我们在张江科学城这三十年建设发(fā)展过程中所经(jīng)历的(de)相(xiāng)比，只能算是一(yī)个非常小的(de)插曲(qū)。我们有信心排(pái)除万(wàn)难(nán)，尽一切可(kě)能化解当前突发(fā)事件的所有负面(miàn)影(yǐng)响，维持预期和市场(chǎng)的信心。”

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