5月(yuè)以(yǐ)来(lái)，房(fáng)地(dì)产板块个(gè)股多(duō)出现小幅上涨，截至(zhì)5月10日收盘，中(zhōng)信房(fáng)地产指数本月涨(zhǎng)幅约为2％。而以公(gōng)募基金为(wèi)代(dài)表的机构对于(yú)这一板块已经在悄然布局。数据显(xiǎn)示，以(yǐ)南方和华夏的(de)两(liǎng)只老牌ETF基金为例，5月9日时所公布(bù)的总份(fèn)额均(jūn)较4月28日时有小幅(fú)增(zēng)长。根据基金一季报统计，龙头与地(dì)方国企央(yāng)企获得增持，持仓数量占流通股比重增幅(fú)五只个股分(fēn)别(bié)为华发(fā)股份(fèn)+3.40％、滨江(jiāng)集团+1.71％、中新(xīn)集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公(gōng)、私募配置房地产或“底部(bù)回升”

　　行业红利时(shí)代已过 精耕细作成(chéng)共识

　　从公(gōng)募基金对房地产的配置看，2019年末(mò)，公募所持(chí)有的房(fáng)地产行业标的市(shì)值约1188亿元，占其所持股票市值的4.66％左右；2020年市场表(biǎo)现出(chū)色，但公募所(suǒ)持房(fáng)地产公司市值在股票资产中的占比(bǐ)却断崖式下跌(diē)至1.85％；2021年(nián)，这一数值更是(shì)进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于(yú)出现了(le)三年来的首次(cì)回升，年底这一数值从(cóng)1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房地产(chǎn)行(xíng)业的持股比例也(yě)同步(bù)回升，从2021年底(dǐ)的6.94％提高(gāo)到2022年末的7.03％。

　　这(zhè)样的(de)势头(tóu)似乎在今(jīn)年一季(jì)度得以(yǐ)延续。数据(jù)统计显(xiǎn)示(shì)，公募(mù)重仓持有房地产板块一季度市值TOP15门(mén)槛(kǎn)为1.6亿元，较(jiào)2022年四季度提升6.71％。持(chí)仓(cāng)市(shì)值(zhí)前五个股(gǔ)分别为保(bǎo)利发展、招(zhāo)商蛇口、万科A、华发(fā)股(gǔ)份(fèn)、滨江集团，持仓市值占(zhàn)板块比重合计达(dá)47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现(xiàn)，公募对于房地产的投资愈发有集中于龙头的(de)趋势。Wind显示，在公募(mù)基金一季报汇总(zǒng)的(de)重仓股中，房地产板块(kuài)排名最高的是保利发(fā)展，在基金重仓第33位。排(pái)名第二的是招商(shāng)蛇口(kǒu)，排在第(dì)78位。而老牌龙头(tóu)股万科A排在第96位。对比去(qù)年(nián)四季报，变化之(zhī)处首先在(zài)于几只房地产(chǎn)龙头(tóu)股从排位上看均有退(tuì)步，尤其是(shì)万科最为明(míng)显；其次(cì)是(shì)金地集团退出(chū)百大之列(liè)。但考(kǎo)虑(lǜ)到房地产是复苏链上最(zuì)后一环，且首(shǒu)季并非行业销(xiāo)售(shòu)旺季(jì)，其传(chuán)导到二级市(shì)场(chǎng)乃至机构持仓上(shàng)还需(xū)要时间(jiān)周期(qī)。

　　形成共识的是，经济圈(quān)判断房地产已经(jīng)进入大分化时代，一二线城市好(hǎo)于三四线(xiàn)城市。而映射到二(èr)级市场投资上(shàng)，配置(zhì)房地产行(xíng)业(yè)轻松收获行业贝塔(tǎ)的(de)红利期(qī)一去(qù)不返了。“如果按照产业(yè)周期(qī)来分类(lèi)，包括房地产等几类行业在(zài)盖特纳曲线里(lǐ)属于成熟(shú)期或者衰退期(qī)的行业，传统认知上没有什么投资(zī)机会的(de)。但在这几年特殊的行情里包括煤炭、电解(jiě)铝等类似的(de)行业也(yě)出现了(le)一些机会，背后的逻辑是供(gōng)给侧发生了更大的变化。”一不(bù)愿具名的(de)上海公(gōng)募基金经理(lǐ)指出。

　　不过也有公募人士持谨慎乐(lè)观态度：“行业(yè)前几年17亿～18亿(yì)平方米的年销售面积很难再出现了，2022年光(guāng)是居民存款数(shù)量增加了15万亿元(yuán)。中国存量有(yǒu)400亿(yì)平方米建筑面积(jī)，考虑存量地产的更新，也有(yǒu)近10亿平方米。需求端还需要(yào)有一定的(de)政策(cè)出来去刺激购房。”

　　宝盈基金房地产(chǎn)研(yán)究员(yuán)吕功绩也指(zhǐ)出：“时(shí)至(zhì)今日，无论从(cóng)城(chéng)镇化(huà)的进程，还是人均(jūn)住房面积（接近30平/人），我国均(jūn)已告别住房短缺时代，而(ér)目(mù)前居(jū)民的杠杆率和房价收入也不(bù)支撑(chēng)每(měi)年18万亿元的(de)销(xiāo)售额，以及(jí)过快(kuài)上行的(de)房价，因(yīn)而行业高增的时代已经过去，未来行业的(de)需求或将回落，在此过程(chéng)中，伴随着地(dì)产的高杠杆属性(xìng)，就很容易出现信用风险问题（类(lèi)似(shì)2022年(nián)的民营地产爆(bào)雷），行业进入到供(gōng)给侧出(chū)清的过程。这(zhè)个(gè)过程(chéng)中，综合竞争(zhēng)力强(qiáng)的公(gōng)司就(jiù)能够(gòu)通过大鱼吃小鱼的方式，获得市(shì)占(zhàn)率(lǜ)的提升(shēng)。当(dāng)行业需(xū)求见顶回落(luò)时，行业(yè)的贝塔(tǎ)已(yǐ)经过(guò)去了，但不(bù)代表没有投资机会，机会在于城市(shì萍乡市是哪个省，萍乡市是哪个省的城市)、位置(zhì)、产品(pǐn)的阿尔法，而对应到股票投资，就(jiù)是强竞争力公司的阿尔法。”

　　或许(xǔ)也是基于这样的认(rèn)识转变，精耕(gēng)细作个股成(chéng)为公募乃至整体(tǐ)机构的务(wù)实之举。

　　机构配(pèi)置房地产“风(fēng)物长(zhǎng)宜放(fàng)眼量”

　　头(tóu)部央(yāng)国企、优(yōu)质区域性标(biāo)的成香(xiāng)饽饽

　　5月以来(lái)，房地产板块个股多出(chū)现(xiàn)小幅上涨，截至5月10日收盘，中(zhōng)信房地产(chǎn)指(zhǐ)数本月涨幅(fú)约为(wèi)2％。从具体的个股来(lái)看，《红周刊》利用(yòng)Wind统(tǒng)计申万房地(dì)产板块个股，在纳入统计的124只房(fáng)地产类标的股中(zhōng)，本月以来(lái)实现股价上涨的达到(dào)了81家。

　　其中(zhōng)，上述时间段恰好排(pái)名前五的公司月(yuè)内涨幅超过了10％，它们分(fēn)别是上实发展、浦东(dōng)金(jīn)桥、*ST泛(fàn)海、华夏幸(xìng)福、荣(róng)安地产。排名第一的上实发展，五一假(jiǎ)期(qī)归来后日成交量明显放大，4日、5日连续两个交易日收出涨(zhǎng)停。从该股的基本面来看(kàn)，上(shàng)实发展的主营业务为房地产开发与(yǔ)经营。公(gōng)司的主要产品及服(fú)务为房地产销售(shòu)、房地(dì)产租赁、物业(yè)管理服务、工(gōng)程项(xiàng)目(mù)、酒店经(jīng)营。从业绩数(shù)据(jù)来看，2022年(nián)，其(qí)实现营(yíng)业收入52.48亿(yì)元，比上期减(jiǎn)少47.85％，归母净(jìng)利润1.23亿(yì)元，同比下降33.24％。2023年第一季度(dù)，其实现营(yíng)业总(zǒng)收入27.87亿(yì)元，同比增长183.02％；归(guī)母净(jìng)利润2.86亿元，同(tóng)比(bǐ)扭亏。

　　不过从十(shí)大流通股股东来(lái)看，各类机构都有对(duì)其(qí)布(bù)局的例子。以(yǐ)3月31日时的首(shǒu)季(jì)十大(dà)流通股股东(dōng)来看， 具体(tǐ)包括公(gōng)募(mù)的上银基金、私(sī)募的迎(yíng)水文龙(lóng)、中央汇金、长城(chéng)资产管理公司等都跻(jī)身前十的行列。

　　巧合的是，涨(zhǎng)幅暂时排名第二的浦东金桥也(yě)是上海本地(dì)房企，其第一(yī)季度的收入利润(rùn)规模大幅(fú)度复苏。究其原(yuán)因，一(yī)方面是该公司(sī)后疫(yì)情时代出租率(lǜ)复苏至(zhì)近年来最(zuì)高，另(lìng)一方面则是公司拿地结算持续(xù)性向好，从(cóng)数字上看，一(yī)季度新增虹口135、138住(zhù)宅地(dì)块，总(zǒng)建筑面积约54万平(píng)方米(mǐ)。

　　在这(zhè)样的业绩(jì)势头(tóu)向好背景下，自(zì)然(rán)也吸引了知名(míng)机构在其中持续(xù)驻足。从第(dì)一季(jì)度十大流通(tōng)股股东来看(kàn)，知名私募高毅邓晓峰(fēng)的两只产品依然(rán)在前十中，这也是(shì)连续(xù)第三个季度他有(yǒu)的两只产品杀入前十(shí)。同(tóng)时榜单中(zhōng)还有一支大名(míng)鼎鼎的QFII阿(ā)布(bù)扎比投资局，其当季还(hái)小幅(fú)增加了持股。

　　除去上述两家上海(hǎi)区(qū)域性地产公(gōng)司外，荣安地产则是主要布局(jú)在深圳的(de)地产公司，一季(jì)报(bào)交出的也(yě)是一份报喜的(de)成绩(jì)单：首季公司实现营业收(shōu)入51.85亿元，同比增长35.51％。归(guī)属于上(shàng)市(shì)公司(sī)股东的(de)净利润(rùn)6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从(cóng)机构态度来看，《红周刊》注(zhù)意到两只公募指基首季(jì)新杀入(rù)十大流通(tōng)股股东(dōng)行列。具体说来， 南方中证(zhèng)全(quán)指房(fáng)地(dì)产ETF上(shàng)榜排名第七(qī)位，富国中证指数(shù)1000增强则排名(míng)第九位(wèi)，此外联袂(mèi)出现的(de)机构(gòu)还有(yǒu)QFII高(gāo)盛国际和私募迎水聚宝。

　　接(jiē)受《红周(zhōu)刊》采访时(shí)，兴证全(quán)球(qiú)基金(jīn)相关人(rén)士分析：“经(jīng)历过行业(yè)洗牌(pái)和兼并重组(zǔ)后，龙(lóng)头的价值更为笃定突出；从拿地(dì)端看，2022年(nián)土地市场大幅降温，优质土地供给较多（券商测算对应潜(qián)在毛利率(lǜ)在25％以上，目前房企的利润率仅20％），绝大多数房企受限于信用问题或者(zhě)资金紧(jǐn)张没(méi)法拿地，龙头房企趁机获取(qǔ)低成本土地，龙头(tóu)房企的拿地力度（拿(ná)地金额/销(xiāo)售金额）基本在(zài)30％以上；从融资(zī)上看，龙(lóng)头房企杠杆率较低，净负债率基本在(zài)70％以下，而其他房企(qǐ)的净负债率普(pǔ)遍(biàn)都在100％以上，加杠杆空间有限，从(cóng)融资成本看，龙头房企(qǐ)的融(róng)资成本不(bù)断下滑，基本(běn)在3％、4％左(zuǒ)右；对应到2023年(nián)的销售，龙头房企明显跑赢(yíng)行业，1～4月百强房企的销(xiāo)售额增速为9％，而(ér)TOP14的销售额增(zēng)速(sù)为29％。”

　　需要强调的是，萍乡市是哪个省，萍乡市是哪个省的城市在(zài)当(dāng)前中特估(gū)的浪潮下，央(yāng)国企地产股或(huò)存在发展(zhǎn)的大好(hǎo)机会(huì)。中信证券指出(chū)：“房地(dì)产行业的结构性机会依然存在，少部分公司尤(yóu)其是央企占据显(xiǎn)著优势，其(qí)主要又体(tǐ)现(xiàn)为(wèi)库存的优势。央企地产公(gōng)司，现阶段表现出较低的融资成本，优质的(de)开发(fā)资源(yuán)和良好的不(bù)动产(chǎn)资产运营(yíng)能力(lì)的多重竞争优势(shì)。”

　　“即使没有中特估(gū)，国央(yāng)企相较(jiào)于民营地产公(gōng)司也是更有优势的。”吕功绩强调，“对于减值、土地资源债权债务关(guān)系等问(wèn)题，市场对民营房开企业的资(zī)产会有更(gèng)多担忧和质疑，所以在这一轮行业出清的过程中，央国企相较于民企来说估值的修复更明显。中(zhōng)特估的角度从中长期(qī)的维度看(kàn)，行业的(de)逻辑(jí)在(zài)于集中度(dù)提升后(hòu)，行业(yè)进入(rù)高(gāo)质量发展阶段，具(jù)备(bèi)较(jiào)快速(sù)发展阶段更稳定(dìng)且可预期的盈利(lì)和现(xiàn)金流(liú)创(chuàng)造能力(lì)，以此(cǐ)带来估(gū)值中(zhōng)枢的提升，应该关注(zhù)估值相(xiāng)对较低，企业自身资(zī)产(chǎn)的质量(liàng)好、运营(yíng)能力强(qiáng)、可以创造持续现金流(liú)的企业。”

　　“存量时(shí)代中行业(yè)普涨的概率(lǜ)比较低，行业内(nèi)部(bù)将出现分(fēn)化(huà)，要关注将受益于(yú)行业集中度提(tí)升的头部(bù)公司。”星石投资首席研(yán)究官方磊也表示。

　　顺应机(jī)构(gòu)这一(yī)思路的话，或(huò)许(xǔ)还是保利(lì)发(fā)展、招(zhāo)商蛇口等国资背(bèi)景龙头前途(tú)更(gèng)为光明。不过国(guó)投瑞银基金投资部副总监綦傅鹏表(biǎo)示：“需(xū)要(yào)客观地去持续观察国(guó)企央企在三个方面是否可以(yǐ)维持，首先是融资成本(běn)保持低位，其次是销售份额(é)持续(xù)提(tí)升，再次是(shì)拿(ná)地份(fèn)额持续提升。”

　　复苏速度缓(huǎn)慢

　　机构需要多给(gěi)一些(xiē)耐(nài)心

　　而(ér)《红周刊》也(yě)根据房企一季报梳(shū)理发现，对于2022年的(de)业绩出现(xiàn)的整体下滑，2023年一季度的业绩分化更趋明(míng)显，保(bǎo)利发展、滨江(jiāng)集团等房企营收、净利(lì)均实现了业(yè)绩(jì)的回正(zhèng)，甚至是较大(dà)增(zēng)速的(de)增(zēng)长。而这些公司也(yě)是机构的重仓对象。

　　对此(cǐ)，知名房地产(chǎn)业内人士张宏伟向《红周刊》分析表示(shì)，业(yè)绩出现明显改善的房企(qǐ)，主要是因为过(guò)去(qù)两三年时间(jiān)，尤其(qí)是在2021年(nián)下半年民营房企不怎么投资拿(ná)地(dì)之后，国(guó)有企业仍在持续(xù)性地拿地，且主要集(jí)中在核心城市，投资力度较大。投资的(de)驱动能够推动房企销售业绩的增长，从而在2023年一季(jì)度市场恢复但仍处于调整的过程中，能够保有一(yī)个正(zhèng)增长。

　　不过(guò)张(zhāng)宏伟同时(shí)也提醒(xǐng)表示(shì)，在房(fáng)地(dì)产(chǎn)的复苏(sū)萍乡市是哪个省，萍乡市是哪个省的城市过程中(zhōng)，还(hái)面临着一些不(bù)确(què)定性。其(qí)实整个市场从四月份开(kāi)始又在往(wǎng)下掉。除了杭(háng)州、成(chéng)都等极个别城市(shì)四月环比三月相对表现较好(hǎo)之外，包括北京(jīng)、上海在内的绝(jué)大多(duō)数城市都出现环(huán)比下(xià)滑的情况。而(ér)现在(zài)五月的市场表现也不太乐观。按照现在的经济状况、收入(rù)情况(kuàng)，以及市场的(de)去库存(cún)压力、企(qǐ)业(yè)的资金面压力，可能会出现，到(dào)六(liù)月份(fèn)房企为了半年(nián)报冲业(yè)绩出(chū)现(xiàn)市场的(de)短期反弹外的(de)一个市(shì)场(chǎng)乏力现象。也就(jiù)是说，第二(èr)季度、第三季度增长不(bù)确(què)定性的压力(lì)仍旧较大。

　　上海(hǎi)利檀投资董(dǒng)事(shì)长陈昊扬也向《红(hóng)周刊(kān)》指出，现在整个房地(dì)产以(yǐ)及其(qí)上下(xià)游产业链的复苏速度都(dōu)比想象的要慢(màn)很多，我们要多(duō)给一些(xiē)耐心，这个时候，在房地产以及上下游(yóu)就不是(shì)赚快钱的时(shí)候，只能赚他基本面(miàn)的钱。但这也意味着，只有极为少数的(de)、做(zuò)得比(bǐ)同行好得多的企业，会伴随(suí)整个行业(yè)的弱复苏，业绩会逐步(bù)体现出(chū)来。所以只(zhǐ)能(néng)耐心地去等待它(tā)的基本面不断地凸显出(chū)来，这需要时(shí)间(jiān)。

　　（本文(wén)已刊发于5月13日《红(hóng)周刊》，文中(zhōng)提及个股仅为举例分析，不(bù)做买卖(mài)推荐。）

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