万柳书院，暴(bào)雷了。

　　今(jīn)年年初“万(wàn)柳少(shǎo)爷”的(de)意外走红，让这个位于北京(jīng)海淀的(de)豪宅(zhái)被全国知晓，其背(bèi)后曾(céng)宣(xuān)称要做地产界(jiè)“劳斯莱(lái)斯(sī)”的神秘(mì)开(kāi)发商——中赫集(jí)团，也被拉向台前。

　　而如今，万柳书院再次受到舆论关注，起因(yīn)中赫(hè)集团成了(le)共同债(zhài)务人被(bèi)中(zhōng)国信达(dá)追债(zhài)，中国信(xìn)达为了收(shōu)回(huí)钱款不得不将中赫(hè)抵押的75套(tào)万柳书院豪宅拍卖(mài)。可问题是，这些房子早(zǎo)已售出，业主并(bìng)非中赫集团，那些真正(zhèng)斥巨资购入房产的有钱人，房(fáng)子(zi)现在莫名(míng)奇妙(miào)地被(bèi)拍(pāi)卖(mài)，算是被割了！

　　截至发稿，暂未看到这些业主的维权信息(xī)，难怪有网友调侃：“富人被(bèi)割(gē)韭菜的时候(hòu)，他(tā)们的姿(zī)势都那(nà)么优(yōu)雅。”

　　不过事(shì)件背后，可能没你想象的(de)那么简单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最(zuì)惨的(de)可能还是债主(zhǔ)

　　“北京豪宅的尽头是万柳书院”，但谁(shuí)都没想到，这个位(wèi)于海淀核心区位，名校环绕的顶级(jí)豪宅，竟然暴雷了！

　　近(jìn)日，有网(wǎng)友发(fā)现(xiàn)，中国信达在京东(dōng)拍卖上，上(shàng)架了(le)“北(běi)京赫华恒瑞房地产(chǎn)开发有限公司不(bù)良债权转让项(xiàng)目”，债权总(zǒng)额高达近47亿(yì)，该项目的抵押物中，包括(kuò)75套万柳(liǔ)书院住宅。

　　据京东(dōng)拍(pāi)卖显示，上(shàng)述不(bù)良债权转让项(xiàng)目的处置主(zhǔ)体是中国信(xìn)达(dá)资产管理股份有限公司北京市分(fēn)公(gōng)司（下称中国信达北分(fēn)），处置(zhì)的是(shì)对北京赫华恒瑞房地产(chǎn)开发有限公司(sī)（下称赫华(huá)恒瑞）的(de)不良债权。截至(zhì)2023年1月31日，债权金额(é)约为46.95亿(yì)元人民(mín)币(bì)，其中债权本金37.50亿元(yuán)。中(zhōng)赫集(jí)团有限公司(sī)是共同债务(wù)人。目前(qián)，该项(xiàng)目已有1万次围观(guān)，35名(míng)意向人。

　　从表面上看，这就是一(yī)起中(zhōng)国信达(dá)北分讨债的故事(shì)，但实(shí)际(jì)上，75套豪宅的背后暗藏秘密。

　　据(jù)此前(qián)媒体报(bào)道，万柳书(shū)院总(zǒng)共301户，而且早已售罄(qìng)。如果该报道属实，说明这些房子实际(jì)上都(dōu)是卖出去(qù)了的，是有人住的。

　　那为什(shén)么中国(guó)信达的拍卖页(yè)面上又(yòu)注明这75套房(fáng)子(zi)是(shì)“未出(chū)售”的状(zhuàng)态呢？只能说明这(zhè)些(xiē)房子根本没(méi)有网签，也没有房产证！

　　第一财(cái)经的报道证实了(le)上述内容(róng)。有豪宅中介(jiè)透露(lù)，中赫集团早就把(bǎ)这75套(tào)房子抵押出去(qù)，现在还(hái)没资金解抵(dǐ)押，所(suǒ)以不能网签(qiān)、没办房本。

　　作为海淀的顶(dǐng)级豪宅，最强学区房，万(wàn)柳书院(yuàn)的(de)业主(zhǔ)基(jī)本都是北京的(de)高端人(rén)士，柳(liǔ)传志(zhì)、丁(dīng)磊等知名(míng)商业大佬(lǎo)也是万柳书院的业主。另据地(dì)产自媒体“地产八(bā)卦(guà)女”爆料，万柳书院(yuàn)的业(yè)主中，还有不少(shǎo)中(zhōng)赫集团的高管、合(hé)作伙伴、亲戚朋友(yǒu)等。

　　由(yóu)此，不少网(wǎng)友感叹，“富人也被精准收割了！”

　　不过，如果这些业主确实已(yǐ)经支(zhī)付价款并(bìng)实际占有，那么(me)，中国(guó)信达转(zhuǎn)让这笔不良(liáng)债权回本的愿望，或将(jiāng)泡汤。这次拍卖损(sǔn)失(shī)最大的，没准还是债主中国信达。

　　根据相关法律(lǜ)规定，民事执行(xíng)中，业主(zhǔ)已(yǐ)经支付价款并实际占有，但(dàn)未办理过(guò)户(hù)手续的，如果(guǒ)业主没有过错，人民法院不得查封、扣(kòu)押、冻(dòng)结，已经(jīng)查封的可以向(xiàng)法院提出执行异(yì)议申请，请(qǐng)求法(fǎ)院解除查(chá)封(fēng)，同时可以联合起诉开(kāi)发商，要(yào)求退还(hái)购(gòu)房款(kuǎn)或办理房产证，并承担(dān)违约责(zé)任。

　　此外，今年4月，人民法(fǎ)院报公布《最(zuì)高人民法院关(guān)于商(shāng)品房消(xiāo)费者(zhě)权利保护问题的批复》，以司(sī)法解释的方式明确了购房(fáng)人的优先(xiān)权：

　　商品房消费者以居(jū)住(zhù)为(wèi)目的购买房(fáng)屋并已支付全(quán)部(bù)价款，主张(zhāng)其房屋交(jiāo)付请求权优先(xiān)于(yú)建(jiàn)设工程价款优先(xiān)受(shòu)偿权、抵押权以(yǐ)及其他债权的，人民法(fǎ)院应当予(yǔ)以支(zhī)持。只支付了部分价(jià)款的商品房(fáng)消费者，在一审法庭(tíng)辩论终结前(qián)已实(shí)际支付剩余价款的，可以适(shì)用前款规定。

　　也(yě)就是说，如(rú)果这75套(tào)房子(zi)均为“已售未网签”，那么这笔不(bù)良债权，实际上是个烫手(shǒu)山芋。可能不仅不(bù)能卖(mài)出去回本，抵(dǐ)押的(de)这75套(tào)房(fáng)子，还会被业主讨回去。

　　中国信达，将会赔(péi)了(le)夫人又(yòu)折兵？

　　2

　　地产界(jiè)的“劳(láo)斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权公司中国信达申(shēn)请不(bù)良债(zhài)权(quán)转让，可以追溯到金谷信托踩雷赫(hè)华恒瑞。

　　天(tiān)眼查显示，目前中国(guó)信达已经成为赫华恒瑞唯一股东。但此前，赫华恒瑞为(wèi)中赫集团旗下(xià)子公(gōng)司。2019年4月22日，中(zhōng)赫集团、中赫(hè)置地(dì)等选择退出(chū)了赫华恒瑞的(de)股东(dōng)行列(liè)，中国金谷国际信托有限责(zé)任公司成为(wèi)了唯一股(gǔ)东，后者由中(zhōng)国信达资(zī)产(chǎn)管理股份有(yǒu)限公司持(chí)股93.75％。

　　作为(wèi)房地产开发商，相较其他房企，中赫集团(tuán)既没有很大规(guī)模，也没有(yǒu)很高(gāo)的国民知名度，但(dàn)却(què)在标准大气压和常温常压，常温下的标准大气压北(běi)京豪宅圈留下一个(gè)个传说。

　　如钓鱼台七(qī)号院，作为中赫集团(tuán)进入北京的第一个(gè)豪宅项(xiàng)目，2011年，中赫置地推出钓鱼岛七号院(yuàn)3号楼(lóu)，高(gāo)达(dá)30万/平(píng)米的天价，成(chéng)为(wèi)当(dāng)时京(jīng)城最贵的楼盘，引发了市场强烈震惊。

　　随后(hòu)开发的万柳书(shū)院，更是被誉(yù)为“北京海淀顶端(duān)豪宅”。2012年，中赫置地以(yǐ)26.3亿(yì)元，溢价率40.9％，从融创(chuàng)、保利(lì)、万科等(děng)大型知名房企手中(zhōng)，抢下了北京万(wàn)柳(liǔ)地块，成为北京当(dāng)年的“双料地王”。很快，万柳书院(yuàn)就以神秘高(gāo)端的姿态杀入市场(chǎng)，无论是一(yī)块(kuài)块从荷(hé)兰(lán)运回来的(de)灰砖垒起来的五米高(gāo)墙，还是每棵成本超6万的成年银杏树，还(hái)是每平(píng)米20万元的价格，都令(lìng)业内外震撼不已。

　　“万标准大气压和常温常压，常温下的标准大气压(wàn)柳的墙、西(xī)宸的缸、霄八(bā)的顶儿、融创的(de)湖、紫辰院的树(shù)、北(běi)平府(fǔ)的院儿。”从这句顺口溜(liū)中，就可看出其在北京豪宅圈的(de)地位(wèi)。2014年(nián)末上市的它，对手(shǒu)是当时有名的(de)融创(chuàng)观澜嘉苑(yuàn)、佳兆(zhào)业广场、恒大华(huá)府(fǔ)等，现如今(jīn)，它远远(yuǎn)超(chāo)过这些对手(shǒu)。

　　去年，万柳(liǔ)书院一套300平米的法(fǎ)拍房(fáng)，最终(zhōng)成交(jiāo)价1.09亿、单(dān)价达到惊人的(de)36万(wàn)元(yuán)/平(píng)米，说明万柳(liǔ)书院虽然(rán)已经推出了8年之(zhī)久，但其依旧(jiù)在北京豪宅圈备(bèi)受追捧。

　　中赫集团开发(fā)的豪(háo)宅，也吸引了(le)不(bù)少知(zhī)名人士，如知名演(yǎn)员宋丹(dān)丹(dān)，就住在钓鱼台七(qī)号(hào)院。而柳传志、丁磊等知(zhī)名商业大佬则居住在万柳书(shū)院(yuàn)。

　　几(jǐ)大豪宅(zhái)的成功(gōng)奠定了中赫(hè)集团的“高(gāo)端(duān)路线”，也(yě)因此(cǐ)，它(tā)被外界贴上了，“卖(mài)北京城最贵的房，拿北京(jīng)城最贵的地”，“做地(dì)产中的‘劳斯莱(lái)斯’”的标(biāo)签。

　　但隐藏在豪宅开(kāi)发商光环的背(bèi)后，这个地产界(jiè)“劳斯莱斯”却多次成为(wèi)被执行(xíng)人，被执行标的高达11亿。

　　今年年初，因为履(lǚ)行能(néng)力而(ér)拒不履行生效法律(lǜ)文书确(què)定义务，中(zhōng)赫集团正式(shì)成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北(běi)京国安坑了？

　　中赫集团(tuán)如(rú)今(jīn)沦落到这个地步，其实(shí)是有(yǒu)迹可循的。

　　事实上，早(zǎo)在今(jīn)年(nián)年初(chū)“万(wàn)柳(liǔ)书(shū)院少爷”走红之时，深蓝财经就曾深挖出(chū)背后的中(zhōng)赫集团，发现(xiàn)其(qí)深陷(xiàn)财务危(wēi)机(jī)。

　　从知名豪宅的(de)开发商到沦(lún)为“老赖”，中赫集团(tuán)实(shí)控人周(zhōu)金辉的人生轨(guǐ)迹跟着急转直下。而追根溯源，这(zhè)个(gè)转折点，就在于收购北京国安。

　　近十年来，房企纷纷开始了多元化转型，但转(zhuǎn)型之路并不好(hǎo)走。早在2008年开始，中赫集(jí)团(tuán)就尝试过多元化业务，先后进军能(néng)源市场(chǎng)、团购网站，但最终都惨淡(dàn)收场。最终，周金辉(huī)将转型的(de)目光，放(fàng)到了体育(yù)领域。

　　2016年，在蚂(mǎ)蚁金服与IDG资(zī)本退出(chū)后，中赫集团以35.5亿元参(cān)股国安足球俱乐部64％股(gǔ)权，成为国安的新东家。接(jiē)着在2021年6月，中赫集团从中信集(jí)团手中(zhōng)拿下北(běi)京(jīng)国安俱乐部36％股权，至此拿下(xià)北京国安俱(jù)乐部全部股(gǔ)权。如果北京(jīng)国(guó)安的估值一直没变(biàn)，那么中赫集团拿(ná)下北(běi)京国安，总计花费(fèi)了约(yuē)55.5亿(yì)。

　　看到这(zhè)里(lǐ)，有人也许(xǔ)会感叹(tàn)：卖豪宅真是(shì)赚钱啊！NO，NO，NO!如果(guǒ)真的是这(zhè)样(yàng)，中(zhōng)赫(hè)为什么又要质押股权(quán)呢？

　　2017年以来(lái)，中赫集(jí)团及其(qí)实控(kòng)人周金(jīn)辉夫妇将其手中(zhōng)的中赫集团股份(fèn)质(zhì)押(yā)陆续质押，据企查查显示，目前(qián)中(zhōng)赫集团共有(yǒu)11条(tiáo)股权(quán)出(chū)质记录。质权人包括海(hǎi)金商业保理、北(běi)京建工、山(shān)东国际信托(tuō)、中融信托、中(zhōng)信建设等。

　　这与(yǔ)入(rù)主北京国安(ān)的时间完(wán)全吻(wěn)合。

　　然而，入主(zhǔ)北京国安后(hòu)，不仅国(guó)安的经营状况没(méi)有得到改善(shàn)，中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)也(yě)被拉入(rù)泥淖(nào)。

　　据(jù)北京产权交易(yì)所官网(wǎng)信息显示，2020年(nián)，北京国安足球俱(jù)乐(lè)部实现营业收入1.03亿(yì)元，净利润(rùn)-12.09亿元。截(jié)至2020年末，该俱(jù)乐部资产总计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了缓(huǎn)解资金压力(lì)，中赫集(jí)团和周金辉夫妇还在持续质(zhì)押手(shǒu)中的(de)中赫集团股(gǔ)份，但国安(ān)和中赫的经营状况却持续没有好转。

　　不仅中赫(hè)集团被5次(cì)列(liè)被执行人，执行标的高达11亿，北京国安(ān)也(yě)3次与中赫集团、中赫(hè)置地、及中赫集(jí)团股东周金辉、李(lǐ)彩霞等(děng)共同成为被(bèi)执行人，执行标的约10.45亿。

　　今(jīn)年(nián)1月，因(yīn)为履行(xíng)能力而(ér)拒不(bù)履行生效(xiào)法律文书确定义务，上述被执(zhí)行人成(chéng)为“老赖(lài)”。只有北京国安，目前幸免于(yú)难。不过在实控人都成为老赖的情况下(xià)，被执行10个多(duō)亿的北京国安，又如何能独善其身？

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