万柳书(shū)院，暴雷了。

　　今年年初“万柳少爷”的意外走(zǒu)红，让(ràng)这个位于北(běi)京海淀的(de)豪宅被(bèi)全国(guó)知晓，其背后曾宣称要做地(dì)产界“劳斯莱斯(sī)”的神(shén)秘开发(fā)商——中赫集(jí)团，也被拉向台前。

　　而如今，万柳(liǔ)书院再次受(shòu)到舆论关注，起因中(zhōng)赫(hè)集(jí)团成了共同债(zhài)务人被(bèi)中国(guó)信达追债，中(zhōng)国信达为(wèi)了收回钱款不(bù)得不(bù)将中赫抵押的75套万柳书院豪宅(zhái)拍(pāi)卖(mài)。可问题(tí)是(shì)，这些房(fáng)子早已(yǐ)售出，业主并非中赫集团，那些真正斥巨资购入房产的有钱人(rén)，房(fáng)子现在(zài)莫名奇妙(miào)地被拍卖，算(suàn)是被割了！

　　截至发(fā)稿，暂未看到这些业主的维(wéi)权信息，难怪有网友(yǒu)调侃(kǎn)：“富人被割韭菜的时候，他们的姿势都那么优雅。”

　　不(bù)过(guò)事件背(bèi)后，可能没你想象的那(nà)么简单(dān)。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨的可(kě)能(néng)还(hái)是债(zhài)主(zhǔ)

　　“北(běi)京豪宅的尽头是万柳书院”，但谁都没想到，这个位于海(hǎ绥芬河从我国流入哪个国家的境内河流，绥芬河从我国流入哪个国家的境内最多i)淀核(hé)心(xīn)区位，名校环绕的顶级豪宅，竟然暴雷了(le)！

　　近日，有网友发现，中国信达(dá)在京(jīng)东拍卖上，上架(jià)了“北(běi)京赫华恒瑞(ruì)房(fáng)地产开发有(yǒu)限公司不良债(zhài)权转让(ràng)项目”，债(zhài)权总(zǒng)额高达近(jìn)47亿，该项目的抵押(yā)物中，包括75套万柳书院住宅。

　　据京东拍卖显示，上述(shù)不(bù)良债权转(zhuǎn)让(ràng)项目的处置主体是(shì)中国信达资产管理股份有限公司北京市(shì)分公司（下称中国(guó)信达北分），处置的是对北京赫华恒瑞房(fáng)地产开发有限公(gōng)司（下称赫华恒瑞）的不(bù)良债权。截至(zhì)2023年1月31日，债权金额约为46.95亿元(yuán)人民(mín)币(bì)，其中(zhōng)债权本(běn)金37.50亿元。中(zhōng)赫集团有限公司是共同债务人。目(mù)前，该项目已(yǐ)有1万次围观，35名意向人(rén)。

　　从表面(miàn)上看(kàn)，这(zhè)就(jiù)是一起中国信达北(běi)分讨债的故事，但实(shí)际上，75套豪宅的背后暗藏秘密(mì)。

　　据(jù)此前(qián)媒(méi)体报道，万(wàn)柳书院(yuàn)总共301户，而且(qiě)早(zǎo)已售(shòu)罄。如果该报道(dào)属实，说明这些(xiē)房子实际上都是(shì)卖出去了的，是(shì)有(yǒu)人住的。

　　那为什(shén)么中国信达的拍(pāi)卖页面(miàn)上又(yòu)注明这75套房子(zi)是“未(wèi)出售(shòu)”的状态呢？只能(néng)说明这(zhè)些房子根本没有网签，也(yě)没有房产证！

　　第一财经(jīng)的(de)报道证实了(le)上述内容。有豪宅中介透露，中(zhōng)赫集(jí)团早就把这75套房子抵押出去，现在还(hái)没资(zī)金(jīn)解抵押，所以不(bù)能网签、没(méi)办房本(běn)。

　　作为(wèi)海淀(diàn)的顶级豪宅，最强学区房(fáng)，万柳书(shū)院的业主(zhǔ)基本都是北京的高端人士，柳传志(zhì)、丁磊(lěi)等知(zhī)名商业大佬也是万柳书院的业主。另据(jù)地产自媒体“地产八卦女”爆料，万柳书院的业主中，还有(yǒu)不少中(zhōng)赫集(jí)团的高管、合作伙(huǒ)伴、亲戚朋友等。

　　由(yóu)此，不少网友感叹，“富人也被(bèi)精准收(shōu)割了！”

　　不过(guò)，如(rú绥芬河从我国流入哪个国家的境内河流，绥芬河从我国流入哪个国家的境内最多)果(guǒ)这些业(yè)主确实(shí)已经支付(fù)价(jià)款并实际占有，那么，中国信(xìn)达转让这笔不良(liáng)债权回本(běn)的愿望(wàng)，或将泡汤。这(zhè)次拍卖损失最大(dà)的，没(méi)准(zhǔn)还是债主中国信达。

　　根据相关法律规定(dìng)，民事(shì)执行中，业主已经支付价款(kuǎn)并实际占(zhàn)有，但未办理过户手(shǒu)续的，如果业主(zhǔ)没(méi)有过错，人民法院(yuàn)不得查(chá)封、扣押、冻(dòng)结(jié)，已经查封的可以向法院提出执行异议(yì)申(shēn)请，请求法院解除(chú)查封，同时可以联(lián)合起诉开发商，要(yào)求(qiú)退还购房款或(huò)办理房(fáng)产证，并承(chéng)担违约责任。

　　此外，今(jīn)年4月，人民法院报(bào)公布《最高(gāo)人民法院关(guān)于商品房消费者权利保护问(wèn)题(tí)的(de)批复》，以司法解释的方(fāng)式明确了(le)购房人的优先权：

　　商品房(fáng)消费者以居住为目的购买房屋(wū)并已支付(fù)全部(bù)价款(kuǎn)，主张(zhāng)其房屋(wū)交付(fù)请求权(quán)优先(xiān)于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及(jí)其他债权的，人民法院应当予以(yǐ)支持。只支付了部(bù)分价款的商品房消费者，在一审法庭(tíng)辩论终结前已(yǐ)实际支付剩绥芬河从我国流入哪个国家的境内河流，绥芬河从我国流入哪个国家的境内最多余价款的(de)，可以适用(yòng)前款规定。

　　也(yě)就是说(shuō)，如果(guǒ)这75套房子(zi)均(jūn)为“已售未网(wǎng)签”，那么这(zhè)笔(bǐ)不良债权，实际上(shàng)是个烫手山芋。可(kě)能不仅不能卖出去回本，抵(dǐ)押(yā)的这75套(tào)房子，还会被业主(zhǔ)讨回(huí)去。

　　中(zhōng)国信达，将会赔了夫人(rén)又(yòu)折兵？

　　2

　　地产界的(de)“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次(cì)债权(quán)公司中国信(xìn)达申(shēn)请不(bù)良债(zhài)权(quán)转让，可以追溯到金谷信(xìn)托踩雷赫华(huá)恒瑞。

　　天眼查显示，目前中国信(xìn)达(dá)已经成为赫华恒瑞(ruì)唯一股东。但此前，赫(hè)华恒瑞为中赫集团旗下子公(gōng)司。2019年(nián)4月22日，中赫集团、中赫置地等选择退出了赫华恒瑞的(de)股(gǔ)东行列，中国金谷国(guó)际信托有限(xiàn)责任公司成(chéng)为了唯一股(gǔ)东，后者由中(zhōng)国(guó)信达资产管理股份有限公司持股93.75％。

　　作为房(fáng)地产开发(fā)商，相较(jiào)其(qí)他房企，中赫集(jí)团(tuán)既没有很大规模，也(yě)没(méi)有很高(gāo)的国(guó)民知名度，但却在北京(jīng)豪宅圈留下一(yī)个(gè)个传说。

　　如(rú)钓鱼(yú)台七号院，作为中赫集团进入北京的第(dì)一个豪宅项目，2011年，中赫置地推出钓鱼岛七(qī)号院3号楼(lóu)，高达30万/平米的天(tiān)价(jià)，成为当时京(jīng)城最(zuì)贵(guì)的楼(lóu)盘，引(yǐn)发了(le)市场(chǎng)强(qiáng)烈(liè)震惊。

　　随后开发的(de)万柳书院，更是被(bèi)誉为(wèi)“北京(jīng)海淀顶(dǐng)端豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保利、万(wàn)科等大型知名房(fáng)企手中，抢(qiǎng)下了北京万(wàn)柳地块，成为北京(jīng)当年的“双料地王”。很快，万柳(liǔ)书院就以神(shén)秘(mì)高端的姿态(tài)杀入市场，无论(lùn)是一块块从荷兰运回来的灰(huī)砖垒起来的五米高墙，还是每棵成本超6万的(de)成年银杏树，还是每平米20万元的价格，都令(lìng)业内外震撼不已。

　　“万柳的墙、西宸的缸(gāng)、霄八(bā)的(de)顶儿(ér)、融创的湖、紫辰(chén)院的树、北平府的院儿。”从(cóng)这句顺口溜(liū)中(zhōng)，就可看出(chū)其在北京豪(háo)宅(zhái)圈的地(dì)位。2014年末上市(shì)的它，对手是当(dāng)时有名的融创观澜(lán)嘉(jiā)苑、佳兆业广场、恒大华府等，现如今，它远远超过(guò)这些(xiē)对(duì)手。

　　去年，万柳(liǔ)书院一套300平米(mǐ)的法拍房(fáng)，最(zuì)终成(chéng)交(jiāo)价(jià)1.09亿、单价(jià)达到惊人的36万元(yuán)/平米，说明万(wàn)柳书院虽然已经(jīng)推出了8年(nián)之久(jiǔ)，但其依旧在北京豪(háo)宅圈备受(shòu)追捧。

　　中赫(hè)集团开发的豪宅，也吸引(yǐn)了不少知名人士(shì)，如知名演员宋(sòng)丹丹，就住在钓(diào)鱼台七(qī)号(hào)院。而柳传志、丁磊(lěi)等知名商业大(dà)佬则居住在万柳书院。

　　几(jǐ)大(dà)豪宅(zhái)的成功奠定了(le)中(zhōng)赫集(jí)团的“高端路线”，也因(yīn)此(cǐ)，它被(bèi)外(wài)界贴上了，“卖北(běi)京(jīng)城最贵的房，拿北京城(chéng)最(zuì)贵的地(dì)”，“做地产(chǎn)中(zhōng)的‘劳斯莱(lái)斯(sī)’”的(de)标签。

　　但隐藏(cáng)在豪宅开发(fā)商光环(huán)的背后，这个地产界“劳斯莱斯”却多次成为(wèi)被执行人，被执行标的高达11亿(yì)。

　　今年年初，因为履行能(néng)力而拒不履行生(shēng)效(xiào)法律文(wén)书(shū)确(què)定义务，中(zhōng)赫集团正式(shì)成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京(jīng)国安坑了？

　　中(zhōng)赫集团如(rú)今沦落到(dào)这(zhè)个(gè)地步，其实是(shì)有(yǒu)迹可循的。

　　事实上，早在今(jīn)年年初(chū)“万柳书院少(shǎo)爷(yé)”走红之时，深(shēn)蓝财经就(jiù)曾(céng)深挖出背后的中(zhōng)赫集团，发现其深陷财务(wù)危机。

　　从知名豪宅(zhái)的开发(fā)商到沦(lún)为“老(lǎo)赖”，中赫(hè)集团实控人周金辉的人生轨迹(jì)跟着急转(zhuǎn)直下(xià)。而追根溯源，这个(gè)转折点，就在于收购北(běi)京国安。

　　近十年来，房企纷纷开(kāi)始了多元化(huà)转(zhuǎn)型，但转型之路(lù)并(bìng)不好走。早在(zài)2008年(nián)开始，中赫(hè)集团就尝试过多元(yuán)化业务，先后进军(jūn)能(néng)源市场、团购网站，但(dàn)最终都惨(cǎn)淡收场。最(zuì)终(zhōng)，周金辉将转(zhuǎn)型(xíng)的目光，放到了体(tǐ)育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与(yǔ)IDG资本退出后，中(zhōng)赫(hè)集团以35.5亿元参股(gǔ)国安(ān)足球俱乐(lè)部64％股权，成(chéng)为(wèi)国(guó)安(ān)的新东家。接(jiē)着在2021年6月(yuè)，中赫集团从中信(xìn)集团手(shǒu)中拿下北京国安俱(jù)乐部36％股(gǔ)权，至此拿(ná)下北京国安俱(jù)乐部全部股权。如(rú)果北京国安的(de)估值一(yī)直没变(biàn)，那么中赫集团拿下北京国安，总计花费了约55.5亿。

　　看到这(zhè)里，有人也(yě)许会(huì)感叹：卖豪宅真(zhēn)是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫为什么又要质押股(gǔ)权呢？

　　2017年(nián)以(yǐ)来，中赫集团及其实控人周金辉夫(fū)妇将其(qí)手中(zhōng)的中赫集(jí)团股份质押陆续质押(yā)，据企查查显示，目(mù)前中赫集团共有11条股权出质(zhì)记录(lù)。质权人包括(kuò)海(hǎi)金商业保理、北京建工(gōng)、山东国际信托、中融信托、中信建设等。

　　这与(yǔ)入主北京国安的时间(jiān)完全吻(wěn)合。

　　然而，入主北京国安(ān)后(hòu)，不仅国安的(de)经(jīng)营状况没(méi)有(yǒu)得到改(gǎi)善，中赫集团也(yě)被拉(lā)入泥淖(nào)。

　　据北京(jīng)产权交(jiāo)易所官网信息显示，2020年(nián)，北京(jīng)国安足球俱(jù)乐部实(shí)现营业收入1.03亿(yì)元，净利润-12.09亿(yì)元。截至2020年末，该俱乐部资产总(zǒng)计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了缓(huǎn)解资金(jīn)压力，中赫集(jí)团(tuán)和(hé)周金辉夫妇还(hái)在持续质押手中的(de)中赫(hè)集团股(gǔ)份，但国(guó)安和(hé)中赫的经营状况却(què)持续没有好转。

　　不仅中赫集团被5次(cì)列被执(zhí)行人(rén)，执行(xíng)标的高达11亿，北京国安也3次与(yǔ)中赫集团、中赫置地、及中(zhōng)赫集团股东周金辉(huī)、李彩霞(xiá)等共(gòng)同(tóng)成为(wèi)被(bèi)执(zhí)行人，执行标的约10.45亿。

　　今年1月，因为(wèi)履行(xíng)能力而拒不履行生效法律(lǜ)文书确定义务，上(shàng)述被执行人(rén)成(chéng)为“老赖”。只有北京(jīng)国安，目前幸(xìng)免(miǎn)于(yú)难。不过在实控人(rén)都(dōu)成为老赖的(de)情况(kuàng)下，被(bèi)执行10个(gè)多亿的北(běi)京国安，又如何(hé)能独善其身？

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