OPPO宣布关停旗下芯片(piàn)子公司哲库科技，引发(fā)了公(gōng)募REITs扩募风(fēng)波，如今，二(èr)级(jí)市(shì)场(chǎng)的(de)影(yǐng)响仍未停(tíng)歇。

　　Wind数据(jù)显示(shì)，5月15日，华(huá)安(ān)张江光大(dà)园REIT开盘继(jì)续(xù)延续此前几(jǐ)日的(de)下跌走势(shì)，午后(hòu)跌幅一度扩大，尾盘有所拉升(shēng)，全(quán)天收跌(diē)6.22％，最近3个交易日(rì)跌(diē)幅超过(guò)9.69％。

　　此(cǐ)前，华安张江光大园REIT曾发布(bù)公告，紧急回应(yīng)称(chēng)，哲(zhé)库(kù)科(kē)技是(shì)其(qí)扩募(mù)拟(nǐ)新购(gòu)入基础设施资产张(zhāng)润大厦的(de)重(zhòng)要(yào)承租方之一，目前未收到哲(zhé)库科(kē)技及OPPO方(fāng)面关于(yú)停止执行已签(qiān)租赁协议的(de)通知(zhī)。同时(shí)，在公告中，华安张江光大园REIT进一(yī)步表示，原(yuán)始权益人(rén)将继续(xù)密(mì)切关注哲库科技后续情况，积极做(zuò)好相关应对。

　　此外，张江REIT拟扩募(mù)购入项目的(de)原(yuán)始(shǐ)权益人相关负责人也表示(shì)，近期已同(tóng)步启动(dòng)了应急预案，排摸(mō)储备租户，积极应对(duì)哲库提前(qián)退租的(de)可能(néng)事项。由于张润大厦(shà)是全(quán)国首批REITs申(shēn)报扩募项目，公司领导高度重视(sh苟以天下之大而从六国破亡之故事是又在六国下矣翻译，苟以天下之大而从六国古今异义ì)，浦(pǔ)东(dōng)新区国(guó)资委也高度关注。

　　多(duō)位业内人(rén)士(shì)表示，华安张江光大园REIT近期市场波动较(jiào)大(dà)，但其实不(bù)动产公募(mù)REITs项(xiàng)目短(duǎn)期出租率下跌并不会(huì)从(cóng)根本(běn)上(shàng)影响其内(nèi)外价(jià)值，投资者应理性看(kàn)待。

　　张(zhāng)江光大园(yuán)REIT

　　二级市场价格(gé)继续波动

　　本(běn)周，OPPO关停旗下芯(xīn)片子公司哲库科技的事(shì)件继续扰动公募REITs市场。

　　Wind数据显(xiǎn)示，5月15日，华(huá)安张江光(guāng)大园REIT以3.726元的价格小幅低开(kāi)，此(cǐ)后二级市场价格开始震荡走低，午(wǔ)盘收跌6.17％。午后，华安张江光大园REIT跌幅一度扩大到8.30％，随后价格有所(suǒ)回升，最终报收3.512元，全(quán)天跌幅6.22％。

　　受近(jìn)期不利消(xiāo)息影响，华安张(zhāng)江光大园(yuán)REIT最近几(jǐ)个交易日二级(jí)市场价格表(biǎo)现欠佳，5月11日以来，3个交(jiāo)易日跌(diē)幅达(dá)到9.69％，今年(nián)以来(lái)跌幅7.76％。不过，自2021年6月21日上(shàng)市(shì)以来，华安张江光大园REIT累计涨幅(fú)超过24％，在全市场(chǎng)公(gōng)募REITs中位居(jū)前列(liè)。

　　从(cóng)5月15日公募(mù)REITs市场整体表现上看，目前上市(shì)的8只产(chǎn)业园区基础设施REITs中(zhōng)，仅博时(shí)招商蛇口(kǒu)产(chǎn)业园REIT微幅上涨，其余7只(zhǐ)均有不同程度下跌(diē)，8只(zhǐ)产业(yè)园区基础设施REITs5月15日平均跌幅(fú)1.38％。今年以来(lái)平均跌幅5.17％。

　　“此前(qián)，张江REIT一季报中已经披露张江光大园项(xiàng)目出租(zū)率有所下降，如今(jīn)拟扩募的项目又遭(zāo)遇突发事件，因此(cǐ)导致二级市场(chǎng)价格出现波(bō)动。”一(yī)位业内人士分析称。

　　不(bù)过，在上述人士看来(lái)，尽管出于风(fēng)险(xiǎn)规(guī)避的原(yuán)因，最近几个交(jiāo)易日场内资金有所流(liú)出，但(dàn)是，不动(dòng)产公募REITs项目短(duǎn)期出租率下跌并不会从根本上影(yǐng)响其(qí)内外价(jià)值。

　　他也(yě)同时表示，目(mù)前(qián)随着二级市场价格(gé)下跌，风险也得到(dào)一定释放，但是价格涨(zhǎng)跌(diē)会受到基本面、情绪面等多(duō)重因(yīn)素影响，不好判断价(jià)格是不(bù)是已经完(wán)全(quán)触(chù)底。

　　此外(wài)，还有一(yī)位(wèi)业内人士(shì)表示，今年(nián)整(zhěng)体REITs市(shì)场表现低迷，不少产品年内二级市场跌幅较(jiào)大，其实有些隐含收(shōu)益(yì)率高的(de)产品具备一(yī)定的投资(zī)价值，很适合稳健类投资者(zhě)。此外，伴随着经济复(fù)苏的(de)步伐，产业(yè)园(yuán)区、物(wù)流类等REITs产品具备一(yī)定的投资(zī)价值。

　　先(xiān)锋瑞(ruì)驰私募基金执行(xíng)董事(shì)高如星对此表(biǎo)示，若张江园(yuán)区最终能顺利解决招商，平稳(wěn)过(guò)度(dù)对(duì)经营现金流没有造成大的影响，“事件(jiàn)性利空下(xià)调至得这么(me)急(jí)、这么深，加上前期本身(shēn)园区类(lèi)资产就回调不少(shǎo)了，这(zhè)就是黄(huáng)金坑。”不过，他也强调，最终还是落(luò)到租(zū)金收(shōu)入受不受影响(xiǎng)，影(yǐng)响多大，估(gū)计园区会最终解决。

　　张江REIT紧急回应(yīng)

　　扩募路(lù)上再(zài)迎接考(kǎo)验

　　5月12日，OPPO宣布关停旗(qí)下芯(xīn)片子公司哲库科技。随后5月12日晚(wǎn)，华(huá)安(ān)张江光大园REIT发布公告，紧急回应(yīng)称(chēng)，哲库科技是其扩募拟新购入基础设施资产张(zhāng)润大厦的重要承租方之(zhī)一，目(mù)前未收到哲库科技及(jí)OPPO方面关(guān)于(yú)停(tíng)止执行(xíng)已签(qiān)租赁协议的通知。同时(shí)，在公告中，华安张江(j苟以天下之大而从六国破亡之故事是又在六国下矣翻译，苟以天下之大而从六国古今异义iāng)光大园REIT进一步表示，原(yuán)始(shǐ)权益人将继续密切关(guān)注哲库科技后续情况，积极做好相关(guān)应对。

　　此前，张江(jiāng)REIT因其一季报中披(pī)露(lù)的(de)张(zhāng)江光大园项(xiàng)目出租(zū)率下降事项，一(yī)度(dù)二(èr)级(jí)市场(chǎng)价格出现回(huí)落。在随后(hòu)召开的业绩说明会中管(guǎn)理人(rén)就(jiù)相关事项进行了解释(shì)说明，市场信心(xīn)得到了一定提振，二级市场(chǎng)价格表现也趋于平稳(wěn)。据了解(jiě)，张江 REIT在5月11日(rì)召(zhào)开的线上和线下的扩募说明会上(shàng)，运营(yíng)团队表示(shì)了对(duì)张江光大园(yuán)项目的信心，预计(jì)签署意向书(shū)和合(hé)同谈判中的储备(bèi)租户正常(cháng)转化后，项目(mù)出(chū)租(zū)率将得到(dào)回升。没想到仅过了不到三(sān)周的时(shí)间，张江REIT的扩募(mù)之路(lù)又迎来了(le)新的考验。

　　因张江REIT的上(shàng)述公(gōng)告引(yǐn)起了市场各方(fāng)的(de)广泛(fàn)关注，张江REIT拟扩募购入(rù)项目的原始权益人相关负(fù)责人(rén)坦言，事(shì)发突然确实始料未及，在获悉OPPO关(guān)停(tíng)哲库科技消息的第一时间即奔赴现(xiàn)场进行(xíng)了沟通和核实工作，并同步(bù)启(qǐ)动了应急预案(àn)，排(pái)摸储备租(zū)户，积极应对哲库提前退租的可能(néng)事项。由于(yú)张润大(dà)厦是(shì)全国首批(pī)REITs申报扩募项(xiàng)目(mù)，公司领导(dǎo)高度(dù)重视，据(jù)悉新(xīn)区国资委也高(gāo)度关注(zhù)。

　　当谈及(jí)储备租(zū)户情况，相(xiāng)关(guān)负(fù)责人介绍说(shuō)，目前储(chǔ)备(bèi)租(zū)户还是比较丰富的，覆(fù)盖了芯片(piàn)测试、人工智能、航天(tiān)产业(yè)、信息技(jì)术等产业(yè)客户(hù)，租赁意向面积超过了2万方。从意向(xiàng)储(chǔ)备转化为实际租户(hù)需要一(yī)些时(shí)间。

　　“我们正在着手(shǒu)通过(guò)签署租赁意向书来尽快锁(suǒ)定一些重要租户。虽然收了(le)三个月(yuè)履约保证金给了(le)我们一些空间，但本着(zhe)对首(shǒu)批(pī)扩募、对市场(chǎng)负(fù)责的态度，我们肯定(dìng)要全(quán)力与时间赛(sài)跑，把这些面积在短(duǎn)期内完成(chéng)去化。”相关负责人说道。

　　张江REIT已(yǐ)持有的同区域的(de)张(zhāng)江(jiāng)光大(dà)园项目(mù)一季度末也(yě)有将近30％的(de)空置率，原(yuán)始权益人有那(nà)么多储(chǔ)备(bèi)租(zū)户(hù)，之前的空置率为何未能得(dé)到(dào)解(jiě)决(jué)。

　　对此相(xiāng)关负责人(rén)解释，张江光大园一直以(yǐ)来都(dōu)坚(jiān)持以市场化运(yùn)营(yíng)为(wèi)导向，历(lì)史运营表现稳(wěn)定，租户的调租和换租都(dōu)属于正(zhèng)常(cháng)情(qíng)况，而这次项目的大租户退租正好发(fā)生在(zài)市(shì)场活跃(yuè)度的短期低点，目前市场情况已有所好转。在看到出租率(lǜ)下(xià)滑情况没有得到及时(shí)修复后，张江这边也作了一定的资源(yuán)调(diào)配和倾斜，引(yǐn)入了一些储(chǔ)备租(zū)户。

　　另外，张润大厦(shà)和张江光大园(yuán)项目在(zài)给租户的分隔空间(jiān)、交付标准(zhǔn)、租金(jīn)水平等方面也(yě)有一些差(chà)异化(huà)，张润大(dà)厦(shà)多是两千多平的大平(píng)层，楼的成新度高一(yī)些，单价也(yě)贵(guì)一些，张江光大(dà)园单(dān)层(céng)以(yǐ)一(yī)千(qiān)平的(de)面积为主，还有一些独栋形态(tài)的物业(yè)。租户自身也会有诉(sù)求(qiú)，也(yě)会根据自身需(xū)求和预算(suàn)挑选区(qū)域内的(de)不同物(wù)业。

　　“如(rú)果(guǒ)扩(kuò)募完成以后，新老资产的(de)管理(lǐ)人都变成了(le)一家，后续我们在资源共享和联(lián)合营销方面能更加充(chōng)分发(fā)挥协同(tóng)效应，相信可(kě)以(yǐ)做得更好。”上述(shù)负责(zé)人补充说道。

　　最(zuì)后谈及对于张江REIT的(de)定位和展望，相关负责人表示，张江集(jí)团(tuán)和张(zhāng)江高科目前在管资产(chǎn)约(yuē)五百万方，还(hái)有一些其他(tā)在开(kāi)发的储备项目，这(zhè)些都将成(chéng)为张江REIT实现打造张江园(yuán)区产业空间资产上市平台目标的坚实后盾和(hé)储备资(zī)源。“我们(men)非(fēi)常重(zhòng)视张江(jiāng)REIT这个资本平台和它(tā)未来(lái)的发展。”相(xiāng)关(guān)负责人表示，“这次扩募是我们(men)实现基金扩容的第一步(bù)，也(yě)是至关重要(yào)的一(yī)步，眼下我们(men)可能面(miàn)临了(le)一些突发情况需(xū)要解决，但是这和我们在(zài)张江科学(xué)城这三十年建设发展过(guò)程中所经历的(de)相(xiāng)比，只(zhǐ)能算是一个非常(cháng)小(xiǎo)的(de)插曲(qū)。我们有信心(xīn)排(pái)除万难，尽一切可(kě)能化解当前(qián)突(tū)发事件的所有负(fù)面影响，维持预期和市场的信心。”

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