近两年火(huǒ)爆(bào)的创新产(chǎn)品公募REITs进入(rù)密集(jí)分红(hóng)期，近日7只REITs陆续迎来除息日，公募REITs整体呈(chéng)现出高比例稳定分红，15只(zhǐ)公告2022 年(nián)可供分(fēn)配金额的REITs产品(pǐn)，平均分红比例接近99％。

　　多位(wèi)业内人士对此表(biǎo)示，强制分(fēn)红(hóng)机制是(shì)公募REITs主要特(tè)征之一，稳(wěn)定(dìng)分红体现出该类产(chǎn)品长期投资(zī)价值(zhí)，通过观测经营活动现金(jīn)流、可(kě)供(gōng)分配现金(jīn)等指标，也是观察REITs项目底层(céng)资(zī)产运营(yíng)情况的“窗口”。他们也提醒普通投(tóu)资者注意，与产权(quán)类项(xiàng)目(mù)相比，特许经营REITs项(xiàng)目在(zài)经营权到期(qī)后不再产(chǎn)生(shēng)现金收(shōu)益，特许(xǔ)经营权分红目前(qián)已包含了利润分(fēn)配和(hé)本金(jīn)的归还，在选择投资(zī)标的时应(yīng)了解资产(chǎn)类(lèi)型(xíng)和分红的(de)特征。

　　15只公募REITs产品(pǐn)分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分(fēn)红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续(xù)迎来除(chú)息日，此(cǐ)外尚有6只REITs实(shí)际分配情况尚(shàng)未公布(bù)。整体(tǐ)来看，公(gōng)募REITs呈现出了高(gāo)比例的(de)稳定分(fēn)红(hóng)，15只公(gōng)告(gào)2022 年(nián)可供分(fēn)配金额的公(gōng)募(mù)REITs产(chǎn)品中，2022年全年(nián)分配金额(é)占可供分配(pèi)金额比例(lì)平均为98.89％，且绝(jué)大部分(fēn)分配比(bǐ)例(lì)在96％以上。

　　中(zhōng)金(jīn)基(jī)金相(xiāng)关(guān)负责人(rén)对此(cǐ)表(biǎo)示，投资公募(mù)REITs的主要收(shōu)益来源为持有期分(fēn)红收(shōu)益，以及基(jī)金份额交易价(jià)格的变化(huà)。基金份额二级市场(chǎng)价格(gé)受到公募REITs资产(chǎn)运营情(qíng)况及市场因素的(de)综(zōng)合影响，较易引起(qǐ)波(bō)动。与此相比，基金分(fēn)红预(yù)期则更有规律可循。公募REITs的分红主要来自(zì)基础设施(shī)资产的经营现(xiàn)金流，投(tóu)资人通(tōng)过基金(jīn)募集材料和(hé)信息披露文件(jiàn)，结合行业及市场情况(kuàng)，可以分析基础设施项目(mù)的经(jīng)营业绩(jì)，作(zuò)为进(jìn)行投资决策的重要参考。

　　“相(xiāng)对(duì)于基金份额二级市场价格(gé)变化导致的浮盈或浮亏，分红作(zuò)为基金份额持(chí)有人实(shí)际(jì)获(huò)得的现金收(shōu)益，对于长期投(tóu)资(zī)者(zhě)更具参考价值。”中金基金相关(guān)负(fù)责人称(chēng)。

　　平安(ān)基金REITs 投资中心运营高级(jí)副总监李华平也表示，根据《公开募集基础设(shè)施(shī)证券投资基金指(zhǐ)引（试行）》及相关法规要求(qiú)，基(jī)础(chǔ)设施基金应当将(jiāng)90％以上合(hé)并后(hòu)基金年度可分配金额(é)以现金形式分配给投资(zī)者，强制分红机(jī)制是(shì)公(gōng)募REITs的主要特征(zhēng)之一(yī)，稳定的分红(hóng)机制(zhì)体现出REITs产品长期投资价值(zhí)。

　　中航基金也认为，从(cóng)投(tóu)资(zī)角度来看，基础设施公募REITs同时具备“股性”和(hé)“债性”双重特点。二级市场价格(gé)反映这类(lèi)产品(pǐn)“股(gǔ)性”的一面，分(fēn)红体现了这类(lèi)产品的“债(zhài)性”特(tè)点。公募REITs有(yǒu)强制分(fēn)红(hóng)要求，分(fēn)红类似于债券(quàn)派息(xī)，但不等同(tóng)于债(zhài)券(quàn)的固定(dìng)利息回(huí)报，而是由可供(gōng)分配现(xiàn)金决定。

　　从机构投资者的角度来看，一方面是公募(mù)REITs丰富了机构投资者的投资品类，为资产(chǎn)配置多元化提供抓手(shǒu)，具有较强的配置价值(zhí)。另(lìng)一方面(miàn)，公募REITs的分红能够帮助机构投资者稳(wěn)定收益。机构投资者公募REITs能(néng)够通(tōng)过分红获(huò)取相对于(yú)投资债(zhài)券相(xiāng)对(duì)高的收益性，在有(yǒu)效控制风险的前提(tí)下，增厚资产(chǎn)包(bāo)收益，起到投资“压舱石”的作(zuò)用(yòng)。

　　分红除了投资收益(yì)“落袋为安”外，市(shì)场对于未来(lái)分红水平的预(yù)期，也是(shì)影响REITs基金二级市场(chǎng)价(jià)格走势(shì)的关键因(yīn)素之一。

　　从近期公(gōng)募(mù)REITs的二级市(shì)场表现看，截(jié)至4月(yuè)21日，今年以来中证REITs（收盘）指(zhǐ)数收于(yú)975.99 点，年内(nèi)下跌7.44％，未跑赢主要股票和债券宽(kuān)基(jī)指(zhǐ)数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发布了2022年年(nián)报，部(bù)分产(chǎn)品受(shòu)宏观经(jīng)济(jì)的影响，可(kě)分配金额完成率不达预期，一定程度(dù)上(shàng)影响了公募REITs二级市场的价(jià)格。”李华平称(chēng)，公募(mù)REITs二级(jí)市场的价(jià)格波动受多重因素的影响，投(tóu)资收(shōu)益是影响REITs二级市场价(jià)格(gé)的主要因素之一，而稳定的分红(hóng)有利于(yú)吸引投资者参与公募REITs二级市场的(de)投资。

　　中金基金相关负责(zé)人也(yě)表(biǎo)示，近期(qī)经济预期恢复，一方面市场热点呈现向(xiàng)股票(piào)和债券回归的过(guò)程；另(lìng)一(yī)方面，基(jī)础设施项目的经(jīng)营(yíng)业(yè)绩(jì)相(xiāng)对经济活(huó)力的改善有一定的(de)滞后性。

　　此(cǐ)外，公募REITs在分红除权日，将对基金(jīn)份(fèn)额(é)的开盘指导价做(zuò)调减处理，调减金(jīn)额根据单(dān)位基金份额的分红金(jīn)额进行(xíng)计算。除权(quán)操(cāo)作是对分红前(qián)后基(jī)金份额净值变化的修正(zhèng)，使(shǐ)投资人在基金分红前后均可以(yǐ)获得公平的投(tóu)资机(jī)会。

　　“分(fēn)红(hóng)可增强投资者(zhě)长(zhǎng)期投资的信心(xīn)，同时(shí)需结(jié)合持有产品的特性(xìng)，关注(zhù)二(èr)级市场扰动对整体收益的(de)影响程(chéng)度(dù)。”中航基(jī)金(jīn)相关人士也称(chēng)。

　　特许经营权(quán)分红包括利润分配和本金(jīn)归还

　　普通投资者应了解(jiě)底层资(zī)产情况

　　多位业内人士还(hái)提醒，与现有(yǒu)公募基金分红前(qián)提是本金(jīn)之上(shàng)的(de)增(zēng)值部(bù)分(fēn)不同，特(tè)许经营权(quán)REITs基金运作(zuò)期(qī)间的“分红”界定为“分派(pài)”更为准确，分派的是本金(jīn)与增值两个(gè)部分，两个部分之间的(de)比(bǐ)例是(shì)变(biàn)动的，与现有公募基金分红差异很大，大多数普(pǔ)通投资者可能把“分派”金额误(wù)认为是持续分(fēn)红。一旦30年、40年、50年、60年等合(hé)同年限到期后(hòu)基(jī)金价值面临极(jí)大不确定性，这是该类投资(zī)者应(yīng)该注意的(de)情况。

　　李华(huá)平(píng)表示，目(mù)前公募REITs主要有特许经营权类和产权类两大资产类型，持有(yǒu)产权类(lèi)产品的收益主(zhǔ)要包括(kuò)每年的现金分红及资产增值的收益，而(ér)持有特许经(jīng)营(yíng)类产品的(de)收益主要(yào)来自(zì)项目每年的现金分红(hóng)。其中，特许经营权(quán)类资产的分红包括了利润分(fēn)配和(hé)本金的归还，两者的(de)比率也(yě)是(shì)变动的，对特许经营权类资产的(de)公募(mù)REITs可以内部收益率(lǜ)（IRR）来衡量投资收益(yì)。普(pǔ)通(tōng)投(tóu)资者在选择投资标的(de)时，应(yīng)了解公募REITs底(dǐ)层资产的类型(xíng)。

　　中航基金也表示(shì)，从细分来看，各类公募REITs分红因底层资产(chǎn)属性不同而形成(chéng)区别。特许经营权类的公募REITs产(chǎn)品因(yīn)其分红相当(dāng)于包含“本(běn)金+收益”，分(fēn)红(hóng)相对较多，债(zhài)性(xìng)偏强。而(ér)产(chǎn)权类的(de)公募REITs分(fēn)红主要为“收益”，更看重底层资产的价值增值，所(suǒ)以相对股性偏强。普通投资者(zhě)在(zài)选择公募REIT时，需要考(kǎo)虑底层资产属(shǔ)性，对所(suǒ)选择产品的二级(jí)市(shì)场价格和分(fēn)红(hóng)有(yǒu)合理预期。

　　中(zhōng)金基金相关(guān)负责(zé)人也认(rèn)为，与产权类项目相比，特许经营项目在(zài)经营权到期后不再(zài)能产生现(xiàn)金收益，因此将可供分(fēn)配金额的分配理解为“分派”比“分红(hóng)”更加准确。基于这(zhè)个特点，剩余(yú)经(jīng)营(yíng)期限较短的特许经营(yíng)项(xiàng)目，通常(cháng)具备(bèi)更(gèng)高的(de)分派率水(shuǐ)平。对于剩(shèng)余(yú)期限较长的特许经营权项目，即使(shǐ)分派(pài)率相对较低，也有足够(gòu)年限收回本金并取(qǔ)得收益。

　　中金基金该负(fù)责人提醒投(tóu)资者注意，特许经营权(quán)项目的分(fēn)派金额包(bāo)含了投资本金，在不进行(xíng)扩募的情况下，基金份额(é)单价(jià)随着分(fēn)派进度(dù)逐年下(xià)降(jiàng)是(shì)正常现象，投资特许经营权REITs的收(shōu)益来自项目剩余期限产生的(de)现(xiàn)金流。

　　“与特许经(jīng)营(yíng)项目相比，产权类项(xiàng)目的土(tǔ)地或(huò)建筑(zhù)的(de)剩余使用年限一般较(jiào)长，再加上到期(qī)后通过对建筑的更(gèng)新(xīn)改(gǎi)造或补缴土地出让(ràng)金等追加(jiā)投资(zī)，有机(jī)会进(jìn)一(yī)步延长经(jīng)营(yíng)期限。这种(zhǒng)类似永续经营的假设反映在基(jī)础资产的估值上(shà女生为什么不能光膀子，为什么女人不能光膀子ng)，使(shǐ)产权类REITs具(jù)备更显著的资(zī)产投资属性。”该负责人(rén)称。

　　观(guān)测内部(bù)收益率等指(zhǐ)标

　　评估项(xiàng)目(mù)底层资产运营(yíng)情况(kuàng)

　　在基(jī)金分(fēn)红的时点，多位业内人士(shì)还表示，在(zài)产品分(fēn)红期，投资者可以观(guān)测经营活动现金(jīn)流(liú)、可供(gōng)分配现金、内部收(shōu)益率等指(zhǐ)标，来观(guān)察(chá)和(hé)评估项目底层资产的(de)运营(yíng)情况。

　　中航基金表示，年报指标(biāo)中，跟现(xiàn)金相关的指标有(yǒu)两个：一是年报(bào)中披露(lù)的经营活动现金(jīn)流，二是可供(gōng)分配现(xiàn)金，二者存在本(běn)质性区(qū)别。经营活动(dòng)产生(shēng)的现金净流量(liàng)是指企业(yè)经营、筹资(zī)、投资产生的现金(jīn)流(liú)，基于企业本(běn)身经营(yíng)活动(dòng)产(chǎn)生(shēng)；可供(gōng)分配的现金实质上是(shì)从EBITDA出发(fā)，对(duì)非现金影响(xiǎng)利润表的(de)项目进行调整，加期初现(xiàn)金(jīn)，最(zuì)终得(dé)到的账(zhàng)面(miàn)现(xiàn)金。

　　李(lǐ)华平也表示(shì)，公募REITs作为资产(chǎn)配置新(xīn)选(xuǎn)择，投资价值体(tǐ)现在(zài)相对股债市场独立的资产(chǎn)配(pèi)置(zhì)功能，比较适合长期持有。建议投资者对经营权类的资产(chǎn)可以更多关注内(nèi)部收益率的高低(dī)，对产(chǎn)权(quán)类的资产更多关注(zhù)分派率(lǜ)高低。因为(wèi)公募REITs可分配收益主(zhǔ)要来自底层资产的经营净(jìng)现金流，所(suǒ)以底层资(zī)产(chǎn)运营(yíng)情(qíng)况(kuàng)直接影响投(tóu)资(zī)回报，投资者可综(zōng)合(hé)考虑原始(shǐ)女生为什么不能光膀子，为什么女人不能光膀子权益人综(zōng)合实力、运营管理机构(gòu)实(shí)力、公募基金(jīn)管理人实力等多重因素来(lái)选择(zé女生为什么不能光膀子，为什么女人不能光膀子)投资标的。

　　中(zhōng)信证券研报也显示，公募REITs进入密集分红(hóng)期，由于分红交(jiāo)易带来的短期博弈机会(huì)仍(réng)在，叠加此前市场接连回(huí)调，建议(yì)投资者关(guān)注(zhù)有基(jī)本面(miàn)支撑、填权效应(yīng)相对(duì)明(míng)显(xiǎn)、同时(shí)分红规模较为可观(guān)的个(gè)券。

　　“公募REITs的招募说明书均会载明(míng)REITs在发行首年及次年的可供分(fēn)配金额预测。投资者可以将REITs的实际分红金额与募集材料中披露(lù)预(yù)测进行比较(jiào)分析，结合(hé)经济及市场的实际(jì)环境，对基础设施项目的运营业绩(jì)及REITs的(de)管理能力进行判断。”中金基金(jīn)上述负(fù)责(zé)人也称。

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