文：任泽(zé)平团队　　

　　导读

　　是该取消(xiāo)预售制了。 1月17日召开的(de)全国(guó)住房和城乡(xiāng)建设工作会议提出“有条件的可以(yǐ)进行(xíng)现房(fáng)销售”，不足(zú)一个月时间，已有山(shān)东、安徽(huī)、河(hé)南、四川(chuān)、广东等(děng)地明确表(biǎo)态(tài)，试点(diǎn)现(xiàn)房销售(shòu)。

　　1、是(shì)该(gāi)取消(xiāo)商品(pǐn)房(fáng)预售(shòu)制了，用你的钱，建你的房子(zi)，还烂尾了，这是对购房者(zhě)的(de)不公平。以(yǐ)后谁(shuí)有钱谁建房(fáng)，没钱没实力的别建了，不能把包(bāo)袱(fú)甩给老百姓和社(shè)会，这是房(fáng)地产从大开(kāi)发时代(dài)步入高质量发展阶段的必然趋势，也是对购房老(lǎo)百姓(xìng)的最大保护(hù)。98年房(fáng)改时，全(quán)国缺房子，开发商缺钱，预售制(zhì)是权宜之计，现在全国套(tào)户比(bǐ)超过1，从大(dà)开发进入(rù)存量时代，对购(gòu)房民众不公(gōng)平的预(yù)售制已经过时(shí)了，该取消了，改为(wèi)现房销售。以(yǐ)后一手(shǒu)交(jiāo)钱，一手交房，天经地义。当然二次房改(gǎi)是(shì)个技术活，兼(jiān)顾化解(jiě)停贷(dài)、复工保交(jiāo)楼、重(zhòng)组房企债(zhài)务(wù)、恢复市(shì)场信心(xīn)以及长(zhǎng)效(xiào)机制，长效机(jī)制四大关键(jiàn)是(shì)推动城(chéng)市群(qún)战略、人地挂(guà)钩、金融(róng)中(zhōng)性稳定和(hé)房地产(chǎn)税。如果按照经济(jì)规(guī)律办事(shì)，中国(guó)一定(dìng)能(néng)实现房地(dì)产软着陆和长期平稳健(jiàn)康发展，跨过(guò)这(zhè)道关，解(jiě)好这道世界难题。

　　2、为(wèi)什么要(yào)取消预售制、改(gǎi)为(wèi)现(xiàn)房销(xiāo)售？大家(jiā)想想，绝大部分商品是(shì)一手交(jiāo)钱一手交货(huò)，预售制是对购买(mǎi)者的单(dān)方面不公(gōng)平(píng)制度，购房老(lǎo)百姓几乎承担了(le)所有商品不能交付的风险。从个人层(céng)面看(kàn)，预售(shòu)制对购房者非常不(bù)公平，比如，交房等待期(qī)一般为两年，在此期间，购房者不仅承(chéng)担银(yín)行利息，还要承担延迟交房、房屋质量、房产证延期办(bàn)理甚至不能交房的风险。从行业(yè)层面看(kàn)，预(yù)售(shòu)制(zhì)助推部分房企过度举债、高杠杆(gān)扩张，若遇到(dào)下行周期，会引(yǐn)发(fā)资金链断裂、项目搁置等系(xì)列风险。取消(xiāo)预售制，改为现房销(xiāo)售(shòu)，这样有助于落(luò)实中央房住(zhù)不炒精神、有助于保障购房(fáng)老百姓权(quán)益、有助于房企(qǐ)稳健发展(zhǎn)，一举多得，谋(móu)划(huà)长远。

　　3、为什么建议取消预(yù)售制度(dù)？预售制度怎(zěn)么来(lái)的？国(guó)外什么情(qíng)况？简单科普一(yī)下：商品房预售最早源于中国香港，俗称卖楼花，卖(mài)期房，是一种开(kāi)发商放(fàng)杠(gāng)杆(gān)的方(fāng)式(shì)。98年房改，由(yóu)于商品房短缺，房企缺资金(jīn)，借鉴中国(guó)香港，引入了商品房预售(shòu)制度。其(qí)实(shí)，当前(qián)世(shì)界(jiè)不(bù)少(shǎo)国家存在预(yù)售(shòu)制。但是(shì)，重点来了！发(fā)达国(guó)家一(yī)般有严格(gé)的监管(guǎn)保障措(cuò)施(shī)，开发商在项目获得政(zhèng)府批(pī)准后才可以开始(shǐ)销售，买(mǎi)家在购买(mǎi)期(qī)房后并非像中(zhōng)国(guó)一样在支付(fù)完首付(fù)款后从银行(xíng)一次性(xìng)贷款支付剩余(yú)全部房款，而是根(gēn)据开(kāi)发商工程(chéng)进度(dù)在完(wán)全交房前进(jìn)行(xíng)分期支付。所以，预售制(zhì)度是需要(yào)严格的资金监管、分期支(zhī)付以及违(wéi)约处(chù)罚(fá)措施作(zuò)为保障的(de)，如果没有这些(xiē)保障措施，一定(dìng)会触发风险(xiǎn)，对购房民众不公(gōng)平，所以(yǐ)不如(rú)借机(jī)取消预(yù)售(shòu)制(zhì)度，以后改为现房(fáng)销售。客观讲预(yù)售制度有(yǒu)一(yī)定(dìng)历史(shǐ)阶段性，现在中国住(zhù)房进入存量时代(dài)，取消(xiāo)预售(shòu)制度有助于降负债(zhài)降杠杆，不再把烂尾风险甩给老(lǎo)百姓和社会(huì)，当(dāng)然这(zhè)需要配(pèi)套(tào)房企(qǐ)债务重组、复工保交楼、恢(huī)复市场(chǎng)信(xìn)心和房(fáng)地(dì)产长效机制(zhì)。这是个技术活(huó)，只要坚持(chí)市(shì)场(chǎng)化改革(gé)，中国一定能化(huà)解这个难题，让房地产回(huí)归实体经济和(hé)居(jū)住属性(xìng)，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取(qǔ)消预售制(zhì)，改为(wèi)现房销售，开发商(shāng)将(jiāng)拼的不是五花八门、眼花缭(liáo)乱、不知道能不能兑现的营销手段，而(ér)是所(suǒ)见即(jí)所(suǒ)得的过硬的(de)产品质量和(hé)诚信(xìn)，这才是对(duì)购房民(mín)众的最根本(běn)最(zuì)实质的保障(zhàng)，这样(yàng)将极大的提升开发商的(de)建筑质量(liàng)，实现(xiàn)良币(bì)驱逐劣币(bì)。所(suǒ)有(yǒu)商业(yè)的本质是向善(shàn)，是以客户为中心，房地产也不(bù)能例外，老百姓买房子是天(tiān)大的事(shì)，烂(làn)尾毁三(sān)代，好房幸福一家人。从这个角(jiǎo)度，取(qǔ)消(xiāo)预售制、实施现房销售是(shì)实现老百姓安居乐业、社会长治久安、行业企(qǐ)业健康发(fā)展(zhǎn)的重大措施(shī)。在(zài)当前的情(qíng)况下，取消预售制要结(jié)合稳(wěn)楼市、房地(dì)产软着陆、打通金融支持(chí)当期(qī)三好生、新模式(shì)等(děng)综合施策。

　　作者十年前在国务院发展研究(jiū)中心参与(yǔ)财税改革方案研(yán)究时，对(duì)预售制、房地产税、人地(dì)挂(guà)钩、金融稳定、房企杠杆率等进(jìn)行过长期系统的专项研究。（参考(kǎo)后来形成的专著(zhù)《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国内(nèi)地商品(pǐn)房(fáng)预售(shòu)制(zhì)的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按(àn)揭”，霍英东(dōng)创造“卖(mài)楼花”模式

　　1.2 住房需求(qiú)大(dà)、供给量少，引(yǐn)进“卖(mài)楼花(huā)”模式，形成(chéng)“中(zhōng)国内地版预售(shòu)制(zhì)”

　　1.3 预售制推动(dòng)城市化(huà)进程，但背(bèi)后潜藏(cáng)的风险确实存在(zài)

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售(shòu)资金第三方全程监管，交(jiāo)付时开发商凭(píng)验收凭证(zhèng)取得(dé)房款

　　2.2 德国：可(kě)零(líng)首付(fù)购房，提供(gōng)期房烂尾(wěi)险

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保护机制，55％-80％房(fáng)款交(jiāo)房时支付(fù)

　　2.4 日本：为(wèi)规范(fàn)期房交易立法(fǎ)，设置期房预付款保全措施

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资(zī)金由银行(xíng)监管，享1年保修期后付尾款(kuǎn)

　　3 启(qǐ)示

　　正文

　　1 中国内地(dì)商品房预售制的前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模式

　　二十世纪五十年代在中国香港(gǎng)，楼宇出租是地产行业盛行的方式(shì)，但(dàn)有着转让难、出租资金(jīn)周转期长等问题(tí)，分层销(xiāo)售(shòu)孕育而生(shēng)。20世纪50年(nián)代，中国香港还未推行(xíng)公共房(fáng)屋(wū)制度，许多人栖身于木屋或者(zhě)其(qí)他临时住宅，住(zhù)房的需求是(shì)相当高(gāo)，不过大(dà)多(duō)数(shù)居民的储蓄很少(shǎo)。当时(shí)楼(lóu)宇买卖多数以一(yī)整栋楼为(wèi)单位，需要雄厚的资金(jīn)实力才能购(gòu)买。虽(suī)然楼宇出租是中国香港地产行业盛(shèng)行(xíng)的方式，但有着转让难、出租(zū)资(zī)金周转期长等问题。针对(duì)这一(yī)系(xì)列问题，不少(shǎo)地(dì)产(chǎn)商开(kāi)始探求新(xīn)的方式，如(rú)把楼宇契约切开，即“分契(qì)”，然后将楼宇(yǔ)分层出售(shòu)。这模式一经推行，购买楼宇的市民数量有所增加(jiā)，开发商(shāng)资金周转加快(kuài)。

　　在分层出售的基(jī)础上，将“按揭”模式引入房地产销(xiāo)售，霍英东创造“卖楼花(huā)”模式。1953年底霍英(yīng)东(dōng)创办立(lì)信置业有限公司，凭借商(shāng)业直觉和多(duō)年经营杂货铺、海上驳(bó)运业务的(de)经验，对于商品流通、资金周转有着独到的(de)见解(jiě)，在努力寻(xún)求方法加快自身资金周(zhōu)转。当时其在购下(xià)九龙的(de)一块地盘后(hòu)，除(chú)了分层出售、还(hái)印(yìn)发(fā)售楼说明书，上有文字详尽说明(míng)楼宇的(de)地势环(huán)境、建筑材料、分层价格、订购方法等。此外，“卖楼花”是另外(wài)一(yī)个亮点，即(jí)先收取买家的订金，采用类似租金的分(fēn)期付款形(xíng)式，等(děng)新楼落(luò)成(chéng)时，收齐买家的钱，买家就拥(yōng)有了自己(jǐ)的房产。这种方式减轻了民众(zhòng)购房的资金压力，加速了房屋的(de)建造和(hé)销售，也解(jiě)决了制造商的(de)资(zī)金问题(tí)，降低投资风(fēng)险，在当时可谓是“双赢”的举措(cuò)。“预售楼花+分(fēn)期付(fù)款”的销售模式成为当时中国(guó)香港房(fáng)地产市场(chǎng)的一(yī)大(dà)特色，纵观中(zhōng)国(guó)香港(gǎng)房(fáng)地产市场的改革，“卖(mài)楼花”模式(shì)高(gāo)效率地解决了(le)核心的住房供不应求的问题(tí)，使房(fáng)市发展(zhǎn)进(jìn)入新阶段。

　　预售楼(lóu)花模式推动了中国香港楼市几十年繁荣，但期间也(yě)出现(xiàn)过“烂尾楼”的情况，但监(jiān)管部门不断完善、规范化，建立健全的(de)监管机(jī)制，促进市场健康发(fā)展。例如(rú)，1960年，位于(yú)大角咀(jǔ)的一个楼(lóu)盘因(yīn)建筑(zhù)费用超(chāo)支停工，出现“烂尾”情(qíng)况(kuàng)。在1961年(nián)后，中国香(xiāng)港管理部门提升(shēng)了(le)对于预售楼花制度的监管，即要求开(kāi)发商在预售前，确保地价款(kuǎn)已经全部支付，还要(yào)证(zhèng)明自身有资金(jīn)等(děng)能力把项(xiàng)目完成，资金需放入律师所托管，支取时需律所和建筑(zhù)师的核准。为了防止开发(fā)商、律所、建筑师(shī)等造假，套取监管账户资金，中国香港(gǎng)要求律师行在银行(xíng)开设的信托账(zhàng)户(hù)（监管(guǎn)账户(hù)）、开发商操作等(děng)采取全透明化机制(zhì)，且(qiě)银行(xíng)的责(zé)任上升，如出现(xiàn)房屋(wū)“烂尾(wěi)”情况，银(yín)行将成最大风险(xiǎn)方，后续需(xū)自身推动项(xiàng)目完(wán)工。随着监管体系逐步完(wán)善，出现“烂尾”的现象较(jiào)少。

　　1.2 住(zhù)房(fáng)需求大(dà)、供(gōng)给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地版预售制”

　　二十世(shì)纪九十(shí)年代，中国内(nèi)地(dì)面临住房需求大和(hé)供给量(liàng)短缺(quē)问(wèn)题，引入“卖楼花”制度。建国以来，中国内地优先(xiān)发展重工业，强调(diào)基础建设，这一(yī)导向使前期发展(zhǎn)工(gōng)业化的进程(chéng)大(dà)于(yú)城市化进程，唯(wéi)有解决住(zhù)房(fáng)基础等(děng)城市化配套(tào)问题，才能进(jìn)一步推(tuī)进(jìn)城市化。但(dàn)当时推(tuī)行的是(shì)“统一管理，统一(yī)分配，以租养房”的福利分房(fáng)制度，住房市场(chǎng)发展(zhǎn)起步(bù)较晚、增速较慢，福利分房(fáng)制度也出(chū)现了分配(pèi)不公、效率低、配套差等问题，因此(cǐ)福利(lì)分房制度不再适用于(yú)当(dāng)时的国情。叠(dié)加房(fáng)地产市场面临商品房的需求量大，而(ér)社会缺少大型房地(dì)产开发商，商品房供应量小(xiǎo)的困境，此(cǐ)时引入中国香港的“卖楼花(huā)”模式(shì)无疑是对内地房(fáng)地产市场的一针强心(xīn)剂。从1994年起(qǐ)，中国内地逐步引进中国香港预售商(shāng)品(pǐn)房制度，先(xiān)后(hòu)出台多项文件，大力支持(chí)国内(nèi)房地(dì)产市(shì)场改革。例如，1998年，国务院出台(tái)《关于(yú)进一(yī)步深化城镇住房(fáng)制(zhì)度改革，加快住(zhù)房(fáng)建设(shè)的通知》文件(jiàn)，决定停止(zhǐ)住房无偿实物分配，逐(zhú)步实行住房分配货币(bì)化、住房供给商品化(huà)、社会化(huà)的(de)住房新体制，从计划经济(jì)下(xià)的福(fú)利分房转向市(shì)场经济的商品房。房(fáng)地产(chǎn)市(shì)场采用预售制，允许开发商卖期房(fáng)，解决了房(fáng)企缺少资(zī)金和开(德国有多大面积，德国相当于中国哪个省kāi)发时间周期长(zhǎng)的两(liǎng)大难题(tí)，开发(fā)商(shāng)以预售款撬动下一个项目的开(kāi)发，形成滚动开发模(mó)式，住房供应(yīng)速度加快。自此中国(guó)内地开始房改(gǎi)货币化(huà)，中国人民银行等多(duō)方(fāng)迅速出(chū)台相关的信贷政策，支持购房者(zhě)，极大作用推(tuī)动了(le)房地产市场(chǎng)的发展。

　　引入中国(guó)香港“卖楼花”模式后，经调整(zhěng)形(xíng)成契合中国内地的商品房(fáng)预售制度。预售制的(de)初衷是为(wèi)了缓解(jiě)房企(qǐ)资金压力，加(jiā)快(kuài)城镇住房(fáng)建设。具体来说，是指房地产开(kāi)发企(qǐ)业将(jiāng)正在建设中的房(fáng)屋预(yù)先出(chū)售给购房者(zhě)，由(yóu)购房者支付定金或房款的行(xíng)为。区别于中国香港(gǎng)，在中国内地实(shí)践(jiàn)过程中，商品房预售(shòu)流程为：房地产开发商办(bàn)理预售许(xǔ)可证-签订商品房买卖合同-进(jìn)行备案(àn)登记和(hé)预告登记(jì)-交付房(fáng)屋。在购房(fáng)过程中，购房(fáng)者需要一次性付清首付款，并(bìng)采用(yòng)银行贷款的形式一(yī)次性付(fù)清剩余(yú)房(fáng)款，换言之(zhī)，房屋(wū)未建成，开发(fā)商可能(néng)已拿(ná)到(dào)了全部购(gòu)房款，这(zhè)点与中国香(xiāng)港(gǎng)的(de)按(àn)照(zhào)工程进(jìn)度付款有所不同。对中国内地的开发商而言，预售制商品房(fáng)也开启(qǐ)了高周转、高杠(gāng)杆(gān)的运作模式(shì)。

　　1.3预售制推动城(chéng)市化进程，但背后潜(qián)藏的(de)风险(xiǎn)确实存在(zài)

　　作为中国内地商品房销售的最主要方式(shì)，预售制极大(dà)缩(suō)短房(fáng)企现金回(huí)笼(lóng)周(zhōu)期，同时增加市场商品(pǐn)房供应，推动(dòng)了(le)城镇化发展(zhǎn)进程。预售制在过(guò)去20多年对中国内(nèi)地房地产市场的(de)稳(wěn)步(bù)发展起(qǐ)到了重要作用，不仅解决了房地(dì)产市场(chǎng)快速发展阶段的资(zī)金需(xū)求，也提高了居民居住(zhù)水平，中国(guó)内地城(chéng)镇(zhèn)居民从筒子楼(lóu)住到住宅(zhái)小区，从(cóng)全民(mín)蜗居到基本(běn)适居，住房事业(yè)取得(dé)巨大进步，数十年(nián)时间走完发达国(guó)家(jiā)几百年城镇化路程。改革开放以来，城镇化进(jìn)程进入快速发展时期。1978-2021年(nián)，城镇人口由1.7亿人增长(zhǎng)至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年(nián)，全(quán)国城市建成区面积(jī)由7438平方公里增长至60721平方公里，增长7.2倍(bèi)。根据我(wǒ)们发布的《中(zhōng)国住(zhù)房存量报告：2021》测算，1978-2020年中(zhōng)国内地城镇住宅存量从不到14亿平增至(zhì)313.2亿平(píng)，城镇人均(jūn)住(zhù)房(fáng)建筑面积从8.1平方米(mǐ)增至34.7平方米，城(chéng)镇住(zhù)房套数从约(yuē)3100万套增至3.63亿套，套户比(bǐ)从0.8增至(zhì)1.09。预(yù)售制(zhì)在当前已成为中国内地商(shāng)品房销售最主(zhǔ)要方式，2005年中国内地(dì)商品(pǐn)住(zhù)宅期房销售(shòu)面(miàn)积占总(zǒng)销(xiāo)售面(miàn)积的比重为63％，而2021年期房累计销售面积达15.6亿平，比重上升(shēng)至87％。

　　预售制也推动了(le)中国(guó)内地房地产行业(yè)的发展(zhǎn)。中(zhōng)国内地房地(dì)产历经(jīng)二十(shí)多年长周期繁荣(róng)，行(xíng)业各项指标大(dà)幅增长。1999-2021年，房德国有多大面积，德国相当于中国哪个省屋(wū)新开工面积从2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复(fù)合增速10.6％。房地产开(kāi)发投资(zī)完成额从0.4万亿元(yuán)增至14.8万亿元，累(lèi)计上(shàng)涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销售面积和(hé)销售(shòu)金额分(fēn)别(bié)从1.5亿平增至(zhì)17.9亿(yì)平、0.3万亿元(yuán)增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产业(yè)的(de)快速(sù)发展(zhǎn)，房(fáng)地(dì)产企业从无(wú)到有、从(cóng)国企(qǐ)先行到民企崛起，队伍逐渐(jiàn)壮大。2018年(nián)，房地产企业(yè)数量达(dá)9.8万(wàn)个，比1998年的2.4万个(gè)增长3.1倍。

　　二十年来房(fáng)地产也成为(wèi)拉动(dòng)中国内地经济高增(zēng)长的火车头。

　　1）从经(jīng)济增(zēng)长渠道(dào)，房地产带动的上下游产业(yè)链特别长，高达50多个行业。2020年房地(dì)产及其(qí)产业链占GDP的(de)17.2％（完全贡献），其中(zhōng)房地产业增加值占(zhàn)GDP的7.3％（直接贡(gòng)献），房地产(chǎn)带动(dòng)产业链占GDP的(de)9.9％（间(jiān)接(jiē)贡(gòng)献(xiàn)），其中房(fáng)地(dì)产对金融、批发、建(jiàn)材的带动最(zuì)为明显(xiǎn)。

　　2）从(cóng)投(tóu)资(zī)渠(qú)道(dào)，2020年房地产完全拉动的投资占全(quán)社会固(gù)定资(zī)产投资的51.5％，其中，房地产开发投资占固定资(zī)产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道(dào)，从房地产(chǎn)贷款占银行各项贷(dài)款余额的比(bǐ)重(zhòng)看，2021年12月为(wèi)27.07％，如果加(jiā)上信(xìn)托等通道业(yè)务，占比超过三(sān)分(fēn)之一。从房地产融资存量占(zhàn)社融存量比重看，2021年(nián)12月(yuè)占(zhàn)比(bǐ)为18.76％。如果房企(qǐ)大面积违约，将导(dǎo)致银行不(bù)良率(lǜ)大幅上升(shēng)。

　　4）从居民(mín)财富效应渠(qú)道，根据我(wǒ)们(men)的《中国住房市值(zhí)测算报(bào)告》，2020年中国住房(fáng)市值为62.6万亿(yì)美(měi)元，大于美国的(de)33.6万亿美元、日(rì)本(běn)的(de)10.8万亿美元、英法德三国合(hé)计的(de)31.5万(wàn)亿美(měi)元。从住房市值占股债房市值的比例看(kàn)，2020年(nián)中国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国的49％、法国的(de)56％、德国的64％。中(zhōng)国(guó)住房市值与股债房市值的比例较(jiào)高，主要是因为住房市值高，以及(jí)中国资本市场(chǎng)发育尚不成熟(shú)，直接融(róng)资比例(lì)较(jiào)低，股票(piào)、债券市值较低，居(jū)民(mín)投(tóu)资渠道(dào)缺乏。

　　不可(kě)否认，预售制(zhì)背后潜藏(cáng)的风(fēng)险确实存在，当前的负(fù)面效(xiào)应愈发凸显。

　　从个人层面看，绝大部(bù)分商品是一手交钱一手交货，预售制是对购买(mǎi)者的单方面不(bù)公平(píng)制度(dù)，购房老百姓几(jǐ)乎承担了所有商(shāng)品不能交(jiāo)付的风险。比如(rú)，交房(fáng)等待期一(yī)般(bān)为两(liǎng)年，在此期间(jiān)，购房(fáng)者(zhě)不(bù)仅承担银行(xíng)利息，还要承担(dān)延迟交房、“一房(fáng)二(èr)卖”、房屋(wū)质量、房产证(zhèng)延(yán)期办理甚至不能交房等风(fēng)险。另外，购(gòu)房者和开发商之间(jiān)的购房(fáng)合同、购房者(zhě)和银行的(de)按揭贷款合同是两个独立的合同关系，如果开发(fā)商发(fā)生(shēng)违约，购房者(zhě)只(zhǐ)能根据购(gòu)房合同向开发商主张权(quán)力，但依旧需要根据按揭贷(dài)款合同按时向银行进行贷款偿还(hái)，因此(cǐ)购房者承担的风险较(jiào)大。

　　从行业层面(miàn)看(kàn)，预售制助(zhù)推部分房企过(guò)度举债(zhài)、高杠杆扩(kuò)张，资金若遇(yù)到(dào)下(xià)行周(zhōu)期，会引发资金链(liàn)断裂、项目搁(gē)置等系列(liè)风险，进行影响自身信用和购房者对行业的信心。

　　从金融(róng)层面看，银行作为按(àn)揭贷款的发放方，一旦(dàn)房企因为(wèi)市场波动(dòng)或经营不善，出现资金链(liàn)断裂等一系列问题，导致“烂尾”等(děng)情况，而房企通过与购房者签(qiān)订的预售合同和按(àn)揭(jiē)合同，已经(jīng)从银行(xíng)获得房款，如果(guǒ)购(gòu)房者(zhě)丧失还款能力或短期不能还款等(děng)，则风险完全由(yóu)银行承(chéng)担(dān)，银行将(jiāng)面临(lín)较大(dà)的坏(huài)账压力(lì)。

　　从监管角度看，购房者的预售监管资金去哪了？楼盘(pán)“烂尾(wěi)”，归根结底(dǐ)两个(gè)字那(nà)就(jiù)是“没钱(qián)”，即没钱付工程款。在(zài)2004版的《城市商品房预售(shòu)管理办法》中明(míng)确规定(dìng)了(le)开发(fā)企业预(yù)售商品房(fáng)所(suǒ)得款项应当用(yòng)于有关的工程建(jiàn)设，商品房预售款监管的(de)具体(tǐ)办(bàn)法，由房地产管理(lǐ)部门制(zhì)定。但(dàn)多年(nián)以来全国并没有统(tǒng)一(yī)的预售资金(jīn)监管规定，各地实行(xíng)“一(yī)城(chéng)一策”。例(lì)如，太(tài)原、昆明(míng)、重庆、长沙等城市重点(diǎn)监管资金比(bǐ)例为(wèi)总预售(shòu)款的15-40％左(zuǒ)右，郑州(zhōu)、福州、合肥等(děng)城(chéng)市则按照项目的(de)建安成本(běn)乘以(yǐ)建筑面积或者项目工程总额(é)报价计算重点资(zī)金。而事实(shí)是，不少购房款未进入监管账户(hù)、或进入监管账户(hù)后被挪用(yòng)，导致楼盘没有资金继续建设。收楼(lóu)遥遥无期，月(yuè)供却被迫(pò)继续还款。那么，监管账户资金如何被挪(nuó)走的？实际上，在过(guò)去房地产大开发时代的高周(zhōu)转(zhuǎn)背景(jǐng)下(xià)，抽调预售款监管账户资金，是行业“潜规则(zé)”。比如工(gōng)程总承(chéng)包方(fāng)，以工程(chéng)建(jiàn)设名(míng)义，获得监管账户拨付(fù)资金，再由(yóu)工程(chéng)方(fāng)将(jiāng)资金转(zhuǎn)给房企，而(ér)拨付(fù)的工程(chéng)款，远(yuǎn)超(chāo)工程进度所需。通过这些方式套取的资金(jīn)，在房企各地项(xiàng)目间(jiān)流动，变相加(jiā)杠杆，这样做(zuò)提供了(le)资(zī)金流动性，房企抽调资金统筹拿地、还款和楼盘建设，形(xíng)成一(yī)种资(zī)金循环高(gāo)周转模式，但一定程(chéng)度上(shàng)把风(fēng)险甩给了购房者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外商品房预(yù)售制度呈现以下特点：

　　1）预(yù)付款(kuǎn)保护：对于购房(fáng)者预付资金(jīn)，一般设有定金或(huò)预付款保护(hù)机制，如英国、日本；

　　2）预(yù)付(fù)款比(bǐ)重：要(yào)求购房者支付的预(yù)付款比例相(xiāng)对较(jiào)低(dī)，绝(jué)大(dà)部分房(fáng)款在房(fáng)屋交付(fù)后开(kāi)始支付；

　　3）预付(fù)款支(zhī)付方式：预付款一般以定金方式支(zhī)付，或按工程进度分(fēn)期(qī)支(zhī)付(fù)，或二者结合；

　　4）按(àn)揭贷款方(fāng)式(shì)：一般采用两(liǎng)种方式发放(fàng)按揭贷款，一是(shì)按工(gōng)程进度付(fù)款(kuǎn)，按揭(jiē)贷款按照工程进度逐渐(jiàn)发放，购房者开(kāi)始月供；二是(shì)房屋交付后发放按揭贷(dài)款；

　　5）房屋烂尾(wěi)保(bǎo)护：为预(yù)售(shòu)商品房提供期房烂(làn)尾保险，在(zài)商品(pǐn)房出现重大延(yán)期或重大缺陷时，保障购房(fáng)者权益(yì)；

　　6）房屋交付保护：房屋交付质量的保障有两种方(fāng)式，一是期房由(yóu)政(zhèng)府(fǔ)或第(dì)三方(fāng)验(yàn)收合格并提供验收凭证(zhèng)后，开发商凭验收凭证取(qǔ)得购房者支(zhī)付的房款。二是开(kāi)发商(shāng)为(wèi)购房者提供(gōng)一定的保(bǎo)修期，通(tōng)常1-5年，保(bǎo)修期满，购(gòu)房者(zhě)支付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美(měi)国：交付前预售(shòu)资金(jīn)第三(sān)方全程监管，交付时开发商(shāng)凭验收凭(píng)证(zhèng)取得房(fáng)款(kuǎn)

　　美国期房(fáng)定金(jīn)一(yī)定(dìng)期限内(nèi)无条件返还，最低(dī)首(shǒu)付比(bǐ)例为3.5％，交房前仅支(zhī)付首付(fù)，其(qí)余(yú)房款交(jiāo)付(fù)后按揭(jiē)还(hái)款，交付前资金由第(dì)三方全程(chéng)监管，交付时(shí)开发商凭验收凭证取得房款。

　　定金及首付环节(jié)，定金比例(lì)一般为房款的1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根据美国官方数据，2021年美(měi)国(guó)平(píng)均首付比(bǐ)例为12％。

　　余(yú)款(kuǎn)支付方面，除定(dìng)金或(huò)首付外，购(gòu)房者在(zài)房屋交付后(hòu)通过按揭贷款支(zhī)付剩余(yú)房款。

　　资金监管方面(miàn)，美国为防止开发商挪用(yòng)资(zī)金，购(gòu)房者的(de)定金及首付款由第三方公(gōng)证(zhèng)行或产权(quán)保险公(gōng)司的信托(tuō)账户监管。如果开(kāi)发(fā)商倒闭导(dǎo)致楼盘烂尾(wěi)，购(gòu)房者资金可(kě)通过申请仲裁(cái)取回(huí)，且(qiě)不承担任何责任(rèn)与损失。而(ér)开发商在房屋(wū)建设过程中的资(zī)金全部来自(zì)银行，银行根(gēn)据工程进(jìn)度向(xiàng)开发商提供(gōng)一定比(bǐ)例(lì)的贷(dài)款，由于开发(fā)商挪用资金直(zhí)接损(sǔn)害银(yín)行利(lì)益(yì)，银(yín)行有充分动机(jī)监管开(kāi)发(fā)商施工进度。开发商在(zài)房(fáng)屋交付时需(xū)取得由政府(fǔ)相关(guān)部(bù)门经审查后发(fā)放(fàng)的验收凭(píng)证(zhèng)，通过验收凭证向银行得到(dào)购房(fáng)者支付的(de)房款(kuǎn)。

　　2.2 德国(guó)：可(kě)零首付购(gòu)房(fáng)，提供期房(fáng)烂尾(wěi)险

　　德国期房可零首付购房(fáng)，房款(kuǎn)按建造工期进度(dù)支付，按揭按工期放(fàng)款后还贷，房贷利率采用固定利率(lǜ)，开(kāi)发商或购(gòu)房者可购买期房烂尾保险。

　　预售门(mén)槛方面，德国开发商在项目获批后即可预售房屋。签(qiān)署(shǔ)购房合同(tóng)前(qián)，购房(fáng)者需支付约(yuē)2000欧的(de)定金(jīn)并(bìng)进(jìn)行(xíng)预约(yuē)公(gōng)证，签订合同后定金退还。如(rú)由于任何原因不能购买，定(dìng)金按照(zhào)德国法(fǎ)律(lǜ)全(quán)部退还。

　　签(qiān)署购房合同后，购房者需支付(fù)公(gōng)证费(fèi)和(hé)土地交易税，分(fēn)别为房(fáng)屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在(zài)购房款中，属(shǔ)于购房附加费。

　　首(shǒu)付方面，德国没有(yǒu)规定最低(dī)首付比例，可零首付购(gòu)房。

　　余款方面，德国也(yě)采取按工(gōng)期支付(fù)房(fáng)款的制度，一般分7笔进行支付，具体支付(fù)节点(diǎn)、比例(lì)因项目而异。一(yī)般来说(shuō)，支付节点可(kě)分为公证后(hòu)、主体完(wán)工(gōng)、内部水暖电路完工、窗户玻璃完(wán)工、室内清(qīng)洁及(jí)墙面完工、地板完(wán)工、全部(bù)完工(gōng)，支付比例可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面，购房者(zhě)可在支付房款前申请房贷，房贷利率采用固定(dìng)利率，银行按施(shī)工(gōng)节(jié)奏分多次发(fā)放贷款，每笔贷款给予购房者一定(dìng)使用(yòng)期限，期限结束(shù)后(hòu)，购房者开始还贷。

　　保险(xiǎn)方面，德(dé)国(guó)保险公司针对期房(fáng)设计了两种保险，保险的功能是当房屋出(chū)现重大延期(qī)或重大缺陷时，保险公司保(bǎo)证(zhèng)开发商赔偿(cháng)或修复，开发商破(pò)产(chǎn)，由保险(xiǎn)公司负责相应赔偿。保险由开(kāi)发商或购房者购(gòu)买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金(jīn)保险保护机(jī)制，55％-80％房款交房时支付(fù)

　　英国预(yù)售制设有10％定金保(bǎo)险保护机制，交房前(qián)付款(kuǎn)比例仅(jǐn)20％-45％，资金由买卖双方律师严格监(jiān)管。

　　订立合(hé)同前(qián)，买卖双方均有(yǒu)一名律师，负责沟通期房交(jiāo)易中的房产、资金(jīn)、合同等各个环节，各环节(jié)内(nèi)容确认(rèn)无误后签订首付交换合(hé)同。

　　定金方(fāng)面，英(yīng)国设置了(le)10％定(dìng)金保险保护机制，当开发(fā)商出现财务、经营问(wèn)题时，购房(fáng)者10％的定金由保险公司赔(péi)付(fù)，而超出10％的部(bù)分较难(nán)追回。

　　首付方(fāng)面，首付比例通常为10％-25％，首付需要(yào)在(zài)合同签订21天(tiān)内支付(fù)。

　　余(yú)款支付环节，英国采取按(àn)工程进度(dù)付款(kuǎn)的方式，但是(shì)交房前付款比(bǐ)例相对较低，一般会在合同签订(dìng)6-24个月分别支付两笔5％-10％的(de)款项(xiàng)，即交房前付款比例在20％-45％之间，剩(shèng)余款(kuǎn)项交房后支(zhī)付(fù)。

　　交付(fù)环节，英国(guó)规定房(fáng)屋必(bì)须经过房产公证公司的(de)检(jiǎn)验(yàn)验收后(hòu)才能交付，交付(fù)后方可按(àn)揭还(hái)贷。

　　资(zī)金监管环节，英国期房预售资金监管极(jí)为严(yán)格，资金也由律(lǜ)师(shī)监(jiān)管(guǎn)，在(zài)确认工程进度(dù)、支付(fù)相关款项过(guò)程中，由(yóu)买房律(lǜ)师将资金转给卖(mài)方律师，卖方律(lǜ)师转给开发商(shāng)，即(jí)资金在进入开发商账户前经(jīng)过(guò)两道关(guān)口，有利(lì)于保障购房者(zhě)资金安(ān)全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立(lì)法(fǎ)，设置期房(fáng)预付款保全措施

　　日(rì)本期房交易立(lì)法，定金(jīn)超5％或1000万(wàn)日元时，开发商必须完成“预售房定金保全(quán)措施”，交(jiāo)房前付款比(bǐ)例不超房(fáng)款的20％，开发商(shāng)违约需返(fǎn)还(hái)定(dìng)价并(bìng)赔偿约10％房款，交(jiāo)房(fáng)后(hòu)按揭还款。

　　立(lì)法方(fāng)面，日本二战结束(shù)后(hòu)由于房屋供(gōng)给严重失衡，叠加法(fǎ)律空(kōng)白，社会上“一(yī)房二卖”现象(xiàng)普遍，为此，日本政府1952年出(chū)台《宅地建(jiàn)筑物(wù)交(jiāo)易法(fǎ)》，经多次修(xiū)订，目前是(shì)唯一一部规范期房交易的法律。

　　定金(jīn)保护方(fāng)面，根(gēn)据日本《宅地建物取(qǔ)引业法》，对购房者支付定金超过5％或超1000万(wàn)日(rì)元的(de)部分(fēn)，法律(lǜ)要求开发商必须完(wán)成定金(jīn)保(bǎo)全措施(shī)才(cái)可预售(shòu)。什么是定金保(bǎo)全措施？即买卖(mài)双方(fāng)签(qiān)订购(gòu)房合同时，开(kāi)发商向金融机构(gòu)或指定(dìng)保证机构或保险(xiǎn)机构签订定金保证委托合同，设(shè)置购房者(zhě)定金的保证(zhèng)或保险(xiǎn)，并将相应的保证金(jīn)证明书(shū)交付给购房者(zhě)。除定金外，其他预(yù)先(xiān)支付(fù)的购(gòu)房(fáng)款也受该措施保护(hù)。若开发商倒闭导致(zhì)期房烂尾，购房者可(kě)凭保证金证明书向金融机构或保证(zhèng)机构或(huò)保险(xiǎn)公司兑付，同时，开发商(shāng)需向购房(fáng)者赔付(fù)违(wéi)约金，一般约(yuē)为房价的(de)10％。

　　房款支(zhī)付环节(jié)，交房前(qián)只需支付最多不超20％的定金，签订(dìng)购房合同后(hòu)，购房者即可向银(yín)行申请(qǐng)贷款，但交房后才开(kāi)始按(àn)揭贷款，除(chú)定金外的(de)剩(shèng)余房款在(zài)交(jiāo)房后开(kāi)始(shǐ)支付。

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金由银(yín)行(xíng)监管，享(xiǎng)1年(nián)保修期后付尾款

　　新(xīn)加坡期(qī)房购房者违约可返还相(xiāng)当于3.75％房款的订金，首付(fù)比例20％，余款按(àn)工(gōng)程进度支付(fù)，所(suǒ)有资(zī)金(jīn)进银(yín)行专门项目资金(jīn)账户，交房(fáng)后满1年保修期后(hòu)支付15％尾款。

　　订金支付(fù)环节，新加坡开发(fā)商有统一的选购权合(hé)同(tóng)以(yǐ)及订金返还机制(zhì)，即OTP，签(qiān)订OTP后需(xū)支(zhī)付(fù)5％房款(kuǎn)作为订金(jīn)，OTP有(yǒu)效期14天，执行OTP则(zé)进(jìn)一步(bù)签(qiān)订购买合(hé)同，不(bù)执行OTP则退还3.75％的(de)房款。

　　首付(fù)比例方面，签订购房(fáng)合同后，购房者需支付15％的首付(fù)及印花税，同时购房者向银行申请按揭(jiē)贷款。

　　余款(kuǎn)支付(fù)上，新加(jiā)坡期(qī)房同样采取按工(gōng)程进度付款的(de)方(fāng)式，《发展商(shāng)条(tiáo)例》对期房付款流程做了(le)统一详细规定，要求(qiú)所(suǒ)有开(kāi)发商遵守，支(zhī)付节点一般为合同签订后、地基完工(gōng)、框架完工、管道门窗等完(wán)工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也(yě)依(yī)照(zhào)工程进度(dù)放款，月(yuè)供在(zài)此过(guò)程(chéng)中随着(zhe)放出贷款的(de)增加而增加，未放款部分无需(xū)月供。

　　资金监(jiān)管方面(miàn)，购房者的订金与付款会(huì)存入银行专门的项目资金账(zhàng)户，账(zhàng)户(hù)资金提(tí)取须与(yǔ)房(fáng)屋(wū)建设有关。房(fáng)屋(wū)交付后，购房者享受(shòu)1年的房屋保修(xiū)期，此后购房(fáng)者支付15％的(de)尾(wěi)款。

　　3 启示

　　一，短(duǎn)期来(lái)看，当(dāng)前房(fáng)地产到了政(zhèng)策出(chū)手临界点，重(zhòng)点是(shì)保交楼和房企重组。一方(fāng)面，加大(dà)对刚需和改善型需求(qiú)的支持力度(dù)，长(zhǎng)短兼顾妥(tuǒ)善应(yīng)对(duì)局部停贷现(xiàn)象，重点是保交楼保复工保民生，给予强有力的金融工具支持。另一(yī)方面(miàn)，从现在起，对还(hái)在正常(cháng)运(yùn)转的房企(qǐ)包(bāo)括民营企业，加(jiā)大(dà)支(zhī)持力度，由优质房(fáng)企牵头并(bìng)购重组(zǔ)整个行业，为每个(gè)房(fáng)企配套(tào)AMC和财团(tuán)，给予金融(róng)工具配(pèi)套。

　　二，中期来看，应(yīng)充(chōng)分估(gū)计形(xíng)势复杂性(xìng)和人性复杂(zá)性，兼顾化(huà)解停贷、复工保交楼、重组房企债务、恢复市(shì)场信心以及长效机制。长效机制四(sì)大关(guān)键是推动城市群战(zhàn)略、人地挂钩、金融中性(xìng)稳定和房地产税。定(dìng)金(jīn)环(huán)节，建立开发商违约后定金保护机(jī)制，如将已支付定金(jīn)冻结至(zhì)房屋交付阶段(duàn)，保障购房(fáng)者定(dìng)金安(ān)全。签订合同环节，鼓(gǔ)励保险公司介入，为房(fáng)屋重大(dà)延期以及重大缺陷等情况(kuàng)提供(gōng)充分的保(bǎo)障。余款支付环(huán)节，建(jiàn)立按工程(chéng)进度付款机制或(huò)交房后按揭贷(dài)款(kuǎn)机制，充分保护购房(fáng)者的权益(yì)。资金(jīn)监管环节，引入独立于(yú)开发商、银(yín)行的第三方资(zī)金监管机构(gòu)，或由政府(fǔ)相关部(bù)门(mén)直(zhí)接监(jiān)管，以此(cǐ)防(fáng)止(zhǐ)资金挪(nuó)用现(xiàn)象。交付(fù)环节，建(jiàn)立商品房保修期制度。保修(xiū)期内，开发商应对房屋质量问题全权负责、免(miǎn)费维修，购房者(zhě)在保修期结束后支(zhī)付(fù)尾款。

　　三，长期(qī)来看(kàn)，取消商品房预售制是大势所趋。一(yī)方面(miàn)，98年房改时，全国缺(quē)房子，开发商缺钱，预售制是权宜(yí)之计，现在全国套(tào)户比超(chāo)过1，从大开(kāi)发进入存量时代(dài)，对购房民众不公平的(de)预售制(zhì)已经过时了，该取消了，改为现房销售。另一方面，取消预(yù)售制，改为现房销售，开发(fā)商将拼(pīn)的不是五花八门(mén)、眼花(huā)缭乱、不知道能不能兑现的营销手段，而是所见即(jí)所得的过硬的产品质(zhì)量和诚信，这才是对购(gòu)房民众的最根本最实(shí)质的保障，这样(yàng)将极大的提升开(kāi)发商的建(jiàn)筑质量，实现良(liáng)币(bì)驱逐劣币。

未经允许不得转载：IDC站长站，IDC站长，IDC资讯--IDC站长站 德国有多大面积，德国相当于中国哪个省