万柳书院(yuàn)，暴雷了。

　　今年年初“万柳少爷”的意外走红，让这(zhè)个位于北京(jīng)海淀的豪宅被全国知晓，其背后曾宣称要做地产界“劳斯莱斯(sī)”的(de)神秘(mì)开发商——中赫集团，也(yě)被拉向台前(qián)。

　　而(ér)如今，万柳书(shū)院再次受到舆(yú)论关注，起因(yīn)中(zhōng)赫集团成了共同债务人被(bèi)中(zhōng)国信达(dá)追(zhuī)债，中国信(xìn)达为了收(shōu)回钱款不得不(bù)将中赫抵押的75套万柳书院豪宅拍卖。可问题是(shì)，这些房子(zi)早(zǎo)已(yǐ)售出(chū)，业主并非中赫集团，那些真正(zhèng)斥巨资购入房产的有(yǒu)钱(qián)人，房子现在莫名奇妙地被拍(pāi)卖，算是被(bèi)割了(le)！

　　截(jié)至发(fā)稿，暂未看到(dào)这些业主的维(wéi)权信息，难怪有(yǒu)网(wǎng)友调侃：“富人被割(gē)韭(jiǔ)菜的时候(hòu)，他们的姿势都那么优雅(yǎ)。”

　　不过事件背(bèi)后，可能没你想(xiǎng)象(xiàng)的(de)那么简(jiǎn)单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨的可能还是(shì)债主

　　“北京豪宅(zhái)的尽头是万柳书院”，但谁(shuí)都(dōu)没想到，这个(gè)位(wèi)于海淀核心区(qū)位，名校环绕(rào)的顶级豪宅，竟(jìng)然暴雷了！

　　近日，有网友发现，中国(guó)信(xìn)达在京(jīng)东拍卖上，上架了“北京赫华恒瑞房地产开(kāi)发有(yǒu)限(xiàn)公司不良债权转(zhuǎn)让项目(mù)”，债权总额高达近47亿，该项目的抵押(yā)物中，包括75套(tào)万柳书(shū)院住(zhù)宅。

　　据京东(dōng)拍卖显示(shì)，上述(shù)不良债权转让项目的(de)处置主体是中国信达资(zī)产管理股份有限(xiàn)公司北京市(shì)分(fēn)公司（下称中国信达北(běi)分），处置的是(shì)对(duì)北京(jīng)赫华(huá)恒瑞房地产开发有限(xiàn)公(gōng)司（下(xià)称(chēng)赫华恒瑞）的(de)不良债权。截至(zhì)2023年1月(yuè)31日，债权金额约(yuē)为46.95亿元(yuán)人(rén)民币，其中债权本金37.50亿元。中赫集(jí)团(tuán)有(yǒu)限(xiàn)公司是共同债务人。目前，该项(xiàng)目已有1万次围观，35名(míng)意向人。

　　从表面上看，这就是一(yī)起中国信达北分讨债的故(gù)事，但实际上，75套豪宅的背后暗藏(cáng)秘密。

　　据(jù)此前(qián)媒(méi)体报道，万(wàn)柳书(shū)院总共(gòng)301户，而且早已售(shòu)罄。如果该报道(dào)属实(shí)，说(shuō)明这些房子实(shí)际上(shàng)都(dōu)是(shì)卖(mài)出(chū)去了(le)的，是有人(rén)住(zhù)的(de)。

　　那为什么(me)中国信达的拍(pāi)卖页面上又注明(míng)这75套房子是“未出售”的状态呢(ne)？只(zhǐ)能说(shuō)明这些(xiē)房子根本没有(yǒu)网(wǎng)签，也(yě)没有房(fáng)产证(zhèng)！

　　第(dì)一财经的报道证(zhèng)实了上述内容。有豪(háo)宅中介(jiè)透露，中赫集团早就把这75套房子抵(dǐ)押出(chū)去(qù)，现在还没资金解抵押，所以不(bù)能网签(qiān)、没办房本。

　　作为(wèi)海淀的(de)顶级豪(háo)宅，最强学(xué)区房，万(wàn)柳书院的业(yè)主(zhǔ)基本都是北京的高(gāo)端(duān)人士(shì)，柳传志、丁(dīng)磊等(děng)知名商业(yè)大佬也是万(wàn)柳书院的业主(zhǔ)。另据地产自媒体(tǐ)“地产八卦女”爆料，万(wàn)柳书院(yuàn)的业主中(zhōng)，还有不少中赫集团的高(gāo)管、合作伙伴、亲(qīn)戚(qī)朋友等。

　　由(yóu)此，不少(shǎo)网友感叹(tàn)，“富人也被精准(zhǔn)收割(gē)了！”

　　不过(guò)，如(rú)果这些业主确(què)实(shí)已(yǐ)经支付价款(kuǎn)并实(shí)际占有，那(nà)么，中(zhōng)国信达转(zhuǎn)让这(zhè)笔不良债权(quán)回本的愿望(wàng)，或将(jiāng)泡汤(tāng)。这(zhè)次拍卖损失最(zuì)大的(de)，没准还是债主中国信达。

　　根(gēn)据相关(guān)法律规定，民事(shì)执行(xíng)中，业主已经支(zhī)付价款(kuǎn)并(bìng)实际占有，但未办理过户手续的，如果业主没有过错(cuò)，人民法院(yuàn)不得查封、扣(kòu)押、冻结，已经查封(fēng)的可(kě)以向(xiàng)法(fǎ)院提出执行(xíng)异(yì)议申请，请求法院解(jiě)除查封，同时可以(yǐ)联合起诉开发商，要求退还(hái)购房款或(huò)办理(lǐ)房(fáng)产证，并承担违约(yuē)责任。

　　此外，今年(nián)4月，人民法院报公布《最高(gāo)人民法院关(guān)于(yú)商品房消(xiāo)费者(zhě)权利保护问题的批复(fù)》，以司法解释的方式明确了购房(fáng)人的优先权：

　　商品房消(xiāo)费者(zhě)以居住(zhù)为目的购买房屋并已支(zhī)付全部(bù)价款，主张其房屋交付请求(qiú)权优先于建设工程价款优先(xiān)受偿权、抵押(yā)权以及其他债权的，人(rén)民(mín)法院应当(dāng)予以支持。只支付(fù)了部(bù)分价(jià)款的商品(pǐn)房消费(fèi)者，在一(yī)审(shěn)法庭辩论终结前已实际支付(fù)剩余价款的，可以适用前款规定(dìng)。

　　也(yě)就是说(shuō)，如果这(zhè)75套房子(zi)均为(wèi)“已售未网签”，那(nà)么这笔不良债权(quán)，实际上是个(gè)烫手(shǒu)山芋。可能不仅不能卖出去(qù)回本，抵押的这75套(tào)房子，还会(huì)被业(yè)主讨回去。

　　中国信(xìn)达，将(jiāng)会赔了(le)夫(fū)人又(yòu)折(zhé)兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这(zhè)次债权(quán)公司中国信达(dá)申请(qǐng)不良债权(quán)转(zhuǎn)让(ràng)，可以追(zhuī)溯到金谷信托踩(cǎi)雷赫华(huá)恒(héng)瑞。

　　天眼查显(xiǎn)示，目前(qián)中国(guó)信达(dá)已经成为赫华恒瑞唯一股东(dōng)。但此前，赫华恒瑞为中(zhōng)赫集团旗下子(zi)公司。2019年4月22日，中赫集团、中赫置地等(děng)选(xuǎn)择退出(chū)了赫华恒瑞的股(gǔ)东行列，中国(guó)金谷(gǔ)国际信托(tuō)有限责任公司成为了唯(wéi)一股东，后者由(yóu)中国(guó)信(xìn)达资产管理股份有限公司持(chí)股93.75％。

　　作为(wèi)房(fáng)地产开发商，相较其他(tā)房企，中赫集团既没(méi)有很大(dà)规模(mó)，也没有(yǒu)很(hěn)高的国民知(zhī)名度，但却在北京(jīng)豪宅圈留下一(yī)个个传说。

　　如钓(diào)鱼台七(qī)号院，作为中赫(hè)集团进(jìn)入北(běi)京(jīng)的第一个(gè)豪宅项目，2011年，中赫置地(dì)推(tuī)出钓鱼岛七号院(yuàn)3号楼，高达30万/平(píng)米的天价，成(chéng)为(wèi)当时(shí)京城最(zuì)贵的楼(lóu)盘，引发了市(shì)场强烈(liè)震惊。

　　随(suí)后开发的万柳书院，更是被誉(yù)为“北京海淀顶端豪宅”。2012年，中(zhōng)赫置(zhì)地以26.3亿元，溢价(jià)率40.9％，从(cóng)融创、保利、万科等大型知名房企手(shǒu)中，抢下了北京万柳(liǔ)地块，成(chéng)为北京当年的“双料地王(wáng)”。很快，万柳书院就以神秘高端的姿态杀入(rù)市场(chǎng)，无论是(shì)一块块从荷兰运回来的灰砖(zhuān)垒起来(lái)的五米高墙，还是每棵成本超6万的成年银(yín)杏树，还是每平米20万元的价格，都令(lìng)业(yè)内外震(zhèn)撼(hàn)不已。

　　“万(wàn)柳的(de)墙、西(xī)宸(chén)的缸、霄八的顶(dǐng)儿、融创的湖、紫辰院的(de)树、北平府的院儿。”从这句顺口溜(liū)中，就(jiù)可看出(chū)其在北京豪(háo)宅(zhái)圈(quān)的(de)地位。2014年末上(shàng)市的它，对手是(shì)当时有(yǒu)名的(de)融创观澜嘉苑、佳兆(zhào)业(yè)广场、恒大华府(fǔ)等(děng)，现如(rú)今，它远远超过这些对手。

　　去年(nián)，万柳书院一套300平米的法(fǎ)拍房，最终(zhōng)成(chéng)交价1.09亿(yì)、单价(jià)达到惊人的36万元/平米，说明万柳(liǔ)书院虽然已经推(tuī)出了(le)8年之久，但其(qí)依旧在北京豪宅圈(quān)备(bèi)受追(zhuī)捧(pěng)。

　　中赫集团开发的豪宅，也吸引了不(bù)少知(zhī)名人士(shì)，如(rú)知名演员(yuán)宋丹丹，就住在钓鱼台七号院(yuàn)。而柳传志、丁磊等知名(míng)商业大佬(lǎo)则居(jū)住在(zài)万柳书院。

　　几大豪宅(zhái)的(de)成功奠(diàn)定了(le)中赫(hè)集团的(de)“高端路线”，也因此(cǐ)，它被外(wài)界贴上了，“卖北京城最贵的房，拿北(běi)京城最(zuì)贵的(de)地”，“做地(dì)产中的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏在豪宅开发(fā)商(shāng)光环的背后，这个地产界“劳(láo)斯(sī)莱斯”却多次成为唐山大地震和汶川大地震哪个严重被执行人，被执行(xíng)标的高达11亿。

　　今年年初，因为(wèi)履行能力而(ér)拒不履行生效法律文(wén)书确(què)定义务，中赫(hè)集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京(jīng)国安坑了？

　　中(zhōng)赫集团如(rú)今(jīn)沦落到这(zhè)个地步，其实是有迹(jì)可循(xún)的。

　　事(shì)实上，早在今年年初“万柳书院少(shǎo)爷”走红之时，深(shēn)蓝财经就曾深(shēn)挖出背(bèi)后的中赫(hè)集团，发现其深陷财务危机(jī)。

　　从知名豪宅的开发商到沦为“老赖”，中赫集团实控人周金辉的人生(shēng)轨迹跟着急转直下。而追根溯源，这个转折点，就(jiù)在于收购(gòu)北京国安(ān)。

　　近十年来，房企(qǐ)纷纷开始了多元化转型，但转型之路并(bìng)不好走。早在(zài)2008年开始，中赫集团就尝试(shì)过(guò)多元化(huà)业(yè)务，先后进(jìn)军能源市场、团购(gòu)网站，但最终都惨淡收场。最终(zhōng)，周金辉将转(zhuǎn)型(xíng)的目光(guāng)，放到了体育领域。

　　2016年(nián)，在蚂蚁金服与IDG资本退出(chū)后，中赫集团以(yǐ)35.5亿元参(cān)股国安足球俱乐部(bù)64％股权，成为国安(ān)的新东家(jiā)。接着在2021年6月，中赫集团从中信集团手中拿下北京国(guó)安俱乐部36％股权(quán)，至此拿下(xià)北京国安俱乐部全(quán)部股(gǔ)权。如果北京国安的估(gū)值一直没变(biàn)，那(nà)么(me)中赫集团拿(ná)下北京国安，总(zǒng)计花费了约55.5亿。

　　看(kàn)到这(zhè)里，有(yǒu)人也许会感叹：卖豪宅真(zhēn)是赚钱啊！NO，NO，NO!如果(guǒ)真(zhēn)的是这样，中赫为什么又(yòu)要质(zhì)押(yā)股(gǔ)权(quán)呢？

　　2017年以来，中赫集团及其实(shí)控(kòng)人周金辉(huī)夫(fū)妇将其手中的(de)中赫集(jí)团股(gǔ)份质(zhì)押陆续(xù)质押，据企查(chá)查显示，目前中赫集团共有11条股(gǔ)权出质记录。质权人(rén)包括海金商业保理、北京(jīng)建工(gōng)、山东(dōng)国际信托、中融信托、中信建设等。

　　这(zhè)与入主北京国安的时间完全吻(wěn)合。

　　然而，入主(zhǔ)北京国安后，不仅国安(ān)的经营状(zhuàng)况没有得到改(gǎi)善，中赫(hè)集团(tuán)也被拉入泥淖。

　　据北京产权(quán)交易所(suǒ)官网信息(xī)显示，2020年，北(běi)京国安足球俱乐部实现营(yíng)业(yè)收入1.03亿元，净利(lì)润-12.09亿元(yuán)。截(jié)至2020年末(mò)，该俱乐(lè)部资产总计(jì)5.38亿元(yuán)，总负债(zhài)18.51亿元(yuán)。

　　为(wèi)了缓(huǎn)解资(zī)金压力，中(zhōng)赫集团和(hé)周金辉夫(fū)妇还在持续质押手中的中赫集团股(gǔ)份，但国安和中(zhōng)赫的经营状况却持续没有(yǒu)好(hǎo)转。

　　不仅中(zhōng)赫集团被5次(cì)列被执行人，执(zhí)行标(biāo)的高达11亿，北(běi)京国(guó)安也3次(cì)与中赫集团、中赫置地、及中赫集(jí)团(tuán)股东周(zhōu)金(jīn)辉、李(lǐ)彩霞等共同成为被执行人，执行标的约10.45亿。

　　今年1月，因为履行能力而拒不履行生效(xiào)法(fǎ)律文(wén)书(shū)确定义务，上述(shù)被执行人成为“老赖”。只有北京国安，目前幸免于难。不过(guò)在实控(kòng)人都成为老(lǎo)赖(lài)的情况下，被(bèi)执行(xíng)10个多亿的(de)北(běi)京(jīng)国安，又如何能独善其(qí)身？

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