文：任泽平团(tuán)队　　

　　导读(dú)

　　是该取消预售(shòu)制了(le)。 1月17日召开的全国住房和城乡建(jiàn)设工(gōng)作会(huì)议(yì)提(tí)出(chū)“有条件的可以进行现房销售”，不足一个(gè)月时间，已(yǐ)有山东、安徽、河南、四川、广东等(děng)地明确表态，试点现房销售(shòu)。

　　1、是该取消商品(pǐn)房预售制了(le)，用你的(de)钱(qián)，建你的房子，还烂尾了(le)，这是(shì)对购房者的不(bù)公平。以后谁有(yǒu)钱谁建房，没钱没实力的别建了，不能把包袱甩给老百(bǎi)姓和(hé)社会，这(zhè)是房地产从大开发时代步入高质量发(fā)展(zhǎn)阶(jiē)段的(de)必(bì)然趋(qū)势，也(yě)是对购房老百姓的最大保护。98年房(fáng)改时(shí)，全国缺(quē)房子(zi)，开发商(shāng)缺钱，预售制是权宜之计，现在全国套户比超过1，从大(dà)开发(fā)进入存量时代，对购房民众不公(gōng)平的预售制已经过时了，该取(qǔ)消了，改为(wèi)现(xiàn)房销售。以后一手(shǒu)交钱，一手交房，天(tiān)经(jīng)地义。当然二次房(fáng)改是个(gè)技(jì)术(shù)活，兼顾(gù)化解停贷、复工(gōng)保(bǎo)交楼、重组房企债务、恢复市场信(xìn)心以及长效机制，长效机制四大关键(jiàn)是推动城(chéng)市群战略、人地挂钩(gōu)、金(jīn)融中性稳(wěn)定(dìng)和房(fáng)地产税。如果按照(zhào)经济规律(lǜ)办(bàn)事，中国一定能实现房地产软着(zhe)陆和(hé)长期平(píng)稳健康发展，跨过这道(dào)关，解好这(zhè)道世界难题。

　　2、为什么要取消(xiāo)预售制、改为现房销售？大家想想，绝(jué)大部(bù)分商(shāng)品是一手交钱一(yī)手交货，预(yù)售(shòu)制是(shì)对购买者的单方面不(bù)公平制度，购房老(lǎo)百(bǎi)姓几乎承(chéng)担了所(suǒ)有商品不能(néng)交付的风险(xiǎn)。从个人层面(miàn)看，预(yù)售制(zhì)对购(gòu)房(fáng)者非常不公平，比如(rú)，交房等待期一(yī)般为(wèi)两年(nián)，在此期间，购房者不仅承担银行利息，还要承(chéng)担延迟交房、房屋质量(liàng)、房产证延期办理甚至不能交房(fáng)的风险。从行业层面看，预售(shòu)制助(zhù)推部分房(fáng)企过度举债(zhài)、高杠杆扩张，若遇到下行(xíng)周期，会(huì)引发(fā)资金链断裂、项目搁(gē)置等系列风险。取消预售制，改为现房(fáng)销售，这样有助于落实中央(yāng)房住不(bù)炒精神(shén)、有助于保障购房(fáng)老百姓权益、有助于房(fáng)企稳健(jiàn)发展，一举多得(dé)，谋(móu)划长远。

　　3、为(wèi)什么(me)建议取消预售制度？预售制度怎么(me)来的(de)？国外(wài)什么情(qíng)况？简单科普一下：商品(pǐn)房(fáng)预售最早(zǎo)源于(yú)中国(guó)香(xiāng)港，俗称卖楼花，卖期房，是(shì)一种(zhǒng)开发商放(fàng)杠杆的方式。98年房改，由于商(shāng)品房(fáng)短缺，房企(qǐ)缺(quē)资金，借(jiè)鉴中国香港，引(yǐn)入了商品房预售制度。其实，当前世界不(bù)少国(guó)家存在预(yù)售(shòu)制。但是，重点来了！发达国家一般有(yǒu)严格的监管(guǎn)保(bǎo)障措施，开发商在项(xiàng)目(mù)获得政府批准后(hòu)才可以开始销(xiāo)售，买家在购买期房后并非(fēi)像中国一样在(zài)支付完首(shǒu)付款后从银行一(yī)次(cì)性贷款(kuǎn)支付剩余全部(bù)房款，而是根据开发商工程(chéng)进度在完(wán)全交房(fáng)前进(jìn)行(xíng)分期支付。所以，预售制度是(shì)需(xū)要严格的资金监管、分期支(zhī)付以及违约处(chù)罚措施作为保障的，如果(guǒ)没有(yǒu)这些保障(zhàng)措施，一定会触(chù)发风险，对购(gòu)房民众不公平，所以(yǐ)不如借机取消预售制度，以后改为现房销售。客观讲预售制度(dù)有(yǒu)一定历史(shǐ)阶段性(xìng)，现在中国住房进入存(cún)量时代，取(qǔ)消预售(shòu)制度有助(zhù)于(yú)降(jiàng)负(fù)债降杠杆(gān)，不再(zài)把烂尾(wěi)风(fēng)险甩(shuǎi)给老(lǎo)百(bǎi)姓和社会，当(dāng)然(rán)这(zhè)需要配套房企债务(wù)重(zhòng)组、复工保交楼、恢复市场(chǎng)信心(xīn)和房地产长效机制。这是(shì)个技(jì)术活，只要坚持市(shì)场(chǎng)化改革，中国一(yī)定(dìng)能化解这个(gè)难题，让房地产(chǎn)回归(guī)实体经济和居住属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取消预售制，改为现房销售(shòu)，开(kāi)发商将拼的不是五花八门、眼花缭乱、不知(zhī)道能不能(néng)兑(duì)现的营(yíng)销手(shǒu)段，而(ér)是所见即所得的(de)过(guò)硬的产(chǎn)品质量和诚信，这(zhè)才是对购房民众的最根本最实(shí)质的保障，这样将极大(dà)的(de)提升开发商的建筑质量，实现良币驱逐劣币(bì)。所有商业的本(běn)质是向善，是(shì)以(yǐ)客户为(wèi)中心，房地产(chǎn)也不能例外(wài)，老百姓买房子(zi)是天大的事，烂尾毁(huǐ)三代，好(hǎo)房(fáng)幸福一家(jiā)人。从这个角度，取消预售制(zhì)、实施(shī)现(xiàn)房销(xiāo)售是实现老百姓(xìng)安居乐业、社会长治(zhì)久安(ān)、行(xíng)业企(qǐ)业健(jiàn)康发展(zhǎn)的(de)重大措施。在当前(qián)的情况下，取消预(yù)售制要结合(hé)稳楼市、房地产(chǎn)软着陆、打(dǎ)通金(jīn)融(róng)支(zhī)持(chí)当期三好生、新模式等综合施策。

　　作者十年前(qián)在国务院发展研究中心(xīn)参与财税改革方案研究(jiū)时，对(duì)预售制、房地产(chǎn)税、人地挂钩、金融(róng)稳定、房企杠(gāng)杆率等进行过长期(qī)系统的专项研究。（参考后来形(xíng)成(chéng)的专著《房(fáng)地产(chǎn)周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预售制的前(qián)世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖(mài)楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供给量少，引(yǐn)进“卖楼花”模(mó)式，形(xíng)成“中国(guó)内地版(bǎn)预售制”

　　1.3 预售制推动城市(shì)化进程，但背后潜(qián)藏的风险确实(shí)存在

　　2 国(guó)际经验

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全程监管(guǎn)，交(jiāo)付时开发商凭验收凭证(zhèng)取得房款

　　2.2 德国：可(kě)零首付购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时支(zhī)付

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期房(fáng)预付款保全措施

　　2.5 新(xīn)加坡(pō)：买方(fāng)资金(jīn)由银(yín)行监管，享1年(nián)保修(xiū)期后付尾(wěi)款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品房预售制的(de)前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分(fēn)层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式(shì)

　　二(èr)十(shí)世纪五十年代在(zài)中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港，楼(lóu)宇出租是地(dì)产(chǎn)行业盛行的方式(shì)，但有着转让(ràng)难(nán)、出租资金周转期(qī)长等问题，分层(céng)销售孕育而生。20世纪50年代，中国香港(gǎng)还未推行公共(gòng)房屋制度，许多(duō)人栖身于木屋或者其他临时(shí)住(zhù)宅，住房的(de)需求是相当高，不(bù)过大(dà)多数居民的(de)储蓄很少。当时楼宇买卖(mài)多数以一整栋楼为单位(wèi)，需要雄(xióng)厚的资金实力(lì)才(cái)能购买。虽(suī)然楼宇出租是中国香港地产行(xíng)业(yè)盛行的方式，但有着转让(ràng)难(nán)、出租资金(jīn)周(zhōu)转期长等问题(tí)。针对(duì)这一系(xì)列问题，不(bù)少地产(chǎn)商开始探求新的方式(shì)，如把楼宇契(qì)约切开(kāi)，即(jí)“分契”，然后将楼宇(yǔ)分层出售。这模(mó)式一经(jīng)推行，购买(mǎi)楼宇(yǔ)的(de)市民(mín)数量有所增加，开发商资金周转加快。

　　在分层出售的基础(chǔ)上(shàng)，将(jiāng)“按揭”模式引入房地(dì)产销售(shòu)，霍(huò)英东创造“卖(mài)楼花”模式。1953年底(dǐ)霍(huò)英东创办立(lì)信置业有限公司，凭借商业直觉和多年经营杂货(huò)铺(pù)、海上驳(bó)运(yùn)业(yè)务的(de)经验，对于商(shāng)品流通、资金周转有着独(dú)到的见解(jiě)，在努力(lì)寻求(qiú)方法加快自身资金周转。当时其在购下九(jiǔ)龙的一块地(dì)盘后(hòu)，除了分层出(chū)售(shòu)、还印发(fā)售楼说明书(shū)，上有(yǒu)文字(zì)详尽说明楼宇(yǔ)的地势环境、建筑材料、分层(céng)价格(gé)、订购方法等。此外，“卖楼花”是(shì)另外一个亮点，即先收取(qǔ)买家的订金，采用类似(shì)租金的分期付款形式，等新楼落成时，收齐买家(jiā)的钱，买家就拥有了自己的房(fáng)产。这种方式减轻了民众购房的资金压力(lì)，加(jiā)速了房屋的(de)建造和销(xiāo)售，也解决了制造商的资金问题，降低投资风险，在当(dāng)时可(kě)谓是“双赢”的(de)举措。“预售楼花+分期(qī)付(fù)款”的销售模式成(chéng)为当时中国香港房(fáng)地产市(shì)场(chǎng)的(de)一大特色，纵观中国香(xiāng)港房地(dì)产市场的改革，“卖楼花”模式高效(xiào)率地解(jiě)决了核心(xīn)的住房供不应(yīng)求的(de)问题，使房(fáng)市发展进入新(xīn)阶段。

　　预售楼花模式推动了中国香港楼市几十年繁(fán)荣，但(dàn)期间(jiān)也出现过“烂尾楼”的情况(kuàng)，但监管部(bù)门不断(duàn)完善、规(guī)范(fàn)化，建立健全(quán)的监管机制，促进市场健康发展(zhǎn)。例如，1960年(nián)，位于(yú)大角(jiǎo)咀的一个楼(lóu)盘因建筑费用(yòng)超支停工，出现(xiàn)“烂尾(wěi)”情况。在(zài)1961年后，中国(guó)香(xiāng)港管理部门(mén)提升了对于(yú)预售(shòu)楼花制度的监(jiān)管，即要(yào)求开发商(shāng)在预售前，确(què)保地(dì)价款(kuǎn)已经全部(bù)支付，还要证明自(zì)身有(yǒu)资金等能力把(bǎ)项目完成，资金需(xū)放入律师所托管，支取时需律所和建筑师的核(hé)准。为(wèi)了防止开(kāi)发商(shāng)、律(lǜ)所、建筑师等造假，套取(qǔ)监管账户(hù)资(zī)金，中国香港要求律(lǜ)师行在银行开设的信托账户（监(jiān)管账(zhàng)户）、开发(fā)商操作等采取全透明化机制，且银(yín)行的责任(rèn)上升，如出现房(fáng)屋(wū)“烂(làn)尾”情况，银行将成(chéng)最大(dà)风险方，后(hòu)续需自身推动项目(mù)完工。随着监管体系(xì)逐步完善，出现“烂(làn)尾(wěi)”的现象较少。

　　1.2 住房需求大、供给(gěi)量少，引进“卖楼(lóu)花”模式，形成“中国内(nèi)地版预售(shòu)制”

　　二(èr)十(shí)世纪九十年(nián)代(dài)，中国内地面临住房需求大和供给量短缺问题，引入“卖楼花”制度。建国(guó)以来，中国内(nèi)地优先发展重工业，强调基础建(jiàn)设，这(zhè)一导向使前期发展工业化(huà)的进(jìn)程大于城(chéng)市化进程(chéng)，唯有(yǒu)解决住(zhù)房基础等城市化配套问题(tí)，才能(néng)进一步(bù)推进城市化(huà)。但(dàn)当时推行的是“统(tǒng)一管(guǎn)理，统一分(fēn)配，以租(zū)养房”的(de)福利分房制度，住房市(shì)场发(fā)展起步较(jiào)晚、增速较慢，福(fú)利分房(fáng)制度也出现(xiàn)了分配不公、效率低、配(pèi)套差(chà)等问题，因此福利分房制(zhì)度不再(zài)适用于当时的国情(qíng)。叠加(jiā)房地产市场面临(lín)商品(pǐn)房的(de)需(xū)求(qiú)量大，而社会缺(quē)少(shǎo)大型房(fáng)地(dì)产(chǎn)开发(fā)商，商品房供应(yīng)量小的(de)困境，此时引入中国香港的“卖楼花”模式无疑是对(duì)内地房地(dì)产市场(chǎng)的一针强(qiáng)心剂。从1994年起，中国(guó)内地逐步引进(jìn)中国(guó)香港预售商(shāng)品房制度(dù)，先后出台(tái)多项文件，大力支(zhī)持国内房地产市场改革。例如，1998年，国务(wù)院出台《关(guān)于进(jìn)一步深化城镇(zhèn)住房(fáng)制度改革，加快住房建设(shè)的通知》文件，决(jué)定停止住(zhù)房无偿实物分配，逐步(bù)实(shí)行住(zhù)房分配货币化、住房供给商(shāng)品化(huà)、社会(huì)化的住房新体制，从计划(huà)经(jīng)济下的福(fú)利分房转向市(shì)场经济的商品(pǐn)房。房地产市场采用(yòng)预售制，允许开发商(shāng)卖期房，解决了房企缺少资金(jīn)和(hé)开发时间周期长的(de)两大(dà)难(nán)题，开发(fā)商以预售(shòu)款撬动下一(yī)个项目(mù)的开发，形成滚动开发模式，住房供应速度加快。自(zì)此中国内地开始房改货币化，中(zhōng)国(guó)人(rén)民银行等(děng)多(duō)方迅速出台(tái)相关的信贷(dài)政策，支持(chí)购(gòu)房者(zhě)，极大作用推动了(le)房地产市场的发展。

　　引入中(zhōng)国香港(gǎng)“卖楼花”模式后，经调整形成(chéng)契合中国内(nèi)地(dì)的商品房预售制度。预(yù)售制(zhì)的初衷是为了缓解(jiě)房企(qǐ)资金压(yā)力，加(jiā)快(kuài)城(chéng)镇住房建(jiàn)设。具体来说(shuō)，是指房地产(chǎn)开(kāi)发企业将正在建(jiàn)设中(zhōng)的房屋预先(xiān)出售给(gěi)购房者(zhě)，由购房者(zhě)支付定(dìng)金或房款的行为。区(qū)别于中国香港，在中国内地实践过程中，商品房(fáng)预售流程(chéng)为：房地产开发商办理(lǐ)预售许可证(zhèng)-签订(dìng)商品房买(mǎi)卖合同-进行备案登记和预告登(dēng)记-交(jiāo)付房(fáng)屋。在购房过程中，购(gòu)房者需要一次性付清首付款，并采用银行贷款的形(xíng)式一次性付清剩(shèng)余房款，换言(yán)之，房屋未建(jiàn)成，开发商(shāng)可能已拿到了全部购(gòu)房款，这点(diǎn)与中国香港的按照工(gōng)程进度付款有所不(bù)同。对中(zhōng)国内地的开发商而言，预售制商品房(fáng)也开启了高(gāo)周转(zhuǎn)、高杠杆的运作模(mó)式。

　　1.3预售制推动城(chéng)市化进程，但背后潜藏的风险确实(shí)存在

　　作为(wèi)中国内地(dì)商品房销售的最主(zhǔ)要方(fāng)式，预售制极大(dà)缩(suō)短房企现金回(huí)笼周期，同时增加市场商品(pǐn)房供应，推(tuī)动了城镇化(huà)发展(zhǎn)进程。预售制在过(guò)去(qù)20多(duō)年对(duì)中国(guó)内地房地产市场的稳步发展起到了重要作用(yòng)，不仅(jǐn)解决了(le)房地产市(shì)场快速发展阶段(duàn)的(de)资金需求，也提(tí)高了居民居住水(shuǐ)平，中国内地(dì)城(chéng)镇居民从(cóng)筒子楼住到(dào)住宅小区，从全民(mín)蜗居到基本适居，住房事业取得巨(jù)大(dà)进步，数十(shí)年时间走完发达国家几(jǐ)百年城镇化路程(chéng)。改革开(kāi)放(fàng)以来，城(chéng)镇化(huà)进(jìn)程进入快速发展时期。1978-2021年，城镇(zhèn)人口(kǒu)由(yóu)1.7亿人(rén)增长至9.1亿人，43年间(jiān)增长4.4倍；1981-2020年，全国城市(shì)建成区面积由7438平方(fāng)公里增长至60721平方(fāng)公里，增长7.2倍。根据我(wǒ)们(men)发(fā)布(bù)的《中国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住宅存(cún)量从不到(dào)14亿平增至(zhì)313.2亿(yì)平，城镇人均住房建筑面(miàn)积从8.1平方米增至34.7平(píng)方米(mǐ)，城镇住房套数从约3100万(wàn)套(tào)增至3.63亿套，套(tào)户比从0.8增至1.09。预售制在当(dāng)前(qián)已成为中国内地(dì)商品房(fáng)销售最主要方(fāng)式，2005年中国(guó)内地(dì)商品住宅期房销售面积占总销(xiāo)售(shòu)面积的比重为63％，而2021年期房累计(jì)销(xiāo)售面积(jī)达15.6亿(yì)平，比重上(shàng)升至(zhì)87％。

　　预售(shòu)制也推动了(le)中(zhōng)国(guó)内地房地产(chǎn)行业(yè)的发(fā)展。中国(guó)内(nèi)地房地(dì)产(chǎn)历(lì)经二(èr)十多年(nián)长(zhǎng)周(zhōu)期繁(fán)荣，行业各(gè)项指标大(dà)幅增长。1999-2021年，房屋新开(kāi)工面积从2.2亿平(píng)增至(zhì)19.9亿平，累计上(shàng)涨(zhǎng)8.2倍，年复合增速(sù)10.6％。房地(dì)产开(kāi)发投资完(wán)成(chéng)额从0.4万亿元(yuán)增至(zhì)14.8万亿元，累计上(shàng)涨(zhǎng)35.8倍，年复合增速17.8％。商品(pǐn)房销售(shòu)面积(jī)和销售(shòu)金额分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元(yuán)增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速(sù)12.1％、21％。伴(bàn)随(suí)房(fáng)地产业的快(kuài)速发展，房地产企业(yè)从无到有、从国(guó)企(qǐ)先(xiān)行到民企(qǐ)崛起，队伍逐渐(jiàn)壮(zhuàng)大。2018年，房地(dì)产企业数(shù)量达9.8万个，比1998年的2.4万个增(zēng)长3.1倍。

　　二(èr)十(shí)年来(lái)房地产也成为拉动中(zhōng)国内地经(jīng)济(jì)高增长(zhǎng)的火车头。

　　1）从经济(jì)增长渠道，房(fáng)地产带动的上(shàng)下游(yóu)产业链特别(bié)长，高(gāo)达50多个(gè)行(xíng)业。2020年房(fáng)地(dì)产及其(qí)产(chǎn)业链占GDP的17.2％（完全(quán)贡献(xiàn)），其(qí)中房(fáng)地产业增(zēng)加值(zhí)占GDP的7.3％（直接贡献），房(fáng)地产带动产业(yè)链占GDP的9.9％（间(jiān)接贡献(xiàn)），其中房(fáng)地产(chǎn)对金融、批发、建材的带动最为(wèi)明显。

　　2）从投资渠(qú)道，2020年(nián)房(fáng)地产完全拉(lā)动的(de)投(tóu)资占(zhàn)全社会固定资(zī)产投资的51.5％，其中，房地(dì)产开发投资占固(gù)定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷款占银行各项贷款(kuǎn)余额的比重(zhòng)看，2021年12月为27.07％，如果(guǒ)加(jiā)上信(xìn)托(tuō)等通道业(yè)务，占比(bǐ)超过三(sān)分(fēn)之一。从房地产融资存量占(zhàn)社融存量比(bǐ)重(zhòng)看，2021年12月占(zhàn)比为18.76％。如果房(fáng)企大面积违约，将导致银(yín)行不良率大幅上(shàng)升。

　　4）从居民财富效应(yīng)渠道，根(gēn)据我们的《中国(guó)住房市值测算报告(gào)》，2020年中国(guó)住房(fáng)市(shì)值(zhí)为62.6万(wàn)亿美(měi)元，大于美国的33.6万亿美元、日本的10.8万亿美元(yuán)、英法德三国合计的31.5万亿美元。从住(zhù)房市值(zhí)占股债房市值的比例看(kàn)，2020年中国为66.6％，高(gāo)于美国的27％、日本(běn)的37％、英国的49％、法国(guó)的56％、德国的64％。中国住房(fáng)市(shì)值与股(gǔ)债(zhài)房市值的比例较(jiào)高(gāo)，主要是因为住房市值高，以及中国资本市场发(fā)育尚不(bù)成熟(shú)，直接融(róng)资比(bǐ)例较低(dī)，股(gǔ)票、债券市值(zhí)较(jiào)低(dī)，居民投资渠道缺(quē)乏。

　　不可否认，预售制(zhì)背后潜藏的风险确实(shí)存在，当前的负面(miàn)效(xiào)应愈发凸显。

　　从个人层面看(kàn)，绝大部分商品是一手(shǒu)交钱(qián)一手交货(huò)，预售制是对(duì)购(gòu)买者的单方面(miàn)不公平(píng)制度(dù)，购房老百姓几乎承担了所(suǒ)有商品不(bù)能交付的风(fēng)险。比如，交(jiāo)房等待期一般为两年，在此(cǐ)期(qī)间，购房者不仅承担银行利(lì)息(xī)，还(hái)要承担延迟交房、“一房二卖”、房屋质量、房产证(zhèng)延期办理甚至不能交房等风(fēng)险。另(lìng)外，购(gòu)房者(zhě)和开发商之间的购(gòu)房合同(tóng)、购(gòu)房者(zhě)和银(yín)行的(de)按揭贷款合同是两个独立的合同(tóng)关系，如果开发(fā)商发生违(wéi)约，购房者只能根据购房合同向(xiàng)开发商主张权力，但依(yī)旧需要根据按揭贷(dài)款合同按时(shí)向(xiàng)银行进行贷(dài)款偿还，因此购房者承担的(de)风险较大。

　　从(cóng)行业层面(miàn)看，预售制(zhì)助(zhù)推部(bù)分房企过度(dù)举(jǔ)债(zhài)、高杠杆扩张，资金若遇到下(xià)行周期，会引发资(zī)金(jīn)链(liàn)断裂、项目搁(gē)置等(děng)系列(liè)风(fēng)险，进行影响自身信用和购(gòu)房者对(duì)行业的信(xìn)心(xīn)。

　　从金融层面(miàn)看，银行作为按揭贷款的(de)发放(fàng)方(fāng)，一(yī)旦房企因为市场波动或经营不善，出现资金链断裂等一系列问(wèn)题，导致(zhì)“烂尾”等情况，而房企通过与(yǔ)购房(fáng)者签订的预售合同和按揭合同，已经从银行获得(dé)房(fáng)款，如(rú)果购房(fáng)者丧失还(hái)款能力或短期不能还款等，则风险完全由银(yín)行承担(dān)，银行(xíng)将(jiāng)面临较大的坏账(zhàng)压(yā)力(lì)。

　　从监管(guǎn)角度看，购(gòu)房者的预售监管资(zī)金去(qù)哪了？楼盘“烂尾”，归根结底两(liǎng)个(gè)字那就(jiù)是(shì)“没(méi)钱”，即没钱付工程款。在2004版的《城市商(shāng)品房预(yù)售管理办法》中明确规(guī)定了(le)开发企业(yè)预售商品房所得款(kuǎn)项应当用于有关的工程建设，商(shāng)品房预(yù)售款监管的(de)具体办法(fǎ)，由房地产管(guǎn)理部门(mén)制定。但多年(nián)以来全国并(bìng)没有统(tǒng)一的预(yù)售资金监管规定，各地实行(xíng)“一城一策”。例如，太原、昆明(míng)、重庆、长沙(shā)等城市重(zhòng)点监(jiān)管(guǎn)资金比例为总预售款的15-40％左(zuǒ)右(yòu)，郑州、福州、合肥(féi)等城市则按照项目的建安成本乘以建筑(zhù)面积或者项目工程总额(é)报价计算重点资金。而(ér)事(shì)实是，不少(shǎo)购房款未进入监管账户、或(huò)进入监管账户后被挪用(yòng)，导致楼盘没有资金继续建设。收楼遥遥无期，月供却(què)被迫继续还款。那(nà)么，监管账户资(zī)金如何被挪(nuó)走的(de)？实(shí)际(jì)上，在过去房(fáng)地产大开(kāi)发时(shí)代的高周(zhōu)转背景下，抽(chōu)调预售款监管账户资金，是行业“潜规(guī)则”。比如(rú)工程(chéng)总承包方，以工程(chéng)建设名(míng)义，获得监管账户拨付资金(jīn)，再由工(gōng)程方将资金(jīn)转给房企，而拨付的工程款，远超(chāo)工(gōng)程进(jìn)度所需。通(tōng)过这些方式(shì)套取(qǔ)的资(zī)金，在房企各地项目间流(liú)动(dòng)，变(biàn)相(xiāng)加杠杆，这样做提供了资(zī)金流动(dòng)性(xìng)，房(fáng)企抽调(diào)资(zī)金统筹拿地、还款和楼盘建设，形成一种资金循(xún)环高周转(zhuǎn)模式，但一定程度上把(bǎ)风险甩给(gěi)了购(gòu)房者。

　　2 国际经(jīng)验

　　整(zhěng)体来说，国外商品房预售制(zhì)度(dù)呈现以下特点：

　　1）预付款保护：对(duì)于购房者预(yù)付资金，一般设(shè)有(yǒu)定金或预付款保护机制，如英国、日本(běn)；

　　2）预付款比重：要求购房者支付的预付(fù)款比例相对(duì)较低(dī)，绝大(dà)部分房(fáng)款在(zài)房屋交付后开(kāi)始支付；

　　3）预付款支付方式：预(yù)付款一般以定金方式支(zhī)付(fù)，或按工程进(jìn)度分期支付(fù)，或二(èr)者结合；

　　4）按揭贷款方式：一般采用两种方式发放(fàng)按(àn)揭贷款，一是按(àn)工程进(jìn)度付款，按(àn)揭贷款(kuǎn)按(àn)照工(gōng)程进度逐渐发放，购(gòu)房者开始月供；二是(shì)房(fáng)屋交(jiāo)付后(hòu)发(fā)放按揭贷(dài)款(kuǎn)；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商(shāng)品房提供期房烂(làn)尾保险，在商品房出(chū)现重大(dà)延期或重大缺陷时，保障购(gòu)房(fáng)者权(quán)益；

　　6）房屋(wū)交(jiāo)付保(bǎo)护：房屋交付质量的保(bǎo)障(zhàng)有两种方式(shì)，一是期(qī)房由政(zhèng)府或第三(sān)方验(yàn)收合格并提(tí)供(gōng)验收(shōu)凭证后，开发商凭验收凭证取(qǔ)得购(gòu)房者支(zhī)付的房款。二是开发商为购房者提(tí)供(gōng)一定的保(bǎo)修期(qī)，通常1-5年，保修期满，购(gòu)房者支(zhī)付尾(wěi)款。

　　2.1 美国：交付前预(yù)售资金第三方全(quán)程监管(guǎn)，交付时开发商凭(píng)验收凭证取得房(fáng)款

　　美国期房定金一(yī)定(dìng)期限内无条件返还，最低首付比例为(wèi)3.5％，交房前仅支(zhī)付首付，其余房款交(jiāo)付后(hòu)按揭还(hái)款，交(jiāo)付前资(zī)金由第三(sān)方全(quán)程(chéng)监管(guǎn)，交付时开发商凭验收凭证取得房款(kuǎn)。

　　定金及首(shǒu)付(fù)环(huán)节，定金比例一般为房款(kuǎn)的1％-5％，首付比(bǐ)例最低可低于3.5％，根(gēn)据美国官(guān)方(fāng)数据，2021年美国平均首付比例为(wèi)12％。

　　余款支付(fù)方面，除定金或首付外，购房者(zhě)在房屋交付后通(tōng)过按揭贷(dài)款支(zhī)付剩(shèng)余房(fáng)款。

　　资金监管方面，美(měi)国为(wèi)防止开发(fā)商挪用资金(jīn)，购房者(zhě)的(de)定金及首付款由第三方公证行(xíng)或产权保险公(gōng)司(sī)的(de)信托账户监管。如果开(kāi)发商倒闭导(dǎo)致楼盘烂(làn)尾，购(gòu)房者(zhě)资(zī)金(jīn)可通过申请仲裁取回，且不承(chéng)担任何责任(rèn)与(yǔ)损失。而开发商在(zài)房屋建(jiàn)设过程中的(de)资(zī)金(jīn)全部来自银行，银(yín)行根(gēn)据工程进度向开发(fā)商提(tí)供一定比(bǐ)例(lì)的贷款，由于开发(fā)商挪(nuó)用资金(jīn)直接损(sǔn)害银(yín)行利益，银(yín)行有充分动机监管开(kāi)发商施工进度。开发商在房(fáng)屋交付时需取得(dé)由政府(fǔ)相(xiāng)关部门经审查后发放的验收凭(píng)证，通过验(yàn)收凭(píng)证向银(yín)行得到购房者支(zhī)付的房款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供(gōng)期(qī)房烂尾险

　　德国期(qī)房(fáng)可零首付(fù)购(gòu)房，房款按建造工期进度(dù)支付(fù)，按(àn)揭按工(gōng)期放款后(hòu)还(hái)贷，房贷利率采用固定利率，开发商或购房者(zhě)可购买(mǎi)期房烂尾保险。

　　预(yù)售门(mén)槛方面，德(dé)国(guó)开发商(shāng)在(zài)项目获批后即可预售(shòu)房屋。签署购房(fáng)合同前，购房者需支付约2000欧的(de)定金并进行预约公证，签订合(hé)同后定金退还(hái)。如由于任何原因不(bù)能(néng)购买，定(dìng)金按(àn)照德(dé)国法(fǎ)律全(quán)部退还(hái)。

　　签署购房合同(tóng)后，购房者需支付(fù)公证费(fèi)和土地交易税，分别为(wèi)房(fáng)屋(wū)售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用不包含在购(gòu)房款(kuǎn)中，属于购房附加费。

　　首付方面(miàn)，德(dé)国(guó)没有(yǒu)规定最低首付比例，可零(líng)首(shǒu)付(fù)购房(fáng)。

　　余款方面，德国(guó)也采取(qǔ)按工期支付(fù)房款的制度，一(yī)般分(fēn)7笔进(jìn)行支付，具体支付节点(diǎn)、比(bǐ)例因项(xiàng)目而异(yì)。一般来说，支付节点可分为公证后、主体完工、内部水暖电路(lù)完工、窗(chuāng)户玻璃完工、室内(nèi)清洁及墙面完工、地板完工、全(quán)部完(wán)工(gōng)，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购(gòu)房者可在支付(fù)房(fáng)款前申请(qǐng)房贷，房贷利率采用固定(dìng)利率，银行按施(shī)工节奏分多次发放贷(dài)款，每笔贷款给予购房者一定使(shǐ)用期限，期限结束后，购房者开始还(hái)贷(dài)。

　　保险(xiǎn)方面，德国保险公司(sī)针对期房设计了两种保(bǎo)险，保险的功能是(shì)当房屋出现重大延期或重大(dà)缺陷时，保险公(gōng)司保证开发(fā)商赔(péi)偿或修复，开(kāi)发商破产，由保(bǎo)险公司负责(zé)相应赔偿(cháng)。保险(xiǎn)由开发商或购房(fáng)者购买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定(dìng)金保险保护机制，55％-80％房(fáng)款交房(fáng)时(shí)支付

　　英国预(yù)售制设有10％定金(jīn)保险保护机制，交房前(qián)付款比例仅20％-45％，资金由买卖双方律师严格监管。

　　订立(lì)合同前，买卖(mài)双方均有一名律师，负责(zé)沟通期房交易中(zhōng)的(de)房产(chǎn)、资金、合同(tóng)等各个环节，各环节内(nèi)容(róng)确认无误(wù)后签(qiān)订首付交换合同。

　　定金方面，英(yīng)国(guó)设(shè)置(zhì)了10％定金保险保护机(jī)制，当开发商出现财(cái)务、经(jīng)营问(wèn)题时，购房者10％的定金由保险公司赔付，而(ér)超出10％的部分较难(nán)追(zhuī)回。

　　首(shǒu)付方面(miàn)，首付比例通常为10％-25％，首付需要在合同签订21天内(nèi)支付。

　　余款(kuǎn)支付(fù)环节(jié)，英国(guó)采取按工程进度付(fù)款(kuǎn)的方式(shì)，但是(shì)交房前付款(kuǎn)比例相对较低，一般会在合同签(qiān)订6-24个月分别支付两笔5％-10％的款项，即交房前付款(kuǎn)比例在20％-45％之(zhī)间，剩余款项交房后支(zhī)付。

　　交(jiāo)付环节，英(yīng)国规定房屋必(bì)须(xū)经过(guò)房(fáng)产公(gōng)证公司的检验验收后才能交付，交付(fù)后(hòu)方可按揭还贷。

　　资金(jīn)监管环(huán)节，英国期(qī)房预(yù)售(shòu)资金监管极(jí)为严格，资金(jīn)也由(yóu)律师监(jiān)管，在确认(rèn)工程(chéng)进度、支付相关款项(xiàng)过程(chéng)中，由(yóu)买(mǎi)房律师(shī)将资金转给卖方律师(shī)，卖方律师转给(gěi)开发商，即资(zī)金在(zài)进(jìn)入开发商账户前(qián)经过两道关(guān)口(kǒu)，有利(lì)于保(bǎo)障购房者资金安全。

　　2.4 日(rì)本：为规范期房交易立(lì)法(fǎ)，设置期(qī)房预付款(kuǎn)保全措施

　　日本(běn)期房交易立(lì)法，定金超5％或1000万日(rì)元时，开发商(shāng)必(bì)须完成“预售房定金保全(quán)措施”，交房(fáng)前(qián)付款比(bǐ)例不超房(fáng)款的20％，开发商违约需返(fǎn)还(hái)定价并赔偿(cháng)约10％房款，交房(fáng)后按揭还款。

　　立法(fǎ)方面(miàn)，日本(běn)二(èr)战结(jié)束(shù)后由于房屋供给严重失衡，叠加法(fǎ)律空白(bái)，社会上(shàng)“一房二卖”现象普遍，为此(cǐ)，日本政府(fǔ)1952年出台(tái)《宅地建筑物交(jiāo)易(yì)法》，经多次修订(dìng)，目前是唯(wéi)一一部(bù)规范(fàn)期房交易的法律。

　　定金保护方面(miàn)，根(gēn)据日本《宅地建物取引(yǐn)业(yè)法》，对购房者支(zhī)付定(dìng)金超(chāo)过5％或超1000万日元的部分，法律要求开(kāi)发商必须完成定金保全措(cuò)施才(cái)可预售。什么是定金保(bǎo)全措施？即买卖(mài)双方(fāng)签(qiān)订购房合(hé)同时，开发商(shāng)向金(jīn)融机(jī)构或指定(dìng)保证机(jī)构或(huò)保险机构签订定金保证(zhèng)委托合同，设置购房(fáng)者定金的保证或保(bǎo)险，并将相应的保证金(jīn)证明书交付给购房(fáng)者。除定金外，其(qí)他预先支付(fù)的购房款也(yě)受该措(cuò)施保护(hù)。若开发商倒(dào)闭导致期房烂尾(wěi)，购房者可凭(píng)保(bǎo)证(zhèng)金(jīn)证明(míng)书向金(jīn)融机构(gòu)或(huò)保证(zhèng)机构(gòu)或(huò)保险公司兑付，同时，开发(fā)商需(xū)向(xiàng)购房者(zhě)赔付违约(yuē)金，一般(bān)约为房(fáng)价的10％。

　　房款支付环节(jié)，交房前只需支付最多不超20％的(de)定金，签订(dìng)购房合同后(hòu)，购房者即可向银(yín)行申请(qǐng)贷款(kuǎn)，但交房后(hòu)才(cái)开(kāi)始按(àn)揭贷款，除定金外的剩(shèng)余全都是泡沫下一句套路是什么，全都是泡沫的下一句套路答案房款在(zài)交房(fáng)后开(kāi)始支付。

　　2.5 新加(jiā)坡(pō)：买方资(zī)金由(yóu)银行监(jiān)管，享1年保修期后(hòu)付尾款

　　新加坡期房购房(fáng)者违约可(kě)返还相当于3.75％房款(kuǎn)的订金，首付比例(lì)20％，余款按工程进度支付，所有(yǒu)资(zī)金进银行专门项目资金账(zhàng)户，交房后(hòu)满1年保修(xiū)期(qī)后支付15％尾款。

　　订金支付环节，新(xīn)加坡开发商有统一的(de)选购权(quán)合同以及订金返还机(jī)制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款(kuǎn)作为订金(jīn)，OTP有(yǒu)效期(qī)14天，执行OTP则(zé)进一步签订购买合同，不(bù)执行OTP则(zé)退还3.75％的房款。

　　首付比例方面(miàn)，签订购房(fáng)合同后，购房者需支(zhī)付15％的首(shǒu)付及印花税(shuì)，同时购房(fáng)者向(xiàng)银行申请按揭贷款(kuǎn)。

　　余(yú)款(kuǎn)支付上，新加坡期房同样采(cǎi)取按工程进度(dù)付款(kuǎn)的方式，《发展商(shāng)条例》对(duì)期房付款流程做了统一详细规定(dìng)，要求所有(yǒu)开(kāi)发商遵守，支付节点一般为合同(tóng)签订(dìng)后(hòu)、地基完工、框(kuāng)架完工、管道门窗等完(wán)工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也(yě)依(yī)照工程进度放款，月供(gōng)在此过程中随着放(fàng)出贷(dài)款的增加(jiā)而增加，未放款部分(fēn)无需月供。

　　资金监(jiān)管方(fāng)面，购房者的(de)订金与付款会存入(rù)银行(xíng)专门的项目资金账户，账户资金(jīn)提取须与房屋建(jiàn)设有关。房(fáng)屋交付(fù)后，购(gòu)房(fáng)者享受(shòu)1年的房屋保修期(qī)，此后购房者支付15％的(de)尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看(kàn)，当前(qián)房地产(chǎn)到了政策出手(shǒu)临界点，重点是保交楼和房企(qǐ)重组。一方面，加(jiā)大(dà)对刚(gāng)需和改善型需求(qiú)的支持力(lì)度(dù)，长短(duǎn)兼顾妥善应对局部停贷(dài)现(xiàn)象(xiàng)，重点是保交楼保复(fù)工保民生(shēng)，给(gěi)予强有力(lì)的金融工具支持。另(lìng)一(yī)方面，从现(xiàn)在起，对还(hái)在正常运转(zhuǎn)的房企包括民营企业，加大支持力度，由优质房企牵头并(bìng)购重组整个(gè)行业(yè)，为每个(gè)房企配(pèi)套AMC和财团(tuán)，给予金融工具配套。

　　二，中(zhōng)期来(lái)看，应充分估计形势(shì)复杂性(xìng)和人性复杂性，兼(jiān)顾化解(jiě)停贷、复工(gōng)保交楼、重(zhòng)组房企债务(wù)、恢复市场(chǎng)信(xìn)心以(y全都是泡沫下一句套路是什么，全都是泡沫的下一句套路答案ǐ)及(jí)长效机制(zhì)。长效机制(zhì)四大关键是(shì)推动城市群战略、人地挂钩、金融中性稳定和房地产税。定金环(huán)节，建立开发商违约(yuē)后(hòu)定金保护机(jī)制，如(rú)将已支(zhī)付定金(jīn)冻结至房(fáng)屋交付阶段，保障购房者定金安(ān)全。签订合同环(huán)节，鼓励(lì)保险公(gōng)司介入(rù)，为房屋重大延期以(yǐ)及重大(dà)缺陷等情(qíng)况提(tí)供充(chōng)分的保障。余款支(zhī)付(fù)环(huán)节，建立(lì)按工程进度付款机(jī)制或交房后(hòu)按揭贷款机制，充分保(bǎo)护(hù)购房者的权益。资金监(jiān)管环(huán)节，引入独立于开发商、银行(xíng)的第(dì)三(sān)方资金监(jiān)管(guǎn)机(jī)构，或(huò)由政府相关部门直(zhí)接监(jiān)管，以此防(fáng)止资金(jīn)挪用现象。交付环节，建立商品房保修期制(zhì)度。保修期内，开发商应(yīng)对房屋质量问题全权负责、免费维修，购(gòu)房者在(zài)保修期(qī)结(jié)束后支付(fù)尾款。

　　三，长期来看，取消商品(pǐn)房预(yù)售制是大势所趋。一方(fāng)面，98年(nián)房改(gǎi)时，全国(guó)缺房子，开发(fā)商缺钱，预售制是(shì)权(quán)宜之计，现在全(quán)国套(tào)户比超过1，从(cóng)大开发进(jìn)入存量时代，对购房民众不公(gōng)平的(de)预(yù)售制已经过时了，该取消了，改为(wèi)现房销售。另(lìng)一方面，取消(xiāo)预售制，改为(wèi)现房销售，开发商将拼的(de)不(bù)是五花八门、眼花缭(liáo)乱、不知(zhī)道能(néng)不能(néng)兑现的营销手(shǒu)段，而是所(suǒ)见即所得的(de)过硬的产品(pǐn)质(zhì)量和诚信，这才是对购房民众(zhòng)的(de)最(zuì)根(gēn)本最实质的保障，这样将(jiāng)极(jí)大的提升开(kāi)发商的建筑质量，实现良币驱逐劣币(bì)。

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