近两年(nián)火爆的创新产品公募REITs进(jìn)入(rù)密集分红期，近日7只REITs陆(lù)续(xù)迎来除(chú)息日，公募REITs整体呈现出高比(bǐ)例稳定分红，15只公告2022 年可供分配(pèi)金额的REITs产品，平均(jūn)分红(hóng)比例接近(jìn)99％。

　　多位业内人士对(duì)此表示，强制分红机制是(shì)公募REITs主要特征之一(yī)，稳定分红体现出该类产品长期投资(zī)价值，通(tōng)过(guò)观测经营(yíng)活动现(xiàn)金流、可供分配现(xiàn)金等(děng)指标，也是观察REITs项目(mù)底层资产(chǎn)运营情况的(de)“窗口”。他们也提醒普通(tōng)投资(zī)者注(zhù)意，与产(chǎn)权类项目(mù)相(xiāng)比，特许经(jīng)营(yíng)REITs项目在经营权到期后不再产生(shēng)现金美国领土超过中国了吗，美国领土比中国领土大吗收(shōu)益，特(tè)许经营权分红(hóng)目前已包含了利润分配(pèi)和本金的归还，在选择(zé)投资标(biāo)的(de)时应了解(jiě)资(zī)产(chǎn)类型和(hé)分(fēn)红的特(tè)征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平(píng)均分红比例(lì)98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近日(rì)7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息日(rì)，此外尚(shàng)有6只(zhǐ)REITs实际分(fēn)配情(qíng)况(kuàng)尚未(wèi)公布(bù)。整体来(lái)看，公(gōng)募REITs呈现出了高比例(lì)的稳定(dìng)分红，15只公告2022 年可(kě)供分配金额的公募REITs产品中(zhōng)，2022年(nián)全(quán)年分配金额占可(kě)供分配金额(é)比例平(píng)均为98.89％，且绝大部分(fēn)分配比例在(zài)96％以(yǐ)上(shàng)。

　　中金(jīn)基金相(xiāng)关负责人(rén)对此表示，投资公募(mù)REITs的主要收益来源(yuán)为持有期分红收(shōu)益，以及基金份额交易价格(gé)的变(biàn)化。基金份额二级(jí)市场价格受到公募REITs资产运营情况(kuàng)及(jí)市场因(yīn)素的(de)综合(hé)影响(xiǎng)，较易引起波动。与(yǔ)此相比，基(jī)金(jīn)分红预期则(zé)更(gèng)有规律可循。公募(mù)REITs的(de)分红(hóng)主要来(lái)自基础设施资产的(de)经营现(xiàn)金流，投资人通过基金募集(jí)材(cái)料和信息披露文(wén)件(jiàn)，结合行业及(jí)市场情(qíng)况，可以分(fēn)析基础设施项目的经营业绩(jì)，作(zuò)为进(jìn)行投资决策的重要参考(kǎo)。

　　“相对(duì)于基金份额二级市场价格(gé)变化导致的浮盈(yíng)或(huò)浮亏(kuī)，分红作为(wèi)基金份额持有人实际获得的现金收益，对于长期投资者(zhě)更(gèng)具(jù)参考价值(zhí)。”中金基(jī)美国领土超过中国了吗，美国领土比中国领土大吗金(jīn)相(xiāng)关负责(zé)人称。

　　平安基金(jīn)REITs 投资中(zhōng)心运(yùn)营高级副总监李华(huá)平也表示，根据《公开募集基础(chǔ)设施证券投资基金指引(yǐn)（试行）》及相(xiāng)关法规(guī)要求，基础(chǔ)设施基金(jīn)应当将90％以上合(hé)并(bìng)后基金年度可分配金额以现金形式分配给投资者，强制分红机制(zhì)是公募(mù)REITs的主要(yào)特征(zhēng)之(zhī)一(yī)，稳定的分红机(jī)制体现出(chū)REITs产(chǎn)品长期投(tóu)资价值。

　　中(zhōng)航基(jī)金也(yě)认为(wèi)，从投资角度来看，基础设施公募REITs同时具备“股性”和(hé)“债性”双重(zhòng)特点(diǎn)。二级市场(chǎng)价格反映这类(lèi)产品“股性”的一面，分红(hóng)体(tǐ)现了这类产品的“债性”特点。公募(mù)REITs有强制分红要求，分红(hóng)类似于债(zhài)券派息(xī)，但不等同(tóng)于债券的(de)固定利息(xī)回报，而是由(yóu)可供(gōng)分配现金决定(dìng)。

　　从机构(gòu)投资者的角度来看(kàn)，一方面(miàn)是公募(mù)REITs丰富了机构(gòu)投(tóu)资者的投资品类，为资产(chǎn)配置多元化提供(gōng)抓手，具有较(jiào)强的配置价值。另一(yī)方面(miàn)，公募REITs的分红能够帮助机构投资者稳定(dìng)收益。机构投(tóu)资者(zhě)公募REITs能(néng)够通过(guò)分红获取相对于投资债券相对高的收(shōu)益(yì)性，在有效控(kòng)制风险(xiǎn)的前提下，增厚(hòu)资产包收益(yì)，起到投资“压舱(cāng)石”的作用。

　　分红除了投资收益“落袋为安”外，市场对于未来分红(hóng)水(shuǐ)平的预(yù)期，也是影(yǐng)响REITs基(jī)金二级(jí)市场价格走(zǒu)势的关键因(yīn)素之(zhī)一。

　　从(cóng)近期公募REITs的二级市场表现(xiàn)看，截至4月21日，今年以(yǐ)来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未(wèi)跑赢主要(yào)股票(piào)和(hé)债券宽基指(zhǐ)数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发布了2022年年(nián)报，部分产(chǎn)品受宏观经济的(de)影响，可(kě)分配金额完成率不达预期，一(yī)定程度上影(yǐng)响了公募REITs二(èr)级市场的价(jià)格。”李华平(píng)称，公募REITs二级(jí)市场的价格波动(dòng)受多重因素的(de)影响(xiǎng)，投资收(shōu)益是(shì)影(yǐng)响REITs二(èr)级市场价(jià)格的主要因素之一，而稳(wěn)定的分红(hóng)有利于吸(xī)引投资者(zhě)参与(yǔ)公(gōng)募REITs二级市(shì)场的投资。

　　中金基金相关(guān)负责人(rén)也表示，近期(qī)经(jīng)济预(yù)期恢复，一方面市(shì)场热点呈现向(xiàng)股票和债券回归的过程；另一(yī)方面，基础(chǔ)设(shè)施项目(mù)的经营业(yè)绩相(xiāng)对经济活力的改善有一定的滞后(hòu)性。

　　此外，公募REITs在分红除权日，将(jiāng)对基金(jīn)份额的开盘指导(dǎo)价(jià)做调(diào)减处理，调减金额(é)根据单位基金份额的分(fēn)红金额进行(xíng)计算(suàn)。除权操作(zuò)是对分(fēn)红前后基(jī)金份额净值变化的修正，使投资(zī)人在基金分红前后均(jūn)可(kě)以获得(dé)公(gōng)平(píng)的投资机(jī)会。

　　“分红(hóng)可(kě)增(zēng)强投资者长期投资(zī)的信心，同时需(xū)结合持有(yǒu)产品的(de)特性，关注二(èr)级市场扰(rǎo)动对整体收益(yì)的影响(xiǎng)程度。”中航基(jī)金相关人(rén)士(shì)也称。

　　特许经(jīng)营权分(fēn)红包括(kuò)利(lì)润分配和本金(jīn)归(guī)还(hái)

　　普通投资(zī)者应了(le)解底层资(zī)产情(qíng)况(kuàng)

　　多位业内人士(shì)还提醒，与现(xiàn)有公募(mù)基金分(fēn)红前提是(shì)本金(jīn)之(zhī)上(shàng)的(de)增值部分不同，特许经营权(quán)REITs基(jī)金运作(zuò)期间的“分(fēn)红”界定为(wèi)“分派”更为准确，分派的(de)是本金与增(zēng)值两(liǎng)个部分(fēn)，两个(gè)部分之间(jiān)的比例是变动(dòng)的，与(yǔ)现有公(gōng)募(mù)基金分红差异(yì)很(hěn)大(dà)，大多数普通投资(zī)者可(kě)能把“分派(pài)”金额误(wù)认为是持续分红。一旦(dàn)30年、40年、50年、60年等(děng)合同年限到(dào)期后基金价值(zhí)面临(lín)极大不(bù)确定性，这是该类投(tóu)资(zī)者(zhě)应该注意的情况。

　　李华(huá)平表示(shì)，目(mù)前公募REITs主要有(yǒu)特许经(jīng)营(yíng)权类和产(chǎn)权类两大资产类型，持有产(chǎn)权(quán)类产品(pǐn)的收(shōu)益主要包括(kuò)每年的现金分红及(jí)资产增值的收益，而(ér)持有特许经营类产品的收益主要来自项(xiàng)目每年(nián)的现金分红。其中，特许经营权类资产的分(fēn)红(hóng)包括了利润分配和本(běn)金(jīn)的归还，两者的比率也是变动的，对特(tè)许经(jīng)营权类资产的公(gōng)募(mù)REITs可以内(nèi)部收益率（IRR）来衡量投(tóu)资(zī)收(shōu)益。普通投资者在(zài)选择投资(zī)标的时，应了解公募REITs底层资产的类(lèi)型。

　　中航基金(jīn)也表(biǎo)示，从(cóng)细(xì)分来(lái)看，各(gè)类公募REITs分红(hóng)因底层资产属性不同而形(xíng)成区别。特许经营权类的公(gōng)募REITs产品因(yīn)其分红相当于包含“本金+收益”，分红相对较多，债(zhài)性偏强。而产权类(lèi)的公募(mù)REITs分红主(zhǔ)要为“收益”，更看重(zhòng)底层(céng)资产的价值增值，所以相对股性(xìng)偏强(qiáng)。普通投资者在选择公募REIT时，需要考(kǎo)虑底(dǐ)层资(zī)产属(shǔ)性(xìng)，对所选择产品的二(èr)级市场价格(gé)和分红有合理预期。

　　中(zhōng)金基金相关负(fù)责(zé)人也认为(wèi)，与产权(quán)类项目相(xiāng)比(bǐ)，特许(xǔ)经营项(xiàng)目在经营权到期后不(bù)再能产生现金收益(yì)，因此将可(kě)供分配(pèi)金额的分配理解为(wèi)“分派”比“分(fēn)红”更加准确(què)。基于这个特点，剩余经营期限较(jiào)短的特(tè)许美国领土超过中国了吗，美国领土比中国领土大吗(xǔ)经(jīng)营(yíng)项目，通常具备更高的(de)分派率水(shuǐ)平(píng)。对于剩余期(qī)限(xiàn)较长(zhǎng)的特许经营权项目，即使分派率相对较低，也有足够年限收回本金并取得收益。

　　中金基金(jīn)该(gāi)负(fù)责(zé)人(rén)提(tí)醒(xǐng)投资者注意，特许经营权项(xiàng)目的分派(pài)金额包含(hán)了投资本金，在不进行扩募的情况下，基金份额单价随着分派(pài)进度逐(zhú)年下降(jiàng)是正常现(xiàn)象(xiàng)，投(tóu)资特许经营权REITs的收(shōu)益来自项目剩(shèng)余期限(xiàn)产生的现金(jīn)流。

　　“与特许(xǔ)经营项目(mù)相比，产权(quán)类项目的土地或(huò)建(jiàn)筑(zhù)的剩(shèng)余使用年限一般(bān)较长，再加上(shàng)到(dào)期后(hòu)通过对建(jiàn)筑的更(gèng)新(xīn)改造或补缴土地出让金等(děng)追(zhuī)加投资，有机(jī)会进一步延(yán)长(zhǎng)经营期(qī)限。这种类似永续经营的假设反映在基础资(zī)产的估值上(shàng)，使产(chǎn)权类REITs具备更显著的(de)资(zī)产投资属(shǔ)性。”该负责人(rén)称。

　　观测(cè)内部(bù)收益(yì)率等指标

　　评估项(xiàng)目(mù)底层资(zī)产运营情(qíng)况

　　在基金分红的(de)时点，多位业内人士还表示，在产品分红期，投资者可(kě)以观测(cè)经营(yíng)活动现金流、可供分配现金、内部收益率(lǜ)等(děng)指(zhǐ)标，来观察和评估项目底层(céng)资(zī)产的运营情(qíng)况。

　　中航基(jī)金表示，年报(bào)指(zhǐ)标(biāo)中，跟(gēn)现(xiàn)金相关(guān)的(de)指标有两个(gè)：一是年(nián)报中披露的(de)经(jīng)营(yíng)活动现金(jīn)流，二(èr)是可供分配现金(jīn)，二者存在(zài)本质性区(qū)别。经(jīng)营活动产(chǎn)生(shēng)的(de)现金净(jìng)流(liú)量(liàng)是(shì)指企业经营、筹资、投资产生的现(xiàn)金流，基于(yú)企业(yè)本身经营活动(dòng)产(chǎn)生；可供分配的现(xiàn)金(jīn)实质上是从EBITDA出发，对(duì)非现(xiàn)金影响(xiǎng)利润表的项(xiàng)目进(jìn)行调(diào)整，加(jiā)期初现金，最终得(dé)到的账面现(xiàn)金(jīn)。

　　李(lǐ)华平也表(biǎo)示，公募REITs作为资产配(pèi)置(zhì)新(xīn)选择，投资价值体现在相对(duì)股债市(shì)场独立的资(zī)产配置功能，比较(jiào)适合长(zhǎng)期持有。建议投资者对经营权类(lèi)的资产可以更多关注(zhù)内部收益率(lǜ)的高(gāo)低，对产权类(lèi)的资(zī)产(chǎn)更多关注分派(pài)率高低。因(yīn)为公募REITs可分配收益主要来(lái)自底层资产的经(jīng)营净现金流，所以底层资产运(yùn)营情况直(zhí)接影响投资(zī)回报(bào)，投资者可(kě)综合(hé)考(kǎo)虑原始权(quán)益人综合实力、运营管理机构(gòu)实力、公募基金(jīn)管理人实力等多重因素来选择投资标的。

　　中信证券研报(bào)也显示(shì)，公募REITs进入密集分红期(qī)，由于分红交易带来的(de)短(duǎn)期博弈机(jī)会仍在，叠加此前市场接连回调，建(jiàn)议投(tóu)资者关注有基(jī)本面支撑、填权效应(yīng)相对明显(xiǎn)、同时分红规模较为可观的(de)个券。

　　“公募REITs的招募说明书均(jūn)会载明REITs在(zài)发(fā)行首年及次年的可供(gōng)分配金额(é)预(yù)测(cè)。投资(zī)者(zhě)可以将REITs的实际(jì)分红(hóng)金额与募集(jí)材料中披露预测(cè)进行(xíng)比较分析，结合(hé)经(jīng)济及(jí)市场的实际环境，对基(jī)础设施项(xiàng)目的运营业绩及REITs的管(guǎn)理(lǐ)能力进行判断。”中金基金上述负(fù)责人也称。

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