近两年火(huǒ)爆的创新产品公募REITs进入密集分红期，近(jìn)日7只REITs陆续(xù)迎来除息日(rì)，公(gōng)募REITs整体(tǐ)呈(chéng)现出高比例稳定分红，15只公告2022 年可供分配金额的REITs产品，平均分红比例(lì)接近99％。

　　多位业(yè)内(nèi)人士对(duì)此表示，强制分红机制是公(gōng)募REITs主要(yào)特征(zhēng)之一，稳定(dìng)分红体现出(chū)该类产品长期投资价值，通过观测经营活(huó)动现金(jīn)流(liú)、可(kě)供分配现(xiàn)金等指标，也是观察(chá)REITs项目(mù)底层资产运营(yíng)情况的“窗口”。他们也提醒普(pǔ)通投资(zī)者(zhě)注意，与产权类项目相比，特许经营(yíng)REITs项目在经营权到期后不再产生现金(jīn)收益，特许(xǔ)经营权分红目(mù)前(qián)已包(bāo)含了利(lì)润分配和(hé)本(běn)金的归还，在(zài)选择投资标的时(shí)应(yīng)了解资产类(lèi)型和分(fēn)红(hóng)的特征。

　　15只(zhǐ)公(gōng)募(mù)REITs产品分红

　　平均分红比(bǐ)例98.89％

　　公募REITs 进入密集(jí)分(fēn)红(hóng)期，近日(rì)7只REITs产(chǎn)品（4月(yuè)17 日-4月21日）陆续迎来(lái)除(chú)息日，此外尚有(yǒu)6只REITs实际分配情(qíng)况尚未公布。整体来看，公募(mù)REITs呈(chéng)现出了(le)高(gāo)比(bǐ)例(lì)的(de)稳定分(fēn)红(hóng)，15只公告2022 年可供分配(pèi)金额的公募REITs产品中，2022年(nián)全年分(fēn)配金(jīn)额(é)占可供(gōng)分配金额比例平(píng)均为98.89％，且绝大部分(fēn)分配比例在96％以上(shàng)。

　　中金基金相关负责(zé)人对此表示(shì)，投资公(gōng)募REITs的主要收(shōu)益来源为(wèi)持有期(qī)分(fēn)红收益，以及基金份(fèn)额交易价格(gé)的变化。基金份额二级市场价(jià)格受到公募REITs资产运营情(qíng)况及市场因素(sù)的综合影响，较易引起波动。与此相比，基金分红预期则(zé)更有规律可(kě)循(xún)。公募(mù)REITs的分(fēn)红(hóng)主要(yào)来自基础设施资产的经营现金流，投(tóu)资(zī)人通过(guò)基(jī)金募集材料(liào)和信息披(pī)露文件，结(jié)合(hé)行业及市场情况，可(kě)以分(fēn)析基础设施项(xiàng)目的经营业绩，作为(wèi)进行(xíng)投资(zī)决策的重要(yào)参考(kǎo)。

　　“相对(duì)于基(jī)金份额二级市场价格变化导(dǎo)致的浮盈或浮亏(kuī)，分(fēn)红(hóng)作为基金份(fèn)额持有(yǒu)人(rén)实际获得(dé)的现金(jīn)收益，对于长期投资者更具参(cān)考价值(zhí)。”中(zhōng)金基金(jīn)相关负责人称。

　　平安基金REITs 投资(zī)中(zhōng)心运营高(gāo)级(jí)副(fù)总(zǒng)监李华平也表(biǎo)示，根据《公开募集基础设施证券(quàn)投资基金指引（试行(xíng)）》及(jí)相关法规要求(qiú)，基(jī)础设施基金应当(dāng)将90％以上合并(bìng)后基金年度可分配金额以现金(jīn)形式分配给投资者，强(qiáng)制分红(hóng)机制是公募REITs的主要特征(zhēng)之一，稳定(dìng)的分(fēn)红(hóng)机制体(tǐ)现出REITs产(chǎn)品(pǐn)长(zhǎng)期投资价(jià)值。

　　中航基(jī)金也认为(wèi)，从投资角度来看，基础设施公募REITs同(tóng)时具(jù)备“股性”和“债性”双重特(tè)点。二级市场价(jià)格反映这类(lèi)产品“股性(xìng)”的一(yī)面(miàn)，分红体现了这类产品的“债性”特点。公募(mù)REITs有(yǒu)强制分(fēn)红要(yào)求，分红类似于债券派息，但(dàn)不等同于债券的固(gù)定利(lì)息回(huí)报(bào)，而是(shì)由(yóu)可(kě)供分(fēn)配现金决定。

　　从机(jī)构投资者的角(jiǎo)度(dù)来看，一方面是公募REITs丰(fēng)富了机构投资者的(de)投资品(pǐn)类，为资产配置多(duō)元化提供抓(zhuā)手(shǒu)，具有较强的配置价值。另一方面，公募REITs的(de)分红能够帮助机构投(tóu)资(zī)者稳定收益。机构投资者公(gōng)募(mù)REITs能够(gòu)通过分红获(huò)取(qǔ)相对于投资债券相对高的收益性，在(zài)有效控制风险的前提下，增厚资产(chǎn)包(bāo)收益(yì)，起(qǐ)到投资“压(yā)舱石”的作用。

　　分(fēn)红除了投资收(shōu)益“落(luò)袋(dài)为安”外，市(shì)场(chǎng)对于未(wèi)来分红水平的预期，也是影响(xiǎng)REITs基(jī)金二级市(shì)场价(jià)格走势的关(guān)键(jiàn)因(yīn)素(sù)之(zhī)一。

　　从近期(qī)公募(mù)REITs的(de)二级(jí)市(shì)场表(biǎo)现(xiàn)看，截至4月21日(rì)，今(jīn)年以来中(zhōng)证REITs（收(shōu)盘）指数(shù)收于(yú)975.99 点，年内(nèi)下跌(diē)7.44％，未(wèi)跑赢(yíng)主要股票和债券(quàn)宽(kuān)基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发布了2022年(nián)年报，部分产品受宏观经(jīng)济的影响，可(kě)分配金(jīn)额完成(chéng)率(lǜ)不达(dá)预(yù)期(qī)，一定程度上影(yǐng)响(xiǎng)了公募REITs二(èr)级市场的价格。”李华平称，公募(mù)REITs二(èr)级市场(chǎng)的价格波动受多重因素(sù)的影(yǐng)响，投资收益(yì)是影响REITs二级市(shì)场价格的主要(yào)因素之一，而(ér)稳(wěn)定的(de)分红有利于吸引投资(zī)者(zhě)参与(yǔ)公募REITs二级市场的投(tóu)资(zī)。

　　中金基金相(xiāng)关(guān)负(fù)责人也(yě)表(biǎo)示，近期经济(jì)预(yù)期恢(huī)复，一方面(miàn)市场热点呈现向股(gǔ)票和债券回归的(de)过(guò)程；另一方面，基础设施项目的经营业绩相对经(jīng)济活(huó)力的改善(shàn)有一定的滞后性。

　　此外，公募REITs在分红(hóng)除权日，将对基金份额的开盘(pán)指(zhǐ)导(dǎo)价做(zuò)调减处理，调减金(jīn)额(é)根据单位基金份额的分红金额(é)进(jìn)行计(jì)算。除(chú)权操作是对分红前后(hòu)基(jī)金(jīn)份额净(jìng)值变(biàn)化的修正，使投(tóu)资人在基金分红前后均(jūn)可以获得公(gōng)平的投资机会。

　　“分(fēn)红可增强投(tóu)资者长期(qī)投资的信心，同(tóng)时(shí)需结合持有产品的特性，关注(zhù)二级(jí)市场(chǎng)扰动对整体收益的影响程(chéng)度。”中航基金相关人士也称(chēng)。

　　特许经(jīng)营权分红包括利润(rùn)分配和本(běn)金归还

　　普通投资者(zhě)应了解底层资产(chǎn)情况(kuàng)

　　多位业内人(rén)士还(hái)提(tí)醒，与现有(yǒu)公募基金分红(hóng)前提是本(běn)金之上的增值部(bù)分不同，特许经营权REITs基金运作(zuò)期间的“分红”界定(dìng)为(wèi)“分派”更为准确，分派的是本金(jīn)与增值两个部分，两个(gè)部分(fēn)之间的比例是(shì)变(biàn)动的，与现(xiàn)有公募(mù)基金分红差异很大，大多数(shù)普通投资者(zhě)可能把“分派”金额误认为是持续分红(hóng)。一旦30年、40年、50年、60年等(děng)合同年限(xiàn)到期后基金(jīn)价值面临极大不确(què)定(dìng)性(xìng)，这(zhè)是该类(lèi)投(tóu)资者应该注意的情(qíng)况。

　　李华平表示(shì)，目前公募REITs主要有特(tè)许(xǔ)经营权(quán)类(lèi)和产权类两大资产类型，持有(yǒu)产权类产品的(de)收益主要包括每年的(de)现(xiàn)金(jīn)分(fēn)红及资产增(zēng)值的收益，而持有特许(xǔ)经营(yíng)类产品(pǐn)的(de)收(shōu)益主要来自项目每年的(de)现金(jīn)分(fēn)红。其(qí)中，特许经营权类(lèi)资产的(de)分(fēn)红包括了利(lì)润分配和本金的(de)归还，两者的(de)比率也是变动(dòng)的(de)，对(duì)特许经营权类资产的公(gōng)募REITs可以内部收(shōu)益率（IRR）来(lái)衡量投资收益。普通投资者在选择(zé)投资(zī)标的时，应了解公募REITs底层资产(chǎn)的类(lèi)型。

　　中航基金也表示，从细分来看，各类公募REITs分红(hóng)因(yīn)底层资(zī)产属性(xìng)不同而形(xíng)成区(qū)别(bié)。特(tè)许经营权(quán)类的公募REITs产品因其(qí)分红(hóng)相当于包(bāo)含“本金(jīn)+收益”，分红相对较多，债(zhài)性偏强(qiáng)。而产权(quán)类(lèi)的公募REITs分红(hóng)主要为“收益”，更看重底层资(zī)产(chǎn)的(de)价(jià)值(zhí)增值，所以相对股(gǔ)性偏(piān)强(qiáng)。普通(tōng)投资者在选择公募REIT时，需要考虑底层资(zī)产属性，对所选择(zé)产品(pǐn)的二级(jí)市场(chǎng)价格(gé)和分(fēn)红有合理预期。

　　中(zhōng)金基金(jīn)相关负(fù)责(zé)人也认为，与产(chǎn)权类项目(mù)相比，特许经营项目在经营权到期后不再能(néng)产生现(xiàn)金(jīn)收益，因(yīn)此(cǐ)将可(kě)供(gōng)分配金额的分配理解(jiě)为(wèi)“分(fēn)派”比“分红”更加准确。基于(yú)这个特点，剩余经营期限(xiàn)较短的(de)特许经营项目(mù)，通常(cháng)具(jù)备(bèi)更高的(de)分派率水平。对于剩余期限较长的特许经营(yíng)权项目，即使分(fēn)派率相对较低(dī)，也有足(zú)够年限收回本(běn)我国最穷的5个城市，哪一个省最穷金并取(qǔ)得收益(yì)。

　　中金基金该(gāi)负责人提醒投资者注意(yì)，特许经营权项(xiàng)目(mù)的(de)分派(pài)金(jīn)额包含(hán)了投资本(běn)金，在不进行扩募的情况下，基金份额单(dān)价随着(zhe)分派进度逐年下降是正(zhèng)常现象，投资(zī)特(tè)许(xǔ)经(jīng)营权REITs的收益来(lái)自项目剩(shèng)余期限(xiàn)产生的(de)现(xiàn)金流。

　　“与特许经营(yíng)项目相比，产权类项目的土地或建筑的剩余使用(yòng)年限一(yī)般较长，再加上到期后通过对建(jiàn)筑的更新(xīn)改(gǎi)造或补缴土地出让金等追加投资，有(yǒu)机会进一步延长经营期限。这(zhè)种类似永续经营的(de)假(jiǎ)设反映在基础资产的估值上(shàng)，使(shǐ)产(chǎn)权类REITs具备更显著的资(zī)产投资属性。”该负责人称。

　　观测内部收益率等指标

　　评估项目底层资产运营情况

　　在基金分红(hóng)的时点，多位(wèi)业内人士还表示，在(zài)产品(pǐn)分红期，投资者可以(yǐ)观测经营活动(dòng)现金流、可供分(fēn)配现金(jīn)、内(nèi)部收益率等指标(biāo)，来观察和(hé)评估项(xiàng)目(mù)底(dǐ)层资产的运营情况。我国最穷的5个城市，哪一个省最穷p>

　　中航基金表示(shì)，年报(bào)指标中，跟现金(jīn)相关的指标(biāo)有两个：一(yī)是年报中披露的经营活动现金流，二(èr)是可供分配现(xiàn)金(jīn)，二者存在本质(zhì)性区(qū)别。经营活动产生的现金净流量是指(zhǐ)企(qǐ)业(yè)经营(yíng)、筹(chóu)资、投资产生的现金(jīn)流，基于(yú)企业本身经(jīng)营活动产生；可供(gōng)分(fēn)配的现(xiàn)金(jīn)实质上是从EBITDA出发，对非(fēi)现金影响利润表的项目进(jìn)行(xíng)调整(zhěng)，加期初现金，最终得到的账面现(xiàn)金。

　　李华平(píng)也表示，公募REITs作为资产配(pèi)置新(xīn)选择，投资价值体现在相对股债市场(chǎng)独立的资(zī)产(chǎn)配置功能，比较适合长期(qī)持有。建议投(tóu)资者对经营权类的资产(chǎn)可以更(gèng)多关注内部收益(yì)率(lǜ)的(de)高低(dī)，对产权类(lèi)的(de)资(zī)产(chǎn)更(gèng)多关(guān)注分派率高(gāo)低。因为公募REITs可(kě)分(fēn)配收益(yì)主要来(lái)自底层资产(chǎn)的经(jīng)营净现金流，所以底层资产运营情况直接影响(xiǎng)投资回报，投资者(zhě)可综合(hé)考虑原(yuán)始(shǐ)权益人综合实(shí)力、运(yùn)营管理机构实力、公募基金管理人实力等多重(zhòng)因(yīn)素来(lái)选择投(tóu)资(zī)标的。

　　中信(xìn)证券研(yán)报(bào)也显示(shì)，公募REITs进入密集分红期，由(yóu)于(yú)分红交易带(dài)来的短期博(bó)弈机会仍在，叠加此前市场(chǎng)接连回调，建议投资者关注有基本面支撑、填权效应相对(duì)明显、同时分红规模较(jiào)为可(kě)观的个券。

　　“公募REITs的招募(mù)说明书均会载(zài)明REITs在发行首年及次年的可供分配金额预测。投资者可以(yǐ)将REITs的实(shí)际(jì)分(fēn)红(hóng)金额与募集材料中(zhōng)披露预测进行比较分(fēn)析，结合经济(jì)及(jí)市场(chǎng)的实际环(huán)境，对基础设(shè)施项(xiàng)目的运营业绩及REITs的管(guǎn)理能力(lì)进行判断。”中金(jīn)基金上述负责人也称。

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