文(wén)：任泽(zé)平(píng)团队(duì)　　

　　导读

　　是该(gāi)取消(xiāo)预售制(zhì)了(le)。 1月(yuè)17日召开的全国住房(fáng)和城乡建设工作会议提(tí)出“有条件的(de)可以进行现房(fáng)销售”，不(bù)足一个月时间，已有山东(dōng)、安(ān)徽、河南、四川、广东等地明确(què)表态，试点现房销售。

　　1、是该(gāi)取消商品房预售制了(le)，用(yòng)你的钱，建你(nǐ)的房子，还(hái)烂尾了，这是(shì)对购(gòu)房者的不公平。以后谁有钱谁建(jiàn)房，没钱没实力(lì)的别建了(le)，不(bù)能把包袱甩(shuǎi)给(gěi)老(lǎo)百姓和社会，这是房(fáng)地产从大开(kāi)发时代(dài)步入高质量发展阶段的必(bì)然趋势，也是(shì)对购房老百姓的(de)最大保护。98年房(fáng)改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售制(zhì)是权宜之(zhī)计，现在全(quán)国套(tào)户比超过1，从大开发进(jìn)入存量时代，对购房民众不公(gōng)平的预售制(zhì)已经过时了(le)，该取消(xiāo)了，改为现房销售。以后一手交钱，一手交房，天经地义。当然二次房改是个(gè)技术活，兼顾化解(jiě)停贷、复工保交楼、重组房企债(zhài)务、恢(huī)复市场信心以及长效机(jī)制，长效机制四(sì)大(dà)关(guān)键是推动(dòng)城(chéng)市群战(zhàn)略(lüè)、人地挂钩、金融中性稳定(dìng)和房地(dì)产税。如果按照经济规律办事，中国一定能实现房(fáng)地产软着(zhe)陆和长期平稳健康(kāng)发(fā)展，跨过这道关，解好这道(dào)世界难题。

　　2、为什么要取消预售制、改为现房销(xiāo)售？大(dà)家(jiā)想想，绝大部分商品是一手(shǒu)交钱一(yī)手交货，预(yù)售(shòu)制(zhì)是对投笔从戎的故事简介，投笔从戎的故事主人公是谁(duì)购(gòu)买(mǎi)者(zhě)的单方面不公平制度，购房(fáng)老百姓(xìng)几(jǐ)乎承担了所有商品不(bù)能交付的风险(xiǎn)。从个人(rén)层面看，预售制对购房者非(fēi)常不公平(píng)，比如，交房等(děng)待期(qī)一(yī)般为两年，在此期(qī)间，购房者不仅承担(dān)银(yín)行(xíng)利息，还要承担延迟交房(fáng)、房屋质量、房产证延期办理(lǐ)甚至不能交房(fáng)的风险。从(cóng)行业层面看，预售(shòu)制助(zhù)推部分房企(qǐ)过度(dù)举债、高杠杆(gān)扩张，若遇(yù)到下行周期，会(huì)引发资金(jīn)链断裂、项目搁置等系列风(fēng)险。取消预售(shòu)制，改为现(xiàn)房销(xiāo)售，这样有助于落实中(zhōng)央(yāng)房住不炒精神、有助于保(bǎo)障购房老百姓权益(yì)、有(yǒu)助于房企稳(wěn)健发(fā)展(zhǎn)，一举(jǔ)多得，谋划(huà)长远。

　　3、为什么(me)建议取消(xiāo)预售(shòu)制度？预售制度怎么来的？国外什么情况？简单(dān)科(kē)普一下(xià)：商(shāng)品房预售最早源于(yú)中国香港，俗称卖楼花(huā)，卖期房(fáng)，是一种开发商放(fàng)杠(gāng)杆(gān)的方(fāng)式(shì)。98年房改，由于(yú)商(shāng)品(pǐn)房短缺，房企缺资金，借鉴中(zhōng)国香(xiāng)港，引入了(le)商品房预售制度。其实(shí)，当前世界不少国家(jiā)存在预售制。但(dàn)是，重(zhòng)点来了！发达国家(jiā)一般有(yǒu)严格(gé)的监管(guǎn)保(bǎo)障措施，开发商在项目(mù)获得政府(fǔ)批准后才可(kě)以开(kāi)始销售，买家(jiā)在购买(mǎi)期(qī)房后并非像中(zhōng)国一(yī)样在支付(fù)完首付款后从银行一次性贷款支付(fù)剩(shèng)余全(quán)部房款，而(ér)是(shì)根据开发商工程进度在(zài)完全交房前进行分期支(zhī)付。所以，预售(shòu)制(zhì)度是(shì)需要严格的(de)资(zī)金监管、分期支付以及违约处罚措施作(zuò)为保障的，如果没有这些保障(zhàng)措施(shī)，一定会触发风险，对(duì)购房民(mín)众不公平(píng)，所以不如借机(jī)取消预售制度，以后改(gǎi)为现房销售。客观讲预售制度有一定历史阶段性，现在(zài)中(zhōng)国(guó)住(zhù)房进入存量时代，取消预售制度有助于降负债降杠杆，不再把烂(làn)尾(wěi)风险甩给(gěi)老百姓和社(shè)会，当然这需要(yào)配套房企债务重组(zǔ)、复工(gōng)保交楼、恢复市场信心(xīn)和房地产长效机制。这是个技术活，只(zhǐ)要坚持市场化改革，中国一定能(néng)化解这(zhè)个难题，让房(fáng)地产回归(guī)实体(tǐ)经济(jì)和居住属性，安(ān)居乐业。

　　4、简单讲，如果取消预售制，改(gǎi)为现(xiàn)房销售，开(kāi)发商将拼的不是五花八(bā)门、眼花缭乱、不知道能不(bù)能兑(duì)现的营销(xiāo)手段，而(ér)是所见即所得的过硬的产品质量和诚信，这才是对(duì)购房民众的最根本最(zuì)实质(zhì)的(de)保障，这样将极大的(de)提升(shēng)开发(fā)商(shāng)的建筑(zhù)质量，实现良币驱逐劣(liè)币。所有(yǒu)商(shāng)业的(de)本质(zhì)是向善(shàn)，是以(yǐ)客户为中心，房地产(chǎn)也不能例外，老百姓买房(fáng)子是天大的事，烂(làn)尾(wěi)毁三代，好房幸福一家人。从这个角(jiǎo)度，取消预(yù)售(shòu)制、实(shí)施(shī)现房销售是实现老百姓安居(jū)乐(lè)业、社会长治久安、行业(yè)企(qǐ)业(yè)健康发展的重大措施。在当前的情况下，取消预售(shòu)制要(yào)结合稳楼市、房(fáng)地产软着陆(lù)、打通金融支(zhī)持当期(qī)三好生、新(xīn)模式等(děng)综(zōng)合(hé)施策(cè)。

　　作(zuò)者十年前(qián)在国务院(yuàn)发展研(yán)究(jiū)中心(xīn)参(cān)与财税改革方案(àn)研究时，对预售制(zhì)、房(fáng)地产税、人地(dì)挂钩、金融稳定(dìng)、房企杠(gāng)杆(gān)率等(děng)进行(xíng)过长期系统的专项研究。（参(cān)考后来形成的专著《房地产(chǎn)周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房(fáng)预(yù)售(shòu)制的前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍英(yīng)东创造“卖(mài)楼花”模(mó)式

　　1.2 住(zhù)房需求(qiú)大、供给量少，引进“卖(mài)楼花(huā)”模式，形成“中国内地版预售制”

　　1.3 预(yù)售制(zhì)推(tuī)动(dòng)城市化进程，但背后(hòu)潜藏(cáng)的风(fēng)险确实存(cún)在

　　2 国际经验

　　2.1 美(měi)国：交付前预售资金第三方全程监管，交付时开发商凭(píng)验收凭证取得(dé)房款

　　2.2 德国：可零首付购(gòu)房，提供期(qī)房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保护(hù)机制，55％-80％房款交(jiāo)房时(shí)支付

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期房预付(fù)款保全措施

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管(guǎn)，享1年保修期(qī)后付尾(wěi)款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国(guó)内(nèi)地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分(fēn)层(céng)销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花(huā)”模式

　　二十世(shì)纪五十(shí)年代在中国香港，楼(lóu)宇出(chū)租是地产行业盛行的方式，但有着转让难、出(chū)租资金(jīn)周(zhōu)转(zhuǎn)期长等问题，分层销售(shòu)孕育而生。20世纪50年代，中(zhōng)国香港(gǎng)还未(wèi)推行(xíng)公(gōng)共房屋制度，许(xǔ)多人栖身于木屋或者其他临时住宅，住(zhù)房的需求(qiú)是(shì)相当高(gāo)，不过大多数居民的(de)储蓄(xù)很少。当时楼宇买卖多数以一整栋楼为单位(wèi)，需要雄厚的资(zī)金(jīn)实力才能购买。虽(suī)然楼宇出(chū)租是中国香(xiāng)港地产(chǎn)行业盛行的方(fāng)式，但(dàn)有着(zhe)转(zhuǎn)让难、出租资金周(zhōu)转(zhuǎn)期长等问题。针对这一(yī)系列问题，不少(shǎo)地产商开始探求新(xīn)的方(fāng)式，如把楼宇契约切开(kāi)，即“分契”，然后将楼宇分层出售。这模式一(yī)经推行，购(gòu)买楼(lóu)宇的市(shì)民数(shù)量有所(suǒ)增(zēng)加，开发商资金周转加快(kuài)。

　　在分层(céng)出售的基础(chǔ)上，将“按揭”模(mó)式引入房地产销售(shòu)，霍英东创造“卖楼花(huā)”模式。1953年(nián)底霍英东创办立信置业有限公司(sī)，凭借商业直觉和多年经营杂货(huò)铺、海上驳(bó)运业务的经(jīng)验，对于(yú)商品(pǐn)流通(tōng)、资金(jīn)周(zhōu)转有着独(dú)到的见(jiàn)解，在努(nǔ)力寻求(qiú)方法加(jiā)快(kuài)自身资金(jīn)周转。当(dāng)时(shí)其在(zài)购(gòu)下九龙的一块地盘(pán)后，除了分(fēn)层出(chū)售、还印发(fā)售楼(lóu)说明书，上有文字详尽说明楼(lóu)宇的(de)地(dì)势(shì)环境、建筑材料、分层(céng)价格(gé)、订购方法等。此外，“卖楼花”是另外一个亮点，即先收取买家的订(dìng)金，采用类(lèi)似租金(jīn)的分期付款形(xíng)式(shì)，等新楼落成(chéng)时(shí)，收齐买家(jiā)的钱，买家就拥有了自己的房产(chǎn)。这种(zhǒng)方式减轻了民众购房的资金压(yā)力，加速(sù)了房屋(wū)的建造(zào)和销售(shòu)，也解决了(le)制造商(shāng)的资(zī)金问题(tí)，降低投(tóu)资风险，在当时可谓是“双(shuāng)赢”的举措。“预售楼花+分期付款(kuǎn)”的销售模式成为当时中国香港房地产市场的一(yī)大特色，纵观中国香港房地产市场的改(gǎi)革，“卖楼花(huā)”模式高效(xiào)率地解决了核心的住房供(gōng)不应求的问题，使房市(shì)发展(zhǎn)进入新阶段。

　　预售楼(lóu)花模式推动了中国香港楼市几十年(nián)繁荣，但期间也出现过(guò)“烂(làn)尾(wěi)楼”的情况，但监管部门不断完善、规(guī)范化，建立健全(quán)的(de)监管机制，促进市场健康发展。例如，1960年，位于大角咀的一个楼盘(pán)因建筑费用超支(zhī)停工，出现(xiàn)“烂尾”情况。在1961年后，中国香港(gǎng)管理部门(mén)提(tí)升了对(duì)于(yú)预(yù)售楼花制度的监(jiān)管，即(jí)要求开发商在预售前，确保地价(jià)款已经全(quán)部支付，还(hái)要证明自身有资(zī)金(jīn)等能力(lì)把(bǎ)项目完成(chéng)，资金需放(fàng)入律师所托(tuō)管，支取时(shí)需律所和(hé)建筑师的(de)核准。为了防止(zhǐ)开发商、律所、建筑师等造假，套取监管(guǎn)账户资(zī)金，中国香港要求律师行在(zài)银行开设的信托账户(hù)（监管账户）、开发(fā)商操(cāo)作等采取全透明化机制，且银行的责任上(shàng)升，如出现房屋(wū)“烂(làn)尾”情况(kuàng)，银行将成最大风险方，后续需自身推动(dòng)项目完(wán)工。随着监(jiān)管体系逐(zhú)步完(wán)善，出(chū)现(xiàn)“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求大(dà)、供(gōng)给(gěi)量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地版预售(shòu)制”

　　二十世纪(jì)九十年代，中(zhōng)国内地(dì)面临住(zhù)房需求大和供给(gěi)量(liàng)短缺问题，引入(rù)“卖楼花”制度。建国(guó)以来，中(zhōng)国(guó)内地优先发展(zhǎn)重工业，强调(diào)基础(chǔ)建(jiàn)设，这一导(dǎo)向使前期发展工业化的(de)进程大于城市化进程，唯有解决住房(fáng)基础(chǔ)等城(chéng)市化配套问题，才能进(jìn)一步推(tuī)进城市化。但(dàn)当时推(tuī)行的是“统(tǒng)一管理(lǐ)，统一分配，以租养房”的福利分房(fáng)制度(dù)，住房市(shì)场发展起步较晚、增速较慢(màn)，福利分房制度也出现了分配不公、效率低(dī)、配套差等(děng)问题，因此福利(lì)分房制度不再(zài)适(shì)用于当时的国(guó)情。叠(dié)加房地产(chǎn)市场面临商品房(fáng)的需求量大(dà)，而社会(huì)缺少大型房地(dì)产开发商，商品房供应量小的困境，此时(shí)引入中国香港的“卖楼(lóu)花”模式无疑是对内(nèi)地房地产市场的一(yī)针强心剂。从1994年起(qǐ)，中国内地逐步引进(jìn)中国香港预售商品房制度，先后(hòu)出台多项文件(jiàn)，大(dà)力支(zhī)持国内房地产(chǎn)市场改(gǎi)革。例如(rú)，1998年，国务院(yuàn)出台《关于进一步深化(huà)城(chéng)镇住房制(zhì)度改革，加快(kuài)住房建设的(de)通知》文件(jiàn)，决(jué)定停(tíng)止住房无偿实物分配，逐步(bù)实行(xíng)住房(fáng)分配货币化(huà)、住房供给商品化、社会化的住房新体(tǐ)制，从计划(huà)经(jīng)济下的(de)福利分(fēn)房转向市场经济(jì)的商品(pǐn)房。房地产市场(chǎng)采用预售制(zhì)，允(yǔn)许开发(fā)商卖期房，解(jiě)决(jué)了房企缺少资金(jīn)和开(kāi)发时间周(zhōu)期长的(de)两大(dà)难题，开发商以预售(shòu)款(kuǎn)撬动(dòng)下一(yī)个项目的开发，形成滚动开(kāi)发模式，住房供(gōng)应(yīng)速度(dù)加(jiā)快。自此(cǐ)中国内地开始(shǐ)房改货币化(huà)，中(zhōng)国人(rén)民银(yín)行(xíng)等多方迅速出台相(xiāng)关的(de)信贷政策，支持购房者，极大作用推动了(le)房地产(chǎn)市场的发展。

　　引(yǐn)入中国香(xiāng)港“卖楼花”模式后，经调整形成契合中国内地的商品房(fáng)预售制度。预售制(zhì)的(de)初(chū)衷(zhōng)是为了(le)缓解房企(qǐ)资金压(yā)力，加快(kuài)城镇住房建设(shè)。具体来说，是指房(fáng)地产开发企业将正在建(jiàn)设中的房屋预先出售给购房(fáng)者，由购房者支付(fù)定(dìng)金或房款的行为(wèi)。区别(bié)于中国香港，在中(zhōng)国内(nèi)地(dì)实践(jiàn)过程中，商品房预售(shòu)流程为：房地产开发商办理预售许可证-签订商品房(fáng)买(mǎi)卖合同(tóng)-进行(xíng)备案登记和预告登记(jì)-交付房屋(wū)。在购房过程中，购(gòu)房者(zhě)需要一(yī)次(cì)性付(fù)清首付款，并采用银行贷款的(de)形式一次性(xìng)付清(qīng)剩余房款，换言之(zhī)，房(fáng)屋未建成(chéng)，开发商可能已(yǐ)拿到了全部购房款，这点与中国香港的按照工程进度付款有(yǒu)所不同。对中国内地的开发(fā)商而言，预(yù)售制商(shāng)品房(fáng)也(yě)开启了高周转、高(gāo)杠(gāng)杆的运(yùn)作模式。

　　1.3预售制推动城(chéng)市化进程(chéng)，但背后潜(qián)藏的风(fēng)险确实存(cún)在

　　作为中国内(nèi)地商品房销售的最主要方式，预售制极大缩(suō)短房企现金回笼周期(qī)，同时(shí)增加市场(chǎng)商品房供应，推动(dòng)了城镇化发展(zhǎn)进程(chéng)。预售制在过去20多(duō)年对中国内地房地(dì)产市场的稳步发展起(qǐ)到(dào)了重(zhòng)要作(zuò)用，不仅解决了房地产市场快速发展阶段的(de)资金需求，也提(tí)高了居(jū)民(mín)居住(zhù)水平，中国(guó)内地城镇(zhèn)居民从筒子楼(lóu)住(zhù)到住(zhù)宅小(xiǎo)区，从(cóng)全民蜗居到基本适居，住房事业取得巨大(dà)进(jìn)步，数十年时(shí)间走完(wán)发达国家(jiā)几百年城镇化(huà)路程。改革开放以来，城镇(zhèn)化进程进入快速发(fā)展(zhǎn)时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全(quán)国城市建成区(qū)面积由7438平方公(gōng)里增长至(zhì)60721平方公(gōng)里，增长7.2倍。根(gēn)据我们发布(bù)的《中国住房存量(liàng)报(bào)告：2021》测算，1978-2020年(nián)中国内地(dì)城镇住宅存量(liàng)从不到14亿平增至313.2亿平，城镇人(rén)均住房建筑面积从8.1平方米增(zēng)至(zhì)34.7平方米，城镇住(zhù)房套数从约3100万套增至(zhì)3.63亿套，套户(hù)比从0.8增至1.09。预售(shòu)制在当前已成为(wèi)中国内地商品房销售最(zuì)主(zhǔ)要方式，2005年中国内(nèi)地(dì)商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅期房销(xiāo)售面(miàn)积占总销售面积的比重为63％，而2021年期房(fáng)累计(jì)销售(shòu)面积达15.6亿平(píng)，比重上升至87％。

　　预(yù)售制也推动了(le)中国内(nèi)地房地产行业(yè)的发展。中(zhōng)国内地(dì)房地产历(lì)经(jīng)二十多年长周期繁(fán)荣(róng)，行业(yè)各项指(zhǐ)标大(dà)幅增(zēng)长(zhǎng)。1999-2021年，房屋(wū)新开工面积从(cóng)2.2亿平增(zēng)至19.9亿平，累计上涨(zhǎng)8.2倍(bèi)，年复合增速(sù)10.6％。房地产开发投资完成额从0.4万亿元增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销(xiāo)售面积和销(xiāo)售金额分别从1.5亿平增(zēng)至17.9亿平(píng)、0.3万亿元增至18.2万亿(yì)元(yuán)，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房(fáng)地产业的快速发展，房地产企业从无到有、从国企先行到民企崛起，队伍逐渐壮(zhuàng)大(dà)。2018年(nián)，房地产(chǎn)企(qǐ)业数量达9.8万个，比(bǐ)1998年(nián)的2.4万(wàn)个(gè)增长3.1倍。

　　二十年来房地(dì)产也成(chéng)为拉动中国内地(dì)经济(jì)高增长的火车头。

　　1）从(cóng)经济增长渠道，房地产带动的上下游(yóu)产业链特(tè)别长，高达50多个行(xíng)业。2020年房地产(chǎn)及其产(chǎn)业(yè)链占GDP的17.2％（完全贡(gòng)献），其中房地(dì)产(chǎn)业增(zēng)加值占GDP的7.3％（直接(jiē)贡献），房地产(chǎn)带动产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产对(duì)金融、批(pī)发、建材的带(dài)动最为明(míng)显。

　　2）从(cóng)投资渠道(dào)，2020年房地产完全拉动(dòng)的投资(zī)占全社(shè)会固定资产投资的51.5％，其中，房地产开发(fā)投资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房(fáng)地产贷款占(zhàn)银行各项贷(dài)款余额的(de)比重看，2021年(nián)12月为(wèi)27.07％，如果加上信(xìn)托等通道业(yè)务(wù)，占(zhàn)比(bǐ)超过三(sān)分之(zhī)一。从房地产融资存量(liàng)占社融存量比重看，2021年12月占比为18.76％。如(rú)果房(fáng)企大面积违(wéi)约，将导致银(yín)行不良(liáng)率大幅上升。

　　4）从居民(mín)财富效应渠道，根据我们的《中国住(zhù)房市值(zhí)测算报告(gào)》，2020年中(zhōng)国住房市值(zhí)为(wèi)62.6万亿(yì)美元，大于美国的33.6万亿美元、日(rì)本的(de)10.8万(wàn)亿美元、英法德三(sān)国合计的31.5万亿美元(yuán)。从住房市(shì)值占股债(zhài)房市值的比例看，2020年中国为66.6％，高(gāo)于美国的27％、日本的(de)37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中国住房(fáng)市值与股债房市值的比例较(jiào)高，主(zhǔ)要是因为(wèi)住房市值高，以及中国资本市场(chǎng)发育尚不成熟(shú)，直(zhí)接融资比例(lì)较低，股票(piào)、债券市值较低(dī)，居民投资渠道(dào)缺乏。

　　不可否认，预(yù)售制背后潜(qián)藏(cáng)的风险确实存在，当前(qián)的负面效应愈发凸显。

　　从个(gè)人层面看，绝(jué)大(dà)部分商品是(shì)一手交(jiāo)钱一手交货(huò)，预(yù)售制是对购买者的单方面(miàn)不公平制度，购房(fáng)老百姓几乎承担了所有商品不(bù)能交付(fù)的风险。比(bǐ)如，交房等待期一般为两年(nián)，在(zài)此期间，购房者不仅承担银行(xíng)利息，还(hái)要(yào)承担延迟交房、“一房二卖”、房屋质量、房(fáng)产证延期办理甚至不能交房等风(fēng)险。另外，购(gòu)房者和(hé)开发(fā)商之间的(de)购房合同、购房(fáng)者和(hé)银行的按(àn)揭贷款(kuǎn)合同是两个独立的合同关系，如(rú)果开发商发生违约，购房者只能根据(jù)购房(fáng)合同(tóng)向开发商主张权力，但依旧需要根据按揭(jiē)贷款(kuǎn)合同按时向银(yín)行进行贷款偿还，因此购房者承担(dān)的(de)风险较(jiào)大。

　　从行业层面看(kàn)，预售(shòu)制助(zhù)推(tuī)部分房(fáng)企过(guò)度举(jǔ)债、高杠杆扩张，资金若(ruò)遇到下行周期，会引(yǐn)发资金(jīn)链断裂、项目搁置等系列风险，进行影响自(zì)身信用和购(gòu)房者(zhě)对行业(yè)的信心。

　　从金融层面(miàn)看，银行作为按(àn)揭(jiē)贷款的发放方(fāng)，一旦房(fáng)企因为(wèi)市场波动或经(jīng)营不善，出现(xiàn)资金链断裂(liè)等一(yī)系列问题，导致“烂尾”等情况，而房(fáng)企通过与购房者签订(dìng)的预售(shòu)合(hé)同和按揭合同，已经从(cóng)银行获得(dé)房款，如果购房者丧失还款能(néng)力或(huò)短期不能还(hái)款等，则风险完全由银行承担(dān)，银行将面临较大的坏账压力。

　　从(cóng)监管(guǎn)角度看，购房者(zhě)的预(yù)售(shòu)监管资金去哪了(le)？楼(lóu)盘“烂(làn)尾”，归根(gēn)结底两个(gè)字那就(jiù)是“没钱”，即没钱付工程款。在(zài)2004版的《城市商品房预售管理(lǐ)办法》中明(míng)确(què)规定了开发企(qǐ)业预售商品房所得(dé)款项(xiàng)应当用于(yú)有关的工程建设，商品房预售(shòu)款(kuǎn)监管的具体办法，由房(fáng)地产(chǎn)管理部门制定。但(dàn)多年以(yǐ)来全国(guó)并没有(yǒu)统(tǒng)一的预售资金监管规定，各地(dì)实行“一(yī)城一策”。例如，太原(yuán)、昆(kūn)明、重庆、长(zhǎng)沙(shā)等(děng)城市重(zhòng)点监管(guǎn)资(zī)金比例为总(zǒng)预(yù)售款的15-40％左右(yòu)，郑州、福州、合(hé)肥等(děng)城市则按照项(xiàng)目的建(jiàn)安(ān)成本乘以建(jiàn)筑(zhù)面积(jī)或(huò)者项(xiàng)目工程总额(é)报(bào)价(jià)计算重点资金(jīn)。而事实是(shì)，不少购房款未进入监(jiān)管账户(hù)、或进(jìn)入监管账(zhàng)户后被挪用，导致楼盘(pán)没有资金继续(xù)建设。收楼遥遥(yáo)无期(qī)，月(yuè)供却被迫继续(xù)还(hái)款。那么(me)，监管账(zhàng)户资金如何被挪(nuó)走(zǒu)的？实际(jì)上(shàng)，在过去房地产(chǎn)大(dà)开发(fā)时代的高周转背(bèi)景下，抽调(diào)预售(shòu)款监(jiān)管账户资金，是(shì)行业“潜规则”。比如(rú)工(gōng)程总承包方，以工(gōng)程建设名义，获得监管账户拨付资(zī)金，再由工程方将资金转(zhuǎn)给房(fáng)企，而拨付的(de)工程(chéng)款(kuǎn)，远超工(gōng)程(chéng)进度(dù)所需。通过这些方式套取的资金，在房(fáng)企各地(dì)项目(mù)间流动(dòng)，变(biàn)相加杠(gāng)杆，这样(yàng)做提供了资金流动性，房企抽(chōu)调资(zī)金(jīn)统(tǒng)筹(chóu)拿地(dì)、还(hái)款和楼盘建设，形成一(yī)种资金循环高周(zhōu)转模式(shì)，但一(yī)定(dìng)程度上把风险(xiǎn)甩给(gěi)了(le)购(gòu)房者。

　　2 国(guó)际经验

　　整体来说，国(guó)外商品房预售制(zhì)度(dù)呈(chéng)现以下特点：

　　1）预付款(kuǎn)保护：对(duì)于购房者预付资金，一般设有定金或预付款(kuǎn)保(bǎo)护机制(zhì)，如英国、日(rì)本；

　　2）预付款(kuǎn)比重：要求(qiú)购房者支付的预付款(kuǎn)比例相对较低，绝大(dà)部分房款在房屋交(jiāo)付后(hòu)开始支付；

　　3）预付款支付方式：预付款一般以(yǐ)定金方式(shì)支付，或按工程进度分(fēn)期支付，或二(èr)者结合；

　　4）按揭贷(dài)款方式：一般采用两(liǎng)种方(fāng)式发放(fàng)按揭贷款，一是按工程进度(dù)付(fù)款，按揭贷款(kuǎn)按照(zhào)工程进度(dù)逐(zhú)渐发放，购(gòu)房(fáng)者开始月供；二是房屋交付后(hòu)发放按揭贷款；

　　5）房屋烂(làn)尾保护(hù)：为预售(shòu)商品房提供期(qī)房烂尾保险(xiǎn)，在商品(pǐn)房出(chū)现重大延期(qī)或重大缺陷时(shí)，保障(zhàng)购房者权益；

　　6）房(fáng)屋交付(fù)保护：房屋交付质量的保障有两种方式，一是期房由政府或(huò)第三方验收合(hé)格(gé)并提供验收(shōu)凭证(zhèng)后，开(kāi)发商(shāng)凭验(yàn)收凭证取得购(gòu)房者(zhě)支付的房款。二是开发商(shāng)为购(gòu)房者提供一定的保修期，通(tōng)常1-5年，保修期(qī)满(mǎn)，购房者(zhě)支付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美(měi)国：交付(fù)前预售资金第(dì)三方(fāng)全程(chéng)监管，交付时开发(fā)商凭验收凭证取得房款

　　美国期房(fáng)定金(jīn)一定(dìng)期限(xiàn)内无条(tiáo)件返还(hái)，最低首付比例为3.5％，交房前(qián)仅支付首付，其(qí)余房款交付后按揭还款(kuǎn)，交付前资金由第三方全(quán)程(chéng)监(jiān)管(guǎn)，交付时开发商(shāng)凭验收(shōu)凭(píng)证取得房款。

　　定金及首付环节，定金比例一般(bān)为房(fáng)款的1％-5％，首(shǒu)付比例最(zuì)低(dī)可(kě)低于3.5％，根据美国(guó)官方数(shù)据，2021年美国平(píng)均首付(fù)比例为(wèi)12％。

　　余(yú)款支付方(fāng)面，除(chú)定金或首付外，购房者在房屋交付后通过按揭贷款支付剩(shèng)余(yú)房(fáng)款。

　　资金监管方面，美国为防止(zhǐ)开发商挪用资金，购房者的定金及首付(fù)款由第三方公证行或产(chǎn)权保险公司(sī)的(de)信托账户监管。如果(guǒ)开发商倒闭(bì)导致楼(lóu)盘烂尾，购房者资金可通过申请仲(zhòng)裁(cái)取(qǔ)回，且不承担(dān)任何责任与损失。而开发(fā)商在房屋建设过程(chéng)中的资金全(quán)部来自银行，银行(xíng)根据工程进度向开发商提供一定比例的贷(dài)款(kuǎn)，由于开发商挪用资(zī)金直接损(sǔn)害银行利益(yì)，银行有充分动机监管开发商施工进度。开(kāi)发商在房(fáng)屋(wū)交付时需(xū)取得由政府相关部门经审(shěn)查后发(fā)放的验收凭证，通过验收凭(píng)证向银(yín)行得到购(gòu)房者支付的房款。

　　2.2 德国：可零(líng)首付购(gòu)房，提供期(qī)房烂尾(wěi)险

　　德国期房可零(líng)首付购房，房(fáng)款(kuǎn)按建造工(gōng)期(qī)进度支付(fù)，按揭按工期放款后还贷，房贷利率(lǜ)采用固定(dìng)利(lì)率，开发商(shāng)或购房(fáng)者可购买期房烂尾保(bǎo)险。

　　预售门槛方面，德国开发商在(zài)项目获批后即可(kě)预售房屋。签署购房合同(tóng)前，购房者需支(zhī)付(fù)约2000欧的定金并进行预约(yuē)公(gōng)证(zhèng)，签订合(hé)同后定金退还(hái)。如由于(yú)任(rèn)何原(yuán)因不能(néng)购买，定金按照德国(guó)法律全部退还。

　　签(qiān)署购房合同后，购房者需支付公证费和(hé)土地交易税，分别为房屋售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用不包含(hán)在购(gòu)房(fáng)款中，属(shǔ)于购房附(fù)加费。

　　首付方面，德国没(méi)有规定最低首付比例，可零(líng)首(shǒu)付(fù)购(gòu)房。

　　余(yú)款方面(miàn)，德国也(yě)采取按工期支付房款的制度，一般分7笔(bǐ)进行支付(fù)，具体支付节点(diǎn)、比例因项目(mù)而异。一般来说，支付(fù)节点(diǎn)可分为公证后、主体完(wán)工(gōng)、内(nèi)部(bù)水暖电路完工、窗户玻璃(lí)完工、室内清(qīng)洁及墙面完(wán)工(gōng)、地板完工、全部完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面，购(gòu)房(fáng)者可在支(zhī)付房款前申请房贷，房贷利(lì)率(lǜ)采用固定利率(lǜ)，银(yín)行(xíng)按施工节奏分多次(cì)发放贷(dài)款，每笔贷款给予购房者一(yī)定使(shǐ)用期限，期限(xiàn)结束后，购房(fáng)者开(kāi)始还贷。

　　保险方(fāng)面，德国保险公司(sī)针对期房(fáng)设计(jì)了两种保险，保险的功能(néng)是(shì)当房(fáng)屋(wū)出(chū)现重大延期或重大缺陷(xiàn)时(shí)，保险公司(sī)保证开发商赔偿(cháng)或修复，开发商破产，由保险公司负责(zé)相(xiāng)应(yīng)赔偿。保险由开发商或购房者购买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　英国(guó)预售制设有10％定(dìng)金保险(xiǎn)保护机制，交房前付款比例仅20％-45％，资金由买卖双(shuāng)方律师严格监(jiān)管(guǎn)。

　　订立(lì)合同前(qián)，买卖(mài)双方均有(yǒu)一名律(lǜ)师，负责(zé)沟通期房交易中的(de)房产、资金、合同等各个环节(jié)，各环节内(nèi)容确认无误后签订首付交(jiāo)换合(hé)同。

　　定金方面，英国设置了10％定(dìng)金保险保护机(jī)制，当开发商(shāng)出现财务、经营问题时，购房者10％的(de)定金由(yóu)保险公司(sī)赔付，而(ér)超出10％的(de)部分较难追回。

　　首付方面，首付比例通(tōng)常为10％-25％，首付(fù)需要在合同签订21天内支(zhī)付。

　　余款(kuǎn)支付环节，英国采(cǎi)取按工(gōng)程进度付款的方(fāng)式，但是交房前付款比例(lì)相对较低，一(yī)般(bān)会在合同签(qiān)订6-24个月分(fēn)别支付两笔5％-10％的款项，即交房前付款比例在20％-45％之间，剩余款(kuǎn)项(xiàng)交房后支付。

　　交付环节，英国规定房屋必(bì)须经(jīng)过房产公(gōng)证公司的(de)检验验收后才(cái)能交(jiāo)付，交付后(hòu)方可按揭还贷。

　　资金监管环节，英(yīng)国期房预售资金监管极为严格(gé)，资金也由律师监(jiān)管，在(zài)确认工程(chéng)进度、支付相关款项过(guò)程中，由(yóu)买房律师将资金转给卖方律师(shī)，卖方律师(shī)转给开发商(shāng)，即资金在进入开发商账户前经过两(liǎng)道关口，有利于保障(zhàng)购房者资金安全(quán)。

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房(fáng)交易立法，设置期房预(yù)付款(kuǎn)保(bǎo)全措施

　　日(rì)本期(qī)房交易立法，定(dìng)金超5％或1000万日元时(shí)，开(kāi)发(fā)商必须完成“预售房定金保全措施(shī)”，交房前付款比(bǐ)例(lì)不超房款(kuǎn)的20％，开发商违(wéi)约需返还定价并赔偿约(yuē)10％房(fáng)款，交房后按(àn)揭还款。

　　立法方面，日本(běn)二战(zhàn)结束后由于房屋供给严重失衡，叠加(jiā)法(fǎ)律空白，社会上“一(yī)房二卖”现象普(pǔ)遍，为(wèi)此，日本政府1952年出台《宅地(dì)建筑物交(jiāo)易法(fǎ)》，经多次(cì)修订，目(mù)前是(shì)唯一一部规范期房交易的法律。

　　定金保护方面，根据日(rì)本《宅地建(jiàn)物取引业法》，对购房者支(zhī)付定金(jīn)超(chāo)过5％或超(chāo)1000万日元的部分，法律要求开发商必须完成定金保全(quán)措施(shī)才(cái)可(kě)预售。什么是定金保全措施？即买(mǎi)卖双(shuāng)方签订购房合同(tóng)时(shí)，开发商向(xiàng)金融机构或(huò)指定保证(zhèng)机构或保险机构签(qiān)订定金(jīn)保证委托合同，设置(zhì)购房者定金(jīn)的保证或保险，并将相应(yīng)的保证(zhèng)金(jīn)证明书交付给购房(fáng)者。除定金外，其他预先(xiān)支付的购房款也(yě)受(shòu)该措施保护。若开(kāi)发商倒闭导致期房烂尾，购房者可凭保证金证明书向金融机构或保证机构或保险公司兑付(fù)，同时，开发(fā)商需(xū)向购房者赔付违约金，一般(bān)约为房(fáng)价的10％。

　　房款支付(fù)环(huán)节，交房前只需支付最多不超20％的定(dìng)金，签订购(gòu)房合同后，购(gòu)房者即可(kě)向银(yín)行申请(qǐng)贷(dài)款，但交房(fáng)后才开始(shǐ)按揭(jiē)贷款，除(chú)定金外(wài)的剩余房款在交(jiāo)房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方(fāng)资金由(yóu)银行监管(guǎn)，享1年保修期后(hòu)付尾款

　　新加坡期房购房者违约可返还相当于3.75％房款的订(dìng)金(jīn)，首付比例20％，余款按工程进度支(zhī)付(fù)，所有资(zī)金(jīn)进银行专门项目资(zī)金账(zhàng)户，交房后满1年(nián)保修期后支付15％尾款。

　　订金支(zhī)付环节，新加坡开发商有(yǒu)统(tǒng)一的选购权合(hé)同以及订金返还机(jī)制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作为订(dìng)投笔从戎的故事简介，投笔从戎的故事主人公是谁金(jīn)，OTP有(yǒu)效(xiào)期14天，执行OTP则进一步签(qiān)订(dìng)购(gòu)买合同，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例方(fāng)面，签订购房合同后，购房者(zhě)需支(zhī)付15％的首付及(jí)印花税，同(tóng)时购房(fáng)者向银(yín)行申请按(àn)揭(jiē)贷款。

　　余款支付(fù)上，新加坡期房同样采取(qǔ)按(àn)工程进度付款的(de)方式(shì)，《发(fā)展(zhǎn)商条例(lì)》对(duì)期房付款流程做了统(tǒng)一详细规定，要(yào)求(qiú)所(suǒ)有(yǒu)开发(fā)商遵守(shǒu)，支付节点(diǎn)一般为(wèi)合同签订(dìng)后、地基完工、框架完工(gōng)、管道门窗等完工等，支付(fù)比例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭(jiē)贷款也依照(zhào)工程(chéng)进度放款，月供(gōng)在此过(guò)程中(zhōng)随着放出贷款的(de)增加而增加，未(wèi)放款部分无需(xū)月供。

　　资金监(jiān)管方面，购房者的订金与(yǔ)付(fù)款(kuǎn)会存(cún)入银行专门的项目资金账(zhàng)户(hù)，账户资金提取须与房屋建设有关。房屋(wū)交(jiāo)付后，购(gòu)房者享受1年的房屋保修(xiū)期(qī)，此后购房者(zhě)支付15％的(de)尾款。

　　3 启示

　　一，短(duǎn)期来看，当(dāng)前房地产(chǎn)到了政策出(chū)手临界(jiè)点，重点(diǎn)是保交楼和房企重组。一方(fāng)面，加大对(duì)刚需(xū)和(hé)改(gǎi)善型需(xū)求(qiú)的支持(chí)力度(dù)，长短兼(jiān)顾妥善应对(duì)局部停贷现象，重点是保(bǎo)交(jiāo)楼保复工保民生，给予(yǔ)强(qiáng)有力的金融工具支(zhī)持。另一方面(miàn)，从现在起，对(duì)还在正常运转的房企(qǐ)包括民营企业，加大支持(chí)力度，由优质(zhì)房企牵头(tóu)并购重组整个行业，为(wèi)每个(gè)房(fáng)企配套AMC和财团，给予金融工具(jù)配套。

　　二，中(zhōng)期来(lái)看，应充(chōng)分(fēn)估计形势(shì)复杂性和人(rén)性(xìng)复杂性(xìng)，兼顾化解停(tíng)贷(dài)、复(fù)工保交(jiāo)楼、重(zhòng)组房(fáng)企债务、恢复市(shì)场信心以及(jí)长效(xiào)机(jī)制。长效机制(zhì)四大(dà)关键是推动城市群战略、人地挂(guà)钩、金融(róng)中性(xìng)稳定(dìng)和房(fáng)地产税。定(dìng)金环节，建(jiàn)立开发商违约后定金保护机制，如将已支(zhī)付定金冻结至房(fáng)屋交付阶(jiē)段，保(bǎo)障购房者定(dìng)金安全。签订合同环(huán)节，鼓励保(bǎo)险公司介入，为(wèi)房屋重大延(yán)期以及重大(dà)缺陷等(děng)情况提供充分的(de)保障。余款支付(fù)环节，建立(lì)按工程进度付款机制或交房后按揭贷款机制(zhì)，充分(fēn)保护购房者的权益。资金监管环节，引入独立于开(kāi)发商(shāng)、银行(xíng)的(de)第(dì)三(sān)方资金监管机构，或由政府相(xiāng)关部门直接监管，以(yǐ)此(cǐ)防止资金(jīn)挪用(yòng)现象。交付环(huán)节，建立(lì)商品(pǐn)房保修期(qī)制度。保修期内，开发商应对房屋质(zhì)量问(wèn)题全权负责(zé)、免费维修(xiū)，购房者(zhě)在保(bǎo)修期结束后(hòu)支付尾款。

　　三，长期来看，取消(xiāo)商品房预售(shòu)制是大势(shì)所趋。一方面，98年房改时(shí)，全国缺房子，开发商缺钱，预售(shòu)制(zhì)是权宜之计，现在全国套户比(bǐ)超过1，从大开发(fā)进入存量时代，对(duì)购(gòu)房民众不公(gōng)平的(de)预售(shòu)制已经过时了，该取消了，改为现(xiàn)房销(xiāo)售。另一方面，取消(xiāo)预(yù)售制，改为现房(fáng)销售，开发商将拼的(de)不是五花八门、眼(yǎn)花缭(liáo)乱、不(bù)知道能不能兑现(xiàn)的(de)营(yíng)销手段(duàn)，而是所见即所(suǒ)得的(de)过硬的产品质量和诚信，这才是(shì)对购(gòu)房民众的最根本最实质的保障，这样将极大(dà)的提升开(kāi)发商的建筑质量，实(shí)现(xiàn)良币驱逐劣币。

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