导读

　　黄金二十年之后(hòu)，当下中国地(dì)产步(bù)入(rù)大分(fēn)化时(shí)代(dài)而(ér)非停滞期。

　　要点

　　过去二十年是(shì)中(zhōng)国(guó)房地(dì)产市场黄金二十年。2019-2021年，连续(xù)三年(nián)商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)销售(shòu)面积超(chāo)15亿平，足(zú)够4000万家庭入住。恰逢近(jìn)年地产持续低(dī)景(jǐng)气(qì)，有关中国地产(chǎn)是否过剩的讨论日益热烈(liè)。

　　拨(bō)开迷雾，本文试图(tú)厘清中国城(chéng)镇存量住宅真(zhēn)实情况，据此判断中国(guó)未来地(dì)产趋势。

　　有媒体渲染中国地产(chǎn)存量极度过剩，事(shì)实是否(fǒu)如此？

　　住建部披(pī)露全(quán)国有近6亿栋房屋建筑，第(dì)七次(cì)人口普查调查数据(jù)显示城镇家(jiā)庭户人均住宅间数为1.06间。市场陷入怀疑，中(zhōng)国房子是否真的过剩？

　　事实上住建部披露的近6亿栋城(chéng)乡房屋建筑中(zhōng)，城(chéng)镇建(jiàn)筑(zhù)占比不(bù)到一成，其中(zhōng)还包括(kuò)大量(liàng)城镇非住宅(zhái)建筑，如商业办(bàn)公(gōng)楼、学校等，因此6亿栋房屋中(zhōng)城镇住宅(zhái)占比(bǐ)极低。

　　七普显示中(zhōng)国城镇居(jū)民人均住(zhù)宅(zhái)间数为(wèi)1.06间(jiān)，但居住舒适不(bù)是人均一间房所能满足，它与房屋质量、居住面积、配(pèi)套(tào)设施(shī)等因素(sù)密切相关。中国的人均住宅间(jiān)数(shù)较发达(dá)国家还有很大差距。人均住宅间数大于1同样不意味着中国住宅市场(chǎng)已经(jīng)饱和。

　　我们测算发现(xiàn)中国城镇(zhèn)居民(mín)户均1套房，其中每户持有商品住宅(zhái)仅0.64套。

　　目前并无直接公布中国家庭(tíng)户均住宅的数据(jù)，我们根据商品住(zhù)宅套数(shù)、商品住宅(zhái)占比和城镇家(jiā)庭户数，计(jì)算出(chū)城(chéng)镇家庭住宅套户比。

　　测算结果显示，目前位卑未敢忘忧国,什么意思，位卑未敢忘忧国下一句怎么念城镇(zhèn)家庭户均拥(yōng)有0.86套房，其中(zhōng)0.54套为商(shāng)品住宅。若期房顺利(lì)交(jiāo)付，直至(zhì)2024年，中(zhōng)国每户城镇(zhèn)家庭才(cái)拥有1套住宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均(jūn)一(yī)套(tào)房似乎(hū)意味着户户有房(fáng)，然(rán)而事实上中国(guó)住宅市场(chǎng)供需并(bìng)不平衡(héng)。

　　国际(jì)数据(jù)显示，成熟房地(dì)产(chǎn)市场的住宅套户比(bǐ)会大于(yú)1，在1.1左右(yòu)。

　　之所以说(shuō)不平衡，是因(yīn)为(wèi)户均(jūn)一套(tào)房无法满(mǎn)足流动人口的(de)租赁和(hé)置业需(xū)求。全国总人口的(de)近(jìn)三(sān)成都(dōu)是流动(dòng)人口，流动人口会选择在(zài)大城市租(zū)房挣钱，在老家买房(fáng)，从而产生了额外的(de)住宅需求。

　　即便户(hù)均一套(tào)房，中国(guó)未来(lái)地产仍有(yǒu)四大新增(zēng)需求动力。

　　第一，户(hù)均人口规模缩小，一人户(hù)、两人户占比不断增加(jiā)，导致(zhì)家庭户数增(zēng)多。小家庭化趋势将延续，带来新户购房(fáng)需求增长。

　　第二，经(jīng)济(jì)板块的分化日益明显(xiǎn)，区域经济资源分(fēn)配(pèi)的(de)再集中吸引着人口流入，人口净(jìng)迁入城市(shì)的(de)新增住宅需求(qiú)有望持续(xù)旺盛。

　　第三，30％左(zuǒ)右的(de)家庭住(zhù)在2000年以前建(jiàn)成的住宅(zhái)中，涉及超(chāo)9000万家庭、81亿平方米的住宅建筑面(miàn)积。促成“老破小”住宅的(de)改造势(shì)在(zài)必行。

　　第四(sì)，中国(guó)的人(rén)均(jūn)住(zhù)宅间数与人均住(zhù)宅建筑面积均较发达国家有着不小(xiǎo)差(chà)距，“住上(shàng)更大房(fáng)子”的改善(shàn)性需求(qiú)正在不断增加。

　　黄金(jīn)二十年之后，当(dāng)下中国地产步入(rù)大分化时代(dài)而非停(tíng)滞期。

　　如果(guǒ)说过去(qù)二十年是中(zhōng)国地产(chǎn)黄金(jīn)发(fā)展期(qī)，地产(chǎn)矛盾更多体现为(wèi)住宅(zhái)供给存(cún)在不(bù)足(zú)，这是过去二十年房价快速上(shàng)涨基石。那么(me)当下(xià)房地(dì)产(chǎn)大分化时(shí)代已至(zhì)，大(dà)分化时代下(xià)地产矛盾则更多体(tǐ)现在住宅质量供需冲突。

　　地(dì)产大分化必将体现在不同能级城市之间，不同区域板块之间(jiān)，不同品质住宅之间。

　　目录

　　正(zhèng)文

　　引言

　　不久(jiǔ)前，官方披露(lù)全(quán)国已(yǐ)有近6亿栋(dòng)房屋建筑(zhù)，引发热议。从2月以来，各(gè)大城市二手(shǒu)房挂牌量突(tū)然激增，引发一阵二(èr)手房的“抛(pāo)售潮”。

　　让(ràng)市场不禁担心(xīn)，中(zhōng)国的(de)房子是否已(yǐ)经过剩？

　　中国城镇(zhèn)住宅到底是供给(gěi)过剩(shèng)，还是供需平衡，或是仍然存在不足(zú)？可惜由于住宅存量数据并未公布(bù)，我(wǒ)们无法直接(jiē)知晓具体(tǐ)情况。

　　拨开迷雾，我们(men)测算出中国城镇(zhèn)家庭户均拥有住宅套数(shù)，回答当前(qián)的房子是否(fǒu)真的过剩(shèng)了？据此判(pàn)断未来房地产市(shì)场会如何发展(zhǎn)。

　　一、如何有效观察中国(guó)户(hù)均拥有住宅(zhái)数(shù)量

　　（一(yī)）中国住宅数量过剩(shèng)的(de)直观判(pàn)断站不(bù)住脚

　　今(jīn)年2月，在(zài)以全国自然灾害综(zōng)合风险普查工作情况(kuàng)为主题的新闻发布(bù)会上，负责(zé)人(rén)对外披露：“住宅城乡(xiāng)建设行(xíng)业获(huò)取了全国近6亿(yì)栋城乡(xiāng)房屋建筑数(shù)据(jù)以及(jí)80多万处市政设(shè)施数据。”

　　14亿(yì)人(rén)住6亿(yì)栋房屋建筑，平均每(měi)栋建筑(zhù)住不(bù)到3人，住宅市场看似(shì)已经(jīng)过剩。

　　在这近6亿栋房(fáng)屋(wū)建筑中，农(nóng)村房屋(wū)占9成以上，以(yǐ)栋数计(jì)算的(de)城镇房屋(wū)实(shí)际仅(jǐn)有4700多万栋，还包括了大量商业楼、写字楼、学校、医院等(děng)非住宅。总的算(suàn)下来，住宅占比并不大。

　　第七次人(rén)口普查数据公布了中国城镇家庭户(hù)人(rén)均住宅间(jiān)数为1.06间，其中城市家(jiā)庭户居(jū)民人(rén)均0.99间，乡(xiāng)镇家(jiā)庭户居民人(rén)均1.18间。

　　人均(jūn)住宅间数大于1，看似意味着(zhe)人人都有房(fáng)间(jiān)居(jū)住。

　　居住水平不仅与房间(jiā位卑未敢忘忧国,什么意思，位卑未敢忘忧国下一句怎么念n)数(shù)量(liàng)有关(guān)，更与房屋质(zhì)量、居(jū)住面积、配套设施等因素密切(qiè)相关。单单从(cóng)人均(jūn)住宅(zhái)间数不能完全反映出城镇居民的居(jū)住水平。

　　中国主要是以家庭为(wèi)单位购买成(chéng)套住宅，一(yī)套设(shè)施齐全的住宅才(cái)是(shì)城(chéng)镇居民宜(yí)居的(de)选择。

　　（二）中国户均住宅的测算思路、数据和(hé)方法

　　中(zhōng)国城镇居民住宅主要分两(liǎng)大类，一类(lèi)是商(shāng)品住宅，另一类是保(bǎo)障房、原公有(yǒu)住(zhù)宅、自建房等非(fēi)商品住宅。

　　目前缺(quē)乏统(tǒng)计数(shù)据，并(bìng)没有直接公布城镇住宅数量。居民住宅相关数据有两(liǎng)处(chù)可以直接公(gōng)布，一是每年(nián)商(shāng)品住宅销售套数（统(tǒng)计(jì)局）；二(èr)是居(jū)民住(zhù)宅来(lái)源（人口普查数据）。计算中国居民(mín)户均住宅(zhái)数量，我们主要用(yòng)到上(shàng)述两组数据。

　　中国(guó)住宅改革始于(yú)1998年，1998年之前商(shāng)品住宅(zhái)数量极少，可忽(hū)略(lüè)不计。估算城镇居民(mín)户均住宅套数分三(sān)步走：

　　第一(yī)步，将1999年以来每年(nián)商品住宅销(xiāo)售套数相加(jiā)，我们就能够得(dé)到当前商品住宅(zhái)总存量。

　　第二(èr)步，根据(jù)城镇(zhèn)居(jū)民拥有的商品住宅和(hé)非商品住(zhù)宅比例(lì)，推算得到居民(mín)住宅总(zǒng)套(tào)数。

　　第三步，将(jiāng)城镇居民拥有的(de)商(shāng)品住宅总(zǒng)数除以家(jiā)庭户数，我们就(jiù)能够(gòu)得到城镇户(hù)均拥(yōng)有的住宅数(shù)量(liàng)。

　　具(jù)体(tǐ)计算公式如下：

　　城镇家庭住宅(zhái)套户比=住宅总套数(shù)/家庭户数

　　=（商品(pǐn)住宅(zhái)套数/家(jiā)庭户数）/（商品住宅套数/住宅总套数）

　　=商品住宅套户(hù)比/商品住宅(zhái)占比

　　二、城镇(zhèn)家庭户均拥有1.02套房

　　中国住宅存量到底(dǐ)有多少，目前缺乏一个(gè)准确统计。我们(men)利用既有统(tǒng)计数据，大致测算(suàn)得到(dào)中国(guó)存量房地(dì)产套数，并(bìng)进一步推位卑未敢忘忧国,什么意思，位卑未敢忘忧国下一句怎么念算(suàn)中国城(chéng)镇家庭户均拥有的住(zhù)宅数(shù)量(liàng)。

　　（一(yī)）城镇居民(mín)户均拥(yōng)有(yǒu)商品(pǐn)住宅0.64 套

　　截至(zhì)2022年，我们计算得(dé)到：

　　（一）中(zhōng)国商品住宅累计销(xiāo)售1.97亿套。

　　（二）城(chéng)镇家(jiā)庭户均(jūn)拥有0.64套商品(pǐn)住宅（包(bāo)含现房和期(qī)房）。

　　中国(guó)的房地产(chǎn)销售(shòu)以期房为主，从2019年开始，新房销(xiāo)售中期房占比近(jìn)9成。本文去除商品住宅累计销售套数里的期房(fáng)销售，得(dé)到商品住宅(zhái)现房套数。

　　以2022年商品住(zhù)宅(zhái)现房套数(shù)计算为例：

　　2022年商品(pǐn)住宅现房套数=截止到2022年(nián)商(shāng)品住宅(zhái)累计销售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房(fáng)销售额(é)。

　　主流房企竣工周期(qī)在(zài)2-3年，并(bìng)考虑到交(jiāo)房(fáng)后装修的时间(jiān)，取最(zuì)大值3年(nián)。

　　将(jiāng)商品住宅现房套数除以家庭户数，算出：

　　（三）目前中国(guó)城镇家(jiā)庭(tíng)户均拥有0.54套商品现(xiàn)房住宅。

　　（二）城镇居民户均拥有住(zhù)宅1.02套(tào)

　　接下来(lái)我们需要(yào)进一步推算中国(guó)城镇(zhèn)居民拥(yōng)有(yǒu)的户均住宅套(tào)数。

　　首先，七普数据(jù)显(xiǎn)示(shì)中国(guó)城镇(zhèn)居民的住宅(zhái)结(jié)构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭(tíng)拥有住宅。其(qí)中自建住宅占(zhàn)比(bǐ)21％，购买(mǎi)商品住宅(zhái)占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有住宅占(zhàn)比6.1％，通过(guò)继承或赠(zèng)与占比0.9％。另有(yǒu)3.4％和17.7％的(de)家庭(tíng)租赁(lìn)廉租房与其(qí)他(tā)住宅。

　　其次，我们假定租(zū)赁其他住宅(zhái)和购买二手房都是商品住(zhù)宅，因此将(jiāng)租赁(lìn)其他住宅、购买商品住(zhù)宅(zhái)与购买二手房(fáng)加总，得到商品住(zhù)宅占居民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商(shāng)品住宅占比为59.2％，粗略假设(shè)2021年(nián)-2022年期间商品住宅(zhái)增(zēng)幅为过去(qù)十年变化幅度的20％，计算2011年-2020年商品住宅的实际变(biàn)化(huà)比(bǐ)例，从(cóng)而我(wǒ)们(men)估算出2022年商品住宅所(suǒ)占比(bǐ)例，为62.8％。

　　最(zuì)后(hòu)，截至2022年末，中国平均每(měi)户城镇家庭拥(yōng)有0.86 套(tào)住宅。但考(kǎo)虑已(yǐ)购期房(fáng)，中国(guó)平均(jūn)每户城镇家(jiā)庭(tíng)拥有1.02套住(zhù)宅。

　　如果交房顺利(lì)，已(yǐ)购期房会在(zài)2-3年内陆续交(jiāo)付使用，到2024年(nián)，中(zhōng)国平均每户(hù)城镇家庭都会拥有一(yī)套住宅。

　　三、城镇户均(jūn)一套(tào)房的(de)三点(diǎn)含义

　　既然(rán)城镇居民(mín)已经达到了户均(jūn)一套房的程度，“户户有房”是(shì)否意味(wèi)着(zhe)中(zhōng)国(guó)城镇(zhèn)化进展(zhǎn)终结，甚至意味着中国(guó)地产存量供给绰绰有余？

　　（一）户均一套房并不(bù)意(yì)味着(zhe)住(zhù)宅市场供(gōng)需平衡

　　需要有多余住宅来满足因人口流动、居民换房(fáng)等因素产生的住宅需求(qiú)。因此(cǐ)，成(chéng)熟房(fáng)地产市场的住宅套户比会在1.1左(zuǒ)右。

　　国际经验(yàn)来看，美国、英国(guó)和(hé)日本的(de)住宅套户比均高于1.1，其中，英国的住宅套(tào)户比最高，为1.19，日(rì)本为1.16，美国为(wèi)1.11。德(dé)国和(hé)韩国(guó)分别为(wèi)1.02和1.05。

　　如果户均(jūn)刚好一套房(fáng)，就(jiù)会造成人口净流入地的住宅(zhái)市(shì)场供(gōng)不应求，造成房价或(huò)房租迅(xùn)速上涨。

　　七普指出中国(guó)的流(liú)动人口3.76亿，省内流动人口和(hé)省际(jì)流动人口(kǒu)分(fēn)别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流(liú)动人(rén)口会选(xuǎn)择在(zài)大城市租房(fáng)挣钱，在老家(jiā)县城买房。

　　暨南(nán)大学2017年的中国(guó)城乡人(rén)口流动(dòng)调查数据显示(shì)，在上海(hǎi)、杭(háng)州以及(jí)南京工作(zuò)的流动人口(kǒu)在老家拥有住宅比例分别为(wèi)28％、21％和18％。大城市的高(gāo)工资(zī)吸引(yǐn)打工人，但高房价(jià)迫(pò)使打(dǎ)工(gōng)人回乡置业。

　　流(liú)动人口实际(jì)上(shàng)会占据两(liǎng)套(tào)房，在(zài)高房价(jià)的大(dà)城市租赁一套房，在房价(jià)较(jiào)低的县城购(gòu)买一(yī)套房(fáng)。所(suǒ)以说户(hù)均一(yī)套房无法满足庞(páng)大流动人(rén)口的(de)租赁与置业需求。

　　（二(èr)）至少(shǎo)9000万(wàn)户家庭住(zhù)宅品质仍需改善(shàn)

　　目前，中(zhōng)国的城镇(zhèn)住宅中依然(rán)有不(bù)少老旧小区。

　　三成家庭，也就(jiù)是约9000万户城(chéng)镇居民住宅是(shì)2000年(nián)以前建成(chéng)，其中又有11.6％住宅年龄至少(shǎo)在33岁以上(shàng)。

　　这(zhè)批(pī)存在着建筑结(jié)构(gòu)松散、设施陈旧、安全隐患大等问题，如(rú)电线老化、管道等(děng)基础设施陈旧，给住户的生活带来了(le)很(hěn)大的不便(biàn)和安全隐(yǐn)患，并且居住体验较差。

　　2000年以前建成的老旧住(zhù)宅面(miàn)积小。占比为(wèi)31.3％的家庭户(hù)数拥有的住宅面积占比仅为27.6％。仍然存在5％左(zuǒ)右的家庭没有独立(lì)卫浴(yù)和厨房。这类上世纪修(xiū)建的老旧小区(qū)很难满足现代生活需求，在未(wèi)来大都会被(bèi)拆(chāi)迁重建。

　　近五成的家庭住(zhù)宅(zhái)为一居室和二居(jū)室，户(hù)型偏小。其中一居室(shì)占比为14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城市家(jiā)庭住宅户型更小，当(dāng)然这与城市土地资源紧张(zhāng)有(yǒu)关。

　　（三）人均(jūn)住(zhù)宅面积(jī)扩(kuò)张是未来地产(chǎn)的需求驱动力

　　根(gēn)据七(qī)普数据测算，2020年城镇(zhèn)家庭户住宅存量总面积为294.6亿平。暂不考虑两年(nián)间农民带房进(jìn)城(chéng)和(hé)老(lǎo)旧小区拆迁，加上2021年和2022年商品住宅竣(jùn)工面积(jī)（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得(dé)出2022年住宅存量总面积为(wèi)308.16亿平，人均住(zhù)宅(zhái)建(jiàn)筑面(miàn)积为(wèi)39.45平(píng)方米。

　　超过一半的家庭人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积(jī)小于均值，近(jìn)4成家庭人均住宅建筑面积(jī)在30平米(mǐ)以下。

　　15％的(de)城镇家(jiā)庭人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积不足19平方(fāng)米(mǐ)，不及(jí)全国人均水平的(de)一半。若去除20％的公(gōng)摊，可使(shǐ)用的住宅面积仅为15.2平方米。上海市将人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面(miàn)积低于15平方米的家(jiā)庭(tíng)界定(dìng)为(wèi)住(zhù)宅存在困难(nán)，若(ruò)按这个标(biāo)准算的(de)话，中国有11.3％的家庭存在(zài)住宅困难问(wèn)题。

　　若人均可使用住(zhù)宅(zhái)面积(jī)为40平，即(jí)人均住宅建筑(zhù)面积为50平，只考(kǎo)虑家庭(tíng)户人数(shù)，需要住(zhù)宅总量约390.6亿平(píng)，较(jiào)目前至少新(xīn)增82亿平。

　　对比发达(dá)国家人(rén)均住宅面(miàn)积，美(měi)国为67㎡，瑞士(shì)、日本、德国和英国都高于(yú)40㎡，中国的人均住(zhù)宅建筑(zhù)面(miàn)积为39.45㎡，相差不大。但若去(qù)除公(gōng)摊面(miàn)积后，中国(guó)的人(rén)均可使(shǐ)用面(miàn)积为31.56㎡，这一差距将(jiāng)变得明(míng)显(xiǎn)。

　　若考虑(lǜ)约1.4亿的(de)集体户人口(kǒu)，所需要的住宅(zhái)总量会更多。

　　四、户均(jūn)已然1套房，未来地产(chǎn)还会(huì)有需求(qiú)么？

　　我们测算得到中(zhōng)国(guó)城镇家庭(tíng)户均(jūn)1套(tào)房，看(kàn)似已经户户有(yǒu)房。即(jí)便如此，中国人口(kǒu)静态结构和(hé)动态趋势(shì)演(yǎn)绎，决(jué)定(dìng)了中国未来(lái)地产仍有需求释放(fàng)。户(hù)均1套住宅现实之下(xià)，中国未(wèi)来城镇住宅需求主要(yào)来自于四个方面(miàn)。

　　第一，户均人口缩(suō)小(xiǎo)，家庭(tíng)户数增多，新(xīn)户购房需求扩(kuò)张。

　　过去20年我国城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)户均人口数不断下降(jiàng)，六普显示城镇户均人口规(guī)模为2.85人/户(hù)，而七普显(xiǎn)示城镇(zhèn)户均人口规模为2.62人/户，一人户(hù)、二人户的占比明显(xiǎn)上升，人口小(xiǎo)家庭化趋(qū)势将(jiāng)继续延续，导致(zhì)户数(shù)会因户均人口(kǒu)规模的缩小而(ér)增多。

　　第(dì)二，人口(kǒu)迁移导致经济发展带来(lái)的新(xīn)增住宅需(xū)求旺盛。

　　中国(guó)经济板块的(de)分化日益明显，资源(yuán)和生产要素逐步(bù)向经济带(dài)、都(dōu)市(shì)圈(quān)中心(xīn)城市流入，区域经济资(zī)源分配的再集(jí)中吸引(yǐn)着人口流入。人(rén)口迁移势必涉及到买房租房，给迁(qiān)入地住宅(zhái)市(shì)场带来新的增量。

　　以浙江(jiāng)省为例，2021年常住人(rén)口(kǒu)增量(liàng)为72万(wàn)，而(ér)出(chū)生人(rén)口为44.9万人(rén)，死亡人口为38.4万人，自然增加(jiā)人(rén)口仅为(wèi)6.5万人，其人口增长主要(yào)受(shòu)益于人(rén)口迁(qiān)移。

　　第三，老旧小区(qū)改善性需求依(yī)然庞大(dà)。

　　从(cóng)2011年(nián)到(dào)2020年，自(zì)建(jiàn)住宅和原公有住宅的家(jiā)庭(tíng)拆(chāi)迁改建(jiàn)最多。自建房家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个(gè)百分点；原公有住宅家庭比例从12.9％到(dào)6.1％，降幅(fú)为(wèi)6.8个百分(fēn)点。二者(zhě)和（27.1％），再加上其(qí)他住宅（5％）与家庭(tíng)住宅(zhái)建(jiàn)造时间为2000年以(yǐ)前的比例（31.3％）大(dà)致(zhì)相吻合。

　　十(shí)年间(jiān)新(xīn)增(zēng)8473万家庭户，自建(jiàn)住宅和原公(gōng)有住宅减少了1282万户，住宅净需求增加9755万(wàn)户。49％的家庭购买商品住(zhù)宅(zhái)，21％的家庭购买(mǎi)二手(shǒu)房(fáng)。在新增住(zhù)宅(zhái)需求(qiú)中(zhōng)，有7成家庭购买了(le)商品住(zhù)宅。租房(fáng)、购买经济适用房和(hé)其他分(fēn)别(bié)占比18％，3％和9％。未来随着城中(zhōng)村和旧城改造(zào)，商品住宅(zhái)的占比(bǐ)势必会进一步上升(shēng)。

　　2000年以前建造(zào)的(de)住(zhù)宅建筑面积(jī)还有约81亿平，涉及城镇家庭约9000万户。破旧的(de)城(chéng)中村、老公有住宅，建筑面积小、质(zhì)量(liàng)低(dī)、基础设施配套差、没有或少有物业管理，居民追(zhuī)求(qiú)美好、宜居生活(huó)的环境，背(bèi)后的(de)改善性需求有待释放。

　　第四，“住上更(gèng)大房子”的改善性需求还将有所增加(jiā)。

　　刚需购房受(shòu)限于资(zī)金，倾向于中小户型。已(yǐ)有(yǒu)住宅家(jiā)庭(tíng)希(xī)望提高生活品质，以小换(huàn)大、以旧换新。2022年底的中央经济(jì)工(gōng)作(zuò)会议明确指出支(zhī)持住宅改善等消费。

　　OECD国家的人(rén)均(jūn)住宅间数为1.71间，无论是否考虑(lǜ)乡村住宅因素，中国(guó)的人均(jūn)住宅间数较其他国家依旧存(cún)在不小差距。

　　住宅(zhái)舒适度与经(jīng)济水(shuǐ)平有着密切正向联系(xì)。随着(zhe)经济发展水平(píng)的(de)提高，中(zhōng)国的人均(jūn)住宅间数与人均住宅建筑面(miàn)积将随之(zhī)增长。

　　如果(guǒ)说过去二十年是中国地产黄金发展期，地产矛盾更多体现为住(zhù)宅供给(gěi)存在(zài)不足，供需(xū)出现错配，这是过去(qù)二十年房价快速上(shàng)涨(zhǎng)基石。那么未(wèi)来将是住宅质量的(de)供需冲突(tū)。房地(dì)产大分化时代已至，这种(zhǒng)分化不(bù)单局限于城市(shì)能级(jí)之间(jiān)差异，优质(zhì)小区和老(lǎo)旧二手房(fáng)之(zhī)间的差异也将越发(fā)扩大。

　　风险提示(shì)

　　人口普查数据(jù)调(diào)查(chá)的(de)是人(rén)，并不是针对(duì)住宅，因此可(kě)能存(cún)在统计偏差。商品住宅占比实际(jì)值可能(néng)偏(piān)低，其(qí)增速可能超预期(qī)。

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