OPPO宣布关(guān)停旗下芯片子公司(sī)哲库科技，引发了(le)公募REITs扩募风(fēng)波，如今(jīn)，二(èr)级市场的影响仍(réng)未停歇。

　　Wind数(shù)据显示，5月15日，华安(ān)张江光大园REIT开盘继续(xù)延续(xù)此前(qián)几日的下跌走势，午后跌幅一度(dù)扩大，尾盘有(yǒu)所拉升，全(quán)天收跌6.22％，最近3个交易日跌幅超过9.69％。

　　此前，华安(ān)张江光(guāng)大(dà)园REIT曾发布公告，紧(jǐn)急(jí)回应称(chēng)，哲库科技是其扩募拟新购入(rù)基(jī)础设施资产张润大厦(shà)的重要(yào)承(chéng)租方之一，目前未收到哲库科技及(jí)OPPO方面(miàn)关于停止执行已签租赁协议的通知。同时，在公告中，华安张江(jiāng)光大园REIT进一步(bù)表示，原(yuán)始(shǐ)权益人将(jiāng)继续密切关注(zhù)哲(zhé)库科技(jì)后(hòu)续情况，积极做(zuò)好相关应对。

　　此(cǐ)外(wài)，张江REIT拟扩募(mù)购入项目的原始权益人相(xiāng)关负(fù)责(zé)人也(yě)表示，近期已同步启动了应急预案，排摸(mō)储备租户(hù)，积极(jí)应(yīng)对哲库(kù)提前退(tuì)租的可能事(shì)项。由于张润大厦是全国首批(pī)REITs申报扩募(mù)项目，公(gōng)司领导高度(dù)重视，浦东(dōng)新区(qū)国资委(wěi)也高度关注。

　　多位业内人士表示，华安(ān)张江光(guāng)大(dà)园REIT近期市场波(bō)动较大(dà)，但(dàn)其实不动产公募REITs项目短期(qī)出租率下跌并不(bù)会(huì)从根本上影响其(qí)内(nèi)外(wài)价值，投资者应理性看待(dài)。

　　张江光(guāng)大园REIT

　　二级市场价格继续波(bō)动

　　本周(zhōu)，OPPO关停(tíng)旗下芯片子公司哲库科(kē)技的事件(jiàn)继续扰动(dòng)公募(mù)REITs市(shì)场。

　　Wind数(shù)据显示，5月15日(rì)，华安张江光大园(yuán)REIT以(yǐ)3.726元的价格小幅低开，此后(hòu)二(èr)级市场价(jià)格开始(shǐ)震(zhèn)荡(dàng)走低，午盘收跌6.17％。午后，华安(ān)张(zhāng)江光大园REIT跌幅(fú)一(yī)度扩大到8.30％，随后价(jià)格有所(suǒ)回升，最终报收(shōu)3.512元，全(quán)天(tiān)跌幅6.22％。

　　受近(jìn)期不利消息(xī)影响，华安张江(jiāng)光大园REIT最近几个交易日二级市场价(jià)格表现欠佳，5月11日以来，3个交易(yì)日(rì)跌幅达到9.69％，今年以来跌幅7.76％。不(bù)过(guò)，自2021年6月21日(rì)上(shàng)市以来，华安张江光大园REIT累计涨(zhǎng)幅(fú)超过24％，在(zài)全市场(chǎng)公募REITs中(zhōng)位居前列。

　　从(cóng)5月(yuè)15日公募(mù)REITs市(shì)场整体表现上看(kàn)，目(mù)前上(shàng)市(shì)的8只产业园区基础(chǔ)甘为人梯的意思是什么意思，甘为人梯出处设施(shī)REITs中，仅(jǐn)博时招(zhāo)商蛇口产业园REIT微幅上涨，其(qí)余7只均有不同程(chéng)度下(xià)跌，8只产业园区基础设施REITs5月15日(rì)平(píng)均跌(diē)幅(fú)1.38％。今年以来平均跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报中已经披露张江光大园项目(mù)出租率有所下降，如(rú)今拟(nǐ)扩(kuò)募的项(xiàng)目又遭(zāo)遇突发事件(jiàn)，因此(cǐ)导致二级(jí)市场价格(gé)出(chū)现波动(dòng)。”一位业内(nèi)人士分析称。

　　不过，在(zài)上述人士看来，尽管(guǎn)出于(yú)风险规避的原因，最近几(jǐ)个交易日场内资金有所流出(chū)，但(dàn)是，不动产公募REITs项目短期(qī)出租率下(xià)跌(diē)并不会从根本(běn)上影响(xiǎng)其内(nèi)外价值。

　　他也同时表示，目前随着(zhe)二(èr)级市(shì)场(chǎng)价格下(xià)跌(diē)，风险也得(dé)到一定释放，但(dàn)是价格涨跌会受到基(jī)本面、情绪面(miàn)等多(duō)重因素(sù)影响，不好判断价格是不是(shì)已经完全触底。

　　此外，还有(yǒu)一位业内人士(shì)表示，今年整体REITs市场表现低迷，不少产品(pǐn)年(nián)内(nèi)二(èr)级(jí)市场(chǎng)跌(diē)幅较大，其实有些(xiē)隐含收益(yì)率高的(de)产(chǎn)品具备(bèi)一(yī)定的(de)投资价(jià)值，很(hěn)适合稳健类(lèi)投(tóu)资者。此外(wài)，伴随(suí)着经济复苏的步(bù)伐，产业园区、物流类(lèi)等REITs产(chǎn)品具备一定的投资(zī)价值。

　　先(xiān)锋瑞驰私募基金执行董(dǒng)事高如(rú)星对此表(biǎo)示(shì)，若张江园区最终能顺利解决招商，平稳过度对经营现金(jīn)流没有造成大(dà)的影响(xiǎng)，“事件(jiàn)性利空下调(diào)至得这(zhè)么急、这么深，加(jiā)上前(qián)期本(běn)身园(yuán)区类资产就(jiù)回调不(bù)少了，这就是黄金坑(kēng)。”不过，他也(yě)强调，最终还是落到租金收入受不受影响，影响多大，估计园区会最(zuì)终解(jiě)决。

　　张(zhāng)江(jiāng)REIT紧急回应

　　扩(kuò)募(mù)路(lù)上再迎接甘为人梯的意思是什么意思，甘为人梯出处考验

　　5月(yuè)12日，OPPO宣布关停旗下芯片子(zi)公司哲库科技。随后5月12日晚，华安张(zhāng)江光大园REIT发布(bù)公(gōng)告，紧急回应称，哲库(kù)科技是其扩募拟新购入(rù)基(jī)础设施资产张润大厦的重(zhòng)要承租方之一，目前未(wèi)收到哲(zhé)库科技(jì)及OPPO方(fāng)面关(guān)于(yú)停(tíng)止执(zhí)行(xíng)已签(qiān)租赁协议的通(tōng)知。同时，在公告中，华安张江光(guāng)大园(yuán)REIT进一步表示，原始权益(yì)人将继续密切关(guān)注(zhù)哲库科技后续情(qíng)况，积极做好(hǎo)相(xiāng)关应对(duì)。

　　此(cǐ)前，张江(jiāng)REIT因(yīn)其一(yī)季报中披露的张(zhāng)江光大园(yuán)项目出租率下降事项，一度二级市场价格出现回(huí)落(luò)。在(zài)随(suí)后(hòu)召开的业绩说明(míng)会中(zhōng)管(guǎn)理人就相(xiāng)关(guān)事项进行了解释说明，市(shì)场信(xìn)心得到了一定提振，二(èr)级(jí)市(shì)场价格表现也趋于平稳(wěn)。据了(le)解，张(zhāng)江 REIT在5月11日召开的线上和线(xiàn)下的扩募(mù)说明(míng)会(huì)上，运营团队表示(shì)了对(duì)张江(jiāng)光大园项目(mù)的信(xìn)心，预计签署意向书和合(hé)同谈判中的储(chǔ)备租户正(zhèng)常转化后(hòu)，项(xiàng)目出租率将得到回升。没想到仅过了不到三周的时(shí)间，张江REIT的扩募之路又(yòu)迎来(lái)了新的考验(yàn)。

　　因张江REIT的(de)上述公告引起了市场各方的广(guǎng)泛关注，张江REIT拟扩募购入(rù)项目的原(yuán)始权益人相关负责人坦(tǎn)言，事发突(tū)然确实始(shǐ)料未及(jí)，在获悉OPPO关停哲库科(kē)技(jì)消息的第一时(shí)间(jiān)即奔赴现场进行了沟通和核实(shí)工作，并同步启动了应急预(yù)案，排摸(mō)储(chǔ)备租(zū)户，积极应对哲库提前退租的可能(néng)事项。由于张润(rùn)大(dà)厦是全(quán)国(guó)首批REITs申报扩募项目，公(gōng)司领导高(gāo)度重(zhòng)视，据悉(xī)新区(qū)国(guó)资委也高度关注。

　　当(dāng)谈(tán)及储备租户情(qíng)况，相关负责人(rén)介绍(shào)说，目前储备租户还是(shì)比较丰富的，覆盖(gài)了芯(xīn)片(piàn)测试、人工智能、航天产业、信息技术等产业(yè)客户(hù)，租赁意向面积超过了(le)2万方(fāng)。从意向储备转化为实际(jì)租户需要一些时间(jiān)。

　　“我(wǒ)们正在着手(shǒu)通过签署(shǔ)租赁意向书来尽(jǐn)快锁定一些重(zhòng)要租户。虽(suī)然收了三个月(yuè)履约保证金(jīn)给了(le)我们一些空间(jiān)，但本着对首批扩募、对市(shì)场负责(zé)的态度，我们肯定要全力与时间(jiān)赛跑，把这(zhè)些面积在短期(qī)内完成去化。”相关负责(zé)人说(shuō)道。

　　张江REIT已持有的(de)同(tóng)区域的(de)张江(jiāng)光(guāng)大园(yuán)项目一季度末也有将近30％的空置率，原(yuán)始(shǐ)权益人有那么(me)多储备租户，之(zhī)前的空(kōng)置率为何未能(néng)得到解(jiě)决。

　　对此相关负责人(rén)解释，张江光大园一直以来都坚持以市场化(huà)运营为(wèi)导向，历(lì)史(shǐ)运营表现稳定(dìng)，租户的调租和换租(zū)都(dōu)属于正常情(qíng)况，而这次项目(mù)的(de)大租(zū)户退租正好发生在市场活跃度的短期低点，目前(qián)市(shì)场情(qíng)况已(yǐ)有所好转(zhuǎn)。在看到出(chū)租率(lǜ)下滑情况没有得到及时修复后，张江这边也作了一定(dìng)的资源(yuán)调配和倾斜，引入了一些储(chǔ)备租户。

　　另外，张润大厦和(hé)张江光大园(yuán)项目在给租户(hù)的(de)分隔空间、交付标准、租金水平(píng)等方(fāng)面也有一些差异化，张(zhāng)润大厦多是(shì)两千多平的(de)大平(píng)层(céng)，楼(lóu)的成新度高一些，单价也贵(guì)一些，张(zhāng)江光大园(yuán)单层以一千平的面(miàn)积为主(zhǔ)，还有(yǒu)一些独栋形态的物(wù)业(yè)。租户自(zì)身(shēn)也会有诉求，也会根据自身需(xū)求(qiú)和(hé)预算挑选区域(yù)内的不同物(wù)业(yè)。

　　“如果扩募完成以后，新(xīn)老资产的管(guǎn)理人都变成了一(yī)家，后续(xù)我们在资(zī)源共享和(hé)联合营销方面能更加(jiā)充分(fēn)发挥协同效应(yīng)，相信(xìn)可以做得更好(hǎo)。”上述负责人补(bǔ)充说道。

　　最后谈及对于(yú)张江REIT的定位和展望，相关(guān)负责人表(biǎo)示，张江集团和张江高科目前在管资产约五百万方，还(hái)有(yǒu)一些其他在开(kāi)发的储备项目，这些(xiē)都将成为张江REIT实现打造张江园区(qū)产业空间资产上市平台目(mù)标的(de)坚实后盾(dùn)和储备资源。“我们(men)非(fēi)常重视张(zhāng)江REIT这个资本(běn)平台(tái)和(hé)它未来的(de)发展(zhǎn)。”相关负责人表(biǎo)示，“这次扩募是我们实现基(jī)金扩容的第一(yī)步，也是至关重要的一(yī)步，眼下我们可能面(miàn)临了一些突发情况需要解决，但是这和我(wǒ)们在张江(jiāng)科学城这三(sān)十年建设发展(zhǎn)过(guò)程中所经历的相比，只(zhǐ)能算是一个非常小的插曲。我们有信心(xīn)排除万难，尽一切可能化解当前突发事件的(de)所有负(fù)面(miàn)影响，维持预期和市场的信心(xīn)。”

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