文(wén)：任泽(zé)平团(tuán)队　　

　　导读

　　是该(gāi)取消预(yù)售制了。 1月17日召(zhào)开的全国住房和城乡建(jiàn)设工作会议提(tí)出“有(yǒu)条件的可以(yǐ)进行现房销售”，不足一个(gè)月时间，已有山东(dōng)、安徽、河南、四川、广东(dōng)等地明确表(biǎo)态，试点现房销售(shòu)。

　　1、是该(gāi)取(qǔ)消商品房(fáng)预(yù)售制了，用你的钱，建你的房子(zi)，还烂尾了，这是对购房者的不公平。以后谁有钱谁(shuí)建房(fáng)，没钱(qián)没实力(lì)的别建了(le)，不能把包(bāo)袱甩给老百(bǎi)姓和社会，这(zhè)是(shì)房地产(chǎn)从大开发时代步入高(gāo)质(zhì)量(liàng)发(fā)展阶段的必然趋势(shì)，也是(shì)对购房老(lǎo)百姓的(de)最大(dà)保(bǎo)护。98年房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预(yù)售制是权宜之计，现在(zài)全国套户比超(chāo)过1，从大开发进入存(cún)量时代，对购房民众(zhòng)不公(gōng)平的预(yù)售制已经(jīng)过(guò)时了，该取消了，改为现房销售(shòu)。以后一手交钱，一手(shǒu)交房，天(tiān)经(jīng)地(dì)义。当然二次房(fáng)改是个技(jì)术活(huó)，兼(jiān)顾化解停(tíng)贷、复(fù)工保(bǎo)交楼、重(zhòng)组房企(qǐ)债务、恢复市场(chǎng)信心以及长效机制(zhì)，长效机制四大关键是推动城市群战略、人地(dì)挂钩、金融中性稳定(dìng)和房地(dì)产税。如果按照经济规律办事，中(zhōng)国一定能实现(xiàn)房地产软着陆和长(zhǎng)期平稳健康发(fā)展，跨过这道(dào)关，解好这(zhè)道(dào)世界难题。

　　2、为什(shén)么要取消预售制、改(gǎi)为(wèi)现房(fáng)销(xiāo)售？大(dà)家想想，绝大部分(fēn)商品是一手交钱一手交货(huò)，预售制是对购(gòu)买者的单方面不公平制度(dù)，购房老百姓几乎(hū)承担了所有商品(pǐn)不能交付的风险。从个人层面(miàn)看(kàn)，预售制(zhì)对购房(fáng)者非(fēi)常(cháng)不公平，比如，交房等待期一般为两年，在此(cǐ)期间，购房者不仅承担银行利(lì)息(xī)，还要承担延迟交房、房屋质量(liàng)、房产证延期办(bàn)理甚(shèn)至不能交房(fáng)的(de)风险。从行业层面看，预售制(zhì)助推部分房企过度举(jǔ)债、高杠杆扩(kuò)张，若(ruò)遇到下(xià)行周期，会引发(fā)资(zī)金链(liàn)断裂、项目搁(gē)置等(děng)系列风险。取消(xiāo)预售制，改为现房销售，这样有助于落实中(zhōng)央(yāng)房住不炒精神、有(yǒu)助于保障购房(fáng)老百(bǎi)姓权益、有助于房(fáng)企稳健发展，一举(jǔ)多得，谋划长远。

　　3、为什(shén)么建议取消预售制度？预(yù)售制度怎(zěn)么来的？国外什么情况？简单科普一下：商(shāng)品房预售(shòu)最早源于中国香(xiāng)港，俗称卖楼花，卖期房，是一种(zhǒng)开发商放杠(gāng)杆的方式。98年房改(gǎi)，由于商(shāng)品房(fáng)短缺(quē)，房企缺资(zī)金，借(jiè)鉴中国香港(gǎng)，引入了商品(pǐn)房预售制度。其实，当前世(shì)界不(bù)少国家存在预售制(zhì)。但(dàn)是，重点来了(le)！发达国家一(yī)般有(yǒu)严格的监管保障措施，开发(fā)商在项目(mù)获得(dé)政府批准(zhǔn)后才可以开始销(xiāo)售，买家在购买期房后并(bìng)非(fēi)像中国一样在支(zhī)付完首(shǒu)付(fù)款后从银(yín)行一次性贷款支(zhī)付剩余全部(bù)房款，而是根据开发商工程进度在完全交房前进(jìn)行分期(qī)支(zhī)付(fù)。所以，预售制度(dù)是需要严格的资金(jīn)监管、分期支(zhī)付(fù)以及违(wéi)约处罚措(cuò)施作为保障的，如果(guǒ)没有这些保障(zhàng)措(cuò)施(shī)，一定会触(chù)发风险，对购(gòu)房民众不公(gōng)平，所以不(bù)如借机取消预(yù)售制(zhì)度，以后改为(wèi)现房销(xiāo)售。客观讲预(yù)售制度有(yǒu)一定历(lì)史阶段性(xìng)，现在(zài)中国住房进入存量时代，取消(xiāo)预(yù)售制(zhì)度有助于降负债降杠杆(gān)，不再把烂尾风(fēng)险甩给老百姓和社(shè)会，当然这需要配套房(fáng)企债务(wù)重组、复工保(bǎo)交楼、恢复市场信心(xīn)和房地(dì)产长效(xiào)机制。这是个技术活，只要坚持市场化改革(gé)，中国一定(dìng)能化解(jiě)这个难(nán)题，让房地产回归实体经济(jì)和居(jū)住属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取(qǔ)消预(yù)售制，改为现房销售，开发商(shāng)将拼的不是五花(huā)八门(mén)、眼花缭乱(luàn)、不(bù)知道(dào)能不(bù)能兑现的营(yíng)销手段(duàn)，而是(shì)所见即所得的过硬(yìng)的产品质量和(hé)诚信，这才是对购房民众(zhòng)的最根(gēn)本最(zuì)实质的保(bǎo)障，这(zhè)样(yàng)将极(jí)大的提升开(kāi)发商的建筑质量，实现(xiàn)良币驱(qū)逐(zhú)劣币。所有商业的本质是向善(shàn)，是以(yǐ)客(kè)户(hù)为中(zhōng)心，房地(dì)产也不(bù)能(néng)例外(wài)，老百姓买房子是天大的事，烂(làn)尾毁三(sān)代，好房幸福一(yī)家(jiā)人。从(cóng)这个角度，取消预售(shòu)制、实施现房销售是(shì)实现老百姓安居乐业、社会(huì)长治久安(ān)、行(xíng)业企业健康发展的(de)重大措施。在当前的(de)情况下，取(qǔ)消预(yù)售制(zhì)要结(jié)合稳楼市(shì)、房地(dì)产(chǎn)软着陆(lù)、打通(tōng)金(jīn)融支持当期三(sān)好(hǎo)生、新模(mó)式等综(zōng)合(hé)施策(cè)。

　　作者十年前在国务(wù)院发展(zhǎn)研究中(zhōng)心参与财税(shuì)改(gǎi)革方(fāng)案研(yán)究时，对预售制(zhì)、房地(dì)产税、人地挂钩、金(jīn)融稳定、房(fáng)企杠杆率(lǜ)等(děng)进行(xíng)过(guò)长期系统(tǒng)的专项(xiàng)研究(jiū)。（参考(kǎo)后来形(xíng)成的专著《房地(dì)产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房(fáng)预售制(zhì)的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭(jiē)”，霍英东创造“卖(mài)楼花”模(mó)式

　　1.2 住房(fáng)需求大(dà)、供给量少，引进“卖楼(lóu)花”模式(shì)，形(xíng)成“中(zhōng)国(guó)内(nèi)地版预(yù)售制”

　　1.3 预售(shòu)制推动城市(shì)化进程，但背(bèi)后潜藏的风险确实存在

　　2 国际经(jīng)验

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售资(zī)金(jīn)第(dì)三(sān)方全程监管，交付(fù)时开发商凭验收(shōu)凭证取得房款

　　2.2 德(dé)国(guó)：可(kě)零首付购房，提(tí)供(gōng)期房烂尾险

　　2.3 英(yīng)国：10％定金(jīn)保险保(bǎo)护机制，55％-80％房款交(jiāo)房(fáng)时支(zhī)付(fù)

　　2.4 日(rì)本：为规范期房交易立(lì)法，设(shè)置期房预付款保全措施(shī)

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资(zī)金由(yóu)银行(xíng)监管，享1年保修期后付尾款

　　3 启(qǐ)示(shì)

　　正文

　　1 中国(guó)内地商品房预售制的前(qián)世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层(céng)销售+“按揭”，霍英东创造“卖(mài)楼花(huā)”模式(shì)

　　二十世纪五十年(nián)代在中(zhōng)国香港，楼宇出租是(shì)地产(chǎn)行业盛行的方式(shì)，但有着转让难、出(chū)租资金周转期长等问题，分层(céng)销(xiāo)售孕(yùn)育(yù)而生。20世纪(jì)50年代，中(zhōng)国香港还(hái)未推行公(gōng)共房屋(wū)制度，许(xǔ)多(duō)人栖身于木屋或(huò)者其他临时(shí)住宅，住(zhù)房的需求是相当(dāng)高，不过大(dà)多(duō)数居(jū)民(mín)的储蓄(xù)很(hěn)少。当时(shí)楼(lóu)宇买卖多数以一整栋楼为单位，需要雄厚的资(zī)金实(shí)力才能购买。虽然楼(lóu)宇出租是(shì)中国香(xiāng)港地产行业盛行(xíng)的方式(shì)，但有中戏明星有哪些明星，中戏明星有哪些名单着转让(ràng)难、出租资金周转期长等问题。针对(duì)这一系列问题，不(bù)少地产商开始探求新的方式，如把楼宇(yǔ)契约切(qiè)开，即“分契”，然(rán)后(hòu)将楼宇分层出(chū)售。这(zhè)模式一经推(tuī)行，购买楼宇的市民数量有所增加，开发商资金(jīn)周转加快。

　　在分层出售的基础上，将(jiāng)“按揭”模式(shì)引(yǐn)入(rù)房地(dì)产(chǎn)销售，霍英东创(chuàng)造“卖(mài)楼花(huā)”模式。1953年(nián)底霍英(yīng)东创办(bàn)立信(xìn)置(zhì)业(yè)有限公司，凭借商业(yè)直觉和多年经营杂货铺(pù)、海上驳运业务的经验，对于(yú)商品(pǐn)流通、资金(jīn)周转有着独到(dào)的见解，在努力(lì)寻求方法加快自身资金周转(zhuǎn)。当时其(qí)在购下九龙的(de)一块(kuài)地盘(pán)后，除了分层出售、还印发售楼(lóu)说(shuō)明书，上(shàng)有(yǒu)文字详尽说明(míng)楼宇的地(dì)势(shì)环境(jìng)、建(jiàn)筑材料、分层价格(gé)、订购(gòu)方(fāng)法等。此外，“卖楼花”是另外一个亮点，即先收取买家的订金，采(cǎi)用类似租金的分期付款(kuǎn)形式(shì)，等新楼落(luò)成时，收齐买家的钱(qián)，买家就(jiù)拥有了自(zì)己的房产。这(zhè)种方式减轻了民众购房(fáng)的资(zī)金压力，加(jiā)速了房屋的建(jiàn)造和销售，也解决了制造(zào)商的(de)资金问题(tí)，降低投资风险，在(zài)当时可谓是“双赢”的(de)举措(cuò)。“预售楼花+分(fēn)期付(fù)款”的销售模(mó)式成为当时中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港房地产市(shì)场的一(yī)大特色，纵观中国(guó)香港房(fáng)地产市场的改(gǎi)革，“卖楼(lóu)花”模式高效率地解决了核心的住房(fáng)供不(bù)应求的问题，使房市发展进入新阶段。

　　预售楼(lóu)花模(mó)式推动了中国香(xiāng)港楼市几十年繁(fán)荣，但期间(jiān)也出现过“烂尾楼”的情(qíng)况(kuàng)，但监管部门不断完善、规范(fàn)化(huà)，建立健全(quán)的监管机制，促进(jìn)市场健康发展。例如，1960年，位于(yú)大角咀的一个楼(lóu)盘因建筑(zhù)费用超支(zhī)停工，出现“烂(làn)尾”情况。在(zài)1961年后，中国(guó)香港(gǎng)管(guǎn)理(lǐ)部(bù)门提(tí)升(shēng)了对于预售楼花制度的(de)监管，即要求开(kāi)发(fā)商在预(yù)售前，确保(bǎo)地(dì)价款已经全(quán)部支付，还(hái)要(yào)证明自身(shēn)有资金等能力(lì)把项目完成(chéng)，资金需放入律师所托管，支(zhī)取时需律所和建筑师的核准(zhǔn)。为了防止开(kāi)发商(shāng)、律所、建筑师等造假，套取监管账(zhàng)户资(zī)金，中(zhōng)国(guó)香港(gǎng)要求(qiú)律师行在银(yín)行(xíng)开设的信托(tuō)账户（监管账(zhàng)户）、开发(fā)商(shāng)操作等采取全(quán)透明(míng)化机制，且银行的责任上(shàng)升，如出(chū)现(xiàn)房屋(wū)“烂尾”情(qíng)况，银行(xíng)将成(chéng)最大(dà)风险方(fāng)，后续(xù)需自(zì)身推动项目(mù)完工。随着监(jiān)管体系逐步完善，出现(xiàn)“烂尾(wěi)”的现象较少。

　　1.2 住房(fáng)需求大(dà)、供给(gěi)量(liàng)少，引(yǐn)进“卖楼花”模式(shì)，形(xíng)成“中国(guó)内地(dì)版预(yù)售制(zhì)”

　　二十世纪九(jiǔ)十(shí)年代(dài)，中国内地面临住房需求(qiú)大和(hé)供给(gěi)量短(duǎn)缺问题，引入“卖楼花”制度(dù)。建国以来，中国内地优先发(fā)展重工业，强调基础建设，这一导向使前期发展工业化(huà)的进程大于(yú)城(chéng)市化(huà)进程(chéng)，唯有解决住房基(jī)础等城市(shì)化(huà)配套问题，才能进(jìn)一步推进城市化(huà)。但当时推行的是“统一管理，统一分(fēn)配，以租养房”的福(fú)利(lì)分房制度，住房市场发(fā)展起(qǐ)步较晚(wǎn)、增速(sù)较慢，福利分房中戏明星有哪些明星，中戏明星有哪些名单制度(dù)也出现了分配不公、效(xiào)率低、配套差(chà)等问题，因此福利分房(fáng)制(zhì)度不再适用(yòng)于(yú)当时的国情。叠加房地(dì)产市场面(miàn)临(lín)商品房的(de)需求(qiú)量大，而社会(huì)缺少大(dà)型房地产(chǎn)开(kāi)发商，商品房供(gōng)应量小的困(kùn)境，此时引入中(zhōng)国香港的(de)“卖楼花”模式无疑是对(duì)内地房(fáng)地(dì)产(chǎn)市场的一针强心剂(jì)。从1994年起，中国内地逐步引(yǐn)进中国香(xiāng)港(gǎng)预售商(shāng)品(pǐn)房制度，先后出台(tái)多项文(wén)件，大力支持国内房地产市场(chǎng)改革(gé)。例如，1998年(nián)，国务院出台《关(guān)于进一步深化城镇住(zhù)房(fáng)制度改革，加快住(zhù)房建设的通(tōng)知》文(wén)件，决定停(tíng)止住房无(wú)偿实物分配，逐(zhú)步实行(xíng)住房分配货币(bì)化、住房供给商品化(huà)、社会化的(de)住房新体(tǐ)制，从(cóng)计划经济下的福利分(fēn)房转(zhuǎn)向市场经济的商品房(fáng)。房地产市场采用(yòng)预售制，允许开发商卖期房，解决了房企缺少资金和开发时(shí)间周(zhōu)期长的(de)两大难题，开发商以预售款撬动(dòng)下一个项(xiàng)目(mù)的开(kāi)发，形成滚(gǔn)动开(kāi)发模式，住(zhù)房供应速(sù)度加(jiā)快。自此中国内地(dì)开(kāi)始(shǐ)房(fáng)改货币化(huà)，中国人民银行等多方迅速(sù)出(chū)台(tái)相关的信贷政策，支持购房者，极(jí)大(dà)作(zuò)用推动了房地产市(shì)场的发展。

　　引入(rù)中国香(xiāng)港“卖楼花(huā)”模式后(hòu)，经(jīng)调整形成契合中国内地的商品(pǐn)房预售制(zhì)度。预售制的初衷(zhōng)是为了缓解(jiě)房企资金(jīn)压力，加快(kuài)城镇住房建(jiàn)设。具(jù)体来说，是指房地产(chǎn)开发企业将正在建设中的房屋预(yù)先出售(shòu)给购房者，由购(gòu)房(fáng)者支付(fù)定金(jīn)或房款的行为(wèi)。区别于中国香港，在中国内地实践过(guò)程中，商品房预(yù)售(shòu)流程为：房地产开发商办理预售许可证-签订商(shāng)品房(fáng)买卖合同-进行备案登记和预告登记-交付房屋。在购房过程中，购房者需要一次性付清(qīng)首付款，并采(cǎi)用银行贷款的形式一次性付清剩余(yú)房款，换言之，房屋(wū)未建成(chéng)，开发商(shāng)可能已拿到了全部购(gòu)房款，这点与中(zhōng)国香港的按照(zhào)工(gōng)程进度付款有(yǒu)所不(bù)同。对中国内地的开发商而言，预售制商(shāng)品房也开启(qǐ)了(le)高周转(zhuǎn)、高杠(gāng)杆的运作模式(shì)。

　　1.3预售制推动城市化进程，但背后潜(qián)藏(cáng)的风险确实(shí)存在

　　作(zuò)为中国内地商(shāng)品房销售的最主要方(fāng)式，预售制极(jí)大缩短房企现金回笼周期，同时增加市场商品房供应，推动了城镇化(huà)发(fā)展进程。预售(shòu)制在过去(qù)20多年(nián)对中国内地房地产(chǎn)市场(chǎng)的稳步发展起到了重要作用，不仅解决了(le)房(fáng)地产市场(chǎng)快速发展阶段的(de)资金需求，也提高(gāo)了居民居住水平，中(zhōng)国内地城镇(zhèn)居民从筒子(zi)楼住到住宅小区(qū)，从全民蜗居到(dào)基本适居，住(zhù)房事业取得巨大进(jìn)步(bù)，数十年时间走完发达国家(jiā)几百年(nián)城镇化路(lù)程。改(gǎi)革开(kāi)放(fàng)以来，城镇化进程(chéng)进入快速发展时(shí)期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增(zēng)长(zhǎng)至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建(jiàn)成区面积由7438平(píng)方公里增(zēng)长至60721平方(fāng)公里，增(zēng)长7.2倍。根据我们发布的《中国住(zhù)房存量报告：2021》测算(suàn)，1978-2020年中国内地(dì)城镇住(zhù)宅存量从(cóng)不到14亿平增至313.2亿平，城镇(zhèn)人均住房建筑面积从8.1平(píng)方米(mǐ)增至34.7平方(fāng)米，城镇住房套数(shù)从约3100万(wàn)套增至3.63亿套，套(tào)户比从0.8增至(zhì)1.09。预售制在(zài)当前已成为中国内地商品(pǐn)房销售最主要方式，2005年中(zhōng)国内地商品(pǐn)住宅(zhái)期房销(xiāo)售面积占总销售面(miàn)积(jī)的比重为63％，而(ér)2021年期房累(lèi)计销售面积达15.6亿平(píng)，比重上(shàng)升(shēng)至87％。

　　预售制也推(tuī)动了中国内地房(fáng)地产行业的发(fā)展(zhǎn)。中国内地房地(dì)产(chǎn)历经(jīng)二十多年长周期繁荣，行业各(gè)项指标(biāo)大幅增(zēng)长。1999-2021年(nián)，房屋(wū)新开工(gōng)面(miàn)积从2.2亿平增至19.9亿平，累计(jì)上(shàng)涨8.2倍，年复合(hé)增速(sù)10.6％。房(fáng)地产开发投资完成额从0.4万(wàn)亿元增至14.8万亿元(y中戏明星有哪些明星，中戏明星有哪些名单uán)，累(lèi)计上涨35.8倍，年复(fù)合增速17.8％。商品房销售面积和销售金额分别(bié)从1.5亿平增(zēng)至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万(wàn)亿元(yuán)，累计上涨11.3、65.3倍(bèi)，年复合增速12.1％、21％。伴(bàn)随房地产业的快速发展(zhǎn)，房地产企业从无到有(yǒu)、从国企先(xiān)行到民企崛起，队伍逐渐壮大。2018年(nián)，房地(dì)产企(qǐ)业数量达9.8万个，比1998年(nián)的2.4万个增长3.1倍。

　　二十(shí)年(nián)来房地(dì)产也成为拉动中国内地(dì)经济高(gāo)增长(zhǎng)的火车头(tóu)。

　　1）从经(jīng)济增长渠道，房地产带动的上(shàng)下游产(chǎn)业(yè)链特别长，高达50多个(gè)行(xíng)业。2020年房地产及其产(chǎn)业链(liàn)占GDP的17.2％（完全贡(gòng)献），其中房(fáng)地产业增加(jiā)值占GDP的(de)7.3％（直接贡献），房(fáng)地产带动产(chǎn)业链占(zhàn)GDP的(de)9.9％（间接贡(gòng)献），其中房地产(chǎn)对金融、批(pī)发、建材的(de)带动最为明(míng)显。

　　2）从(cóng)投资(zī)渠(qú)道，2020年房地产完全拉动的投资占全社会固定资产投资的(de)51.5％，其中，房地产(chǎn)开(kāi)发投资占(zhàn)固(gù)定资(zī)产投资(zī)的27.3％。

　　3）从金融渠道(dào)，从房(fáng)地产贷款占银行各项贷款余额(é)的(de)比(bǐ)重看(kàn)，2021年12月为27.07％，如果加上信托(tuō)等通道业务，占比超(chāo)过三(sān)分之一。从房地(dì)产融资(zī)存量占社融存量比重看，2021年12月(yuè)占(zhàn)比为18.76％。如果房企大面积(jī)违约，将导致(zhì)银行不良(liáng)率大幅上升。

　　4）从居民财富效应渠(qú)道，根据(jù)我们(men)的《中国住房(fáng)市值测(cè)算(suàn)报告(gào)》，2020年中国住房市值为62.6万(wàn)亿美元，大于(yú)美国的(de)33.6万亿美元、日本的10.8万(wàn)亿(yì)美元、英法德(dé)三国合计的31.5万亿美元。从住(zhù)房市值占(zhàn)股债房市值(zhí)的比例看，2020年(nián)中国为66.6％，高于(yú)美国的(de)27％、日本的37％、英国(guó)的49％、法国的56％、德国的(de)64％。中国住房市值与股债房市值(zhí)的比例较高，主要是因为住房市值高，以及中国资本市场(chǎng)发(fā)育(yù)尚不成熟，直接融(róng)资比例较低，股票、债券市值较低，居民投资渠(qú)道缺乏。

　　不可(kě)否认，预售制背后潜(qián)藏的风(fēng)险确实存在(zài)，当前的负面效应愈发凸显。

　　从个人层面(miàn)看，绝大部(bù)分商(shāng)品(pǐn)是一手交钱一(yī)手交货，预售制是对购买者(zhě)的(de)单方面不公平(píng)制度，购房老百姓几乎承担了(le)所有(yǒu)商品不能交付(fù)的风(fēng)险。比如，交房等(děng)待期一般为两年(nián)，在此期间，购房者不(bù)仅承(chéng)担(dān)银行利息(xī)，还要承担(dān)延迟交房、“一(yī)房二卖(mài)”、房屋质量(liàng)、房产证延期办理甚至不能交房等风险。另(lìng)外，购(gòu)房者和开发商(shāng)之(zhī)间(jiān)的(de)购房(fáng)合同、购房(fáng)者和银行的(de)按揭贷款合同是两个独立的合同关(guān)系(xì)，如果开发商发(fā)生违约，购房者只(zhǐ)能(néng)根(gēn)据购房合(hé)同向开发商主(zhǔ)张(zhāng)权力，但依旧(jiù)需要(yào)根据按揭贷(dài)款合同按时向银行进行(xíng)贷款偿还，因此购房者承担(dān)的风(fēng)险较大。

　　从行业层面看(kàn)，预售制助推部分房企(qǐ)过度举(jǔ)债、高杠杆扩(kuò)张，资金若遇到下行周期，会引发资金链断裂、项目搁置(zhì)等(děng)系列风险，进行影(yǐng)响自身(shēn)信用和购房者对行业的信(xìn)心(xīn)。

　　从金融层面看，银行(xíng)作为按揭(jiē)贷款的发放方，一旦房(fáng)企因为(wèi)市场波动(dòng)或经营不善，出现(xiàn)资(zī)金(jīn)链断裂等一系列(liè)问题，导致“烂尾”等(děng)情况，而房企通过与购房者签订的预售合(hé)同和按(àn)揭合同，已经从(cóng)银行获得房款(kuǎn)，如果购房者丧失(shī)还款能力或(huò)短期不能还款等，则风险完全由(yóu)银行承担，银行将面临较大的(de)坏账压(yā)力(lì)。

　　从监管角度看，购房者的预售监(jiān)管资金(jīn)去哪了(le)？楼盘“烂尾”，归根结底两个字那就是(shì)“没钱”，即没钱付(fù)工程款。在2004版(bǎn)的(de)《城(chéng)市商(shāng)品房(fáng)预售管理办法》中明确规定了开发企业预(yù)售商品房所(suǒ)得款(kuǎn)项应当用于有关的工程(chéng)建设，商品房预售款监管的具体办法(fǎ)，由房地产管理(lǐ)部(bù)门制定。但(dàn)多(duō)年以来全(quán)国并没有统一的预售资(zī)金监管规定，各地实行“一(yī)城一策”。例(lì)如，太原、昆(kūn)明、重庆、长沙等(děng)城市(shì)重点(diǎn)监管(guǎn)资金比(bǐ)例为总预售款的15-40％左右(yòu)，郑州、福州、合(hé)肥等城市(shì)则(zé)按照项目的建(jiàn)安(ān)成本(běn)乘以建筑面积或者项目工程(chéng)总(zǒng)额报(bào)价计算重点(diǎn)资(zī)金。而(ér)事实(shí)是，不(bù)少购房(fáng)款未进入监管账户、或(huò)进入监(jiān)管账户后被(bèi)挪用，导致楼(lóu)盘没(méi)有资金继续建(jiàn)设。收楼遥遥无(wú)期(qī)，月供却被迫(pò)继续(xù)还款。那么，监管账户资金如何被挪走(zǒu)的？实际上，在过去(qù)房地产大开发时代的高周转背景下(xià)，抽调预售款(kuǎn)监管账(zhàng)户资金(jīn)，是行业“潜(qián)规则”。比如工(gōng)程总承包方，以(yǐ)工程建(jiàn)设名义，获得监管账户拨付资金，再由工程方将资金转给房企，而拨付的工程款，远(yuǎn)超工程进度所需。通过这些方(fāng)式套取的资金，在(zài)房企(qǐ)各地(dì)项(xiàng)目间(jiān)流动，变(biàn)相加(jiā)杠杆，这(zhè)样做(zuò)提(tí)供了资金流(liú)动性，房企抽(chōu)调资金统(tǒng)筹(chóu)拿地(dì)、还款和楼盘建(jiàn)设，形成一种资金循环高周转模(mó)式，但(dàn)一定程度上把风险甩给(gěi)了购(gòu)房(fáng)者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外商品房预(yù)售制度呈现以下特点：

　　1）预付款保护：对(duì)于购房者预付资金，一般设有定金或预(yù)付款保护(hù)机制，如英(yīng)国、日本(běn)；

　　2）预付款比重：要求购房者支付(fù)的预(yù)付款(kuǎn)比例相对较低，绝大部分房款在房屋交付后(hòu)开始支付；

　　3）预付(fù)款支付方式(shì)：预付(fù)款(kuǎn)一般以(yǐ)定金方式支付，或按工程进度分(fēn)期支付(fù)，或二(èr)者结合(hé)；

　　4）按揭(jiē)贷款方式(shì)：一般采(cǎi)用两种(zhǒng)方式发(fā)放按揭(jiē)贷(dài)款(kuǎn)，一是按工程进度付款，按揭贷款按照工程进度逐渐发(fā)放，购房者开始月供；二是房(fáng)屋交(jiāo)付后发放按揭贷款(kuǎn)；

　　5）房(fáng)屋烂尾保护：为预(yù)售商品房提供期房(fáng)烂尾保险，在商品房出现重大延期或重大缺(quē)陷时，保障购房者权(quán)益；

　　6）房屋(wū)交(jiāo)付保护：房屋(wū)交付质(zhì)量(liàng)的保障有(yǒu)两种方式，一是期(qī)房由政府或第(dì)三方验收合格并提(tí)供验收凭(píng)证后，开(kāi)发商凭验收凭(píng)证(zhèng)取(qǔ)得购房(fáng)者支付(fù)的房款。二是开发(fā)商为购房者(zhě)提供一定的(de)保(bǎo)修期，通(tōng)常(cháng)1-5年，保修期(qī)满，购房者支(zhī)付尾款。

　　2.1 美国：交(jiāo)付(fù)前预售资金第三方全程监管，交(jiāo)付时开发商凭验(yàn)收(shōu)凭(píng)证取得房款(kuǎn)

　　美国期(qī)房(fáng)定金(jīn)一(yī)定期限内无条件返还(hái)，最低首付比(bǐ)例为3.5％，交房(fáng)前仅(jǐn)支付首(shǒu)付，其余房款(kuǎn)交(jiāo)付后(hòu)按揭还款，交付前资金(jīn)由第三(sān)方全(quán)程(chéng)监管，交付时(shí)开发(fā)商凭验(yàn)收凭证取得(dé)房(fáng)款。

　　定金及首付环(huán)节，定金比(bǐ)例一般为房款(kuǎn)的1％-5％，首付比例最低(dī)可(kě)低于3.5％，根据美国官方数据，2021年美国平均(jūn)首付比例为12％。

　　余款支付方面，除定金或首付外(wài)，购房者在房屋交付后通过按揭贷款支(zhī)付剩余房款。

　　资金(jīn)监管方面，美国(guó)为(wèi)防止(zhǐ)开(kāi)发(fā)商挪(nuó)用(yòng)资(zī)金，购(gòu)房者的定金及首付款由第三方公证行或(huò)产(chǎn)权(quán)保险公(gōng)司的信托账户监管。如果开发商倒(dào)闭导致楼(lóu)盘烂(làn)尾，购房者资(zī)金可通过(guò)申请仲裁取回，且不承担任何(hé)责任(rèn)与损失。而(ér)开(kāi)发商(shāng)在房屋建设过程中的资金全(quán)部来(lái)自银行，银行根(gēn)据(jù)工程(chéng)进度向开发商提(tí)供一(yī)定比例(lì)的(de)贷款，由于(yú)开发(fā)商挪用资金(jīn)直(zhí)接损害银行利益，银(yín)行有充分动(dòng)机监管开发(fā)商(shāng)施(shī)工进度。开发商在房屋交付(fù)时需取得由政(zhèng)府相关部门经审(shěn)查后发(fā)放的验收凭证，通过验收凭证(zhèng)向(xiàng)银行得到购房者支付(fù)的房(fáng)款。

　　2.2 德国：可零(líng)首付购房，提(tí)供(gōng)期(qī)房烂尾险

　　德(dé)国期房可零首付购房，房(fáng)款按(àn)建造(zào)工期进度支(zhī)付(fù)，按揭按(àn)工期放款后还(hái)贷，房贷利率采用固定利率，开发商或购房者(zhě)可(kě)购买期房烂尾保险(xiǎn)。

　　预售门槛方面，德国(guó)开(kāi)发商在项目获(huò)批(pī)后(hòu)即可预售房(fáng)屋。签署(shǔ)购房合同前，购(gòu)房者需支付约2000欧的定金并(bìng)进(jìn)行预约公证，签订(dìng)合同后定(dìng)金退还(hái)。如由于任何原因不能购买，定金按照德国法(fǎ)律全部退还。

　　签署购房合同后，购(gòu)房(fáng)者(zhě)需支付公证(zhèng)费和土地交易税，分别为房屋(wū)售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用(yòng)不(bù)包含在购房款中(zhōng)，属(shǔ)于购房附(fù)加费。

　　首付方面，德国(guó)没有规定最低(dī)首(shǒu)付比(bǐ)例，可零首(shǒu)付购房。

　　余款方面，德(dé)国(guó)也(yě)采(cǎi)取按工期支付房款(kuǎn)的制度，一般(bān)分7笔(bǐ)进行支付，具体(tǐ)支(zhī)付(fù)节点、比例因项目(mù)而异(yì)。一般来说，支付节点可分为(wèi)公证后、主体完工、内(nèi)部水(shuǐ)暖电路完工、窗户(hù)玻(bō)璃完工、室内(nèi)清洁及墙面完工、地板完工、全(quán)部完工，支(zhī)付比(bǐ)例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房(fáng)者(zhě)可在支付(fù)房款前申请房(fáng)贷(dài)，房贷利率采用(yòng)固定利率，银(yín)行按施工(gōng)节奏分多次发(fā)放贷(dài)款，每(měi)笔贷款(kuǎn)给予购房者一定使用期限，期限结束(shù)后，购房者开始(shǐ)还(hái)贷。

　　保险方(fāng)面，德国(guó)保险(xiǎn)公(gōng)司(sī)针对期房设计(jì)了两(liǎng)种保险，保险的(de)功能是当房屋(wū)出现重大延期(qī)或重大(dà)缺陷(xiàn)时，保险公(gōng)司保(bǎo)证开发(fā)商赔(péi)偿(cháng)或修复(fù)，开(kāi)发商破产，由保险公司负责相应赔偿。保险由(yóu)开发(fā)商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制(zhì)，55％-80％房(fáng)款(kuǎn)交(jiāo)房时支付

　　英国预售制设有10％定金保险保护机制，交房前付款(kuǎn)比例仅20％-45％，资金(jīn)由买卖双方律(lǜ)师严(yán)格监管。

　　订立合同前，买(mǎi)卖双方均有一名(míng)律师，负(fù)责沟通期房交(jiāo)易中(zhōng)的(de)房产、资金、合(hé)同等(děng)各个环(huán)节，各环节内(nèi)容(róng)确(què)认无误(wù)后签(qiān)订(dìng)首付交换合同。

　　定金方面，英国设置(zhì)了10％定金保险保护机(jī)制，当开发商出现财务、经营问题(tí)时，购房者(zhě)10％的定(dìng)金由保险公司赔付，而超出10％的部分较难(nán)追回。

　　首付(fù)方(fāng)面(miàn)，首(shǒu)付(fù)比例通常为10％-25％，首付需要(yào)在合同签订21天内支付(fù)。

　　余款支付环(huán)节(jié)，英国采取按工程进度付(fù)款的方式，但是交(jiāo)房前付款比例相对较低，一般会(huì)在合同(tóng)签订6-24个月(yuè)分别支(zhī)付(fù)两笔(bǐ)5％-10％的款项(xiàng)，即交房前付款比例在20％-45％之间，剩余款(kuǎn)项(xiàng)交房后支付。

　　交付环(huán)节，英国规定房屋必须经过房(fáng)产公(gōng)证公司(sī)的检验验收后才能(néng)交付，交付后方可(kě)按(àn)揭还贷。

　　资金监管环节，英国期房预售资(zī)金监管极为严(yán)格，资金也由(yóu)律师监管(guǎn)，在(zài)确认工程进度、支(zhī)付相(xiāng)关款(kuǎn)项过程中，由买(mǎi)房律师(shī)将资金转给卖方律师，卖方律师转给开发商，即资(zī)金在进(jìn)入(rù)开(kāi)发商(shāng)账户前经过(guò)两道关(guān)口，有(yǒu)利(lì)于保障购房者资金安全。

　　2.4 日本：为规(guī)范期房交易立法，设置期房(fáng)预(yù)付款保全措施

　　日本期房交(jiāo)易立(lì)法，定金超5％或1000万日(rì)元时，开发商必须完(wán)成(chéng)“预售(shòu)房定金保(bǎo)全措施”，交(jiāo)房(fáng)前付款比例(lì)不超房款的(de)20％，开发商违约需返(fǎn)还定价并(bìng)赔偿约10％房(fáng)款，交房后按揭还款。

　　立法方面，日本二战(zhàn)结束后(hòu)由于房屋供给严重(zhòng)失衡，叠加法律空白，社会(huì)上(shàng)“一房二卖”现象普遍，为此，日(rì)本政(zhèng)府(fǔ)1952年(nián)出(chū)台《宅地建筑物交易法》，经(jīng)多次修订，目前是唯一一(yī)部规范(fàn)期房(fáng)交易的法律。

　　定(dìng)金保护方面，根据日本《宅地建物取(qǔ)引(yǐn)业(yè)法》，对购房(fáng)者支付定金超过5％或超(chāo)1000万日元的部分，法律要求开发商必须完(wán)成定金保全(quán)措施才可预(yù)售。什么是定金保(bǎo)全(quán)措施？即(jí)买卖(mài)双方签(qiān)订(dìng)购(gòu)房(fáng)合同时，开发商向金融机(jī)构或(huò)指定保证机(jī)构或保险机构签订定金保(bǎo)证(zhèng)委托合同，设(shè)置购房者定(dìng)金的保证或保险，并将相(xiāng)应(yīng)的保证(zhèng)金证明书(shū)交(jiāo)付给购(gòu)房者。除定金外，其他预(yù)先支付的(de)购(gòu)房(fáng)款也受该(gāi)措施保护。若开(kāi)发(fā)商倒闭导致期房烂尾，购房者(zhě)可凭(píng)保证(zhèng)金证明书(shū)向(xiàng)金融机(jī)构(gòu)或保证机构或保险(xiǎn)公司兑(duì)付，同(tóng)时(shí)，开发(fā)商需向购房者赔付(fù)违约金，一般约(yuē)为房价的10％。

　　房款(kuǎn)支付环节(jié)，交房前只(zhǐ)需(xū)支付最多不(bù)超(chāo)20％的定金，签订购(gòu)房(fáng)合同后，购(gòu)房者即可向银行申(shēn)请(qǐng)贷(dài)款(kuǎn)，但交房后才开始按揭贷款，除定金外(wài)的剩余(yú)房款在交(jiāo)房后开始支付。

　　2.5 新(xīn)加坡：买(mǎi)方资(zī)金(jīn)由银(yín)行监管，享1年保修(xiū)期后(hòu)付(fù)尾款

　　新加坡期房购房者违(wéi)约(yuē)可返还相当(dāng)于3.75％房款的订金，首付比例20％，余(yú)款按(àn)工程进度(dù)支付，所有资金进银行专门项目(mù)资(zī)金账(zhàng)户(hù)，交房后满1年保修期后支付15％尾款。

　　订(dìng)金支付环节，新加坡开发(fā)商有统一的选购(gòu)权合同以及(jí)订金返还(hái)机(jī)制，即(jí)OTP，签订(dìng)OTP后需支(zhī)付5％房款作为订金，OTP有效期14天(tiān)，执行OTP则进一步签订(dìng)购买合同，不(bù)执行(xíng)OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例方(fāng)面，签订购房合(hé)同后，购(gòu)房(fáng)者需(xū)支付15％的首付及印(yìn)花(huā)税，同时购房者(zhě)向(xiàng)银行申请按揭贷款。

　　余款支付上，新(xīn)加坡期房同样采取(qǔ)按工(gōng)程进度付(fù)款的方式，《发展商条例》对期房付款流(liú)程做了统一详细(xì)规(guī)定，要求所(suǒ)有开发(fā)商遵守，支付节点一般为合同签订后、地(dì)基完工、框架(jià)完工、管道门窗等(děng)完工等，支(zhī)付比例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭(jiē)贷款(kuǎn)也(yě)依照工程进度放款，月供在此过程中随(suí)着放(fàng)出(chū)贷(dài)款的增加(jiā)而增加，未放款部分无需月(yuè)供。

　　资金监(jiān)管方面，购房者的订金与付款(kuǎn)会存(cún)入银行专(zhuān)门的项(xiàng)目资金(jīn)账户，账户资金提(tí)取须与(yǔ)房屋建设有关。房屋交付后，购房者享受(shòu)1年(nián)的(de)房屋(wū)保修(xiū)期，此后(hòu)购房者支付15％的尾款。

　　3 启(qǐ)示(shì)

　　一(yī)，短期来看(kàn)，当前(qián)房地(dì)产到了政策出手(shǒu)临界点，重点是(shì)保交(jiāo)楼(lóu)和(hé)房企重组。一方面，加大对刚需(xū)和(hé)改善型(xíng)需求的(de)支持(chí)力度，长短兼顾(gù)妥(tuǒ)善应对局部停贷(dài)现象，重点是保交楼保复工保民(mín)生，给予强有力的(de)金融工(gōng)具支(zhī)持(chí)。另一方面，从现在起，对还在正常运转的房企包括民营(yíng)企业(yè)，加大支持力度，由优质房企(qǐ)牵头(tóu)并购(gòu)重组整个行(xíng)业(yè)，为每个房企配套AMC和财团，给予(yǔ)金融(róng)工具配套(tào)。

　　二，中期来看，应充分估计形势(shì)复(fù)杂性和(hé)人性复杂性，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组房企债务、恢复市场信心(xīn)以及长效(xiào)机制。长效机制四大关键是推动(dòng)城市群战略、人地挂钩、金融中性稳(wěn)定(dìng)和房地产税(shuì)。定金环(huán)节，建立开发商违约后定金保(bǎo)护机(jī)制，如将(jiāng)已支(zhī)付(fù)定金冻结至房屋(wū)交(jiāo)付阶段，保(bǎo)障购房者定金(jīn)安全。签订合同(tóng)环节，鼓励保险公(gōng)司介入，为房屋重大延期以及(jí)重大(dà)缺陷等情况提供充分的保(bǎo)障。余(yú)款支付环(huán)节，建立按工程(chéng)进度付款机(jī)制或交房(fáng)后按揭贷款机制，充分保护购(gòu)房者的(de)权益(yì)。资金监管环(huán)节，引入独立(lì)于开发商、银行的第三方(fāng)资金监管机构，或由政府相关(guān)部门直接监管，以此防止资金挪用现象(xiàng)。交付环节，建(jiàn)立商(shāng)品房(fáng)保(bǎo)修(xiū)期制度。保修期内(nèi)，开发(fā)商(shāng)应(yīng)对(duì)房屋质(zhì)量(liàng)问题(tí)全权(quán)负责(zé)、免费维修，购房者在保修期(qī)结束(shù)后支付尾款。

　　三，长(zhǎng)期来看(kàn)，取消商品房预售制是大势所(suǒ)趋。一方(fāng)面(miàn)，98年房改(gǎi)时，全(quán)国(guó)缺房子，开发商(shāng)缺钱，预售制是(shì)权宜之计，现在全国套户比(bǐ)超过1，从(cóng)大开发进入存(cún)量(liàng)时代，对购房(fáng)民众不公平的(de)预售制已经过(guò)时了，该取(qǔ)消了(le)，改为现房销(xiāo)售。另一方面，取消预(yù)售制，改为现房销售(shòu)，开(kāi)发商将拼的不是五(wǔ)花(huā)八门(mén)、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营销(xiāo)手段，而(ér)是所见即所得的(de)过(guò)硬的(de)产(chǎn)品(pǐn)质量和(hé)诚(chéng)信，这才是对购(gòu)房民众的最根本最实质的保障，这样(yàng)将极大的(de)提升开发商的(de)建筑质量，实现良(liáng)币驱逐劣币(bì)。

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