导读(dú)

　　黄金二十年之(zhī)后，当(dāng)下中国地产步(bù)入大分化时代(dài)而非停(tíng)滞期(qī)。

　　要点

　　过(guò)去二十年是中国房(fáng)地产市场黄金二十年。2019-2021年，连(lián)续三(sān)年商品住宅销售面积超15亿(yì)平(píng)，足够(gòu)4000万家(jiā)庭入(rù)住。恰(qià)逢近年地产持续低景气，有关中(zhōng)国地产是(shì)否过(guò)剩的讨论(lùn)日益热(rè)烈。

　　拨开(kāi)迷雾，本(běn)文试(shì)图厘清(qīng)中国城镇存量住(zhù)宅真实情(qíng)况，据此(cǐ)判断(duàn)中国未来(lái)地(dì)产趋势。

　　有(yǒu)媒(méi)体渲染(rǎn)中国地(dì)产存量(liàng)极度过剩(shèng)，事实是否(fǒu)如(rú)此？

　　住建(jiàn)部披露全国有(yǒu)近6亿栋房屋建(jiàn)筑，第七次人口普(pǔ)查调(diào)查数(shù)据显(xiǎn)示(shì)城(chéng)镇家庭户人(rén)均住宅间数为1.06间。市(shì)场陷入怀疑，中国房子是否真的过(guò)剩？

　　事实上住(zhù)建部披露的近(jìn)6亿栋(dòng)城(chéng)乡房(fáng)屋(wū)建筑中，城镇建筑占比不到(dào)一成，其中(zhōng)还包括(kuò)大量城镇(zhèn)非(fēi)住宅建(jiàn)筑，如商业(yè)办公楼、学校(xiào)等，因(yīn)此6亿栋(dòng)房屋中城镇住宅占比极(jí)低。

　　七(qī)普(pǔ)显示中国城镇居民人均住宅(zhái)间数为(wèi)1.06间，但居住(zhù)舒适不是人均一间房(fáng)所能(néng)满足，它(tā)与(yǔ)房屋质量、居住面积、配套设施等因素密(mì)切相关。中国的人均(jūn)住宅间数较(jiào)发(fā)达(dá)国家(jiā)还有很大(dà)差距。人均住宅间(jiān)数(shù)大于1同样不意味着(zhe)中国住宅(zhái)市场(chǎng)已(yǐ)经饱和。

　　我们测(cè)算发现中国城(chéng)镇居民(mín)户均1套房，其中每户持有商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)仅0.64套。

　　目前(qián)并(bìng)无(wú)直(zhí)接公布(bù)中国家庭户均住宅(zhái)的数(shù)据，我们根(gēn)据商品住宅套数、商品住宅占比(bǐ)和城镇家庭户(hù)数，计算(suàn)出城镇家庭住宅(zhái)套户比。

　　测算结果显示，目(mù)前城镇家庭户均拥有0.86套房，其中0.54套为商(shāng)品住宅。若期房(fáng)顺利交(jiāo)付(fù)，直至2024年，中国每户城(chéng)镇家庭才拥有1套住宅，其中商业住宅仅(jǐn)0.64套。

　　户均一(yī)套房似乎意味着户户有房，然而事实上中国住(zhù)宅市场供需并不平衡。

　　国际(jì)数据(jù)显示，成熟房(fáng)地产市场(chǎng)的住宅套户比会大于1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡(héng)，是因(yīn)为户均一套房无法满足流动人口(kǒu)的(de)租赁和(hé)置(zhì)业需求。全国总人(rén)口(kǒu)的近(jìn)三成都(dōu)是(shì)流动人口，流动(dòng)人口会选(xuǎn)择在(zài)大城市租(zū)房(fáng)挣(zhēng)钱，在老家买房(fáng)，从而产生了额外(wài)的住宅需求。

　　即便户均一套(tào)房，中国未来地产(chǎn)仍有四大新增需求动力(lì)。

　　第一，户均人(rén)口规模缩小，一人户、两(liǎng)人户占比不断(duàn)增(zēng)加，导致家(jiā)庭户数增多。小家(jiā)庭化趋势将延续，带来新(xīn)户购房需求增长。

　　第二，经济板块的(de)分化日益(yì)明显，区(qū)域经济(jì)资(zī)源分配的(de)再(zài)集中(zhōng)吸引(yǐn)着人口流入(rù)，人口净(jìng)迁入城市(shì)的新增住(zhù)宅(zhái)需求(qiú)有(yǒu)望(wàng)持续旺盛(shèng)。

　　第(dì)三，30％左右的家庭住在(zài)2000年以前建成的(de)住(zhù)宅中(zhōng)，涉及超9000万家庭、81亿平方米(mǐ)的住宅建筑面积(jī)。促成“老破小”住宅的改(gǎi)造势在(zài)必行。

　　第(dì)四，中国的人均(jūn)住宅间数与(yǔ)人均住宅(zhái)建筑面积均较发达国家有着不小差距，“住上更大房(fáng)子”的改善性需求正在不断增加。

　　黄金二十年之后，当(dāng)下中(zhōng)国地产步入大分化时代(dài)而非停滞期。

　　如(rú)果(guǒ)说过去二十年是中国地(dì)产黄金发展期(qī)，地产矛盾更多体现为住宅(zhái)供给存(cún)在不足，这(zhè)是过去(qù)二十年房价快速上涨(zhǎng)基(jī)石(shí)。那么当下房地产大分化时代已至，大分化时(shí)代下地产矛盾则更多体现(xiàn)在(zài)住宅质量供需(xū)冲突。

　　地产大分(fēn)化必将体现在(zài)不同能(néng)级城市之间(jiān)，不同区域板块之间，不同品质住宅之(zhī)间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前(qián)，官方(fāng)披露全国已(yǐ)有近(jìn)6亿栋房屋建筑，引发(fā)热议。从(cóng)2月以来，各大(dà)城市二手房(fáng)挂牌量突然激增，引发(fā)一(yī)阵二手房的“抛售潮”。

　　让市场不禁担心(xīn)，中国(guó)的房子是(shì)否已经(jīng)过剩(shèng)？

　　中(zhōng)国城镇(zhèn)住宅(zhái)到底是供给(gěi)过(guò)剩，还(hái)是供需(xū)平衡(héng)，或(huò)是仍然(rán)存(cún)在不足？可惜由于住宅(zhái)存(cún)量数据(jù)并未公(gōng)布，我(wǒ)们无法直接知(zhī)晓具(jù)体情况。

　　拨开迷(mí)雾，我们测(cè)算出中国城镇(zhèn)家庭户均拥有住(zhù)宅套数(shù)，回答当前(qián)的(de)房子是否真的过剩了？据此(cǐ)判断未来房地(dì)产市场(chǎng)会如何(hé)发展。

　　一(yī)、如何有效(xiào)观察中国户均拥有住宅数(shù)量

　　（一）中国住(zhù)宅数量过剩(shèng)的直(zhí)观判断站不住(zhù)脚

　　今年2月，在以全国自(zì)然灾(zāi)害综合风险(xiǎn)普查工(gōng)作(zuò)情况为主题(tí)的新闻(wén)发布会上(shàng)，负责人对(duì)外披露：“住宅(zhái)城乡建设行业获取(qǔ)了全国(guó)近6亿栋城乡房屋建筑(zhù)数(shù)据以及(jí)80多万处(chù)市政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房(fáng)屋建筑，平均(jūn)每栋建筑住(zhù)不(bù)到3人(rén)，住宅(zhái)市场看似已经过剩。

　　在这近6亿栋房屋建(jiàn)筑中，农(nóng)村房(fáng)屋占9成以上，以栋数计算的(de)城镇房屋实际仅有4700多(duō)万(wàn)栋，还包括了(le)大量商业(yè)楼、写字楼、学校、医(yī)院等非住(zhù)宅。总的算下来，住宅占比并不大(dà)。

　　第七次(cì)人口普查(chá)数(shù)据(jù)公布了中国城镇家庭户人(rén)均住宅(zhái)间数为1.06间，其中城(chéng)市家(jiā)庭户居民(mín)人均0.99间，乡镇家庭户居(jū)民人均1.18间。

　　人均住宅间数大(dà)于1，看似(shì)意(yì)味着人人都有房间(jiān)居(jū)住。

　　居住水平不仅与房间数(shù)量有关，更与房屋质量、居住(zhù)面(miàn)积(jī)、配套设(shè)施等因素密切相关。单单从(cóng)人均住宅间数不能完全反映(yìng)出城(chéng)镇居民的居住水平(píng)。

　　中国主要是以家(jiā)庭为(wèi)单位购买成套住宅，一套设(shè)施(shī)齐全的(de)住宅才是城(chéng)镇居民宜居(jū)的(de)选择。

　　（二）中国(guó)户均住宅的(de)测(cè)算思路(lù)、数据和方法

　　中国城镇居民住宅主要分两大(dà)类(lèi)，一类是(shì)商品住宅，另一类(lèi)是保障房、原公有(yǒu)住宅、自建房等非商品(pǐn)住宅。

　　目前缺乏统计数据，并没有直接公(gōng)布城镇住(zhù)宅数(shù)量。居(jū)民住宅相关数据有两(liǎng)处可以直(zhí)接公布，一是每(měi)年(nián)商品住宅(zhái)销售(shòu)套(tào)数（统计局）；二是居民住宅来源（人口普查数据）。计算中(zhōng)国居(jū)民(mín)户(hù)均住宅数量，我(wǒ)们主要用(yòng)到上述两(liǎng)组数据。

　　中(zhōng)国住宅改革(gé)始于1998年，1998年之前(qián)商品(pǐn)住(zhù)宅数量极少，可(kě)忽略不计。估算城镇(zhèn)居(jū)民户均住(zhù)宅套数分三步走：

　　第一(yī)步，将1999年以(yǐ)来每年商品(pǐn)住(zhù)宅销售套数相加，我们就能够得到当前商(shāng)品住宅总存(cún)量。

　　第二步，根据城镇居民拥有的商品(pǐn)住宅和非商品住宅比例(lì)，推算得到居民(mín)住宅总(zǒng)套数。

　　第(dì)三步(bù)，将城镇居(jū)民拥有的(de)商(shāng)品住宅总数除(chú)以(yǐ)家庭户数，我(wǒ)们就能(néng)够得到城(chéng)镇户(hù)均拥(yōng)有的(de)住宅数量。

　　具(jù)体计(jì)算公式(shì)如下：

　　城镇家庭(tíng)住宅套户比=住宅总套数/家庭户(hù)数(shù)

　　=（商(shāng)品(pǐn)住宅套数/家(jiā)庭户数）/（商品住宅(zhái)套数/住(zhù)宅总套数(shù)）

　　=商品住宅套户(hù)比/商(shāng)品住宅占比(bǐ)

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套(tào)房

　　中国住(zhù)宅(zhái)存量到底有多少，目前缺乏一个准确统计。我们利(lì)用既有统(tǒng)计数据，大(dà)致(zhì)测算得到中国(guó)存(cún)量(liàng)房地(dì)产套数(shù)，并进一步推(tuī)算中国城(chéng)镇家庭户均拥有的住宅数量(liàng)。

　　（一）城镇居民户均拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年(nián)，我们计算得到：

　　（一(yī)）中国(guó)商品住宅(zhái)累计(jì)销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户(hù)均拥有0.64套商品住宅(zhái)（包含现房和期(qī)房）。

　　中国(guó)的(de)房地(dì)产销售以(yǐ)期房(fáng)为主，从2019年开(kāi)始，新房销售(shòu)中期房占比近9成。本(běn)文(wén)去除商品住(zhù)宅累计(jì)销(xiāo)售套数里的(de)期(qī)房(fáng)销售，得到(dào)商品住宅现房套(tào)数(shù)。

　　以2022年(nián)商品住宅现房(fáng)套数(shù)计算为例：

　　2022年商品住宅现房(fáng)套数=截止到2022年商(shāng)品(pǐn)住宅累计销(xiāo)售套(tào)数(shù)-过(guò)去三年（2020、2021和2022年）的期房(fáng)销售(shòu)额。

　　主(zhǔ)流房企竣工(gōng)周期在(zài)2-3年，并考虑到交房(fáng)后装修的时间，取最大(dà)值3年。

　　将商品(pǐn)住宅现房套(tào)数除(chú)以家(jiā)庭户数，算(suàn)出：

　　（三）目前(qián)中国城(chéng)镇家庭户(hù)均拥(yōng)有0.54套(tào)商品现房住宅。

　　（二）城镇(zhèn)居民户均(jūn)拥有住(zhù)宅1.02套(tào)

　　接(jiē)下来我们需要进(jìn)一步推算中国城镇(zhèn)居(jū)民拥有的(de)户均住宅套数。

　　首先，七普数(shù)据(jù)显示中国城镇(zhèn)居民的(de)住(zhù)宅结构特征(zhēng)如下：

　　73.8％的城(chéng)镇家庭拥有住宅。其(qí)中(zhōng)自建住(zhù)宅(zhái)占(zhàn)比21％，购(gòu)买(mǎi)商(shāng)品住宅占比31.9％、二手(shǒu)房占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有(yǒu)住宅占比6.1％，通过继承或赠与占(zhàn)比0.9％。另有3.4％和17.7％的家(jiā)庭租赁廉租房与(yǔ)其他住宅。

　　其次，我们假定(dìng)租赁其(qí)他住宅和购买二手(shǒu)房都是商(shāng)品住宅，因此将(jiāng)租赁其他住(zhù)宅、购买商品住宅与购买二手房加总，得(dé)到商品住宅占居民(mín)所有住宅(zhái)的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比(bǐ)为59.2％，粗略假设(shè)2021年-2022年(nián)期间商品(pǐn)住(zhù)宅增幅为(wèi)过去十年变(biàn)化(huà)幅度的20％，计算2011年(nián)-2020年商品住宅(zhái)的实际变化比(bǐ)例，从而我们估算(suàn)出(chū)2022年商品住宅(zhái)所占(zhàn)比例(lì)，为(wèi)62.8％。

　　最后(hòu)，截至2022年(nián)末，中国平均每户城镇(zhèn)家庭(tíng)拥有0.86 套住宅。但考虑已购期房，中国(guó)平(píng)均每户城镇家庭拥(yōng)有(yǒu)1.02套住宅。

　　如(rú)果交房顺利(lì)，已购(gòu)期房会(huì)在2-3年(nián)内陆续交付使用，到(dào)2024年，中国平均每户城镇家庭都会拥有一套住宅。

　　三、城镇户均一(yī)套房的三(sān)点含义

　　既(jì)然城镇居民已(yǐ)经达到了户均一套房的程度，“户(hù)户(hù)有房(fáng)”是(shì)否意味着(zhe)中国城镇化(huà)进(jìn)展终结，甚至意(yì)味着中国地产存量供给(gěi)绰绰(chuò)有余？

　　（一(yī)）户均一套房并不意味着住宅市场供(gōng)需(xū)平衡

　　需要(yào)有多余(yú)住宅来满足因人口(kǒu)流(liú)动(dòng)、居民换房等(děng)因素产(chǎn)生的住(zhù)宅需求。因此，成熟房地产(chǎn)市场的住宅套户比会在1.1左右。

　　国际(jì)经验来(lái)看，美国、英国和日本的住宅套户比均高于(yú)1.1，其中，英(yīng)国的住宅套(tào)户比最高(gāo)，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好(hǎo)一套房(fáng)，就会(huì)造成人口(kǒu)净流(liú)入地的住宅(zhái)市场供不应求，造成房价(jià)或(huò)房租迅速上(shàng)涨。

　　七普(pǔ)指出中国的(de)流动(dòng)人口3.76亿(yì)，省(shěng)内流动人口和省际流动(dòng)人口分别为2.51亿(yì)人(rén)和(hé)1.25亿人(rén)。

　　流动人口(kǒu)会选择在(zài)大(dà)城市租房挣钱，在老家县城买房。

　　暨南大学2017年的中国城乡人口流动调(diào)查(chá)数据显示(shì)，在上海、杭州以(yǐ)及南(nán)京工作的流动人口在老家拥有住(zhù)宅比(bǐ)例分别为28％、21％和18％。大城市的(de)高工(gōng)资吸引打工人(rén)，但高(gāo)房价迫使打(dǎ)工人回乡置业。

　　流动人口实际上会占据(jù)两套房，在高房(fáng)价的(de)大城市(shì)租赁(lìn)一套(tào)房，在(zài)房价较低的县城购买一套房。所以说户均一(yī)套房无法满足庞大流(liú)动人口的租(zū)赁(lìn)与置业需(xū)求。

　　（二）至少(shǎo)9000万(wàn)户家庭住宅(zhái)品质仍需改善

　　目前，中国的(de)城(chéng)镇(zhèn)住宅中依然有(yǒu)不少老旧(jiù)小区。

　　三成家(jiā)庭，也就是约9000万户城镇居民住宅是2000年以(yǐ)前建成(chéng)，其中又有11.6％住宅年龄至少在33岁(suì)以上。

　　这批存(cún)在着(zhe)建(jiàn)筑结构松(sōng)散、设(shè)施陈旧(jiù)、安全(quán)隐(yǐn)患大等(děng)问题，如(rú)电线老(lǎo)化、管道等基础设施陈旧，给住户的(de)生(shēng)活(huó)带来了很大的不(bù)便和安全(quán)隐患，并且居住体验较差。

　　2000年(nián)以前(qián)建成的老旧住宅面积小。占(zhàn)比为(wèi)31.3％的家庭户数拥有的住宅面积占比仅为27.6％。仍然存(cún)在5％左右的(de苏三起解的故事，苏三起解的故事简介)家庭(tíng)没(méi)有独立(lì)卫(wèi)浴和厨房。这(zhè)类上世纪修建的(de)老旧(jiù)小区(qū)很难满足现(xiàn)代生活需求，在(zài)未来大(dà)都会被拆迁重建。

　　近五成的家庭(tíng)住宅为一居(jū)室和二居室，户型偏小(xiǎo)。其中一居室占(zhàn)比为14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城市家庭住宅(zhái)户型更小，当(dāng)然这与城市土地资(zī)源(yuán)紧张有关。

　　（三(sān)）人均(jūn)住宅面积(jī)扩张是未来地产(chǎn)的需求驱动(dòng)力

　　根据(jù)七普数据测算(suàn)，2020年城镇家(jiā)庭户住宅(zhái)存量总面积为294.6亿平。暂不考虑(lǜ)两年(nián)间农民带房(fáng)进城和老旧(jiù)小(xiǎo)区(qū)拆迁(qiān)，加(jiā)上2021年和2022年商品(pǐn)住宅竣工面(miàn)积（7.3亿(yì)与6.3亿(yì)），得出2022年住宅存量总面(miàn)积为(wèi)308.16亿平(píng)，人均住(zhù)宅建筑(zhù)面积为39.45平方米(mǐ)。

　　超过一半(bàn)的家庭(tíng)人均住宅建筑面积小于均值，近4成家(jiā)庭人均住宅建筑(zhù)面积在30平米以下。

　　15％的城(chéng)镇(zhèn)家庭人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积不足19平方米(mǐ)，不(bù)及全国(guó)人均水平的一(yī)半。若去除(chú)20％的公(gōng)摊(tān)，可使用的(de)住宅面积仅为15.2平方米(mǐ)。上(shàng)海市将人均(jūn)住宅建筑面积低于15平方(fāng)米的家庭界定为住宅(zhái)存在(zài)困难(nán)，若按(àn)这个标准算的话，中国有11.3％的家庭存在(zài)住宅(zhái)困难问题。

　　若人(rén)均(jūn)可使用(yòng)住宅面积为40平，即人(rén)均住宅建筑面积(jī)为50平，只考虑(lǜ)家庭户(hù)人数，需要住宅总量约390.6亿(yì)平，较目前至少新增(zēng)82亿(yì)平(píng)。

　　对(duì)比(bǐ)发(fā)达国家人均(jūn)住宅面积，美国为(wèi)67㎡，瑞士、日本、德国和英国都高于40㎡，中国的(de)人均住宅建筑(zhù)面积为39.45㎡，相差不(bù)大。但若(ruò)去除公摊面积后，中国的人均可使用面积为31.56㎡，这(zhè)一差(chà)距将变(biàn)得明显。

　　若考(kǎo)虑约1.4亿的集体户人(rén)口，所需(xū)要的(de)住宅总(zǒng)量会更多。

　　四、户(hù)均已然(rán)1套房(fáng)，未来地(dì)产还(hái)会有需求么(me)？

　　我(wǒ)们测算得到(dào)中国城镇家庭(tíng)户均1套(tào)房(fáng)，看似已经户户(hù)有房。即便如此(cǐ)，中国人(rén)口静态结构和动态趋(qū)势演绎，决定了中国未(wèi)来(lái)地产(chǎn)仍有需求释放。户均1套(tào)住(zhù)宅现(xiàn)实之下，中国未来城镇住宅需(xū)求主要来(lái)自于四个方(fāng)面。

　　第一，户均人口缩(suō)小，家庭(tíng)户数增(zēng)多(duō)，新(xīn)户购房需求扩张。

　　过去20年我(wǒ)国城镇家庭户均人口数不断下降，六普显示城镇户均人口规模为2.85人/户，而七普(pǔ)显(xiǎn)示城镇户均(jūn)人口规模为2.62人/户(hù)，一人(rén)户、二人(rén)户的占比明显(xiǎn)上升，人(rén)口小家庭(tíng)化趋势将继续延续，导致(zhì)户数会因户均人口规模(mó)的缩小(xiǎo)而(ér)增(zēng)多。

　　第二，人口迁移导致经(jīng)济发展带来的新增住宅(zhái)需求旺盛。

　　中(zhōng)国经济板块的(de)分化日益明显，资源和生产(chǎn)要(yào)素逐步向经济(jì)带、都(dōu)市圈中(zhōng)心城市流入，区域(yù)经济资(zī)源分配的再(zài)集中吸引(yǐn)着(zhe)人口(kǒu)流(liú)入。人口(kǒu)迁移势必(bì)涉及到(dào)买房租房，给迁入地住(zhù)宅市场带来(lái)新(xīn)的增量。

　　以(yǐ)浙江省(shěng)为例，2021年常(cháng)住人口增量为(wèi)72万，而(ér)出生人口为44.9万人，死亡人口为38.4万人，自(zì)然增加人口仅为(wèi)6.5万(wàn)人，其人(rén)口增(zēng)长主要受益于人口迁移(yí)。

　　第三，老(lǎo)旧小区(qū)改(gǎi)善性需求依然(rán)庞大。

　　从2011年(nián)到2020年，自(zì)建住宅和原公(gōng)有住宅(zhái)的家(jiā)庭拆迁改建最多。自建房家庭比(bǐ)例从31.5％到21％，下降了10.5个百(bǎi)分点(diǎn)；原公有住宅(zhái)家(jiā)庭比(bǐ)例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者(zhě)和（27.1％），再(zài)加上其他住(zhù)宅（5％）与家(jiā)庭住宅建(jiàn)造(zào)时间为(wèi)2000年(nián)以前的比例（31.3％）大致相吻合(hé)。

　　十年间新增8473万家庭户，自(zì)建住(zhù)宅和(hé)原(yuán)公有住宅减少了1282万户，住宅净(jìng)需(xū)求增加9755万户。49％的家庭购买商品(pǐn)住宅，21％的(de)家庭购买(mǎi)二(èr)手(shǒu)房。在新增(zēng)住宅需求中(zhōng)，有7成家庭购买了商品住宅。租房、购买经济适用房和其他分别(bié)占比18％，3％和9％。未来(lái)随着城(chéng)中村和旧城改(gǎi)造(zào)，商(shāng)品住(zhù)宅的占比(bǐ)势必会(huì)进一(yī)步上升。

　　2000年以前建造(zào)的住(zhù)宅建(jiàn)筑面(miàn)积(jī)还有约81亿平，涉及城镇家庭约9000万(wàn)户。破旧的城中村、老公有(yǒu)住宅，建筑(zhù)面积小、质量低、基础设(shè)施配套差、没有或少有(yǒu)物业管理，居民(mín)追求美好、宜居生(shēng)活的环境，背后的(de)改善性(xìng)需求有待释放。

　　第四，“住上更大房子(zi)”的改善(shàn)性(xìng)需求还将有(yǒu)所增(zēng)加。

　　刚需购房受限于资金(jīn)，倾向于中小户(hù)型(xíng)。已有住宅(zhái)家庭希望(wàng)提高(gāo)生活品质，以小换大、以旧换新。2022年底(dǐ)的中央经济工作(zuò)会(huì)议明确指出支持(chí)住宅改善等(děng)消费。

　　OECD国家的人均住宅间数(shù)为1.71间，无论是否考虑乡村住宅(zhái)因素，中国(guó)的人均住宅间数(shù)较(jiào)其他国家依旧存在不(bù)小差(chà)距(jù)。

　　住宅舒适度与经(jīng)济水平有着密切正(zhèng)向联系(xì)。随(suí)着经济(jì)发展水平的提高，中国(guó)的人均住宅间数与人均住(zhù)宅建筑面积将随(suí)之增长(zhǎng)。

　　如果说过去二十年是中国地产黄金发展期，地产(chǎn)矛盾(dùn)更多体(tǐ)现为(wèi)住宅供给存在不足，供需出现错配，这是过去二十年(nián)房价(jià)快速上涨基石(shí)。那么未(wèi)来将是住宅质量的(de)供需冲(chōng)突。房地(dì)产(chǎn)大分(fēn)化时代(dài)已至，这种分化不单(dān)局限(xiàn)于城市能级之间(jiān)差(chà)异，优(yōu)质(zhì)小区和(hé)老(lǎo)旧二手(shǒu)房(fáng)之间(jiān)的差异也将(jiāng)越发扩(kuò)大。

　　风险提示

　　人(rén)口普查数据调查(chá)的是人，并(bìng)不(bù)是针对住(zhù)宅(zhái)，因此(cǐ)可能(néng)存在统计偏差。商品住宅(zhái)占比实(shí)际值可(kě)能偏低，其(qí)增(zēng)速(sù)可能超预期。

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