饱受争议的二手(shǒu)房交易中介费问题，正逐渐得到监管部门(mén)的重视(shì)。

　　5月(yuè)8日，住建部、市场监管总局联合发布了关于规范房地(dì)产经纪服务的意见(jiàn)。意见提(tí)及，近(jìn)年来，部分房地产经纪机构(gòu)存在利用房(fáng)源客(kè)源(yuán)优势(shì)收取过高费用、未明码标价(jià)、捆(kǔn)绑收费、滥用客户(hù)个人信(xìn)息等(děng)问题(tí)，加(jiā)重交(jiāo)易(yì)当事人(rén)负担、侵害其合法(fǎ)权益(yì)。

　　基于上(shàng)述背(bèi)景(jǐng)，两部门从(cóng)加(jiā)强从(cóng)业(yè)主体管理、明(míng)确(què)经纪服(fú)务(wù)内容(róng)、合理确定经(jīng)纪服务(wù)收(shōu)费、严格实行明(míng)码标价等十(shí)方面，提出了意见。

　　中原地产(chǎn)首席分析师张大伟称(chēng)，随着城(chéng)市发展，一二线城市二手房交易占比逐渐增(zēng)加。以(yǐ)北京(jīng)、上海为例，二手房(fáng)占(zhàn)市场成(chéng)交比(bǐ)例超过80％，大(dà)量(liàng)二手房成(chéng)交依(yī)赖中介居间成交，房(fáng)地产调控(kòng)重心逐渐从(cóng)开发商过渡到中介公司(sī)。

　　广东省城规(guī)院住房政策研(yán)究中心首席研究员李宇(yǔ)嘉表示，买房对(duì)居(jū)民来说属于金额(é)不低的(de)大宗交易，由(yóu)于二手房(fáng)交易成(chéng)本较高(gāo)、交易周期较长，具有非(fēi)常强(qiáng)的专业性，居(jū)民往往(wǎng)通过(guò)中介来完成。但很多中介利用信息不对称等问题，将非必要的收费夹带其(qí)中，如收(shōu)取过桥(qiáo)融(róng)资、按揭费、担我想是因为我不够温柔是什么歌 我想是因为我不够温柔是谁唱的保费等，对(duì)居民(mín)造成额外的负(fù)担，而且这些服务事(shì)项并未明码(mǎ)标(biāo)价。

　　对于二手房(fáng)市场交(jiāo)易过程(chéng)中存在的“乱(luàn)象”，李宇嘉(jiā)指出，对包括(kuò)经纪服务在内的相(xiāng)关市场交易行为及(jí)其主体(tǐ)进行规范和秩(zhì)序整顿，是房地产市场管(guǎn)理和调(diào)控的主题。“当下，推进这(zhè)项工作的意义更大，也更急迫。”

　　中介收费问题成监管(guǎn)重点(diǎn)

　　二手房市场中(zhōng)，历来对房地产经纪服(fú)务行业关注(zhù)最(zuì)多的一个话题，便是房地产经纪服务费(fèi)的问题。

　　张大伟认为，未(wèi)来相关部门主要(yào)监管的重点(diǎn)，将是对房地产经纪服务收费及中介交易(yì)进行(xíng)规范。

　　在热点城市，二手房屋交易过程中，部分价值(zhí)不菲(fēi)的房屋，往往要(yào)缴纳一笔金额不低的中介费。以北京某房地产经纪服务机构2.7％的服务费率计算，一套(tào)1000万元的房屋，中介费约为27万。

　　在合理确(què)定(dìng)经纪服务收费上，两部门(mén)在此(cǐ)次意见中提(tí)及，房地产经纪机构要(yào)合理降低住(zhù)房买卖(mài)和租赁(lìn)经纪服务(wù)费用。鼓(gǔ)励按照成交价格越我想是因为我不够温柔是什么歌 我想是因为我不够温柔是谁唱的高、服务费(fèi)率越低的(de)原则实行分档(dàng)定价。引导(dǎo)由交易双方共同承担经纪服务费用(yòng)。

　　据张大伟介(jiè)绍，目(mù)前房地产经纪服务收费标准的最(zuì)早依据是1995年国家计委建设(shè)部(bù)下(xià)发(fā)的(de)《关于(yú)房地产中介服务收(shōu)费的通知(zhī)》（971号(hào)文），其中第六条规定(dìng)：房屋买(mǎi)卖代理(lǐ)收费，按成交价格总额的0.5-2.5％计收。

　　以北京为例，目前(qián)北(běi)京市执行的2014年更新后的收费(fèi)标准，即根据(jù)这样的规定(dìng)：“少数(shù)特别复杂的住宅买卖(mài)经纪服(fú)务，经交易各方协(xié)商同意，可(kě)在规(guī)定的收费标准基础上适当上浮，上(shàng)浮幅(fú)度最高不得超过10％。”这意味着，当前北京(jīng)二手房中介(jiè)费上(shàng)限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大(dà)伟(wěi)表示(shì)，本着(zhe)“简政放权”的精(jīng)神，北京(jīng)2015年取(qǔ)消(xiāo)了房(fáng)地产中(zhōng)介服务等57个政府定价，房地产经(jīng)纪服(fú)务收费多(duō)少由各中(zhōng)介机(jī)构自行决定。

　　“房产中介机(jī)构在实际收取费(fèi)用过程中，相(xiāng)关(guān)监管部门当前并未(wèi)明确具(jù)体的中介费率，中介(jiè)机(jī)构仅需(xū)在服务过程(chéng)中对收费标准进(jìn)行(xíng)明(míng)码标价即可。而房地产经纪服务机构在具(jù)体收取过程中，会结合(hé)房屋(wū)价(jià)值(zhí)及(jí)工(gōng)资标准，综合计(jì)算出合适(shì)的(de)中(zhōng)介费率。”张大伟补(bǔ)充道(dào)。

　　对于明码标价问题(tí)，两(liǎng)部门(mén)在此(cǐ)次意见中(zhōng)提及，房地产(chǎn)经纪机构应当在经营门(mén)店(diàn)、网站、客户端(duān)等场(chǎng)所或渠道，公示服务项目、服(fú)务内(nèi)容(róng)和(hé)收(shōu)费标(biāo)准，不得混合标价和捆绑收费(fèi)。房地产(chǎn)经纪机(jī)构提供的基本服务和延(yán)伸服(fú)务，应当分别明确服务项目和收费标准。房地产经纪机构收费前应当(dāng)向交易(yì)当(dāng)事(shì)人出具收费清单，列明(míng)收费标准、收费金额，由(yóu)当事人签字(zì)确认。

　　另(lìng)外(wài)，对收费明显高于(yú)市场平均水平的房地产经纪(jì)机构，住房和城(chéng)乡建(jiàn)设部(bù)门将会同市场监管等(děng)部门采取约谈等综合措施进(jìn)行(xíng)重点监管。市(shì)场监管部门会(huì)同有关部(bù)门依法查处不(bù)按规(guī)定明(míng)码标价、操纵经纪服务收(shōu)费等违(wéi)反价(jià)格和反垄(lǒng)断法律法规的行为。对房地产经纪(jì)机构相(xiāng)关违法(fǎ)违规信息，市场(chǎng)监(jiān)管部(bù)门要依法依规纳入国家(jiā)企(qǐ)业信用(yòng)信息公示(shì)系统。

　　房(fáng)屋中介费要降了？

　　鼓励按照成交价格越高、服务(wù)费(fèi)率越低的原则实行分档定价，是否意味着，未来豪宅的中介费有望(wàng)大幅降低？

　　中(zhōng)原地产华南区总裁兼深(shēn)圳中原总(zǒng)经理(lǐ)郑叔(shū)伦(lún)称，住建部发文鼓励(lì)按(àn)照成交价格越高、服(fú)务费率越(yuè)低的原则实行分档定价，合理降(jiàng)低住房买卖和租赁经纪服务费用，主(zhǔ)要还(hái)是规范(fàn)行业，打击收费(fèi)过(guò)高的经纪机构，但对市场影(yǐng)响有限，“以(yǐ)深(shēn)圳为例，深圳(zhèn)市场豪(háo)宅和普宅本(běn)来(lái)收费就不同，各家(jiā)收费普(pǔ)遍(biàn)在(zài)合理范围内，加(jiā)上经纪服务费用对(duì)市场的影响不大(dà)。”

　　张大(dà)伟指出，由于当前两(liǎng)部门(mén)提出的(de)意见(jiàn)仅为鼓励性质(zhì)，即只是纲(gāng)领性文(wén)件而(ér)非规定，未来如何具体(tǐ)认定(dìng)其中的细则(zé)，还需(xū)要看(kàn)各(gè)城市落地执行情况。

　　不过(guò)，张大伟表(biǎo)示(shì)，“从目前市(shì)场看，经纪服务领域的调整改善(shàn)、规范(fàn)化，有利于行业(yè)健康发(fā)展。同时，由于二手房很多房源在产权(quán)方面有瑕疵(cī)，如产权抵押、不(bù)同税费等都可能对交(jiāo)易产生影响，这对房地产经(jīng)纪服务行业的专业性提(tí)出更高(gāo)的要求。”

　　58安居客研究院研究总监陆骑麟(lín)指出，在二手房买卖过(guò)程中(zhōng)，原本(běn)应该由上下(xià)家(jiā)各支付一半的中介费，但在一些(xiē)热点(diǎn)城市的二(èr)手房交易过程中，往往会有这样的情形，因(yīn)部分购房者处于弱势(shì)地位(wèi)，从而会出(chū)现(xiàn)中介费及税(shuì)费均由购房者(zhě)来承担。即使一些(xiē)房(fáng)东愿(yuàn)意承担(dān)中介费，这部分费用也(yě)可能通过转嫁的(de)方式，在房价中(zhōng)有所体现。

　　“上家把(bǎ)中介费转嫁给下家(jiā)，市(shì)场这种(zhǒng)所谓(wèi)‘约定俗成’的情(qíng)况，一(yī)些房产中介公司(sī)将其视为向购房者单(dān)边收(shōu)费的行为。部分(fēn)中介(jiè)公司可能会利用其(qí)支配地(dì)位，在原先经纪(jì)服(fú)务收费的(de)基础上，再次向房东收(shōu)取(qǔ)费(fèi)用，而这部(bù)分(fēn)费用，房东往往会将其转再(zài)次(cì)转(zhuǎn)嫁(jià)给购房者，这实际上相当于变相推(tuī)高了房价(jià)。两部(bù)门(mén)提出严禁操纵经纪服务(wù)收费，不(bù)仅有利于提(tí)高交易中操作(zuò)的透明度(dù)，也有利于(yú)房(fáng)价的稳定。”陆骑麟称。

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