近两(liǎng)年火爆的创新产品公募REITs进入密(mì)集(jí)分红期，近日7只REITs陆(lù)续迎来除息日，公募REITs整体呈现(xiàn)出高(gāo)比例(lì)稳定(dìng)分红，15只公告(gào)2022 年可(kě)供分配(pèi)金额的REITs产(chǎn)品，平均分(fēn)红(hóng)比例接近99％。

　　多位(wèi)业内(nèi)人士对此表(biǎo)示(shì)，强制分(fēn)红机制是公募REITs主要特征之一(yī)，稳定分红(hóng)体(tǐ)现(xiàn)出该(gāi)类(lèi)产品长期(qī)投(tóu)资价值(zhí)，通过观测经(jīng)营活动现金流、可(kě)供分配(pèi)现金等(děng)指(zhǐ)标，也是观察REITs项目底层(céng)资产运营(yíng)情况(kuàng)的“窗口”。他们(men)也(yě)提醒(xǐng)普通投资(zī)者注意，与产权类项(xiàng)目(mù)相(xiāng)比，特许经营REITs项目在经(jīng)营权到(dào)期后不再(zài)产生现金收(shōu)益，特许经营权分红目前已包含(hán)了(le)利润分配和本金的归(guī)还，在选择投资标的时应了解资产类型和分红的特征。

　　15只公募REITs产品(pǐn)分(fēn)红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密(mì)集分红期(qī)，近日7只REITs产品（4月17 日(rì)-4月(yuè)21日）陆续迎(yíng)来除息日，此外尚有6只REITs实际(jì)分配情况尚未公(gōng)布。整体来看(kàn)，公募REITs呈现出了高比例的稳定分红，15只(zhǐ)公告2022 年(nián)可供(gōng)分配金(jīn)额的公募REITs产品(pǐn)中(zhōng)，2022年全年分配(pèi)金额占可供分配金额比(bǐ)例平均为98.89％，且绝大部分分(fēn)配比例在96％以上(shàng)。

　　中金基金相关负(fù)责人对(duì)此(cǐ)表示，投资公募REITs的主要(yào)收益来(lái)源为(wèi)持有期(qī)分红收益，以及基金份额交(jiāo)易(yì)价格的变(biàn)化(huà)。基金份额二级(jí)市(shì)场价格受(shòu)到公(gōng)募(mù)REITs资产(chǎn)运营情况及(jí)市场(chǎng)因素的综合(hé)影响(xiǎng)，较(jiào)易引起(qǐ)波动。与此相比，基金(jīn)分红预期则更有规(guī)律可循。公募REITs的分红主要来自基础设施(shī)资产的经营现(xiàn)金流，投资人(rén)通过基金募集材料和信息披(pī)露文件，结(jié)合行业及(jí)市(shì)场情况，可以分析(xī)基(jī)础设(shè)施(shī)项目的经营业(yè)绩，作为(wèi)进行投(tóu)资决策的重要参考(kǎo)。

　　“相对于(yú)基金(jīn)份(fèn)额(é)二级市场(chǎng)价格变化导致的浮(fú)盈或浮亏，分红作为(wèi)基金份额持有人(rén)实际获得的现金收益，对(duì)于长期(qī)投资(zī)者更具参考价值。”中金基金相关负责(zé)人(rén)称。

　　平安(ān)基金REITs 投资中心运营高级(jí)副总监(jiān)李华平也表示，根据《公开(kāi)募(mù)集基础(chǔ)设施证券(quàn)投资基金指引（试行）》及相(xiāng)关(guān)法规要求(qiú)，基础设施基金应当将90％以上合(hé)并后基金年(nián)度可分配金额以(yǐ)现金形(xíng)式分配给投(tóu)资者，强制分红机(jī)制是公募REITs的主要特征之一，稳定的分红机(jī)制体现出(chū)REITs产品(pǐn)长期(qī)投(tóu)资价值。

　　中航基金也(yě)认为，从投资(zī)角度来看，基础设施公募REITs同(tóng)时具备“股性”和“债性”双重特(tè)点。二级(jí)市场价格反(fǎn)映这(zhè)类产(chǎn)品“股(gǔ)性”的一(yī)面(miàn)，分红体现(xiàn)了(le)这类产品的(de)“债性(xìng)”特点(diǎn)。公(gōng)募(mù)REITs有强制分红要(yào)求(qiú)，分红类似(shì)于债券派息，但(dàn)不等同于债券的固5k是多少钱，5k是多少钱人民币定(dìng)利息回(huí)报(bào)，而是由可供分配现金决定。

　　从(cóng)机(jī)构投资(zī)者的角度来(lái)看，一方面是公募REITs丰富了机构投资者的投资(zī)品(pǐn)类，为资产配置(zhì)多元(yuán)化提供抓手，具有较强的配(pèi)置(zhì)价值(zhí)。另一方面，公募REITs的分(fēn)红能够帮助机(jī)构(gòu)投(tóu)资者(zhě)稳定收益(yì)。机构投资者公募REITs能够通过分红获取(qǔ)相对于投资(zī)债券相(xiāng)对高的收益性，在有效控制风险(xiǎn)的(de)前提下(xià)，增厚资(zī)产包收益，起(qǐ)到(dào)投资“压舱石”的(de)作用。

　　分红(hóng)除了投资收益“落袋为(wèi)安(ān)”外，市场对于未来分红水平的预(yù)期，也是(shì)影(yǐng)响REITs基金二级市场价(jià)格走(zǒu)势的关键因素之一。

　　从(cóng)近(jìn)期公募REITs的二级市场表现看，截至4月(yuè)21日，今年(nián)以来中证REITs（收盘(pán)）指数(shù)收(shōu)于(yú)975.99 点，年内下(xià)跌7.44％，未跑赢主要(yào)股(gǔ)票和(hé)债券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有(yǒu)20只公募(mù)REITs发布了2022年年报(bào)，部分产(chǎn)品受宏(hóng)观(guān)经济的影(yǐng)响，可分(fēn)配(pèi)金(jīn)额(é)完(wán)成(chéng)率不达预期，一定程度上(shàng)影响(xiǎng)了公募REITs二级市(shì)场的价格。”李华(huá)平称(chēng)，公募REITs二(èr)级市场的(de)价格(gé)波动(dòng)受多(duō)重因素的影响，投资(zī)收益(yì)是影响REITs二级市场价格的主要(yào)因素之一(yī)，而稳(wěn)定的分红有利(lì)于吸引投资(zī)者参与公募(mù)REITs二级市场的(de)投资。

　　中金基(jī)金相关负责人也表示，近期经济预期恢复，一方面市场热点呈现向股票和债券回归的过程；另一方面，基础设施项目的经营业绩相对经济活力的改善有一(yī)定的滞后性。

　　此外，公募REITs在分(fēn)红除(chú)权日，将对(duì)基金份(fèn)额的开盘指导价做调减处(chù)理，调减金额根据单(dān)位基金份额的分(fēn)红金额(é)进行计算。除权操作是(shì)对分红前后基金份额(é)净值变化(huà)的修正，使投资人在基金分红(hóng)前后(hòu)均可以获得(dé)公平的投资机会。

　　“分红(hóng)可增强投资者长期投资的信心，同时需结合持有产品的特性，关(guān)注二级市场扰动(dòng)对(duì)整(zhěng)体收益(yì)的影响程度。”中(zhōng)航基金相(xiāng)关(guān)人士(shì)也称(chēng)。

　　特(tè)许经营权分红包括利(lì)润分配和本金(jīn)归(guī)还

　　普通(tōng)投资者(zhě)应了解底层资产情况

　　多位业内人士还提醒，与(yǔ)现(xiàn)有公(gōng)募基金(jīn)分红前(qián)提是本(běn)金之(zhī)上的增值部(bù)分不同，特许经营(yíng)权RE5k是多少钱，5k是多少钱人民币ITs基金运作(zuò)期(qī)间的(de)“分红”界(jiè)定为“分派”更(gèng)为(wèi)准确，分派(pài)的是本金与增值两个部分，两个部分之(zhī)间的比例是(shì)变动(dòng)的，与现有公募基(jī)金分红(hóng)差异(yì)很大，大多数普通投(tóu)资者可能把“分派”金额(é)误(wù)认为是持续分红。一(yī)旦30年、40年、50年、60年等合同年(nián)限到(dào)期(qī)后基金价值面临极(jí)大不(bù)确定性，这是(shì)该类投资者应该注意的情况(kuàng)。

　　李华(huá)平表示(shì)，目前(qián)公募(mù)REITs主要有特(tè)许经营权类和产权类两大资产类型，持有产权(quán)类(lèi)产品的收益主(zhǔ)要(yào)包(bāo)括(kuò)每年的现金分红(hóng)及(jí)资产增值的收益，而(ér)持有特许经(jīng)营类产品的收益主要来自(zì)项目每年的现金分红。其中，特许经营权类资产的分红包括了利润(rùn)分配和本金的归还，两(liǎng)者(zhě)的比率也是变动的，对特许经(jīng)营权类资产(chǎn)的公(gōng)募REITs可(kě)以内部收(shōu)益(yì)率（IRR）来衡(héng)量投资收益(yì)。普通(tōng)投(tóu)资者在选(xuǎn)择投资标的时，应了(le)解公(gōng)募REITs底(dǐ)层(céng)资(zī)产(chǎn)的类型(xíng)。

　　中航基金(jīn)也(yě)表示，从细分来看，各类(lèi)公募REITs分红因底层资产属性不同(tóng)而形成区别(bié)。特许经营权类的公募(mù)REITs产品因其分红相当于包含“本金(jīn)+收益”，分红相对较多，债性偏(piān)强(qiáng)。而产(chǎn)权类的公募(mù)REITs分红主要为“收益(yì)”，更看重底层资产的价值增值，所以相对股性偏强。普通投资者(zhě)在选(xuǎn)择(zé)公募REIT时(shí)，需要考虑底层(céng)资产属性，对所选择产品的(de)二级市场价格和分红有(yǒu)合理预期(qī)。

　　中金(jīn)基金相关负责人也认为，与产权类项(xiàng)目(mù)相比，特(tè)许经营(yíng)项目在经营(yíng)权(quán)到期后不再能产生(shēng)现金收益，因此将可供分配(pèi)金额的(de)分配理解为“分(fēn)派”比“分红”更加(jiā)准确(què)。基于(yú)这个特点，剩余经营期限较短的特许经(jīng)营项目(mù)，通(tōng)常具(jù)备更高(gāo)的分(fēn)派(pài)率水平(píng)。对于剩余期限较长的(de)特(tè)许(xǔ)经(jīng)营权项目，即使分派率相对(duì)较(jiào)低，也有足够(gòu)年限收回本金并(bìng)取得收(shōu)益。

　　中(zhōng)金基(jī)金该负责(zé)人(rén)提醒投资者注意，特许经营权(quán)项目的分派金额包含(hán)了投(tóu)资本金，在不进行扩(kuò)募(mù)的(de)情况下，基金(jīn)份额单(dān)价随(suí)着分派进度(dù)逐(zhú)年下降是正常现(xiàn)象，投资(zī)特许经营权(quán)REITs的收益来(lái)自项目(mù)剩余期限(xiàn)产(chǎn)生的现金流。

　　“与(yǔ)特许经(jīng)营项目相比，产权类项目的土(tǔ)地或建筑的剩余使用(yòng)年限一般(bān)较长(zhǎng)，再(zài)加上到期(qī)后通(tōng)过对建筑的更新改造或补(bǔ)缴土地(dì)出让金等追加投(tóu)资，有机会进一步延长经营期限。这种(zhǒng)类(lèi)似永续经营(yíng)的假设反映在基础资产的(de)估值上，使产权类(lèi)REITs具备(bèi)更显著(zhù)的(de)资产投资属性。”该负责人(rén)称(chēng)。

　　观测内部收益率(lǜ)等指标

　　评(píng)估项目底(dǐ)层(céng)资产运营情况

　　在基金(jīn)分红的时点，多位业内人士还表示(shì)，在(zài)产品分红期(qī)，投资者可以观测(cè)经(jīng)营活(huó)动现金流、可供(gōng)分配现金、内部收益率等指标，来观察和评估项(xiàng)目底层资产的运营情况。

　　中航基金表示，年报指标中，跟现金相关的指标有两个：一是(shì)年(nián)报中披露的经营活动现金流，二是可(kě)供分配现金，二(èr)者(zhě)存在(zài)本质性区别。经营活(huó)动(dòng)产(chǎn)生的现金净流量是(shì)指企业经营(yíng)、筹资、投资产生的现金流，基(jī)于企业本身经营活动产生；可供分配(pèi)的现金实(shí)质上是从EBITDA出发，对(duì)非(fēi)现金影(yǐng)响利润表的项(xiàng)目进行调(diào)整，加期(qī)初现金，最(zuì)终得到的账面现金。

　　李(lǐ)华平也表示，公募REITs作(zuò)为资产配置新(xīn)选择，投资价值体现(xiàn)在相对股债(zhài)市场独立的资产配置(zhì)功能(néng)，比(bǐ)较适(shì)合长(zhǎng)期持(chí)有。建议投资者对经营(yíng)权类的资产可以更多关注内部收益(yì)率(lǜ)的高低，对(duì)产权类(lèi)的资产更多(duō)关(guān)注分派率高低。因为公募(mù)REITs可(kě)分配收益主(zhǔ)要来自底层资产的经营净现金(jīn)流，所以底层资产运营(yíng)情(qíng)况直(zhí)接影响投(tóu)资回报(bào)，投资(zī)者可综合考虑原始(shǐ)权益(yì)人综(zōng)合实力、运营管理机构实力、公募基金管理人实(shí)力等(děng)多重(zhòng)因素来选择(zé)投资(zī)标的。

　　中信证券研报也显示，公募(mù)REITs进入密集分(fēn)红(hóng)期，由于分红交易带来(lái)的短(duǎn)期博(bó)弈机会(huì)仍在，叠加此(cǐ)前市场接连回调(diào)，建议投资者关注有基本面(miàn)支(zhī)撑(chēng)、填权效应相对明显、同时分红规模较为可观的个券。

　　“公募REITs的招募说明(míng)书均会载明REITs在发行首(shǒu)年及次年(nián)的(de)可供(gōng)分配金额(é)预测。投资者可以将REITs的实际分红金(jīn)额与募集材料中披露预测进行(xíng)比(bǐ)较分析，结合经济及市场的(de)实际环境，对基础设施项目的运营业绩(jì)及REITs的管理能(néng)力(lì)进行判(pàn)断。”中金基(jī)金上述负责人(rén)也称(chēng)。

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